Datei: Beschlussvorlage (Finanzierung der Konversion auf dem Flughafenareal OST - Information an den Gemeinderat - Aktualisierung der Kosten- und Finanzierungsübersicht 2024

18. November 2024

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Übergeordnete Vorlage

Beschlussvorlage
Federführende Stelle: 202
Sachbearbeitung: Singler

Drucksache Nr.: 164/2024
Az.: 923.5

An der Vorlagenerstellung beteiligte Stellen

Beratungsfolge

Termin

Beratung

Kennung

Abstimmung

Verwaltungs- und Vorlagenkonfe- 15.10.2024
renz

vorberatend

nichtöffentlich

Freigabe

Haupt- und Personalausschuss

04.11.2024

vorberatend

nichtöffentlich

Einstimmig

Gemeinderat

18.11.2024

beschließend

öffentlich

Betreff:
Finanzierung der Konversion auf dem Flughafenareal OST
- Information an den Gemeinderat
- Aktualisierung der Kosten- und Finanzierungsübersicht 2024
- Verlängerung des Finanzierungsvertrages

Beschlussvorschlag:
1. Der Gemeinderat nimmt
die fortgeschriebene Kosten -und Finanzierungsübersicht (KuF) 2024 und die
Darstellung der noch möglichen Gebäude- und Grundstückserlöse zur Kenntnis und erklärt sich mit den getroffenen Annahmen einverstanden.
2. Die Finanzierungsvereinbarung zwischen der Stadt Lahr und der Landesbank
Baden-Württemberg wird bis zum 31.12.2027 verlängert.
Die Verwaltung wird beauftragt, die hierfür notwendige Genehmigung einzuholen.

Zusammenfassende Begründung:
1. Aktuelle Situation:
o

Die bestehende Finanzierung für den Erwerb und die Erschließung des Areals ist
bis zum 31.12.2024 befristet. Da die Abbruch- und Erschließungsmaßnahmen
noch nicht abgeschlossen sind, schlägt die Verwaltung eine Verlängerung der
Rahmenkontenfinanzierung bis zum 31.12.2027 vor.

2. Ziel:
o

Die Fortführung der Maßnahmen zur vollständigen Erschließung und Entwicklung
des Geländes durch die Verlängerung der Finanzierung.

Drucksache 164/2024

Seite 2

3. Finanzierung:
o

Die Ausgaben werden über Kredit finanziert, wobei Einnahmen aus Grundstücksverkäufen die Rückführung der Kredite ermöglichen sollen.

Aufgrund gestiegener Kosten, etwa bei Abbrucharbeiten und Baupreisen, kann
eine vollständige Refinanzierung nicht erreicht werden.

4. Kostenentwicklung:
o

Ursprünglich geplante Einnahmen aus Verkäufen konnten nicht vollständig realisiert werden, was zu einem Defizit führt. Die Einnahmeerwartungen aus den Gebäudeverkäufen wurden bis 2020 um rund 18,5 Mio. EUR reduziert.

Der aktuelle negative Saldo beläuft sich zum 31.12.2027 auf etwa 12,37 Mio. EUR,
obwohl die Stadt Lahr bereits erhebliche Haushaltsmittel zugeführt hat.

5. Empfehlung:
o

Die Verwaltung schlägt vor, den Gemeinderat über die fortgeschriebene Kostenund Finanzierungsübersicht 2024 zu informieren und die Genehmigung zur Verlängerung des Finanzierungsvertrags bis Ende 2027 einzuholen.

Drucksache 164/2024

Seite 3

Sachdarstellung
Aktuelle Situation und Handlungsnotwendigkeit:
Die Rahmenkontenfinanzierung für den Erwerb und die Erschließung des stadteigenen Flughafenareals Ost ist aufsichtsrechtlich derzeit befristet bis 31.12.2024. Bei der letzten Verlängerung
ging man davon aus, dass bis dahin sämtlich Abbruch- und Erschließungsmaßnahmen abgeschlossen sind. Für die Abbrucharbeiten wurde die kaufvertraglich gewährte vierjährige Überziehungsfrist in Anspruch genommen. Die Arbeiten beginnen nach derzeitigem Stand Anfang 2026.
Die Erschließungsmaßnahmen laufen aktuell und dauern ebenfalls über den 31.12.2024 hinaus.
Aus diesem Grunde schlägt die Verwaltung eine weitere Verlängerung der Rahmenkontenfinanzierung vor, um alle Abbruch- und Erschließungsmaßnahmen abschließend wie ursprünglich geplant auf dem Rahmenkonto abzuwickeln.

Zielsetzung:
Verlängerung der Rahmenkontenfinanzierung bis zum 31.12.2027.

Maßnahmen:
Beschlussfassung durch den Gemeinderat über die Verlängerung sowie Vorlage des Beschlusses an die Rechtsaufsichtsbehörde zur Genehmigung.

Alternativ geprüfte Maßnahmen:
Alternativ müssten sämtliche noch folgende Abbruch- und Erschließungsmaßnahmen über den
Haushalt der Stadt finanziert werden.

