Beschlussvorlage (Projektmanagementbericht Nr. 9, Juni 2017)
July 10, 2017
Projekt: Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik Bericht Nr.: 9 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr Sachstand: 12.06.2017 1.1 Projektbeschreibung: Mit der Sanierung und Umnutzung der denkmalgeschützten, ehemaligen Tonofenfabrik im historischen Altstadtkern, in unmittelbarer Nähe zu den Überresten der mittelalterlichen Tiefburg "Storchenturm" und der mittelalterlichen Stadtmauer, wird das stadtgeschichtliche Museum in die Stadt geholt. Durch die zentrale Lage in der Lahrer Innenstadt wird auch der Platz um die historische Stadtmauer aufgewertet und wiederbelebt. Die Ausstellungsflächen erstrecken sich vom Untergeschoss bis ins 2. Obergeschoss. Ein großer Bestandteil des Erdgeschosses ist der Öffentlichkeit ohne Eintritt zugänglich. Durch die Kombination kommerzieller Funktionen mit dem Hintergrund der stadtgeschichtlichen Ausstellung kann ein Anreiz zum Museumsbesuch gesetzt werden. Veranstaltungsraum und Wechselausstellung im 2. Obergeschoss können entkoppelt vom täglichen Museumsbetrieb bespielt werden. Die Anordnung der WCs und Garderoben im Dachgeschoss erlaubt zum einen die effiziente Flächennutzung der niedrigen, nicht als Ausstellungsfläche geeigneten Dachräume und stellt zum andern eine Nähe zwischen der Funktion mit einer großen, gleichzeitigen Anzahl von Besuchern im Veranstaltungsbereich zu den zugehörigen Funktionsflächen her. Des weiteren werden die Verwaltungsräume und die Museumspädagogik im Dachgeschoss untergebracht. Um die neue Nutzung als stadtgeschichtliches Museum optimal umsetzen zu können wird das über dem Lförmigen Grundriss entwickelte bestehende Gebäude durch einen Anbau im vierten Quadranten ergänzt. Der Anbau dient ergänzend zur historischen Treppe der Erschließung des Museums und nimmt neben dem Fahrstuhl eine neue Treppe als zweiten Fluchtweg auf, durch deren winkelförmige Anordnung eine fließende Zirkulation durch die Ausstellungsräume ermöglicht wird. Bauherr: Projektkosten: Projektlaufzeit: Projektdaten: Fördermittel: 1 Stadt Lahr Rathausplatz 4 77933 Lahr ca. 4,26 Mio € brutto (inkl. Baunebenkosten) 12/2014 - 08/2016 (Bauphase) 01/2017 - 11/2017 (Ausstattung) • denkmalgeschütztes Gebäude • 961 m² Nutzfläche • 1.654 m² Brutto-Grundfläche • 470 m² Dauerausstellung • 223 m² Wechselausstellung • Veranstaltungsraum für bis zu 100 Personen • Zuwendung zur Erhaltung und Pflege eines Kulturdenkmals: 66.260,- € • Städtebauförderung: ca. 1,925 Mio. € Projekt: Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik Bericht Nr.: 9 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr Sachstand: 12.06.2017 1.2 Projektstand: In seiner Sitzung am 24. Juli 2013 hat der Gemeinderat die Einrichtung des stadtgeschichtlichen Museums in der ehemaligen Tonofenfabrik bei erfolgreicher Erwerbsverhandlung beschlossen. Ebenfalls wurde die Weiterentwicklung der Planung des stadtgeschichtlichen Museums beschlossen. Seither haben weitere Untersuchungen am Gebäude stattgefunden. In regelmäßigen Abständen, alle zwei Wochen, gab und gibt es Planerjourfixe. Hieran sind hauptsächlich die Architekten, die Fachplaner und das Technische Gebäudemanagement beteiligt. In enger Zusammenarbeit mit der zukünftigen Nutzerin Frau Bohnert (Stadtarchiv und Museen) mussten in vielen Punkten die Nutzerbelange berücksichtigt werden. Die Planungsschritte wurden eng mit dem Regierungspräsidium Freiburg, Referat 26 – Denkmalpflege abgestimmt. Des Weiteren waren in mehreren Abstimmungsgesprächen Vertreter des Sanierungsträgers STEG (Stadtentwicklung GmbH) und der Abteilung Liegenschaften und Verwaltungsservice der Stadt Lahr im Hinblick auf die Städtebauförderung im Rahmen der Sanierungsmaßnahme „Nördliche Altstadt“ eingebunden. Im Juli 2014 wurde der Abschlussbericht der Leistungsphase 2 (Vorplanung und Kostenschätzung) fertig gestellt. Im Februar 2015 konnte die Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung und Kostenberechnung) abgeschlossen werden. Im 30. März 2015 wurde der Bauantrag eingereicht, die Genehmigung wurde am 31. Juli 2015 erteilt. Am 02. Juni 2015 wurden im Rahmen des Wettbewerbes "Ausstellungskonzepte" die Konzepte von 4 Büros vorgestellt. Der Auftrag wurde an MuseoConsult aus Stuttgart in Zusammenarbeit mit Studio Kernland, Maastricht, Niederlande, vergeben. Ein Pressetermin zum Baustart fand am 30. Juli 2015, vor Ort statt. Die Baustelle wurde Ende Juli eingerichtet und das Gerüst gestellt. Die Fenster wurde ausgebaut und zur fachgerechten Sanierung in die Werkstatt der Firma Max Wehrle GmbH transportiert. Die Steinfassade wurde komplett gereinigt und die Sanierung der Ziegelfassade hat im oberen Bereich begonnen. Die Abbrucharbeiten der Firma Lattermann sind beendet. Die Decke über EG und 1. OG sind wieder hergestellt. Anfang November wurde der Kran gestellt. Die Ziegel wurden vom Dach genommen, der Dachstuhl aufgemessen und danach zurück gebaut. Der neue Dachstuhl wurde Anfang Dezember aufgerichtet. Am 16. Dezember 2015 fand das Richtfest statt. Mitte Dezember begann der Dachdecker mit dem Verlegen der Fermacellplatten. Der Maler begann mit den Sandstrahlarbeiten an den Stahlstützen und -trägern. Anfang Januar wurde die neue Brandschutzbeschichtung aufgebracht. Nach vielen Untersuchungen wurde festgestellt dass die Decke über dem Kriechkeller im Eingangsbereich ertüchtigt werden muss. 2 Projekt: Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik Bericht Nr.: 9 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr Sachstand: 12.06.2017 Die Elektroarbeiten und Abdichtungsarbeiten wurden vergeben. Die Submission für das Gewerk Holzinnentüren war am 03.02.2016. Da nur ein Angebot abgegeben wurde, welches doppelt so hoch lag wie die Kostenberechnung, wurde die Ausschreibung aufgehoben. Die Innentüren werden neu ausgeschrieben. Am 10.02.2016 war die Submission des Gewerkes Metalltüren- und Verglasungsarbeiten. Die Vergabe wurde in der Gemeinderatssitzung am 21. März 2016 beschlossen. Die erste Ausschreibung für den Rohbau-Neubau wurde aufgehoben, da keine Angebote abgegeben wurden. Es wurde erneut, dieses mal beschränkt, ausgeschrieben. Es wurden zwei Angebote abgegeben. Die beiden Angebote lagen bei 1,17 Mio. € und 1,39 Mio. €. Aufgrund der Starken Abweichung zur Kostenberechnung (589.415 €, daraus er gibt sich eine Differenz von ca. 580.000 €) wurde die Ausführungsplanung überarbeitet. Es wurde die Geometrie der Außenfertigteile vereinfacht und die Ortbetontreppenläufe auf Fertigteiltreppen abgeändert. Die Abdichtungsarbeiten sowie die Durchbrüche wurden aus dem Paket heraus gelöst und separat ausgeschrieben. Die Kostenberechnung nach der Änderung der Betonqualität beläuft sich auf : Kostenberechnung neu: Angebot: 756.287,32 € 688.635,04 € Rohbau Neubau: Abdichtungsarbeiten: 74.993,80 € 70.279,32 € Durchbrüche: 21.420,00 € 24.850,00 € Summe: 852.701,12 € 783.764,36 € Dies ergibt eine Differenz von 68.936,76 €. Die Differenz zur ersten Kostenberechnung des Rohbau-Neubau vom 01.06.2015 zum Angebot beläuft sich auf 194.349,36 €. Im Vergleich zum günstigsten Angebot der zweiten Ausschreibung konnten die Kosten somit um 386.235,00 € reduziert werden. Weitere Kosten in Höhen von ca. 12.000 € sollen bei dem Gewerk Fliesen eingespart werden. Diese Einsparung ist bereits in der Prognose enthalten. Des weiteren wird auch das LV für die Holzinnentüren überarbeitet um einen größeren Bieterkreis zu erreichen. Die Fenster sind zu 90 % eingebaut. Der Außenputz ist angebracht und gestrichen. Die HLSE-Gewerke haben mit den Installationen der Leitungen Anfang März begonnen. Das Dach ist eingedeckt. Es wurden zwei Schürfgruben im Beisein von Vertretern für die Kampfmittelbeseitigung sowie Archäologie hergestellt. Es wurden keine Kampfmittel entdeckt und keine archäologischen Funde gemacht. Es werden bei den Erdarbeiten keine weiteren Funde erwartet. Nach der Vergabe der Gewerke Innentüren, Fliesenarbeiten und Schlosserarbeiten lag eine Kostensteigerung von ca. 22.000 € vor. Es wurde vorgeschlagen auf die Rasterdecke im neuen Treppenhaus zu verzichten. In der Sitzung des Technischen Ausschusses vom 08. Juni 2016 wurde entschieden dass die Rasterdecke ausgeführt werden soll. 3 Projekt: Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik Bericht Nr.: 9 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr Sachstand: 12.06.2017 Für die Beschilderung werden noch Angebote eingeholt. Die Rohinstallationen der Gewerke Sanitär und Heizung sind fertiggestellt. Die Gipskartonplatten im Dachgeschoss sind montiert. Die Außen-und Innenwände des neuen Treppenhauses sind bis zum Erdgeschoss betoniert. Die Beschichtung der Holzbalkendecken ist abgeschlossen. Das neue Treppenhaus ist betoniert. Die Fliesenleger hat die Arbeiten beendet. Die Stahlbrüstungen im Anbau sind eingebaut und lackiert. Die Zargen der Holzinnentüren sind gesetzt. Die Fensterelemente im Anbau sowie die Außentüren und Pfosten-Riegelfassade sind montiert. Die Fassadenfertigteile am Treppenhaus sind angebracht. Die Oberflächenbearbeitung (Ölen und Wachsen) des Parketts und der Dielen wurde ausgeführt. Die Putz - und Malerarbeiten sind beendet. Die Geländer und Absturzsicherungen wurden montiert. Die Rasterdecke im neuen Treppenhaus wurde eingebaut. Die TÜV Abnahme des Aufzuges hat statt gefunden. 17 Gewerke sind abgenommen. Zurzeit werden noch die Mängel beseitigt. Schlussgerechnet sind die Gewerke Abbruch, Abdichtungsarbeiten, Fassadenreinigung, Schwammsanierung und Schreinerarbeiten. 