Datei: Beschlussvorlage (- Begründung)

19. Dezember 2016

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

9. November 2016
AZ.: Ge

Bebauungsplan MARTIN-LUTHER-STRASSE/
GUTLEUTSTRASSE,
1. Änderung

Verfahrensablauf

Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (1) BauGB
Offenlegungsbeschluss
Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB
Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB
Öffentliche Bekanntmachung

Begründung gemäß § 9 (8) BauGB

ALLGEMEINES

1.1

Geltungsbereich, Lage und Nutzung des Plangebiets

19.12.2016
19.12.2016
02.01.-10.02.2017

Das Plangebiet befindet sich westlich des Zentrums von Lahr und wird durch die
Martin-Luther-Straße erschlossen. Im Norden wird es durch die Schutter begrenzt, im
Osten befindet sich der Sulzbach. Im Westen schließt das Schul- und
Hallensportzentrum an, während sich im Norden ein Wohngebiet befindet. Jenseits
des Sulzbachs ist ein Gewerbegebiet, südlich grenzt ein Mischgebiet an den Bereich.
Die Änderungsfläche umfasst ein knapp 1 ha großes Gebiet im nördlichen
Gesamtgeltungsbereich
des
Bebauungsplans
MARTIN-LUTHER-STRASSE/
GUTLEUTSTRASSE von 1987. Die genaue räumliche Abgrenzung des Plangebiets
ist dem zeichnerischen Teil (Nutzungsplan) zu entnehmen.

1.2

Anlass der Planaufstellung
Mit der Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplanes MARTIN-LUTHERSTRASSE/GUTLEUTSTRASSE soll die Revitalisierung eines teilweise brachgefallenen Areals einer ehemaligen Gerberei ermöglicht werden. Im Änderungsgebiet
befinden sich das Gebäude der Gerberei, mehrere Nebengebäude sowie zwei
Wohngebäude. Eine große Fläche in Richtung des Sulzbachs ist nicht bebaut und
wird als Obstwiese bzw. Garten genutzt. Aktuell sind beide Wohngebäude bewohnt,
das Erdgeschoss der Gerberei und ein Teil der Lagerhallen werden für einen
Lederhandel verwendet. Die restlichen Gebäude (-teile) stehen leer.
Der bestehende Bebauungsplan von 1987 setzt zur Martin-Luther-Straße ein ca.
22 m breites Mischgebiet fest. Im rückwärtigen Bereich ist ein Gewerbegebiet bzw.
ein eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt. Die Umnutzung des ehemaligen
1

Gerbereigebäudes in ein Wohn- und Geschäftshaus ist mit diesen Festsetzungen
nicht möglich.
Eine Ausweitung des Mischgebiets zur Revitalisierung des Standorts ist auch
aufgrund der zentralen Lage, des Ziels der Innenentwicklung, der Aktivierung einer
Fläche im Innenbereich und der zusätzlichen Schaffung von Wohnraum in einer
wachsenden Stadt sinnvoll.
Die südlich direkt an das Gelände grenzenden Grundstücke werden mit in den
Änderungsbereich einbezogen und ebenfalls neu geordnet.
1.3

Flächennutzungsplan
Die Darstellung des Bereichs im wirksamen Flächennutzungsplan von 1998
entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes von 1987. An der Martin-LutherStraße ist eine gemischte Baufläche dargestellt, im rückwärtigen Bereich eine
gewerbliche Baufläche. Da hier ein Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß
§ 13 a BauGB vorliegt, wird der Flächennutzungsplan nach Abschluss des
Verfahrens im Wege der Berichtigung angepasst. Es wird darauf hingewiesen, dass
nach § 6 (5) BauGB jedermann über den aktuellen Inhalt des Flächennutzungsplans
Auskunft verlangen kann.