Erwartete finanzielle und personelle Auswirkungen:
☒ Die finanziellen/personellen Auswirkungen können aufgrund ihrer Komplexität nicht sinnvoll in
der Übersichtstabelle dargestellt werden und sind daher in der Sachdarstellung oder als Anlage beigefügt

Begründung:
1. Allgemeines
Die Finanzierung des Grunderwerbs und der Baureifmachung des Flughafenareals Ost wird
als kreditähnliches Rechtsgeschäft nach § 87 Abs. 5 Gemeindeordnung (GemO) außerhalb
des Haushaltes über das Rahmenkonto OST bei der Landesbank Baden-Württemberg
(LBBW) finanziert. Grundgedanke der Rahmenkontofinanzierung ist, dass sämtliche Ausgaben durch Einnahmen nur aus Grundstücksverkäufen refinanziert werden. Andere aus dem
Erwerb resultierende Einnahmen, wie etwa Mieteinnahmen oder Grund- und Gewerbesteuer
aus erfolgten Verkäufen und Ansiedlungen bleiben in dieser Betrachtung außen vor.

Drucksache 164/2024

Seite 4

Grundlage für die Ermittlung des voraussichtlichen Kreditbedarfs sowie der voraussichtlichen Ausgaben und Einnahmen bildet für das Ostareal eine Kosten- und Finanzierungsübersicht (KuF). Diese wird grundsätzlich jährlich fortgeschrieben.
Auf der Grundlage der zuletzt für das Jahr 2020 aktualisierten Kosten- und Finanzierungsübersicht erfolgte am 07.01.2020 die Genehmigung durch die Rechtsaufsichtsbehörde.
Diese ist bis zum 30.12.2024 befristet. Die Genehmigung des Regierungspräsidiums Freiburg wurde mit der Maßgabe verbunden, dass die Stadt mit Vorlage der jährlichen Haushaltssatzung dem Regierungspräsidium eine Übersicht über den Stand der Grunderwerbsund Erschließungsmaßnahme (Flughafenareal Ost) sowie die möglichen Auswirkungen auf
den städtischen Haushalt vorlegt.
2. Rahmendaten Bund-Kaufvertrag
Mit Kaufvertrag vom 30.12.1996 wurde durch die Stadt Lahr und die Gemeinde Friesenheim
sowohl das West- als auch das Ostareal des Flughafenareals erworben. Der Kaufpreis für
das Gesamtareal betrug insgesamt € 19,17 Mio. Hiervon entfallen auf den Osten € 17,22
Mio. und auf den Westbereich € 1,95 Mio. Über die Zusammensetzung des Kaufpreises gibt
die nachfolgende Tabelle Auskunft:
Fläche
Gebäude

OST
6.406.501,72 €
21.523.865,06 €

Abzgl. Abbruchkosten

- 3.350.419,00 €

Abzgl. Entsiegelung Flächen

WEST
8.439.706,00 €
1.952.610,40 €
- 6.431.934,27
€
- 1.175.971,33
€

GESAMT
14.846.207,72 €
23.476.475,46 €
- 9.782.353,27 €
- 1.175.971,33 €

Zwischensumme

24.579.947,78 €

2.784.410,81 €

27.364.358,58 €

Davon 70 % (Marktlageabschlag)

17.205.963,59 €

1.949.087,57 €

19.155.051,16 €

Nach Differenzausgleich

17.217.893,66 €

1.950.438,97 €

19.168.332,63 €

Anteil Lahr
Anteil Friesenheim

1.703.221,39 €
247.217,58 €

Neben dem reinen Kaufpreis sind im Bund-Kaufvertrag weitere ausgabenrelevante Regelungen getroffen, welche sich heute besonders negativ ausgaberelevant auswirken. Dies
sind im Folgenden:
➢ Abbruch- bzw. Entsiegelungskosten
Hierfür wurden für das Gesamtareal € 10.958.324,60 in Abzug gebracht. Laut Kaufvertrag
erfolgt eine Nachzahlung, wenn die angesetzten Kosten nicht erreicht werden. Für Erstattungen des Bundes gilt hingegen die Obergrenze von € 19,168 Mio. bezogen auf das
Gesamtareal.
Für das Ostareal wurden kaufvertraglich keine Entsiegelungskosten in Abzug gebracht.
Tatsächlich entstehende Entsiegelungs- und in diesem Zusammenhang i.d.R. anfallende
Entsorgungskosten sind in voller Höhe von der Stadt zu tragen.

