Datei: Beschlussvorlage (- Begründung)

23. Juli 2018

Stadt Lahr

12. Juli 2018
Az.: Lö

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan WILLY-BRANDT-STRASSE
und hierzu erlassene Örtliche Bauvorschriften
Begründung
A

Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (1) i.V. mit § 13 a BauGB
Frühzeitige Beteiligung gemäß § 3 (1) und § 4 (1) BauGB
Offenlegungsbeschluss

25.09.2017
2.10 – 10.11. 2017
23.07.2018

Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB
Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB
Öffentliche Bekanntmachung
B

Begründung

ALLGEMEINES

1.1

Geltungsbereich, Lage des Plangebiets
Der 0,8 ha große Geltungsbereich des 1. Teilbebauungsplanes WILLY-BRANDTSTRASSE liegt knapp einen Kilometer östlich der Stadtmitte. Im Wesentlichen wird er im
Norden durch die Straße Geroldsecker Vorstadt (B 415), im Osten durch die Grenze zu
den Flurstücken 5900/1 bzw. 5900/2, im Süden durch den Gewerbekanal und im Westen
durch die Grenze zum Flurstück 5736/1 (Lebensmittelmarkt) abgegrenzt. Das Plangebiet
umfasst hauptsächlich das Gelände der ehemaligen Ölfabrik Schmidt inklusive
angrenzender früher gewerblich genutzter Flächen. Das Umfeld weist heterogene Bauund Nutzungsstrukturen auf: im Norden (jenseits der B 415) Mischgebiet, im Süden
(jenseits des Gewerbekanals) teilweise kleinteilige Wohnbebauung, im Osten und
Westen Gewerbe bzw. Einzelhandel.
Die genaue räumliche Abgrenzung ist dem zeichnerischen Teil des Bebauungsplans zu
entnehmen.

1.2

Anlass und Ziel der Planaufstellung
Für das Gelände existierte bislang kein Bebauungsplan. Angesichts der hier
anstehenden Projekte ist im Sinne des § 1 (3) BauGB die Aufstellung eines Bebauungsplanes für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich. Da hier eindeutig
die Voraussetzungen für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gegeben sind,
gelten die Bestimmungen des § 13a BauGB (beschleunigtes Verfahren).