1.4

Beschleunigtes Verfahren
Der Bebauungsplan wird gemäß § 13 a BauGB als Bebauungsplan der
Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Die festgesetzte
Grundfläche umfasst ca. 9.500 m² und wird damit der Anforderung des § 13 a (1)
Nr. 1 BauGB gerecht, wonach ein Bebauungsplan der Innenentwicklung aufgestellt
werden kann, wenn dieser weniger als 20.000 m² Grundfläche festsetzt. Daher wird
gemäß § 13 a (2) und (3) BauGB von der frühzeitigen Unterrichtung und der
Erörterung nach § 3 (1) und § 4 (1) BauGB sowie von der Umweltprüfung, dem
Umweltbericht und den Angaben zu den Arten umweltrelevanter Informationen
abgesehen.

1.5

Altlasten
Da auf dem Grundstück ein Gerbereibetrieb mit betriebseigener Tankstelle
vorhanden war, bestand der Verdacht, dass diese Nutzungen eine Verunreinigung
des Bodens verursacht haben könnten. Das Landratsamt Ortenaukreis hatte bereits
2001 eine Gefahrenverdachtserkundung der Altlastenverdachtsfläche veranlasst. Im
Ergebnis dieser Untersuchung wurde festgestellt, dass an keinem der untersuchten
Verdachtsbereiche eine Gefährdung des Grundwassers besteht. Auch wurde
eingeschätzt, dass eine weitere Untersuchung auf Basis der Ergebnisse nicht
notwendig ist. Die Fläche wurde daraufhin mit „B = Belassen zur Wiedervorlage“
bewertet.
Im Rahmen des Scopings des Bebauungsplanverfahrens wurde das Landratsamt
Ortenaukreis angefragt, inwieweit die Aufstellung des Bebauungsplans mit dem
Planungsziel der Ausweitung des Mischgebiets zu einer Neubewertung der
Altlastenverdachtsfläche führt. Weiterhin wurde erfragt, ob für die Aufstellung der
Änderungssatzung eine weitere Untersuchung der Altlastenverdachtsfläche
notwendig wird.
Mit Schreiben vom 30.06.2016 teilte das Landratsamt mit, dass sich der Status des
Altlastenstandortes nicht geändert hat. Der Wirkungspfad Boden-Mensch wurde zwar
noch nicht betrachtet, was bei einer zukünftigen Baumaßnahme zu berücksichtigen
2

ist. Entsprechende Oberbodenuntersuchungen sind jedoch erst sinnvoll, wenn die
tatsächliche zukünftig unversiegelte Geländeoberfläche bekannt ist. Außerdem
besteht hier auch die Möglichkeit und ggf. das Erfordernis, das Gelände bei
zukünftigen Baumaßnahmen mit sauberem Bodenmaterial zu überdecken. Weitere
Untersuchungen sind nicht erforderlich. Auf eine gutachterliche Begleitung von
Erdarbeiten kann verzichtet werden.
2.