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➢ Abbruchkosten für Abbruchgebäude ohne kaufvertraglich angesetzte Kosten
In der Anlage 4 zum Kaufvertrag sind die Abbruchgebäude aufgelistet. Bezogen auf das
Ostareal sind insgesamt 137 Gebäude zum Abbruch vorgesehen. Davon sind 49 Gebäude ohne Abbruchkosten versehen. Diese Gebäude sind nach den Regelungen des
Kaufvertrages ebenfalls abzubrechen. Die entstehenden Abbruchkosten gehen dabei zu
Lasten der Stadt. Zwischenzeitlich wurden 19 dieser Gebäude abgebrochen. Die Abbruchkosten lagen bei € 397.590,23. Drei Gebäude wurden anderweitig entfernt und 12
Gebäude dieser Kategorie wurden aus der Abbruchverpflichtung entlassen. Bei den restlichen 15 noch abzubrechenden Gebäuden ist mit weiteren Abbruchkosten zu rechnen,
für die es keine Abbruchkostenerstattung des Bundes geben wird.
➢ Nicht anerkennungsfähige Abbruchkosten
Im Rahmen der Abrechnung von Abbruchmaßnahmen werden teilweise entstandene Abbruchkosten nicht als erstattungsfähig anerkannt. Im Rahmen der Kaufverhandlungen
wurde z.B. die Wiederverfüllung der Keller von der Abrechnung ausgeschlossen. Die hierfür anfallenden Kosten gehen als Grundstücksherrichtungskosten zu Lasten der Stadt.
➢ Baupreissteigerungen der Abbruchkosten
Im Kaufvertrag wurde geregelt, dass die Abbruchkosten auf den durchschnittlichen Baupreisindex der Jahre 1994 – 1996 herunterzurechnen sind. Die zwischenzeitlich eingetretenen Baupreissteigerungen gehen als Differenz zu den tatsächlichen Abbruchkosten zu
Lasten der Stadt. Inzwischen stiegen die Baupreise um den Faktor 2,25.
➢ Abbruchkosten für Bestandsgebäude
Die als Bestandsgebäude erworbenen Gebäude sind teilweise nicht marktgängig und
müssen abgebrochen werden (z.B. Geb. A1). Des Weiteren sind Bestandsgebäude z.T.
aufgrund der mittlerweile maroden Bausubstanz bzw. unverhältnismäßig hoher Unterhaltungskosten abzubrechen. Die Verkäuferin beteiligt sich an diesen Abbruchkosten nicht.
So muss neben den nicht realisierten Veräußerungserlösen auch noch der Abbruch bezahlt werden. Hierfür wurden an Abbruchkosten insgesamt T€ 877 eingestellt. Auch hier
wirken sich die deutlichen Preissteigerungen aus. Der eigentliche Buchwertabgang kann
auf dem Rahmenkonto bzw. in der KuF nicht abgebildet werden. Dieser ist in der Eröffnungsbilanz der Stadt darzustellen. Da der Erwerb über Kredit getätigt wurde, ist der so
entstehende Buchwertverlust im Schuldenstand abgebildet.
➢ Nachzahlungspflicht bei Fristüberschreitung
Im Bund-Kaufvertrag sind die Fristen zum Rückbau der auf Abbruch gesetzten Gebäude
festgelegt. Nach einer ersten Verlängerung waren die Gebäude im für das Ostareal noch
maßgeblichen Sektor B bis zum 31.12.2008 abzubrechen. Die Fristen zum Abbruch dürfen um vier Jahre überschritten werden. Diese Überziehungsfrist war kaufvertraglich am
30.12.2012 ausgelaufen. Zwischenzeitlich liegen zwei Nachtragsvereinbarung zur Verlängerung der Abbruch- und Erschließungsfrist bis zum 31.12.2023 vor. Hieran schließt sich
kaufvertraglich eine 4-jährige Überziehungsfrist an. In dieser Zeit sind die beim Erwerb
abgezogenen Abbruchkosten zu verzinsen.
➢ Kosten für Altlastenerkundung / -beseitigung
Die Vertragsregelungen sehen eine Beteiligung des Bundes bis zur Höhe des Kaufpreises
von € 19,168 Mio. vor. Dies gilt sowohl für das Ost- als auch für das Westareal. Die betragsmäßige Begrenzung gilt auch unter Einbeziehung eventueller Erstattungsleistungen
des Bundes für die Abbruchkosten von auf Abbruch gesetzten Gebäuden.

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Seite 6

Nicht unter diese kaufvertragliche Obergrenze fallen die Kosten der im sog. AVL-Verfahren bereits durchgeführten und noch durchzuführenden Altlastensanierungen.
3. Überarbeitung der KuF für das Jahr 2024
3.1 Einnahmen
➢ Gebäudeerlöse
Lt. Bund-Kaufvertrag entfallen für das Ostareal Erwerbskosten für Bestandsgebäude
in Höhe von rd. € 21,53 Mio. Nach Abzug des mit dem Bund vereinbarten Marktlageabschlages betrug der Kaufpreis gegenüber dem Bund immer noch € 15,08 Mio. Aufgrund anfangs optimistischer Einschätzungen, die sich im Laufe der Zeit jedoch deutlich nicht erfüllten, wurden die Gebäudeerlöse in der KuF wie folgt eingestellt.
Tabelle 1: Gebäudeerlöse KuF
Gebäudeerlöse für
Bestandsgebäude

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF
2002

KuF
2003

jeweils indexierte Werte

T€

24.029

23.687

22.789

12.928

10.398

8.766

8.811

Gebäudeerlöse für
Bestandsgebäude

KuF
2005

KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF
2010

KuF
2011

KuF
2012

jeweils indexierte Werte

T€

Gebäudeerlöse

8.811

8.000

8.342

8.000

8.342

Gebäudeerlöse

Gebäudeerlöse für
Bestandsgebäude

KuF
2013

KuF
2018

KuF
2020

KuF
2022

KuF
2024

Stand Rahmenkonto 05.09.24

jeweils indexierte Werte

T€

Gebäudeerlöse

8.342

4.738

5.539

5.122

4.605

…

Die recht optimistischen Einschätzungen zu Beginn konnten sich nicht realisieren lassen. So erfolgte bereits in den KuF 2000 und KuF 2002 eine deutliche Korrektur der
Einnahmeerwartungen. Die Einnahmeerwartungen mussten bis zur KuF 2020 um
insgesamt € 18,490 Mio. reduziert werden. Gegenüber den Erwerbskosten ist derzeit
mit einem Veräußerungsverlust von knapp € 10 Mio. zu rechnen.
Der nach NKHR zu bilanzierende Restbuchwert der vom Bund erworbenen Bestandsgebäude beträgt nach Bewertung in der vorläufigen Eröffnungsbilanz zum
01.01.2020 noch € 2,45 Mio. €.

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Tabelle 2: Grundstückserlöse
Grundstückserlöse

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF
2002

KuF
2003

veräußerbare Flächen

ha
48

ha
47,4

ha
50,7

ha
48,4

jeweils indexierte Werte

T€

19.006

18.635

16.672

19.202

20.463

18.809

18.848

KuF
2005

KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF
2010

KuF
2011

KuF
2012

veräußerbare Flächen

ha
48,4

jeweils indexierte Werte

T€

18.442

17.061

20.124

20.496

20.621

20.813

KuF
2013

KuF
2018

KuF
2020

KuF
2022

KuF
2024

Stand Rahmenkonto 05.09.24

veräußerbare Flächen

ha
49,5

ha
48,4

ha
49,87

ha
53,05

28,61

jeweils indexierte Werte

T€

20.912

11.575

12.859

13.864

12.815

10.899

Grundstückserlöse
Grundstückserlöse

Grundstückserlöse

Durch einen Verkaufsfall im Jahr 2011, bei dem vormals nicht zur Veräußerung anstehende Flächen (Gleisgrundstück) mitveräußert werden konnten, stieg die Verkaufsfläche im Sektor B zunächst um 0,4 ha. Daneben stieg die veräußerbare Fläche
im Gebiet „Rheinstraße Süd“ aufgrund des für diesen Bereich aufgestellten Bebauungsplanes.
Ein im Rahmen der Vermögensbewertung durchgeführter Flächenabgleich ergab
eine gesamte veräußerbare Fläche von 49,87 ha. Davon konnten/können im Betrachtungszeitraum der KuF 30,29 ha veräußert werden.
Nach dem im Zeitraum der KuF-Betrachtung geplanten Abverkauf stehen noch
Grundstücke mit einer Fläche von 19,58 ha als veräußerbare Flächen im Eigentum
der Stadt Lahr. Der nach NKHR zu bilanzierende Restbuchwert der vom Bund erworbenen Grundstücke beträgt nach Bewertung in der Eröffnungsbilanz zum 01.01.2020
noch € 3,81 Mio.. Der Verkehrswert der Grundstücke hingegen liegt deutlich darüber.

Drucksache 164/2024

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Tabelle 3: Zinszuschüsse / Zinsübernahmen
Zinsaufwand
jeweils indexierte Werte

Zinsen
Zinszuschüsse
Zinsübernahme
Saldo

Zinsaufwand
jeweils indexierte Werte

Zinsen
Zinszuschüsse
Zinsübernahme
Saldo

Zinsaufwand
jeweils indexierte Werte

Zinsen
Zinszuschüsse
Zinsübernahme
Saldo

Ist
97

Ist
98

Ist
99

Ist
00

€

Ist-Zahlen
Ist Ist Ist
01 02 03
€

€

Ist
04

Ist
05

Ist
06

€

124 126 469 565 703 705 482 398 290 372
0 773 874 542 681 699 547 414 73
0
557
124 647 405 -23 -22
-6 65 16 217 185

Ist
07

Ist
08

Ist
09

Ist
10

€

Ist-Zahlen
Ist Ist Ist
11 12 13
€

€

Ist
14

Ist
15

Ist
16

€

374 396 370 197 210 189 192 145 109 102
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
358 339 426
1 205 147 191 190 111 80
-16 -57 56 196
-5 -42
-1 45
2 -22
Ist-/Planzahlen
Ist Ist Ist
17 18 19
€

102
0
125
23

Ist
20

Ist
21

Ist
22

Ist
23

P
24

P
25

P
26

P
27

€

74
0
70
-4

53
0
51
-2

19
0
19
0

3
0
2
-1

14
0
14
0

27 128 366 395 371
0
0
0
0
0
23 128 366 395 371
-4
0
0
0
0

P = Planjahr
Die Zinszuschüsse des Landes in Höhe von € 4,602 Mio. waren Mitte des Jahres
2005 aufgebraucht. Seither trägt die Stadt Lahr den ungedeckten Zinsaufwand. Bis
zum 31.12.2023 wurden von der Stadt Zinsen in Höhe von € 2.909.336,01 übernommen. Bis zum Ende des Betrachtungszeitraumes Ende des Jahres 2027 werden weitere, den Haushalt der Stadt belastende Zinsübernahmen, in Höhe von
€ 1,26 Mio. anfallen.

Drucksache 164/2024

Seite 9

3.2 Ausgaben
➢ Erwerb Grundstücke und Gebäude
Tabelle 4: Erwerbskosten
Grundstücke und Gebäude incl. Stundungszinsen

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF
2002

KuF
2003

T€

Grunderwerb

19.075

17.748

17.941

18.452

17.988

Grundstücke und Gebäude incl. Stundungszinsen

KuF
2005

KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF
2010

KuF
2011

KuF
2012

T€

Grunderwerb

17.988

17.996

17.997

17.996

Grundstücke und Gebäude incl. Stundungszinsen

KuF
2013

KuF
2018

KuF
2020

KuF
2022

KuF
2024

Stand Rahmenkonto 05.09.24

T€

18.000

17.991

17.990

jeweils indexierte Werte

Grunderwerb

17.991

1998 wurde zum Kaufpreis von € 447.380 das ehem. Staatl. Hochbauamt (Gebäude
A 21 = jetziger Sitz der IGZ GmbH) erworben.
➢ Erschließungskosten
(Abbruch / Straßen / Wege / Öfftl. Grün / Kanäle und Hebewerke / Abwasserbeitrag)
Tabelle 5: Erschließungskosten (incl. Erweiterungsflächen)
Erschließungskosten
jeweils indexierte Werte

Straßen / Wege / Öfftl.
Grün
Kanal und Hebewerke
Abwasserbeitrag
Erschließung allgemein
Erschließung -gesamt-

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF
2002

KuF
2003

T€

7.932
4.348
0
45
12.325

7.592
3.688
0
45
11.325

13.460 13.882 11.791 11.000
2.178
1.408
1.393
918
0
0
0
0
0
0
131
113
15.638 15.290 13.315 12.031

7.519
3.624
0
45
11.188

…

Drucksache 164/2024

Erschließungskosten
jeweils indexierte Werte

Straßen / Wege / Öfftl.
Grün
Kanal und Hebewerke
Abwasserbeitrag
Erschließung allgemein
Erschließung -gesamtErschließungskosten

jeweils indexierte Werte

Straßen / Wege / Öfftl.
Grün
Kanal und Hebewerke
Abwasserbeitrag
Erschließung allgemein
Erschließung -gesamt-

Seite 10

KuF
2005

KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF
2010

KuF
2011

KuF
2012

T€

7.423
3.559
0
79
11.061

7.340
2.787
0
79
10.206

7.248
2.746
0
82
10.076

7.297
0
3.363
82
10.742

7.261
0
4.027
82
11.370

7.460
0
3.577
82
11.119

KuF
2013

KuF
2018

KuF
2020

KuF
2022

KuF
2024

Stand Rahmenkonto 05.09.24

T€

7.879
0
3.577
82
11.538

8.522
0
3.578
82
12.182

9.792
0
3.747
82
13.621

6.145
0
2.751
69
8.965

8.522 10.449
0
0
3.578
3.747
82
82
12.182 14.278

7.443
0
3.577
82
11.102

Für die erstmalige Erschließung der nördlichen Erweiterung des Bebauungsplangebietes Rheinstraße Nord wird mit Ausgaben in Höhe von insgesamt € 5,78 Mio. gerechnet.
Tabelle 6: Erschließungskosten für Erweiterungsflächen

Erschließungskosten
jeweils indexierte Werte

Rheinstraße Nord
Straßen / Wege / Öfftl.
Grün
Abwasserbeitrag

Summe

2024

2025

2026

2027

T€

0
0

Nördliche Erweiterung *
Straßen / Wege / Öfftl.
Grün
Abwasserbeitrag

4.310
1.470

1.800
474

1.545
815

965
0

0
181

Erschließung Erweiterung

5.780

2.274

2.360

965

181

Nachdem die Bebauungsplangebiete Rheinstraße Nord und Süd zwischenzeitlich
vollständig erschlossen worden sind, zeigt sich, dass die für die Erschließung angefallenen Ausgaben, selbst nach Bereinigung um die Baupreissteigerungen, die beim
Grunderwerb in Abzug gebrachten Erschließungsausgaben deutlich übersteigen.
Kaufvertragliche Rückzahlungen fallen nach derzeitigem Kenntnisstand nicht an. Die
angefallenen Erschließungsausgaben wurden der BImA angezeigt. Die baufachtechnische Prüfung steht derzeit noch aus.

Drucksache 164/2024

Seite 11

Für die nördliche Erweiterung des Bebauungsplangebietes Rheinstraße Nord sind
bislang lediglich Abwasserbeiträge für bereits bebaute Grundstücke geleistet worden.
Ausgaben für die Straßenerschließung wurden bis zum Ausbau der nördlichen Erweiterung nur in untergeordnetem Umfang, für die Erschließung einer etwas abseits
gelegenen Firma, getätigt. Der für die nördliche Erweiterung anfallende Ausgabenbedarf wird auf ca. € 3,900 Mio. geschätzt. Darüber hinaus fallen noch Abwasserbeiträge in Höhe von € 1,310 Mio. an. Der für die nördliche Erweiterung noch zu tätigende Erschließungsaufwand beträgt insgesamt € 5,370 Mio.
Tabelle 7: Abbruchkosten
Abbruchkosten

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF
2002

KuF
2003

T€

3.837

2.948

2.892

3.421

Abbruch nach Erstattung Bund

3.837

2.948

2.892

3.421

3.564
282
3.846

3.557
263
3.820

4.031
455
4.486

Abbruchkosten

KuF
2005

KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF
2010

KuF
2011

KuF
2012

T€

3.941
445
4.386

3.933
443
4.376

3.919
440
4.359

3.894
440
4.334

4.466
452
4.918

4.516
456
4.972

4.470
447
4.917

KuF
2013

KuF
2018

KuF
2020

KuF
2022

KuF
2024

Stand Rahmenkonto 05.09.24

T€

4.630
467
5.097

4.981
386
5.367

5.300
386
5.686

5.089
486
5.575

6.954
877
7.831

4.570

jeweils indexierte Werte
Abbruch nach Erstattung Bund
Abbruch Bestandsgebäude

Abbruch nach Erstattung Bund
Abbruchkosten

jeweils indexierte Werte
Abbruch nach Erstattung Bund
Abbruch Bestandsgebäude

Abbruch nach Erstattung Bund

Die Kosten wurden entsprechend den Festlegungen im Bund-Kaufvertrag eingestellt.
Im Ostareal sind derzeit noch 25 Gebäude abzubrechen. Darunter sind auch einige
Gebäude, für die keine Abbruchkosten im Kaufvertrag festgelegt wurden. Die im
Bund-Kaufvertrag für den Abbruch festgelegten und zuvor vom Kaufpreis abgezogenen Abbruchkosten belaufen sich auf DM 1.889.400 bzw. € 0,966 Mio.. Die Abbruchkosten sind auf den durchschnittlichen Baupreisindex der Jahre 1994 -1996 herunterzurechnen. Die aufgrund der inzwischen eingetretenen Steigerung des Baupreisindexes höheren tatsächlichen Abbruchkosten gehen zu Lasten der Stadt. Darüber
hinaus sind auch einzelne Bestandteile der Abbruchkosten mit dem Bund nicht abrechnungsfähig.

Drucksache 164/2024

Insgesamt wird entsprechend den Erfahrungswerten mit Abbruchkosten von € 1,7
Mio. gerechnet. Es ist davon auszugehen, dass davon lediglich € 0,200 Mio. in Form
von Erstattungen des Bundes zurückfließen. Die Nettobelastung liegt somit bei € 1,5
Mio.. Die Differenz im Vergleich zum Ansatz des Bund-Kaufvertrages von mehr als
€ 0,5 Mio. geht voll zu Lasten der Stadt.

4. Grundlagen für die Fortschreibung der KuF
Die KuF für das Ostareal wurde mit Stand vom 17.09.2024 aktualisiert. Sie erstreckt
sich über einen Betrachtungszeitraum von 1993 bis in das Jahr 2027 hinein. Rahmendaten für die Fortschreibung der KuF waren die Verpflichtungen aus dem BundKaufvertrag.
In der Fortschreibung der KuF 2024 wurden folgende Eckdaten eingearbeitet:
- Einnahmen aus Verkäufen für die sich abzeichnenden Veräußerungen im Gebiet
Rheinstraße Süd sowie Rheinstraße Nord,
- Aktualisierung der Erschließungskosten
- Aktualisierung Abwasserbeiträge
- Aktualisierung Abbruchkosten,
- Indexierung ab 2024 – 2027 3 %),
- Zuführung von jährlichen Haushaltsmitteln für die Kredittilgung in Höhe von jeweils € 0,5 Mio. in den Jahren 2024 - 2027.
Im Ergebnis ergibt sich über den Betrachtungszeitraum bis Ende 2027 bei
indexierten Ausgaben von
€ 50.954.000 und
indexierten Einnahmen von
€ 38.583.000 ein
negativer Saldo von
€ - 12.371.000
Der negative Stand der KuF stellt den Schuldenstand am 31.12.2027 dar.
Die KuF 2024 schließt im Vergleich zur KuF 2022 unter Einrechnung der oben genannten Veränderungen mit einer Verbesserung um insgesamt € 1,839 Mio.
Die Verbesserung ist im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass die Stadt über
einen längeren Zeitraum jährlich € 0,5 Mio., somit insgesamt 1,5 Mio. € mehr, einbringt. Daneben wirken die sich derzeit abzeichnenden Veräußerungen positiv auf
das zu erwartende Ergebnis aus.
Eine Zusammenfassung der KuF 2024 ist in Anlage 1 beigefügt. Zusammenfassend
entwickelte sich die KuF in den vergangenen Jahren wie folgt:

Seite 12

Drucksache 164/2024

Seite 13

Tabelle 8: KuF-Entwicklung
Kosten- und Finanzierungsübersicht
jew. Index. Werte

Einn.incl. Zinsen
Ausg. incl. Zinsen
SALDO
Kosten- und Finanzierungsübersicht

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF
2002

KuF
2003

T€

46.364
46.907

46.439
44.586

44.843
45.559

37.097
42.660

42.033
43.036

40.315
43.201

40.410
45.990

-543

1.853

-716

-5.563

-1.003

-2.886

-5.580

KuF
2005

KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF
2010

KuF
2011

KuF
2012

T€

Einn.incl. Zinsen
Ausg. incl. Zinsen

35.943
40.052

34.599
40.282

43.924
42.299

42.894
41.886

43.984
44.727

44.078
43.583

44.344
43.651

SALDO

-4.109

-5.683

1.625

1.008

-743

495

693

KuF
2013

KuF
2018

KuF
2020

KuF
2022

KuF
2024

T€

44.717
45.006

33.149
46.417

37.451
52.107

35.482
49.691

38.583
50.954

jew. Index. Werte

Kosten- und Finanzierungsübersicht
jew. Index. Werte

Einn.incl. Zinsen
Ausg. incl. Zinsen
SALDO

-289 -13.268 -14.656 -14.209 -12.371

Bei den genannten Beträgen handelt es sich jeweils um indexierte Werte. Sie stellen
die Summen über den Gesamtbetrachtungszeitraum 1993 bis 2027 dar. Als Anlage
2 ist die vollständige KuF 2024 beigefügt.
Es wird anhand dieser Zahlen deutlich, dass die wesentliche Einflussgröße des KuFErgebnisses nicht bei den Ausgaben, sondern vielmehr bei den Einnahmeerwartungen zu finden ist.
Im Betrachtungszeitraum der KuF 2024 fallen zwar alle Ausgaben für Erwerb und Geländeentwicklung an. Die Einnahmen können teilweise jedoch erst später generiert
werden. Nach Vollzug der eingeplanten Grundstücksveräußerungen im KuF-Betrachtungszeitraum stehen immer noch bilanzielle Grundstücks- und Gebäudewerte von
€ 6,26 Mio. zur Verfügung. Die Grundstücksflächen wurden mit einem Erwerbspreis
von 4,89 €/m² bewertet. Eine Orientierung am beschlossenen Verkaufspreis von inzwischen 120 €/m² ergibt potentiell erzielbare Grundstücks- und Gebäudeeinnahmen
von rd. 26 Mio. €. Dieser Wert übersteigt die Verbindlichkeiten damit deutlich.

