Beschlussvorlage (- Begründung)

                                    
                                        8. Mai 2017
AZ.: Lö

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

Bebauungsplan MARTIN-LUTHER-STRASSE /
GUTLEUTSTRASSE, 1. Änderung
Begründung
A

Verfahrensablauf

Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (1) BauGB
Offenlegungsbeschluss
Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB
Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB
Öffentliche Bekanntmachung
B

Begründung gemäß § 9 (8) BauGB

1.

ALLGEMEINES

1.1

Geltungsbereich, Lage und Nutzung des Plangebiets

19.12.2016
19.12.2016
02.01. - 10.02.2017
19.06.2017
24.06.2017

Das Plangebiet befindet sich westlich des Zentrums von Lahr und wird durch die
Martin-Luther-Straße erschlossen. Im Norden wird es durch die Schutter begrenzt, im
Osten durch den Sulzbach. Im Westen schließt das Schul- und Hallensportzentrum
an, während sich im Norden ein Wohngebiet befindet. Jenseits des Sulzbachs ist ein
Gewerbegebiet, südlich grenzt ein Mischgebiet an den Bereich. Die Änderungsfläche
umfasst ein knapp 1 ha großes Gebiet im nördlichen Gesamtgeltungsbereich des
Bebauungsplans MARTIN-LUTHER-STRASSE / GUTLEUTSTRASSE von 1987. Die
genaue räumliche Abgrenzung des Plangebiets ist dem zeichnerischen Teil
(Nutzungsplan) zu entnehmen.
1.2

Anlass der Planaufstellung
Mit der Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplanes MARTIN-LUTHERSTRASSE / GUTLEUTSTRASSE soll die Revitalisierung eines teilweise brachgefallenen Areals einer ehemaligen Gerberei ermöglicht werden. Im Änderungsgebiet
befinden sich das Gebäude der Gerberei, mehrere Nebengebäude sowie zwei
Wohngebäude. Eine große Fläche in Richtung des Sulzbachs ist nicht bebaut und
wird als Obstwiese bzw. Garten genutzt. Aktuell sind beide Wohngebäude bewohnt,
das Erdgeschoss der Gerberei und ein Teil der Lagerhallen werden für einen
Lederhandel verwendet. Die restlichen Gebäude (-teile) stehen leer.
Der bestehende Bebauungsplan von 1987 setzt zur Martin-Luther-Straße ein ca.
22 m breites Mischgebiet fest. Im rückwärtigen Bereich ist ein Gewerbegebiet bzw.
ein eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt. Die Umnutzung des ehemaligen
Gerbereigebäudes in ein Wohn- und Geschäftshaus ist mit diesen Festsetzungen
nicht möglich.
Eine Ausweitung des Mischgebiets zur Revitalisierung des Standorts ist auch
aufgrund der zentralen Lage, des Ziels der Innenentwicklung, der Aktivierung einer

Bebauungsplan MARTIN-LUTHER-STRASSE / GUTLEUTSTRASSE, 1. Änderung
Begründung

Fläche im Innenbereich und der zusätzlichen Schaffung von Wohnraum in einer
wachsenden Stadt sinnvoll.
Die südlich direkt an das Gelände grenzenden Grundstücke werden mit in den
Änderungsbereich einbezogen und ebenfalls neu geordnet.
1.3

Flächennutzungsplan (FNP)
Die Darstellung des Bereichs im wirksamen FNP von 1998 entspricht den
Festsetzungen des Bebauungsplanes von 1987. An der Martin-Luther-Straße ist eine
gemischte Baufläche dargestellt, im rückwärtigen Bereich eine gewerbliche
Baufläche. Da es sich bei der Plan-Änderung um einen Bebauungsplan der
Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB handelt, wird der FNP nach Abschluss des
Verfahrens im Wege der Berichtigung angepasst. Es wird darauf hingewiesen, dass
nach § 6 (5) BauGB jedermann über den aktuellen Inhalt des FNP Auskunft
verlangen kann.

