Beschlussvorlage (Gutachten_final DAWI Betrauungsakt 2022)
Vorlage: Wohnbau Stadt Lahr; 1. Übertragung eines oder Grundstücks/e im Wege der Sacheinlage in die Kapitalrücklage 2. Betrauungsakt der Stadt Lahr zur Sicherstellung der Erfüllung gemeinwirtschaftlicher Verpflichtungen in Lahr durch die Wohnbau Stadt Lahr GmbH
18. Juli 2022
Beschlussvorlage (Wohnbau Stadt Lahr; 1. Übertragung eines oder Grundstücks/e im Wege der Sacheinlage in die Kapitalrücklage 2. Betrauungsakt der Stadt Lahr zur Sicherstellung der…
Beschlussvorlage (1. Abschnitt Übersichtsplan GP + NP)
Beschlussvorlage (Anlage 0)
Beschlussvorlage (Betrauungsakt)
Beschlussvorlage (Gutachten_final DAWI Betrauungsakt 2022)
18. Juli 2022
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Nachweis nicht gegebener Uberkompensation i. R. von Betrauungsakten mit der Verpflichtung zur Vermietung zu Förderbedingungen
an
Wohnbau Stadt Lahr GmbH
in
Lahr/Schwarzwald
vom
12.Ju1i2022
lnhalt
A. Auftrag und Bedingungen der Auftragsdurchführung ............
1
L Auftrag...
1
ll. Beschreibung der Sachverhalte ...............
1
lll. Beschränkungen bei der Auftragsdurchführung
B. Grundlagen ..............
2
C. Sachverhalt .............
4
l. Kapitalisierungszinssatz ...........
4
ll. Betrachtungszeitpunkt .............
5
lll, Eckdaten der Berechnungen
5
lV. Kapitalisierung der ermittelten Kompensationsansprüche auf den 1. Januar 2021
6
V. Ergebnis
7
Anlagen
1
2
3
VoFi-Berechnung Gartenhöfe
Allgemeinen Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften in der vom lnstitut der Wirtschaftsprüfer herausgegebenen Fassung
vom1.Januar2017
2
A. Auftrag und Bedingungen der Auftragsdurchführung
l. Auftrag
Die Stadt Lahr beabsichtigt, die Wohnbau Stadt Lahr GmbH, Lahr, (im Folgenden Wohnbau)
mit der Erbringung von Dienstleistungen im allgemeinen wirtschaftlichen lnteresse (DAWI) hinsichtlich der Bereitstellung von Wohnraum im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus zu Förderbedingungen zu betrauen.
Die Wohnbau hat uns diesbezüglich mit Auftragsbestätigungsschreiben vom 7. Juli 2022 beauftragt, den im Folgenden beschriebenen Sachverhalt im Rahmen einer gutachterlichen Stellungnahme festzustellen, inwieweit die geplante Gestaltung der Betrauung und der Kompensation des hierfür bei der Wohnbau anfallenden Aufwands bereits eine im Vorfeld ermittelbare und
beihilferechtlich unzulässige Überkompensation der Aufwendungen aufweist oder nicht aufweist.
ll. Beschreibung der Sachverhalte
Die Wohnbau Stadt Lahr errichtet am Standort Flugplatzstraße innerhalb des 1 . Bauabschnittes
der Projektentwicklung ,,Ga(enhöfe" 42 Mietwohnungen. 38 Wohnungen werden für Zwecke
des sozialen Wohnungsbaus und Vermietung dieses Wohnraums nach dem Landeswohnraumfördergesetz (LWoFG) errichtet. Vier Wohnungen werden als frei finanzierter Wohnraum errichtet und unterliegen nicht den Bedingungen des Landeswohnraumfördergesetzes (LWoFG).
Die Wohnbau Stadt Lahr GmbH wird mit der Vermietung unter den gegebenen Förderbedingungen des LWoFG nach ihrer Einschätzung einen Verlust erzielen oder zumindest eine deutlich unter der üblichen Höhe liegende Rendite erzielen. Da die Wohnbau Stadt Lahr GmbH nach
Auffassung der Stadt Lahr mit der Bereitstellung des neu geschaffenen Wohnraums eine
Dienstleistung im allgemeinen wirtschaftlichen lnteressen (DAWI) erbringen wird, beabsichtigt
die Stadt Lahr im Rahmen eines noch zu beschließenden Betrauungsaktes eine Kompensation
zugunsten der Wohnbau Stadt Lahr GmbH festzulegen, die zumindest eine teilweise Kompensation der Belastungen der Wohnbau sicherstellt.
Die Kompensation soll mittels einer Sacheinlage in das Vermögen der Wohnbau in Form einer
unentgeltlichen Überlassung von Grundstücksflächen an die Wohnbau Stadt Lahr GmbH durch
die Gesellschafterin Stadt Lahr erfolgen. Der Einlagewert der Grundstücksflächen orientiert sich
an der tatsächlichen Grundstücksgröße und wird vom Gutachterausschuss der Stadt Lahr ermittelt. Der Wert der Sacheinlage aus den zu übertragenden Grundstücken beläuft sich auf
€ 614.287. Die bilanzielle Abbildung auf Ebene der Wohnbau wird durch Einstellung in die Kapitalrücklage erfolgen.
Auftragsgemäß soll im Rahmen einer gutachterlichen Einschätzung dargelegt werden, dass
unter den zum Zeitpunkt der Beauftragung (7. Juli 2022) gültigen Planungsprämissen keine
Überkompensation des zu enivartenden Aufwands der Wohnbau im Rahmen des noch zu beschließenden Betrauungsaktes vorliegt. Weitergehende Beurteilungen der beihilferechtlichen
Bedingungen und/oder sonstigen Bedingungen sind nicht Gegenstand dieses Auftrags.
1
Die gemäß dem Leitfaden zum Beihilferecht des Landes Baden-Württemberg mindestens alle
drei Jahre notwendige Überprüfung auf Überkompensation ist ebenfalls nicht Gegenstand des
Auftrags. Eine Beratung über die hierzu vorzunehmende Trennungsreehnung wurde ebenfalls
nicht vereinbart.
lll. Beschränkungen bei der Auftragsdurchführung
Unsere Arbeiten beinhalten eine Beurteilung anhand der uns zur Verfügung gestellten Daten,
lnformationen und Erläuterungen. Wir beziehen unser Wissen daher zwangsläufig aus den uns
von der Wohnbau bereitgestellten Daten und lnformationen. Anders als bei einer Abschlussprüfung sind wir nicht in der Lage, die von der Geschäftsführung bereitgestellten Daten, lnformationen und Erklärungen auf ihren Wahrheitsgehalt hin zu überprüfen.
Wir haften nicht für Verluste oder Schäden jeglicher Art, die aus der Vorenthaltung oder Verschleierung von für unsere Arbeit wesentlichen Tatsachen oder deren falschen Darstellung
durch die Geschäftsführung, Mitarbeiter oder Verrichtungsgehilfen der Wohnbau oder anderer
Personen, die wir um lnformationen ersuchen, herrühren.
Die zur Verfügung gestellten Unterlagen umfassten im Wesentlichen
.
.
.
o
.
.
Verkehrswertermittlung Nr. 20211021, Stadt Lahr, Gemarkung Lahr, Fiktive Umlegung
Gartenhöfe
Förderrichtlinien der L-Bank Mietwohnfinanzierung BW Neubau MW10-/MW15-/
MW25-/MW30-Darlehen (Merkblatt Stand 1. Juni 2022)
Öffentliche Bekanntmachung des Gutachterausschusses der Stadt Lahr zum Liegenschaftszinssatz vom 19. Juli 2021
Handelsregisterauszug der Wohnbau vom 28. Mär22022
Beschlussvorlage für die Sitzung des Gemeinderats am 18. Juli 2022
Erklärungen von Auskunftspersonen der Wohnbau.
-
-
Für die Auftragsdurchführung sind die von den für uns maßgeblichen deutschen berufsständischen Organisationen (Wirtschaftsprüferkammer, lnstitut der Wirtschaftsprüfer e. V. sowie die
lnternational Federation of Accountants) entwickelten und verabschiedeten Berufsgrundsätze,
soweit sie für den Auftrag im Einzelfall anwendbar sind, bestimmend.
Dieses Gutachten richtet sich ausschließlich an die Wohnbau und kann zum Nachweis der beihilferechtlichen Unbedenklichkeit der geplanten Kompensationen bei der Wohnbau, hinsichtlich
der Fragestellung einer eventuellen Überkompensation, veruvendet werden. Darüber hinaus ist
es nur zur internen Venruendung durch die Gesellschaft bestimmt.
Das Gutachten ist für keine anderen Zwecke oder von anderen Personen zu venruenden. Die
Berichte, Schriftwechsel, lnformationen und Beratungsleistungen sind vertraulicher Natur und
dürfen, außer auf Grund gesetzlicher Vorschriften, ohne unsere vorherige schriftliche Zustimmung anderen Dritten nicht zur Verfügung gestellt werden.
