Datei: Beschlussvorlage (- Planungsrechtliche Festsetzungen, örtliche Bauvorschriften, Begründung)

22. Februar 2021

Bebauungsplan
FEUERWACHE WEST
Planungsrechtliche Festsetzungen
26.01.2021

Bebauungsplan

FEUERWACHE WEST
Kernstadt
Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 (1) BauGB und BauNVO
Rechtsgrundlagen
-

Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. der Bekanntmachung vom 3. November 2017, zuletzt
geändert durch Gesetz vom 8. August 2020
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. der Bekanntmachung vom 21. November 2017
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18. Dezember 1990, zuletzt geändert durch Gesetz vom 04. Mai 2017
Landesbauordnung (LBO) i.d.F. vom 5. März 2010, zuletzt geändert durch Gesetz vom
18. Juli 2019
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009, zuletzt geändert durch Verordnung vom 19. Juni 2020
Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO-BW) i.d.F. vom 24. Juli 2000, zuletzt
geändert durch Gesetz vom 17. Juni 2020

In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes festgesetzt:
0.

Abgrenzungen (§ 9 (7) BauGB

0.1

Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans
gem. § 9 (7) BauGB

Art der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr.1 BauGB)

1.1

Gewerbegebiet
§ 8 BauNVO i.V. mit § 1 (5) BauNVO
Zulässig sind
1. Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und
öffentliche Betriebe.
2. Geschäfts-, Büro und Verwaltungsgebäude
Nicht zulässig sind gemäß § 1 (5) BauNVO
1. Einzelhandel
2. Tankstellen
3. Anlagen für sportliche Zwecke

1.2

Ausnahmen gemäß § 8 (3) BauNVO
Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 8 (3) BauNVO
1

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Nr. 1 (Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind) und
Nr. 2 (Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke)
Nr. 3 Vergnügungsstätten

sind unzulässig (§1 (6) Nr. 1 BauNVO).

0,8

Maß der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr.1 BauGB)

2.1

Grundflächenzahl (GRZ)
§§ 16, 17 und 19 BauNVO
Bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die maßgebende
Grundstücksfläche als Summe der festgesetzten Gewerbegebietsfläche zuzüglich der Privaten Grünfläche „Feuerwehrhof“ zugrunde zu
legen (§ 19 (4) BauNVO).

9.0

2.2

Baumassenzahl (BMZ)
§§ 16, 17 und 21 BauNVO

Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen, (§ 9 (1) Nr. 2 BauGB)

3.1

Bauweise
§ 22 BauNVO
Es wird eine abweichende Bauweise festgesetzt. Zulässig sind Gebäude im Sinne der offenen Bauweise mit einer Gesamtlänge von
mehr als 50 m.

3.2

Überbaubare Grundstücksfläche, Baugrenze
§ 23 Abs. 1 und 3 BauNVO
Die zulässige überbaubare Grundstücksfläche richtet sich nach den
in der Planzeichnung festgesetzten Baugrenzen.

Flächen für die Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser (§ 9 (1) Nr. 14 BauGB) in Verbindung mit befristeten Nutzungsfestlegungen (§ 9 (2) BauGB

4.1

Die Entwässerung der gewerblichen Flächen hat entsprechend
Wasserhaushaltsgesetz (WHG) im Trennsystem bzw. im vorliegenden Fall im modifizierten Trennsystem zu erfolgen.

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4.2

Das auf den gewerblichen Flächen anfallende Niederschlagswasser
ist in den östlich angrenzenden, öffentlichen Retentionsgraben einzuleiten, dessen geplante Böschungsoberkante die Rückstauebene
für die Grundstücksentwässerung ist. Hierbei ist das behandlungsbedürftige Niederschlagswasser vor Einleitung in den Retentionsgraben auf den gewerblichen Grundstücksflächen vorzubehandeln.
Die Einleitung des behandlungsbedürftigen Niederschlagswassers
ist genehmigungspflichtig.

4.3

Sofern es die Höhenverhältnisse erforderlich machen, darf nicht behandlungsbedürftiges Niederschlagswasser, welches auf der gewerblichen Fläche im Übergangsbereich zwischen öffentlicher Verkehrsfläche und Gewerbefläche anfällt, in untergeordnetem Umfang
breitflächig in die westlich an die Straße angrenzende öffentliche
Grünfläche abgeleitet und dort versickert werden.

4.4

Die Grundlage der Grundstücksentwässerung ist die Entwässerungsgenehmigung.

Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Ausgleichfläche“
(§ 9 (1) Nr. 15 BauGB)
Auf den öffentlichen und privaten Grünflächen sind nach der Maßgabe des Umweltberichts mit Maßnahmenplan die vorhanden Biotopflächen zu erhalten und zu entwickeln.
In der öffentlichen Grünfläche im Osten ist nach der Maßgabe der
wasserrechtlichen Erlaubnis ein Retentionsgraben anzulegen und
dauerhaft zu unterhaltender Ausbau des Retentionsgrabens mit
Drosselabgabe Richtung Süden herzustellen und dauerhaft zu unterhalten.

Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (Ausgleichsflächen)
(§ 9 (1) Nr. 20 BauGB)

6.1.1

Ausgleichsflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans
Für alle im Folgenden aufgeführten Maßnahmen ist eine detaillierte
Ausführungsplanung bzw. Pflege- und Entwicklungsplanung zu erarbeiten. Zur Verdeutlichung der Maßnahmen sind dem Umweltbericht zum Bebauungsplan FEUERWACHE WEST Pläne beigefügt
(Karte 2.0 „Maßnahmenplan“).
In den Ausgleichsflächen sind folgende Biotoptypen zu entwickeln:
Ausgleichsfläche West (außerhalb Bankett Straße)
Öffentliche Grünfläche
Biotoptypen

Gebüsch
Nr. 42.40 mittlerer Standorte
Magerwiese
Nr. 33.43 mittlerer Standorte

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Ausgleichsfläche Süd (Ersatzhabitate für Eidechsen)
Öffentliche Grünfläche
Biotoptypen

Sandlinsen
Nr. 21.52
Steinriegel
Nr. 23.20 / Steinschüttungen
Grasreiche
Nr. 35.64 Ruderalvegetation
Gebüsch mittlerer Standorte
Brombeergestrüpp

Nr. 42.20
Nr. 43.11

Ausgleichsfläche Ost (Retentionsfläche, Entwässerungsgraben)
Öffentliche Grünfläche
Durchführung in Abstimmung mit der Entwässerungsplanung
Biotoptypen
Nr. 33.30
Nr. 33.43
Nr. 42.20
Nr. 45.30

Komplex
Nr. 33.41aus Fettwiese, Flutrasen und
Magerwiese
Gebüsch mittlerer Standorte
Einzelbäume

Ausgleichsfläche Nord (Bestandsfläche)
Private Grünfläche
Erhalt der bestehenden Biotoptypen durch Pflege
Biotoptypen
Nr. 35.60
Nr. 42.30
Nr. 43.11
Nr. 58.13

Nr.
Goldrutenbestand
23.20
Ruderalvegetation
Gebüsch feuchter Standorte
Brombeergestrüpp
Sukzessionswald

In Abstimmung mit der Entwässerungsplanung sowie unter Berücksichtigung der Bauhöhenbeschränkungen (nach LuftVG) sind die
Baum- und Strauchpflanzungen so durchzuführen, dass die Funktionalität der Flächen (Lebensraum für Pflanzen und Tiere, teilweise
Entwässerung / Versickerung) gewährleistet ist.
Bei Anpflanzungen von Gehölzen und Einbringen von Saatgut ist
Pflanz- und Saatmaterial aus regionaler Herkunft zu verwenden.
6.1.2

Ausgleichsflächen außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans
Für alle im Folgenden aufgeführten Maßnahmen ist eine detaillierte
Ausführungsplanung bzw. Pflege- und Entwicklungsplanung zu erarbeiten.
Folgende Teilbereiche sind entsprechend den Ausführungen im
Umweltbericht (Anhang 4) zu entwickeln:
E1
Rheinstraße Süd

Ausgleichsfläche für Reptilien (Mauer- und
Zauneidechsen) sowie Brutvogelarten:
Herstellung Steinriegel und Gehölzpflanzungen, Biotopkomplex Halboffenland

