Beschlussvorlage (Lagebericht 2016)
24. Juli 2017
Anlage 4, Seite 1
Bauverein Lahr GmbH, Lahr
Lagebericht für das Geschäftsjahr 2016
A. Die gesamtwirtschaftliche Lage
Die konjunkturelle Lage in Deutschland war im Jahr 2016 gekennzeichnet durch ein solides und
stetiges Wirtschaftswachstum. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war nach ersten
Berechnungen des Statistischen Bundesamtes1 im Jahresdurchschnitt 2016 um 1,9 % höher als im
Vorjahr. Damit setzte die deutsche Wirtschaft das robuste Wachstum des Jahres 2015 (+1,7 %) fort.
Die Wirtschaftsleistung ist 2016 in allen Wirtschaftsbereichen in Deutschland gestiegen.
Überdurchschnittlich entwickelte sich das Baugewerbe, das im Vergleich zum Vorjahr um 2,8 %
zulegte. Auch im Produzierenden Gewerbe nahm die Wirtschaftsleistung zu, allerdings mit +1,6 %
sehr viel moderater. Deutliche Zunahmen gab es daneben in den meisten Dienstleistungsbereichen:
Information und Kommunikation, Finanz- und Versicherungsdienstleister sowie Handel, Verkehr,
Gastgewerbe hatten Wachstumsraten von jeweils über 2 %.
Die Grundstücks- und Immobilienwirtschaft, die 10,9 % der gesamten Bruttowertschöpfung erzeugte,
wuchs um 0,8 % etwa mit derselben Rate wie im Vorjahr (0,9 %). In jeweiligen Preisen erzielte die
Grundstücks- und Immobilienwirtschaft damit eine Bruttowertschöpfung von 307 Milliarden EUR. Die
leicht unterdurchschnittliche Wachstumsrate unterstreicht die tendenziell geringere
Konjunkturabhängigkeit der Immobiliendienstleister. So hatte die Grundstücks- und
Immobilienwirtschaft beispielsweise im Krisenjahr 2009 als einer der wenigen Wirtschaftsbereiche
ein positives Wachstum aufzuweisen.
Die Wirtschaftsleistung in Deutschland wurde im Jahresdurchschnitt 2016 von knapp 43,5 Millionen
Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland erbracht. Das ist der höchste Stand seit der deutschen
Wiedervereinigung. Nach ersten vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes waren im
Jahr 2016 rund 429.000 Personen oder 1 % mehr erwerbstätig als ein Jahr zuvor.
Damit setzte sich der seit über zehn Jahren anhaltende Aufwärtstrend fort. Der Anstieg fiel im Jahr
2016 wieder etwas stärker aus als in den Jahren zuvor (+0,9 % im Jahr 2015 und +0,8 % im Jahr 2014).
Das kontinuierliche Wirtschaftswachstum und der anhaltend günstige Trend der
Arbeitsmarktentwicklung haben Deutschland in den Jahren seit 2010 zu einem Hauptwanderungsziel
der EU-Binnenmigration werden lassen. Die tatsächliche Nettozuwanderung im Jahr 2016 (Ausländer
und Deutsche) kann aufgrund der vorliegenden Daten des Ausländerzentralregisters auf insgesamt
750.000 Personen geschätzt werden. Gegenüber dem Jahr 2015, das durch eine einmalig sehr hohe
Flüchtlingszuwanderung geprägt war, lag die Nettozuwanderung im abgelaufenen Jahr etwa 34 %
niedriger.
Ausschlaggebend für die positive Entwicklung der deutschen Wirtschaft im Jahr 2016 war die
inländische Verwendung. Neben dem Konsum stützten vor allem die Anlageinvestitionen das BIPWachstum. Leicht gedämpft wurde es dagegen vom Außenbeitrag.
Elektronische Kopie vom 29. Mai 2017; maßgeblich ist ausschließlich das unterzeichnete Original vom 15. Mai 2017
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Die Bauinvestitionen insgesamt stiegen im Jahr 2016 um 3,1 % und damit deutlich stärker als im
Vorjahr (0,3 %). Der Wohnungsbau entwickelte sich wie in den Vorjahren deutlich
überdurchschnittlich und stieg um 4,3 %, während die Nichtwohnbauten lediglich um 1,4 % zulegten.
Der öffentliche Hoch- und Tiefbau entwickelte sich dabei deutlich dynamischer (2,4 %) als der
gewerbliche Bau (0,9 %). Hier schlagen die besser gefüllten Steuerkassen und auch die zusätzlichen
Ausgaben zur Bewältigung der Flüchtlingsunterbringung zu Buche. In den Neubau und die
Modernisierung der Wohnungsbestände flossen 2016 rund 189,4 Milliarden EUR.
B. Die Lage des Unternehmens
1. Hausbewirtschaftung
Im Objekt Schwarzwaldstraße 6/8 wurde die Abwasserleitung saniert. Die Schmutz- und
Regenwasserleitungen wurden getrennt und neu verlegt. Da die Brennkammer des Heizungskessels
durchgerostet war, musste die Heizungsanlage ausgetauscht werden. Für diese Maßnahmen wurden
ca. 305.000 € ausgegeben.
Für dieses Objekt ist eine energetische Sanierung nur mit einer erheblichen Mieterhöhung möglich.
Deshalb wurden weitere Architekten gebeten, Modernisierungsvorschläge zu erläutern.
Für bauliche Instandhaltungen wurden im Berichtsjahr insgesamt 446.955,91 € aufgewendet.
Ein Mietverhältnis in dem Objekt Feuerwehrstraße 35 wurde nach 30 Jahren gekündigt. Die
Wohnung wurde saniert. Für die Arbeiten an den Gewerken Elektroinstallation, Sanitär, Heizung,
Bodenbelag, Fliesenverlegung und Maler wurden 32.000 € ausgegeben.
Für die allgemeine Erhaltung und Verbesserung des Wohnungsbestandes wurden insgesamt
Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe von 119.045,11€ durchgeführt.
Die Fluktuation ist zurückgegangen. Im Berichtsjahr lag die Fluktuation bei 4,82 % (im Vorjahr:
6,63 %). Es wurden 16 Wohnungswechsel (im Vorjahr: 22) bearbeitet. Leerstände gab es im
Zusammenhang mit Wohnungsrenovierungen.
Die Leerstandsquote ist von 0,73 % im Vorjahr auf 0,62 % im Geschäftsjahr zurückgegangen und liegt
nach wie vor unter dem Bundesdurchschnitt.
2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Die Gesellschaft war im Geschäftsjahr 2016 jederzeit in der Lage, ihre Zahlungsverpflichtungen zu
erfüllen. Zum Jahresende ergab sich ein Bestand an liquiden Mittel in Höhe von 1.327.877,43 €.
Die Bilanzsumme zum 31.12.2016 beträgt 10.217.955,04 € (Vorjahr: 10.302.859,16 €).
Das Anlagevermögen beträgt 82,9 % des Gesamtvermögens (Vorjahr: 84,8 %).
Im Umlaufvermögen betragen die Mietforderungen gegen die Mieter 17.952,33 €
(Vorjahr 23.484,20 €). Forderungsausfälle aus Vermietung wurden in Höhe von 7.317,96 € (Vorjahr
7.303,40 €) ausgebucht.
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Das Eigenkapital stieg bei einer Gewinnausschüttung in Höhe von 42.016,00 € und einem
Jahresüberschuss von 299.971,82 € auf 5.345.675,82 € (Vorjahr 5.087.720,00 €) an. Die
Eigenkapitalquote beträgt nunmehr 52,3 % gegenüber 49,4 % im Vorjahr.
Der Sonderposten für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen wurde planmäßig um 9.596,95 €
abgebaut.
Die sonstigen Rückstellungen haben sich kaum verändert und betragen 19.469,00 €.
Rückstellungen für Steuern werden in Höhe von 86.186,00 € ausgewiesen.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten verringerten sich auf 3.984.272,51 € (Vorjahr:
4.381.361,80 €).
Die vorausbezahlten Mieten und die erhaltenen Anzahlungen aus nicht abgerechneten Nebenkosten
veränderten sich von 414.444,43 € im Vorjahr auf 438.668,85 € im Geschäftsjahr.
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen nahmen von 26.775,55 € im Vorjahr auf
44.143,55 € zu.
Die Umsatzerlöse für vermietete Wohnungen und Gewerbeeinheiten (Sollmieten) haben sich von
1.352.024,77 € im Vorjahr auf 1.372.849,92 € erhöht.
Die Mietausfälle durch Leerstände nahmen von 13.804,83 € im Vorjahr auf 12.079,62 € im
Geschäftsjahr ab. Die Erlöse aus abgerechneten Betriebskosten nahmen um 30.345,22 € zu.
Die sonstigen betrieblichen Erträge gingen von im Vorjahr 125.722,71 € auf 13.685,86 € im
Geschäftsjahr zurück. Darin waren im Vorjahr Erträge aus Versicherungsleistungen für Brandschäden
in Höhe von 112.416,45 € sowie die planmäßige Auflösung des Sonderpostens für
Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen mit 9.596,95 € enthalten.
Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung haben von 952.183,25 € im Vorjahr auf 1.062.602,42
€ zugenommen.
Die Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von 566.001,05 € (Vorjahr 508.359,36 €) betrafen im
Wesentlichen die Sanierung der Abwasserleitung und Heizungsanlage in der Schwarzwaldstraße 6/8.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen nahmen von 47.411,26 € auf 54.793,57 € zu.
Der Zinsaufwand verringerte sich durch planmäßige Darlehenstilgungen sowie Sondertilgungen auf
59.916,91 € (Vorjahr 74.730,46 €).
Insgesamt hat sich das Jahresergebnis mit einem Überschuss von 299.971,82 € gegenüber dem
Vorjahr (404.641,60 €) verringert.
3. Finanzielle und nicht finanzielle Leistungsindikatoren
Für die interne Unternehmenssteuerung werden als finanzielle Leistungsindikatoren die
Umsatzerlöse, Sollmieten und der Jahresüberschuss herangezogen. Nicht finanzielle
Leistungsindikatoren sind die vermietbare Wohnfläche und die Leerstandsquote.
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Diese Kennzahlen dienen dazu, Entwicklungen und Trends frühzeitig zu erkennen und gegebenenfalls
Maßnahmen zu ergreifen.
4. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten
Zu den im Unternehmen bestehenden Finanzinstrumenten zählen im Wesentlichen Forderungen,
Verbindlichkeiten sowie Guthaben bei Kreditinstituten und Verbindlichkeiten gegenüber diesen.
Die Gesellschaft verfügt über einen solventen Mieterstamm. Forderungsausfälle sind die absolute
Ausnahme. Verbindlichkeiten werden innerhalb der vereinbarten Zahlungsfristen gezahlt.
Ziel des Finanz- und Risikomanagements der Gesellschaft ist die Sicherung des Unternehmenserfolgs
gegen finanzielle Risiken jeglicher Art. Beim Management der Finanzpositionen verfolgt das
Unternehmen eine konservative Risikopolitik.
Soweit bei finanziellen Vermögenswerten Ausfall- und Bonitätsrisiken erkennbar sind, werden
entsprechende Wertberichtigungen vorgenommen. Zur Minimierung von Ausfallrisiken verfügt das
Unternehmen über ein adäquates Forderungsmanagement. Bei Neumietern wird regelmäßig deren
Bonität überprüft.
5. Chancen- und Risikobericht
Auf Basis der fortlaufenden Modernisierungen dürfte die Vermietbarkeit des Wohnungsbestandes
auf absehbare Zeit gesichert sein, verbunden mit der Möglichkeit gewisse Mieterhöhungen
vorzunehmen.
Organisatorische Maßnahmen zur Vermeidung von Mietausfällen sind getroffen. Für möglichst
schnelle Neubesetzung und die Beitreibung von offenen Mieten wird gesorgt.
Durch die Aufbereitung und Fortschreibung von jährlichen Wirtschaftsplänen kann die
Geschäftsleitung zukünftige Entwicklungen und Risiken erkennen und gezielt reagieren
6. Prognosebericht
Die aktuellen Zahlen zum März 2017 ergeben ein gegenüber dem Berichtsjahr grundsätzlich kaum
verändertes Bild zur Ertragslage.
Das Wohnungsunternehmen geht davon aus, bei einem gleich bleibenden Geschäftsvolumen und
verstärkten Gebäudesanierungen zukünftig Jahresüberschüsse in der Größenordnung von 250 T€ bis
280 T€ zu erwirtschaften. Schwerpunkte der Tätigkeit werden weiterhin die Bewirtschaftung und
Erhaltung des eigenen Wohnungsbestandes sein.
Aufgrund geplanter Investitionen und Sanierungen im Wohnungsbestand ist auch in Zukunft von
einem geringen Leerstand und konstanten bis leicht steigenden Mieteinnahmen auszugehen.
Lahr, den 10.04.2017
Kuhn
Geschäftsführung
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