4 Projekt: Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik Bericht Nr.: 9 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr Sachstand: 12.06.2017 1.3 Projektbeteiligte: Bauherr Stadt Lahr Gebäudemanagement Projektleitung/Projektmanagement Silke Kabisch Kaufmännisches Gebäudemanagement Projektcontrolling Silke Mast Technisches Gebäudemanagement Technische Projektleitung Maria Kupfer Objektplanung Heneghan Peng Architects Ltd., Berlin Vermessung und Bestandsaufmaß Kappis Ingenieure GmbH, Lahr Tragwerksplanung & Wärmeschutz & SiGeKo Göppert Bauingenieure, Lahr Baugrundgutachten Hydrosond, Rheinmünster Prüfstatik Büro Pfeiffer und Partner, Karlsruhe Gebäudetechnik HLSE & Förderanlagen Vertec GmbH, Ettenheim Schadensgutachten Büro Kühlwein, Bad Krotzingen Bauphysikalische Untersuchung Clemenz & Brand GmbH, Karlsruhe Brandschutz Ingenieurbüro Bartel, Seelbach Fenstergutachten Holzmanufaktur, Rottweil Fassadengutachten Steinprojekt, Königsfeld Untersuchung der Feuchte- und Salzbelastungen MPA Stuttgart Ausstellungsplanung MuseoConsult, Stuttgart mit Studio Kernland, Maastricht, NL Ausführende Firmen: Fassadenreinigung: Firma Blümke, Sulzburg-Laufen Fassadensanierung: Naturstein R.Seelig, Giebelstadt Fenstersanierung: Max Wehrle GmbH, Waldkirch Gerüst: Burkart: Gerüstbau, Rheinstetten Rohbau Bestand: Eichner Bau GmbH, Lahr Abbrucharbeiten: Lattermann, Rudolstadt Heizung & Sanitär: Burg Sanitärtechnik GmbH, Offenburg Lüftung: Lüftung und Klima Brak GmbH, Schutterwald Elektroarbeiten: Elektro Junker GmbH, Schutterwald Blitzschutz: Hassler - Blitzschutz, Freiburg Abdichtungsarbeiten: Horn Maler+Stuckateure, Kappelrodeck Rohbau-Neubau: Meurer-Bau GmbH & Co. KG, Lahr Fliesenarbeiten: KRK Kreischer, Friesenheim Bodenbelagsarbeiten: Deco Point Mayer, Gutach Rasterdecke: Durlum GmbH, Schopfheim Schließanlage: Fa. Gnädig, Lahr Schwammsanierung: Heinrich Schmid GmbH, Offenburg Förderanlage: Aufzugtechnik Süd, Freiburg Zimmer- und Holzbauarbeiten: Hansmann ZimmereiHolzbau GmbH, Steinach Dachdeckungsarbeiten: Rudolf Dörfler GmbH, Lahr Trockenbauarbeiten: Schäfer GmbH, Allensbach Putzarbeiten: Schwarzwälder Stuckateure, Lahr Malerarbeiten: Rainer Bühler Malerbetrieb, Seelbach Estricharbeiten: EP Prima GmbH, Saarlouis: Schlosserarbeiten: Metallbau Bucher GmbH, Seelbach Verglasungsarbeiten: HEWE Glas− und Metallbau GmbH, Lahr Innentüren: Schreinerei Haas, Lahr Festeinbauten: Schreinerei Kindle, Lahr Feinendreinigung: Rein wie die Seele, Lahr 5 Projekt: Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik Bericht Nr.: 9 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr Sachstand: 12.06.2017 2.1 Qualitätssteuerung: Legende: Erläuterung Risikoeinstufung: W = Eintrittswahrscheinlichkeit S = Schadensausmaß Risikobeschreibung Allgemein: Wer trägt Risiko? Auswirkung W S Risiko Handlungsweise Schlüsselperson fällt aus Planer - Bauherr Bauverzögerung 1 2 niedrig Klare Vertreterstruktur erstellen Mängelbeseitigung Planer - Bauherr Bauverzögerung 3 2 mittel Termine setzen und verfolgen Mehrkosten, Zeitverzögerung 1 1 Kurzfristige niedrig Entscheidung durch die Behörde Projektbezogene Risiken: Denkmalschutzfragen Bauherr - Planer Aufgrund kontinuierlicher Analyse und Bearbeitung werden die Risiken auf ein Minimum reduziert. Die Qualität kann aufgrund der sorgfältigen Projektleitung und Projektsteuerung beibehalten werden. Qualitätsreduzierung Qualitätsänderungen 6 Beibehaltung der Qualitätsvorgaben Projekt: Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik Bericht Nr.: 9 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr Sachstand: 12.06.2017 2.2 Terminsteuerung: Leistungsphasen nach HOAI (Stand Rahmenterminplan Index 5, hparc) LPH 1 Grundlagenermittlung LPH 2 Vorplanung LPH 3 Entwurfsplanung LPH 4 Genehmigungsplanung LPH 5 Ausführungsplanung LPH 6 Vorbereitung der Vergabe LPH 7 Mitwirkung bei der Vergabe LPH 8 Objektüberwachung LPH 9 Objektbetreuung und Dokumentation Zeit (geplant) 1,5 Monate 3 Monate 6 Monate 3 Monate 6 Monate 6 Monate 6 Monate 16 Monate 4 Jahre Status Abgeschlossen Abgeschlossen Abgeschlossen Abgeschlossen Abgeschlossen Abgeschlossen Abgeschlossen In Bearbeitung Ab Juli 2017 Stand der Planungsleistung LP 1 LP 2 LP 3 LP 4 LP 5 LP 6 LP 7 LP 8 Geplant IST Heute LP 9 Nov. 13 Jun. 14 Dez. 14 Jul. 15 Jan. 16 Aug. 16 Mrz. 17 Sep. 17 Vergabevorschriften, einschließlich der Befassung in den jeweiligen Gremien sind in der LPH 6 und 7 berücksichtigt. 7 Projekt: Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik Bericht Nr.: 9 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr Sachstand: 12.06.2017 Baufortschritt entspricht Bauzeitenplan (optimal) Trend (ideal) 100% IST Heute 80% 1. Überarbeitung 60% 40% 20% Bauzeit in Wochen 0% 0 Juli 2015 10 20 30 40 50 60 Juni 2016 70 80 Januar 2017 90 100 Aufgrund des mehrfachen Ausschreibens sowie der Planungsänderung für den Anbau hat sich der geplante Baufortschritt geändert. Diese Änderungen sind hier dargestellt. Durch Lieferprobleme bei den Fenstern und Verschiebungen in verschiedenen Ausbaugewerken hat sich die Fertigstellung verzögert. Der Beginn der Museumsausstattung war dadurch nicht gefährdet. dauerhafte/kritische Abweichung temporäre/unkritische Abweichung 8 planmäßig Projekt: Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik Bericht Nr.: 9 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr Sachstand: 12.06.2017 2.3 Kostensteuerung Kostenschätzung/Budget Nr. Gewerke 200 Herrichten und Erschließen* Kostenberechnung Kostenanschlag Prognose 133.000,00 € 125.097,00 € 216.165,28 € 216.874,27 € 300 Bauwerk - Baukonstruktionen 2.082.000,00 € 2.089.989,00 € 2.245.766,99 € 2.252.647,68 € 400 Bauwerk - technische Anlagen 1.082.000,00 € 1.068.119,00 € 1.020.611,62 € 1.003.399,96 € 12.000,00 € 8.925,00 € 0,00 € 0,00 € 500 Außenanlagen 600 Ausstattung und Kunstwerke 95.000,00 € 95.000,00 € 95.000,00 € 95.000,00 € 1.030.000,00 € 1.029.945,00 € 1.029.945,00 € 1.015.389,04 € Summe * 4.434.000,00 € 4.417.075,00 € 4.607.488,89 € 4.583.310,95 € gerundet 4.434.000,00 € 4.417.000,00 € 4.607.000,00 € 4.583.000,00 € +/- 20% +/- 10% -0,38% 4,31% 700 Baunebenkosten zulässige Abweichung nach DIN 276 HOAI tatsächliche Abweichung -0,52% Abweichung zum Budget 3,37% Prognose Mehr/Minderkosten: Beauftragte Gewerke: Vergabewert 149.000,00 € Anteil KG 300 + 400 (ohne Nachträge) 1.777.000,00 € 55,2% Rohbau Haustechnikgewerke: 100% 998.700,00 € 31,0% Haustechnik Ausbaugewerke: 99% 445.000,00 € 13,8% Ausbau 3.220.700,00 € 100,0% Rohbaugewerke:100% Summe nicht vergeben Die Fördermittel wurden um 165.000€ von 1,76 Mio € auf 1,925 Mio € erhöht. * einschließlich Allgemeiner Ausstattung, Glasfaseranbindung und Induktionsschleifen Kostensteigerung unkritische Kostenabweichung Kosteneinhaltung 3.1 Fazit/Zusammenfassung Die Kosten werden nach derzeitigem Stand um 3,37 % überschritten. Aufgrund der Erhöhung der Fördermittel werden die vorhandenen Mittel voraussichtlich ausreichen. Der Fertigstellung hatte 10 Wochen Verzug. Der geplante Eröffungstermin kann beibehalten werde. Die Planung der Museumsausstattung hat, wie geplant, Ende 2016 begonnen. insgesamt Abweichungen geringfügige Abweichungen 9 planmäßig