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E2
L-förmige Fläche
westlich Hugsweier

Ausgleichsfläche für Reptilien (Mauer- und
Zauneidechsen) sowie Brutvogelarten:

Ausgleichsfläche für Reptilien:

Streuobstwiese
Westrand Hugsweier

Herstellung Steinriegel und Gehölzpflanzungen

Ausgleichsfläche für Brutvogelarten:

Gewann Limbruchmatten

Festlegen Mahdregime

Herstellung Steinriegel und Gehölzpflanzungen, Krautsaum

6.2

In den gesamten Ausgleichsflächen ist verboten:
- gärtnerische und ähnliche Nutzungen
- der Umgang mit wassergefährdenden Stoffen
- der Umbruch von Dauergrünland
- Ablagern oder Zwischenlagern von Baumaterial, Boden, Grünschnitt und Abfällen
- bauliche und sonstige Anlagen (auch genehmigungsfreie
Anlagen gemäß Anhang zu § 50 LBO)

6.3

Zuordnung der Ausgleichsflächen und -maßnahmen gemäß
§ 135 a-c BauGB
Die zum ökologischen Ausgleich vorgesehenen Maßnahmen werden
zu 30 % dem Eingriff durch die öffentlichen und zu 70 % den Erschließungs- und Baumaßnahmen auf dem Privatgrundstück (hier:
Feuerwache) zugeordnet.

6.4

Außenbeleuchtung
Zum Schutz nachtaktiver Insekten wird die Verwendung UVanteilarmer Außenbeleuchtung (LED-Leuchten und/oder Natriumdampflampen) zur Minderung der Fernwirkung festgesetzt.

6.5

Dachbegrünung
Dachflächen sind mit einem Flächenanteil von mindestens 50% flächig zu begrünen. Die durchwurzelbare Substrathöhe muss mindestens 14 cm betragen.

6.6

Dachdeckung
Kupfer-, zink- oder bleihaltige Dachdeckungen sind nur zulässig,
wenn eine Kontamination des Bodens mit Metallionen durch eine
Beschichtung oder andere geeignete Maßnahmen ausgeschlossen
ist.

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6.7

Befestigte Flächen
Im Gewerbegebiet sind die befestigten Flächen der unbebauten
Grundstücksanteile mit einem Flächenanteil von mindestens 25%
wasserdurchlässig auszuführen.

Flächen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung von Bäumen, Sträuchern, sonstigen Bepflanzungen und von Gewässern (§ 9 (1) Nr. 25 BauGB)

7.1

Pflanzerhaltung
In der Bauphase ist auf den Schutz von Bäumen zu achten, die innerhalb der Grünzüge bzw. in Randbereichen erhalten werden können. Der Wurzelbereich darf nicht überschüttet oder abgegraben
werden (Vermeidungsmaßnahme).
Zulässige Fällarbeiten sind außerhalb der Vegetationsperiode und
Brutzeit (1. März bis 30. September gemäß § 43 (2) Naturschutzgesetz Baden-Württemberg) durchzuführen.

7.2

Anpflanzen von Bäumen
Die nachfolgenden Baumpflanzungen sind unter Berücksichtigung
der Höhenbeschränkungen nach LuftVG durchzuführen. Es sind
daher nachfolgend jeweils die maximalen Wuchshöhen der Bäume
angegeben.

7.2.1

Straßenbäume:
Entlang der Erschließungsstraße (öffentliche Verkehrsfläche) sind
mindestens 37 großkronige Laubbäume zu pflanzen. Der Stammumfang in 1 m Höhe muss mindestens 18 cm betragen. Es dürfen nur
Bäume gepflanzt werden, die eine maximale Wuchshöhe von 12 m
nicht überschreiten.

7.2.2

Baumpflanzungen Retentionsfläche (Öffentliche GrünflächeAusgleichsfläche Ost):
Zwischen Pflegeweg und Böschungsoberkante sind mindestens
10 großkronige standortheimische Laubbäume zu pflanzen. Die genauen Standorte werden in der Ausführungsplanung für die Ausgleichsflächen festgelegt. Der Stammumfang in 1 m Höhe muss
mindestens 18 cm betragen. Die maximale Wuchshöhe beträgt
25 m. Die Baumstandorte sind mit der Entwässerungsplanung abzustimmen und können nach Erfordernis verschoben werden.

7.3

Pflanzgebote auf privaten Baugrundstücken im Gewerbegebiet
Auf dem Grundstück sind mindestens 25 großkronige Laubbäume
zu pflanzen. Der Stammumfang in 1 m Höhe muss mindestens
18 cm betragen. Die maximale Wuchshöhe beträgt 15 m, Baumpflanzungen entlang der Ostgrenze des Grundstückes dürfen eine
Höhe von maximal 15 m erreichen. Die Baumstandorte sind mit den
Erschließungsflächen (Zugänge, Zufahrten, Übungsflächen, Ent6

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wässerung) abzustimmen.
Bei den Anpflanzungen von Bäumen, Sträuchern und anderer Gehölze sind keine Grenzabstände zu den öffentlichen Grünflächen zu
berücksichtigen.
Pflanzquartiere für Bäume innerhalb von Belagsflächen sind mit unterirdischen Baumquartieren mit mindestens 12 m³ überbaubarem
Baumsubstrat nach dem jeweiligen Stand der Technik (z.B. nach
FFL-Richtlinien) auszuführen.
8.

Hinweise und nachrichtliche Übernahmen von nach anderen
gesetzlichen Vorschriften getroffenen Festsetzungen (§ 9 (6)
BauGB)

8.1

Geschützte Biotope
§ 32 NatSchG und §30 BNatSchG
Siehe Karte 1.0 „Bestandsplan“ des Umweltberichts (Anhang)

8.2

Fund von Kulturdenkmalen
Sollten bei der Durchführung der Maßnahmen archäologische Funde
oder Befunde entdeckt werden, sind gemäß § 20 DSchG Denkmalbehörde(n) oder Gemeinde umgehend zu benachrichtigen. Archäologische Funde (Steinwerkzeuge, Metallteile, Keramikreste, Knochen
etc) oder Befunde (Gräber, Mauerreste, Brandschichten bzw auffällige Erdverfärbungen) sind bis zum Ablauf des vierten Werktages
nach der Anzeige in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht
die Denkmalschutzbehörde oder das Regierungspräsidium Stuttgart,
Referat 84 – Archäologische Denkmalpflege (E-Mail: abteilung8@rps.bwl.de) mit einer Verkürzung der Frist einverstanden ist.
Auf die Ahndung von Ordnungswidrigkeiten gemäß § 27 DSchG wird
hingewiesen. Bei der Sicherung und Dokumentation archäologischer
Substanz ist zumindest mit kurzfristigen Leerzeiten im Bauablauf zu
rechnen.

8.3

Bauschutzbereich für Flugverkehr
§ 12 Luftverkehrsgesetz (LuftVG)
Das Planvorhaben berührt den Bauschutzbereich des derzeitigen
Verkehrsflug- und Sonderflughafens Lahr.
Die Erteilung einer Baugenehmigung bedarf der Zustimmung des
Regierungspräsidiums Freiburgs, Referat 46, als Luftfahrtbehörde
-

im Bereich der Sicherheitsflächen gemäß § 12 (1) Nr. 2 LuftVG
im Bereich der Sicherheitsflächen gemäß 12 (2) LuftVG im Umkreis von 1,5 km um den Flughafenbezugspunkt .

Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen zwei Monaten
nach Eingang des Ersuchens der für die Erteilung einer Baugenehmigung zuständigen Behörde verweigert wird. Ist die fachliche Beurteilung innerhalb dieser Frist nicht möglich, kann sie von der für die
Baugenehmigung zuständigen Behörde im Benehmen mit der für die
Flugsicherung zuständigen Stelle verlängert werden.
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Im Umkreis von 1,5–4,0 km um den Flughafenbezugspunkt ist die
Zustimmung der Luftfahrtbehörde erforderlich, wenn Bauwerke die
Höhen der Hindernisfreiflächen gemäß BMV-Richtlinie in den seitlichen Übergangsflächen überschreiten (§12 (3) LuftVG i.V.m. §13
LuftVG).
Dargestellt sind die Höhen der Hindernisfreiflächen 1:7

225mNN

Im gesamten Planbereich gilt gemäß §12 (3) LuftVG die horizontale
Bauhöhenbeschränkung mit + 45 m über dem Flughafenbezugspunkt
mit 154,96 m/NN.
Es wird darauf hingewiesen, dass auch die Aufstellung von Kränen,
Masten u.ä. nach den Bestimmungen des LuftVG genehmigungspflichtig ist.
Es wird darauf hingewiesen, dass mit Belästigungen durch den Flugbetrieb und Fluglärm zu rechnen ist, die Planung in Kenntnis dieser
möglichen Beeinträchtigung erstellt wird und somit Rechtsansprüche
gegen den Betreiber des Flughafens, die mit Beeinträchtigungen
durch den Flugbetrieb begründet werden, nicht bestehen.
Der Flugbetrieb darf durch Immissionen wie Staub oder Wasserdampf nicht gefährdet werden. Zur Wahrung der Sicherheit der Luftfahrt und zum Schutz der Allgemeinheit kann die Luftfahrtbehörde
ihre Zustimmung davon abhängig machen, dass die Baugenehmigung einzelner Gebäude unter Auflagen erteilt wird.
8.4

Bauen im Grundwasser
§§ 1a, 3 (2) Nr.2. WHG, § 3a WG
Dem Bauen unterhalb des höchsten Grundwasserstandes kann nur
in Ausnahmefällen für den Einzelfall und erst nach Ausschluss möglicher Alternativvarianten zugestimmt werden. Hierfür ist zu erläutern,
welche Gründe dies aus der Sicht der Gemeinde bzw. des Planers
unumgänglich machen.
Bauliche Anlagen unterhalb des höchsten Grundwasserstandes sind
wasserdicht und auftriebssicher auszuführen. Zur Herstellung der
Abdichtung von Baukörpern / Bauteilen und sonstiger Anlagen dürfen
keine Stoffe verwendet werden, bei denen eine Schadstoffbelastung
des Grundwassers zu besorgen ist.
Die Fundamentoberkanten sind auch in Ausnahmefällen grundsätzlich über dem mittleren Grundwasserstand anzuordnen. Ist auch das
Eintauchen in den mittleren Grundwasserstand unvermeidbar, so
sind ggf. zusätzliche Baumaßnahmen erforderlich. In jedem Fall bedarf eine Baumaßnahme, die in den mittleren Grundwasserstand
eingreift, bzw. darunter zu liegen kommt, der wasserrechtlichen Erlaubnis, da sie nach § 3 (2) Nr. 2 Wasserhaushaltsgesetz (WHG)
eine Benutzung des Grundwassers darstellt. Diese Erlaubnis ist zu
versagen, soweit von der beabsichtigten Benutzung eine Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit zu erwarten ist, die nicht durch
Auflagen oder durch Maßnahmen einer Körperschaft des öffentlichen
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Rechts verhütet oder ausgeglichen wird. Antragsteller der wasserrechtlichen Erlaubnis ist der Planungsträger, der - insbesondere bei
der Durchführung eines Kenntnisgabeverfahrens - in der Verantwortung steht, den gesetzlichen Vorgaben nachzukommen.
8.5

Sicherung der Grundwasserneubildung
§ 1a WHG, § 3a (2) und § 3 WG
Zugunsten der Grundwasserneubildung und des Hochwasserschutzes ist die Versiegelung der Bodenflächen zu minimieren. Eine Abflussbeschleunigung ist nur zum Schutz vor Hochwasser zulässig.

8.6

Hinweis Landratsamt Ortenaukreis, Eigenbetr. Abfallwirtschaft
Bereitstellung der Abfallbehälter / Gelbe Säcke
Die Bereitstellung der Abfälle, soweit diese im Rahmen der kommunalen Abfallabfuhr entsorgt werden, muss an einer für 3-achsige Abfallsammelfahrzeuge (bis 10,30 m Länge) erreichbaren Stelle am
Rand öffentlicher Erschließungsstraßen erfolgen.
Hinweis hierzu: Die Zufahrtsstraße (Stichstraße) aus Norden (Planstraße B) und Süden (Planstraße A) wird von Abfallsammelfahrzeuggen im Auftrag des öffentlich-rechtlichen Entsorgungsträgers, aufgrund fehlender Wendeanlage für ein 3-achsiges Abfallsammelfahrzeug, nicht befahren (auch nicht in Rückwärtsfahrt). Dies bedeutet,
dass die Abfallbehälter (Graue Tonne, Grüne Tonne, Gelbe Säcke)
sowie die sonstigen Abfälle (Sperrmüll, Grünabfälle) im Einmündungsbereich zur Erschließungsstraße „Dr. Georg-Schaeffler-Straße“
zur Abholung bereitgestellt werden müssen.
Abfallwirtschaftssatzung
Die speziellen Regelungen der Abfallentsorgung im Ortenaukreis
enthält die Abfallwirtschaftssatzung des Eigenbetriebs Abfallwirtschaft Ortenaukreis in der jeweils geltenden Fassung.
Des Weiteren weisen wir auf Folgendes hin:
Erdaushub
Auf die Pflicht zur Beachtung der Bestimmungen des § 1a Abs.
2 Baugesetzbuch und § 10 Nr. 3 und § 74 Abs. 3 Nr. 1 der Landesbauordnung sowie § 6 Abs. 1 (Abfallhierarchie) des Kreislaufwirtschaftsgesetzes vom 24.02.2012 wird hingewiesen.
Bei Planung und Ausführung von Baumaßnahmen und anderen Veränderungen der Erdoberfläche im Plangebiet ist auf sparsamen und
schonenden Umgang mit dem Boden zu achten und jegliche Bodenbelastung auf das unvermeidbare Maß zu beschränken.
Der Bodenaushub ist, soweit möglich, im Plangebiet zur Geländegestaltung zu verwenden bzw. auf den einzelnen Baugrundstücken zu
verwerten (Erdmassenausgleich). Überschüssiger Bodenaushub ist
zu vermeiden. Die Möglichkeit zur Vermeidung bzw. Verwertung von
Bodenaushub ist bei der Festlegung von Gründungshöhen und Höhen von Erschließungsstraßen gegeben. Des Weiteren kann überschüssiger Bodenaushub ggf. in Lärmschutzwälle eingebaut werden.
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Bebauungsplan
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Planungsrechtliche Festsetzungen
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Aus abfallwirtschaftlicher Sicht muss bei der Bauleitplanung das Ziel
verfolgt werden, die Menge von überschüssigem Bodenaushub auf
das unvermeidbare Maß zu reduzieren. Dies kann durch die Erstellung eines Gutachtens zum Erdmassenausgleich erfolgen.
8.7

Hinweis Regierungspräsidium Freiburg, Landesamt für Geologie, Rohstoffe und Bergbau (LGRB)
Das Plangebiet befindet sich auf Grundlage der am LGRB vorhandenen Geodaten im Verbreitungsbereich quartär Lockergesteine (Hochflutlehm) mit im Detail nicht bekannter Mächtigkeit.
Mit einem kleinräumig deutlich unterschiedlichen Setzungsverhalten
des Untergrundes ist zu rechnen. Ggf. vorhandene organische Anteile können dort zu zusätzlichen bautechnischen Erschwernissen führen. Der Grundwasserflurabstand kann bauwerksrelevant sein.
Bei etwaigen geotechnischen Fragen im Zuge der weiteren Planungen oder von Bauarbeiten (z. B. zum genauen Baugrundaufbau, zu
Bodenkennwerten, zur Wahl und Tragfähigkeit des Gründungshorizonts, zum Grundwasser, zur Baugrubensicherung) werden objektbezogene Baugrunduntersuchungen durch ein privates Ingenieurbüro empfohlen.

Nutzungsschablone
Art der baulichen Nutzung
Grundflächenzahl (GRZ)
Bauweise

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

Baumassenzahl

Bebauungsplan
FEUERWACHE WEST
Örtliche Bauvorschriften
26.01.2021

Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 LBO i.V.m. § 9 (4) BauGB
1.

Anforderungen an die äußere Gestaltung baulicher Anlagen
§ 74 (1) Nr.1 LBO
Stark reflektierende Materialien, die zu Blendeffekten führen können
(z.B. polierte Metalloberflächen), sind zur Oberflächengestaltung der
Gebäude unzulässig. Das Aufstellen oder Anbringen von Photovoltaikanlagen ist grundsätzlich zulässig; es muss aber in jedem Einzelfall
von der Fachbehörde geprüft werden, ob von der Anlage keine Gefährdung des Luftverkehrs ausgeht.

Gestaltung von Freiflächen
§ 74 (1) Nr. 3 LBO

2.1

Gestaltung und Nutzung unbebauter Flächen bebauter
Grundstücke
Die unbebauten Flächen sind, soweit nicht als Ausgleichsfläche festgesetzt, zu begrünen, gärtnerisch anzulegen, zu pflegen und dauerhaft zu unterhalten. Kies- oder Schottergärten (sogenannte Steingärten) sind nicht zulässig.

2.2

Einfriedigungen
Zulässig sind Drahtzäune bis zu einer Höhe von 2,50 m. Zaunanlagen in Straßennähe sind zu begrünen (mit Schling- oder Kletterpflanzen, Hecken).

2.3

Freiflächengestaltungsplan
Mit dem Baugesuch ist gemäß § 1 (5) Landesbauordnung ein Freiflächengestaltungsplan einzureichen, aus dem Lage, Umfang, Größe
der Bepflanzung, Baumarten, Geländemodellierung sowie Materialangaben zur Stellplatz- und Zufahrtsbefestigung zu ersehen sind. Er
wird Teil der Baugenehmigung.

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

Bebauungsplan FEUERWACHE WEST
und hierzu erlassene örtliche Bauvorschriften
Begründung
26.01.2021
A Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (4) i.V. mit (1) BauGB

28.01.2019

Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden 04.02. – 08.03.2019
gemäß § 3 (1) bzw. § 4 (1) BauGB
Offenlegungsbeschluss

16.11.2020

Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB

26.11.2020- 08.01.2021

Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB

(geplant) 22.02.2021

Öffentliche Bekanntmachung

(geplant) 27.02.2021

B Begründung
1. Allgemeines

Anlass der Planaufstellung
Mit der Entwicklung insbesondere der gewerblichen Flächen im Lahrer Westen hat sich das
Risikopotential für das Feuerwehrwesen deutlich erhöht. Zur Sicherung der Leistungsfähigkeit der Feuerwehr Stadt Lahr im Westen der Stadt hat der Gemeinderat am 17.12.2018 die
Entwicklung eines neuen Standorts West beschlossen.
Im Rahmen eines Standortsuchlaufs wurde aus verschiedenen Alternativen die Fläche an
der Dr. Georg-Schaeffler-Str. als der geeignetste Standort für eine neue Feuerwache eruiert,
mit dem die gesetzlichen Vorgaben einer Feuerwehrversorgung für den aktuellen Bedarf wie
auch für die absehbar zukünftigen Entwicklungen eingehalten werden können.
Für die Entwicklung der heute weitestgehend brachliegenden Fläche zwischen den Flugbetriebsflächen des Flughafens Lahr und dem Logistikzentrum DHL ist die Aufstellung eines
Bebauungsplans erforderlich.
Ziel und Zweck der Planung
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans FEUERWACHE WEST werden
die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen zum Neubau und zur
Erschließung einer Feuerwache in
zentraler Lage des Geländestreifens
zwischen der Dr. Georg-SchaefflerStraße und der Europastraße. Der
Feuerwehrstandort soll Zu- und Abfahrtmöglichkeiten sowohl nach Süden
wie nach Norden erhalten; eine öffentliche Durchfahrt für den motorisierten
Verkehr ist nicht vorgesehen. Es wird
aber eine durchgängige Fuß- und
Radwegverbindung
im
westlichen
Plangebiet geplant.
Die verbleibenden Flächen im Norden
und Süden sollen zu einem späteren
Zeitpunkt bei konkreten Ansiedlungsabsichten bedarfsgerecht zu Gewerbeflächen in eigenständigen Verfahren
weiterentwickelt werden.
1

Bebauungsplan FEUERWACHE WEST
und hierzu erlassene örtliche Bauvorschriften
Begründung
26.01.2021
Zur Regenwasserbewirtschaftung wird das Entwässerungssystem neu geordnet: Die Ableitung nach Norden wird geschlossen. Der entlang der Ostgrenze verlaufende Retentionsgraben wird aufgeweitet, die Fließrichtung umgedreht und nach Süden in ein noch auszubauendes Grabensystem gedrosselt abgeleitet. Bei der Konzeption des Entwässerungssystems
sind die nachfolgenden Entwicklungen der oben genannten gewerblichen Bauflächen im
Norden und Süden mit berücksichtigt.
Aufgrund des naturnahen Zustands der Flächen im Bestand werden umfangreiche artenschutzrechtliche und ökologische Ausgleichsmaßnahmen erforderlich, die soweit möglich auf
den öffentlichen und privaten Grünflächen im Plangebiet dargestellt werden. Darüber hinaus
sind zum Ausgleich artenschutzrechtlicher Betroffenheiten Maßnahmen auf externen Flächen erforderlich. Ein verbleibendes naturschutzrechtliches Defizit wird über das Ökokonto
der Stadt Lahr ausgeglichen.
Lage im Stadtgebiet
Das Plangebiet liegt im Westen der Stadt Lahr direkt
neben dem südlichen Flugvorfeld des Flugplatzes Lahr.
Die umgebende Bebauung ist gewerblich geprägt und
liegt mit der südlich tangierenden Dr.-Georg-SchaefflerStraße an einer innerstädtischen Verkehrsanbindung zur
Autobahn A5.
Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans
ergibt sich aus der zeichnerischen Darstellung. Er umfasst Teilflächen der Grundstücke Flst.Nr. 8761/2,
8761/3 sowie 9034. Insgesamt weist der Geltungsbereich eine Größe von ca. 3,9 ha auf.

Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan (FNP) der vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft Lahr-Kippenheim stellt im Plangebiet
eine gewerbliche Baufläche dar, die von Gewerbe-, Grünund Landwirtschaftsflächen eingerahmt wird, sowie eine
Straßenverbindung zwischen der Dr.-Georg-SchaefflerStraße und der Europastraße. Die Größe der gewerblichen Baufläche innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans beträgt ca. 1.4 ha.
Der Bebauungsplan FEUERWACHE WEST ist aus dem
Flächennutzungsplan entwickelt.

Bestandsbeschreibung
Der Geländestreifen zwischen dem DHL-Logistikzentrum
und den Ausgleichs-, Sicherheits- und Flugbetriebsflächen
des Flughafens Lahr weist überwiegend kleinteilig strukturierte Brachflächen mit aufgelassenen Streuobstwiesen,
offenen Wiesenflächen und Gehölzstrukturen auf. Der
zentrale Bereich wird von einer Gartenbaufirma als Lagerfläche, u.a. mit einer hohen Kies- und Schotterhalde, zwischengenutzt. Die Zufahrt erfolgt von Norden über die Europastraße.
2

Bebauungsplan FEUERWACHE WEST
und hierzu erlassene örtliche Bauvorschriften
Begründung
26.01.2021
Im Osten verläuft ein Entwässerungsgraben mit einem begleitenden Pflegeweg, der im Norden rechtwinklig zur Europastraße abknickt. Das weitgehend ebene, nur leicht gewellte Gelände fällt sanft von Süd nach Nord ab.
Im Westen verlaufen noch Reste der ehemaligen militärischen Zaunanlagen diagonal über
das Gelände.
Erforderlichkeit der Planung
Die Bereitstellung einer leistungsfähigen Feuerwehr zählt zu den kommunalen Pflichtaufgaben. Im Januar 2018 wurden in einem Arbeitspapier der Stabsstelle Feuerwehr/ Bevölkerungsschutz für den Westen der Stadt Defizite in Bezug auf die Eintreffzeiten der Feuerwehr
festgestellt. Es wurde ein dringender Handlungsbedarf ausgemacht, um die Ist-Situation zu
verbessern, aber auch, um eine weitere Entwicklung im Lahrer Westen mit den Konversionsund Flugbetriebsflächen des aufgegebenen Militärstandorts zu ermöglichen.
Nach der Prüfung der organisatorischen und technischen Verbesserungsmöglichkeiten an
den bestehenden Feuerwehrstandorten und nach einem Standortsuchlauf für einen neuen
Feuerwehrstandort ist der Neubau einer Feuerwache an der Dr. Georg-Schaeffler-Straße als
augenscheinlich einzige Lösung verblieben, um den gesetzlichen Vorgaben gerecht zu werden.
Die in Frage kommende Fläche ist planungsrechtlich nicht entwickelt. Zur Sicherung der geordneten städtebaulichen Entwicklung ist die Neuaufstellung des Bebauungsplans erforderlich.
Bestehende Bebauungspläne
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans FEUERWACHE WEST
überlagert in Teilen in Bereiche, über
die bereits eine verbindliche Bauleitplanung besteht und die mit der
Rechtskraft des Bebauungsplans
FEUERWACHE WEST in den betroffenen Flächen aufgehoben werden:
Bebauungsplan INDUSTRIE- UND
GEWERBEPARK RAUM LAHR I
Der Bebauungsplan, rechtsverbindlich seit dem 1.2.1997, setzt eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Ausgleich, Brachen in
der Einflugschneise“ fest. Auf einer
Teilfläche von ca. 4.620 m² greift die
Festsetzung in den Geltungsbereich
des Bebauungsplans FEUERWACHE
WEST ein. Die Festsetzung der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Ausgleichsfläche“ wird hier übernommen, die Maßnahmen zum Schutz, zur
Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft werden anhand der aktuellen naturund artenschutzrechtlichen Bewertung angepasst.
Die Abgrenzung der Bauleitplanung hat sich 1997 offensichtlich am Verlauf des ehemaligen
militärischen Grenzzauns orientiert; die Aufstellung des Bebauungsplans FEUERWACHE
WEST greift zur Abgrenzung die Katastergrenze zwischen den Flurstücken 8761 und 8761/3
auf, die gleichzeitig die Grenze zum interkommunalen „Zweckverband Industrie- und Gewerbepark Raum Lahr (IGP)“ darstellt. Der Zweckverband nimmt für das Verbandsgebiet die
Planungshoheit für die verbindliche Bauleitplanung wahr. Der Abgleich der Grenzen dient
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dazu, die räumlichen und rechtlichen Zuständigkeiten im Sinne einer besseren Lesbarkeit
klarzustellen.
Bebauungsplan SCHNEIDFELD
Der Bebauungsplan, rechtsverbindlich seit dem 16.1.1993, setzt im Untersuchungsraum zum
Plangebiet Feuerwache West fest
- ein eingeschränktes Industriegebiet auf einer Teilfläche von ca. 9.500 m²
- private Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Flächen zum Anpflanzen von Bäumen
und Sträuchern“ auf einer Teilfläche von ca. 4.900 m²
- öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Begleitgrün, Wassergraben, Rückhaltebecken“ auf einer Teilfläche von ca. 8.160 m².
In der zeichnerischen Festsetzung ist der geplante Verlauf des Wassergrabens mit der Aufweitung im Nordwesten gegenüber dem Liegenschaftskataster und den tatsächlichen Gegebenheiten um ca. 30 m nach Westen verschoben. Die dargestellte Aufweitung einer Rückhaltefläche wurde nicht umgesetzt. Eine mögliche Erweiterung des Logistikzentrums wurde
nicht in Anspruch genommen und ist nach Aussage des Betreibers auch nicht beabsichtigt.
Der Bebauungsplan FEUERWACHE WEST nimmt die vorhandenen topographischen Gegebenheiten auf und setzt dem Bestand entsprechend eine öffentliche Grünfläche mit Retentionsgraben entlang der Ostgrenze fest. In der naturschutzrechtlichen Bilanzierung werden die
Flächenanteile entsprechend ihrer planungsrechtlichen Zulässigkeit eingestellt.
Die vom Geltungsbereich des Bebauungsplans FEUERWACHE WEST überlagerten Fläche
des Bebauungsplans SCHNEIDFELD werden aufgehoben.
Kampfmittelverdachtsfläche
Das Plangebiet liegt in einer Kampfmittelverdachtsfläche (Quelle: Kampfmittelbeseitigungsdienst / Ingenieurbüro Hinkelbein 2006).
Für einen Teilbereich, der ausschließlich den ersten Bauabschnitt der Feuerwache mit der
südlichen Zufahrt umfasst, wurde am 29.11.2019 eine Kampfmittelsondierung durchgeführt
und die Kampfmittelfreiheit bestätigt (Bericht KaMiSu vom 19.12.2019).
Altlasten
Zu Beginn der vorbereitenden Untersuchungen zur Bebauungsplanaufstellung war am Südrand des Plangebiets die Altablagerung „Schneidfeld Altlangenwinkel“ im Altlastenkataster
aufgeführt. Mit einer orientierenden Erkundung, durchgeführt im November und Dezember
2018 vom Gutachterbüro Klipfel und Lenhardt Consult GmbH (KLC) aus Endingen, konnte
der Gefahrenverdacht ausgeräumt werden. Seit dem 15.1.2019 wird die Fläche beim Landratsamt Ortenaukreis, Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz, verwaltungsintern auf
Beweisniveau BN 2 in „A = Ausscheiden und Archivieren“ eingestuft und ist keine Altlastverdachtsfläche mehr (Gutachten 18/186-1, KLC vom 6.12.2018).
Geotechnische Verhältnisse
Die Untergrund- und Grundwasserverhältnisse im Baugebiet wurden vom Gutachterbüro
KLC erkundet und Hinweise zur allgemeinen Bebaubarkeit, zum Kanal- und Straßenbau, zur
Wiederverwendbarkeit von Aushubmaterial sowie zur Niederschlagsversickerung erarbeitet.
Die ermittelten Bemessungswasserstände wurden zur ersten Orientierung nachrichtlich in
den zeichnerischen Teil des Bebauungsplans aufgenommen. Die detaillierten Angaben sind
dem geotechnischen Bericht, Projekt 19/071-1, KLC vom 17.2.2020, zu entnehmen.
Grundwasser
Im Umweltbericht werden im Kapitel 5.3 die Grundwassersituation beschrieben und Auswirkungen der Planung im Rahmen der Eingriffs-/ Ausgleichsbilanzierung bewertet.
In den Hinweisen und nachrichtlichen Übernahmen wird auf die Bestimmungen des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) zum Bauen im Grundwasser verwiesen.
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Oberirdische Gewässer
Im Plangebiet sind weder Stillgewässer noch Fließgewässer vorhanden.
Überflutungsflächen und Schutzgebiete
Das Plangebiet liegt außerhalb von Wasserschutz- und Quellschutzgebieten, nach Darstellung der Hochwassergefahrenkarte auch außerhalb von Überflutungsflächen und Überschwemmungsgebieten.
Abwasserbeseitigung
Entlang des östlichen Plangebiets verläuft ein Entwässerungsgraben (Ostgraben), dem nicht
behandlungsbedürftiges Niederschlagswasser aus dem östlich angrenzenden Industriegebiet
(DHL Logistikzentrum) sowie aus dem Grabensystem südlich der Dr. Georg-SchaefflerStraße zugeführt wird. Der Ostgraben ist als Retentionsgraben ausgebaut und leitet gedrosselt nach Norden in das Mischwasserkanalsystem des Gewerbegebiets Rheinstraße Nord
ab.
Es ist eine zwingende wasserrechtliche Vorgabe, die Beaufschlagung von Mischwasserkanalsystem und Kläranlage durch das Niederschlagswasser zu unterbinden und die Ableitung
in die Europastraße zu verschließen.
Das Büro Wald + Corbe Consulting GmbH, Hügelsheim, ist unter dieser Vorgabe mit der Erstellung einer Entwässerungskonzeption beauftragt worden, bei der die vorgesehene stufenweise Entwicklung des Gesamtgebiets - der zentralen Feuerwache sowie der Gewerbeflächen im Norden und Süden - mit zu berücksichtigen waren. Es wurden drei verschiedene
Planungsansätze mit Untervarianten aufgezeigt:
- Im ersten Ansatz wird die Fließrichtung des Entwässerungssystems gedreht und eine
neue Ableitung nach Süden zur gedrosselten Einleitung in den Vorfluter Muserebach geschaffen. In Untervarianten werden die Auswirkungen unterschiedlicher Dimensionierungen auf das neu zu schaffende Grabensystem zum Muserebach und die notwendige
Aufweitung des Ostgrabens dargestellt.
- Im zweiten Ansatz werden die Optionen einer zentralen Versickerungsanlage aufgezeigt, einmal in Form eines Ausbaus des Ostgrabens, als Variante angelegt auf der nördlichen Entwicklungsfläche.
- Beim dritten Ansatz mit dezentralen Versickerungsanlagen wurde dargelegt, dass dies
nur unter Beibehaltung der gedrosselten Ableitung nach Norden darzustellen ist.
Bei den gegebenen geologischen Bedingungen mit geringen Grundwasserflurabständen und
mächtigen Auelehmschichten sind Versickerungsanlagen nur mit erhöhtem Aufwand herzustellen und zu unterhalten. Unter Abwägung der technischen und wirtschaftlichen Aspekte,
wurde die Variante der Südableitung zum Muserebach mit einer Drosselung von 50 l/s gewählt. Mit dieser Auslegung werden die größeren Rückhaltevolumen durch Aufweitung des
Ostgrabens auf kurzfristig zur Verfügung stehenden städtischen Flächen generiert und der
Flächenbedarf für das neu zu schaffende Grabensystem, für das noch Grunderwerb erforderlich ist, wird reduziert.
Für das gewählte Entwässerungssystem ergibt sich daraus Folgendes:
Die geplante Entwässerung der Gewerbefläche hat entsprechend Wasserhaushaltsgesetz
(WHG) im Trennsystem bzw. im vorliegenden Fall im modifizierten Trennsystem zu erfolgen.
Lediglich das im Bereich der Gewerbefläche anfallende Schmutzwasser darf an den geplanten öffentlichen Schmutzwasserkanal angeschlossen werden, der in der Verbindungsstraße
von Dr. Georg-Schaeffler-Straße und Europastraße verlegt wird.
Das auf der Gewerbefläche anfallende Niederschlagswasser ist dem hierfür auszubauenden
und östlich der Gewerbefläche liegenden bestehenden Retentionsgraben zuzuleiten.
Der Retentionsgraben ist künftig nach Süden zum Muserebach zu entwässern. Hierfür sind
die Entwässerungsrichtung des Retentionsgrabens zu drehen, die bestehende gedrosselte
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Ableitung in Richtung Norden zu verschließen und der Abfluss aus dem Retentionsgraben in
die südlich der Dr. Georg-Schäffler Straße gelegene Grabenableitungstrasse auf 50 l/s zu
drosseln. Die Grabenableitungstrasse wird im Vorfeld von der Stadt Lahr erstellt bzw. ausgebaut. Im Bereich der Grabenableitungstrasse ist dabei die Abdichtung zum Untergrund
(Grundwasserspeicher) sicherzustellen. Die Dimensionierung der geplanten Ableitungstrasse
zum Muserebach ist den Unterlagen des Antrags auf die wasserrechtliche Erlaubnis zu entnehmen.
Die Dimensionierung und Planung der Grundstücksentwässerung der Feuerwache West ist
unter Berücksichtigung der sich beim auszubauenden Retentionsgraben im Bereich der
Grundstücksfläche geplanten Sohlhöhe von ca. 155,6 m über NN bzw. ca. 155,5 m über NN
und der sich im Retentionsgraben ergebenden Bemessungswasserspiegellage (Rückstauebene) von 157,0 m über NN durchzuführen. In den Retentionsgraben darf direkt lediglich
das nicht behandlungsbedürftige Niederschlagswasser eingeleitet werden.
Sofern entgegen der bisherigen Intension im Bereich der Grundstücksfläche behandlungsbedürftiges Niederschlagswasser anfällt, ist dieses vor Einleitung in den Retentionsgraben
vorzubehandeln. Hierfür ist beim LRA erneut ein wasserrechtlicher Antrag einzureichen.
Das im Bereich der Straße und des Geh- und Radwegs anfallende Niederschlagswasser ist
in Richtung der westlich des Geh- und Radwegs liegenden Grünfläche abzuleiten und dort
zu versickern. Zusätzlich darf aufgrund des zwischen Straße und Grundstücksfläche vorhandenen Höhenversatzes eine rund 1.600 m² große an die Straße angrenzende Grundstücksfläche in Richtung der östlichen Grünfläche breitflächig abgeleitet und dort versickert werden.
Voraussetzung hierfür ist, dass auf dieser privaten Grundstücksfläche keine Behandlungsbedürftigkeit der Oberflächenabflüsse besteht, d.h. keine Lagerung und kein Umschlag von
wassergefährdenden Stoffen erfolgt.
Schließlich sind Abwasserablaufstellen, welche unterhalb der Rückstauebene liegen (mindestens Straßen- bzw. Böschungsoberkante an der Anschlussstelle), vom Eigentümer gegen
Rückstau zu sichern. Zudem darf Niederschlagswasser von Flächen unterhalb der Rückstauebene der öffentlichen Entwässerungsanlage nur über eine automatische Hebeanlage
rückstaufrei zugeführt werden. Dabei können kleine Regenflächen von Kellerniedergängen,
Garageneinfahrten und dergleichen über Bodenabläufe mit Absperrvorrichtungen gegen
Rückstau angeschlossen werden, wenn geeignete Maßnahmen, z.B. Schwellen bei Kellereingängen oder Regenauffangrinnen bei tiefer liegenden Garageneinfahrten, ein Überfluten
der tiefer liegenden Räume durch Regenwasser verhindern, solange die Absperrvorrichtung
geschlossen ist.
Befristete Nutzung einer temporären Rückhaltefläche
Zur geregelten Entwässerung des Plangebiets ist die Herstellung eines offenen Ableitungsgrabens außerhalb des Geltungsbereichs erforderlich. Die in der wasserrechtlichen Erlaubnis
dargestellte Trasse verläuft in Teilen über Privatflächen, so dass eine kurzfristige Realisierung nicht möglich ist. Aufgrund der Dringlichkeit soll die Feuerwache West jedoch umgehend gebaut und in Betrieb genommen werden.
Daher soll für einen befristeten Zeitraum bis zum 31.12.2023 das anfallende Niederschlagwasser in eine temporäre Rückhaltefläche eingeleitet werden, die dem bestehenden Ostgraben vorgelagert ist. Die gedrosselte Ableitung in das Mischsystem des Gewerbegebiets
Rheinstraße Nord wird solange geduldet, die Drosselabgabe bleibt auf 65 l/s beschränkt, so
dass sich im Zwischenzustand die Ableitungsmengen gegenüber dem Ist-Zustand nicht vergrößern.
Diese temporäre Einstaufläche wird durch das Abgraben einer ca. 100 m langen Mulde östlich des Feuerwehrhofs in den öffentlichen Grünflächen hergestellt. Das Benehmen zur Herstellung der entwässerungstechnischen Anlagen und die Genehmigung der erforderlichen
vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen nach Bundesnaturschutzgesetz erfolgen im Rahmen
des Baugenehmigungsverfahrens.

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Hochwassersicherheit vor Sturzfluten im urbanen Bereich
Es wird darauf hingewiesen, dass im Geltungsbereich Überflutungen in Folge von Starkregenereignissen nicht auszuschließen sind, so dass bei Realisierung von Gebäudeteilen unterhalb der angrenzenden öffentlichen Straßenoberkante bzw. der Böschungsoberkante des
Retentionsgrabens das Thema Hochwassersicherheit/Starkregenmanagement bei der Planung zu berücksichtigen ist.
Hierbei sind der Verlauf und die Höhe der zukünftigen Geländeoberkante derartig auszuführen, dass die Rückstauebene eingehalten wird, keine Grundstücksflächen in Richtung Gebäude geneigt verlaufen und das Gelände zwischen dem angrenzenden Verkehrsraum
(Straße einschließlich Gehweg) und der geplanten Bebauung einen positiven Höhenunterschied aufweist. Hintergrund ist, dass bei Starkregen der Verkehrsraum als Ableitungstrasse
genutzt werden kann, wenn aus der Kanalisation austretendes bzw. wegen Überlastung
nicht eintretendes Wasser sich vorübergehend im Straßenraum ansammelt. Somit stellen
Grundstückszufahrten hinsichtlich der Hochwassersicherheit eine mögliche Schwachstelle
dar, welche durch die geplante GOK des Grundstücks auszugleichen ist. Beim Nachweis der
Überflutungssicherheit gelten die DIN EN 752 sowie die DIN 1986-100. Der Nachweis der
Überflutungssicherheit ist auch für Grundstücke kleiner 800 m² angeschlossener abflusswirksamer Fläche zu erbringen.
Zur Schadensbegrenzung bei außergewöhnlichen Ereignissen kommt dem gezielten Objektschutz im öffentlichen und privaten Bereich in Ergänzung zu temporärer Wasseransammlung
auf Frei- und Verkehrsflächen und schadensfreier Ableitung im Straßenraum vorrangig Bedeutung zu. In diesem Zusammenhang sind das Merkblatt DWA-M 119 und der Praxisleitfaden des Bundes der Ingenieure für Wasserwirtschaft, Abfallwirtschaft und Kulturbau e.V.
„Starkregen und urbane Sturzfluten – Praxisleitfaden zur Überflutungsvorsorge“ zu beachten.
……………………

2. Planinhalte
Art der baulichen Nutzung

Es wird ein Gewerbegebiet (GE) nach § 8 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt, in dem Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
Geschäfts-, Büro und Verwaltungsgebäude allgemein zulässig sind. Nicht zulässig sind gemäß §1 (5) BauNVO Einzelhandel, Tankstellen sowie Anlagen für sportliche Zwecke sowie
die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 8 (3) BauNVO.
Ziel der Planung ist es, einen Standort für ein Feuerwehrgerätehaus ohne dauerhafte hauptberufliche Besetzung zu entwickeln. Ruheräume für Bereitschaftsdienste o.Ä. sind nicht vorgesehen. Auf dem Freigelände sollen regelmäßige Feuerwehrübungen abgehalten werden,
die aber nicht über 22.00 Uhr hinausgehen. In der Nachbarschaft befinden sich Logistikunternehmen, die Einflugschneise des Flughafens Lahr sowie weitere, nicht stark störende
Gewerbebetriebe.
Mit der Festsetzung eines Gewerbegebiets wird der Gebietscharakter der Umgebung aufgegriffen. Aufgrund der öffentlichen Nutzung wäre auch die Festsetzung einer Gemeinbedarfsfläche denkbar. Doch sind für Gewerbegebiete - im Gegensatz zu Gemeinbedarfsflächen - in
Verwaltungsvorschriften normative Setzungen definiert, die eine Einstufung und Beurteilung
in nachfolgenden Verfahren erleichtern.
Die Stadt Lahr verfolgt zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung ein Einzelhandelskonzept, zuletzt fortgeschrieben durch das Gutachten Dr. Donato Acocella vom 9.3.2017. Der
Standort an der Dr. Georg-Schaeffler-Straße ist danach als nicht integrierte Lage zu bewerten. Nach der Empfehlung des Gutachtens in Kapitel Kap. 9.3.7 sollte für Standorte in Gewerbegebieten, an denen bisher keine Einzelhandelsnutzungen vorhanden sind, Baurecht
dahingehend geschaffen werden, dass dort auch zukünftig kein Einzelhandel zulässig ist.
Der Ausschluss jeglicher Wohnnutzung sowie der von Tankstellen, Vergnügungsstätten und
der Anlagen für sportliche, kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke dient
dem Schutz und der Entwicklung eines Gewerbegebiets, das in städtischer Randlage durch
eine lärmintensive, auch nachtaktive gewerbliche Nutzung charakterisiert wird.
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Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Grundflächenzahl (GRZ) und die Baumassenzahl (BMZ) bestimmt. Die Festlegungen orientieren sich im Sinne eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden an den zulässigen Obergrenzen der Baunutzungsverordnung
und den im Umfeld zulässigen Baumassen.
Bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche darf die private Grünfläche auf die maßgebende Grundstücksfläche hinzugerechnet werden. Nach dem Stand der Planung ist zu erwarten, dass die festgesetzten Gewerbeflächen mit den Außenanlagen für den erforderlichen
Übungsbetrieb der Feuerwehr fast vollständig beansprucht und versiegelt werden und bei
Anwendung der Mitrechnungsregel nach § 19 (4) BauNVO die Höchstgrenze von 0,8 nicht
eingehalten werden kann. Eine Ausweitung der Gewerbeflächen erscheint unverhältnismäßig, da damit in den Lebensraum der geschützten Eidechsen eingegriffen würde. Mit der Bestimmung des Bebauungsplans, die private Grünfläche bei der Berechnung der maßgebenden Grundstücksfläche anrechnen zu können, wird eine zweckentsprechende Grundstücksnutzung ermöglicht, ohne die natürliche Bodenfunktion zu beeinträchtigen.
Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche
Es wird eine abweichende Bauweise gemäß § 22 (4) BauNVO festgesetzt.
Zulässig sind im Sinne der offenen Bauweise Gebäude mit einer Gesamtlänge von mehr als
50 m. Die Festsetzung orientiert sich an der Bedarfsplanung der Feuerwehr, nach der im
Endausbau ein Gebäude von etwa 100 m Länge mit umlaufenden Rangierflächen entstehen
soll. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind mittels Baugrenzen im Plan abgegrenzt.
Öffentliche Verkehrsflächen
Parallel zur westlichen Grenze ist ein durchgehender Fuß- und Radweg von der Dr. GeorgSchaeffler-Straße zur Europastraße geplant, der mit einem baumbestandenen Grünstreifen
vom Fahrweg und dem Feuerwehrhof abschirmt ist. Damit wird eine zusätzliche Fuß- und
Radwegeverbindung aus dem Gewerbegebiet östlich des Flugplatzes an die überörtliche
Radwegachse entlang der Dr. Georg-Schaeffler-Straße hergestellt.
Der Feuerwehrstandort erhält je eine Zufahrt aus Norden und Süden, die als Sackgasse ohne Wendemöglichkeit am Feuerwehrtor enden. Die planerische Entscheidung, keine öffentliche Durchfahrt zu ermöglichen, geht auf die Überlegungen zurück, der Feuerwache im Einsatzfall ein möglichst ungestörtes Ausrücken zu ermöglichen. Aus verkehrlicher Sicht ist eine
durchgehende Verkehrsspange nicht erforderlich.
Öffentliche Grünflächen, Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft sowie Baumpflanzgebote
Die öffentlichen Grünflächen werden mit der Zweckbestimmung „Ausgleichsflächen“ sowie
„Regenwasserbewirtschaftung und Ausgleichsfläche“ ausgewiesen.
Die ausführliche Darstellung der natur- und artenschutzrechtlichen Eingriffsregelung erfolgt
im Umweltbericht Feuerwache West mit Maßnahmenplan vom 26.01.2021 und wird Bestandteil des Bebauungsplans.
Maßnahmen für die Wasserwirtschaft
In der zeichnerischen Darstellung werden die Flächen festgesetzt, die zur Anlage und Erweiterung des Retentionsgraben auf den öffentlichen Grünflächen parallel zur Ostgrenze des
Plangebiets erforderlich werden. Dargestellt werden ausschließlich die Flächen, die zur Herstellung des Grabenprofils erforderlich werden. Darüber hinaus werden in den öffentlichen
Grünflächen partiell Maßnahmen zur Erhöhung der Böschungskrone, zur Herstellung des
Drosselabflusses u.a.m. erforderlich.
Die Einleitung des anfallenden, gegebenenfalls auch behandlungsbedürftigen Niederschlagswassers ist im Rahmen der satzungsrechtlichen Genehmigung der Grundstücksentwässerung durch die Stadt Lahr, Abt. Tiefbau zu prüfen und zu genehmigen.
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Für die Ableitung des anfallenden Niederschlagswassers aus den privaten Grundstücksflächen in das öffentliche Entwässerungssystem (hier: Retentionsgraben) ist das Bewertungsverfahren gemäß den entsprechenden Arbeitshilfen der LUBW durchzufuhren.“
In der öffentlichen Grünfläche im Osten ist der Ausbau des Retentionsgrabens mit Drosselabgabe Richtung Süden herzustellen und dauerhaft zu unterhalten.
Für den Ausbau des vorhandenen Retentionsgraben und den Bau der Ableitungstrasse bis
zum Muserebach sowie sonstige kanaltechnische Erschließungsmaßnahmen ist gem. § 48
Wassergesetz für Baden-Württemberg (WG) die „Herstellung des Benehmens“ erforderlich.
Die Einleitung des anfallenden Niederschlagswassers in den Muserebach bedarf einer wasserrechtlichen Erlaubnis.
Flächen für Versorgungsanlagen
Zur Sicherung der Stromversorgung des Plangebiets wird eine Transformatorenstation auf
einem separaten Grundstück erforderlich. Die sonstigen zur Ver- und Entsorgung des Gebiets notwendigen Leitungen können in den öffentlichen Straßenflächen verlegt werden.

3. Örtliche Bauvorschriften

Anforderungen an die äußere Gestaltung baulicher Anlagen
Mit dem Ausschluss stark reflektierender Materialien bei der äußeren Gestaltung baulicher
Anlage sollen Blendeffekte vermieden werden, die die Sicherheit des Flugverkehrs im Einflugbereich des Flughafens Lahr beeinträchtigen können. Die Zulässigkeit wird im Einzelfall
von den Fachbehörden geprüft.
Gestaltung von Freiflächen
Die Festsetzungen zur Gestaltung der Freiflächen erfolgen aus baugestalterischen Gründen
zur besseren Einbindung in das umgebende Landschaftsbild und aus ökologischen Gründen.
Ihre Umsetzung ist in einem qualifizierten Freiflächengestaltungsplan nachzuweisen.

4. Auswirkungen der Planung

Umweltbericht
Im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplans wurde eine Umweltprüfung durchgeführt, die
Ergebnisse sind im „Umweltbericht zum Bebauungsplan FEUERWACHE WEST“ vom
26.01.2021 Landschaftsarchitekt Mario Kappis dargestellt. Der Umweltbericht wird Bestandteil des Bebauungsplans.
Naturschutzrechtlicher Ausgleich
Die im Umweltbericht dargestellte Eingriffs-/ Ausgleichbilanzierung zeigt auf, dass die Beeinträchtigungen der Schutzgüter Wasser, Klima/Luft, Landschaftsbild/Erholung, Pflanzen, Tiere
und biologische Vielfalt sowie Mensch/Gesundheit im Gebiet ausgeglichen werden können.
Die Maßnahmen sind im Einzelnen im Umweltbericht dargestellt und werden Bestandteil des
Bebauungsplans.
Für das Schutzgut Boden verbleibt ein Defizit, das durch Maßnahmen auf externen Flächen
ausgeglichen werden kann. Die Maßnahmen – Waldkalkung und Flächenentsiegelung - sind
im Umweltbericht zum Bebauungsplan FEUERWACHE WEST bestimmt.
Artenschutzrechtliche Beurteilung
Durch das geplante Baugebiet „Feuerwache West“ werden streng geschützte Tierarten und
deren Lebensräume zum Teil erheblich beeinträchtigt. Insbesondere während der Bauphase
erfolgt durch das Entfernen der Vegetation, die Geländemodellierung bei der Erweiterung
des Entwässerungsgrabens und die Baufeldfreimachung ein Eingriff in Lebensräume und
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Artbestände. Für folgende im Eingriffsbereich nachgewiesene Artengruppen sind Beeinträchtigungen zu erwarten: Fledermäuse, Brutvögel und Reptilien.
Durch entsprechende Maßnahmen zu Vermeidung und Minimierung (Bauzeitenbeschränkung, räumliche Beschränkung, Angebot an Ersatz-Quartieren und -Habitaten VOR dem
Eingriff) sowie durch Kontrolle möglicher Quartierbäume vor Fällung (Baubegleitung) können
Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG weitgehend vermieden werden.
Für die Eidechsen kann die ökologische Funktion der Fortpflanzungs- und Ruhestätten im
räumlichen Zusammenhang nach derzeitigem Stand nicht erfüllt werden, so dass bei der
Höheren Naturschutzbehörde ein Antrag auf Ausnahmegenehmigung nach § 45 Absatz 7
BNatSchG gestellt werden muss.
Erforderliche Herstellung von Ersatzhabitaten
Fledermäuse
 Ersatzquartiere: Aufhängen von 3 Fledermauskästen pro betroffenem Quartier
 Ersatzhabitat: Pflanzung von Einzelgehölzen/Strauchgruppen als linienförmige Leitstruktur und Nahrungshabitat am Westrand des Eingriffsbereichs


Brutvögel
 Ersatzhabitat Altgras/Halme: teilw. gebietsintern am nördlichen Westrand
möglich. Verbleibende Habitatsansprüche können durch Aufwertung in der
externen Ausgleichsfläche „Limbruchmatten“ realisiert werden.
 Ersatzhabitat Hecke: Pflanzung einer 285 m langen und inklusive Krautsaum 10
m breiten Hecke. Aufwertung nur extern, aber im räumlichen Zusammenhang
möglich.
 Ersatzhabitat Gestrüpp: Biotopkomplex halboffene Landschaft mit Mosaik aus bis
zu 3 m hohen Büschen, dichten Gestrüppen und krautiger Vegetation, Größe mind.
1 ha. Aufwertung nur extern möglich, in Kombination mit Eidechsenhabitat. Aufwertung nur extern, aber im räumlichen Zusammenhang möglich.


Reptilien
 Für Bauabschnitt 1 (Kernfläche Feuerwehr incl. Erschließung) ist die Baufeldräumung schon erfolgt, eine gebietsinterne CEF-Fläche für betroffene Eidechsen wurde dafür eingerichtet.
 Für die restlichen Eingriffe (Erschließung Nordwest, Erweiterungsgelände Feuerwehr,
Aufweitung Entwässerungsgraben) verbleibt extern ein Flächenanspruch zur Herstellung von 1,86 ha Ersatzhabitate für umzusiedelnde Zaun- und Mauereidechsen.
Durch die Überlagerung mehrerer Maßnahmen kann der gesamte Flächenanspruch für Ersatzhabitate verringert werden.
Die vollständige Fassung der artenschutzrechtlichen Beurteilung zum Bebauungsplan
FEUERWACHE WEST, erstellt im Oktober 2020 durch das Büro für Landschaftsökologie
Laufer, wird im Anhang dem Bebauungsplan beigefügt.

5. Kosten und Einnahmen

Für die Maßnahme entstehen folgende Kosten (tlw. Schätzung, Stand Januar 2021):
Hochbau
7.750.000 €
Außenanlagen
1.300.000 €
Ausgleichsmaßnahmen
130.000 €
Straßenbau
660.000 €
Entwässerung (Provisorium) 390.000 €
Stadtplanung (Fachbüros)
75.000 €
Gesamtaufwand
10.305.000 €
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Einnahmen erzielt die Stadt über Landesförderung für die Feuerwache in Höhe von 640.000
Euro. Für eine Übungsanlage im rückwärtigen Bereich ist eine Förderung von 70% erzielbar,
dies wären bis zu 1.400.000 Euro. Die entsprechende Antragstellung wird aktuell vorbereitet.
Mittelfristig werden über die Umlegung der Erschließungskosten auf die künftigen Gewerbegrundstücke (nördlich und südlich der Feuerwache) zum Zeitpunkt ihrer Veräußerung weitere
Einnahmen erfolgen, deren Höhe noch nicht zu beziffern ist.

6. Städtebauliche Daten
Gewerbegebiet
Private Grünflächen
Öffentliche Grünflächen
Öffentlicher Verkehrsflächen
und Verkehrsgrün
Bebauungsplangebiet

.
ca.1,0 ha
ca.0,1 ha
ca.2,3 ha
ca.0,5 ha
ca. 3,9 ha

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin