Datei: Beschlussvorlage (Anhang des Jahresabschlusses 2012)

13. Mai 2013

Anhang des Jahresabschlusses 2012
A: Allgemeine Hinweise
Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie
nach den einschlägigen Vorschriften des GmbHG und des Gesellschaftsvertrags aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für große Kapitalgesellschaften. Per 01.01.2010
wurde auf die geänderten Vorschriften des BilMoG umgestellt.
Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
B: Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Der vorliegende Jahresabschluss ist nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuches und den ergänzenden Vorschriften des
GmbH-Gesetzes aufgestellt. Gemäß Art.67 Abs.8 EGHGB sind die Grundsätze der Bewertungsstetigkeit und Ausweisstetigkeit sowie der Publizität von Stetigkeitsunterbrechungen nicht zu beachten. Im Jahresabschluss sind sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten, Aufwendungen und Erträge enthalten, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Die Posten der Aktivseite sind
nicht mit Posten der Passivseite, Aufwendungen nicht mit Erträgen verrechnet worden.
Die Wertansätze der Eröffnungsbilanz des Geschäftsjahres stimmen mit denen der
Schlussbilanz des vorangegangenen Geschäftsjahres überein. Bei der Bewertung
wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen. Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet.
Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und
Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt worden, selbst
wenn diese erst zwischen Abschlussstichtag und der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind. Gewinne sind nur berücksichtigt worden, wenn sie bis
zum Abschlussstichtag realisiert wurden. Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahres sind unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung berücksichtigt worden.
Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses waren die nachfolgenden Bilanzierungsund Bewertungsmethoden maßgebend.
C: Anlagevermögen
Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden, sofern sie der Abnutzung unterliegen, entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen ( 33,3%; lineare Methode ) vermindert.
Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt
und wird soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten werden nach der Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer maximalen Restnutzungsdauer von
50 Jahren abgeschrieben. Ein 1989 erworbenes Erbbaurecht wird auf eine Restlaufzeit

von 25 Jahren abgeschrieben. Soweit der nach vorstehenden Grundsätzen ermittelte
Wert von Gegenständen des Anlagevermögens über dem Wert liegt, der ihnen am
Abschlussstichtag beizulegen ist, wird dem durch außerplanmäßige Abschreibungen
Rechnung getragen
Bei erworbenen Altbauten wird eine Restnutzungsdauer von 5 bis 50 Jahren zugrunde
gelegt.
Im Jahr 2012 abgebrochene Immobilien des Anlagevermögens wurden vollständig
abgeschrieben.
Die ehemals bundeseigenen Objekte werden mit 2% abgeschrieben.
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten werden nach der
Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von
20 bis 33 Jahren abgeschrieben.
Die Anlagegüter der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden linear unter Zugrundelegung von Abschreibungssätzen von 7,7 % bis 33,3 % bzw. entsprechend den
steuerlich vorgegebenen Abschreibungssätzen abgeschrieben. Technische Anlagen
werden mit einem Abschreibungssatz von 5 % abgeschrieben.
Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Nettoanschaffungskosten von 150 € bis 1000 €
werden in Übereinstimmung mit § 6 Abs.2a EStG in einem jahrgangsbezogenen
Sammelposten erfasst und linear über 5 Jahre abgeschrieben.
Bei den Finanzanlagen werden die Anteilsrechte zu Anschaffungskosten und die Ausleihungen grundsätzlich zum Nennwert angesetzt.
Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres in dem als Anlage beigefügten Anlagespiegel
dargestellt.
Die Position „ Sonstige Ausleihungen“ beinhaltet die Darlehensweitergabe für die Finanzierung des Rathaus – Neubaus. Ausgewiesen wird die Darlehensrestschuld ( Ursprungsbetrag 4.300.000 € ). Die Laufzeit endet am 28. Februar 2025.
Die Position „Anlagen im Bau“ enthält die zum Bilanzstichtag angefallenen Kosten für
folgende Neubaumaßnahmen: Mehrfamilienwohnhaus Leopoldstr.8/1, Obdachlosenwohnheim Biermannstr., Mehrfamilienwohnhaus „Im goldenen Winkel“, Mehrfamilienwohnhaus Bismarckstr./Doler Platz.
Die Bauvorbereitungskosten enthalten die bisher angefallenen Kosten für die zukünftige Entwicklung des Wohngebietes Kanadaring und der geplanten Neubaumaßnahme „Goethestr.“. Angefallene Bauvorbereitungskosten für nicht realisierte Baumaßnahmen wurden vollständig abgeschrieben.
D: Umlaufvermögen
Die Reparaturmaterialien und Heizölvorräte wurden zu Anschaffungskosten bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt.
Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem
Jahr bestehen nicht.
Die Position „Unfertige Leistungen“ in Höhe von 2.239.151,77 € beinhaltet die noch
nicht abgerechneten Betriebs- und Heizkosten, die Fremdkosten und Eigenleistungen
umfassen.
Die Position „Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten“ des
Umlaufvermögens enthält die angefallenen Kosten der Bauträgermaßnahme „Im
goldenen Winkel Lahr“ in Höhe von € 840.805,38
In den Forderungen aus dem Verkauf Grundstücken sind die Forderungen an Käufer
von Immobilien des 3.Bauabschnittes der Bauträgermaßnahme „Cityresidenz Lahr “
enthalten.
E: Rückstellungen
Die Rückstellungen für Pensionen werden in steuerlich zulässiger Höhe ausgewiesen.
Den nach versicherungsmathematischen Grundsätzen ermittelten Teilwerten gemäß
§ 6a EStG liegt unter Verwendung der Richttafeln 2005 G ein Rechnungszinsfuß von
6% zugrunde. Aufgrund der Höhe der Pensionsrückstellung zum Bilanzstichtag
31.12.2012 (27.194,95€) wurde auf eine Neubewertung der Rückstellung gemäß den
Vorschriften des BilMoG verzichtet
Die Bildung der sonstigen Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen
wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichen
Abzinsungssätzen abgezinst. Es wurden im Wirtschaftsjahr 2012 Rückstellungen nach §
249 (1).S1 für unterlassene Instandhaltungen die im folgenden Geschäftsjahr innerhalb
von 3 Monaten nachgeholt werden in Höhe von 150 T€ gebildet.