Drucksache 164/2024

Seite 14

Tabelle 9: Haushaltsmittel der Stadt

Einnahmen

Ausgaben

Jahr

Zuführungen aus dem Haushalt der Stadt
Mietanteile
€

1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024

Patronats- Instand-seterklärung
zungen
€

€

414.524,61 205.728,29
531.224,35 96.169,98 103.892,18
592.535,39 340.512,48
57.544,84
413.490,12
201.264,50
322.619,11
177.719,36
228.088,73
204.398,55
200.922,08
182.190,76
294.250,71
148.374,44
310.920,79
146.667,56
437.366,81
82.206,00
429.880,84
86.958,09
502.385,22
162.252,00
488.811,14
13.016,69
488.819,62
24.064,95
540.044,89
24.480,72
286.715,09
5.362,69
498.710,88
57.140,22
440.007,21
48.129,90
421.063,91
24.064,95
460.712,93
81.851,02
482.507,56
70.266,35
464.182,36
156.666,18
504.376,39
27.626,84
569.632,97
68.616,23
538.728,33
55.253,68
508.497,68
27.626,84
556.796,51
22.626,84
543.808,70
93.080,06
412.754,63
30.741,65
12.469.854,95 642.410,75 2.384.084,09

Zuführungen

Zinsübernahmen

€

Sonstiges
€
410.567,38

478.569,20

1.534.000,00
2.556.000,00

302.700,00

500.000,00
500.000,00

1.500.000,00
1.000.000,00
7.892.700,00

216.922,70
339.830,68
366.509,41
339.831,10
417.153,48
630,67
205.171,18
146.768,09
191.442,79
189.652,88
111.260,43
80.049,83
125.235,02
69.506,85
51.458,70
19.025,79
2.330,87
13.926,25
22.629,29
67.465,68
2.976.801,69 889.136,58

14.785.133,11

2024er-Werte mit Stand 19.09.2024.
Im Zeitraum 1996 – 2024 hat die Stadt Lahr 2.315.278,16 € mehr Haushaltsmittel
eingebracht als Rückflüsse aus der Vermietung erfolgt sind.

Drucksache 164/2024

Seite 15

Tabelle 10: Verschuldungsentwicklung
Jahr

Stand Rahmenkonto
zum 31.12.

Stand zinsloses LanGesamtverschuldung
desdarlehen

1998

3.788.161,98

2.556.459,41

6.344.621,39

1999

16.454.070,55

2.556.459,41

19.010.529,96

2000

17.278.654,07

2.556.459,41

19.835.113,47

2001

16.009.093,12

2.556.459,41

18.565.552,52

2002

16.723.169,70

2.556.459,41

19.279.629,10

2003

13.863.681,17

2.556.459,41

16.420.140,58

2004

11.331.275,43

2.556.459,41

13.887.734,84

2005

10.996.325,72

2.556.459,41

13.552.785,13

2006

10.221.353,44

2.556.459,41

12.777.812,85

2007

10.086.058,98

2.556.459,41

12.642.518,39

2008

9.359.913,32

2.045.167,52

11.405.080,84

2009

9.397.044,64

1.789.521,58

11.186.566,22

2010

10.111.884,73

1.533.875,64

11.645.760,37

2011

8.703.965,08

1.278.229,70

9.982.194,78

2012

9.384.842,31

1.022.583,76

10.407.426,07

2013

9.717.926,42

766.937,82

10.484.864,24

2014

9.839.681,73

511.291,88

10.350.973,61

2015

9.273.671,07

255.645,94

9.529.317,01

2016

9.527.474,93

0,00

9.527.474,93

2017

9.048.603,07

0,00

9.048.603,07

2018

8.580.978,88

0,00

8.580.978,88

2019

8.142.500,00

0,00

8.142.500,00

2020

7.621.951,40

0,00

7.621.951,40

2021

8.051.885,49

0,00

8.051.885,49

2022

8.342.979,45

0,00

8.342.979,45

2023

7.076.861,53

0,00

7.076.861,53

2024
8.537.593,85
* Stand zum 17.09.2024

0,00

8.537.593,85

Für das Ostareal wurden zu Beginn der Konversion ein zinsloses Landesdarlehen in
Höhe von DM 5,0 Mio. (€ 2,556 Mio.) sowie Zinszuschüsse in Höhe von DM 9,0 Mio
(€ 4,602 Mio.) im Rahmen des Konversionsstandortprogrammes (KSP) bewilligt. Mit
Bescheid vom 21.12.2007 hat das Wirtschaftsministerium Baden-Württemberg den
ursprünglichen Förderbescheid zur Konversion des Flughafenareals Ost dahingehend abgeändert, dass das Landesdarlehen in Höhe von DM 5,0 Mio. (€ 2.556 Mio.)
nunmehr nicht in einer Summe, sondern in zehn gleichen Jahresraten zurückzuführen
ist. Zum 31.12.2016 war das Landesdarlehen vollständig zurückgeführt.