PLANINHALTE

2.1

Art der baulichen Nutzung
Das bestehende Mischgebiet an der Martin-Luther-Straße wird in Richtung Osten
erweitert, um dort neben einer gewerblichen Nutzung auch Wohnen zu ermöglichen.
In Richtung Osten grenzt (jenseits des Sulzbachs) ein Gewerbegebiet an den
Änderungsbereich. Um dieses historisch gewachsene Gebiet nicht durch eine
heranrückende gemischte Bebauung zu beschränken, wird im Bebauungsplan ein
eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt. Dieses ermöglicht nur sonstige nicht
störende Gewerbebetriebe, wie sie auch im Mischgebiet zulässig sind, behindert aber
parallel nicht die weitere Entwicklung des bestehenden Gewerbegebietes.
Das eingeschränkte Gewerbegebiet soll der Ansiedlung von produzierendem
Gewerbe an einem integrierten und zentralen Standort von Lahr dienen. Dies sind,
ähnlich den bereits auf dem Grundstück und in direkter Nachbarschaft bestehenden
Betrieben, vornehmlich Handwerksbetriebe mit geringer Verkaufsfläche und geringen
Emissionen. Parallel befindet sich das Grundstück in fußläufiger Entfernung zum
Einkaufszentrum Arena und der Lahrer Innenstadt. Auch um den Erhalt der
bestehender zentralen Versorgungsbereiche zu unterstützen und nicht in direkter
Nähe zum Schul- und Hallensportzentrum einen weiteren Einzelhandelsstandort zu
eröffnen, muss sich die Verkaufsfläche dem produzierenden Gewerbe deutlich
unterordnen. Der Verkauf an den Endverbraucher ist nur dann ausnahmsweise
gestattet, wenn das Sortiment aus eigener Produktion oder Montage stammt und die
Verkaufsfläche in der Gesamtfläche deutlich untergeordnet ist. Damit wird der
Direktvertrieb am Produktionsstandort ermöglicht.
Tankstellen und Vergnügungsstätten werden im Mischgebiet und im Gewerbegebiet
ausgeschlossen. Grund hierfür ist die Lage des Plangebiets, nördlich schließt ein
Wohngebiet an, gegenüber befindet sich ein großes Schulzentrum.
Eine aufschiebend bedingte Festsetzung gemäß § 9 Abs. 2 BauGB ordnet die
Bebauung des rückwärtigen Bereichs. Das Gelände fällt in Richtung des Sulzbachs
deutlich ab und wurde in der aktuellen Hochwassergefahrenkarte des Landes BadenWürttemberg als Hochwasserbereich (HQ 100/ Überflutungsbereich für ein 100jährliches Hochwasser) eingestuft. Eine Bebauung dieses Bereichs ist gemäß §§ 76
und 78 des Wasserhaushaltsgesetzes des Bundes und § 65 des Wassergesetzes
Baden-Württemberg stark eingeschränkt.
Aktuell ist nicht beabsichtigt, diese Fläche zu bebauen, weswegen im Rahmen der
Aufstellung des Bebauungsplans kein Gutachten für einen eventuellen
Retentionsausgleich erstellt wurde. Durch die Größe der Fläche, die Lage im
Innenbereich und zentral in Lahr sind jedoch die Voraussetzungen für einen
besonderen Einzelfall gem. § 78 WHG gegeben. Daher ist, wenn ein Ausgleich des
Retentionsvolumens gemäß den Bestimmungen des § 78 Abs. 3 Satz 1 durchgeführt
wurde, die Bedingung der Festsetzung Nr. 4 (Aufschiebend bedingte Festsetzung)
erfüllt. Die Fläche kann dann entsprechend der Festsetzungen des Bebauungsplans
bebaut werden.
3

Die Bestimmungen des § 78 Abs. 3 Satz 1 beinhalten, dass durch das Vorhaben
1. die Hochwasserrückhaltung nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt und der
Verlust von verloren gehendem Rückhalteraum zeitgleich ausgeglichen wird,
2. der Wasserstand und den Abfluss bei Hochwasser nicht nachteilig verändert
wird,
3. der bestehende Hochwasserschutz nicht beeinträchtigt wird und
4. die Maßnahme hochwasserangepasst ausgeführt wird
oder wenn die nachteiligen Auswirkungen durch Nebenbestimmungen ausgeglichen
werden können.
Die Retentionsmaßnahme wird vorab in einem Gutachten untersucht, in dem das
vollständige entfallende Hochwasservolumen berechnet wird und hierfür ein
entsprechender Ersatz, beispielsweise in Form einer Mulde, geschaffen wird.
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes wurden so gewählt, dass eine zeitversetzte
Entwicklung des Mischgebiets an der Straße (ohne bedingte Festsetzung) und des
eingeschränkten Gewerbegebiets im rückwärtigen Bereich (mit bedingter
Festsetzung) unproblematisch ist.
2.2