2
Für unser Auftragsverhältnis sind die in diesem Auftragsbestätigungsschreiben dargestellten
Regelungen sowie die beigefügten Allgemeinen Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und
Wirtschaftsprüfungsgesellschaften in der vom lnstitut der Wirtschaftsprüfer herausgegebenen
Fassung vom 1. Januar 2O17 maßgebend.
Wir haben von der Geschäftsführung der Wohnbau eine berufsübliche Vollständigkeitserklärung eingeholt.
B. Grundlagen
Unsere Vorgehensweise bei der Beurteilung orientiert sich an der im Leitfaden des Landes
Baden-Württemberg zum Thema ,,EU-Beihilfenrecht DAWI und lnfrastrukturfinanzierung" (im
Folgenden DAW|-Leitfaden) beschriebenen Vorgehensweise zur Ermittlung der kompensationsfähigen Kosten aufgrund der Betrauung mit der Dienstleistung von allgemeinem wirtschaftlichem lnteresse.
lm Wesentlichen stützt sich unsere Beurteilung auf eine Ermittlung der Netto-Kosten-Situation
bei Durchführung der DAWI unter Berücksichtigung eines angemessenen Gewinnaufschlags.
Da die Kosten bei einer "ex ante" Betrachtung nur im Wege einer sachgerechten Schätzung zu
ermitteln sind, wurde hierfür ein markt- bzw. branchenüblicher Ansatz für die Bewirtschaltungsund lnstandhaltungskosten berücksichtigt. Hinsichtlich der ansatzfähigen Anteile der Gemeinkosten wurde auf Basis der Personal- und Sachaufwendungen der Wohnbau eine flächenanteilsmäßige Um lage vorausgesetzt.
Zur Ermittlung des Kompensationsbereichs war zudem eine Zielrendite für das eingesetzte Eigenkapital zu ermitteln. ln den vergangenen fünf Jahren erzielte die Gesellschaft eine durchschnittliche Eigenkapitalrendite von 5,0 o/o. Der GdW geht von einer Eigenkapitalrendite zwischen 1,0 o/o bis 5,0 o/o für Wohnungsunternehmen im gesamten Verbandsgebiet aus. Die angemessene Eigenkapitalrendite ist innerhalb der vorgenannten Bandbreite unternehmensindividuell abzuleiten. Aus dem Betriebsvergleich 2021 tür Baden-Württemberg ergeben sich ein
Median-Wert von 4,72 o/o sowie ein Durchschnittswert von 5,01 o/o für die Eigenkapitalrendite
bei Kapitalgesellschaften. Unter Berücksichtigung eines Sicherheitsabschlags erscheint die Annahme einer zu erzielenden Eigenkapitalrendite von 4 % als angemessen.
Die EU-Kommission betrachtet einen Mechanismus zur Verhinderung jeglicher Uberkompensation in Bezug auf die Pflicht der Behörden, Kontrollen zur Vermeidung von Überkompensationen durchzuführen, als hilfreich. Die hier vorgenommene "ex ante" Betrachtung stellt einen
solchen Mechanismus dar. ln der folgenden Betrachtung wird über einen Zeitraum von 30 Jahren der theoretische Kompensationsanspruch der Wohnbau ermittelt.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass durch die verbilligte Finanzierung durch die L-Bank eine externe Förderung erfolgt. Diese wird in der Betrachtung berücksichtigt.
Die technische Umsetzung der Netto-Kosten-Methode erfolgte mit der Methode des vollständigen Finanzplans und unter Berücksichtigung der im Folgenden beschriebenen Rahmenbedingungen.
3
C. Sachverhalt
l. Kapital isierungszi nssatz
Die banruertige Betrachtung erfordert
ei
nen Kapitalisieru
n
gszinssatz.
Bei der Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes lehnen wir uns an den IDW Standard
,,Grundsätze zur Bewertung von lmmobilien" (lDW 510) an. Geeignet sind die Verfahren zur
Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes im Zusammenhang mit dem Verfahren der lmmobilienbewertung nach dem Discounted Cashflow-Verfahren.
Eine kapitalmarktorientierte Ableitung des Kapitalisierungszinssatzes auf Basis des CapitalAsset Pricing Model (CAPM) ist aufgrund mangelnder Verfügbarkeit und Validität der notwendigen
Daten, insbesondere des Betafaktors, nicht möglich. ln Übereinstimmung mit IDW S 10 wird
daher die vereinfachte, nicht kapitalmarktorientierte, Risikozuschlagsmethode veruvendet. Der
immobilienmarktspezifische Risikozuschlag berücksichtigt das Risiko einer lnvestition in eine
lmmobilie gegenüber einer risikofreien Anleihe. Die Höhe des Risikozuschlags richtet sich nach
der Art der lmmobilieninvestition (Wohn- und Gewerbeimmobilien), nach Nutzungsart und
Standort. Die Ausdifferenzierung erfolgt anhand der Faktoren Lage, Eigenschaften, Größe, Typ
und Zustand.
Der maßgebliche Kapitalisierungszinssatz ergibt sich demnach aus den Komponenten
+
+
Basiszinssatz
immobilienmarktspezifischer Risikozuschlag
objektspezifischer Risikozuschlag.
Der Basiszinssatz bildet eine laufzeitadäquate, risikolose Verzinsung der durch die reduzierte
Miete entgangenen Ergebnisse ab. Er orientiert sich an den vom lnstitut der Wirtschaftsprüfer
(lDW) vorgegebenen Verfahren. Danach sollen die Basiszinssätze aus zukunftsorientierten Zerobond-Zinssätzen abgeleitet werden. Zur Schätzung der Zerobond-Zinssätze wird aus Objektivierungsgründen auf die von der Deutschen Bundesbank venryendete Svensson-Methode zurückgegriffen.
Der Herleitung des Basiszinssatzes liegen folgende Annahmen zu Grunde:
Durchschnittsbetrachtung der drei Monate vor dem Referenzmonat;
Ableitung der Zinssätze von hypothetischen Zerobonds nach der Svensson-Methode für
Restlaufzeiten von 1 bis 30 Jahren;
Kaufmännische Rundung gemäß IDW auf 111}-Prozentpunkte.
Aufgrund der idealtypischen Ableitung stellt der abgeleitete Basiszins eine Näherungslösung
dar.
Zum 1. Juli 2022 beträgt der Basiszinssatz
1
,25
4
o/o
Der immobilienmarktspezifische Risikozuschlag ist unter Beachtung der gegenüber der für den
Basiszinssatz maßgeblichen sicheren Anlage zu ermitteln. Da lmmobilieninvestitionen, insbesondere solche in Wohnimmobilien, eine vergleichbare Wertstabilität aufweisen wie die sichere
Anlage, stellt der Risikozuschlag im Wesentlichen eine Pr'ämie für die deutlieh geringere tiquidität der lmmobilieninvestition dar. Unserer Einschätzung nach ist hierfür ein Ansatz von 1,0 %
angemessen und ausreichend.
Das Objekt befindet sich im Gebiet der Gemeinde Lahr. Die Region zeichnet sich durch eine
gute wirtschaftliche Lage aus. Zudem besteht eine direkte Autobahnanbindung mit guter Erreichbarkeit der Städte Freiburg und Offenburg, die jeweils regionale Oberzentren darstellen.
Aufgrund der Lage des Objekts innerhalb von Lahr sind die Auswirkungen der Makro- und der
Mikrolage auf den objektbezogenen Risikozuschlag überschaubar.
Es erfolgt ein Neubau nach KfW Standard 55. Darüber hinaus ist aufgrund des regionalen Mietwohnungsmarktes kein besonderes Ertragsrisiko zu sehen. Dem Vorgenannten entsprechend
ist kein objektbezogener Risikozuschlag zu berücksichtigen.
lm Ergebnis ergibt sich folgender Kapitalisierungszinssatz:
Basiszinssatz
immobi ien marktspezifischer Risi kozuschlag
objektbezogener Risi kozuschlag
Kapital isieru n gszi nssatz
1,25
I
0/o
+
1,00 %
+
0
=
2,25
00%
0/o
ll. Betrachtungszeitpunkt
Die Ermittlung des Ausgleichsanspruchs wird aus Vereinfachungsgründen bezogen auf den
Stichtag 1. Januar 2024vorgenommen. Die der Prognose zu Grunde liegenden wohnungswirtschaftlichen Daten sowie die für den Betrachtungszeitraum getroffenen Annahmen über die
zukünftige Entwicklung basieren auf dem Kenntnishorizont zum Zeitpunkt der Erstellung unseres Gutachtens.