Drucksache 164/2024

Seite 16

Bei der Ausweisung der Verschuldung war das zurückzuzahlende Landesdarlehen
mit dem jeweiligen Restbetrag dem Darlehensstand des Rahmenkontos hinzuzuaddieren. Die Gesamtverschuldung hat Ende 2023 ihren Tiefststand erreicht. Perspektivisch steigt die Verschuldung in den kommenden Jahren aufgrund der anstehenden
Ausgaben für die Abbrüche und die Erschließung wieder an. Nach erfolgten Gebäudeabbrüchen und Erschließungen werden wieder Einnahmen aus Grundstücksveräußerungen erwartet, die das Defizit kontinuierlich sinken lassen.
5. Finanzierungsvereinbarung / Genehmigung durch die Kommunalaufsicht
Die Vereinbarung zur Finanzierung des Grunderwerbs und der Erschließung des
Flughafenareals Ost außerhalb des Haushalts der Stadt wurde zuletzt am 07.01.2020
vom Regierungspräsidium Freiburg als Rechtsaufsichtsbehörde genehmigt. Die Laufzeit der genehmigten Finanzierungsvereinbarung endet am 31.12.2024. Die Genehmigung wurde bei Annahme jährlicher Zuführungen in Höhe von € 0,5 Mio. ohne weitere Bedingungen und ohne ausdrückliche Auflage bezüglich der Defizitgrenze erteilt.
6. Zusammenfassung
Die Rahmenkontofinanzierung des Erwerbs und der Baureifmachung des Ostareals
basiert auf der Grundannahme, dass die Ausgaben für den Geländeerwerb, die Abbrüche, die Erschließungsmaßnahmen und sonstigen für die Baureifmachung erforderlichen Ausgaben über Kredit finanziert werden. Durch die zu tätigenden Veräußerungen wird dann der Kredit zurückgeführt. Idealerweise gleichen sich die Einnahmen
und Ausgaben dabei aus. Ist dies nicht der Fall, muss der Ausgleich über den Haushalt der Stadt erfolgen. Dass der Ausgleich ohne erhebliche Zuführung von Haushaltsmitteln nicht gelingen kann, hat verschiedene Ursachen, die im Kaufvertrag des
Jahres 1996 begründet sind. Im Wesentlichen ist dies darin begründet, dass für die
übernommenen Bestandsgebäude ein viel zu hoher Preis bezahlt wurde.
Die Erwerbskosten können bei einem Weiterverkauf in der Regel nicht mehr erzielt
werden. Je älter die Gebäude werden, desto größer ist die Differenz zwischen Erwerbspreis und Wiederverkaufspreis. Daneben sind die Ausgaben für Abbrüche, welche nicht vom Bund erstattet werden und die Erschließungsaufwendungen mittlerweile so hoch, dass eine vollständige Refinanzierung über die derzeitigen Verkaufspreise nicht mehr gelingen kann.
Bislang hat die Stadt Lahr dem Rahmenkonto Haushaltsmittel in Höhe von
€ 7,892.700 zugeführt. In den Jahren 2025 – 2027 sollen weitere Mittel in Höhe von
€ 1,5 Mio. zugeführt werden. Daneben trägt die Stadt Lahr seit Auslaufen der Zinsförderung die Zinsbelastung des Rahmenkontos. Bislang wurden hierfür Zinsen in Höhe
von € 2,976.801,69 € übernommen. Bis Ende 2027 werden weitere Zinsaufwendungen von € 1,132 Mio. € erwartet.
Die bislang getätigten Zinsübernahmen entschärfen die Situation auf dem Rahmenkonto insgesamt, da dadurch kein Zinseszinseffekt eingetreten ist. Der Stadt kam das
seit Jahren geringe Zinsniveau entgegen. Derzeit sehen wir wieder ein deutlich gestiegenes Zinsniveau.

Drucksache 164/2024

Seite 17

Die Höhe des am Ende der KuF-Laufzeit zu erwartenden Ergebnisses hängt weniger
von den zu tätigenden Ausgaben ab. Deren Höhe ist mit ausreichender Sicherheit
abzuschätzen, da sich diese aus den Verpflichtungen aus dem Bund-Kaufvertrag ergeben. Lediglich die Ausschreibungsergebnisse können hier noch zu Verschiebungen
führen.
Das Ergebnis der KuF wird maßgeblicher von den Einnahmen bestimmt. Ein großer
Teil der Einnahmen fließt jedoch über die jährlichen Haushaltszuführungen.
Die Verwaltung empfiehlt die Beschlussfassung.

Markus Ibert
Oberbürgermeister

Markus Wurth
Stadtkämmerer

Anlage(n):
KUF-Entwicklung 1993 bis 2024 - Ende 2027
KuF 2024
Anlage 0
Hinweis:
Die Mitglieder des Gremiums werden gebeten, die Frage der Befangenheit selbst zu prüfen und dem Vorsitzenden das Ergebnis mitzuteilen. Ein befangenes Mitglied hat sich in der öffentlichen Sitzung in den Zuhörerbereich zu begeben und in der nichtöffentlichen Sitzung den Beratungsraum zu verlassen.
Einzelheiten sind dem § 18 Abs. 1-5 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg zu entnehmen.

Beschlussvorlage (Finanzierung der Konversion auf dem Flughafenareal OST - Information an den Gemeinderat - Aktualisierung der Kosten- und Finanzierungsübersicht 2024 - Verlängerung des…