Die Position „Sonstige Rückstellungen“ beinhaltet folgende Beträge:
Rückstellung für Jahresabschlussprüfung
Rückstellung für aufgelaufenen Urlaub
Rückstellung für Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen
Rückstellung für Gestaltung Geschäftsbericht
Rückstellung für Altersteilzeit
Rückstellungen für Gewährleistungen aus Bauträgermaßnahmen
Rückstellungen für unterlassene Instandhaltung

25.000,00 €
33.211,82 €
13.349,63 €
22.500,00 €
71.642,30 €
86.414,52 €
150.000,00 €

F: Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten werden zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. Die Restlaufzeiten
und die Besicherung der Verbindlichkeiten sind im als Anlage beigefügten Verbindlichkeitenspiegel dargestellt. Am Bilanzstichtag bestanden aus von Mietern einbezahlten Kautionszahlungen Verbindlichkeiten in Höhe von 1.292.533,89 € welche nicht
innerhalb der Bilanz ausgewiesen werden dürfen. Der Anstieg der sonstigen Verbindlichkeiten resultiert aus der Umkehrung der Umsatzsteuerschuldnerschaft nach §13b
UStG ab dem Wirtschaftsjahr 2012.
G: Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
Die Abschreibungen des Geschäftsjahres teilen sich wie folgt auf:
auf Technische Anlagen
auf Betriebs -und Geschäftsausstattung
auf immaterielle Vermögensgegenstände
auf Bauvorbereitungskosten
auf Wohn– u. andere Gebäude sowie Grundstücke o. Bauten

4.161 €
56.957 €
53.488 €
67.304 €
1.643.604 €

In den Abschreibungen auf Wohn – und andere Gebäude sowie Grundstücke o. Bauten sind Sonderabschreibungen für zum Abbruch vorgesehene Gebäude in Höhe von
325.284 € enthalten.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten 30.438 € für die Personalgestellung Dritter. Ferner sind unter dieser Position Werbungs - und Repräsentationskosten in
Höhe von 43.049 € und EDV-Kosten in Höhe von 80.204 € erfasst. Die in den sonstigen
betrieblichen Aufwendungen enthaltenen notwendigen Abbruchkosten für Gebäude aus dem Bestand des Unternehmens für die Neubaumaßnahme „Im goldenen
Winkel“ belaufen sich auf 216.374 €. Durch den notwendigen Abbruch von Gebäuden für die Neubaumaßnahme Bismarckstr./Doler sind Verluste aus Anlageabgängen
im Umfang von 465.952 € entstanden. Vertriebskosten für Verkäufe von Immobilien
aus dem Bestand des Unternehmens sind in Höhe von 98.150 € angefallen.
Aus dem Verkauf von Immobilien des Umlaufvermögens wurden Umsätze von
2.864.864,01€ erzielt.
In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind Erlöse aus Wohnungsverkäufen aus dem
Anlagevermögen in Höhe von 1.683.790 € enthalten. Ebenso sind in dieser Position
erhaltene Zahlungen von regionalen Energieversorgern aus einem Kooperationsvertrag in 10.000 € und aus einem Innovationsfonds in Höhe von 39.235 € enthalten. Die
Auflösung von Rückstellungen war mit einem Betrag von 30.147 € ertragswirksam.
Die Personalaufwendungen sind gegenüber dem Vorjahr um 129.869 € gestiegen.
Der Anstieg der Personalaufwendungen ist durch die Schaffung zusätzlicher Haus-