1.4

Beschleunigtes Verfahren
Der Plan wird gemäß § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung im
beschleunigten Verfahren aufgestellt. Die festgesetzte Grundfläche umfasst ca. 9.500
m² und wird damit der Anforderung des § 13a (1) Nr. 1 BauGB gerecht, wonach ein
Bebauungsplan der Innenentwicklung aufgestellt werden kann, wenn dieser weniger
als 20.000 m² Grundfläche festsetzt. Daher wird gemäß § 13a (2) und (3) BauGB von
der frühzeitigen Unterrichtung und der Erörterung nach § 3 (1) und § 4 (1) BauGB
sowie von der Umweltprüfung, dem Umweltbericht und den Angaben zu den Arten
umweltrelevanter Informationen abgesehen.

1.5

Altlasten
Da auf dem Grundstück ein Gerbereibetrieb mit betriebseigener Tankstelle
vorhanden war, bestand der Verdacht, dass diese Nutzungen eine Verunreinigung
des Bodens verursacht haben könnten. Das Landratsamt Ortenaukreis hatte bereits
2001 eine Gefahrenverdachtserkundung der Altlastenverdachtsfläche veranlasst. Im
Ergebnis wurde festgestellt, dass an keinem der untersuchten Verdachtsbereiche
eine Gefährdung des Grundwassers besteht. Auch wurde eingeschätzt, dass eine
weitere Untersuchung auf Basis der Ergebnisse nicht notwendig ist. Die Fläche wurde
daraufhin mit „B = Belassen zur Wiedervorlage“ bewertet.
Im Rahmen des Scopings des Bebauungsplanverfahrens wurde das Landratsamt
Ortenaukreis angefragt, inwieweit die Aufstellung des Bebauungsplans mit dem
Planungsziel der Ausweitung des Mischgebiets zu einer Neubewertung der
Altlastenverdachtsfläche führt, und, ob für die Aufstellung der Änderungssatzung eine
weitere Untersuchung der Altlastenverdachtsfläche notwendig wird.
Mit Schreiben vom 30.06.2016 teilte das Landratsamt mit, dass sich der Status des
Altlastenstandortes nicht geändert hat. Der Wirkungspfad Boden-Mensch wurde zwar
noch nicht betrachtet, was bei einer zukünftigen Baumaßnahme zu berücksichtigen
ist. Entsprechende Oberbodenuntersuchungen sind jedoch erst sinnvoll, wenn die
tatsächliche zukünftig unversiegelte Geländeoberfläche bekannt ist. Außerdem
besteht hier auch die Möglichkeit und gegebenenfalls das Erfordernis, das Gelände
bei zukünftigen Baumaßnahmen mit sauberem Bodenmaterial zu überdecken.
Weitere Untersuchungen sind nicht erforderlich. Auf eine gutachterliche Begleitung
von Erdarbeiten kann verzichtet werden.

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Bebauungsplan MARTIN-LUTHER-STRASSE / GUTLEUTSTRASSE, 1. Änderung
Begründung

2.

PLANINHALTE

2.1

Art der baulichen Nutzung
Das bestehende Mischgebiet an der Martin-Luther-Straße wird in Richtung Osten
erweitert, um dort neben einer gewerblichen Nutzung auch Wohnen zu ermöglichen.
In Richtung Osten grenzt (jenseits des Sulzbachs) ein Gewerbegebiet an den
Änderungsbereich. Um dieses historisch gewachsene Gebiet nicht durch eine
heranrückende gemischte Bebauung zu beschränken, wird im Bebauungsplan ein
eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt. Dieses ermöglicht nur sonstige nicht
störende Gewerbebetriebe, wie sie auch im Mischgebiet zulässig sind, behindert aber
parallel nicht die weitere Entwicklung des bestehenden Gewerbegebietes.
Das eingeschränkte Gewerbegebiet soll der Ansiedlung von produzierendem
Gewerbe an einem integrierten und zentralen Standort von Lahr dienen. Dies sind,
ähnlich den bereits auf dem Grundstück und in direkter Nachbarschaft bestehenden
Betrieben, vornehmlich Handwerksbetriebe mit geringer Verkaufsfläche und geringen
Emissionen. Parallel befindet sich das Grundstück in fußläufiger Entfernung zum
Einkaufszentrum Arena und der Lahrer Innenstadt. Auch um den Erhalt der
bestehenden zentralen Versorgungsbereiche zu unterstützen und nicht in direkter
Nähe zum Schul- und Hallensportzentrum einen weiteren Einzelhandelsstandort zu
eröffnen, werden einschränkende Festsetzungen für eine Einzelhandelsnutzung
getroffen. Ein Verkauf an den Endverbraucher ist nur dann ausnahmsweise gestattet,
wenn das Sortiment aus eigener Produktion oder Montage stammt und die
Verkaufsfläche in der Gesamtfläche deutlich untergeordnet ist. Damit wird der
Direktvertrieb am Produktionsstandort ermöglicht.
Tankstellen und Vergnügungsstätten werden im Mischgebiet und im Gewerbegebiet
ausgeschlossen. Grund hierfür ist die Lage des Plangebiets, nördlich schließt ein
Wohngebiet an, gegenüber befindet sich ein großes Schulzentrum.
Eine aufschiebend bedingte Festsetzung gemäß § 9 (2) BauGB ordnet die Bebauung
des rückwärtigen Bereichs. Das Gelände fällt in Richtung des Sulzbachs deutlich ab
und wurde in der aktuellen Hochwassergefahrenkarte des Landes BadenWürttemberg als Hochwasserbereich (HQ 100/Überflutungsbereich für ein 100jährliches Hochwasser) eingestuft. Eine Bebauung dieses Bereichs ist gemäß §§ 76
und 78 des Wasserhaushaltsgesetzes des Bundes und § 65 des Wassergesetzes
Baden-Württemberg stark eingeschränkt. Aktuell ist nicht beabsichtigt, diese Fläche
zu bebauen, weswegen im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans kein
Gutachten für einen eventuellen Retentionsausgleich erstellt wurde. Durch die Größe
der Fläche, die Lage im Innenbereich und zentral in Lahr sind jedoch die
Voraussetzungen für einen besonderen Einzelfall gemäß § 78 WHG gegeben. Daher
ist, wenn ein Ausgleich des Retentionsvolumens gemäß den Bestimmungen des § 78
(3) Satz 1 durchgeführt wurde, die Bedingung der Festsetzung Nr. 4 (aufschiebend
bedingte Festsetzung) erfüllt. Die Fläche kann dann entsprechend den
Festsetzungen des Bebauungsplans bebaut werden.
Die Bestimmungen des § 78 (3) Satz 1 beinhalten, dass durch das Vorhaben
1. die Hochwasserrückhaltung nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt und der
Verlust von verloren gehendem Rückhalteraum zeitgleich ausgeglichen wird,
2. der Wasserstand und der Abfluss bei Hochwasser nicht nachteilig verändert
werden,
3. der bestehende Hochwasserschutz nicht beeinträchtigt wird und
4. die Maßnahme hochwasserangepasst ausgeführt wird

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Bebauungsplan MARTIN-LUTHER-STRASSE / GUTLEUTSTRASSE, 1. Änderung
Begründung

oder wenn die nachteiligen Auswirkungen durch Nebenbestimmungen ausgeglichen
werden können.
Die Retentionsmaßnahme wird vorab in einem Gutachten untersucht, in dem das
entfallende Hochwasservolumen berechnet wird und hierfür ein entsprechender
Ersatz, beispielsweise in Form einer Mulde, geschaffen wird.
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes wurden so gewählt, dass eine zeitversetzte
Entwicklung des Mischgebiets an der Straße (ohne bedingte Festsetzung) und des
eingeschränkten Gewerbegebiets im rückwärtigen Bereich (mit bedingter
Festsetzung) unproblematisch ist.
2.2