1. Teilbebauungsplan WILLY-BRANDT-STRASSE - Begründung

Die dem gesamten Bebauungsplan zugrunde liegende Konzeption enthält zwei
unterschiedlich zu charakterisierende Teilbereiche östlich und westlich der Willy-BrandtStraße. Dies sind:
1. Kita, Schule und Wohnbebauung
Der rund 7.000 m² umfassende, bislang überwiegend gewerblich genutzte östliche
Teilbereich enthält keine Gebäude mehr. Unter den abgebrochenen Gebäuden befand
sich auch das Kulturdenkmal Ölfabrik, dessen Erhalt jedoch wegen massiver Schäden
der Bausubstanz und unzureichender Geschosshöhen nicht zumutbar war.
Die Planung sieht entlang der Geroldsecker Vorstadt (B 415) und der Willy-BrandtStraße eine aus Lärmschutzgründen weitgehend geschlossene Bebauung vor, die in
einem weiteren Entwicklungsabschnitt Richtung Osten erweitert werden könnte. Hinzu
kommen im Innenbereich zwei einzeln stehende Baukörper. Nähere Details zum Thema
Schallschutz sind in dem entsprechenden Fachgutachten geregelt.
Der gut 90 m lange Bau entlang der B 415 wird durch die Fassadengestaltung und eine
Höhenstaffelung gegliedert. Grundsätzlich sollen drei Vollgeschosse plus Dachgeschoss
zulässig sein, im Eckbereich vier Vollgeschosse. In den Wohngebäuden im Nordosten
und im Süden sind insgesamt 45- 50 Wohnungen für 90-100 Bewohner vorgesehen.
Im Nordwesten des Grundstückes sollen Grundschule, Hort und Kindertagesstätte
gesiedelt werden, deren ruhig gelegene Außenanlagen (Innenhof) im westlichen
Bereich. Zur Straße hin ist um den vorhandenen Baumbestand ein kleiner öffentlicher
Platz geplant.
Entlang der B 415 sind Straßenbäume und Längsparkplätze vorgesehen, an der WillyBrandt-Straße Haltebereiche für die Eltern. Die Parkierung für das Quartier selbst erfolgt
im Wesentlichen über eine Tiefgarage, deren Zufahrt sich im Südwesten des Areals
befindet. Dort ist auch die Feuerwehrzufahrt für die beiden südlichen Wohngebäude
vorgesehen, deren Erschließung im Wesentlichen über die Tiefgarage erfolgt.
Die Innenhöfe sind von Kfz-Verkehr freizuhalten und weitestgehend zu begrünen. Der
Uferbereich am Gewerbekanal ist ökologisch und gestalterisch aufzuwerten.
2. Lebensmitteldiscounter
Auf dem gut 4.500 m² großen Grundstück befindet sich ein Discounter, der nach § 34
BauGB genehmigt wurde und momentan eine Verkaufsfläche von 742 m² aufweist. Mit
dem Bebauungsplan soll der Bestand planungsrechtlich abgesichert werden. Im
Rahmen der von der Stadt intensivierten Steuerung der Verkaufsflächen und Sortimente
sollen hier Festsetzungen zur Verkaufsfläche und zu den zentrenrelevanten getroffen
werden. Dies soll in Abstimmung mit den Ergebnissen eines noch offenen Rechtsstreits
im 2. Teilbebauungsplan WILLY-BRANDT-STRASSE erfolgen.
Sozialwohnungsquote
Am 24. Juli 2017 fasste der Gemeinderat den Grundsatzbeschluss zur Einführung einer
Sozialwohnungsquote bei Wohnungsneubau. Danach müssen bei Bauprojekten, die
nach dem 1. Januar 2018 eingereicht werden und 10 oder mehr Wohnungen umfassen
oder eine Gesamtwohnfläche von über 800 m² aufweisen, mindestens 20 % der
Wohnungsfläche als sozialer Mietwohnraum mit mindestens 15-jähriger Preisbindung
angeboten werden. Als sozialer Wohnraum gilt Wohnraum, der die Förderbedingungen
des Landes für preisgebundenen Wohnraum erfüllt.
2

1. Teilbebauungsplan WILLY-BRANDT-STRASSE - Begründung

Für das Plangebiet bedeutet dies, dass voraussichtlich mindestens 10 Wohneinheiten
als sozialer Wohnraum ausgebildet werden. Die Verpflichtung zur Umsetzung der
Sozialwohnungsquote wird über einen Städtebaulichen Vertrag geregelt und
sichergestellt.
1.3

Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) von 1998 wird das Gebiet als gemischte Baufläche dargestellt. Da sich hier keine Änderungen ergeben, ist der Bebauungsplan aus
dem FNP entwickelt.

PLANINHALTE

2.1

Bebauung

2.1.1 Art der baulichen Nutzung
Urbanes Gebiet (MU)
Die Bauflächen werden als Urbanes Gebiet nach § 6a BauNVO festgesetzt. Dies trägt
dem Ziel Rechnung, innenstadtnah Wohnen, soziale Einrichtungen und Gewerbe
(insbesondere im Bereich des 2. Teilbebauungsplanes) in einer der Stadtlage
angemessenen Dichte zu entwickeln. Um die sozialen Einrichtungen und die
Wohnnutzung nicht unzumutbar zu stören, werden Vergnügungsstätten und Tankstellen
ausgeschlossen.
2.1.2 Maß der baulichen Nutzung
Grundflächenzahl (GRZ) / Geschossflächenzahl (GFZ)
Die Festsetzung der Grundflächenzahl mit 0,6 und der Geschossflächenzahl mit 1,5
entspricht im Zuge eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden einer der Lage
entsprechenden baulichen Dichte und sichert gleichzeitig eine gute Durchgrünung bzw.
Auflockerung in den Innenhoflagen.
Aus den oben genannten Gründen und, um die angestrebte Grundstücksnutzung nicht
wesentlich zu erschweren, darf die zulässige Obergrenze der GRZ durch Zufahrten,
(unterirdische) Stellplätze und Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO gemäß § 19
(4) Satz 2 und 3 bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden.
Zahl der Vollgeschosse
Es werden einheitlich drei Vollgeschosse zwingend festgesetzt. Städtebauliches Ziel ist,
eine angemessene homogene Höhenentwicklung in diesem innenstadtnahen Quartier
zu erhalten. Zudem gewährleistet dies entlang der Geroldsecker Vorstadt eine gute
Abschirmung des Blockinneren gegen Verkehrslärm.
2.1.3 Höhe baulicher Anlagen
Die Festsetzung der Maximalhöhen in Meter über Normalnull erfolgt in Kombination mit
der Zahl der Vollgeschosse. Sie entsprechen einer dreigeschossigen Bebauung mit
Dachgeschoss, abhängig von der Topografie. Daher ist die im etwas tiefer gelegenen
Teilbereich 2 festgesetzte Höhe 2 m geringer als im Teilbereich 1.

1. Teilbebauungsplan WILLY-BRANDT-STRASSE - Begründung

Die Höhen- und Flächenbeschränkungen für Dachaufbauten sollen eine homogene
Dachoptik gewährleisten - sowohl in der Wahrnehmung von der Straße aus als auch von
höher gelegenen Hangbereichen.
2.1.4 Überbaubare Flächen
Zur Straße hin wird eine geschlossene und nach innen aufgelockerte städtische
Bebauung angestrebt. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind mittels Baugrenzen
im Plan so bemessen, dass die Gebäude dementsprechend errichtet werden können.
2.1.5 Bauweise
Um die oben genannte städtebauliche Zielsetzung der Lärmabschirmung und
Innenbereichsdurchgrünung sicherzustellen, wird entlang der Geroldsecker Vorstadt
sowie der Willy-Brandt-Straße eine geschlossene und im Innenbereich eine offene
Bauweise festgesetzt.
2.1.6 Nebenanlagen, Flächen für Stellplätze, Garagen und Zufahrten
Aufgrund der angestrebten städtischen Dichte bei gleichzeitiger Durchgrünung des
Wohnquartiers bedarf es auch für den ruhenden Verkehr einer klar geregelten Ordnung.
Stellplätze für die Bewohner und die Bediensteten der sozialen Einrichtungen sind in der
Tiefgarage unterzubringen. Daneben sind neun private Besucherstellplätze an der WillyBrandt-Straße vorgesehen. Entlang der Geroldsecker Vorstadt sollen ca. zehn neue
öffentliche Stellplätze in Längsaufstellung eingerichtet werden.
Die Regelung der Anzahl, Höhe und Lage von Nebenanlagen sowie der Einfahrtsbreiten
erfolgt zur Flächeneinsparung bzw. Stadtbildpflege.
2.2

Verkehr

2.2.1 Erschließung
Willy-Brandt-Straße (mit der Einfahrt in die Tiefgarage) und Geroldsecker Vorstadt
erschließen das Areal von außen. Weitere öffentliche Verkehrsflächen sind nicht
notwendig. Von Süden ist für Fußgänger und Radfahrer eine private Anbindung an den
Rosenweg über den Gewerbekanal vorgesehen. Die innere Erschließung erfolgt über
interne private Wege und Zufahrten. Im Nordosten des Geländes ist eine durch die
Wohnbebauung führende Feuerwehrzufahrt geplant.
Durch neue, breitere Gehwege (2,50 m), eine größere Distanz zur Bundesstraße durch
die Längsparkierung und eine Platzaufweitung im Kreuzungsbereich verbessern sich die
Bedingungen für den Fußgängerverkehr.
Fußläufig erreichbare Bushaltestellen mehrerer Stadtverkehrslinien gewährleisten
temporär eine gute ÖPNV-Erschließung.
2.2.2 Ruhender Verkehr
Mit der intensiveren Nutzung des Plangebietes ist ein höherer Bedarf an Parkraum
verbunden. Daher wird für die Fahrzeuge der künftigen Bewohner und Bediensteten eine
Tiefgarage festgesetzt bzw. werden private Besucherstellplätze in geeigneter Lage
ermöglicht (siehe auch Ziffer 2.1.6). Weitere private Stellplätze für die Wohnbebauung
können südlich des Gewerbekanals (mit Anbindung über eine Fußgängerbrücke)
angelegt werden. Zudem befinden sich in kurzer Entfernung öffentliche Stellplätze.
4

1. Teilbebauungsplan WILLY-BRANDT-STRASSE - Begründung

2.3

Umweltbelange

2.3.1 Lärm
Zur Ermittlung und planerischen Bewältigung der Lärmsituation im Plangebiet wurde auf
der Grundlage der Bebauungskonzeption eine schalltechnische Untersuchung
hinsichtlich der auf das Urbane Gebiet einwirkenden Immissionen erstellt.
Das Areal grenzt im Norden an die stark befahrene Geroldsecker Vorstadt (B 415). Die
davon ausgehenden Lärmemissionen sind so hoch, dass insbesondere an hier der
vorgesehenen Bebauung die Orientierungswerte der für den Städtebau maßgeblichen
DIN 18005 und die Immissionsgrenzwerte nach der 16. BImSchV überschritten werden.
Trotzdem trägt das städtebauliche Konzept zu einer funktionalen sowie gestalterischen
Verbesserung gegenüber der heutigen Situation bei und gewährleistet unter
Berücksichtigung der festgesetzten Schallschutzmaßnahmen gesunde Wohnbedingungen.
Aktive Schallschutzmaßnahmen an den Straßen sind hier aus technischen,
städtebaulichen und finanziellen Gründen nicht realisierbar. Dennoch werden über
geeignete Maßnahmen des passiven Schallschutzes verträgliche Pegel gewährleistet.
Die schalltechnische Untersuchung nennt hierzu geeignete Vorkehrungen in den
Bereichen Grundrissorientierung, Außenbauteile, Belüftung sowie Außenwohnbereiche.
Sie werden als Festsetzungen in den Bebauungsplan übernommen.
Gegen den durch Gewerbelärm des südöstlich angrenzenden verarbeitenden Betriebes
werden Festsetzungen zu den schutzbedürftigen Räumen in der geplanten
Neubebauung getroffen.
In allen Fällen sind in den Bauanträgen die entsprechenden Nachweise zum
Schallschutz gegen Außenlärm zu erbringen. Sollte dabei nachgewiesen werden, dass
geringere Lärmbelastungen bestehen und die gesetzlichen Vorgaben eingehalten
werden, sind Ausnahmen von den Festsetzungen zulässig.
2.3.2 Sonstige Schutzgüter
Der 1. Teilbebauungsplan WILLY-BRANDT-STRASSE verfolgt die Zielsetzung der
hochwertigen Wiedernutzung einer Brache, mit einer der heutigen Zeit entsprechenden
planerischen Grundkonzeption. Die Änderung wird deshalb nach den Bestimmungen
des § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) erstellt. Somit sind weder
Umweltprüfung noch Umweltbericht erforderlich – die Grundfläche liegt deutlich unter
der gesetzlichen Prüfgrenze von 20.000 Quadratmetern. Dennoch wurden die
Umweltbelange der Planung schutzgutbezogen ermittelt und mit in die Abwägung
eingestellt.

Schutzgut

erheblich nicht
Bemerkungen
erheblich
Tiere, Pflanzen und
Durch
intensiv
zu
begrünenden
ihre Lebensräume
Innenhof, ökologisch aufzuwertenden
Gewässerrand, Dachbegrünung und zu
X
pflanzende Bäume Verbesserung der
Situation gegenüber der ehemaligen
Nutzung mit über 80% überbauten bzw.
befestigten Flächen
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1. Teilbebauungsplan WILLY-BRANDT-STRASSE - Begründung

Boden

Grünflächen befinden sich zu großen
Teilen
auf
Tiefgarage
bzw.
Hausdächern
und
haben
keine
Verbindung zum natürlichen Boden;
somit ergibt sich kaum Veränderung
gegenüber heutiger Situation
Durch Bebauung und Tiefgarage kein
erhöhter Beitrag zur Grundwasserneubildung, jedoch Rückhaltung durch
Grünflächen.
Verbesserung
für
Fließgewässer durch neu begrünten
Uferbereich
Keine direkten Auswirkungen auf den
Ausstoß von Luftschadstoffen, indirekte
positive Effekte durch zeitgemäße
energetische Gebäudekonzepte und
erhöhtes Grünvolumen
Verbesserung des Kleinklimas durch
erhöhtes Grünvolumen
Trotz
vorherigem
Abbruch
des
Denkmals Ölmühle insgesamt positive
Effekte für Stadtbild, Gebiet spielt für die
Naherholung keine Rolle
Keine Schutzgebiete in der unmittelbaren Nachbarschaft vorhanden

Wasser
X

Luft
X

Klima
Landschaftsbild /
Erholung

FFH/Vogelschutzgebiete

Ergebnis: Die genannten Schutzgüter werden nicht in erheblicher oder unzumutbarer
Weise beeinträchtigt. Für einzelne Schutzgüter und in einer Gesamtbetrachtung wird
gegenüber dem vorherigen Zustand die stadtökologische Situation nach Realisierung
der Planung sogar verbessert.
2.3.3 Pflanzgebote, Erhaltung und Anpflanzen von Bäumen
Der Bebauungsplan trägt dem Gebot der Vermeidung bzw. Minimierung von
Beeinträchtigungen vor allem durch folgende Festsetzungen Rechnung:







Begrenzung der Versiegelung
Festsetzungen zur Begrünung von Dachflächen
Festsetzungen zur Begrünung nicht bebauter Flächen
Erhalt von Einzelbäumen
Neupflanzung von Einzelbäumen und -sträuchern
Begrenzung der Gebäudehöhen, Gestaltungsvorgaben

Die Festsetzung zum Anpflanzen von Bäumen trifft keine Aussage zu allen exakten
Standorten, sondern bestimmt, dass abhängig von der Freiflächenkonzeption insgesamt
je angefangene 1.000 m² Grundstücksfläche mindestens ein großkroniger Laubbaum
vorhanden sein muss. Damit ist angesichts der angestrebten kompakten städtischen
Bebauung und der Unterbringung des ruhenden Verkehrs in Tiefgaragen dennoch ein
dauerhaftes Grundgerüst an Großbäumen sichergestellt, das durch kleinteiligere
Pflanzen zu ergänzen ist.