Maß der baulichen Nutzung
Die Grundflächenzahl (GRZ) wird im Mischgebiet und im Gewerbegebiet einheitlich
auf 0,6 festgesetzt. Die GRZ wurde damit im Vergleich zum Bestandsbebauungsplan
geringfügig erhöht. Durch die Gewässerabstandsflächen und die Notwendigkeit des
Ausgleichs des Retentionsvolumens ist die Bebauung des Grundstückes bereits
eingeschränkt. Aufgrund der besonderen Lage des Grundstücks mit zwei
Uferbereichen und entsprechenden Grünstreifen wird der grüne Charakter des
Gebiets gefestigt, in dem eine Erhöhung der GRZ für Stellplätze ausgeschlossen
wird.
Die Geschossflächenzahl wird auf 1,2 festgesetzt. Die maximale Gebäudehöhe wird
auf drei bzw. im Bereich des Bestandsgebäudes auf vier Vollgeschosse begrenzt. Die
Festsetzung von drei Geschossen entspricht den Festsetzungen der benachbarten
Grundstücke und begünstigt ein städtebaulich einheitliches Bild. Das ehemalige
Gerbereigebäude hat bereits heute vier Vollgeschosse. Aufgrund seiner städtebaulich
exponierten Lage am auskragenden Flussufer wird im Bebauungsplan für das
Bestandsgebäude der ehemaligen Gerberei eine viergeschossige Bebauung
zugelassen.

2.3

Bauweise, überbaubare Fläche
Die Baufenster ermöglichen die Verlagerung der Bestandsgebäude im
Gewässerrandstreifen der Schutter und des Sulzbachs, die zukünftig von Bebauung
frei zu halten sind.
Entsprechend der umgebenden Bebauung wird im Mischgebiet und im
eingeschränkten Gewerbegebiet eine offene Bauweise festgesetzt. Wie im
Bestandsbebauungsplan der auf den südlich anschließenden Grundstücken weiterhin
rechtsverbindlich ist, wird im Mischgebiet zur Martin-Luther-Straße eine Bebauung mit
Satteldach festgesetzt, während im rückwärtigen und von der Straße aus nicht
einsehbaren eingeschränkten Gewerbegebiet die Dachform frei wählbar ist.

2.4

Verkehr
Das Grundstück wird über die Martin-Luther-Straße erschlossen.
4

Bushaltestellen befinden sich in fußläufiger Entfernung in der Schwarzwaldstraße.
Entlang der Schutter verläuft ein separater Fuß- und Radweg.
Für Wohnungen wird ein auf die Wohnungsgrößen bezogener Stellplatzschlüssel
angewendet. So werden für Wohneinheiten bis 50 m² 1,0 Pkw Stellplätze und
1,0 überdachter Fahrradstellplätze gefordert. Bei dieser Wohnungsgröße wird ein 1Personen-Haushalt mit entsprechend einem Stellplatz erwartet. Bei barrierefreien
Wohnungen
wird
der
Stellplatzschlüssel
für
Wohneinheiten
bis
zu
60 m² auf 1,0 Stellplatz festgesetzt, da hier auch bei einem Ein-Personen-Haushalt
von einer größeren Flächeninanspruchnahme zur Herstellung der Barrierefreiheit
ausgegangen wird. Für Wohneinheiten ab 51 m² sind 1,5 Stellplätze und 2
überdachte Fahrradstellplätze bereit zu stellen. Aufgrund der Lage Lahrs im
ländlichen Raum wird der Stellplatzschlüssel bei größeren Haushalten erhöht.
2.5