Maß der baulichen Nutzung
Die Grundflächenzahl (GRZ) wird im Misch- und im Gewerbegebiet einheitlich auf 0,6
festgesetzt. Die GRZ wurde damit im Vergleich zum Bestandsbebauungsplan
geringfügig erhöht. Durch die Gewässerabstandsflächen und die Notwendigkeit des
Ausgleichs des Retentionsvolumens ist die Bebauung des Grundstückes bereits
eingeschränkt. Aufgrund der besonderen Lage des Grundstücks mit zwei Uferbereichen und entsprechenden Grünstreifen wird der grüne Charakter des Gebiets
gefestigt, indem eine Erhöhung der GRZ für Stellplätze ausgeschlossen wird.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) wird auf 1,2 festgesetzt. Die maximale Gebäudehöhe
wird auf drei bzw. im Bereich des Bestandsgebäudes auf vier Vollgeschosse
begrenzt. Die Festsetzung von drei Geschossen entspricht den Festsetzungen der
benachbarten Grundstücke und begünstigt ein städtebaulich einheitliches Bild. Das
ehemalige Gerbereigebäude hat bereits heute vier Vollgeschosse. Aufgrund seiner
städtebaulich exponierten Lage am auskragenden Flussufer wird für das Bestandsgebäude der ehemaligen Gerberei eine viergeschossige Bebauung zugelassen.

2.3

Bauweise, überbaubare Fläche
Entsprechend der umgebenden Bebauung wird im Mischgebiet eine abweichende
und im eingeschränkten Gewerbegebiet eine offene Bauweise festgesetzt.
Die Baufenster berücksichtigen die Gewässerrandstreifen der Schutter und des
Sulzbachs, die zukünftig von Bebauung frei zu halten sind. Gleichzeitig ermöglichen
sie zusätzliche Neubauten in der angestrebten städtebaulichen Ordnung.

2.4

Verkehr
Das Grundstück wird über die Martin-Luther-Straße erschlossen. Stark frequentierte
Bushaltestellen mit einer dichten Busfolge Richtung Innenstadt sowie Bahnhof
befinden sich in fußläufiger Entfernung in der Schwarzwaldstraße. Entlang der
Schutter verläuft ein separater Fuß- und Radweg.
Für Wohnungen wird ein auf die Wohnungsgrößen bezogener Stellplatzschlüssel
angewendet. So werden für Wohneinheiten bis 50 m² 1 Pkw-Stellplatz und
1 überdachter Fahrradstellplatz gefordert. Bei dieser Wohnungsgröße wird ein EinPersonen-Haushalt mit entsprechend einem Stellplatz erwartet. Bei barrierefreien
Wohnungen wird der Stellplatzschlüssel für Wohneinheiten bis zu 60 m² auf 1
Stellplatz festgesetzt, da hier auch bei einem Ein-Personen-Haushalt von einer
größeren Flächeninanspruchnahme zur Herstellung der Barrierefreiheit ausgegangen
wird. Für Wohneinheiten ab 51 m² sind 1,5 Stellplätze und 2 überdachte Fahrradstellplätze bereitzustellen. Aufgrund der Lage Lahrs im ländlichen Raum wird der
Stellplatzschlüssel bei größeren Haushalten erhöht.
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Bebauungsplan MARTIN-LUTHER-STRASSE / GUTLEUTSTRASSE, 1. Änderung
Begründung

2.5

Gewässerschutz
Der Änderungsbereich grenzt im Norden an die Schutter (Gewässer I. Ordnung) und
im Osten an den Sulzbach (Gewässer II. Ordnung). § 29 des Wassergesetzes
Baden-Württemberg legt im Innenbereich einen Gewässerrandstreifen von 5 m Breite
fest. Dieser dient der Erhaltung und Verbesserung der ökologischen Funktionen
oberirdischer Gewässer, der Wasserspeicherung, der Sicherung des Wasserabflusses sowie der Verminderung von Stoffeinträgen aus diffusen Quellen (vgl. § 38
Abs. 1 WHG). Er ist dementsprechend von Bebauung frei zu halten.
Im Rahmen der ersten Bewerbung zur Landesgartenschau hat sich die Stadt Lahr
entschieden, das Konzept des „Blauen Bandes der Schutter“ weiter zu verfolgen.
Dessen Ziele sind die ökologische Aufwertung der Schutter, ihre Erlebbarkeit im
Stadtgefüge zu stärken und ihr entsprechend besondere gestalterische
Aufmerksamkeit zukommen zu lassen. Die konkrete Umsetzung soll beispielsweise
durch Abflachen der Ufer, eine standortgerechte Bepflanzung und einen
durchgehenden gewässerbegleitenden Fuß- und Radweg erfolgen. Daher wurde der
gesetzliche Gewässerrandstreifen der Schutter im Innenbereich mittels der
Verordnung von 2013 auf eine Breite von 10 m erweitert. Die Festsetzung der
Baugrenze und die nachrichtliche Übernahme des Gewässerrandstreifens übertragen
damit die Vorgaben des Wasserhaushaltsgesetzes sowie der Verordnung zur
Schutter auf die Ebene des Bebauungsplans.
Im Änderungsgebiet bestehen sowohl im Gewässerrandstreifen der Schutter als auch
des Sulzbachs mehrere Nebengebäude. Hierzu gehören genehmigte Lagergebäude,
eine Betriebstankstelle und eine Fremdarbeiterunterkunft. Das Haupthaus, welches
umgenutzt werden soll, befindet sich außerhalb der Gewässerrandstreifen. Die
vorhandenen Nebengebäude haben Bestandsschutz, so lange sie entsprechend der
genehmigten Nutzung weiter verwendet werden und so lange keine größeren
baulichen Veränderungen durchgeführt werden.
Die aktuelle Planung sieht vor, einen Teil der Nebengebäude im Gewässerrandstreifen weiterhin als Lagerhalle zu nutzen. Daher wurde vor der Aufstellung der
1. Änderung des Bebauungsplanes MARTIN-LUTHER-STRASSE / GUTLEUTSTRASSE geprüft, ob eine wasserrechtliche Ausnahme im Bereich der
Gewässerrandstreifen möglich ist. Sowohl die Satzung zur Schutter als auch das
Wassergesetz Baden-Württemberg sehen Ausnahmen in zwei Fällen vor:
- Vorliegen einer unbilligen Härte oder
- überwiegende Gründe des Wohls der Allgemeinheit.
Im Ergebnis wurde deutlich, dass die Voraussetzungen für eine Ausnahme von den
Bestimmungen des Gewässerrandstreifens im Bereich der 1. Änderung des
Bebauungsplans nicht vorliegen. Entsprechend werden die Gewässerrandstreifen der
Schutter und des Sulzbachs im Bebauungsplan nachrichtlich dargestellt und die
Baufenster in diesen Bereichen zurückgenommen. Der Bestandsschutz der
vorhandenen Gebäude im Gewässerrandstreifen ist weiterhin gültig, solange keine
größeren baulichen oder Nutzungsänderungen vorgesehen sind.

3.

UMWELTBELANGE
Die Änderung des Bebauungsplanes hat das Ziel, ein ehemals als Gerberei
genutztes Grundstück zu revitalisieren und dort ein gemischt genutztes Gebäude zu
ermöglichen. Die Änderung wird aufgrund der Lage im Innenbereich und der geringen
Grundfläche von deutlich unter 20.000 m² als Bebauungsplan der Innenentwicklung
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Bebauungsplan MARTIN-LUTHER-STRASSE / GUTLEUTSTRASSE, 1. Änderung
Begründung

gemäß § 13a BauGB aufgestellt. Daher ist weder eine Umweltprüfung noch ein
Umweltbericht erforderlich.
Dennoch sind die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes
und der Landschaftspflege zu berücksichtigen. Anhaltspunkte für eine
Beeinträchtigung relevanter Schutzgüter sind entsprechend aufzuzeigen bzw.
auszuschließen.
Das Plangebiet befindet sich im Innenbereich und wird im Norden und Osten von der
Schutter (Gewässer I. Ordnung) und dem Sulzbach (Gewässer II. Ordnung)
umgeben. Der Bereich zur Martin-Luther-Straße ist bebaut und mit einer Einfahrt und
Stellplätzen versiegelt. Der rückwärtige Bereich, zum Sulzbach hin, wird als Garten
bzw. als Streuobstwiese genutzt.
Bei einer Begehung des gesamten Geländes sowie des leer stehenden Gebäudes
konnten im Gebäude keine Vogel- oder Fledermausarten festgestellt werden. Auch ist
das im Innenbereich liegende Areal zu klein, um als Jagd- oder Habitatfläche für
geschützte Vogel- oder Fledermausarten relevant zu sein. Geschützte Biotope,
Landschafts-, Naturschutz- oder FFH-Gebiete befinden sich nicht im Plangebiet und
sind auch im Umfeld mit funktionalem Bezug zum Plangebiet nicht vorhanden.
Im Vergleich zum Bestandsbebauungsplan wird das Baufenster im Uferbereich der
Gewässer deutlich zurückgenommen und die Gewässerrandstreifen werden
abgebildet. Auch in weiteren Festsetzungen des Bebauungsplanes wurden die
Schutzgüter beachtet, hierzu gehören:
- die Festsetzung von Bäumen an der Martin-Luther-Straße,
- die versickerungsfähige Ausbildung der Stellplätze,
- Carports und Garagen sind mit einer dauerhaften Dachbegrünung zu
versehen,
- fußläufige Wegeflächen sind wasserdurchlässig auszuführen und
- die Außenbeleuchtung ist insektenverträglich auszuführen.
Zusammenfassend bestehen für die 1. Änderung des Bebauungsplanes MARTINLUTHER-STRASSE / GUTLEUTSTRASSE keine Anhaltspunkte für Verbotstatbestände des § 44 Absatz 1 BNatSchG. Vielmehr wird eine umweltfachliche
Verbesserung gegenüber dem bestehenden Bebauungsplan erreicht.
4.

ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN

4.1

Gestaltung von baulichen Anlagen und Freiflächen
Die Festsetzungen zur Dachausbildung orientieren sich an der Bebauung der
Nachbarschaft. Wie im Bestandsbebauungsplan, der auf den südlich anschließenden
Grundstücken weiterhin rechtsverbindlich ist, wird im Mischgebiet zur Martin-LutherStraße eine Bebauung mit Satteldach festgesetzt, während im rückwärtigen und von
der Straße aus nicht einsehbaren eingeschränkten Gewerbegebiet die Dachform frei
wählbar ist. Die Dachflächendominanz soll erhalten bleiben, dementsprechend
werden im Bebauungsplan vorsorglich Festsetzungen zum Größenverhältnis zur
Hauptfirstlänge von Dachgauben und Dacheinschnitten getroffen. Wesentlich für das
Erscheinungsbild der Dachlandschaft sind auch die verwendeten Materialien. In den
das Plangebiet umgebenden Wohngebieten sind matte Dachziegel in rotbraunen bis
schwarzen Farbtönen ortsbildbestimmend. Daher wird die Verwendung solcher
Dachziegel im Bebauungsplan vorgeschrieben.

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Bebauungsplan MARTIN-LUTHER-STRASSE / GUTLEUTSTRASSE, 1. Änderung
Begründung

Die Festsetzung zur Eingrünung von Flachdächern erfolgt aus wasserwirtschaftlichen, energetischen, klimatologischen und ökologischen Gründen.
Das Bepflanzen und gärtnerische Anlegen der unbebauten Flächen samt
Einfriedungen wird aus stadtgestalterischen und ökologischen Gründen verlangt. Die
Umsetzung der entsprechenden Festsetzungen ist in einem qualifizierten
Freiflächengestaltungsplan im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.
4.2

Werbung
Die Einschränkung der Verwendung von Werbeanlagen erfolgt aus stadtgestalterischen Gesichtspunkten.

5.

KOSTEN
Es entstehen keine externen Kosten für die Stadt Lahr. Die Kosten für sämtliche
bauliche Maßnahmen werden vom Bauherrn getragen. Die Übernahme von Kosten
beispielsweise für Bekanntmachungen oder eventuell notwendige Fachgutachten
werden in einem Städtebaulichen Vertrag mit dem Bauherren geregelt.

6.

STÄDTEBAULICHE DATEN
Mischgebiet
Eingeschränktes Gewerbegebiet
Bebauungsplangebiet
Anzahl der neuen Wohneinheiten
Anzahl der neuen Bewohner

61 %
39 %
100 %

0,59 ha
0,37 ha
0,96 ha
ca. 15
ca. 30

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

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