Beschlussvorlage (Städtebauliche Erneuerung Kanadaring - Antrag auf Aufnahme in das Bund-Länder-Programm "Soziale Stadt" - Festsetzung der Höhe des Förderrahmens)
27. Oktober 2014
Beschlussvorlage
Amt: 61
Fink
Datum: 15.10.2014 Az.: -0680 Fk
Drucksache Nr.: 240/2014 1. Ergänzung
Beratungsfolge
Termin
Beratung
Kennung
Abstimmung
Gemeinderat
27.10.2014
beschließend
öffentlich
Siehe Teilbeschluss
Beteiligungsvermerke
Amt
Handzeichen
Eingangsvermerke
Oberbürgermeister
Erster Bürgermeister
Bürgermeister
Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101
Kämmerei
Rechts- und
Ordnungsamt
Betreff:
Städtebauliche Erneuerung Kanadaring
- Antrag auf Aufnahme in das Bund-Länder-Programm "Soziale Stadt"
- Festsetzung der Höhe des Förderrahmens
Beschlussvorschlag:
1. Die Verwaltung wird beauftragt, auf der Grundlage der vorgelegten Kostenund Finanzierungsübersicht und des Abgrenzungsplanes den Antrag für die
Programmaufnahme bis zum 31.10.2014 auszuarbeiten.
2. Der Förderrahmen, der dem Antrag zugrunde gelegt wird, wird auf 12,1 Mio.
Euro festgelegt. Die konkreten Werte der Gutachten (z.B. Walter-Kolb-Halle)
des Gutachterausschusses werden in der Gemeinderatssitzung am
27.10.2014 benannt. Entsprechend wird der Förderrahmen angepasst.
3. Die Realisierung der städtebaulichen Erneuerungsmaßnahme orientiert sich
am Förderzeitraum von 8 Jahren. Eine gewünschte schnellere Umsetzung
erfolgt nach Maßgabe der verfügbaren städtischen Kofinanzierungsmittel.
Anlage(n):
- Bereich des 1. Förderantrages
- Kosten- und Finanzierungsübersicht
BERATUNGSERGEBNIS
Einstimmig
Sitzungstag:
lt. Beschlussvorschlag
mit Stimmenmehrheit
Bearbeitungsvermerk
abweichender Beschluss (s. Anlage)
Ja-Stimmen
Nein-Stimmen
Enthalt.
Datum
Handzeichen
Drucksache 240/2014 1. Ergänzung
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Begründung:
Vorgeschichte
Auf der Grundlage der vom Rat der Stadt Lahr beschlossenen Vorbereitenden Untersuchungen zum Programm Soziale Stadt wurde in einem intensiven breitgestreuten Abstimmungsprozess eine Aufgabenstellung für einen städtebaulichen Wettbewerb entwickelt
und beschlossen.
In 2012/2013 wurde ein mit Mitteln des Landes und des Bundes geförderter städtebaulicher Wettbewerb für das Wohngebiet Kanadaring durchgeführt. Der Wettbewerb kostete
128.000 €, davon wurden 75.000 € aus dem Bund-Länder-Programm Soziale Stadt gefördert. Der vom Gemeinderat und der Städtischen Wohnbaugesellschaft unterstützte, preisgekrönte Entwurf des Büros von Prof. Dr. Pesch und Partnern aus Stuttgart wurde in einem über einjährigen gemeinsamen Prozess mit der Städtischen Wohnungsbau GmbH
(STW) zu einem Rahmenplan weiterentwickelt.
Um wohnungswirtschaftliche Auswirkungen bei der Entwicklung frühzeitig berücksichtigen
zu können, wurde das Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (Prof. Dr. Eichener, INWIS) beauftragt, wohnungswirtschaftliche Strategieempfehlungen zu entwickeln.
Dieser Prozess, Strategieempfehlungen und Wettbewerbsergebnis zusammen zu führen,
wurde von einer Arbeitsgruppe - bestehend aus Prof. Dr. Eichener von INWIS, der Städt.
Wohnungsbau GmbH (STW), der STEG (Stadtentwicklung GmbH), Prof. Dr. Pesch und
seinen Mitarbeitern und zahlreichen beteiligten Ämtern der Verwaltung (Kämmerei, Amt für
Soziales, Schulen und Sport, Abt. Liegenschaften und Verwaltungsservice, Abt. Tiefbau,
Abt. Öffentliches Grün und Umwelt, Stadtplanungsamt) - begleitet. Im Ergebnis wurde ein
gemeinsamer Rahmenplan zum Wohngebiet Kanadaring entwickelt, der nach entsprechenden Behandlungen im Aufsichtsrat der STW, Technischen Ausschuss und in einer
Bürgerinformation am 28. Juli 2014 vom Gemeinderat einstimmig beschlossen wurde.
Zur Vorbereitung der beabsichtigten Abbruchmaßnahmen hatten Städtische Wohnungsbau GmbH und Stadtplanungsamt am 1. und 3. Juli 2014 auch Mieterversammlungen für
die Bewohnerinnen und Bewohner der Gebäude K 2, K 4 und K 24 durchgeführt.
Der erarbeitete Rahmenplan bildet jetzt die Grundlage zur Vorbereitung und Fertigstellung
des Antrages auf Aufnahme in das Bund-Länder-Programm „Soziale Stadt“, der bis zum
31.10.2014 beim Regierungspräsidium Freiburg einzureichen ist. Die Stadt hat eine Eigenfinanzierungserklärung im Antrag zu unterschreiben, wonach die Stadt die Sanierungsmaßnahme notfalls auch mit eigenen Mitteln finanzieren könnte, wenn die Maßnahme
nicht in dem beantragten Umfang in das Städtebauförderprogramm aufgenommen oder
über die Jahre hinweg nur mit geringeren Bund-/Landesmitteln gefördert würde.
Im Nachgang zur Förderkonferenz beim Regierungspräsidium am 30.7.2014 wurde dem
Stadtplanungsamt avisiert, dass ein höherer Förderrahmen als üblich bei diesem Projekt
mitgetragen werden könnte. Die Rede war von ca. 8 bis 10 Mio. Euro an Stelle von zuvor
in Aussicht gestellten ca. 7 Mio. Euro. Auch eine Aufteilung des Untersuchungsgebietes in
zwei zeitlich aufeinander folgende Sanierungsgebiete mit dem Vorteil der dann doppelten
Laufzeit sei vorstellbar.
In einem Abstimmungsgespräch beim Regierungspräsidium am 2.10.2014 auf der Grundlage der mit der Städtischen Wohnungsbau GmbH abgestimmten Ratsvorlage 240/2014
und Rahmenplanung wurde seitens des Regierungspräsidiums dem Finanzierungskonzept
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grundsätzlich zugestimmt. Insbesondere wurde ein hoher Modernisierungsfördersatz akzeptiert mit der Folge, dass sich der Förderrahmen voraussichtlich auf 12,4 Mio. € belaufen wird.
Als etwas problematisch wurden die Restwertentschädigungen angesehen. Bei der nächsten Fortschreibung der Städtebauförderrichtlinien wird sogar erwartet, dass dieser Fördertatbestand gestrichen wird.
Da aber die Notwendigkeit der Abbruchmaßnahmen durch die hochwertige Rahmenplanung nachvollziehbar begründet werden kann, waren die Vertreter des Regierungspräsidiums bereit, diese auch mit zu unterstützen.
Es wurde vom Regierungspräsidium darüber hinaus dargelegt, dass angesichts des möglichen beispielhaften Charakters des Projektes parallel flankierende soziale Maßnahmen
erwartet werden. In einem Monitoring soll die soziale Entwicklung mittelfristig und langfristig dargelegt werden.
In der mittelfristigen Finanzplanung sind Komplementärmittel der Stadt in Höhe von 1,2
Mio. Euro als „Platzhalter“ eingestellt, dies entspricht einem Förderrahmen von ca. 3 Mio.
Euro. Zum damaligen Zeitpunkt war die Projektentwicklung noch nicht so weit, hier belastbare Zahlen zu benennen. Die konkreten Kosten und deren Förderfähigkeit werden bzw.
müssen Gegenstand gezielter Einzelanfragen beim Regierungspräsidium innerhalb der
Abwicklung des Förderprogramms sein, um förderschädliche Konsequenzen im Hinblick
auf die faktische Förderung einzelner Tatbestände schon im Vorfeld zu vermeiden.
Anlage Abgrenzungsvorschlag für das Sanierungsgebiet Kanadaring 1, 1. Förderantrag
Nun liegt ein mit der Städtischen Wohnungsbau GmbH abgestimmter Abgrenzungsvorschlag für den 1. Förderantrag vor. Er wurde um die Grundstücke des TV Dinglingen und
um die bestehende Kindertagesstätte erweitert, die nach April 2017 abgebrochen werden
soll, wenn die Ersatzeinrichtung im Bürgerpark zur Verfügung steht.
Wunsch der Städtischen Wohnungsbau GmbH und der Stadt ist eine Laufzeit von
8 Jahren für das 1. Sanierungsgebiet. Auf Grund der Vielzahl an Maßnahmen und des Finanzvolumens wird dieser Zeitraum als notwendig angesehen.
Die Abgrenzung enthält die neu zu schaffende Quartiersmitte, die auch eine wesentliche
Signalwirkung für die Neuausrichtung des Wohngebietes deutlich machen soll. Um die
Aspekte der Wohnungswirtschaft ausreichend berücksichtigen zu können, sind auch zahlreiche Bestandsgebäude aufgenommen, um auch den Ansprüchen der sozialen Stadt zu
entsprechen und die finanziellen Voraussetzungen für die Modernisierung und damit für
die Umsetzung der Gesamtmaßnahme zu schaffen. Die im Zuge der Abbruchmaßnahmen
notwendige Verlagerung der Hausmeisterwerkstatt kann im Bereich der Torhäuser erfolgen, soweit nicht ein Bestandsgebäude im näheren Umfeld dazu heran gezogen werden
kann. Neubaumaßnahmen sind nicht förderfähig, daher ist eine Festlegung erst im Bebauungsplanverfahren notwendig.
Im Rahmen der Vorberatung am 13.10.2014 wurde nach Vortrag der Städtischen Wohnungsbau GmbH die Verwaltung aufgefordert, den Rahmenplan und den Finanzierungsplan dahingehend anzupassen, dass bei der Gestaltung des Platzes das Gebäude K 24
erhalten werden kann, der noch politisch zu beschließende Kreisverkehr Teil des Förderantrages wird und die Gebäude K 51 bis K 55 wieder in der hohen, und damit kostenintensiveren, Modernisierungsqualität berücksichtigt werden sollen. Entsprechend liegt nun ein
geänderter Rahmenplan und eine angepasste Kosten- und Finanzierungsübersicht bei.
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Der Beschluss beinhaltet den Auftrag an die Verwaltung, von der Grundlage des geförderten Wettbewerbsergebnisses abzuweichen und entsprechend des geänderten Rahmenplans und der geänderten Finanzierungsübersicht den Antrag auf Aufnahme ins Förderprogramm zu stellen. Die bisherigen Beschlüsse des Rates und des Aufsichtsrats der
STW werden dadurch abgeändert. Die konkreten Kosten von Einzelmaßnahmen werden
noch – wie zuvor erwähnt - Gegenstand von notwendigen und frühzeitigen Abstimmungen
mit dem Regierungspräsidium innerhalb des Förderprogramms sein. Für die einzelnen
Maßnahmenpakete werden eigenständige Beschlüsse im Gemeinderat gefasst.
Der Abgrenzungsvorschlag stellt dar, welcher Maßnahmenkatalog jetzt finanziell beim
Förderantrag aufgenommen und berücksichtigt wird. Die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes ist ein eigenständiger Satzungsbeschluss, der zu einem späteren Zeitpunkt
erfolgen kann.
Die Abgrenzung ist dann so auszuarbeiten, dass auch der angedachte zweite Förderantrag einer sinnvollen Gebietsabgrenzung zugeordnet werden kann.
Anlage Kosten- und Finanzierungsübersicht
Die beigefügte Tabelle listet alle Maßnahmen auf, soweit sie heute bekannt sind. Entscheidend ist der Bereich des 1. Sanierungsgebietes/Förderantrages, da nur dieser
die Grundlage für den aktuellen Antrag darstellt.
Die Beurteilung der förderfähigen Kosten orientiert sich – bezogen auf die relevanten Fördertatbestände - an den jeweiligen Obergrenzen nach den Städtebauförderungsrichtlinie
des Landes. Die tatsächlichen Förderzuweisungen sind auf die jeweilige Maßnahme bezogen im Einzelnen zu ermitteln und abzuklären.
Die Kosten des Grunderwerbs wurden auf Basis der Bodenrichtwerte für den jetzigen
Programmaufnahmeantrag ermittelt. Die noch nicht ermittelbaren, in dem angedachten
2. Sanierungsgebiet in Jahren voraussichtlich anfallenden Grunderwerbskosten werden
absehbar deutlich geringer ausfallen.
Bei den Restwertentschädigungen handelt es sich um Werte, die der unabhängige Gutachterausschuss in Form einer ersten gutachterlichen Einschätzung ermittelt hat. Nach
Vorlage der von der Stadt beauftragten endgültigen Gutachten werden diese Werte entsprechend angepasst. Das Regierungspräsidium sieht allerdings die einer Förderung der
Gebäudereste vorrangige Notwendigkeit, die Restwertentschädigungen zunächst mit den
als Abgeltung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen zu leistenden Ausgleichsbeträgen zu verrechnen.
Die Kostenschätzungen für die Erschließungsanlagen wurden von den Abteilungen Tiefbau und Öffentliches Grün und Umwelt überschlägig ermittelt.
Die Kosten der übrigen Ordnungsmaßnahmen sind Kostenschätzungen auf der Grundlage
von Erfahrungswerten, die sich erst bei Beauftragung konkretisieren werden.
Die Angaben zu den Modernisierungsmaßnahmen (private Erneuerungsmaßnahmen)
beruhen auf Berechnungen der Städtischen Wohnungsbau GmbH. Zu den Laubenganggebäuden liegt bereits ein Beschluss des Aufsichtsrates vor. In der Tabelle wurde ein Wert
von 6 Mio. Euro eingetragen. Die tatsächliche Förderhöhe ist abhängig von der konkreten
Abstimmung der jeweiligen Maßnahme.
Die Höhe der Ausgleichsbeträge ist als grober Schätzwert zu verstehen. Der von den Eigentümern auszugleichende Betrag kann erst nach einer absehbaren Bodenwertentwick-
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lung festgestellt werden und ist unter anderem von der tatsächlichen baulichen Veränderung des Umfeldes bzw. dem Erreichen der Sanierungsziele abhängig.
Ergebnis:
Für das 1. Sanierungsgebiet (1. Förderantrag) ergibt sich ein Förderrahmen von ca. 12,1
Mio. Euro. Der Anteil der Stadt beträgt ca. 4,8 Mio. Euro. Hinzuzurechnen sind die Kostenanteile, die nicht förderfähig sind. Somit ergibt sich eine Gesamtbelastung für die Stadt
von ca. 7,7 Mio. Euro.
In der Gemeinderatssitzung am 27. Oktober 2014 ist zu entscheiden, ob mit dem vorgeschlagenen Förderrahmen der gesamte Antrag abschließend von der STEG und der
Stadtverwaltung fertigzustellen ist.
Stellungnahme der Stadtkämmerei
Ausweislich der abgestimmten Kosten- und Finanzierungsübersicht für den 1. Förderantrag beläuft sich der Förderrahmen auf 12,1 Mio. €. Der Eigenanteil der Stadt beträgt danach rd. 4,8 Mio. €. Unter Berücksichtigung der von der Stadt zu tragenden nicht förderbaren Kosten von rd. 2,8 Mio. € ergibt sich für den beantragten Umsetzungszeitraum von
8 Jahren eine Gesamtbelastung für den Haushalt von rd. 7,6 Mio. €.
Unverändert stehen bei der Stadtkämmerei die Finanzierungsbetrachtungen zur Landesgartenschau und den Maßnahmen des Zukunftsinvestitionsprogramms im Fokus. In der
zugrunde liegenden mittelfristigen Finanzplanung (erweitert um 2018) waren bislang
1,2 Mio. € als Komplementärmittel für die Fördermaßnahme Kanadaring vorgesehen.
Mangels konkreter Kosten konnte dieser Posten nur als „Hausnummer“ in das Zahlenwerk
aufgenommen werden.
Nach Einschätzung des Regierungspräsidiums Freiburg kann für die weitere Betrachtung
in Abhängigkeit von den Umsetzungsschritten von einer jährlichen Finanzbeihilfe aus
Bundes-/Landesmitteln von bis zu 1 Mio. € (=60 %) ausgegangen werden. Zusammen mit
dem städtischen Anteil (= 40 %) ergibt sich danach rechnerisch ein durchschnittliches jährliches Budget von 1,67 Mio. € für förderfähige Maßnahmen.
Die Stadtkämmerei empfiehlt aus finanzwirtschaftlichen Gründen dringend, sich bei der
weiteren Realisierung der einzelnen förderfähigen Maßnahmen zumindest bis 2018 an einem maximalen Jahresbudget in der vorgenannten Größenordnung zu orientieren. Im
Vergleich zur bisherigen Finanzierungsbetrachtung ergäben sich alleine hieraus zusätzliche Belastungen in Höhe von rd. 1,5 Mio. €. Anfallende nicht förderbare Kosten sind in
diesem Zusatzbetrag noch nicht berücksichtigt.
An dieser Stelle nochmals der Hinweis, dass die Stadt im Antrag eine Eigenfinanzierungserklärung abgeben muss, wonach sie die gesamte Fördermaßnahme alleine finanzieren
könnte, falls eine Förderung nicht gewährt würde.
Tilman Petters
Sabine Fink
Dr. Wolfgang G. Müller
Hinweis:
Die Mitglieder des Gremiums werden gebeten, die Frage der Befangenheit selbst zu prüfen und dem Vorsitzenden das Ergebnis
mitzuteilen. Ein befangenes Mitglied hat in der öffentlichen Sitzung den Verhandlungstisch, in der nichtöffentlichen Sitzung den
Beratungsraum zu verlassen. Einzelheiten sind dem § 18 Abs. 1 – 5 Gemeindeordnung zu entnehmen.