Datei: Beschlussvorlage (Finanzierung der Konversion auf dem Flughafenareal OST - Information an den Gemeinderat - Aktualisierung der Kosten- und Finanzierungsübersicht 2011)

25. Februar 2013

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Übergeordnete Vorlage

Beschlussvorlage
Amt: 202
Singler

Datum: 10.01.2013 Az.: 791.30

Drucksache Nr.: 11/2013

Beratungsfolge

Termin

Beratung

Kennung

Abstimmung

Haupt- und Personalausschuss

04.02.2013

vorberatend

nichtöffentlich

Gemeinderat

25.02.2013

beschließend

öffentlich

Beteiligungsvermerke
Amt
Handzeichen

Eingangsvermerke
Oberbürgermeister

Erster Bürgermeister

Bürgermeister

Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101

Kämmerei

Stabsstelle
Recht

Betreff:

Finanzierung der Konversion auf dem Flughafenareal OST
- Information an den Gemeinderat
- Aktualisierung der Kosten- und Finanzierungsübersicht 2011

Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat nimmt die durch die LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH fortgeführte Kosten -und Finanzierungsübersicht (KuF) 2011 zur Kenntnis und erklärt sich mit
den getroffenen Annahmen einverstanden.

Anlage(n):
KuF 2011 Stand 18.01.2013 - Zusammenfassung
KuF 2011 Stand 18.01.2013 - gesamt
Zusammenstellung KuF-Eckdaten 2001 - 2011

BERATUNGSERGEBNIS
Einstimmig

Sitzungstag:

lt. Beschlussvorschlag

mit Stimmenmehrheit

Bearbeitungsvermerk

abweichender Beschluss (s. Anlage)

Ja-Stimmen

Nein-Stimmen

Enthalt.

Datum

Handzeichen

Drucksache 11/2013

Seite - 2 -

Begründung:
1.

Allgemeines
Die Finanzierung des Grunderwerbs und der Baureifmachung des Flughafenareals Ost
wird außerhalb des Haushaltes der Stadt Lahr über das Rahmenkonto OST bei der
Landesbank Baden-Württemberg finanziert.
Der Gemeinderat hat am 03.11.2008 folgenden Beschluss gefasst:
(s. Beschlussvorlage Nr. 108/2008)
- Kenntnisnahme der fortgeschriebenen KuF 2008
Im Wege der Eilentscheidung des Oberbürgermeisters wurde am 15.03.2010 die Finanzierungsvereinbarung zwischen der Stadt Lahr und der Landesbank BadenWürttemberg vom 28./30. Januar 2001 um drei Monate bis zum 26.05.2010 verlängert.
Die Eilentscheidung wurde am 19.04.2010 dem Gemeinderat bekannt gegeben.
Weiter hat der Gemeinderat am 17.05.2010 folgenden Beschluss gefasst:
(s. Beschlussvorlage Nr. 71/2010)
- Kenntnisnahme der fortgeschriebenen KuF 2010
- Verlängerung der Finanzierungsvereinbarung zwischen der Stadt Lahr und der Landesbank Baden-Württemberg vom 26.05.2010 um vier Jahre bis zum 26.05.2014

Finanzierungsvereinbarung / Kosten- und Finanzierungsübersicht (KuF) / Genehmigung durch das Regierungspräsidium Freiburg
Grundlage für die Ermittlung des voraussichtlichen Kreditbedarfs sowie der voraussichtlichen Ausgaben und Einnahmen bildet für das Ostareal eine Kosten- und Finanzierungsübersicht (KuF). Diese wird jährlich im Zusammenwirken mit der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH fortgeschrieben.
Auf der Grundlage der für das Jahr 2010 aktualisierten Kosten- und Finanzierungsübersicht wurde die Genehmigung durch das Regierungspräsidium Freiburg am
29.07.2010 erteilt. Die Genehmigung des Regierungspräsidiums Freiburg wurde ohne
weitere Bedingungen und ohne ausdrückliche Auflage bezüglich der Defizitgrenze erteilt.

Rahmendaten Bund-Kaufvertrag
Mit Kaufvertrag vom 30.12.1996 wurde durch die Stadt Lahr und die Gemeinde Friesenheim sowohl das West- als auch das Ostareal des ehemaligen Flughafenareals erworben. Der Kaufpreis für das Gesamtareal beträgt insgesamt € 19,17 Mio. Hiervon
entfallen auf den Osten € 17,22 Mio. und auf den Westbereich € 1,95 Mio. Über die
Zusammensetzung des Kaufpreises gibt die nachfolgende Tabelle Auskunft.

…

Drucksache 11/2013

Seite - 3 -

Tabelle 1:Übersicht Kaufpreis
OST

WEST

€

GESAMT
€

Fläche
Gebäude

6.406.501,72
21.523.865,06

8.439.706,00
1.952.610,40

14.846.207,72
23.476.475,46

Abzgl. Abbruchkosten
Abzgl. Entsiegelung Flächen

-3.350.419,00

-6.431.934,27
-1.175.971,33

-9.782.353,27
-1.175.971,33

Zwischensumme

24.579.947,78

2.784.410,81

27.364.358,58

Davon 70 % (Marktlageabschlag)

17.205.963,59

1.949.087,57

19.155.051,16

Nach Differenzausgleich

17.217.893,66

1.950.438,97

19.168.332,63

Anteil Lahr
Anteil Friesenheim

1.703.221,39
247.217,58

Neben dem reinen Kaufpreis sind im Bund-Kaufvertrag Regelungen getroffen, welche
sich im Nachhinein ausgaberelevant auswirken.
 Abbruch- bzw. Entsiegelungskosten
Hierfür wurden für das Gesamtareal vom ursprünglichen Kaufpreis von
€ 38.322.683,18 insgesamt € 10.958.324,60 in Abzug gebracht. Laut Kaufvertrag erfolgt eine Nachzahlung, wenn die angesetzten Kosten nicht erreicht werden. Für Erstattungen des Bundes gilt die Obergrenze von € 19,168 Mio. bezogen auf das Gesamtareal.
 Erschließungskosten € 15,34 / m2
Diese wurden im Ostteil bei der Kaufpreisermittlung gutgeschrieben; werden diese
nicht erreicht, hat die Stadt Lahr eine Nachschusspflicht zu erfüllen. Im umgekehrten
Fall ist der Bund nicht zahlungspflichtig.
 Kosten für Altlastenerkundung /-beseitigung
Die Vertragsregelungen sehen eine Beteiligung des Bundes bis zur Höhe des Kaufpreises von € 19,168 Mio. vor. Dies gilt sowohl für das Ost- als auch für das Westareal. Die betragsmäßige Begrenzung gilt auch unter Einbeziehung eventueller Erstattungsleistungen des Bundes für die Abbruchkosten von auf Abbruch gesetzten Gebäuden.
 Abbruchkosten für Bestandsgebäude
Aufgrund der z. T. maroden Bausubstanz bzw. unverhältnismäßig hoher Unterhaltungskosten ist davon auszugehen, dass vereinzelte Gebäude, die eigentlich als Bestandsgebäude erworben worden sind abgebrochen werden müssen. Der Bund beteiligt sich an den Abbruchkosten nicht. So muss neben den nicht realisierten Veräußerungserlösen auch noch der Abbruch bezahlt werden. Hierfür wurden insgesamt
T€ 430 (T€ 456 indexiert) eingestellt.
…

Drucksache 11/2013

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Überarbeitung der Kosten- und Finanzierungsübersicht für das Jahr 2011

Die LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH hat im Zusammenwirken mit der
Stadt Lahr die KuF für das Ostareal aktualisiert (Stand 18.01.2013). Die KuF erstreckt
sich über einen Betrachtungszeitraum von 1993 bis in das Jahr 2017 hinein.
Eine Zusammenfassung der KuF 2011 ist in Anlage 1 beigefügt. Die Zusammenstellung der KuF-Eckdaten 2001 – 2011 ist als Anlage 3 beigefügt.
In der Fortschreibung 2012 wurden folgende Eckdaten eingearbeitet:
- Indexierung ab 2012 – 2017 3 %),
- Exakte Ermittlung des Abwasserbeitrags für das Gesamtareal
- Veräußerung von Einrichtungen der Abwasserbeseitigung an den Eigenbetrieb Abwasserbeseitigung Lahr
- Wideraufnahme der Zinsübernahmen aus dem Haushalt im Zeitraum 2010 – 2015
- Wiederaufnahme der Zuführungen aus dem Haushalt im Zeitraum 2014- 2017
Im Ergebnis ergibt sich über den Betrachtungszeitraum bei
indexierten Ausgaben von
€ 43.583.000 und
indexierten Einnahmen von
€ 44.078.000 ein
positiver Saldo von
€ + 495.000
Die KuF 2011 schließt im Vergleich zu der KuF 2010 unter Einrechnung der oben genanten Veränderungen mit einer Verbesserung um insgesamt € 1,237 Mio.

Die Verbesserung resultiert hauptsächlich aus:
Ausgabenseite:
- Reduzierung Zinsaufwand aufgrund geringerem Zinssatz in 2013-17

- € 1,268 Mio.

- geringerer Abwasserbeitrag durch Neuberechnung

- € 0,450 Mio.

- Erhöhte Straßenerschließungskosten aufgrund Indexierung

€ 0,199 Mio.

- Erhöhte Abbruchkosten im Sektor B aufgrund Indexierung

€ 0,053 Mio.

- Erhöhter Aufwand zur Altlastenuntersuchung/-sanierung

€ 0,094 Mio.

Einnahmenseite:
- Erhöhte Verkaufserlöse aus Ausweitung der verkaufbaren Grundstücksfläche (Sektor B +0,4 ha und Rheinstraße Süd +0,5 ha)
€ 0,207 Mio.
- Geringere Zinsübernahmen aus dem Haushalt über die Laufzeit
der KuF aufgrund geringerer Zinssätze

-€ 0,113 Mio.

…

Drucksache 11/2013

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Zusammenfassend entwickelte sich die KuF in den vergangenen Jahren wie folgt:
Tabelle 2: KuF-Entwicklung

Kosten- und
Finanzierungsübersicht
jew. Index. Werte

Einn.incl. Zinsen
Ausg. incl. Zinsen
SALDO

Kosten- und
Finanzierungsübersicht

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF
2002

KuF
2003

T€

46.364
46.907

46.439
44.586

44.843
45.559

37.097
42.660

42.033
43.036

40.315
43.201

40.410
45.990

-543

1.853

-716

-5.563

-1.003

-2.886

-5.580

KuF
2005

KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF
2010

KuF
2011

T€

jew. Index. Werte

Stand
Rahmenkonto
31.12.2011
T€

Einn.incl. Zinsen
Ausg. incl. Zinsen

35.943 34.599 43.924 42.894 43.984 44.078
40.052 40.282 42.299 41.886 44.727 43.583

25.149
33.826

SALDO

-4.109 -5.683 1.625

-8.677

1.008

-743

495

Bei den genannten Beträgen handelt es sich jeweils um indexierte Werte. Sie stellen die
Summen über den Gesamtbetrachtungszeitraum 1993 bis 2017 dar. Als Anlage 2 ist die
vollständige KuF 2011 beigefügt.
Es wird anhand dieser Zahlen deutlich, dass die wesentliche Einflussgröße des KuFErgebnisses nicht bei den Ausgaben, sondern vielmehr bei den Einnahmeerwartungen zu
finden ist.
Bei der KuF handelt es sich jeweils um eine Momentaufnahme, die aus heutiger Sicht die
Entwicklung prognostiziert. Sie wird von unterschiedlichsten Entwicklungen beeinflusst und
ist immer unter gewissen Unsicherheitsfaktoren zu erstellen. Wesentliche Einflussgrößen
sind die Erlöse aus der Veräußerung der vom Bund erworbenen Gebäude sowie die geplanten Grundstücksveräußerungen. Sollten diese nicht wie geplant eintreten, wird sich
das Ergebnis der KuF am Ende der Laufzeit deutlich verschlechtern.
In Anlage 1 ist eine detaillierte Übersicht über die einzelnen Kosten- und Erlösarten beigefügt.

4.1 Einzelaspekte zur Fortschreibung der Kosten- und Finanzierungsübersicht
4.1.1 Einnahmen
 Gebäudeerlöse
Lt. Bund-Kaufvertrag entfallen für das Ostareal Erwerbskosten für Bestandsgebäude in
Höhe von rd. € 21,53 Mio. Nach Abzug des mit dem Bund vereinbarten Marktlageabschlages betrug also der Kaufpreis gegenüber dem Bund immer noch € 15,08 Mio. Aufgrund
anfangs optimistischer Einschätzungen, die sich im Laufe der Zeit jedoch deutlich nicht erfüllten, wurden die Gebäudeerlöse in der KuF wie folgt eingestellt.
…

Drucksache 11/2013

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Tabelle 3: Gebäudeerlöse KuF
Gebäudeerlöse für
Bestandsgebäude
jeweils indexierte Werte

Gebäudeerlöse
Gebäudeerlöse für
Bestandsgebäude
jeweils indexierte Werte

Gebäudeerlöse

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF
2002

KuF
2003

T€

24.029

23.687

22.789

12.928

10.398

8.766

8.811

KuF
2005

KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF
2010

KuF
2011

T€

8.811

8.000

8.342

Stand
Rahmenkonto
31.12.2011
T€
3.835

Hier liegt der eigentliche Grund, warum die KuF über den Betrachtungszeitraum ohne Zuführungen aus dem Haushalt der Stadt Lahr nicht ausgeglichen werden kann.
Die recht optimistischen Einschätzungen zu Beginn konnten sich nicht realisieren lassen.
In der KuF 2000 wurde eine Reduzierung um rund € 9,7 Mio. vorgenommen.
In der KuF 2001 wurde eine weitere Korrektur um € 2,55 Mio. vorgenommen.
In der KuF 2002/2003 erfolgte eine Reduzierung um weitere € 1,6 Mio. und
In der KuF 2006 wurde der Wert nochmals um T€ 811 reduziert.
In der KuF 2010 wurden Veräußerungserlöse um T€ 342 erhöht. Die Erhöhung resultiert aus der Übertragung von bislang auf Abbruch gesetzten Bauwerken an den Eigenbetrieb Abwasserbeseitigung.
 In der KuF 2011 wurde der Wert fortgeschrieben.






Insgesamt erfolgte eine Wertberichtigung um rund € 14,319 Mio.
Inwieweit der angestrebte Veräußerungswert zu realisieren sein wird ist fraglich, da die
ohnehin in die Jahre gekommenen Gebäude zusehends an Wert verlieren werden, bzw. im
Rahmen der Erschließung abgebrochen werden müssen und somit keine Erlöse gegenüberstehen.
Im Laufe des Jahres 2012 stiegen die Erlöse aus der Veräußerung von Bestandsgebäuden bislang auf € 4,140 Mio.

…

Drucksache 11/2013

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Tabelle 4: Grundstückserlöse
Grundstückserlöse

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF
2002

KuF
2003

veräußerbare Flächen

ha
48

ha
47,4

ha
50,7

ha
48,4

jeweils indexierte Werte

T€

Grundstückserlöse
Grundstückserlöse

veräußerbare Flächen
jeweils indexierte Werte

Grundstückserlöse

19.006 18.635 16.672 19.202 20.463 18.809 18.848
KuF
KuF
KuF
KuF
KuF
KuF
Stand
2005 2006 2007 2008 2010 2011 Rahmenkonto
31.12.2011
ha
ha
ha
ha
ha
ha
48,4
48,4
48,4
48,4
48,4
49,5

T€

18.442 17.061 20.124 20.124 20.496 20.621

T€
8.181

Die veräußerbare Grundstücksflächen in der KuF 2011 konnten aufgrund eines Verkaufsfalles im Jahr 2011 im Sektor B um 0,4 ha erweitert werden. Bei diesem Verkauf konnten
vormals nicht zur Veräußerung anstehende Flächen mitveräußert werden. Daneben stieg
die veräußerbare Fläche im Gebiet „Rheinstraße Süd“ aufgrund des Bebauungsplanes.
Die KuF 2011 rechnet ab dem Jahr 2007 bis einschließlich Jahr 2012 mit einem Verkaufspreis von € 45,00/m². In den Jahren 2013 und 2014 soll, analog der Vorgehensweise im
Gebiet des Zweckverbands „Industrie- und Gewerbepark Raum Lahr“ eine Anhebung auf
€ 48,00/m² und ab dem Jahr 2015 eine weitere Anhebung auf € 50,00/m² erfolgen. Nur unter diesen Voraussetuzungen ist bei einem Abverkauf aller verfügbaren Flächen bis zum
Ende des Betrachtungszeitraumes das prognostizierte Ergebnis erreichbar.
Auf eine durchgängige Indexierung des Verkaufspreises mit einer jährlichen Steigerung
um 3,0 % wird seitens der Verwaltung verzichtet, da die Durchsetzung der erhöhten Verkaufspreise als nicht realisierbar eingeschätzt wird. Mit der Erhöhung des Verkaufspreises
ab dem Jahr 2007 auf € 45,00/m² und € 48,00/m² ab 2013 wurden bereits deutliche Anhebungen des Verkaufspreises vorgenommen. Weitere Steigerungen sind am Markt wohl
nicht, bzw. nur sehr schwer durchsetzbar. Zudem stehen nunmehr aufgrund der Lage erheblich weniger attraktive Industrie- und Gewerbegrundstücke den Bereichen A (nördlich
der Dr. Georg-Schaeffler-Straße; vormals: Rheinstraße Nord) und B (nördliche Erweiterung) zur Verfügung. Der Verkaufspreis läge bei einer jährlichen Indexierung um 3,0 %
schnell deutlich über den Verkaufspreisen konkurrierender Gewerbegebiete.
Des Weiteren ist in der KuF 2011 für die Grundstücke im Bereich A 2 (südlich der Dr.
Georg-Schaeffler-Straße; vormals Rheinstraße Süd) ein gemischter Verkaufspreis von
€ 75,00/m², € 65,00/m² und € 55,00/m² in Ansatz gebracht worden. Bei diesen Flächen
handelt es sich um sehr hochwertige Industrie- und Gewerbeflächen, welche einen höheren Verkaufspreis rechtfertigen. Es wird daher mit einem raschen Abverkauf der Flächen
gerechnet. Eine Indexierung des Verkaufspreises erfolgt somit nicht bzw. ist nicht gerechtfertigt.
Aufgrund des bis zum Jahr 2017 begrenzten Betrachtungszeitraumes werden die nicht getätigten Grundstücksveräußerungen der Vergangenheit nunmehr in einem kürzeren Zeitraum mit höheren Verkaufspreisen zu realisieren sein. Die geplanten jährlichen Verkäufe
liegen über dem erzielten Verkaufsdurchschnitt der vergangenen Jahre. Diese sehr optimistische Einschätzung der Entwicklung führt letztlich zu dem ausgewiesenen Ergebnis.
…

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Bei einer realitätsnaheren Betrachtungsweise müssten die jährlichen Abverkäufe nach unten reduziert werden mit der Wirkung, dass die Laufzeit der KuF deutlich verlängert werden müsste.
Sollte die Altlastensanierung durch den Bund als Verpflichteten weiterhin so schleppend,
bzw. nicht angegangen werden, könnten die Verkäufe im Bereich B (nördliche Erweiterung) nach wie vor nicht im geplanten und erforderlichen Umfang erfolgen. Die bisherigen
Erfahrungen mit dem Bund lassen hier keine raschere Sanierung erwarten.
Mehr als 15 Jahre nach Kauf des Geländes sind noch einige Altlastenflächen bisher nicht
saniert bzw. laufen die Kontrollen der Altlastensanierungen noch viele Jahre. Altlastverdachts- und nachgewiesene Altlastenflächen sind nicht oder nur sehr schwer veräußerbar,
da die Investoren regelmäßig nicht bereit sind, die Risiken in Kauf zu nehmen. Die Einflussmöglichkeiten der Stadt Lahr auf die Sanierung der Flächen sind begrenzt, da sie
nicht Herrin des Verfahrens ist. Es erfolgt lediglich eine informelle Einbindung. Das Verhalten des Bundes beeinflusst damit maßgeblich das Ergebnis der KuF und somit den Erfolg
der Konversion.
Im Jahr 2009 begann die erste große Sanierung im Ostareal. Im Bereich der Verkaufsfläche Zehnder wurden im Jahr 2011 zwei weitere Sanierungen begonnen. Die Sanierungsflächen gelten jedoch nach Rechtsauffassung des Landratsamtes Ortenaukreis auch nach
erfolgter Sanierung nicht als altlastenfrei, da nicht gänzlich auszuschließen ist, dass nicht
noch Verschmutzungen vorhanden sind. Diese Haltung des zuständigen Landratsamtes
erschwert die Vermarktung des Geländes zusätzlich.
 Fördermittel des Landes
Für das Ostareal wurde ein zinsloses Landesdarlehen in Höhe von DM 5,0 Mio (€ 2,556
Mio.) sowie Zinszuschüsse in Höhe von DM 9,0 Mio (€ 4,602 Mio.) im Rahmen des Konversionsstandortprogrammes (KSP) bewilligt. Mit Bescheid vom 21.12.2007 hat das Wirtschaftsministerium Baden-Württemberg den ursprünglichen Förderbescheid zur Konversion des Flughafenareals Ost dahingehend abgeändert, dass das Landesdarlehen in Höhe
von DM 5,0 Mio. (€ 2.556 Mio.) nunmehr nicht in einer Summe sondern in zehn gleichen
Jahresraten zurückzuführen ist. Diese sehr positive Entscheidung bringt über die Laufzeit
der KuF eine deutliche Reduzierung der Zinsbelastung mit sich. Dadurch lassen sich die
Chancen aus der Konversion deutlich erhöhen, da die Fördermittel des Landes, welche ursprünglich zum Anschub der Entwicklung gedacht waren, zeitlich jedoch in eine länger anhaltende Phase der Rezession fielen, nun in einer Phase des Aufschwungs die ursprünglich gedachten positiven Effekte erzielen kann. Imn den Jahren 2008 – 2011 wurden Darlehensraten in Höhe von zusammen € 1.278.229,71 zurückgeführt.
 Das Landesdarlehen ist ab 2008 in 10 gleichen Jahresraten zurückzuzahlen.
Der Zinszuschuss wurde I. Quartal 2005 vollständig aufgebraucht. Die ungedeckten Zinsen in Höhe von rund T€ 217 wurden in der Folge aus dem Haushalt der Stadt ausgeglichen. Der Zinsaufwand im Jahr 2006 betrug T€ 372 und wurde in Höhe von T€ 340 aus
dem Haushalt der Stadt ausgeglichen. Der Zinsaufwand im Jahr 2007 betrug T€ 374 und
wurde in Höhe von T€ 367 aus dem Haushalt der Stadt ausgeglichen. Der Zinsaufwand im
Jahr 2008 betrug T€ 396 und wurde in Höhe von T€ 340 aus dem Haushalt der Stadt ausgeglichen. Der Zinsaufwand im Jahr 2009 betrug T€ 370 und wurde in Höhe von T€ 413
aus dem Haushalt der Stadt ausgeglichen. Der Zinsaufwand im Jahr 2010 betrug T€ 197.
Ein Ausgleich durch die Stadt Lahr erfolgte aufgrund der angespannten Haushaltslage
nicht. Der Zinsaufwand im Jahr 2011 betrug T€ 210 und wurde in Höhe von T€ 205 aus
dem Haushalt der Stadt ausgeglichen.
Die Zinsen des IV. Quartals eines jeden Jahres werden regelmäßig im Folgejahr aus dem
Haushalt der Stadt ausgeglichen.
…

Drucksache 11/2013

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Tabelle 5: Zinsaufwand / Zinszuschüsse
Zinsaufwand

Ist
97

jeweils indexierte Werte

Zinsen
Zinszuschüsse
Zinsübernahme
Saldo

Zinsaufwand
jeweils indexierte Werte

Zinsen
Zinszuschüsse
Zinsübernahme
Saldo

€

Ist
98
€

Ist
99

Ist
00

€

Ist
01

€

Ist-Zahlen
Ist
Ist
03
04

Ist
02

€

Ist
05

€

Ist
06

€

Ist
07

Ist
08

Ist
09

€

124 126 469 565 703 705 482 412 290 372 374 396 370
0 773 874 542 681 699 547 414
73
0
0
0
0
217 340 367 340 417
-124 646 405 -23 -22
-6
65
2
0 -32
-7
56
47

Ist
10

Ist
11

€

KuF 2011 - Werte
P
P
P
P
12
13
14
15
€

€

P
16

P
17
€

€

79
0
79
0

47
0
47
0

28
0
28
0

197 210 200 123
0
0
0
0
1 205 200 123
-196
-5
0
0

-5
0
-5
0

P = Planjahr
Bei den Zinszuschüssen 1998 und 1999 sind auch Stundungszinsen enthalten, da Kaufpreis ggü. Bund noch nicht abgelöst war.

4.1.2 Ausgaben
 Erwerb Grundstücke und Gebäude
Tabelle 6: Erwerbskosten
Grundstücke und Gebäude
incl. Stundungszinsen
jeweils indexierte Werte

Grunderwerb
Grundstücke und Gebäude
incl. Stundungszinsen
jeweils indexierte Werte

Grunderwerb

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF
2002

KuF
2003

KuF
2005

T€

19.075 17.748 17.941 18.452 17.988 17.988 17.988 17.988
KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF
2010

KuF
2011

Stand Rahmenkonto
zum 31.12.2011

T€

17.988

17.996

17.997

17.996

1998 wurde zum Kaufpreis von € 447.380 das ehem. Staatl. Hochbauamt
(Gebäude A 21 jetziger Sitz der IGZ GmbH) erworben.

…

Drucksache 11/2013

Seite - 10 -

 Erschließungskosten
(Abbruch / Straßen / Wege / Öfftl. Grün / Kanäle und Hebewerke / Abwasserbeitrag)
Tabelle 7: Erschließungskosten (incl. Erweiterungsflächen)
Erschließungskosten

jeweils indexierte Werte

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF
2002

KuF
2003

KuF
2005

T€

7.932
4.348
0
45

7.592
3.688
0
45

7.519
3.624
0
45

7.423
3.559
0
79

Straßen / Wege / Öfftl. Grün
Kanal und Hebewerke
Abwasserbeitrag
Erschließung allgemein

13.460 13.882 11.791 11.000
2.178 1.408 1.393
918
0
0
0
0
0
0
131
113

Erschließung -gesamt-

15.638 15.290 13.315 12.031 12.325 11.325 11.188 11.061

Erschließungskosten

KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF
2010

KuF
2011

Stand
Rahmenkonto
zum 31.12.2011

T€

Straßen / Wege / Öfftl. Grün
Kanal und Hebewerke
Abwasserbeitrag
Erschließung allgemein

7.340
2.787
0
79

7.248
2.746
0
82

7.297
0
3.363
82

7.261
0
4.027
82

7.460
0
3.577
82

3.643
757
451
66

Erschließung -gesamt-

10.206

10.076

10.742

11.370

11.119

4.917

jeweils indexierte Werte

Wie bereits ausgeführt sind Kosten für die Erschließung in den Sektoren A und B in Höhe
von € 15,34 bei der Kaufpreisbemessung in Abzug gebracht worden.
Nachdem das Bebauungsplangebiet Rheinstraße Nord erschlossen worden ist, zeigt sich,
dass für die Erschließung des bestehenden Bebauungsplangebietes Rheinstraße Nord
(also ohne die Gebiete südlich der Dr. Georg-Schaeffler-Straße; vormals: südlich Rheinstraße / nördliche Erweiterung) Aufwendungen in Höhe von rund € 21,02/m² getätigt worden sind.
Die im Vergleich zu früheren Planungen deutliche zeitliche Verschiebung der nördlichen
Erweiterung basiert auf der ungeklärten Altlastensituation im Erweiterungsbereich. Umfangreiche Flächen werden derzeit saniert und bedürfen noch einer längeren Kontrollphase. Daneben sind bei weiteren Altlastenflächen die Sanierungen noch zu beginnen. Bei
Teilflächen sind jedoch noch nicht einmal die Sanierungsplanungen durchgeführt worden.
Eine geordnete Bauleitplanung und auch Bebauung ist daher derzeit und auf längere Sicht
nicht möglich. Das Stadtplanungsamt hat aus diesem Grunde zusammen mit der IGZ
GmbH eine unverbindliche Entwicklungsplanung erarbeitet. Diese orientiert an den bereits
getätigten Veräußerungen und der zu berücksichtigenden örtlichen Gegebenheiten.
Anhand dieser Entwicklungsplanung soll nunmehr die weitere Entwicklung entsprechend
den Interessen der Investoren und der Grundstückseigentümerin Stadt Lahr Zug um Zug
vorangetrieben werden.
Aufgrund der beschriebenen massiven Altlastensituation im nördlichen Erweiterungsbereich konnte die im Bund-Kaufvertrag festgelegte Abbruchverpflichtung bis Ende 2008
nicht umgesetzt werden. Zum einen verhindern die Altlastenflächen teilweise einen fristgerechten Abbruch zum anderen könnten die Grundstücke wegen der zu erwartenden fehlenden Sanierung über einen längeren Zeitraum keiner Verwendung zugeführt werden.
…

Drucksache 11/2013

Seite - 11 -

Durch den Abbruch würden hohe Unterhaltungskosten entstehen um die drohenden verwilderten Brachflächen zu vermeiden. Zudem sind die meisten Abbruchgebäude derzeit
vermietet und bieten insbesondere kleineren Betrieben kostengünstige Produktionsbedingungen. Bei der für die Regelungen des Bund-Kaufvertrages zuständigen Bundesanstalt
für Immobilienangelegenheiten (BImA) wurde ein Antrag auf Verlängerung der zum Ende
des Jahres 2008 ausgelaufenen Abbruchverpflichtung gestellt. Diese wurde im Rahmen
der Einigung über die eingestellten Mietzahlungen nunmehr auf Ende 2012 verlängert.
Abwasserbeitrag
Die Verwaltung ging bislang davon aus, dass im Bereich des Flughafenareals Ost keine
Abwasserbeitragspflicht besteht. In einem über mehrere Jahre geführten Rechtsstreit wurde die Abwasserbeitragspflicht für diesen Bereich bejaht. Dies hat zur Folge, dass für
sämtliche Grundstücke der Abwasserbeitrag erhoben werden muss. Dies beinhaltet auch
die bereits veräußerten Grundstücke. Bei diesen Grundstücken hat das Rahmenkonto Ost
den Abwasserbeitrag zu tragen. Bei den noch nicht veräußerten Grundstücken ist der anteilige Abwasserbeitrag Bestandteil des Verkaufspreises. Im Gegenzug übernimmt der Eigenbetrieb Abwasserbeseitigung Lahr die Herstellung der bereits erstellten und die künftig
zu erstellenden Abwasserbeseitigungsanlagen. Im Jahr 2011 wurden erstmals Abwasserbeiträge in Höhe von T€451 entrichtet. Im Gegenzug wurde die Verbindlichkeit gegenüber
dem Eigenbetrieb Abwasserbeseitigung Lahr reduziert.

Tabelle 8: Erschließungskosten für Erweiterungsflächen
Erschließungskosten
jeweils indexierte Werte

Summe

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

T€

0
0

Südlich der Rheinstraße
Straßen / Wege / Öfftl. Grün
Abwasserbeitrag

250
172

5
0

113
0

132
172

0
0

Nördliche Erweiterung
Straßen / Wege / Öfftl. Grün
Abwasserbeitrag

3.685
3.405

0
15

0
436

69
1.018

0
500

1.238 1.275 1.103
500
436
0

Erschließung Erweiterung

7.512

549 1.391

500

1.738 1.711 1.103

…

Drucksache 11/2013

Seite - 12 -

Tabelle 10: Abbruchkosten
Abbruchkosten

jeweils indexierte Werte
Abbruch nach Erstattung Bund
Abbruch Bestandsgebäude

Abbruch nach Erstattung
Bund
Abbruchkosten

jeweils indexierte Werte
Abbruch nach Erstattung Bund
Abbruch Bestandsgebäude

Abbruch nach Erstattung
Bund

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF
2002

KuF
2003

KuF
2005

T€

3.837 2.948 2.892 3.421 3.564 3.557 4.031 3.941
282
263
455
445
3.837 2.948 2.892 3.421 3.846 3.820 4.486 4.386

KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF
2010

KuF
2011

T€

Stand
Rahmenkonto
zum 31.12.2011
T€

3.933 3.919 3.894 4.466 4.516
443
440
440
452
456
4.376 4.359 4.334 4.918 4.972

3.732

Die Kosten wurden weitgehend entsprechend den Festlegungen im Bund-Kaufvertrag eingestellt. Gegenüber der BImA wurden die Abbruchmaßnahmen, welche von der Stadt und
der IGZ GmbH im Flughafenareal Ost zu koordinieren waren, zur Abrechnung angemeldet.
Die Abrechnung ist zwischenzeitlich vollständig durchgeführt worden. Seitens der BImA
wurden Rückzahlungsansprüche der Stadt Lahr mit Mietforderungen aus Abbruchgebäuden verrechnet, bzw. mit Forderungen der Stadt Lahr aus der tatsächlich nicht erfolgten
Übereignung von Bestandsgebäuden verrechnet. Die vorgenommenen Verrechnungen
werden im Jahr 2012 auf dem Rahmenkonto Ost bereinigt.

Gründe für die Verbesserung im Vergleich
Risiken in den Einschätzungen der KuF 2011

zur

KuF

2010

Die Verbesserung der KuF 2011 gegenüber der vorangegangenen KuF liegt hauptsächlich
im sinkenden Zinsaufwand begründet. Die bedingt durch die Preissteigerung sowie aufgrund näherer Erkenntnisse resultierenden Kostensteigerungen können hierdurch mehr als
kompensiert werden. Zu dem sinkenden Zinsergebnis haben auch die im Jahr 2011 erfolgten umfangreichen Verkäufe beigetragen. Die exakte Ermittlung des Abwasserbeitrages,
welcher bis dahin lediglich grob abgeschätzt werden konnte, führt ebenfalls zu einem sinkenden Erschließungsaufwand.
Die KuF 2011 unterliegt den gleichen Risiken wie die vorangegangene KuF. Sollten sich
die geplanten Grundstücksveräußerungen und die geplanten Gebäudeveräußerungen
nicht oder erst zu einem späteren Zeitpunkt realisieren lassen, wird sich das Ergebnis der
KuF am Ende der Laufzeit deutlich verschlechtern. Die Zinsbelastung und in der Folge
auch die Zinsübernahmen aus dem Haushalt der Stadt Lahr stiegen deutlich an. Mit der
Entscheidung des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg das Landesdarlehen in 10
Jahresraten zurückzuführen, wurde bereits eine erhebliche Zinslast vom Rahmenkonto Ost
genommen.
Weitere Risiken liegen nach wie vor in der Einschätzung der Leistungsfähigkeit des Haushalts der Stadt Lahr begründet. Im Vergleich zur vorangegangenen KuF war es in der KuF
2011 entsprechend den Planungen im Haushalt der Stadt möglich, in den Jahren 2011 –
2016 vollständig die Zinsen des Rahmenkontos Ost zu übernehmen. Gleichzeitig können
im Zeitraum 2014 – 2017 auch die geplanten weiteren Zuführungen geleistet werden.
…

Drucksache 11/2013

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Sollte sich die kommunale Finanzlage wieder verschlechtern bzw. die kommenden Belastungen der Stadt dazu führen, dass Zinsübernahmen und/oder die weiteren geplanten Zuführungen nicht geleistet werden können, müssen diese notwendigen Zuführungen noch
mehr gestreckt werden. Dies würde zu insgesamt höheren Zinsaufwendungen führen.
Die Stadt Lahr hat dem Rahmenkonto Ost aus Haushaltsmitteln bisher € 6.280 Mio. zugeführt. Bis zum Ende der Laufzeit der KuF ist geplant, dem Rahmenkonto Ost weitere Haushaltsmittel in Höhe von € 1.672 Mio. zuzuführen. Die von der Stadt Lahr eingebrachten und
noch einzubringenden Haushaltsmittel summieren sich dann auf insgesamt € 7.952 Mio.
Sollten die Grundstücks- und Gebäudeveräußerungen nicht im geplanten Umfang erfolgen,
wird sich das Ergebnis der KuF weiter verschlechtern und den Einsatz weiterer Haushaltsmittel der Stadt erforderlich machen.

Dr. Wolfgang G. Müller
Oberbürgermeister

Markus Wurth
stellv. Stadtkämmerer