meisterstellen und Ausbildungsmöglichkeiten, die Weiterbeschäftigung von Auszubildenden nach dem Ausbildungsende wesentlich beeinflusst.
H: Sonstige Angaben
Gegenüber Gesellschafter bestehen Verbindlichkeiten in Höhe von 2.153,89 €.
Forderungen gegenüber Gesellschafter bestehen in Höhe von 32.417,23 €
Der vertraglichen Baupflicht ist mit dem Beginn der Bebauung im Geschäftsjahr
nachgekommen worden.
Aus im Geschäftsjahr abgeschlossenen Bauverträgen wurden zum Bilanzstichtag Bauleistungen in Höhe von 6.388.254,51€ noch nicht abgerechnet.
Zwischen Handels – und Steuerbilanz bestehen folgende Abweichungen die zu Steuerlatenzen führen:
Aktive Steuerlatenzen:
Der Ansatz der Immobilienbestände in der Steuerbilanz liegt über dem in der
Handelsbilanz, weil in der steuerlichen Eröffnungsbilanz beim Übergang von der
Steuerfreiheit nach dem Wohnungsgemeinützigkeitsgesetz in die unbeschränkte Steuerpflicht die Immobilienbestände mit dem Teilwert angesetzt wurden.
Passive Steuerlatenzen:
Keine passiven Steuerlatenzen
Die aktiven Latenzen überwiegen die passiven Latenzen, von dem Aktivierungswahlrecht wird kein Gebrauch gemacht.
I: Aufsichtsrat
Dr. Wolfgang G. Müller
Guido Schöneboom
Johannes Haller
Ilona Rompel
Jörg Uffelmann
Roland Hirsch
Dr. Walter Caroli
Annerose Deusch
Hermann Burger
Uta Dreyer
Rudolf Dörfler
Eberhard Roth
Sven Täubert
Jürgen Trampert
Roland Wagenmann

Oberbürgermeister, Vorsitzender des Aufsichtsrat
Erster Bürgermeister, Stellvtr. Vorsitzender
Bankkaufmann ( bis 04.07.2012 )
Rechtsanwältin ( ab 04.07.2012 )
Rechtsanwalt
Kriminalhauptkommissar a. D .
M. d. L. a. D.
Ortsvorsteherin
Konditormeister
Bankkauffrau
Dachdeckermeister
Dipl.Verwaltungswirt
Dipl. Kaufmann
Stadtverwaltungsdirektor ( Stadtkämmerer )
Dipl. Malermeister

J: Mitglieder der Geschäftsführung
Markus Schwamm

Dipl. Immobilienwirt, Betriebswirt ( DIA/VWA )
Bachelor of Arts Real Estate

K: Gesamtbezüge der Geschäftsführung
Von der Schutzklausel gem. 286 Abs. 4 HGB ist Gebrauch gemacht worden.
L: Gesamtbezüge des Aufsichtsrat
Die Bezüge des Aufsichtsrat beliefen sich im Geschäftsjahr auf 18.794,80 €
M: Mitarbeiter
Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Mitarbeiter
setzt sich wie folgt zusammen:
Kaufmännische Mitarbeiter
Technische Mitarbeiter
Geringfügig Beschäftigte
Auszubildende
Gesamtzahl

9
9
5
3
26

Davon befindet sich eine Mitarbeiterin in Elternzeit und ein Mitarbeiter in der Freistellungsphase der Altersteilzeit ( Blockmodell )
N: Haftungsverhältnisse
Als Sicherheit für die Erfüllung der Leistungsverpflichtungen aus Bauträgerverträgen
bestehen insgesamt 15 Vertragserfüllungsbürgschaften in Höhe von 153.775,00 € . Zum
Bilanzstichtag wird die Inanspruchnahme der ausgewiesenen Haftungsverhältnisse als
gering angesehen, da von einer Fertigstellung der Bauträgermaßnahmen für welche
die Haftungsverhältnisse bestehen ausgegangen wird.
O: Abschlussprüferhonorare
Das im Geschäftsjahr als Aufwand erfasste Honorar des Abschlussprüfers beträgt für
die Abschlussprüfung TEUR 25.

P: Verwendung Bilanzgewinn
Der Gesellschafterversammlung wird vorgeschlagen vom Bilanzgewinn 2012 485.000 €
den Freien Rücklagen zuzuweisen und den verbliebenen Restbetrag von 5.080,03 €
auf neue Rechnung vorzutragen.
Im nachfolgend aufgeführten Rücklagenspiegel wird die Entwicklung der einzelnen
Rücklagen im Geschäftsjahr 2012 dargestellt.

Rücklagenspiegel
Bestand am
Ende des Vorjahres
Gesellschaftsvertragliche
1.110.000 €
Rücklage
Bauerneuerungsrücklage 3.145.000 €
Freie Rücklage
2.855.000 €

Lahr, den 18.03.2012

Städtische Wohnungsbau GmbH Lahr
Schwamm

Veränderungen
2012
100.000 €
350.000 €
240.000 €

Bestand am Ende
des Geschäftsjahres
1.210.000 €
3.495.000 €
3.095.000 €