Datei: Beschlussvorlage (Bewirtschaftungsvertrag Synopse)

25. Februar 2019

Synopse
Bewirtschaftungsvertrag für Ostareal

Bewirtschaftungsvertrag 2008

§1
Vertragsgegenstand, Vertragsinhalt
Die Stadt hat vom Bund die Grundstücke im Ostteil des
Flugplatzareals (siehe Anlage 1) erworben. Die Grundstücke sind in wesentlichen Teilen mit Gebäuden und Anlagen der Bereiche Technik, Wohnen und Freizeit bebaut
und mit der dazugehörigen Infrastruktur ausgestattet.

Die Stadt überlässt der Entwicklungsgesellschaft die aus
dem Lageplan ersichtlichen Teilflächen des früheren
Flugplatzgeländes mit allen Aufbauten, Einrichtungen und
sonstigen Bestandteilen, ausgenommen sind die der öffentlichen Nutzung gewidmeten Flächen sowie die Verund Entsorgungseinrichtungen. Die Überlassung erfolgt
zum Zwecke der Bewirtschaftung zur Vermeidung von
Substanzverlust an den Gebäuden und Anlagen. Die
Entwicklungsgesellschaft ist berechtigt, die Gebäude und
Anlagen oder Teile hiervon zu vermieten. Diese Vertragsverhältnisse unterliegen nicht dem Erlaubniserfordernis des § 540 BGB.

Die Entwicklungsgesellschaft vermietet oder verpachtet
die Grundstücke im eigenen Namen und für eigene
Rechnung unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Geschäftsführung und hat bei der Bewirtschaftung die Sorgfalt wie in eigenen Angelegenheiten aufzuwenden. Für die Vermietung ist ein entsprechender, mit
der Stadt abgestimmter Mustermietvertrag anzuwenden.

2008 / 2019

Bewirtschaftungsvertrag 2019
§1
Vertragsgegenstand, Vertragsinhalt
unverändert

Synopse
Bewirtschaftungsvertrag für Ostareal
Ziel der Stadt ist es, die Grundstücksflächen an Gewerbetreibende und Neuansiedler zu veräußern. Die Entwicklungsgesellschaft wird deshalb auch ein entsprechendes Grundstücks- und Standortmarketing betreiben.
Grundstücksverhandlungen für den Verkauf werden von
der Entwicklungsgesellschaft geführt. Die Fachdienststellen der Stadt sind zur Entscheidungsvorbereitung einzubinden. Die Entscheidung über einen Verkauf trifft die
Stadt. Die notariellen Kaufverträge werden von der
Grundstückseigentümerin abgeschlossen.
§2
Vertragsbeginn, Vertragsende
1. Das Vertragsverhältnis beginnt am 1. Januar 2008.

2008 / 2019

2. Das Vertragsverhältnis endet, sobald und soweit das Areal
insgesamt an Dritte übereignet worden ist.
3. Der Stadt steht ein außerordentliches Kündigungsrecht zu,
wenn
 die Entwicklungsgesellschaft wesentliche Vertragspflichten trotz Abmahnung nicht erfüllt,
 die Entwicklungsgesellschaft länger als sechs Monate in
Zahlungsrückstand gerät,
 über die Entwicklungsgesellschaft das Insolvenzverfahren eingeleitet wird,
oder
 die Entwicklungsgesellschaft durch Beschluss aufgelöst
wird.
Das gesetzliche außerordentliche Kündigungsrecht der
Entwicklungsgesellschaft bleibt hiervon unberührt.

§2
Vertragsbeginn, Vertragsende
1. Das Vertragsverhältnis beginnt am 1. Januar 2019.
2. – 5. unverändert

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Bewirtschaftungsvertrag für Ostareal

2008 / 2019

4. Das Vertragsverhältnis kann von beiden Vertragspartnern
auf Ende eines Kalenderjahres gekündigt werden. Die
Kündigung ist spätestens am 31.12. des Vorjahres auszusprechen. Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen.
5. Im Falle der Kündigung dieses Vertragsverhältnisses stehen bestehende Forderungen und Verbindlichkeiten sowie
die daraus vorhandenen Geldbestände aus dem Bewirtschaftungsvertrag der Stadt zu.
§3
Entgelt
1. Die Stadt überlässt der Entwicklungsgesellschaft den Vertragsgegenstand entgeltlich. Die Entwicklungsgesellschaft
ermittelt ihre jährlichen Aufwendungen mit der Aufstellung
eines Wirtschaftsplanes. Die Entwicklungsgesellschaft entrichtet als Entgelt einen Anteil an den aus den Mietverhältnissen resultierenden Netto-Soll-Mieten. Als Netto-SollMiete ist die vertraglich vereinbarte Miete abzüglich Nebenkostenanteil und Umsatzsteuer zu verstehen.

§3
Entgelt
1. Die Stadt überlässt der Entwicklungsgesellschaft den Vertragsgegenstand entgeltlich. Die Entwicklungsgesellschaft
ermittelt ihre jährlichen Aufwendungen mit der Aufstellung
eines Wirtschaftsplanes. Die Entwicklungsgesellschaft entrichtet als Entgelt einen Anteil an den aus den Mietverhältnissen resultierenden Netto-Soll-Mieten. Als Netto-SollMiete ist die vertraglich vereinbarte Miete abzüglich Nebenkostenanteil und Umsatzsteuer zu verstehen.

Zum Ausgleich eines durchschnittlichen Mietausfalls wird
zur Ermittlung der Verteilungsgrundlage die Netto-SollMiete um pauschal 2 % gekürzt.

Der weiterzuleitende Mietanteil wird unter dieser Maßgabe
wie folgt festgesetzt:

Für Bestandsgebäude erhält die Stadt 40 % der um 2 %
gekürzten Netto-Soll-Mieten.

Für Freiflächen erhält die Stadt 80 % der um 2 % gekürzten Netto-Soll-Mieten.

Für Freiflächen erhält die Stadt 60 % der um 2 % gekürzten Netto-Soll-Mieten.

Für Abbruchgebäude erhält die Stadt Lahr 20% der um 2%
gekürzten Netto-Soll-Mieten.

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Bewirtschaftungsvertrag für Ostareal
2. Aus den verbleibenden Mieteinnahmen sind von der Entwicklungsgesellschaft die Personalkosten, die Kosten für
die Verwaltung des Geländes, die Bewirtschaftungs- und
Betreuungskosten für den Betrieb, die Wartung und Unterhaltung sowie für die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht entsprechend der Satzung der Stadt Lahr über die
Verpflichtung der Straßenanlieger zum Reinigen, Schneeräumen und Bestreuen der Gehwege (Streupflichtsatzung)
sowie die Kosten für Marketing und Standortwerbung zu
tragen.

2008 / 2019

2. Unverändert

Die Grundsteuer für unbebaute Grundstücke trägt die
Stadt als Eigentümerin.
3. Das der Stadt zustehende Mietentgelt wird vierteljährlich in
geschätzten Teilbeträgen der Stadt übertragen. Zum Jahresende ist eine Abrechnung spätestens bis 30.04. des
Folgejahres vorzulegen. Die Abrechnung muss die Herleitung des abzuführenden Betrages nachvollziehbar darstellen. Ausgesprochene Mietverzichte im Sinne von Abs. 6
sind schriftlich nachvollziehbar darzustellen.

3. Das der Stadt zustehende Mietentgelt wird monatlich in
geschätzten Teilbeträgen der Stadt übertragen. Zum Jahresende ist eine Abrechnung spätestens bis 30.04. des
Folgejahres vorzulegen. Die Abrechnung muss die Herleitung des abzuführenden Betrages nachvollziehbar darstellen. Ausgesprochene Mietverzichte im Sinne von Abs. 6
sind schriftlich nachvollziehbar darzustellen.

Die Stadt ist berechtigt, die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung und Abführung der Netto-Soll-Mieten sowie der
Verwendung der Mittel für Erhaltungsaufwendungen, etc.
nach § 3 Nr. 1 und § 5 Nr. 4 zu prüfen. Sie erhält das
Recht, die Unterlagen der Entwicklungsgesellschaft einzusehen. Soweit gesetzliche Regelungen dem nicht entgegenstehen, ist die Entwicklungsgesellschaft verpflichtet,
die Unterlagen auf Verlangen der Stadt vorzulegen.

Die Stadt ist berechtigt, die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung und Abführung der Netto-Soll-Mieten sowie der
Verwendung der Mittel für Erhaltungsaufwendungen, etc.
nach § 3 Nr. 1 und § 5 Nr. 4 zu prüfen. Sie erhält das
Recht, die Unterlagen der Entwicklungsgesellschaft einzusehen. Soweit gesetzliche Regelungen dem nicht entgegenstehen, ist die Entwicklungsgesellschaft verpflichtet, die
Unterlagen auf Verlangen der Stadt vorzulegen.

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Bewirtschaftungsvertrag für Ostareal

2008 / 2019

4. Die in diesem Bewirtschaftungsvertrag getroffenen Regelungen zum Entgelt (§ 3) sind bis zum 31.12.2006 anzuwenden. Sollte keine rechtzeitige Vereinbarung getroffen
werden, so verlängert sich die Anwendungszeit nochmals
um ein halbes Jahr bis zum 30.06.2007. Danach ist die
Stadt verpflichtet, den Mietgegenstand bis zur Vereinbarung über eine neue Entgeltsregelung zu den bisher geltenden Konditionen an die Entwicklungsgesellschaft zu
überlassen.

4. Die in diesem Bewirtschaftungsvertrag getroffenen Regelungen zum Entgelt (§ 3) sind bis zum 31.12.2019 anzuwenden. Sollte keine rechtzeitige Vereinbarung getroffen
werden, so verlängert sich die Anwendungszeit nochmals
um ein halbes Jahr bis zum 30.06.2020. Danach ist die
Stadt verpflichtet, den Mietgegenstand bis zur Vereinbarung
über eine neue Entgeltsregelung zu den bisher geltenden
Konditionen an die Entwicklungsgesellschaft zu überlassen.

5. Die Entwicklungsgesellschaft kann in begründeten Einzelfällen einen Mietverzicht für Bestandsgebäude bis zu 3
Monatsmieten aussprechen, höchstens jedoch bis zu einer
Gesamtsumme von € 5.000,00 der Netto-Soll-Miete im
Einzelfall.

5. unverändert

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Bewirtschaftungsvertrag für Ostareal
§4
Verzugszinsen
Gerät die Entwicklungsgesellschaft mit Geldleistungen aus
dem Vertragsverhältnis in Verzug, sind von ihr Verzugszinsen
nach den gesetzlichen Bestimmungen zu entrichten. Im Verzugsfalle ist außerdem der sonstige nachweisbare Verzugsschaden zu ersetzen.
§5
Instandhaltung / Instandsetzung
1. Die Entwicklungsgesellschaft ist für die ordnungsgemäße
Instandhaltung (lt. Anlage 3 zum Kaufvertrag zwischen der
Stadt Lahr und der Gemeinde Friesenheim und der Bundesrepublik Deutschland vom 30.12.1996 1 UR 2562/96)
aufgelisteten erhaltenswerten Gebäude und Aufbauten des
Vertragsgegenstandes (Bestandsgebäude) verantwortlich.
Die Entwicklungsgesellschaft übernimmt auch die Wartung
und Beheizung der Bestandsgebäude, soweit dies zur
Vermeidung von Substanzschäden erforderlich ist. Die
Entwicklungsgesellschaft hat diese Gebäude, Anlagen und
Einrichtungen in betriebssicherem Zustand zu erhalten und
ordnungsgemäß nach Maßgabe der jeweils gültigen Zulassungs- und Betriebsvorschriften zu betreiben.
2. Für die in Anlage 3 zum Kaufvertrag zwischen der Stadt
Lahr und der Gemeinde Friesenheim und der Bundesrepublik Deutschland vom 30.12.1996 1 UR 2562/96 nicht
aufgeführten Gebäude und Aufbauten des Vertragsgegenstandes (Abbruchgebäude) übernimmt die Entwicklungsgesellschaft keine Verpflichtung zur Erhaltung der vorhandenen Bausubstanz.

2008 / 2019
§4
Verzugszinsen

unverändert

§5
Instandhaltung / Instandsetzung
unverändert

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Bewirtschaftungsvertrag für Ostareal
Sie wird jedoch Sorge dafür tragen, dass auf ihre Kosten in
regelmäßigen Abständen Wohn- und Bürogebäude entlüftet und alle Gebäude und zugehörigen Ver- und Entsorgungssysteme auf ihren baulichen Zustand kontrolliert
werden. Wird bei diesen Kontrollen festgestellt, dass dringende Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen
durchgeführt werden müssen, zeigt die Entwicklungsgesellschaft dies der Stadt unverzüglich an.
3. Die sogenannten kleinen Instandhaltungsmaßnahmen und
Schönheitsreparaturen sind von den Mietern zu tragen.
4. Erhaltungsaufwendungen und Reparaturen werden von
der Entwicklungsgesellschaft getragen. Die Stadt übernimmt, sofern Finanzmittel haushaltsrechtlich zur Verfügung stehen, diese Kosten bis zur Höhe des an die Stadt
abgeführten Mietanteils.
5. Erhaltungsaufwendungen, Reparaturen sowie die Pflege
der Grünflächen –ausgenommen der Pflege des Straßenbegleitgrüns sowie des öffentlichen Grüns- werden von der
Entwicklungsgesellschaft nach eigenem Ermessen durchgeführt bzw. an externe Unternehmen vergeben. Bei Maßnahmen mit einem Auftragsvolumen von mehr als €
25.000,00 hat die Entwicklungsgesellschaft vor Auftragserteilung die schriftliche Zustimmung der Stadt einzuholen.
6. Für Erhaltungsaufwendungen und Reparaturen sind die
ermittelten Kosten für diese Maßnahmen bis spätestens
30.09. jeden Jahres der Stadt zu melden, damit diese in
die Haushaltsplanung aufgenommen werden können. Über
die Durchführung der Maßnahmen entscheidet die Stadt
als Grundstückseigentümerin.

2008 / 2019

Synopse
Bewirtschaftungsvertrag für Ostareal
§6
Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
1. Die Entwicklungsgesellschaft trägt die Bewirtschaftungs-,
Betriebs- und Personalkosten für alle Grundstücke, Gebäude und Anlagen.
2. Leistungen, die für die Bewirtschaftungs- oder Betriebskosten anfallen können, beschafft sich die Entwicklungsgesellschaft unmittelbar. Die Entwicklungsgesellschaft tritt in
die bestehenden Versorgungsverträge ein.
§7
Verkehrssicherungspflicht und Haftung
1. Der Vertragsgegenstand wird in dem der Entwicklungsgesellschaft bekannten Zustand ohne jede Gewähr für Größe, Güte, Beschaffenheit oder Eignung für den von der
Entwicklungsgesellschaft vorgesehenen Zweck und ohne
Haftung für Sach- und Rechtsmängel, ausgenommen der
Haftung für Altlasten, übergeben. Von Gewährleistungs-,
Ersatzansprüchen und Zurückbehaltungsrechten nimmt die
Entwicklungsgesellschaft Abstand. Die Entwicklungsgesellschaft ist verpflichtet, der Stadt oder von dieser beauftragten Dritten ggfs. die Erkundung und erforderliche Sanierung von Altlasten zu ermöglichen.
2. Die Entwicklungsgesellschaft übernimmt ab dem Tag der
Besitzübergabe die der Stadt obliegende Verkehrssicherungspflicht – mit Ausnahme der öffentlichen Verkehrsflächen – und alle öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen mit
Ausnahme der Haftung für bei Besitzübergang bestehender und nicht verschlimmerter Altlasten gemäß Abs. 1 in
vollem Umfang – auch im Verhältnis zu Dritten – hinsichtlich des Vertragsgegenstands. Sie stellt die Stadt insbesondere von jeglicher Haftung gegenüber Dritten – soweit
gesetzlich zulässig – frei.

2008 / 2019

§6
Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
unverändert

§7
Verkehrssicherungspflicht und Haftung
unverändert

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Bewirtschaftungsvertrag für Ostareal

2008 / 2019

3. Die Entwicklungsgesellschaft haftet ferner für alle Schäden
am Vertragsgegenstand, die sie selbst oder diejenigen
Personen schuldhaft verursacht haben, für deren Verhalten sie einzustehen hat. Die Entwicklungsgesellschaft haftet ferner für Schäden, die durch schuldhafte Unterlassung
der Anzeige von im Lauf der Mietzeit entstehenden Mängel
des Vertragsgegenstands oder von gegen nicht vorhergesehene Gefahren des Vertragsgegenstands erforderlichen
Vorkehrungen entstehen. Dies gilt auch im Falle einer unterlassenen Anzeige durch Personen oder Gesellschaften,
die vertraglich ein Recht zum Besitz ableiten. Die Entwicklungsgesellschaft haftet nicht, falls sie den Beweis dafür
führt, dass ein Schaden durch vorsätzliches oder schuldhaftes Verhalten weder bei ihr noch bei einer der vorangenannten Personen oder Gesellschaften vorgelegen hat.
4. Die Entwicklungsgesellschaft wird für einen ausreichenden
Versicherungsschutz sorgen.
§8
Bauliche Änderungen, Verwendungsersatz
1. Bauliche Maßnahmen an Bestandsgebäuden (lt. Anlage 3
zum Kaufvertrag zwischen der Stadt Lahr und der Gemeinde Friesenheim und der Bundesrepublik Deutschland
vom 30.12.1996 1 UR 2562/96), die eine wesentliche Veränderung der Bausubstanz (z.B. Neu-, Um-, An- und Ausbauten) oder die Beseitigung von Bauten und Anlagen bewirken, bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung
der Stadt. Unberührt bleibt das Recht der Stadt, bauliche
Maßnahmen im Sinne von Satz 1 selbst durchzuführen.

§8
Bauliche Änderungen, Verwendungsersatz
unverändert

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Bewirtschaftungsvertrag für Ostareal
2. Werden Umbauten erforderlich oder stehen größere Instandsetzungsmaßnahmen an Dach und Fach und an den
Heizungen an, sind die ermittelten Kosten für diese Maßnahmen bis spätestens 30.09. jeden Jahres der Stadt zu
melden, damit diese in die Haushaltsplanung aufgenommen werden können. Über die Durchführung der Maßnahmen entscheidet die Stadt als Grundstückseigentümerin.
3. Bauliche Maßnahmen an Abbruchgebäuden (lt. Anlage 4
zum Kaufvertrag zwischen der Stadt Lahr und der Gemeinde Friesenheim und der Bundesrepublik Deutschland
vom 30.12.1996 1 UR 2562/96) , die eine wesentliche Veränderung der Bausubstanz oder die Beseitigung von Bauten und Anlagen bewirken, erfolgt durch die Entwicklungsgesellschaft nach eigenem Ermessen unter Beachtung der
Grundsätze ordnungsgemäßer Geschäftsführung. Die
Durchführung der Maßnahmen steht unter dem Vorbehalt,
dass finanzielle Mittel hierfür zur Verfügung stehen. Die
Entwicklungsgesellschaft hat dabei die Sorgfalt wie in eigenen Angelegenheiten aufzuwenden. Die jeweils notwendigen baurechtlichen Genehmigungen werden durch die
Entwicklungsgesellschaft bei der zuständigen Baurechtsbehörde der Stadt Lahr eingeholt.
4. Die von der Entwicklungsgesellschaft oder einem Dritten
auf dem Vertragsgegenstand getätigten notwendigen Investitionen werden beim Kauf durch diese oder den Dritten
seitens der Stadt nicht wertsteigernd berücksichtigt.

2008 / 2019

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Bewirtschaftungsvertrag für Ostareal
§9
Salvatorische Klausel
Vertragsänderungen und Nebenabreden bedürfen zu ihrer
Gültigkeit der Schriftform, bzw. soweit gemäß § 311 b BGB
erforderlich, zusätzlich der notariellen Beurkundung; sie sind
als Nachtrag kenntlich zu machen.
§10
Veränderungen und Nebenabreden
Vertragsänderungen und Nebenabreden bedürfen zu ihrer
Gültigkeit der Schriftform, bzw. soweit gemäß § 311 b BGB
erforderlich, zusätzlich der notariellen Beurkundung; sie sind
als Nachtrag kenntlich zu machen.
§11
Vertragsausfertigungen
Dieser Vertrag wird fünffach ausgefertigt; die Entwicklungsgesellschaft erhält zwei Ausfertigungen, die Stadt erhält drei
Ausfertigungen.
§12
Anlagen
Die Anlagen 1 bis 4 sind wesentliche Bestandteile dieses Vertrages.

2008 / 2019
§9
Salvatorische Klausel

unverändert

§ 10
Veränderungen und Nebenabreden
unverändert

§11
Vertragsausfertigungen
unverändert

§12
Anlagen
unverändert