Gewässerschutz
Der Änderungsbereich grenzt im Norden an die Schutter (Gewässer I. Ordnung) und
im Osten an den Sulzbach (Gewässer II. Ordnung). § 29 des Wassergesetzes
Baden-Württemberg legt im Innenbereich einen Gewässerrandstreifen von 5 m fest.
Dieser dient der Erhaltung und Verbesserung der ökologischen Funktionen
oberirdischer
Gewässer,
der
Wasserspeicherung,
der
Sicherung
des
Wasserabflusses sowie der Verminderung von Stoffeinträgen aus diffusen Quellen
(vgl. § 38 Abs. 1 WHG). Er ist dementsprechend von Bebauung frei zu halten.
Im Rahmen der ersten Bewerbung zur Landesgartenschau hat sich die Stadt Lahr
entschieden, das Konzept des „Blauen Bandes der Schutter“ weiter zu verfolgen.
Ziele dieses Konzepts sind die ökologische Aufwertung der Schutter und ihre
Erlebbarkeit im Stadtgefüge zu stärken, ihr entsprechend besondere gestalterische
Aufmerksamkeit zukommen zu lassen. Die konkrete Umsetzung soll beispielsweise
durch Abflachen der Ufer, eine standortgerechte Bepflanzung und einen
durchgehenden, gewässerbegleitenden Fuß- und Radweg erfolgen. Daher wurde der
gesetzliche Gewässerrandstreifen der Schutter im Innenbereich mittels der
Verordnung von 2013 auf eine Breite von 10 m erweitert. Die Festsetzung der
Baugrenze und die nachrichtliche Übernahme des Gewässerrandstreifens überträgt
damit die Vorgaben des Wasserhaushaltsgesetzes sowie der Verordnung zur
Schutter auf Ebene des Bebauungsplans.
Im Änderungsgebiet bestehen sowohl im Gewässerrandstreifen der Schutter als auch
des Sulzbachs mehrere Nebengebäude. Hierzu gehören genehmigte Lagergebäude,
eine Betriebstankstelle und eine Fremdarbeiterunterkunft. Das Haupthaus, welches
umgenutzt werden soll, befindet sich außerhalb der Gewässerrandstreifen. Die
vorhandenen Nebengebäude haben Bestandsschutz, so lange sie entsprechend der
genehmigten Nutzung weiter verwendet werden und so lange keine größeren
baulichen Veränderungen durchgeführt werden.
Die aktuelle Planung sieht vor, einen Teil der Nebengebäude im Gewässerrandstreifen weiterhin als Lagerhalle zu nutzen (Stand November 2016). Aufgrund
dieses Konzepts wurde vor der Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplanes
MARTIN-LUTHER-STRASSE/GUTLEUTSTRASSE geprüft, ob eine wasserrechtliche
Ausnahme im Bereich der Gewässerrandstreifen möglich ist. Sowohl die Satzung zur
Schutter als auch das Wassergesetz Baden-Württemberg sehen Ausnahmen in zwei
Fällen vor:
- Vorliegen einer unbilligen Härte oder
- überwiegende Gründe des Wohls der Allgemeinheit.

Im Ergebnis wurde deutlich, dass die Voraussetzungen für eine Ausnahme der
Bestimmungen des Gewässerrandstreifens im Bereich der 1. Änderung des
Bebauungsplans nicht vorliegen. Entsprechend werden die Gewässerrandstreifen der
Schutter und des Sulzbachs im Bebauungsplan nachrichtlich dargestellt und die
Baufenster in diesen Bereichen zurückgenommen. Der Bestandsschutz der
vorhandenen Gebäude im Gewässerrandstreifen ist weiterhin gültig, solange keine
größeren baulichen oder Nutzungsänderungen vorgesehen sind.

UMWELTBELANGE
Die
1.
Änderung
des
Bebauungsplanes
MARTIN-LUTHER-STRASSE/
GUTLEUTSTRASSE hat das Ziel, ein ehemals als Gerberei genutztes Grundstück zu
revitalisieren und dort ein gemischt genutztes Gebäude zu ermöglichen. Die
Änderung wird aufgrund der Lage im Innenbereich und der geringen Grundfläche von
deutlich unter 20.000 m² als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 a
BauGB aufgestellt. Daher ist weder eine Umweltprüfung noch ein Umweltbericht
erforderlich.
Dennoch sind die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes
und der Landschaftspflege zu berücksichtigen. Anhaltspunkte für eine
Beeinträchtigung relevanter Schutzgüter sind entsprechend aufzuzeigen bzw.
auszuschließen.
Das Plangebiet befindet sich im Innenbereich und wird im Norden und Osten von der
Schutter (Gewässer I. Ordnung) und dem Sulzbach (Gewässer II. Ordnung)
umgeben. Der Bereich zur Martin-Luther-Straße ist bebaut und mit der Einfahrt und
Stellplätzen versiegelt. Der rückwärtige Bereich, zum Sulzbach hin, wird als Garten
bzw. als Streuobstwiese genutzt.
Bei einer Begehung des gesamten Geländes sowie des leer stehenden Gebäudes
konnten im Gebäude keine Vogel- oder Fledermausarten festgestellt werden. Auch ist
das im Innenbereich liegende Areal zu klein, um als Jagd- oder Habitatfläche für
geschützte Vogel- oder Fledermausarten relevant zu sein. Geschützte Biotope,
Landschafts-, Naturschutz- oder FFH-Gebiete befinden sich nicht im Plangebiet und
sind auch im Umfeld mit funktionalem Bezug zum Plangebiet nicht vorhanden.
Im Vergleich zum Bestandsbebauungsplan wird das Baufenster im Uferbereich der
Gewässer deutlich zurückgenommen und die Gewässerrandstreifen abgebildet. Auch
in weiteren Festsetzungen des Bebauungsplanes wurden die Schutzgüter beachtet,
hierzu gehören:
- die Festsetzung von Bäumen an der Martin-Luther-Straße,
- die versickerungsfähige Ausbildung der Stellplätze,
- Carports und Garagen sind mit einer dauerhaften Dachbegrünung zu
versehen,
- fußläufige Wegeflächen sind wasserdurchlässig auszuführen und
- die Außenbeleuchtung ist insektenverträglich auszuführen.
Zusammenfassend bestehen für die 1. Änderung des Bebauungsplanes MARTINLUTHER-STRASSE/GUTLEUTSTRASSE keine Anhaltspunkte für Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 BNatSchG. Vielmehr wird durch die Änderungssatzung
eine umweltfachliche Verbesserung gegenüber dem bestehenden Bebauungsplan
erreicht.

ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN

4.1

Gestaltung
Die Festsetzungen zur Dachausbildung orientieren sich an der Bebauung der
Nachbarschaft. Auch dort wird im Bereich zur Straße ein Satteldach vorgesehen,
während im hinteren Bereich keine Festsetzung hierzu besteht. Die
Dachflächendominanz soll erhalten bleiben, dementsprechend werden im
Bebauungsplan
vorsorglich
Festsetzungen
zum Größenverhältnis
zur
Hauptfirstlänge von Dachgauben und Dacheinschnitten getroffen. Wesentlich für
das Erscheinungsbild der Dachlandschaft sind auch die verwendeten Materialien. In
den das Plangebiet umgebenden Wohngebieten sind
matte Dachziegel
in
rotbraunen bis schwarze Farbtönen ortsbildbestimmend. Daher wird die
Verwendung solcher Dachziegel im Bebauungsplan vorgeschrieben.
Die Festsetzung zur Eingrünung von Flachdächern erfolgt aus wasserwirtschaftlichen, energetischen, klimatologischen und ökologischen Gründen.
Das gärtnerische Anlegen der unbebauten Flächen samt Einfriedungen wird aus
stadt- und umweltgestalterischen Gründen verlangt.

4.2

Werbung
Die Einschränkung der Verwendung von Werbeanlagen erfolgt aus stadtgestalterischen Gesichtspunkten.

KOSTEN
Es entstehen keine Kosten für die Stadt Lahr. Die Kosten für sämtliche bauliche
Maßnahmen werden vom Bauherrn getragen. Die Übernahme entstehender Kosten,
beispielsweise für Bekanntmachungen oder eventuell notwendige Fachgutachten
werden in einem städtebaulichen Vertrag zwischen der Stadt Lahr und dem
Bauherren geregelt.

STÄDTEBAULICHE DATEN

Mischgebiet
Eingeschränktes Gewerbegebiet
Bebauungsplangebiet
Anzahl der neuen Wohneinheiten
Anzahl der neuen Bewohner

61 %
39 %
100 %

0,59 ha
0,37 ha
0,96 ha
ca. 15
ca. 30

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin