Beschlussvorlage (Bebauungsplan HEILIGENBREITE-NORD, 5. Änderung - Städtebaulicher Vertrag gemäß § 11 Baugesetzbuch (BauGB))
22. Juli 2019
Beschlussvorlage
Amt: 61
Dalm
Datum: 25.06.2019 Az.: - 0685 Da
Drucksache Nr.: 180/2019
Beratungsfolge
Termin
Beratung
Kennung
Abstimmung
Technischer Ausschuss
10.07.2019
vorberatend
nichtöffentlich
Gemeinderat
22.07.2019
beschließend
öffentlich
Beteiligungsvermerke
Amt
Handzeichen
Eingangsvermerke
Oberbürgermeister
Erster Bürgermeister
Bürgermeister
Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101
Kämmerei
Rechts- und
Ordnungsamt
Betreff:
Bebauungsplan HEILIGENBREITE-NORD, 5. Änderung
- Städtebaulicher Vertrag gemäß § 11 Baugesetzbuch (BauGB)
Beschlussvorschlag:
1. Dem Städtebaulichen Vertrag wird zugestimmt.
2. Die Zustimmung gilt auch für eventuell bis zur Vertragsunterzeichnung noch
notwendig werdende Änderungen, sofern diese nicht in die wesentlichen
Grundzüge der Vertragskonditionen eingreifen.
Anlage(n):
- Städtebaulicher Vertrag
- Lageplan Veränderungssperre vom 23.1.2019
- Lageplan Emely GmbH vom 9.5.2019
BERATUNGSERGEBNIS
Sitzungstag:
Bearbeitungsvermerk
Einstimmig lt. Beschlussvorschlag abweichender Beschluss (s. Anlage)
mit Stimmenmehrheit
Ja-Stimmen
Nein-Stimmen
Enthalt.
Datum
Handzeichen
Drucksache 180/2019
Seite - 2 -
Sachdarstellung:
Zur Umsetzung der Sozialwohnungsquote und weiterer Planungsziele hat der Gemeinderat am
25.2.2019 für den Bebauungsplan HEILIGENBREITE-NORD, 5. Änderung eine Veränderungssperre
erlassen sowie einen Aufstellungsbeschluss in gleicher Sitzung gefasst.
Da der Gemeinderat im Juli 2017 einen Grundsatzbeschluss zur Sozialwohnungsquote gefasst hat
(Drucksache Nr. 107/2017), ist der Abschluss eines Städtebaulichen Vertrages zur Sicherung vorzunehmen. Nach dem Grundsatzbeschluss zur Einführung einer Sozialwohnungsquote bei Wohnungsneubau müssen bei Projekten, die nach dem 1. Januar 2018 eingereicht werden und die 10 oder
mehr Wohnungen umfassen oder eine Gesamtwohnfläche von über 800 m² aufweisen, mindestens
20 % der Wohnungsfläche als sozialer Mietwohnraum mit mindestens 15-jähriger Preisbindung angeboten werden. Als sozialer Wohnraum gilt, wenn die Förderbedingungen des Landes für preisgebundenen Wohnraum erfüllt sind.
Der beigefügte Entwurf eines Städtebaulichen Vertrages entspricht weitgehend dem StandardVertrag, den das Stadtplanungsamt dazu inzwischen entwickelt hat.
Die Grundstückseigentümerinnen möchten die Grundstücke Flst. Nr. 22728, 22728/7, 22732/5,
22732/8, 22732/9 in der Heiligenstraße bebauen bzw. das Bestandsgebäude der ehemaligen St. Johannisdruckerei zu einem Mehrfamilienwohnhaus umnutzen. Letzteres hat die Emely GmbH im Frühjahr 2019 an die „Heiligenstraße 24 GmbH“, Berlin, veräußert.
Bauanträge der Emely GmbH waren bei der Abteilung Bauordnung eingegangen, die eine dritte Offenlage des Bebauungsplanverfahrens HEILIGENBREITE-NORD, 5. Änderung erforderten. Im Mai
2019 sind zum wiederholten Male Bauanträge für vier Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 42
Wohneinheiten eingereicht worden, im Oktober 2018 sind unvollständige Bauantragspläne für das
denkmalgeschützte Gebäude mit 38 Wohneinheiten eingereicht worden. Für die Neubauten und für
das denkmalgeschützte Gebäude sind Tiefgaragen und oberirdische Stellplätze vorgesehen. Die Anträge werden derzeit geprüft, ob sie auf der Grundlage des bestehenden Bebauungsplans nach § 30
BauGB oder bei Planreife der in Aufstellung befindlichen 5. Änderung nach § 33 BauGB genehmigungsfähig sind.
Eine Genehmigung aller Bauanträge auf der Grundlage von § 30 BauGB dürfte daran scheitern, dass
die Bebauung dann dem Gebietscharakter eines Mischgebiets widerspricht, da im Baugebiet nur
noch Wohnbebauung vorhanden wäre. Um die materielle Planreife (wieder)herzustellen und damit
die Voraussetzung einer Genehmigung nach § 33 BauGB zu schaffen, muss zur Umsetzung der am
25.2.2019 zusätzlich aufgenommenen Planungsziele ein Abwägungsbeschluss des Gemeinderates
erfolgen. Es ist beabsichtigt, einen entsprechenden Abwägungsbeschluss nach der Sommerpause
herbeizuführen. Der Abschluss des Städtebaulichen Vertrags ist hierfür eine Voraussetzung. Falls
sich im Rahmen der Abwägung herausstellt, dass Änderungen am Entwurf des Bebauungsplans erforderlich werden, müsste ggf. eine weitere Offenlage durchgeführt werden.
Die Emely GmbH hat mit Schreiben vom 3.5.2019 bestätigt, dass für das gesamte Vorhaben die Sozialwohnungsquote umgesetzt werden soll. Die Realisierung der Wohnflächen als sozialer Mietwohnraum soll für das gesamte Vorhaben ausschließlich im denkmalgeschützten Gebäude erfolgen.
Im Mai 2019 hat die Verwaltung den Entwurf zum Städtebaulichen Vertrag den beiden Eigentümerinnen zugesendet. Der Städtebauliche Vertrag beinhaltet neben den üblichen Regelungen zur Kostentragung u.a. vor allem die Verpflichtung zur Umsetzung der Sozialwohnungsquote. Die Eigentümerin
der Flächen für die Neubauten hat am 24.6.2019 Änderungswünsche benannt:
Drucksache 180/2019
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a) Zu § 1, Absatz 4 wünscht die Eigentümerin, dass dieser ersatzlos gestrichen wird, da bereits
geschäftliche Beziehungen mit Fachplanungsbüros bestünden. Die Regelung betrifft die Beauftragung von Fachplanungsbüros, wenn der Bebauungsplan erneut offengelegt werden sollte.
Bestehende vorhandene Ingenieurverträge der Eigentümerinnen bleiben davon unberührt. Sollten Fachplanungsbüros für die Erarbeitung einer 3. Offenlage beauftragt werden, dann würde
dies in Abstimmung mit den Eigentümerinnen und der Stadt erfolgen. Der Absatz bleibt bestehen.
b) Zu § 3 Absatz 2 wünscht die Eigentümerin, dass im Vertrag aufgenommen wird, dass der soziale Wohnraum, der für das gesamte Projekt geschaffen werden muss, ausschließlich auf dem
Grundstück Flst. Nr. 22728 realisiert werden kann. Diesem Wunsch wurde entsprochen. Weiter
wünscht der Eigentümer, dass die Frist von „innerhalb drei Jahren“ für die Schaffung von sozialem Wohnraum nach Erteilung der Baugenehmigung auf vier Jahre verlängert wird. Es handelt
sich um einen Standard-Vertrag der Stadt Lahr. Aus Gründen der Gleichbehandlung bleibt die
Frist von drei Jahren bestehen.
c) Zu § 3 Absatz 3 wünscht die Eigentümerin eine Ausnahmeklausel „bei unerwarteten Bauverspätungen mit rechtzeitiger Begründung“. Da eine 30 monatige Frist zum Zurückverlangen der
Vertragsstrafe bereits eingebunden ist, soll eine Aufnahme der Ausnahmeklausel nicht erfolgen.
Sollte es zu Verzögerungen kommen, die die Eigentümerin nicht zu vertreten hat, dann wird sich
die Stadt einer angemessenen Verlängerung nicht versperren. Sie sieht aber keine Veranlassung, dies heute schon zuzusagen – auch aus Gründen der Gleichbehandlung.
d) Zu § 3 Nr. 5, die Eigentümerin möchte, dass die Eintragung der persönlichen Dienstbarkeit zur
Absicherung der Nutzung entsprechend den Förderbedingungen zur Mietraumförderung ausschließlich zulasten des Grundstücks Flst. Nr. 22728 erfolgt. Dem kann nicht entsprochen werden. Die Absicherung muss für alle betroffenen Grundstücke per Eintragung einer persönlichen
Dienstbarkeit erfolgen. Gleiches gilt für § 3 Nr. 6, in dem geregelt wird, dass der Stadt nachzuweisen ist, dass die Dienstbarkeit ranggerecht eingetragen wurde.
e) Zu § 4, die Eigentümerin wünscht die ersatzlose Streichung des Paragrafen, da sie davon ausgeht, dass es sich bei dem Passus um Rechte gegen die Veränderungssperre handelt. Dies ist
nicht der Fall. Hier geht es um die Nebenbestimmungen nach dem Landesverwaltungsverfahrensgesetz. Die Nebenbestimmungen regeln und sichern die Verpflichtung der Bauherren/Eigentümer, dass z.B. die Sozialwohnungsquote uneingeschränkt akzeptiert wird. Der Passus ist notwendig zur Durchsetzung der Sozialwohnungsquote für das Projekt.
Die Verwaltung empfiehlt, dem Entwurf zum Städtebaulichen Vertrag zuzustimmen. Nach Abschluss
des Städtebaulichen Vertrages und der darauf aufbauenden Wiederherstellung der materiellen Planreife durch einen Abwägungsbeschluss des Gemeinderates können für die Bauvorhaben (Neubauten
und Bestandsgebäude) Ausnahmen von der Veränderungssperre erteilt werden, wenn die Neubebauung sowie die Umnutzung des denkmalgeschützten Gebäudes auf der Grundlage der dann hergestellten Planreife gemäß § 33 Baugesetzbuch (BauGB) genehmigt werden können. Eine Ausnahme von der Veränderungssperre für nur einzelne Bauanträge, die nach dem bestehenden Bebauungsplan genehmigungsfähig sein können, scheidet aus, da die Sozialwohnungsquote für alle Vorhaben gemeinsam in einem Gebäude umgesetzt werden soll.
Tilman Petters
Stefan Löhr
Hinweis:
Die Mitglieder des Gremiums werden gebeten, die Frage der Befangenheit zu den einzelnen Tagesordnungspunkten selbst zu prüfen und dem Vorsitzenden das Ergebnis mitzuteilen. Ein befangenes Mitglied hat sich in der öffentlichen Sitzung in den Zuhörerbereich zu begeben und in der nichtöffentlichen Sitzung den Beratungsraum zu verlassen. Einzelheiten sind dem § 18 Abs. 1 – 5 Gemeindeordnung zu entnehmen.