Datei: Beschlussvorlage (Finanzierungsvereinbarung zwischen der Stadt Lahr und der Landesbank Baden-Württemberg für den Erwerb und Baureifmachung des Flugplatzareals Ost

28. April 2014

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Übergeordnete Vorlage

Beschlussvorlage
Amt: 202
Singler

Datum: 26.03.2014 Az.: 791.30

Drucksache Nr.: 91/2014

Beratungsfolge

Termin

Beratung

Kennung

Abstimmung

Haupt- und Personalausschuss

07.04.2014

vorberatend

nichtöffentlich

Gemeinderat

28.04.2014

beschließend

öffentlich

Beteiligungsvermerke
Amt
Handzeichen

Eingangsvermerke
Oberbürgermeister

Erster Bürgermeister

Bürgermeister

Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101

Kämmerei

Rechts- und
Ordnungsamt

Betreff:

Finanzierungsvereinbarung zwischen der Stadt Lahr und der Landesbank
Baden-Württemberg für den Erwerb und Baureifmachung des Flugplatzareals Ost
- Information an den Gemeinderat
- Aktualisierung und Verlängerung der Kosten- und Finanzierungsübersicht
- Verlängerung/Neuabschluss des Finanzierungsvertrages

Beschlussvorschlag:
1. Der Gemeinderat nimmt die durch die die LBBW Immobilien Kommunalentwicklung
GmbH fortgeführte Kosten -und Finanzierungsübersicht (KuF) 2013 zur Kenntnis.
2. Die Finanzierungsvereinbarung zwischen der Stadt Lahr und der Landesbank Baden-Württemberg vom 26. Mai 2014 wird um vier Jahre bis zum 26.05.2018 verlängert.
Alternativ wird eine neue Finanzierungsvereinbarung mit einem anderen Kreditinstitut abgeschlossen. Voraussetzung hierfür ist gleichwertige Leistung im Rahmen der
Finanzierung außerhalb des Haushalts und eine kostengünstigere Finanzierung.
Die Verwaltung wird beauftragt die hierfür notwendige Genehmigung bei der
Rechtsaufsichtsbehörde einzuholen.

Anlage(n):
KuF 2013 - Zusammenfassung
KuF 2013 - gesamt
Zusammenstellung KuF-Eckdaten 2001 - 2013

BERATUNGSERGEBNIS
Einstimmig

Sitzungstag:

lt. Beschlussvorschlag

mit Stimmenmehrheit

Bearbeitungsvermerk

abweichender Beschluss (s. Anlage)

Ja-Stimmen

Nein-Stimmen

Enthalt.

Datum

Handzeichen

Drucksache 91/2014

Seite - 2 -

Begründung:
1. Allgemeines
Die Finanzierung des Grunderwerbs und der Baureifmachung des Flughafenareals Ost
wird außerhalb des Haushaltes der Stadt Lahr über das Rahmenkonto OST bei der
Landesbank Baden-Württemberg finanziert.
Der Gemeinderat hat am 03.11.2008 folgenden Beschluss gefasst:
(s. Beschlussvorlage Nr. 108/2008)
- Kenntnisnahme der fortgeschriebenen KuF 2008
Im Wege der Eilentscheidung des Oberbürgermeisters wurde am 15.03.2010 die Finanzierungsvereinbarung zwischen der Stadt Lahr und der Landesbank Baden-Württemberg
vom 28./30. Januar 2001 um drei Monate bis zum 26.05.2010 verlängert. Die Eilentscheidung wurde am 19.04.2010 dem Gemeinderat bekannt gegeben.
Weiter hat der Gemeinderat am 17.05.2010 folgenden Beschluss gefasst:
(s. Beschlussvorlage Nr. 71/2010)
- Kenntnisnahme der fortgeschriebenen KuF 2010
- Verlängerung der Finanzierungsvereinbarung zwischen der Stadt Lahr und der Landesbank Baden-Württemberg vom 26.05.2010 um vier Jahre bis zum 26.05.2014
Der Gemeinderat hat am 25.02.2013 folgenden Beschluss gefasst:
(s. Beschlussvorlage Nr. 11/2013)
- Kenntnisnahme der fortgeschriebenen KuF 2011
Die Beschlussfassung über die Kenntnisnahme der KuF 2012 ist für die Sitzung des
Gemeinderats am 28.04.2014 vorgesehen.
2.

Finanzierungsvereinbarung / Kosten- und Finanzierungsübersicht (KuF) / Genehmigung durch das Regierungspräsidium Freiburg
Grundlage für die Ermittlung des voraussichtlichen Kreditbedarfs sowie der voraussichtlichen Ausgaben und Einnahmen bildet für das Ostareal eine Kosten- und Finanzierungsübersicht (KuF). Diese wird jährlich im Zusammenwirken mit der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH fortgeschrieben.
Auf der Grundlage der für das Jahr 2010 aktualisierten Kosten- und Finanzierungsübersicht wurde die Genehmigung durch das Regierungspräsidium Freiburg am 29.07.2010
erteilt. Die Genehmigung des Regierungspräsidiums Freiburg wurde ohne weitere Bedingungen und ohne ausdrückliche Auflage bezüglich der Defizitgrenze erteilt.
Insbesondere die Verpflichtungen aus dem Bund-Kaufvertrag in Bezug auf die Abbruchverpflichtung im Sektor B (=nördliche Erweiterung und Gebiet Rheinstraße Süd)
sowie der Erschließungsverpflichtung im Sektor B sind zum Zeitpunkt des Auslaufens
der Finanzierungsvereinbarung noch nicht endgültig vom Bund, vertreten durch die
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) verlängert worden. Hierzu lag lediglich
eine Absichtserklärung vor. Die Verwaltung steht hierzu seit längerer Zeit auf Vermittlung eines Mitglieds des Bundestags in Kontakt mit der BImA-Zentrale.
…

Drucksache 91/2014

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Die Abbruchverpflichtung im Sektor B lief zum 31.12.2008 aus. Im Rahmen einer Einigung über die Abführung von Zwischennutzungsentgelten aus den Abbruchgebäuden
wurde diesbezüglich eine Fristverlängerung bis zum 31.12.2012 gewährt. Diese Fristverlängerung ist zwischenzeitlich auch ausgelaufen.
In den Sektoren A und B ist darüber hinaus 15 Jahre nach Vertragsschluss der entstandene Erschließungsaufwand nachzuweisen. Unterschreitet dieser den im BundKaufvertrag angesetzten und vom Kaufpreis abgezogenen Wert von 30 DM/m2, dann
ist die Stadt dem Bund zur Rückerstattung der Kaufpreisreduzierung verpflichtet. Unabhängig davon, dass die tatsächliche Erschließung der Sektoren A und B zu einem
späteren Zeitpunkt erfolgen wird.
Der Erschließungsaufwand war zum 31.12.2011 gegenüber dem Bund nachzuweisen.
Der Sektor A ist im Rahmen des Bebauungsplanes Rheinstraße Nord neu erschlossen
worden. Lediglich die Feindecke ist noch nicht aufgebracht. Die Erschließung im Bereich Rheinstraße Süd erfolgte in den Jahren 2011/2012. Die nördliche Erweiterung
konnte noch nicht angegangen werden.
Durch die massive Altlastensituation im nördlichen Erweiterungsbereich können in diesem Bereich keine großflächigen Abbrüche erfolgen. Lediglich einzelne Gebäude
könnten abgebrochen werden. Im Weiteren ist in diesem Bereich auch keine geordnete
Erschließung möglich. Die Gründe hierfür liegen darin, dass der Vertragspartner Bund
nach wie vor seiner Altlastensanierungsverpflichtung nur sehr unzureichend nachkommt. Erst im Jahr 2009 hat die erste große Sanierungsmaßnahme begonnen. Die
Nachschauzeiträume hieraus laufen bis zum Jahr 2016. Weitere Sanierungen haben
mittlerweile begonnen. Die Nachschauzeiträume hierfür erstrecken sich bis über das
Jahr 2020 hinaus. In diesen Zeiträumen können die Grundstücke nur eingeschränkt
verwertet werden. Aufgrund der Situation im nördlichen Erschließungsbereich ist es erforderlich, die Abbruchverpflichtung als auch die Erschließungsverpflichtung deutlich
zu verschieben. Hierüber steht die Verwaltung mit der Vertrag betreuenden BImA seit
geraumer Zeit in Verhandlungen.

Rahmendaten Bund-Kaufvertrag
Mit Kaufvertrag vom 30.12.1996 wurde durch die Stadt Lahr und die Gemeinde Friesenheim sowohl das West- als auch das Ostareal des ehemaligen Flughafenareals erworben.
Der Kaufpreis für das Gesamtareal beträgt insgesamt € 19,17 Mio. Hiervon entfallen auf
den Osten € 17,22 Mio. und auf den Westbereich € 1,95 Mio. Über die Zusammensetzung
des Kaufpreises gibt die nachfolgende Tabelle Auskunft.

Tabelle 1:Übersicht Kaufpreis
OST

WEST

€

GESAMT
€

Fläche
Gebäude

6.406.501,72
21.523.865,06

8.439.706,00
1.952.610,40

14.846.207,72
23.476.475,46

Abzgl. Abbruchkosten
Abzgl. Entsiegelung Flächen

-3.350.419,00

-6.431.934,27
-1.175.971,33

-9.782.353,27
-1.175.971,33

Zwischensumme

24.579.947,78

2.784.410,81

27.364.358,58

Davon 70 % (Marktlageabschlag)

17.205.963,59

1.949.087,57

19.155.051,16

Nach Differenzausgleich

17.217.893,66

1.950.438,97

19.168.332,63

Anteil Lahr
Anteil Friesenheim

1.703.221,39
247.217,58

…

Drucksache 91/2014

Seite - 4 -

Neben dem reinen Kaufpreis sind im Bund-Kaufvertrag Regelungen getroffen, welche
sich im Nachhinein ausgaberelevant auswirken.
 Abbruch- bzw. Entsiegelungskosten
Hierfür wurden für das Gesamtareal vom ursprünglichen Kaufpreis von
€ 38.322.683,18 insgesamt € 10.958.324,60 in Abzug gebracht. Laut Kaufvertrag erfolgt eine Nachzahlung, wenn die angesetzten Kosten nicht erreicht werden. Für Erstattungen des Bundes gilt die Obergrenze von € 19,168 Mio. bezogen auf das Gesamtareal.
 Erschließungskosten € 15,34 / m2
Diese wurden im Ostteil bei der Kaufpreisermittlung gutgeschrieben; werden diese
nicht erreicht, hat die Stadt Lahr eine Nachschusspflicht zu erfüllen. Im umgekehrten
Fall ist der Bund nicht zahlungspflichtig.
 Kosten für Altlastenerkundung /-beseitigung
Die Vertragsregelungen sehen eine Beteiligung des Bundes bis zur Höhe des Kaufpreises von € 19,168 Mio. vor. Dies gilt sowohl für das Ost- als auch für das Westareal. Die betragsmäßige Begrenzung gilt auch unter Einbeziehung eventueller Erstattungsleistungen des Bundes für die Abbruchkosten von auf Abbruch gesetzten Gebäuden.
 Abbruchkosten für Bestandsgebäude
Aufgrund der z. T. maroden Bausubstanz bzw. unverhältnismäßig hoher Unterhaltungskosten ist davon auszugehen, dass vereinzelte Gebäude, die eigentlich als Bestandsgebäude erworben worden sind abgebrochen werden müssen. Der Bund beteiligt sich an den Abbruchkosten nicht. So muss neben den nicht realisierten Veräußerungserlösen auch noch der Abbruch bezahlt werden. Hierfür wurden insgesamt
T€ 430 (T€ 467 indexiert) eingestellt.
4.

Überarbeitung der Kosten- und Finanzierungsübersicht für das Jahr 2013

Die Kosten– und Finanzierungsübersicht (KuF) für das Ostareal wurde aktualisiert. Die
KuF erstreckt sich über einen Betrachtungszeitraum von 1993 bis in das Jahr 2022 hinein.
Eine Zusammenfassung der KuF 2013 ist in Anlage 1 beigefügt. Die Zusammenstellung
der KuF-Eckdaten 2001 – 2013 ist als Anlage 3 beigefügt.
In der Fortschreibung 2013 wurden folgende Eckdaten eingearbeitet:
-

Verlängerung des Betrachtungszeitraumes bis 2022
Indexierung ab 2014 – 2022 3 %),
Wiederaufnahme der Zinsübernahmen aus dem Haushalt im Zeitraum 2011 – 2022
Wiederaufnahme der Zuführungen aus dem Haushalt im Zeitraum 2015- 2018

Im Ergebnis ergibt sich über den Betrachtungszeitraum bei
indexierten Ausgaben von
€ 45.006.000 und
indexierten Einnahmen von
€ 44.717.000 ein
positiver Saldo von
€ - 289.000
…

Drucksache 91/2014

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Die KuF 2013 schließt im Vergleich zu der KuF 2012 unter Einrechnung der oben genannten Veränderungen mit einer Verschlechterung um insgesamt € 982.000.

Die Verbesserung resultiert hauptsächlich aus:
Ausgabenseite:
- Erhöhung Grunderwerb aufgrund Indexierung

T€

- Erhöhte vorbereitende Maßnahmen

T€ 128

- Erhöhte Abbruchkosten aufgrund Indexierung

T€ 272

- Erhöhte Abbruchkosten der Bestandsgebäude

T€

- Erhöhte Erstattung des Bundes für Abbruchgebäude

T€ 112

- Erhöhte Erschließungsaufwendungen aufgrund Indexierung

T€ 437

- T€ 24

- Erhöhter Aufwand zur Altlastenerkundung/-sanierung
- Höhere Erstattung des Bundes für Altlasten

T€ 13

- Erhöhter Zinsaufwand

T€ 565

Einnahmenseite:
T€ 99

- Erhöhte Verkaufserlöse aufgrund Verkaufspreisanhebung

- T€ 322

- Geringere Verkaufserlöse Bestandsgebäude
- Erhöhte sonstige Einnahmen

T€

- Höhere Zinsübernahmen aus Haushalt über die Laufzeit der KuF

T€ 564

- Höhere Optionsentgelte

T€ 14

Zusammenfassend entwickelte sich die KuF in den vergangenen Jahren wie folgt:
Tabelle 2: KuF-Entwicklung
Kosten- und
Finanzierungsübersicht
jew. Index. Werte

Einn.incl. Zinsen
Ausg. incl. Zinsen
SALDO

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF
2002

KuF
2003

KuF
2005

T€

46.364 46.439 44.843 37.097 42.033 40.315 40.410 35.943
46.907 44.586 45.559 42.660 43.036 43.201 45.990 40.052
-543

1.853

-716 -5.563 -1.003 -2.886 -5.580 -4.109

…

Drucksache 91/2014

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Kosten- und
Finanzierungsübersicht

KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF
2010

KuF
2011

KuF
2012

KuF
2013

T€

jew. Index. Werte

Stand
Rahmenkonto
31.12.2013
T€

Einn.incl. Zinsen
Ausg. incl. Zinsen

34.599 43.924 42.894 43.984 44.078 44.344 44.717
40.282 42.299 41.886 44.727 43.583 43.651 45.006

25.060
34.778

SALDO

-5.683 1.625

-9.718

1.008

-743

495

693

-289

Bei den genannten Beträgen handelt es sich jeweils um indexierte Werte. Sie stellen die
Summen über den Gesamtbetrachtungszeitraum 1993 bis 2022 dar. Als Anlage 2 ist die
vollständige KuF 2013 beigefügt.
Es wird anhand dieser Zahlen deutlich, dass die wesentliche Einflussgröße des KuFErgebnisses nicht bei den Ausgaben- sondern vielmehr bei den Einnahmeerwartungen zu
finden ist.
Bei der KuF handelt es sich jeweils um eine Momentaufnahme, die aus heutiger Sicht die
Entwicklung prognostiziert. Sie wird von unterschiedlichsten Entwicklungen beeinflusst und
ist immer unter gewissen Unsicherheitsfaktoren zu erstellen. Wesentliche Einflussgrößen
sind die Erlöse aus der Veräußerung der vom Bund erworbenen Gebäude sowie die geplanten Grundstücksveräußerungen. Sollten diese nicht wie geplant eintreten, wird sich
das Ergebnis der KuF am Ende der Laufzeit deutlich verschlechtern.
In Anlage 1 ist eine detaillierte Übersicht über die einzelnen Kosten- und Erlösarten beigefügt.

4.1 Einzelaspekte zur Fortschreibung der Kosten- und Finanzierungsübersicht
4.1.1 Einnahmen
 Gebäudeerlöse
Lt. Bund-Kaufvertrag entfallen für das Ostareal Erwerbskosten für Bestandsgebäude in
Höhe von rd. € 21,53 Mio. Nach Abzug des mit dem Bund vereinbarten Marktlageabschlages betrug also der Kaufpreis gegenüber dem Bund immer noch € 15,08 Mio. Aufgrund
anfangs optimistischer Einschätzungen, die sich im Laufe der Zeit jedoch deutlich nicht erfüllten, wurden die Gebäudeerlöse in der KuF wie folgt eingestellt.
Tabelle 3: Gebäudeerlöse KuF
Gebäudeerlöse für
Bestandsgebäude
jeweils indexierte Werte

Gebäudeerlöse
Gebäudeerlöse für
Bestandsgebäude
jeweils indexierte Werte

Gebäudeerlöse

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF
2002

KuF
2003

KuF
2005

T€

24.029

23.687

22.789

12.928

10.398

8.766

8.811

KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF
2010

KuF
2011

KuF
2012

KuF
2013

T€

8.000

8.342

8.000

8.811

Stand
Rahmenkonto
31.12.2013
T€
4.258

…

Drucksache 91/2014

Seite - 7 -

Hier liegt der eigentliche Grund, warum die KuF über den Betrachtungszeitraum ohne Zuführungen aus dem Haushalt der Stadt Lahr nicht ausgeglichen werden kann.
Die recht optimistischen Einschätzungen zu Beginn konnten sich nicht realisieren lassen.
In der KuF 2000 wurde eine Reduzierung um rund € 9,7 Mio. vorgenommen.
In der KuF 2001 wurde eine weitere Korrektur um € 2,55 Mio. vorgenommen.
In der KuF 2002/2003 erfolgte eine Reduzierung um weitere € 1,6 Mio. und
In der KuF 2006 wurde der Wert nochmals um T€ 811 reduziert.
In der KuF 2010 wurden Veräußerungserlöse um T€ 342 erhöht. Die Erhöhung resultiert aus der Übertragung von bislang auf Abbruch gesetzten Bauwerken an den Eigenbetrieb Abwasserbeseitigung.
 In der KuF 2011/2012 und KuF 2013 wurde der Wert fortgeschrieben.






Insgesamt erfolgte eine Wertberichtigung um rund € 14,319 Mio.
Inwieweit der angestrebte Veräußerungswert zu realisieren sein wird ist fraglich, da die
ohnehin in die Jahre gekommenen Gebäude zusehends an Wert verlieren werden, bzw. im
Rahmen der Erschließung abgebrochen werden müssen und somit keine Erlöse gegenüberstehen.

Tabelle 4: Grundstückserlöse
Grundstückserlöse

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF
2002

KuF
2003

KuF
2005

veräußerbare Flächen

ha
48

ha
47,4

ha
50,7

ha
48,4

jeweils indexierte Werte

T€

Grundstückserlöse
Grundstückserlöse

19.006 18.635 16.672 19.202 20.463 18.809 18.848 18.442
KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF
2010

KuF
2011

KuF
2012

KuF
2013

veräußerbare Flächen

ha
48,4

ha
49,5

jeweils indexierte Werte

T€

Grundstückserlöse

17.061 20.124 20.124 20.496 20.621 20.813 20.912

Stand
Rahmenkonto
31.12.2013

T€
8.385

Die veräußerbare Grundstücksflächen konnten im Jahr 2011 aufgrund eines Verkaufsfalles
im Sektor B um 0,4 ha erweitert werden. Bei diesem Verkauf konnten vormals nicht zur
Veräußerung anstehende Flächen mitveräußert werden. Daneben stieg die veräußerbare
Fläche im Gebiet „Rheinstraße Süd“ aufgrund des Bebauungsplanes.

…

Drucksache 91/2014

Seite - 8 -

Die KuF 2013 rechnet ab dem Jahr 2007 bis einschließlich Jahr 2012 mit einem Verkaufspreis von € 45,00/m². In den Jahren 2013 und 2014 soll, wird analog der Vorgehensweise
im Gebiet des Zweckverbands „Industrie- und Gewerbepark Raum Lahr“ eine Anhebung
auf € 48,00/m² und ab dem Jahr 2015 eine weitere Anhebung auf € 50,00/m² erfolgen. Nur
unter diesen Voraussetzungen ist bei einem Abverkauf aller verfügbaren Flächen bis zum
Ende des Betrachtungszeitraumes das prognostizierte Ergebnis erreichbar.
Auf eine durchgängige Indexierung des Verkaufspreises mit einer jährlichen Steigerung
um 3,0 % wird seitens der Verwaltung verzichtet, da die Durchsetzung der erhöhten Verkaufspreise als nicht realisierbar eingeschätzt wird. Mit der Erhöhung des Verkaufspreises
ab dem Jahr 2007 auf € 45,00/m² und € 48,00/m² ab 2013 wurden bereits deutliche Anhebungen des Verkaufspreises vorgenommen. Weitere Steigerungen sind am Markt wohl
nicht, bzw. nur sehr schwer durchsetzbar. Zudem stehen nunmehr aufgrund der Lage erheblich weniger attraktive Industrie- und Gewerbegrundstücke den Bereichen A (nördlich
der Dr. Georg-Schaeffler-Straße; vormals: Rheinstraße Nord) und B (nördliche Erweiterung) zur Verfügung. Der Verkaufspreis läge bei einer jährlichen Indexierung um 3,0 %
schnell deutlich über den Verkaufspreisen konkurrierender Gewerbegebiete.
Des Weiteren ist in der KuF 2013 für die Grundstücke im Bereich A 2 (südlich der Dr.
Georg-Schaeffler-Straße; vormals Rheinstraße Süd) ein gemischter Verkaufspreis von
€ 75,00/m², € 65,00/m² und € 55,00/m² in Ansatz gebracht worden. Bei diesen Flächen
handelt es sich um sehr hochwertige Industrie- und Gewerbeflächen, welche einen höheren Verkaufspreis rechtfertigen. Es wird daher mit einem raschen Abverkauf der Flächen
gerechnet. Eine Indexierung des Verkaufspreises erfolgt somit nicht bzw. ist nicht gerechtfertigt.
Aufgrund des bislang bis zum Jahr 2017 begrenzten Betrachtungszeitraumes waren die
nicht getätigten Grundstücksveräußerungen der Vergangenheit in einem kürzeren Zeitraum mit höheren Verkaufspreisen zu realisieren sein. Die geplanten jährlichen Verkäufe
lagen allesamt über dem erzielten Verkaufsdurchschnitt der vergangenen Jahre. Diese
sehr optimistische Einschätzung der Entwicklung führte letztlich zu einem unrealistischen
Ergebnis der KuF. Daher wurde die Laufzeit der KuF um 5 Jahre verlängert und die jährlichen Abverkäufe nach unten reduziert.
Ursächlich für die Verlängerungsnotwendigkeit waren insbesondere die Altlastensanierungen. Mehr als 17 Jahre nach Kauf des Geländes sind einige Altlastenflächen bisher noch
nicht saniert bzw. laufen die Kontrollen der Altlastensanierungen noch viele Jahre. Altlastverdachts- und nachgewiesene Altlastenflächen sind nicht oder nur sehr schwer veräußerbar, da die Investoren regelmäßig nicht bereit sind, die Risiken in Kauf zu nehmen. Die
Einflussmöglichkeiten der Stadt Lahr auf die Sanierung der Flächen sind begrenzt, da sie
nicht Herrin des Verfahrens ist. Es erfolgt lediglich eine informelle Einbindung. Das Verhalten des Bundes/der Schadenregulierungsstelle des Bundes beeinflusst damit maßgeblich
das Ergebnis der KuF und somit den Erfolg der Konversion.
Im Jahr 2009 begann die erste große Sanierung im Ostareal. Im Bereich einer Verkaufsfläche wurden im Jahr 2011 zwei weitere Sanierungen begonnen. Die Sanierungsflächen
gelten jedoch nach Rechtsauffassung des Landratsamtes Ortenaukreis auch nach erfolgter Sanierung nicht als altlastenfrei, da nicht gänzlich auszuschließen ist, dass nicht noch
Verschmutzungen vorhanden sind. Diese Haltung des zuständigen Landratsamtes erschwert die Vermarktung des Geländes zusätzlich.

…

Drucksache 91/2014

Seite - 9 -

 Fördermittel des Landes
Für das Ostareal wurde ein zinsloses Landesdarlehen in Höhe von DM 5,0 Mio (€ 2,556
Mio.) sowie Zinszuschüsse in Höhe von DM 9,0 Mio (€ 4,602 Mio.) im Rahmen des Konversionsstandortprogrammes (KSP) bewilligt. Mit Bescheid vom 21.12.2007 hat das Wirtschaftsministerium Baden-Württemberg den ursprünglichen Förderbescheid zur Konversion des Flughafenareals Ost dahingehend abgeändert, dass das Landesdarlehen in Höhe
von DM 5,0 Mio. (€ 2.556 Mio.) nunmehr nicht in einer Summe sondern in zehn gleichen
Jahresraten zurückzuführen ist. Diese sehr positive Entscheidung bringt über die Laufzeit
der KuF eine deutliche Reduzierung der Zinsbelastung mit sich. Dadurch lassen sich die
Chancen aus der Konversion deutlich erhöhen, da die Fördermittel des Landes, welche ursprünglich zum Anschub der Entwicklung gedacht waren, zeitlich jedoch in eine länger anhaltende Phase der Rezession fielen, nun in einer Phase des Aufschwungs die ursprünglich gedachten positiven Effekte erzielen kann. Imn den Jahren 2008 – 2013 wurden Darlehensraten in Höhe von zusammen € 1.789.521,59 zurückgeführt.
 Das Landesdarlehen ist ab 2008 in 10 gleichen Jahresraten zurückzuzahlen. Entwicklung des Zinsaufwandes
Jahr Zinsaufwand Zinszuschuss Zinsübernahme
T€
Land
Stadt
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013

290
372
374
396
370
197
210
189
192

73
0
0
0
0
0
0
0
0

217
340
367
340
413
0
205
147
191

…

Drucksache 91/2014

Seite - 10 -

Tabelle 5: Zinsaufwand / Zinszuschüsse

Zinsaufwand

Ist
97

jeweils indexierte Werte

Zinsen
Zinszuschüsse
Zinsübernahme
Saldo

Zinsaufwand
jeweils indexierte Werte

Zinsen
Zinszuschüsse
Zinsübernahme
Saldo

€

Ist
98
€

Ist
99

Ist
00

€

Ist
01

€

Ist
02

Ist-Zahlen
Ist
Ist
04
05

Ist
03

€

Ist
06

€

Ist
07

Ist
08

Ist
09

Ist
10

Ist
11

€

124 126 469 565 703 705 482 412 290 372 374 396 370 197 210
0 773 874 542 681 699 547 414
73
0
0
0
0
0
0
217 340 367 340 417
1 205
-124 646 405 -23 -22
-6
65
2
0 -32
-7
56
47 -196
-5

Ist
12

Ist
13

P
14

P
15

€

Ist-/Planzahlen
P
P
P
16
17
18
€

€

P
19

P
20

P
21

P
22

€

55
0
55
0

19
0
19
0

59
0
59
0

39
0
39
0

189 192 218 171 137 100
0
0
0
0
0
0
147 191 218 171 137 100
-42
-1
0
0
0
0

9
0
9
0

Bei den Zinszuschüssen 1998 und 1999 sind auch Stundungszinsen enthalten, da Kaufpreis ggü. Bund noch nicht abgelöst war.

4.1.2 Ausgaben
 Erwerb Grundstücke und Gebäude
Tabelle 6: Erwerbskosten
Grundstücke und Gebäude
incl. Stundungszinsen
jeweils indexierte Werte

Grunderwerb
Grundstücke und Gebäude
incl. Stundungszinsen
jeweils indexierte Werte

Grunderwerb

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF
2002

KuF
2003

KuF
2005

KuF
2006

T€

19.075 17.748 17.941 18.452 17.988 17.988 17.988 17.988 17.988
KuF
2007

KuF
2008

KuF
2010

KuF
2011

KuF
2012

KuF
2013

Stand Rahmenkonto
zum 31.12.2013

T€

17.996

17.997

17.996

17.991

18.000

17.990

1998 wurde zum Kaufpreis von € 447.380 das ehem. Staatl. Hochbauamt
(Gebäude A 21 jetziger Sitz der IGZ GmbH) erworben.

…

Drucksache 91/2014

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 Erschließungskosten
(Abbruch / Straßen / Wege / Öfftl. Grün / Kanäle und Hebewerke / Abwasserbeitrag)
Tabelle 7: Erschließungskosten (incl. Erweiterungsflächen)
Erschließungskosten

jeweils indexierte Werte

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF
2002

KuF
2003

KuF
2005

T€

7.932
4.348
0
45

7.592
3.688
0
45

7.519
3.624
0
45

7.423
3.559
0
79

Straßen / Wege / Öfftl. Grün
Kanal und Hebewerke
Abwasserbeitrag
Erschließung allgemein

13.460 13.882 11.791 11.000
2.178 1.408 1.393
918
0
0
0
0
0
0
131
113

Erschließung -gesamt-

15.638 15.290 13.315 12.031 12.325 11.325 11.188 11.061

Erschließungskosten

KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF
2010

KuF
2011

KuF
2012

KuF
2013

Stand
Rahmenkonto
zum 31.12.2013

T€

Straßen / Wege / Öfftl. Grün
Kanal und Hebewerke
Abwasserbeitrag
Erschließung allgemein

7.340
2.787
0
79

7.248
2.746
0
82

7.297
0
3.363
82

7.261
0
4.027
82

7.460
0
3.577
82

7.443
0
3.577
82

7.879
0
3.577
82

3.946
0
1.830
86

Erschließung -gesamt-

10.206 10.076 10.742 11.370 11.119 11.102 11.538

5.862

jeweils indexierte Werte

Wie bereits ausgeführt sind Kosten für die Erschließung in den Sektoren A und B in Höhe
von € 15,34 bei der Kaufpreisbemessung in Abzug gebracht worden.
Nachdem das Bebauungsplangebiet Rheinstraße Nord erschlossen worden ist, zeigt sich,
dass für die Erschließung des bestehenden Bebauungsplangebietes Rheinstraße Nord
(also ohne die Gebiete südlich der Dr. Georg-Schaeffler-Straße; vormals: südlich Rheinstraße / nördliche Erweiterung) Aufwendungen in Höhe von rund € 21,02/m² getätigt worden sind.
Die im Vergleich zu früheren Planungen deutliche zeitliche Verschiebung der nördlichen
Erweiterung basiert auf der ungeklärten Altlastensituation im Erweiterungsbereich. Umfangreiche Flächen werden derzeit saniert und bedürfen noch einer längeren Kontrollphase. Daneben sind bei weiteren Altlastenflächen die Sanierungen noch zu beginnen. Bei
Teilflächen sind jedoch noch nicht einmal die Sanierungsplanungen durchgeführt worden.
Eine geordnete Bauleitplanung und auch Bebauung ist daher derzeit und auf längere Sicht
nicht möglich.
Aufgrund der beschriebenen massiven Altlastensituation im nördlichen Erweiterungsbereich konnte die im Bund-Kaufvertrag festgelegte Abbruchverpflichtung bis Ende 2008
nicht umgesetzt werden. Zum einen verhindern die Altlastenflächen teilweise einen fristgerechten Abbruch zum anderen könnten die Grundstücke wegen der zu erwartenden fehlenden Sanierung über einen längeren Zeitraum keiner Verwendung zugeführt werden.
…

Drucksache 91/2014

Seite - 12 -

Durch den Abbruch würden hohe Unterhaltungskosten entstehen um die drohenden verwilderten Brachflächen zu vermeiden. Zudem sind die meisten Abbruchgebäude derzeit
vermietet und bieten insbesondere kleineren Betrieben kostengünstige Produktionsbedingungen. Bei der für die Regelungen des Bund-Kaufvertrages zuständigen Bundesanstalt
für Immobilienangelegenheiten (BImA) wurde ein Antrag auf Verlängerung der zum Ende
des Jahres 2008 ausgelaufenen Abbruchverpflichtung gestellt. Diese wurde im Rahmen
der Einigung über die eingestellten Mietzahlungen nunmehr auf Ende 2012 verlängert.
Verhandlungen über eine weitere Verlängerung laufen bereits.
Abwasserbeitrag
Ursprünglich war davon auszugehen, dass im Bereich des Flughafenareals Ost keine Abwasserbeitragspflicht besteht. In einem über mehrere Jahre geführten Rechtsstreit wurde
die Abwasserbeitragspflicht für diesen Bereich jedoch bejaht. Dies hat zur Folge, dass für
sämtliche Grundstücke der Abwasserbeitrag erhoben werden muss. Dies beinhaltet auch
die bereits veräußerten Grundstücke. Bei diesen Grundstücken hat das Rahmenkonto Ost
den Abwasserbeitrag zu tragen. Bei den noch nicht veräußerten Grundstücken ist der anteilige Abwasserbeitrag Bestandteil des Verkaufspreises. Im Gegenzug übernimmt der Eigenbetrieb Abwasserbeseitigung Lahr die Herstellung der bereits erstellten und die künftig
zu erstellenden Abwasserbeseitigungsanlagen. Im Jahr 2011 wurden erstmals Abwasserbeiträge in Höhe von T€451 entrichtet. Im Jahr 2012 wurden Abwasserbeiträge in Höhe
von € 1.374.087,71 entrichtet. Die Abwasserbeitragshöhe im Jahr 2013 lag bei € 5.409,60
Die bestehende Verbindlichkeit des Rahmenkonto Ost gegenüber dem Eigenbetrieb Abwasserbeseitigung Lahr in Höhe von € 1.103.288,70 wurde in den Jahren 2011 und 2012
vollständig zurückgeführt.

Tabelle 8: Erschließungskosten für Erweiterungsflächen
Erschließungskosten
jeweils indexierte Werte

Summe 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
T€

2021

2022

T€

0
0

Südlich der Rheinstraße
Straßen / Wege / Öfftl. Grün
Abwasserbeitrag

0
0

Nördliche Erweiterung
Straßen / Wege / Öfftl. Grün
Abwasserbeitrag

3.933
1.747

0
100

0
200

1.353 1.393 1.187
250
250
247

Erschließung Erweiterung

5.680

100

200

1.603 1.643 1.434

Die Kosten wurden weitgehend entsprechend den Festlegungen im Bund-Kaufvertrag eingestellt. Gegenüber der BImA wurden die Abbruchmaßnahmen, welche von der Stadt und
der IGZ GmbH im Flughafenareal Ost zu koordinieren waren, zur Abrechnung angemeldet.
Die Abrechnung ist zwischenzeitlich vollständig durchgeführt worden. Im Jahr 2013 wurden die Abbruchmaßnahmen im Gebiet Rheinstraße Süd mit der BImA abgerechnet. Die
Erstattung der BImA erfolgt im Jahr 2014.

…

Drucksache 91/2014

Seite - 13 -

Gründe für die Verschlechterung im Vergleich
Risiken in den Einschätzungen der KuF 2013

zur

KuF

2012

Die Verschlechterung der KuF 2013 gegenüber der vorangegangenen KuF liegt hauptsächlich darin begründet, dass die Aufwendungen erst zu einem späteren Zeitpunkt getätigt werden können. Des Weiteren steigt durch die Verlängerung der der KuF-Laufzeit der
Zinsaufwand. Dieser wird entsprechend den Planungen aus dem Haushalt der Stadt Lahr
gedeckt.
Die KuF 2013 unterliegt den gleichen Risiken wie die vorangegangene KuF. Sollten sich
die geplanten Grundstücksveräußerungen und die geplanten Gebäudeveräußerungen
nicht oder erst zu einem späteren Zeitpunkt realisieren lassen, wird sich das Ergebnis der
KuF am Ende der Laufzeit deutlich verschlechtern. Die Zinsbelastung und in der Folge
auch die Zinsübernahmen aus dem Haushalt der Stadt Lahr stiegen deutlich an. Mit der
Entscheidung des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg das Landesdarlehen in 10
Jahresraten zurückzuführen, wurde bereits eine erhebliche Zinslast vom Rahmenkonto Ost
genommen.
Weitere Risiken liegen nach wie vor in der Einschätzung der Leistungsfähigkeit des Haushalts der Stadt Lahr begründet. Sollte sich die kommunale Finanzlage wieder verschlechtern bzw. die kommenden Belastungen der Stadt dazu führen, dass Zinsübernahmen
und/oder die weiteren geplanten Zuführungen nicht geleistet werden können, müssen diese notwendigen Zuführungen noch mehr gestreckt werden. Dies würde zu insgesamt höheren Zinsaufwendungen führen.
Die Stadt Lahr hat dem Rahmenkonto Ost aus Haushaltsmitteln bisher € 6.617 Mio. zugeführt. Bis zum Ende der Laufzeit der KuF ist geplant, dem Rahmenkonto Ost weitere Haushaltsmittel in Höhe von € 2.007 Mio. zuzuführen. Die von der Stadt Lahr eingebrachten und
noch einzubringenden Haushaltsmittel summieren sich dann auf insgesamt € 8.624 Mio.
Sollten die Grundstücks- und Gebäudeveräußerungen nicht im geplanten Umfang erfolgen,
wird sich das Ergebnis der KuF weiter verschlechtern und den Einsatz weiterer Haushaltsmittel der Stadt erforderlich machen.

Dr. Wolfgang G. Müller
Oberbürgermeister

Jürgen Trampert
Stadtkämmerer

Beschlussvorlage (Finanzierungsvereinbarung zwischen der Stadt Lahr und der Landesbank Baden-Württemberg für den Erwerb und Baureifmachung des Flugplatzareals Ost - Information an den Gemeinderat -…