Die konkreten Zahlungsreihen richten sich jeweils nach dem eruvarteten Beginn der Mietzahlungen. Es wird dabei aus Vereinfachungsgründen von einer anfänglichen Vollbelegung ausgegangen.
lll. Eckdaten der Berechnungen
Nutzu n gsdauer/Betrachtu
n
gszeitrau
m
:
Die Nutzungsdauer der Wohnungen wird auf 50 Jahre geschätzt. Dagegen ist die Förderbindung auf 30 Jahre befristet. Das Unternehmen geht von einer Vermietbarkeit im Januar 2024
aus. Daher unterstellen wir ab diesem Zeitpunkt einen Mittelzufluss aus dem Projekt.
5
Die Dauer einer mittels Betrauungsakts vergebenen DAWI kann nach dem Freistellungsbeschluss grundsätzlich bis zu 10 Jahre betragen. Nur in Ausnahmefällen, insbesondere bei langfristigen lnvestitionsmaßnahmen, kann eine längere Betrauungsdauer angemessen sein. lm
vorliegenden Fall erfolgt die vergünstigte Vermietr-rng gemäß den För'derbredingungen der LBank für einen Zeitraum von 30 Jahren. Unter Berücksichtigung der Langfristigkeit der lnvestition wird für die Betrachtung ein Betrauungszeitraum von 30 Jahren zu Grunde gelegt.
Förderung durch die L-Bank:
Nach den Förderrichtlinien der L-Bank wird die Maßnahme bei Absenkung der Fördermiete gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete um 33 % mit 37 % bei einer Laufzeit von 30 Jahren
gefördert. Die Förderung wird durch Gewährung eines unverzinslichen Darlehens gewährt. Bei
Einhaltung des Standards Effizienzhaus der Stufte KfW 55 wird jede sozial geförderte Wohnung
zusätzlich mit einem Tilgungszuschuss von € 18.000 gefördert.
Ertragsfaktoren:
Die angesetzte ortsübliche Vergleichsmiete liegt nach Auskunft der Wohnbau bei 11,50 €/m'z.
Die festgesetzte Fördermiete liegt um 1/3 unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, somit zu Beginn der Betrachtung bei 7,50 €/m2.
Für die 38 sozial geförderten Wohnungen wurde aufgrund der voraussichtlichen Erfüllung des
Effizienzhausstandards KfW 55 ein Tilgungszuschuss von € 684.000 berücksichtigt.
Mietsteigerungen wurden alle drei Jahre mit 5 % unterstellt. Das Mietausfallrisiko wurde aufgrund der Mieterstruktur auf 2 o/o festgelegt.
Auf Grundlage der Nutzungsdauer errechnet sich eine jährliche Abschreibung von € 199.61
1
Die weiteren Kosten je Wohneinheit orientieren sich an den Standards des GdW.
Die Erlöse für die 42 geplanten Kfz-Stellplätze wurden in den Kompensationsbereich einbezogen, da die vorliegenden Unterlagen keine sachgerechte Aufteilung der lnvestitionskosten ermöglichen.
Eigenkapital:
Bezüglich der Finanzierung der lnvestition haben wir die Annahme getroffen, dass die geplante
Zuführung zur Kapitalrücklage in Form des Grundstücks einen zusätzlichen Eigenmittelbestandteil darstellt.
lV. Kapitaf isierung der ermittelten Kompensationsansprüche auf den 1. Januar 2021
Die jährlich ermittelten Kompensationsansprüche (die bei ausreichenden Erträgen aus der
DAWI auch als negativer Wert einbezogen wurden) aus der Förderbindung haben wir auf den
1 . Januar 2024 kapitalisiert.
6
V. Ergebnis
Unsere Berechnungen ergeben, dass die Wohnbau für den Betrachtungszeitraum von 2Q24bis
einschließlich 2073 unter Berücksichtigung der zusätzlichen Eigenmittel durch die Grundstückseinlage eine jährliche Verzinsung der eingesetzten Eigenmittel von durchschnitllich 2,14 o/o
erzielt. Die erzielte Verzinsung liegt deutlich unter der Zielrendite von 4o/o. Damit stellt die unentgeltliche Übertragung des Grundstücks im Wert von € 614.287 keine bereits anfänglich erkennbare Überkompensation der Belastung aus dem Betrauungsakt dar.
Die betriebswirtschaftliche Beurteilung der Durchführung der DAWI aus Sicht der Wohnbau war
nicht Gegenstand des Auftrags.
Wir weisen darauf hin, dass im Rahmen der jährlichen Uberkompensationskontrolle durch Erstellung einer Trennungsrechnung gemäß dem DAW|-Leitfaden üblichenryeise eine jährliche
Kompensationszahlung vorausgesetzt wird. lm vorliegenden Fall erfolgt die Kompensation zu
Beginn der Betrauung. Diesem Umstand haben wir durch die banivertige Betrachtungsweise
Rechnung getragen.
Stuttgart, den 12. Juli 2022
vbw Verband baden-württembergischer Wohnungsund lmmobilienun
en e.V
r
7
VoFi 4.0
Seile 1/24
Berechnungen
wtE 110
2025
2024
2027
2030
2032
2031
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2040
2041
2042
10
11
12
13
14
15
17
18
t9
2043
m
Gewinn- und Verlustrechnung
Umsatzerlöse
Sollmielen: Wohnungen 6ff. Geförded p.a.
Sollmielen: Wohnungen fiei Finanzied p.a.
Sollmieten: Gewerbe p.a.
Sollmielen: Siellplälze p.a.
abzgl. l\rietausfall
Garagenmielen
Weitere Enräge (2.8. Zuschüsse)
Tilgungszuschuss/Schulde.lass
Koslen für lJmzugsmanagement, Leerstand in
der Bauphase, Mielerentschadigungen elc.
lnstandhaltunqsaufwendungen
239.970 239.970
24624
2862A
0
0
0
0
-5.372
12.600
0
0
12.600
239.970
2A62A
251.968
30.060
251.968
30.060
251.368
30.060
0
0
0
0
-5.641
0
0
0
0
i2.600
264.567
31.563
0
0
31 _563
277.795
33.141
277.795
33.141
277.795
33.141
34.799
291.685
34.798
34.798
306.269
36.538
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
,6.215
-6.530
-6.530
12.600
31.563
264.567
-5.923
-5.923
-6.219
12.600
12.600
-6.219
't2.600
12.600
0
0
0
12.600
0
0
0
12.600
0
0
0
0
0
0
-25.007
-25.632
-26.273
-26.930
-27.603
-37.724
-38.667
-17 621
-17.974
-18.700
-1S.074
-1S 455
-1
-1.864
-1.90'1
-1.939
0
0
12.600
0
0
0
12.600
0
0
0
0
0
-16 312
-16 719
-17.137
-1
-16 279
-16 605
-16.937
-17 276
-l.756
-1.792
-1.827
0
0
-5.641
7.566
0
0
VeNanungskoslen
Garagen
VeMallungskoslen
lnstandhaltungsaufwendungen
Weilere Kosten
Abschreibungen
Gebäude
Außenenlagen
Ausslattung
Zinsaufirand
langfr. Darlehen
Konlokorenl (Aufwand)
VeMaltunqsk./Bearbeitungsgeb.(Dadehen)
Zinsedräge (Konlokotrent)
Disagio
-15 960
0
0
-199.61
-1
99.61
.61
0
-1
93.61
-1 99.61
-19.934
-1.978
0
0
-1
99.61
1
0
199.61'1
-1 99.61
-2.018 -2.058
000
000
-1 99.61
-1
0
0
0
-19.470
-18.992
-18.500
17.993
-17.471
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-21.247 -20.822 -20.384
0000
0000
0000
291.6E5
12.600
0
0
-5.641
12.600
0
0
-15.914
264.567
0
-
-2.099
9.844
306.269
-6.856
-6.E56
-6.856
-7.1 99
12.600
12.600
12.600
12.600
0
0
0
0
0
0
0
0
12.600
0
0
-39.634
-40.625
-41.640
-53.352
-54.685
-56.053
-57.454
-82.446
-2D.241
-20.646
-21.059
-21.480
-21.910
-22.348
-22.795
-23.251
-2.141
-2.184
0
0
0
-2.228 -2.272
0000000
0000000
-2.314
-2.364
0
0
0
-199.611
0
0
0
0
0
0
16.933
0
0
0
-21.986
:21.547
-21.089
-20.119
-19.605
-19.070
0
0
0
0
0
0
0
0
99.6
-1
1
0
38.365
-6.530
0
-1
321.582
12.600
0
0
0
1
321.582
0
0
0
1
306.269
36.538
0
99.61
-199.61
291.6E5
-1 99.61
11
-1S9.61
-20.61
1
-1
93.61
1
-2.411
-199.61
1
-2.459
-1
99.61
-2.509
-1 se.61
1
0
0
0
0
-17.935
-1 8.51
-17.333
0
0
0
0
0
0
0
Steue€ufwand
Auswirkung auf das Jahresergebnis
00000000000000000000
65J94
4019S
außerplanmäßige Abschreibung Alt-Objekt
Cashflow
Auswirkung euf das Jahresergebnis, s.o,
Zuiuss aus Finanzierung nicht aktivieüarer
Aufidendungen
Tiigungszusch uss/Schuldeilass
zuzgl. Abschrcibungen
abzgl. Tilgungen
Auswirkunqen auf den Cashflow
21.372 21.045 20.715
33.541
33.201 25.855
39.151
38.6'19 38.077
52.038 36.441 35.506 49.793
4A.A29 47.851
52.185 50.910 49.614 65.094
40.138
0
00000000000000000000
kumuliefi
Bilanz
Akliva
Anlagevermögen
Grund und Boden
Gebäude
AuBenanlagen
Ausslaftung
Flüssige Millel (=kum. CF, soweil posiliv)
Eilanzsumme
Passiva
Eingeseizte Eigenmiltel
Eigenkapital (kumulierte JahGsergebnisse)
Verbindlichkeiten Kredilinstitute
lgfr. Darlehen
Konloko(ent (=kum. CF, soweil negaiiv)
Passiver Rechnungsabgrenzungsposien
Bilanzsumme
12.07.2022
0000
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2.457
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000000000000
12.07,2022
.O54 2.457.054 2.457.054
7.e56.491
2.297.445
3.201.992
2.297
3.201
.445
.952
2.297.445
.O54
2.457
.054
2.457.054 2.457.054 2.157.054 2.457.054 2.457.054
2.457
3_201.992
2.297-445 2.297.445 2.297.445
3.201.992 3.201.992 3.201.992
2.297.445
3.201.992
D:Bffitungs.ufrüge\DAL44lcutachteh 2022 zum Bethuungsaktl2o22-O4-29_VoFLca,tenhöfe
7-
4 Wohnutqen frei Finanzifr - vbw.xlsm
VoFi 4.0
Seite 5/24
Berechnungen
NebenEchnung (Ermittlung der Kontokorrent-Verzinsung für GUV)
kumufierler Kontokorrenl
Berechnung Kontokorenlzinsen:
Kontokorenlkonto am 31.12. des
Sollzinsen
Guthabenzinsen
206.724
vj.
464.A17 529.313 593.006 648.875 717.547 785.180 851.751 931.744 1.O03:720 1.O74.322 1.15A.753 1.241.745 1.323.264 1.408.603 1.492.132 1.573.808 1.670.386
206.724
412.696
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0
0
0
RerMd am Ende des BetEchtungs4it.aums
GrundslücksweÄ am Encte des
Belrachtungszejkaums
Mielerlöse
Faklor
Reslwed nach Rohertragsfaklor
VOFI-Eigenkapital-Rendite
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0
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0
0
15,00
0
am Ende
der Nutzungsdauer
Endwedermiftlung
aufgelaufener Cashflow
Reslwed am Ender der ND/des BZ
(mindestens Grundstückswed)
Darlehensverbindlichkeilen
Endwed
Eingesetzte Eigenmitlel (Edragswerte)
0
0
negilivnegaiivnegativne9alivnegativnegativnegaliv
1234567a910111213141516171A1920
Lauf2eit
#WERT! #WERTI #WERT! #WERTI #WERTI #WERTI #WERTI *WERTI #WERT! #VVERTI #WERTI #WERT! #WERTI #WERTI #WERTI #WERTI #WERTI #WERTI #WERTI
VOFI-EigenkapitäFRendite
o,oo/.
0,0%
o,00/o
0,00Ä
0,00Ä
0,0%
0,00/o
0,00/0
o,oo/o
0,0%
o,00/o
o,lv.
o,ova
0,0%
0.00/0
0,00k
0,0%
0,0%
0,0%
#WERTI
0,0%
VOFI€igenkapilal-Rendite am Ende der
2,14%
Nutzungsdauer
Pay-back-Periode
kumuliedea Kontokorent
eingeselzies Kapital
Summe
0
0
Pay-back-Periode liegt im
Jahr
>20
25
Kapitalwe rt
Sollmielen
abzgl. irielausfall
Weitere Edräge (2.8. Zuschüsse)
Kosten für U@ugsmanagement, Leeßtand in
der Bauphase, Mieterenlschadigungen elc.
lnslandhaltungsaufwendu ngen
nichl aktivierbare Kosten
Vetuallungskoslen
Garagen
VeMaltungskosten
lnstandhaltungsaufwendungen
Weiterc Kosten
Zinsaufirand
langfr. Darlehen
abzgl. Tilgungen
VeMaltungsk./Bearbeilungsgeb.(Darlehen)
Sleueräufüand
Summe p.a.
BaMed.estlicher Darlehen
Restuen am Ende des Befachlungszeikaums
Summe p.a.
281.198
-5.372
0
281.198
281.198
-5.372
0
-5.372
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00000000000000000000
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308.729
-5.923
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0
323536
-6
219
-6.219
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o
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323.536
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-6.530
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339.083
355.407
-6.856
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355.407
-6.856
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0
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-7.199
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-1.901
-1.939
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-2.01A
-2.058
-2_099 -2.141
-2.1A4
-2.228
-2.272
-2.31A
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-2.164
-2.411
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00000000000000000000
154.773
't90.433
kumuliefie Batuede p.a.
kumulierte BaMerte am Ende der
Nulzungsdauer
Summe der BaMerte über die Nutzungsdauer
Eingesetzle Eigenmittel (E.lragswerte)
15A773
389.206
o
0
lnterner Zinsfuß
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BäMen p.a.
Käpihtuen
294.628
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(zahlungen p.a.)
2,77Vo
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12.07.2022
D:\Befttuhgseuftäge\DAvr4\Gutachten
2022 zum Belhuungsakt\2022-04-29_VoFi_Ganenhöfe
7 - 4 Wohnungen frei Finanziert - vbw.\lsm
VoFi 4.0
Seite 6/24
Berechnungen
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2,1V"
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O,O9o
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C,0%
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O,Ova
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450.1 18
450.'1 18
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2022 zum 8etmuungsakl2022-04-29_VoFLcartenhöfe
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7 - 4 Wohnungen frei
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Finanieft - vbwxlsm
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VoFi 4.0
Seite 8/24
Berechnungen
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7.956-,1s1
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7.956.491
7-956.491
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-100,0%
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r00,0%
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o,o%
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o,o%
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o,ooÄ
0,0%
O,Oo/o
o,0'/o
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D:lBffitmgsauftäge\DAw\Gutachten 2022 zum Bettauungsaktl2022-O4-29_VoFLcadühöfe
7 - 4 Wohnungen
ffti Finanziett - vbw.xlsm
VoFi 4.0
Seite 9/24
Berechnungen
Planungsreserue ftir VOFI-Eigenkapital-Rendite
Endwedermilllung
aufgelaufener cashflow
am Ende der Nutzungsdauer
206.724 412.696 164.817 529.313 593.006 648.E75 717.547 785.180
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negativ negaliv negativ negaliv negativ negäliv negativ
1234567
*WERTI #WERTI #WERTI #\A/ERTI #WERTI #WERT! #WERTI
o,o.Ä
o,ovo o,oa/o 0,0%
0,0vo
0,0%
0,00/0
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0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Ermittlung des niedrigeren beizuleqenden Wertes
Sollmielen
abzgl. lrlielausfall
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lnslandhallungsaufwendungen
nichl aklivierbarc Kosten
VeNaltungskosten
Weitere Koslen
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Garagen
VeMallungskosten
lnstandhaltungsaufwendungen
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Gr!ndstückswed)
Summe p.a.
(S 253
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0
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0
0
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00
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#WERT]
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#WERT!
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negativ negaliv negaliv
'15
16
17
18
19
20
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#WERTI #WERTI #WERT!
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o,0./o
0,00Ä
o,0%
0,o%
0,00/.
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0,0
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0.0
0.0
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000
000
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-22.795
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5 397 708
Buchwert
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0
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-21.910
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-2.318
-2.364
-2.411
(S 249
Abs.
1
-2.459
0
-2.509
27L401 Z6s.is2 261jais a82.640 aä.i42
13.202.321 13.202.321 13.202.321 13.202.321 13.202.321 13.202.321 13.202.321 13.202.321
O 0,0%
-7.199
282ilO
BaMede
Vodeil aus Föderung (8aMed)
abzgl. Grundstück
DcF-Wed Gebäude
Ermittlung von Drchverlustrückstellungsbedarf
372.547
372.547
-7.199
0
0
-6.856
00000000000000000000
24:.23
Wedminderung
max. Dauer det Wedfrinderung: 10 Jahte
notwendige a.p. Abschreibungen
1.74'1.465
000
Abs. 3 Satz 3 HGB)
281.198
-1
I
ERT!
0,00h
0,0
1.O74.322 1.15A.753 1.241.745 1.323.264 1.408.603 1.492.'132 1.573.808 1.670.386
1.003-720
o0
0
-4.1 05.985
-3.991 -304
negaliv
negaliv
#V\i
931.744
851.751
0
8.982_516
4.742.904
8.583.293
8.383-681
8.184_070
7.9a4.459 7.7a4.A47 7.5A5.236 73a5.624 7.186_013 6.986.401 6.786_790 6.587.178
257rc
1
6.387.567
6.1 87.955
5.988.344
Satz 1 HGB)
Pdmissen: Die gesamle Nutzungsdauer des Objektes wird als Beirachtungszeihaum zu G.unde gelegt; es elfolgl keine Abzinsung; Vollve.mietung.
2024
2025
2
1
Auswkkung auf das Jähresergebnis
Resfuen am Ende des Betrachlungszeitraums
abzgl. Buchwed
Gesamtsumme
Vedngerung der planm. AfA durch a.p. AfA
Daohredustrückstellungsbedarf
12.07.2022
21.D45
2026
2028
2027
3
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2029
2030
5
6
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0
0
7
39.1 51
2031
I
38.619
2032
2033
2034
2035
9
10
11
12
3a.o77
52.038
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0
0
2036
2037
2036
2040
2039
15
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2011
2012
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2043
m
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(geilngerer Weri aus Nominalwert und BaMert)
D:lgüatungsauftÄ9e\DAw\Gutachten 2022 zum Betßuungsald\2022-O4-29_VoFi_Ganenhöfe
7
- 4 Wohnungefr frei Finanziefr - vbw.xlsfr
VoFi 4.0
Seite'10/24
Berechnungen
1.842.949
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21
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negaliv negativ
22
#{/\,ERT!
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409.442
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23
#WERTI
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o,ooh
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I
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0,o%
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O,O"/a
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0,0
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O,Oe/o
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51
-
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2044
20i15
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2046
n
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2047
2046
2049
2051
2052
25
x
2050
24
27
2A
B
30
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12.O7.2022
.201
2053
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2054
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2055
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2056
2058
2057
2059
34
2050
3?
2061
2063
2062
q
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2065
42
2067
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0
0
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2064
2022 zum Betftuungsaldt2022-04-29_VoFi_Ganenhöfe
7 - 4 Wohnungen frei Finanzielt -
vbwxlsm
VoFi 4.0
Berechnungen
Seite
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o
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570.996
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,100,0%
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0000
0000
59
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1 '1124
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2071
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$
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€
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$
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2042
2083
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20E5
2oE6
20E7
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62
63
il
G
20E9
s
2090
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209'l
ü
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O:E
2041
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ffitungsauftÄge\DAwlcutachteh
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2022 zum Betmuungsak\2o22-o+29_VoFLcadenhöte
7 - 4 Wohnungen fiei Finanzien - vbw.xlsm
VoFi 4.0
Setle 12124
Berechnungen
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O,0oÄ
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74
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72
o,ook
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-
1
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o,oo/.
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7E
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2092
2093
2094
@
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n
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-1
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2096
n
2097
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2093
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76
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n
21ol
2102
7A
E
2103
&
0
0
12.O7.2022
D:lBqatungs.uttäge\DAwl\culachten 2022 zum Betßuungsak\2o22-04-29_VoFLGattenhöte
7 - 4 Wohnutgen trei Finanaetl - vbw.xlsm
VoFi 4.0
Seite 13/24
Berechnungen
Berechnungen
Berechnung der Zinsen und
Tilgungen der lgfr. Darlehen
Bestehende Finanzierunqen (summen)
Jähr
2s24
2025
2026
2026
2027
2029
2031
2030
2032
2034
2033
2035
2035
2037
203E
14
15
10
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davon Tilgung (€)
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0
0
0
0
0
Darlehen mit tilgungsfreien Anlauljahren, Disagio und Tilgungszuschuss (KlWl)
2024
2025
2026
Jah.
1
zinsseE
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0,00%
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3
o,00%
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0,00%
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0
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0
0
0
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Tilgungszuschuss
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Jahr
Tilgung (%)
FK-Sland 01.01. (g
Zahlung (g
davon Zinsen (€)
davon Tilgung (€)
Tilgungszuschuss
FK-Stand 31.12. (g
Veruatlungskosien
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0
0
0
0
0
0
0
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0
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'153.083
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2025
2026
2
2029
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2,00%
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20.822
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2,00%
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35.506
20.344
15.122
Titgung (%)
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Zahlung (€)
davon Zinsen (g
davon Tilgung (€)
Tilgungszuschuss
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12.O7.2022
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I
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2,00%
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2031
2039
2040
2041
2042
14
15
16
1T
18
19
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0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
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2033
203J
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2036
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13
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2,00%
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'153.083
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'153.083
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2032
2033
2034
2035
2036
6
s
9
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11
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l9
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20Ll
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m
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a
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2027
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2024
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Jahr
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7 -
32.980
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I 5.045
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VoFi 4.0
Seite 14/24
Berechnungen
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2045
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't61.029
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s
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?.3S3.096
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o,o0%
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2057
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2064
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2067
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€
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7 -
4 Wohnungen frei Finanziert - vbw.xlsm
VoFi 4.0
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Seite
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5.1
2043
&
19
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0
0
0
0
0
4.969.187
4.801.059
4.632.329
BaMed der resllichen Anuitäten/Restschuld
fü. G.afiken
Auswirkung auf das Jahresergebnis (Tg
Auswi*ungen auf den Cashflow (Tq
Edragswedentwicklung (f€)
BuchwedenMicklung O€) - vor apl. Abschr.
I Angaben
-1
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207
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21
206
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9.581
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13.202
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13.202
9.1A2
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5
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Periode
38
67
13.202
8.'184
36
36
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13.202
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13.202
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48
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85
13.202
13.202
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13.202
6.787
7.186
5
50
a2
65
40
84
13.202
13.202
13.202
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6.388
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6.188
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1,34
0
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1
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'1,00
1
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1,28
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Periode
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'1,00
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Periode
Faktor
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,00
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'1,00
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Periode
Faktor
'1.00
't,00
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'1,00
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'1,00
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1,00
'1,00
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1.00
1,00
1,00
12.07.2022
D:lBefttungsauftÄge\DAvv\Gutachten
2022 zum Betrauungsakt\2022-O4-29_VoFi_Ganenhöfe 7 - 4 Wohnungen lrei
Finaniert - vbw.xlsm
VoFi 4.0
Seile 18/24
Berechnungen
2O{4
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2046
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2049
2048
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a
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2044
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z
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2046
n24
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2049
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q00%
ß
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2058
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2053
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2060
2059
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A
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Q
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$
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D:E eatungstufrtägelDAwllcüachten 2022 zum Betnuungsakt\2022-04-29_VoFi_Gaftenhöte
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4 Wohnungen frei Finanzien -
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VoFi 4.0
Seite 1 9/24
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il
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s
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D:l8ffitungs.uftäge\DAwlcutachten
2022 zum Bethuungsak\2022-O4-29_VoFi_Gaftühöfe
7 -
4 Wohnungen
tei
Finanziert
- vbw.xlsm
voFi 4.0
Berechnungen
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I,00
I,00
'1,00
I
12.07.2022
D.
2022 zum Bethuungsaktt2(n2-O4-29_VoFLcadenhöfe
7 -
4 Wohnungen
fei
Fihanziert - vbw.xlstu
VoFi 4.0
Sene 21 124
Berechnungen
Annuilätendarlehen
A - KapitalmarK
Jahr
2025
2021
2026
2024
2027
5
1
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2027
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2031
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)0%
)0%
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2038
2039
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-229.624
-229.624
-229.624
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2043
m
-229624
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-229.624
-229.624
2033
203{
2035
2035
2037
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-229.624
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153.083
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1e
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153-083
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1
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2024
Jaha
2025
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2026
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o
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2039
2040
2041
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1,00%
lst-Zahlung
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2024
2025
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2026
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202E
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D
- Kapitalmarkt
Jahr
2824
2025
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zinssatz
Tilgung (%)
2030
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2026
2027
3,OO%
2,oo%
FK-Stand 01.01. (€)
Zahlung (€)
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davon Tilgung (€)
FK-Stand 31.12. (g
3,00%
2,00%
0
0
0
0
0
2035
2036
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12
13
3,OO%
4,40%
4,O0%
4,OO%
2,00%
0
2,00%
0
0
0
0
0
1,O0%
1,O0%
1,00%
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0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
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0
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0
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0
0
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2,00%
0
0
0
0
0
0
203,1
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0
5
0
0
0
0
2033
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3,OO%
0
3,00%
2,00%
0
2,OO%
2032
0
2029
202E
2,00%
0
0
0
0
2031
I
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0
3,00%
2,O0%
0
0
0
0
0
2031
I
3,00%
2,00%
2032
I
3, 00%
2, 00%
2033
2034
2035
10
11
12
3,00%
2,00%
4,OO%
4,00%
1,00%
0
0
0
0
1,00%
0
0
0
0
0
0
0
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0
0
0
0
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2037
2035
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4,OO%
1,00%
0
0
0
0
o
lsLZahlung
Differenz
4,O0%
1,00%
2038
2039
2040
15
15
17
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,00%
1,00%
0
,ooyo
0
0
2042
2041
2043
m
1A
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0
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0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2037
203E
2039
2040
14
15
15
17
l8
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1,00%
4.00%
1,00%
4,00%
1,00%
0
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0
0
0
0
0
0
0
0
4,00%
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0
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0
o
0
0
2041
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0
0
0
o
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0
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1,00%
4,0004
1,00%
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0
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2043
m
4,00%
00%
0
0
0
0
0
0
0
Kapitalmarkt
Jahr
2024
2025
202G
2
1
zinssaE
nlgung (%)
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Zehlung (q
davon Zinsen (g
davon Tilgung (€)
FK-Stand 31.12. (g
3,00%
2,00%
2027
3
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2,00%
3,00%
2,00%
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0
0
0
0
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0
0
0
0
0
D
D
0
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2,00%
00
00
00
00
00
2024
2029
5
6
3,00%
2,00%
3,00%
2,00%
2030
3,00%
2,O0%
2031
3,00%
2,00%
2032
2033
203L
2035
2035
9
10
11
12
13
3,00%
2,00%
3,00%
2,000ß
4,O0%
4,00%
1,00%
4,00%
1,00%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
lst-Zahlung
Ditferenz
Summe Vodeil aus der Föderung
BaMed Vorteil aus der Finanzierung
12.O7.2022
1,O0%
2037
4,00%
1,00%
2038
2039
2040
2041
2012
2043
15
16
17
18
19
20
4,00%
1,00%
4,00%
4,00%
1,00%
4,00%
1,00%
0
0
4,00%
1,00%
0
0
0
0
0
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0
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0
0
0
0
0
0
1,000Ä
0
0
4,00%
1,00%
0
0
0
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229.624
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229.624
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229.624
229.624
4.394.913 4.244.469
229.624
4.095.317
229.624
229 824
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229.624
229.624 229.624 229.624 229.624 229.624
229.624
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3.287 .200
229.624
3.116.745 2.943.222 2.766.576 2.586.750 2.403.687 2.217.329
D:lBdatungseuftüge\DAw\Gutachten 2022 zum Betrauungsakt\2022-04-29_VoFi_Gartenhöfe 7 - 4 Wohnungen frei Finanziert - vbw.ilsm
VoFi 4.0
Berechnungen
Seile 22124
2044
2046
2045
2
21
4,00%
1,00%
4.137 .465
x82.707
165.499
217.209
3.920.256
2017
n
4,O0%
1,00%
3.920.256
382.707
f56.810
225.897
3.694.359
2048
2045
2050
26
27
24
4,00%
1,00%.
4,00%
1,0o%
3.694.359 3.459.426
342.707
382.707
147.774
138.377
234.933
3.459.426
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4,00%
4.,00.%
1,O0%
3.215.096
382.707
128.604
254.104
2.960.993
1,00%
2.960.393
342.707
18.440
'107.869
274.A3A
2.421.AA7
0
0
0
0
0
2049
2050
2051
2052
2053
2054
2055
2056
2057
2058
2059
20G0
25
26
27
28
29
31
33
34
35
36
37
4,00r
.30
s
4,00%
1,00%
0
0
0
0
0
4,00%
4,00%
1,00%
1,00%
4,00%
1,00%
4,90%.
1,10%
0
0
0
0
0
4, o0%
1,00%
4,O0%
1,00%
4,00%
1,00%
4,00%
1,00%
4,00%
00%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
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0
0
0
0
0
4,00%
1,00%
0
0
0
0
0
0
0
2045
2047
2046
22
4,O0%
1,OO%
1,O0%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4,00%
1,00%
0
0
0
0
0
2044
2049
24
ä
4,00%
1,00%
0
0
0
0
0
4,00%
1,00%
0
0
0
0
0
4,00%
1,00%
873.729
4,O0%
1,O0%
2052
2054
2050
2051
&
27
2A
E
30
4,00%
1,00%
0
0
0
0
0
4,00%
1.00%
4,00%
4.00%
2053
4,00%
3t
4,00%
1,O0%
1,OO%
1,OO%
1,OO%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
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0
0
0
36'1.669
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0
0
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0
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0
0
0
0
0
64.302
2045
21
2.
4,00%
1,00%
0
0
0
0
0
4,00%
1,00%
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2046
2047
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0
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2045
21
22
2016
2017
8
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0
4,00%
1,00%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4,O0%
1,O0%
4,O0%
1,00%
2050
2051
27
2A
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1,00%
4,O0%
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0
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0
0
0
0
0
0
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0
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24
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2048
2049
25
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0
0
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0
0
0
0
0
0
1,00%
161.029
16'1.029
2062
2061
2053
a
30
4,O0%
1,00%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4,00%
1,00%
0
0
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0
4,00%
4,00%
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1,OO%
1,O0%
1,OO%
0
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0
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0
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2064
2063
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2052
2050
2051
27
2A
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4,00%
4,00%
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1,00%
0
1,0004
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2053
2051
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2066
42
4, 00%
205?
2058
2059
2050
2061
2062
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35
36
37
3E
39
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I,00%
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2063
q
4,00%
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0
0
0
2064
2055
2066
4142434
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1,00% 1,o0% 1,00%
0000
0000
0000
0000
0000
4,O0%
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0
2067
4,00%
1,00%
0
0
2056
2057
2058
3334$36
4,0o% 4,00::% 4,o0%
1,00% 1,00% 1,00%
0000
0000
0000
0000
0000
2059
2060
2062
2061
2064
2063
37
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1,00%
2065
40
4,00%
1,00%
0
0
0
0
0
0
0
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2065
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2056
2055
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161.029
161.029
4,00%
1,00%
4,oow
31
2067
4
4,00%
39
32
2054
.4,00%
2066
42
4,00%
0
0
2055
0
0
0
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0
0
0
4,00%
1,00%
0
0
0
1,000Ä
0
2052
1,OO%
0
0
2011
4,00%
1,00%
a
25
I, oo%
161.029
16'1.029
2065
40
0
0
2049
204A
24
4,OO%
161.029
-9.845
2064
2063
4,00%
1,00%
0
0
0
2044
161.O29
'161.029
2048
1
0
2044
161.O29
'161.029
-221.678
4,O0%
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0
-221.678
24
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0
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0
-221.678
2047
0
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-221.678
2046
0
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21.039
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-229.624
22
0
334.383
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1,OO%
164.302
170.874
6.572
-229.624
2045
0
382.707
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1,O0%
523.971
2062
-229.624
21
0
382.707
73.552
1,O0%
873.729
382.707
34.949
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2060
2061
37S39
4,00% 4,o0%
1.OO
1,OO
000
000
000
000
000
-229.624
2044
0
0
.208.112
382.707
48.324
4,00%
161.029
-229.624
0
1,OO%
1
36
4,O0%
I,O0%
161.029
-229.624
1.OO%
1,00%
1.52S.634
2059
$
4,00%
161.029
-229.624
0
2058
34
161.029
-229.624
0
0
342.707
s5.442
297.265
1.838.790
2057
4,00%
153.083
153.083
1,00%
2.136.055 1.838.790
2056
4,O0%
1.529.634
153.083
4,00%
1,00%
2.421.447
382.707
96.875
285.832
2.1 36.05s
2055
4,00%
153.083
153.083
8
31
153.083
'153.083
4,00%
1,00%
0
2054
30
53.083
-229.624
53.083
4,00%
2053
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Geltungsbereich
(1) Die Auftragsbedingungen gelten für Verträge zwischen Wirtschaftsprüfern
oder Wirtschaftsprüfungsgesellschaften (im Nachstehenden zusammenfassend,,Wirtschaftsprüfef' genannt) und ihren Auftraggebern über Prüfungen,
Steuerberatung, Beratungen in wirtschaftlichen Angelegenheiten und sonstige Aufträge, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich schriftlich vereinbart
oder gesetzlich zwingend vorgeschrieben ist,
(2) Dritte können nur dann Ansprüche aus dem Vertrag zwischen Wirtschaftsprüfer und Auftraggeber herleiten, wenn dies ausdrücklich vereinbart
ist oder sich aus zwingenden gesetzlichen Regelungen ergibt. lm Hinblick auf
solche Ansprüche gelten diese Auftragsbedingungen auch diesen Dritten
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6. Weitergabe einer beruflichen Äußerung des Wirtschaftsprüfers
(1) Die Weitergabe beruflicher Außerungen des Wirtschaftsprüfers (Arbeitsergebnisse oder Auszüge von Arbeitsergebnissen - sei es im Entwurf oder in
der Endfassung) oder die lnformation über das Tätigwerden des Wirtschaflsprüfers für den Auftraggeber an einen Dritten bedarf der schriftlichen Zustimmung des Wirtschaftsprüfers, es sei denn, der Auftraggeber isl zur Weitergabe oder lnformation aufgrund eines Gesetzes oder einer behördlichen
Anordnung verpflichtet.
(2) Die Verwendung beruflicher Außerungen des Wirtschaftsprüfers und die
lnformation über das Tätigwerden des Wirtschaftsprüfers für den Auftraggeber zu Werbezwecken durch den Auftraggeber sind unzulässig.
gegenüber.
7. Mängelbeseitigung
2. Umfang und Ausführung des Auftrags
(1) Gegenstand des Auftrags ist die vereinbarte Leistung, nicht ein bestimmter wirtschaftlicher Erfolg. Der Auftrag wird nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Berufsausübung ausgeführt. Der Wirtschaftsprüfer übernimmt im
Zusammenhang mit seinen Leistungen keine Aufgaben der Geschäftsführung. Der Wirtschaftsprüfer ist für die Nutzung oder Umsetzung der Ergebnisse seiner Leistungen nicht verantwortlich. Der Wirtschaftsprüfer ist berechtigt,
sich zur Durchführung des Auftrags sachverständiger Personen zu bedienen.
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(2) Die Berücksichtigung ausländischen Rechts bedarf - außer bei bekiebswirtschaftlichen Prüfungen - der ausdrücklichen schriftlichen Vereinbarung.
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(3) Andert sich die Sach- oder Rechtslage nach Abgabe der abschließenden
beruflichen Außerung, so ist der Wirtschaftsprüfer nicht verpflichtet, den
Auftraggeber auf Anderungen oder sich daraus ergebende Folgerungen
hinzuweisen.
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3. Mitwirkungspflichten des Auftraggebers
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(1) Der Auftraggeber hat dafür zu sorgen, dass dem Wirtschaftsprüfer alle für
die Ausführung des Auftrags notwendigen Unterlagen und weiteren lnformationen rechtzeitig übermittelt werden und ihm von allen Vorgängen und
Umständen Kenntnis gegeben wird, die für die Ausführung des Auftrags von
Bedeutung sein können. Dies gilt auch für die Unterlagen und weiteren
lnformationen, Vorgänge und Umstände, die erst während der Tätigkeit des
Wirtschaftsprüfers bekannt werden. Der Auftraggeber wird dem Wirtschaftsprüfer geeignete Auskunftspersonen benennen.
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(2) Auf Verlangen des Wirtschaftsprüfers hat der Auftraggeber die Vollständigkeit der vorgelegten Unterlagen und der weiteren lnformationen sowie der
gegebenen Auskünfte und Erklärungen in einer vom Wirtschaftsprüfer formulierten schriftlichen Erklärung zu bestätigen.
4. Sicherung der Unabhängigkeit
(1) Der Auftraggeber hat alles zu unterlassen, was die Unabhängigkeit der
Mitarbeiter des Wirtschaftsprüfers gefährdet. Dies gilt für die Dauer des
Auftragsverhältnisses insbesondere für Angebote auf Anstellung oder übernahme von Organfunktionen und für Angebote, Aufträge auf eigene Rechnung zu übernehmen.
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(2) Sollte die Durchführung des Auftrags die Unabhängigkeit des Wirtschaftsprüfers, die der mit ihm verbundenen Unternehmen, seiner Netzwerkunternehmen oder solcher mit ihm assoziierten Unternehmen, auf die die Unabhängigkeitsvorschriften in gleicher Weise Anwendung finden wie auf den
Wirtschaftsprüfer, in anderen Auftragsverhältnissen beeinträchtigen, ist der
Wirtschaftsprüfer zur außerordentlichen Kündigung des Auftrags berechtigt.
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unvorzüglich in Toxtform goltond gomooht wcrdcn. Ancprüchc noch Abs. 1,
die nicht auf einer vorsätzlichen Handlung beruhen, verjähren nach Ablauf
eines Jahres ab dem gesetzlichen Verjährungsbeginn.
(3) Offenbare Unrichtigkeiten, wie z.B. Schreibfehler, Rechenfehler und
formelle Mängel, die in einer beruflichen Außerung (Bericht, Gutachten und
dgl.) des Wirtschaftsprüfers enthalten sind, können jederzeit vom Wirtschaftsprüfer auch Dritten gegenüber berichtigt werden. Unrichtigkeiten, die
geeignet sind, in der beruflichen Außerung des Wirtschaftsprüfers enthaltene
Ergebnisse infrage zu stellen, berechtigen diesen, die Außerung auch Dntten
gegenüber zurückzunehmen. ln den vorgenannten Fällen ist der Auftraggeber vom Wirtschaftsprüfer tunlichst vorher zu hören.
8. Schweigepflicht gegenüber Dritten, Datenschutz
(l)
DerWirtschaftsprüfer ist nach Maßgabe der Gesetze (g 323 Abs. 1 HGB,
S 43 WPO, S 203 SIGB) verpflichtet, über Tatsachen und Umstände, die ihm
bei seiner Berufstätigkeit anvertraut oder bekannt werden, Stillschweigen zu
bewahren, es sei denn, dass der Auftraggeber ihn von dieser Schweigepflicht
entbindet.
beachten.
9. Haftung
(1) Für gesetzlich vorgeschriebene Leistungen des Wirtschaftsprüfers, rnsbe-
sondere Prüfungen, gelten die jeweils anzuwendenden gesetzlichen Haftungsbeschränkungen, insbesondere die Haftungsbeschränkung des S 323
Abs.2 HGB.
(2) Sofern weder eine gesetzliche Haftungsbeschränkung Anwendung findet
noch eine einzelvertragliche Haftungsbeschränkung besteht, ist die Haftung
des Wirtschaftsprüfers für Schadensersatzansprüche jeder Art, mit Ausnahme von Schäden aus der Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit,
sowie von Schäden, die eine Ersatzpflicht des Herstellers nach S
ProdHaftG begründen, bei einem fahrlässig verursachten einzelnen Scha1
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5. Berichterstattung und mündliche Auskünfte
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(2) Der Anspruch auf Beseitigung von Mängeln muss vom Auftraggeber
(2) Der Wirtschaftsprüfer wird bei der Verarbeitung von personenbezogenen
Daten die nationalen und europarechtlichen Regelungen zum Datenschutz
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(1) Bei etwaigen Mängeln hat der Auftraggeber Anspruch auf Nacherfüllung
durch den Wirtschaftsprüfer. Nur bei Fehlschlagen, Unterlassen bzw. unberechtigter Verweigerung, Unzumutbarkeit oder Unmöglichkeit der Nacherfüllung kann er die Vergütung mindern oder vom Vertrag zurücktreteni ist der
Auftrag nicht von einem Verbraucher erteilt worden, so kann der Auftraggeber
wegen eines Mangels nur dann vom Vertrag zurücktreten, wenn die erbrachte Leistung wegen Fehlschlagens, Unterlassung, Unzumutbarkeit oder
Unmöglichkeit der Nacherfüllung für ihn ohne lnteresse ist. Soweit darüber
hinaus Schadensersatzansprüche bestehen, gilt Nr- 9.
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Soweit der Wirtschaftsprüfer Ergebnisse im Rahmen der Bearbeitung des
Auftrags schriftlich darzustellen hat, ist alleine diese schriftliche Darstellung
maßgebend. Entwürfe schriftlicher Darstellungen sind unverbindlich. Sofern
nicht anders vereinbart, sind mündliche Erklärungen und Auskünfte des
Wirtschaftsprüfers nur dann verbindlich, wenn sie schriftlich bestätigt werden,
Erklärungen und Auskünfte des Wirtschaftsprüfers außerhalb des erteilten
Auftrags sind stets unverbindlich.
densfall gemäß $ 54a Abs. 1 Nr. 2 WPO auf 4 Mio. € beschränkt.
(3) Einreden und Einwendungen aus dem Vertragsverhältnis mit dem Auftraggeber stehen dem Wirtschaftsprüfer auch gegenüber Dritten zu.
(4) Leiten mehrere Anspruchsteller aus dem mit dem
Wirtschaftsprüfer
bestehenden Vertragsverhältnis Ansprüche aus einer fahrlässigen Pflichtverletzung des Wirtschaflsprüfers her, gilt der in Abs. 2 genannte Höchstbetrag
für die betreffenden Ansprüche aller Anspruchsteller insgesamt.
(5) Ein einzelner Schadensfall im Slnne von Abs. 2 ist auch bezüglich eines
aus mehreren Pflichtverletzungen stammenden einheitlichen Schadens
gegeben. Der einzelne Schadensfall umfasst sämtliche Folgen einer Pflichl
verlelzung ohne Rücksicht darauf, ob Schäden in einem oder in mehreren
aufeinanderfolgenden Jahren entstanden sind. Dabei gilt mehrfaches auf
gleicher oder gleichartiger Fehlerquelle beruhendes Tun oder Unterlassen als
einheitliche Pflichtverletzung, wenn die betreffenden Angelegenheiten miteinander in rechtlichem oder wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. ln
diesem Fall kann der Wirtschaftsprüfer nur bis zur Höhe von 5 Mio. € in
Anspruch genommen werden. Die Begrenzung auf das Fünffache der Mindestversicherungssumme gilt nicht bei gesetzlich vorgeschriebenen Pflichl
(6) Die Bearbeitung besonderer Einzelfragen der Einkommensteuer, Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer, Einheitsbewertung und Vermögensteuer sowie
aller Fragen der Umsatzsteuer, Lohnsteuer, sonstigen Sleuern und Abgaben
erfolgt auf Grund eines besonderen Auftrags. Dies gilt auch für
a) die Bearbeitung einmalig anfallender Steuerangelegenheiten, z.B. auf
dem Gebiet der Erbschaftsteuer, Kapitalverkehrsteuer, Grunderwerbsteuer,
b) die Mitwirkung und Vertretung in Verfahren vor den Gerichten der Finanz- und der Verwaltungsgerichtsbarkeit
c) die beratende und gutachtliche Tätigkeit im Zusammenhang mit Um-
prüfungen.
wandlungen, Kapitalerhöhung und -herabsetzung, Sanierung, Einhitt und
Ausscheiden eines Gesellschafters, Betriebsveräußerung, Liquidation und
dergleichen und
(6) Ein Schadensersatzanspruch erlischt, wenn nicht innerhalb von sechs
Monaten nach der schriftlichen Ablehnung der Ersatzleistung Klage erhoben
wird und der Auftraggeber auf diese Folge hingewiesen wurde. Dies gilt nicht
für Schadensersatzansprüche, die auf vorsätzliches Verhalten zurückzuführen sind, sowie bei einer schuldhaften Verletzung von Leben, Körper oder
Gesundheit sowie bei Schäden, die eine Ersatzpflicht des Herstellers nach S
1 ProdHaftG begründen. Das Recht, die Einrede der Verjährung geltend zu
machen, bleibt unberührt,
10. Ergänzende Bestimmungen für Prüfungsaufträge
(1) Andert der Auftraggeber nachträglich den durch den Wirtschaftsprüfer
geprüften und mit einem Bestäligungsvermerk versehenen Abschluss oder
d) die Unterstützung bei der Erfüllung von Anzeige- und Dokumentationspflichten.
(7) Soweit auch die Ausarbeitung der Umsatzsteuerjahreserklärung als
zusätzliche Tätigkeit übernommen wird, gehört dazu nicht die Überprüfung
etwaiger besonderer buchmäßiger Voraussetzungen sowie die Frage, ob alle
in Betracht kommenden umsatzsteuerrechtlichen Vergünstigungen wahrgenommen worden sind. Eine Gewähr für die vollständige Erfassung der Unterlagen zur Geltendmachung des Vorsteuerabzugs wird nicht übernommen.
1
Lagebericht, darf er diesen Bestätigungsvermerk nicht weiterverwenden.
Hat der Wirtschaftsprüfer einen Bestätigungsvermerk nicht erteilt, so ist ein
Hinweis auf die durch den Wirtschaftsprüfer durchgeführte Prüfung im Lagebericht oder an anderer für die Öffentlichkeit bestimmter Stelle nur mit schrif!
licher Einwilligung des Wirtschaftsprüfers und mit dem von ihm genehmigten
Wortlaut zulässig.
(2) Widerruft der Wirtschaftsprüfer den Bestätigungsvermerk, so darf der
Bestätigungsvermerk nicht weiterverwendet werden. Hat der Auftraggeber
den Bestätigungsvermerk bereits verwendet, so hat er auf Verlangen des
Wirtschaftsprüfers den Widerruf bekanntzugeben.
(3) Der Auftraggeber hal Arrspruc]r auf fünf Berichtsausfertigungen.
Ausfertigungen werden besonders in Rechnung gestellt.
Weltere
sowie in Steuerstrafsachen,
2. Elektronische Kommunikation
Die Kommunikation zwischen dem Wirtschaftsprüfer und dem Auftraggeber
kann auch per E-Mail erfolgen. Soweit der Auftraggeber eine Kommunikation
per E-Mail nicht wünscht oder besondere Sicherheitsanforderungen stellt, wie
etwa die Verschlüsselung von E-Mails, wird der Auftraggeber den Wirtschaftsprüfer entsprechend in Textform informieren.
13.
Vergütung
(1) Der Wirtschaftsprüfer hat neben seiner Gebühren- oder Honorarforderung
Anspruch auf Erstattung seiner Auslagen; die Umsatzsteuer wird zusätzlich
berechnet. Er kann angemessene Vorschüsse auf Vergütung und Auslagenersatz verlangen und die Auslieferung seiner Leistung von der vollen Befriedigung seiner Ansprüche abhöngig machon. Mehrere Auftraggeber haften Bls
Gesamtschuldner.
11. Ergänzende Bestimmungen für Hilfeleistung in Steuersachen
(2) lst der Auftraggeber kein Verbraucher, so ist eine Aufrechnung gegen
(1) Der Wirtschaftsprüfer ist berechtigt, sowohl bei der Beratung in steuerlichen Einzelfragen als auch im Falle der Dauerberatung die vom Auftraggeber
genannten Tatsachen, insbesondere Zahlenangaben, als richtig und vollständig zugrunde zu legen; dies gilt auch für Buchführungsaufträge. Er hatjedoch
den Auftraggeber auf von ihm festgestellte Unrichtigkeiten hinzuweisen.
(2) Der Steuerberatungsauftrag umfasst nicht die zur Wahrung von Fristen
erforderlichen Handlungen, es sei denn, dass der Wirtschaftsprüfer hierzu
ausdrücklich den Auftrag übernommen hat. ln diesem Fall hat der Auftraggeber dem Wirtschaftsprüfer alle für die Wahrung von Fristen wesentlichen
Unterlagen, insbesondere Steuerbescheide, so rechtzeitig vorzulegen, dass
dem Wirtschaftsprüfer eine angemessene Bearbeitungszeit zur Verfügung
steht.
(3) Mangels einer anderweitigen schriftlichen Vereinbarung umfasst die
laufende Steuerberatung folgende, in die Vertragsdauer fallenden Tätigkei,
ten:
a) Ausarbeitung der Jahressteuererklärungen für die Einkommensteuer,
Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer sowie der Vermögensteuererklärungen, und zwar aul Grund der vom Auftraggeber vorzulegenden Jahresabschlüsse und sonstiger für die Besteuerung erforderlicher Aufstellungen
und Nachweise
b) Nachprüfung von Steuerbescheiden zu den unter a) genannten Steuern
c) Verhandlungen mit den Finanzbehörden im Zusammenhang mit
den
unter a) und b) genannten Erklärungen und Bescheiden
d) Mitwirkung bei Betriebsprüfungen und Auswertung der Ergebnisse von
Betriebsprüfungen hinsichtlich der unter a) genannten Steuern
e) Mitwirkung in Einspruchs- und Beschwerdeverfahren hinsichtlich
der
unter a) genannten Steuern.
Der Wirtschaftsprüfer berücksichtigt bei den vorgenannten Aufgaben die
wesentliche veröffentlichte Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung.
(4) Erhält der Wirtschaftsprüfer für die laufende Steuerberatung ein Pauschalhonorar, so sind mangels anderweitiger schriftlicher Vereinbarungen die
unter Abs. 3 Buchst. d) und e) genannten Tätigkeiten gesondert zu honorieren.
(5) Sofern der Wirtschaftsprüfer auch Steuerberater ist und die Steuerberatervergütungsverordnung für die Bemessung der Vergütung anzuwenden ist,
kann eine höhere oder niedrigere als die gesetzliche Vergütung in Textform
vereinbart werden.
Forderungen des Wirtschaftsprüfers auf Vergütung und Auslagenersatz nur
mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen zulässig.
14. Streitschlichtungen
Der Wirtschafisprüfer ist nicht bereit, an Streitbeilegungsverfahren vor einer
Verbraucherschlichtungsstelle im Sinne des $ 2 des Verbraucherstreilbeilegungsgesetzes teilzunehmen.
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5. Anzuwendendes Recht
Für den Auftrag, seine Durchführung und die sich hieraus ergebenden Ansprüche gilt nur deutsches Recht.