1. Teilbebauungsplan WILLY-BRANDT-STRASSE - Begründung

2.4

Örtliche Bauvorschriften

2.4.1 Gestaltung der Gebäude
Die Festsetzungen zu Dachform und -neigung orientieren sich am Willen, in exponierter
Lage zeitgemäße harmonische Lösungen zu ermöglichen. Die Beschränkung der
Dachtypologien gewährleistet ein hohes Maß an gestalterischer Homogenität.
Glänzende Dach- und Fassadenmaterialien werden ausgeschlossen, um optische
Störungen für die Umgebung sowie Nutzer benachbarter Straßen und Wege zu
vermeiden.
2.4.2 Stellplätze und Zufahrten
Abweichend von den Bestimmungen der Landesbauordnung wird die Anzahl
notwendiger Stellplätze auf 1,5 Stellplätze pro frei finanzierter Wohneinheit festgesetzt.
Grund dafür ist die Lage im ländlichen Raum, wo Haushalte häufig über Zweitwagen
verfügen und eine gute Versorgung durch den Öffentlichen Personennahverkehr nur
temporär gewährleistet ist. Die erhöhte Stellplatzverpflichtung gilt nicht für die laut
Städtebaulichem Vertrag gesicherten Wohnungen, die mit Mitteln der sozialen
Wohnraumförderung geförderten werden. In der Abwägung wurde hier dem Belang des
kostensparenden Bauens Vorrang eingeräumt.
Die Festsetzung zur Versiegelung von oberirdischen Stellplätzen und Zufahrten erfolgt
aus ökologischen und gestalterischen Beweggründen.
2.4.2 Freiflächen
Gerade bei innerstädtischem verdichtetem Wohnungsbau spielt die Qualität der
Freiflächen aus sozialer, ökologischer und gestalterischer Sicht eine große Rolle. Die
entsprechenden Festsetzungen erfolgen aus diesen Gründen. Ihre Umsetzung ist in
einem qualifizierten Freiflächengestaltungsplan im Bauantragsverfahren nachzuweisen.
2.4.3 Werbeanlagen, Antennen
Die Einschränkung in der Verwendung von Werbeanlagen und Antennen erfolgt aus
gestalterischen Gesichtspunkten. Speziell die Geroldsecker Vorstadt hat als östliche
Stadteinfahrt eine besondere, stadtbildprägende Bedeutung. Vor allem die Platzierung
von Parabolantennen auf der Gebäuderückseite hat die Intention, im öffentlichen
Straßenraum zu einem harmonischen Gesamtbild beizutragen.
2.4.4 Niederschlagswasser, Entwässerungssystem
Das Entwässerungssystem setzt sich aus den beiden Komponenten Verringerung bzw.
Begrenzung der Versiegelung und dezentrale Rückhaltung von Regenwasser
zusammen. Das bereits bebaute und befestigte Plangebiet ist (mit hohem möglichem
Versiegelungsgrad) Bestandteil des 2009 genehmigten Generalentwässerungsplanes für
die Kernstadt. Es ist problemlos über die vorhandenen Kanäle im Mischsystem zu
entwässern. Ein Nachweis ist damit nicht erforderlich. Dennoch soll anfallendes
unbelastetes Oberflächenwasser der Dachflächen aus ökologischen Gesichtspunkten
und zur Abfederung von Abflussspitzen nicht komplett in die Kanalisation abgeleitet
werden.
Durch festgesetzte Zisternen und Pufferspeicher sowie Begrünungen (der Tiefgaragen
und Flachdächer) erfolgen erhebliche Rückhaltungen von Regenwasser. Für jedes
7

1. Teilbebauungsplan WILLY-BRANDT-STRASSE - Begründung

Gebäude wird im Rahmen der Entwässerungsplanung individuell das Volumen zur
Regenwasserspeicherung in bewirtschafteten Zisternen definiert. Sie ermöglichen auch
die private Regenwassernutzung auf den Grundstücken.
2.5

Folgeeinrichtungen
Mit Kindertagesstätte, Grundschule und Hort wird ein wesentlicher Beitrag zur
Verbesserung der sozialen Infrastruktur geleistet. Aufgrund der weiteren in der Nähe
vorhandenen sonstigen sozialen Einrichtungen sind keine neuen öffentlichen Folgeeinrichtungen notwendig.

2.6

Kosten
Bau- und Grunderwerbskosten entstehen für die öffentlichen Parkplätze entlang der B
415, den nach Süden zu verlegenden Gehweg sowie den Vorplatz an der Ecke B
415/Willy-Brandt-Straße. Einnahmen entstehen durch die Veräußerung der geplanten
privaten Stellplätze an der Willy-Brandt-Straße.
Abgesehen von den (ohnehin) neu einzurichtenden Betreuungs- und Bildungseinrichtungen sind dank der vorhandenen technischen und sozialen Infrastruktur für die
Stadt keine direkten sozialen Folgekosten zu veranschlagen.
Details zur Kostenübernahme werden in einem mit dem Investor abzuschließenden
Städtebaulichen Vertrag geregelt.

2.7

Städtebauliche Daten
Bebauungsplangebiet
Urbanes Gebiet
Verkehrsflächen

ca. 7.930 m²
ca. 6.050 m²
ca. 1.880 m²

Wohneinheiten
Bewohner

ca. 45-50
ca. 90-100

Kindertagesstätte (Kindergarten, Krippe)
Erweiterung Grundschule mit Hort

Stefan Löhr
Dipl.-Ing.

100%
76%
24%