Beschlussvorlage (- Städtebaulicher Vertrag)

                                    
                                        Städtebaulicher Vertrag
zwischen
der Vivere Lahr GmbH und Co. KG, Dinxperloer Straße 18-22, 46399 Bocholt
vertreten durch ihren Geschäftsführer Albert ten Brinke
nachfolgend auch: Projektträgerin

und

der Stadt Lahr, Rathaus, Rathausplatz 7, 77933 Lahr, vertreten durch den
Oberbürgermeister
nachfolgend: Stadt

Vorbemerkung:
Die Projektträgerin beabsichtigt, das Grundstück Flurstück Nr. 4308, Gemarkung Lahr, mit
zwei Wohngebäuden nebst Tiefgarage neu zu bebauen. Eine Teilung des Grundstücks nach
WEG ist der Projektträgerin vor oder nach Bebauung jederzeit gestattet. Auf dem
Grundstück befindliche Gebäude sollen abgebrochen werden. Das Planungskonzept wurde
in der nichtöffentlichen Sitzung des Technischen Ausschusses am 07.02.2018 vorgestellt.
Um die baulandpolitischen Grundsätze der Stadt zur Sicherung der Verfügbarkeit von
sozialem Wohnraum in Lahr (Drucksache Nr. 107/2017) umzusetzen, hat der Gemeinderat
der Stadt am 17.12.2018 den Aufstellungsbeschluss für den einfachen Bebauungsplan
WESTLICHE TRAMPLERSTRASSE gefasst. Ziel des einfachen Bebauungsplans ist die
Festsetzung von Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln
der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen. Das
Ziel ist auch erreicht, wenn sich der Eigentümer verpflichtet, geförderten Wohnungsbau
umzusetzen, auch auf einer geringeren Fläche.
Zur Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie zum Erwerb angemessenen Wohnraums durch
einkommensschwächere und weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung nach
§ 11 Absatz 1 BauGB vereinbaren die Vertragspartner:

§1
Maßnahmen im geförderten Wohnungsbau / Bauverpflichtung
1.

Die Projektträgerin plant die Umsetzung eines Wohnbauvorhabens auf dem Grundstück
Flst.Nr. 4308 nach Maßgabe der dem Vertrag als Anlage 1 beigefügten Pläne vom
08.11.2018. Die Anlage ist Bestandteil des Vertrags.

2.

Die Projektträgerin verpflichtet sich, innerhalb von drei Jahren ab Bestandskraft einer
Baugenehmigung für die (Neu-)Bebauung des Grundstücks Flst.Nr. 4308 mindestens
20% der genehmigten Nettowohnfläche als öffentlich geförderten Wohnungsbau
entsprechend dem aktuellen Förderprogramm Wohnungsbau Baden-Württemberg

(Mietwohnraumförderung) mit mindestens 15-jähriger Preisbindung herzustellen und
entsprechend den Förderbedingungen zu nutzen und zu sichern. Die Verpflichtung nach
Satz 1 besteht unabhängig von der Bestandkraft der Baugenehmigung, wenn die
Vorhabenträgerin das Vorhaben trotz Rechtsmitteln gegen die Baugenehmigung im
Übrigen umsetzt. Dem aktuellen Förderprogramm Wohnungsbau Baden-Württemberg
entsprechend ist der Mietpreis für den geförderten Wohnraum gegenüber der
ortsüblichen Vergleichsmiete abzusenken. Wenn die für die Bewilligung der Fördermittel
zuständige Stelle nichts Abweichendes fordert, richtet sich bei diesem
Wohnbauvorhaben die Vergleichsmiete nach der Durchschnittsmiete der frei finanzierten
Wohnungen im eigenen Projekt und ist gegenüber dieser um 1/3 zu reduzieren.
3.

Für den Fall der Nichterfüllung einer Verpflichtung nach Ziffer 2, wird eine dem
prozentualen Anteil der Nichterfüllung entsprechende und im billigen Ermessen der
Stadt stehende Vertragsstrafe in Höhe von maximal 30 % des dann aktuellen
Bodenrichtwerts des von der Verpflichtung betroffenen Grundstücks (Flst.Nr. 4308)
vereinbart. Die Vertragsstrafe entfällt, wenn die Projektträgerin nachweist, dass sie die
Nichterfüllung nicht zu vertreten hat. Die Stadt ist verpflichtet, diese Mittel zur Förderung
von Maßnahmen im geförderten Wohnungsbau einzusetzen.
Holt die Projektträgerin die Herstellung innerhalb von 30 Monaten nach, kann sie die
Vertragsstrafe von der Stadt zurückverlangen, abzüglich 1 % für jeden Monat der zu
vertretenden Verzögerung.

4.

Die Projektträgerin verpflichtet sich, der Stadt die Förderbewilligung bzw. den Förder/Bewilligungsbescheid, deren Auflagen auch den Rechtsnachfolger binden, sowie einen
Beleg über die Auszahlung der Förderung und einen gegenüber dem Fördergeber
erklärten Verzicht auf eine vorzeitige Rückzahlung innerhalb eines Monats nach Erhalt
unaufgefordert vorzulegen.

5.

Zur Absicherung der Nutzung entsprechend den Förderbedingungen verpflichtet sich die
Projektträgerin zur Bestellung und Eintragung einer erstrangigen beschränkten
persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Stadt und zulasten des Grundstücks Flst.Nr.
4308 ins Grundbuch
– wobei folgenden Lasten im Rang vorgehen dürfen:
(a) zu Gunsten der Stadt eingetragene Lasten,
(b) Lasten zu Gunsten Dritter, welche zum Zeitpunkt der Eintragung der
Projektträgerin als Eigentümer bereits in Abteilung II eingetragen waren und
die Projektträgerin Löschungsbewilligungen trotz intensiver Bemühungen nicht
erlangen konnte –,
nach der eine Nutzung des geförderten Wohnraums durch andere Personen als nach
den anwendbaren Förderbedingungen zulässig untersagt ist. Die betroffenen
Wohnungen sind in einem der Bewilligung beizufügenden Plan zu kennzeichnen; die
Förderbedingungen der in Anspruch genommenen Förderung sind der Bewilligung
beizufügen. Die Sicherung kann bei Sondereigentum, auch nachträglich, nach Wahl der
Projektträgerin auf die Wohnungen beschränkt werden, die Gegenstand der Förderung
sind.

6.

Die Projektträgerin hat der Stadt nachzuweisen, dass die Dienstbarkeit nach Ziffer 5
ranggerecht eingetragen wurde, bevor in einem der auf dem Grundstück neu errichteten
Wohngebäude eine Wohnnutzung aufgenommen wird. Ausreichend für den Nachweis
ist auch eine Bestätigung eines Notars, dass der unwiderruflich beantragten und
ranggerechten Eintragung der Dienstbarkeit keine Hindernisse entgegenstehen. Wird
eine Wohnnutzung entgegen Sätze 1 und 2 aufgenommen, wird eine im billigen

Ermessen der Stadt stehende Vertragsstrafe in Höhe von maximal 30 % des dann
aktuellen Bodenrichtwerts des von der Verpflichtung betroffenen Grundstücks (Flst.Nr.
4308) vereinbart; Ziffer 3 gilt entsprechend. Die Vertragsstrafe entfällt, wenn die
Projektträgerin nachweist, dass sie die Nutzungsaufnahme vor Eintragung bzw. vor
Vorliegen einer notariellen Bestätigung nicht zu vertreten hat.
7.

Die Dienstbarkeit nach Ziffer 5 ist auf die Dauer der Preisbindung zu befristen; die Stadt
ist darüber hinaus verpflichtet, ihre Löschung zu bewilligen, wenn die nach dem
Förderbescheid maßgebliche Preisbindungsfrist vor Fristablauf abgelaufen ist, im
Übrigen nach Ablauf der Befristung.
§2
Verpflichtungen bei ausbleibender Förderung - Wahlrecht

1. Wurde ein von der Projektträgerin eingereichter Antrag auf Förderung entsprechend
dem in § 1 Abs. 2 genannten Förderprogramm nur deshalb abgelehnt, weil keine
Fördermittel mehr verfügbar sind, so kann sie durch schriftliche Erklärung gegenüber der
Stadt wählen, ob sie weiterhin die Verpflichtungen nach § 1 oder ab dem Tag des
Zugangs der Erklärung stattdessen die in den nachfolgenden Absätzen genannte
Verpflichtungen zu erfüllen hat. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn ihr ein Nachweis
über die Ablehnung und den Ablehnungsgrund beigefügt ist. Gibt die Projektträgerin
innerhalb der Frist in § 1 Abs. 2, spätestens aber bis zum Abschluss der Rohbauarbeiten
keine Erklärung ab, entfällt das Wahlrecht und sie hat die Verpflichtungen nach § 1 zu
erfüllen. Die nachfolgenden Absätze gelten nur, wenn die Projektträgerin eine
entsprechende Erklärung nach Satz 1 abgibt.
2.

Die Projektträgerin verpflichtet sich, innerhalb von drei Jahren ab Erteilung einer
Baugenehmigung für die (Neu-)Bebauung des Grundstücks Flst.Nr. 4308 auf
mindestens 20% der genehmigten Nettowohnfläche Mietwohnungsbau herzustellen und
wie folgt zu nutzen:
a. Für den Wohnraum gilt ab Fertigstellung für die Dauer von 15 Jahren eine
Mietpreisbindung an die jeweils geltende Angemessenheitsgrenze der
kommunalen Arbeitsförderung des Ortenaukreises – Jobcenter (KOA) nach
§ 22 Abs. 10 SGB II für die entsprechende Wohnungsgröße in Lahr. Auf
Anforderung übersendet die Stadt der Projektträgerin die jeweils aktuellen
Werte der Angemessenheitsgrenze. Die derzeit gültigen Werte sind den
Parteien bekannt.
b. Die Vermietung erfolgt nur an Personen, die eine schriftliche Bestätigung der
Stadt vorlegen, dass ihr Haushaltseinkommen nicht mehr als 25% über der
Einkommensgrenze der Landeswohnraumförderung für Eigentum liegt.
Bestehen mehrere Förderprogramme, gilt die höchste Einkommensgrenze.
Gibt es kein Förderprogramm mehr, richtet sich die Einkommensgrenze nach
dem zuletzt geltenden Förderprogramm. Die Stadt verpflichtet sich, eine
entsprechende Prüfung auf Antrag der berechtigten Person durchzuführen.

3.

Innerhalb des in Absatz 2 genannten Zeitraums hat die Stadt das Recht bei der
Projektträgerin – in der Regel einmal im Jahr – eine Mieterliste nebst Angabe der
jeweiligen Miethöhe anzufordern. Die Stadt kann die Vorlage von Mietverträgen
verlangen. Die Projektträgerin wird mit Abschluss eines jeweiligen Mietvertrages die
Zustimmung einholen, dass der Stadt der Mietvertrag vorlegt wird bzw. vorgelegt werden
muss.

4.

Die Stadt ist berechtigt, die Mieter über den Inhalt dieses Paragraphen zu informieren.
Weicht der Mietvertrag von den in Absatz 2 genannten Konditionen ab, ist die
Projektträgerin verpflichtet, dem Mieter rückwirkend einen Mietvertrag zu Konditionen
anzubieten, die Absatz 2 entsprechen. Der Mieter ist berechtigt, die Verpflichtung nach
Satz 2 unmittelbar gegenüber der Projektträgerin selbst geltend zu machen.

5.

Verletzt die Projektträgerin eine in Absatz 2 bis 4 genannte Pflicht, zahlt sie an die Stadt
eine im billigen Ermessen der Stadt stehende Vertragsstrafe von maximal 5.000 € pro
Wohnung, mindestens aber in Höhe der zweifachen Miete, die über den Zeitraum des
Verstoßes verlangt wurde. Die Vertragsstrafe entfällt, wenn die Projektträgerin
nachweist, dass sie die Nichterfüllung nicht zu vertreten hat.

6.

§ 1 Abs. 3, 5 bis 7 gelten mit der Maßgabe entsprechend, dass Inhalt der zu
bestellenden Dienstbarkeit ist, dass es der Projektträgerin als Eigentümerin der
betroffenen Wohnungen untersagt ist, diese ohne Zustimmung der Stadt Dritten zur
Nutzung zu überlassen oder selbst zu nutzen. Schuldrechtlich vereinbaren die Parteien,
dass die Zustimmung der Stadt als erteilt gilt, wenn die Überlassung an Personen
erfolgt, deren Haushaltseinkommen bei Mietbeginn die vorgenannten Einkommensgrenzen nicht überschreitet und solange die Projektträgerin von diesen kein höheres als
das vorstehend definierte Entgelt fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.
§3
Rechtsnachfolge

Aufgrund dieses Vertrages übernommene Verpflichtungen gehen in vollem Umfang auf
etwaige Rechtsnachfolger über. Für den Fall der Übertragung von Grundstücken oder Teilen
davon sind die aufgrund dieses Vertrages übernommenen Verpflichtungen von der
Projektträgerin ausdrücklich an die Rechtsnachfolger einschließlich der Weitergabeverpflichtung weiterzugeben. Rechte aus diesem Vertrag können nur abgetreten werden,
wenn vom Zessionar gleichzeitig die Verpflichtungen übernommen werden. Die Projektträgerin haftet der Stadt als Gesamtschuldnerin für die Erfüllung des Vertrages neben einem
etwaigen Rechtsnachfolger, soweit die Stadt sie nicht ausdrücklich aus der Haftung entlässt.
Zur Entlassung aus der gesamtschuldnerischen Haftung ist die Stadt verpflichtet, sofern
nicht ein wichtiger Grund vorliegt; ein wichtiger Grund liegt in der Regel dann nicht mehr vor,
wenn (a) die Projektträgerin von der ihr erteilten Baugenehmigung Gebrauch macht, mit dem
Bau beginnt, die Fertigstellung des Vorhabens nachweislich gesichert ist und gleichzeitig (b)
die Dienstbarkeit gemäß § 1 Abs. 5 bzw. § 2 Abs. 6 ranggerecht eingetragen ist.
Für den Fall, dass die Projektträgerin schuldhaft gegen die Weitergabepflicht verstößt, wird
eine im billigen Ermessen der Stadt stehende Vertragsstrafe in Höhe von maximal 30 % des
dann aktuellen Bodenrichtwerts des von der Verpflichtung betroffenen Grundstücks (Flst.Nr.
4308) vereinbart. Die Stadt ist verpflichtet, diese Mittel zur Förderung von Maßnahmen im
geförderten Wohnungsbau einzusetzen.
Die Vertragsstrafe entfällt, wenn die Rechtsnachfolger trotz unterlassener Weitergabe durch
die Projektträgerin sich gegenüber der Stadt rechtsverbindlich innerhalb einer von der Stadt
gesetzten, angemessenen Frist verpflichten, alle Verpflichtungen aus diesem Vertrag zu
übernehmen, soweit sie zu diesem Zeitpunkt noch nicht erledigt sind.

§4
Rücktrittsrecht
Die Projektträgerin kann von diesem Vertrag zurücktreten, wenn (a) nicht bis spätestens zum
31.03.2019 die Baugenehmigung für die beantragte (Neu-)Bebauung des Grundstücks
Flst.Nr. 4308, vollziehbar vorliegt, oder (b) die erteilte Baugenehmigung nicht bis 31.12.2020
bestandskräftig ist, oder (c) die Projektträgerin nicht bis spätestens 31.12.2020 als
Eigentümer des vertragsgegenständlichen Grundbesitzes eingetragen ist. Die vorgenannten
Rücktrittsrechte erlöschen in dem Zeitpunkt, indem die Projektträgerin von der erteilten
Baugenehmigung Gebrauch macht, indem sie mit dem Bau beginnt. Ein Rücktritt wird erst
wirksam, wenn die Projektträgerin nachweislich und wirksam auf ihre Rechte aus der
Baugenehmigung verzichtet hat.
§5
Haftungsausschluss
Eine Haftung der Stadt für etwaige Aufwendungen der Projektträgerin, die diese im Hinblick
auf die Realisierung des Bauprojektes tätigt, ist ausgeschlossen.
§6
Schlussbestimmungen
1. Vertragsänderungen oder -ergänzungen bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der
Schriftform. Nebenabreden bestehen nicht. Der Vertrag ist 2-fach auszufertigen. Die
Stadt und die Projektträgerin erhalten je eine Ausfertigung.
2. Die Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen berührt die Wirksamkeit der übrigen
Regelungen nicht. Die Vertragsparteien verpflichten sich, unwirksame Bestimmungen
durch solche zu ersetzen, die dem Sinn und Zweck des Vertrages rechtlich und
wirtschaftlich entsprechen.

Bocholt,

Lahr,

Vivere Lahr GmbH und Co. KG
Geschäftsführer Albert ten Brinke

Stadt Lahr
Oberbürgermeister
Dr. Wolfgang G. Müller