Beschlussvorlage (Erbbaurechte der Stadt Lahr: Grundsatzbeschluss: Verkauf und Verlängerung der bestehenden Erbbaurechte)
16. November 2020
Beschlussvorlage
Amt: 622
Zippel
Datum: 25.09.2020 Az.: 622/AZ
Drucksache Nr.: 114/2020
Beratungsfolge
Termin
Beratung
Kennung
Abstimmung
Haupt- und Personalausschuss
02.11.2020
vorberatend
nichtöffentlich
Einstimmig
Gemeinderat
16.11.2020
beschließend
öffentlich
Beteiligungsvermerke
Amt
Handzeichen
Eingangsvermerke
Oberbürgermeister
Erster Bürgermeister
Bürgermeister
Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101
Kämmerei
Rechts- und
Ordnungsamt
Betreff:
Erbbaurechte der Stadt Lahr:
Grundsatzbeschluss: Verkauf und Verlängerung der bestehenden Erbbaurechte
Beschlussvorschlag:
1. Die Erbbaurechtsgrundstücke im Eigentum der Stadt Lahr sollen derzeit grundsätzlich nicht veräußert werden.
2. Den Erbbaurechtsnehmern kann ein Angebot einer vorzeitigen Verlängerung der
Erbbaurechte mit einem jährlichen Zinssatz von 2,5 % des Bodenrichtwerts unterbreitet werden.
3. Bei Neuabschlüssen von Erbbaurechten ist ein Zinssatz von 2,5 % zu verwenden.
4. Sofern Wohnbaugesellschaften preisgünstigen und sozialen Wohnraum anbieten,
kann vom Zinssatz in Höhe von 2,5 % abgewichen werden.
Anlage(n):
LA_5580_2_Erbbauvertrag
Anlage0
BERATUNGSERGEBNIS
Sitzungstag:
Bearbeitungsvermerk
Einstimmig lt. Beschlussvorschlag abweichender Beschluss (s. Anlage)
mit Stimmenmehrheit
Ja-Stimmen
Nein-Stimmen
Enthalt.
Datum
Handzeichen
Drucksache 114/2020
Seite - 2 -
Sachdarstellung:
Die Stadt Lahr ist Eigentümerin von 145 Erbbaurechtsgrundstücken. Für diese Erbbaurechtsgrundstücke
erhält die Stadt einen Erbbauzins. Der jeweilige Erbbaurechtsnehmer erhält im Gegenzug das Recht auf
dem Grundstück ein Gebäude zu errichten und dort dauerhaft zu belassen. Der Erbbaurechtsnehmer ist
Eigentümer des Gebäudes und das Grundstück verbleibt im Eigentum der Stadt Lahr.
Wie schon in der Gemeinderatssitzung vom 27.04.2020 für den Hospital- und Armenfonds beschlossen,
soll gleichermaßen auch für die Erbbaurechtsverträge, bei denen die Stadt Lahr Eigentümerin der Grundstücke ist, verfahren werden:
Aus Sicht der Verwaltung empfiehlt es sich derzeit von einer Veräußerung der Erbbaurechte abzusehen.
Die Erbbaurechtsverträge stammen zu einem sehr großen Teil aus den 1950er Jahren. In diesen Verträgen wurde nicht immer eine Wertsicherungsklausel vereinbart, was dazu führt, dass die Erbbauzinsen
aus diesen Altverträgen deutlich unter den heute üblichen Beträgen liegen. Um die laufenden Einnahmen
zu steigern, wäre es daher sinnvoll, die noch länger laufenden Erbbaurechte vorzeitig zu besseren Konditionen zu verlängern.
Bei der Stadt Lahr ist es bislang üblich, bei Neuabschlüssen einen jährlichen Erbbauzins in Höhe von 4 %
des Bodenrichtwertes zu erheben. Da ein Zinssatz von 4 % aktuell weit über den Finanzierungszinssätzen liegt, ist ein Erbbaurecht für die meisten Privathaushalte unattraktiv. Es wird daher vorgeschlagen,
den Erbbauzinssatz auf 2,5 % des Bodenrichtwertes anzupassen und sich damit den Finanzierungszinssätzen anzunähern.
Darüber hinaus soll eine Sonderregelung/Klausel für Erbbauberechtigte, welche preisgünstigen/sozialen
Wohnraum anbieten, eingeräumt werden. Dies sind i.d.R Wohnbaugesellschaften. Die Höhe der Erbbauzinsermäßigungen wird jeweils schuldrechtlich im Erbbauvertrag festgelegt.
Alle neuen Erbbaurechtsverträge sollen mit einer Anpassungs- bzw. Wertsicherungsklausel versehen
werden. Die Klausel ermöglicht eine Erbbauzinserhöhung, sobald sich der Verbraucherpreisindex für
Deutschland um mehr als 10 % seit der letzten Erbbauzinsanpassung verändert hat. Die prozentuale Erhöhung des Erbbauzinses erfolgt dann im gleichen Verhältnis wie die Änderung dieses Verbraucherpreisindexes. Durch die Wertsicherungsklausel werden die Erbbauzinseinnahmen somit kontinuierlich erhöht
und stetige Mehreinnahmen sind gewährleistet.
Um den Erbbaurechtsnehmern einen Anreiz zu einer vorzeitigen Verlängerung zu bieten, soll den bereits
bestehenden Erbbaurechtsnehmern das Angebot einer Verlängerung zu 2,5 % auf Basis des aktuellen
Bodenrichtwerts unterbreitet werden. Auch dabei würde die Stadt Lahr zeitnah deutliche Mehreinnahmen
gegenüber den bestehenden Verträgen generieren. Gleichzeitig würde durch eine vorzeitige Verlängerung auch eine zusätzliche Planungssicherheit für beide Vertragspartner geschaffen werden.
Da die Bodenrichtwerte in den zurückliegenden Jahren und Jahrzehnten enorm angestiegen sind, führt
die Erbbauzinsfestsetzung bei einem Prozentsatz von 2,5 % zu deutlichen Mehreinnahmen für die Stadt.
Zur Verdeutlichung der Einnahmeunterschiede ist ein kürzlich abgeschlossener Vertrag zwischen dem
Hospital- und Armenfonds und einem Erbbauberechtigten in der Anlage beigefügt. Hier wurde eine Erbbaurechtsverlängerung zu 2,5 % des aktuellen Bodenrichtwertes durchgeführt. Konkret ergab das bei
einer Grundstücksgröße von 561 m², einem aktuellen Bodenrichtwert von 180 €/m² und einem Zinssatz
von 2,5 % einen neuen jährlichen Erbbauzins in Höhe von 2.524,50 €. Bis zur Erbbaurechtsverlängerung
betrug der Erbbauzins lediglich 197,23 €/Jahr, somit 16,44 € auf den Monat gerechnet. Bei Erstellung des
Erbbauvertrages im Jahre 1952 betrug der Bodenrichtwert 20 DM/m² (10,23 €/m²).
Bei einer anderen kürzlich abgeschlossenen Erbbaurechtsverlängerung eines Grundstücks des Hospitalund Armendfonds betrug der Unterschiedsbetrag des ursprünglichen Erbbauzinses (Altvertrag von 1952)
und dem neuen Erbbauzins (2.025 € - 131,42 €) 1.893,58 €/Jahr.
Drucksache 114/2020
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Zur Veranschaulichung wie sich ein Erbbaurecht für eine Privatperson finanziell auswirkt folgendes Rechenbeispiel bei jeweils gleichem Zinssatz:
Wenn eine Privatperson ein Grundstück in Höhe von 200.000 € und ein Haus in Höhe von 400.000 € erwirbt, muss die Privatperson insgesamt 600.000 € finanzieren. Die Privatperson müsste somit im Schnitt
einen monatlichen Betrag in Höhe von ca. 1.730 € leisten.
Hingegen hat die Privatperson bei der Finanzierung lediglich für das Haus (400.000 €) monatliche Ausgaben von etwa 1.163 €. Hinzu kommen dann die Erbbauzinsen von jährlich bspw. ca. 2.000 €, d.h. rund
166,67 € monatlich. Insgesamt hat die Privatperson somit monatlich 1.329,67 € zu zahlen.
Im Vergleich spart sich eine Privatperson mit der Variante des Erbbaurechts rund 400 € an monatlichen
Kosten.
Tilman Petters
Bürgermeister
Ralph Brucker