Datei: Beschlussvorlage (Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik Vorstellung des aktuellen Planungsstandes (Abschluss Leistungsphase 2

10. November 2014

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Übergeordnete Vorlage

Beschlussvorlage
Amt: 603
Kabisch

Datum: 23.09.2014 Az.: 60/603GMKa/Ku

Drucksache Nr.: 225/2014

Beratungsfolge

Termin

Beratung

Kennung

Abstimmung

Technischer Ausschuss

22.10.2014

vorberatend

nichtöffentlich

Kulturausschuss

03.11.2014

vorberatend

nichtöffentlich

Gemeinderat

10.11.2014

beschließend

öffentlich

Beteiligungsvermerke
Amt
Handzeichen

622-SG Verwaltungsservice

Stadtarchiv und Museen

Eingangsvermerke
Oberbürgermeister

Erster Bürgermeister

Bürgermeister

Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101

Kämmerei

Rechts- und
Ordnungsamt

Betreff:

Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik
Vorstellung des aktuellen Planungsstandes
(Abschluss Leistungsphase 2 – Vorplanung und Kostenschätzung)

Beschlussvorschlag:

1. Der Vorplanung wird zugestimmt.
2. Die nachfolgenden Leistungsphasen (LPH 3 - Entwurfsplanung und Kostenschätzung, LPH 4 - Genehmigungsplanung) sollen auf der Grundlage
der Version 2 erstellt werden.
Anlage(n):
Kostenschätzung - Variantenvergleich
Erläuterungsbericht hparc
Flächenbilanz hparc
Optionenvergleich nach Massnahmen hparc
Perspektive hparc
Planstand Vorentwurf hparc
Rahmenterminplan hparc
Kostenrahmen Ausstattung hparc

BERATUNGSERGEBNIS
Einstimmig

Sitzungstag:

lt. Beschlussvorschlag

mit Stimmenmehrheit

Bearbeitungsvermerk

abweichender Beschluss (s. Anlage)

Ja-Stimmen

Nein-Stimmen

Enthalt.

Datum

Handzeichen

Drucksache 225/2014

Seite - 2 -

Begründung:
Planung
In seiner Sitzung am 28. April 2014 hat der Gemeinderat mit den Auftragsvergaben an die
Ingenieurbüros den Umbau der ehemaligen Tonofenfabrik zum stadtgeschichtlichen Museum befürwortet. Die Planungsaufträge wurden sofort erteilt und die Planung vorangetrieben.
Seither haben weitere Untersuchungen am Gebäude stattgefunden. In regelmäßigen Abständen, alle zwei Wochen, gab und gibt es Planerjourfixe. Hieran sind hauptsächlich die
Architekten, die Fachplaner und das Technische Gebäudemanagement beteiligt. In enger
Zusammenarbeit mit der zukünftigen Nutzerin Frau Bohnert (Stadtarchiv und Museen)
mussten in vielen Punkten die Nutzerbelange berücksichtigt werden.
Die Planungsschritte wurden eng mit Herrn Dr. Jacobs vom Regierungspräsidium Freiburg, Referat 26 – Denkmalpflege abgestimmt. Des Weiteren waren in mehreren Abstimmungsgesprächen die Herren Gandbhir, Vertreter des Sanierungsträgers STEG (Stadtentwicklung GmbH) und Meßner, Abteilung Liegenschaften und Verwaltungsservice der
Stadt Lahr im Hinblick auf die Städtebauförderung im Rahmen der Sanierungsmaßnahme
„Nördliche Altstadt“ eingebunden.
Auf diesen Grundlagen konnte im Juli 2014 der Abschlussbericht der Leistungsphase 2
(Vorplanung und Kostenschätzung) fertig gestellt werden.
Im Zuge der vertiefenden Untersuchungen des Gebäudes wurde die Holzbalkendecke
über dem 2.Obergeschoss von unten freigelegt, um die Tragfähigkeit der Holzbalken im
Bereich von Wasserschäden beurteilen zu können; hierbei sind in der freigelegten Zwischendecke Reste von alten Pilzfruchtkörpern aufgefallen. Das daraufhin erstellte Gutachten bestätigt den Verdacht eines Befalls der Decke über dem 2.OG durch holzzerstörende
und holzzersetzende Pilze.
Aufgrund der noch vermieteten Räumlichkeiten muss das Auslaufen des gekündigten
Mietverhältnisses abgewartet werden. Nach vollständiger Räumung des Gebäudes können Anfang November alle Decken und Fußböden freigelegt werden und die Holzteile in
Augenschein genommen werden.

Kostenschätzung
Der Kostenrahmen für das Projekt wurde in 2012 von der Werkgruppe Lahr auf brutto
2.630.000,00 Euro beziffert. Von einer durchschnittlichen Baukostensteigerung von 3%
pro Jahr ist auszugehen.
Die Honorare der Fachingenieure sind durch die HOAI - Honorarordnung für Architekten
und Ingenieure - festgelegt. Den anrechenbaren Kosten, welche die Grundlage für die Berechnung der Honorare bilden, liegt jeweils die aktuelle Kostenschätzung zu Grunde. Die
HOAI wurde 2013 zu Gunsten der Fachingenieure und Architekten mit dem Ergebnis
novelliert, dass insbesondere bei Maßnahmen in Bestandsgebäuden die Honorare
erheblich gestiegen sind.
Durch eine Baukostensteigerung von 3% pro Jahr sowie durch die neue HOAI 2013 steigt
der in 2012 angesetzte Kostenrahmen der Werkgruppe Lahr um brutto 470.000,00 Euro
und liegt bei brutto 3.100.000,00 Euro. Diese zusätzlichen Mittel fallen unabhängig der Situation des festgestellten Pilzbefalls an.

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Gemäß den Erläuterungen der Werkgruppe Lahr zum Kostenrahmen ist bei der Kostenermittlung im Altbau in der Planungsphase „Kostenschätzung“ eine Sicherheit von ca. +/18% anzunehmen.
Um eine größere Sicherheit in der Kostenermittlung zu erzielen, wurde bereits im Erläuterungsbericht der Werkgruppe Lahr auf weitere notwendige Untersuchungen wie zum Beispiel die Kartierung der Schäden, vertiefende Untersuchungen der Bauteile wie z.B. die
Balkenköpfe der Holzbalkendecke oder weitere bauchemische und bauphysikalische Untersuchungen hingewiesen. Diese Maßnahmen sowie die weiterführenden Abstimmungen
mit den entsprechenden Behörden und dem Regierungspräsidium, die Integration der
Fachplaner (Tragwerk, Heizung/Lüftung/Sanitär/Elektro, Brandschutz und Bauphysik) sowie eine vertiefende Planung der zukünftigen Gebäudenutzung wurden zwischenzeitlich
durchgeführt.
Auf Basis der weitergeführten Grundlagenermittlung und der Untersuchungsergebnisse
sowie den neuesten Erkenntnissen über den Pilzbefall haben heneghan peng architects
jetzt einen Vorentwurf mit überarbeitetem Raumprogramm, eine dementsprechende Kostenschätzung sowie einen angepassten Bauzeitenplan (Anlagen) erarbeitet.

Versionenvergleich
Kostenrahmen Werkgruppe Lahr (WGL) 2012
Gesamtkosten:
erf. Haushaltsmittel gesamt:

brutto 2.630.000,00 Euro
brutto 1.510.000,00 Euro

Kostenrahmen Werkgruppe Lahr (WGL) Hochrechnung 2014
Baukostensteigerung von 3% pro Jahr sowie die gestiegenen Honorare der Fachingenieure auf Grund der neuen HOAI 2013.
Gesamtkosten:
Mehrkosten zur vorh. Version:
erf. Haushaltsmittel gesamt:
erf. zusätzl. Haushaltsmittel zur Vers. WGL´12:
effektive Mehrkosten:

brutto 3.100.000,00 Euro
brutto 470.000,00 Euro
brutto 1.780.000,00 Euro
brutto 270.000,00 Euro
brutto 270.000,00 Euro

Version 0
beinhaltet die Restaurierung der Fenster, der Fassade und des Dachstuhls gemäß den
Anforderungen des Denkmalamtes sowie die Erfüllung der baurechtlichen Auflagen
(Brandschutz, EnEV, Mindestwärmeschutz und EEWärmeG). Ebenfalls enthalten ist die
Umsetzung des neuen architektonischen Konzeptes, welches durch das Öffnen des
Gebäudes hin zur Stadt die strategisch günstige Lage der alten Tonofenfabrik im historischen Altstadtkern für die entsprechende Präsenz des neuen stadtgeschichtlichen Museums im Stadtraum nutzt sowie durch die Öffnung des Eingangsbereiches zum Hochparterres eine durchgehende Durchlässigkeit des Erdgeschosses und eine auch im Außenraum
wahrnehmbare Verbindung zum Stadtraum schafft. Der neue Treppenturm soll nicht nur
als notwendiger zweiter Rettungsweg dienen, sondern den Besuchern auch eine klare
Orientierung und Führung durch die Räume sowie eine intuitive Bewegung durch die Ausstellung ermöglichen. Sie können so alle Ausstellungsräume in einer kontinuierlichen
Schleife durchwandern (Kuratorischer Loop).

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Der Treppenraum selbst bietet einen Kontrast zur Dichte der Präsentationsbereiche und
dient zur Entspannung der Sinne. Das in sich abgeschlossene Bestandstreppenhaus bietet eine separate Erschließung des Dachgeschosses sowie des 2. Obergeschosses. Hier
kann zum Beispiel eine Vernissage oder die Eröffnung einer Wechselausstellung parallel
und unabhängig zum Museumsbetrieb stattfinden. Durch das neue architektonische Konzept kann die Fläche im Kellergeschoss als zusätzliche Ausstellungsfläche genutzt werden. (Anlage: Erläuterungsbericht – Zusammenfassung der Planungsergebnisse Vorentwurf von heneghan peng architects)
Gesamtkosten:
Mehrkosten zur vorh. Version:
erf. Haushaltsmittel gesamt:
erf. zusätzl. Haushaltsmittel zur Vers. WGL´14:
effektive Mehrkosten:

brutto 3.635.000,00 Euro
brutto 535.000,00 Euro
brutto 2.160.000,00 Euro
brutto 380.000,00 Euro
brutto 650.000,00 Euro

Version 1
beinhaltet zusätzlich die maximal notwendigen Aufwendungen auf Grund des Befalls
durch holzzerstörende bzw. holzzersetzende Pilze. Die Differenz zur Version 0 kann
nach vollständiger Öffnung der Decken und einer weiteren Begutachtung ggfs. minimiert werden.
Gesamtkosten:
Mehrkosten zur vorh. Version:
erf. Haushaltsmittel gesamt:
erf. zusätzl. Haushaltsmittel zur Version 0:
effektive Mehrkosten:

brutto 4.140.000,00 Euro
brutto 505.000,00 Euro
brutto 2.420.000,00 Euro
brutto 260.000,00 Euro
brutto 910.000,00 Euro

Version 2
beinhaltet zusätzlich die Doppelfunktion der Lüftungsanlage für die Mitnutzung für den
Versammlungsraum sowie weitere erforderliche Maßnahmen zur Umsetzung des Versammlungsraumes.
Gesamtkosten:
Mehrkosten zur vorh. Version:
erf. Haushaltsmittel gesamt:
erf. zusätzl. Haushaltsmittel zur Version 1:
effektive Mehrkosten:

brutto 4.260.000,00 Euro
brutto 120.000,00 Euro
brutto 2.480.000,00 Euro
brutto
60.000,00 Euro
brutto 970.000,00 Euro

Zusammenfassung des Versionenvergleichs und der Kostenschätzung
Insgesamt beläuft sich die Kostenschätzung der Kostengruppen 200 (Herrichten und Erschließen), 300 (Baukonstruktion), 400 (Technische Anlagen) und 500 (Außenanlagen)
auf brutto 3.230.000,00 Euro. Die Kosten der Kostengruppe 700 (Baunebenkosten) belaufen sich auf brutto 1.030.000,00 Euro. Die Gesamtkosten KG 200-500 und 700 liegen somit für die Version 2 bei brutto 4.260.000,00 Euro.
In dieser Summe sind die Baukostensteigerung von je 3% für die Jahre 2013 und 2014,
die gestiegenen Honorare für die Fachingenieure sowie zusätzliche Aufwendungen aus
Auflagen des Denkmalschutzes, aus baurechtlichen Auflagen (Brandschutz, EnEV, Mindestwärmeschutz / EEWärmeG) sowie den konzeptionellen wie funktionalen Aspekten

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enthalten. Des Weiteren wurde die zwingend erforderliche Sanierung des Holztragwerks
berücksichtigt. Da aktuell noch keine abschließende Untersuchung stattfinden konnte, wird
vom ungünstigsten Fall, also dem vollständigen Verlust aller Holzbalkendecken und des
Dachstuhls ausgegangen.
Ebenfalls in der Planung aufgenommen ist die Integration eines uneingeschränkt, vom
Museumsbetrieb unabhängig nutzbaren Veranstaltungsraums. Für die Anmietung eines
Veranstaltungsraumes vergleichbarer Kapazität, zum Beispiel im gegenüberliegenden
ehem. Kaufhaus Krauss, müsste von einer Kaltmiete von jährlich ca. 16.000,00 Euro ausgegangen werden. Die Mehrkosten für die Umsetzung des Veranstaltungsraumes hätten
sich somit nach spätestens 4 Jahren amortisiert.
Nach Abzug der voraussichtlichen Mittel durch die Denkmalförderung sowie der Städtebauförderung belaufen sich die erforderlichen Haushaltsmittel auf brutto 2.480.000,00 Euro. (Anlage: Kostenschätzung - Variantenvergleich)
In einem Gespräch am 02.10.2014 mit dem Regierungspräsidium Freiburg, Referat 22 –
Fachbereich Städtebauförderung, in welchem die aktuellen Unterlagen zum Projekt übergeben wurden, wurde eine positive Haltung des Regierungspräsidiums zum Projekt signalisiert. Im Nachgang bestätigte das Regierungspräsidium am 07.10.2014 schriftlich, dass
grundsätzlich alle 3 untersuchten Varianten 0, 1 und 2 Gegenstand der Sanierungsförderung im Rahmen der Sanierungsmaßnahme „Nördliche Altstadt“ sein können. Eine Abstimmung im Detail ist noch vorzunehmen. Bei den verschiedenen Varianten lässt sich der
anteilige Zuschuss aus der Städtebauförderung in Bezug auf die Gesamtkosten des Projektes wie folgt darstellen:

Variante
V0

Gesamtkosten
3.635.000,00 Euro

Zuschuss aus der
Städtebauförderung
1.480.000,00 Euro

4.140.000,00 Euro

1.725.000,00 Euro

4.260.000,00 Euro

1.783.000,00 Euro

Die Kostenschätzung für die Kostengruppe 600 (Ausstattung: Café, Shop, Schließfächer,
Garderobe, Küchen, Büroausstattung, Versammlungsraum) beläuft sich auf brutto
95.000,00 Euro. Die Kosten für die Museumsausstattung können erst nach dem Wettbewerb „Ausstellungskonzeption“ beziffert werden; dieser soll Anfang 2015 durchgeführt
werden. Ob Haushaltsmittel für 2016 angemeldet werden, bleibt abzuwarten. Der zwischenzeitlich gegründete Förderverein hat sich zum Ziel gesetzt, Sponsorengelder für die
Inneneinrichtung für die Dauerausstellung und Wechselausstellung zu akquirieren.

Voraussichtlicher Zeitplan
Meilensteine
Leistungsphase 3 – Entwurfsplanung

Monat/Jahr
12/2014

Leistungsphase 4 – Genehmigungsplanung

01/2015

Leistungsphase 5-7 – Ausschreibung und Vergabe

bis 05/2015

Leistungsphase 8 - Ausführung

ab 06/2015

voraussichtliche Fertigstellung

10/2016

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Parallel zur Einreichung der Genehmigungsplanung werden der Antrag auf Gewährung einer Zuwendung zur Erhaltung und Pflege eines Kulturdenkmals (Denkmalförderung) sowie
der Antrag auf vorzeitigen Baubeginn beim Regierungspräsidium Freiburg, Referat 26 –
Denkmalpflege eingereicht.
Um die Transparenz und die Nachvollziehbarkeit des weiteren Projektverlaufs gewährleisten zu können, soll im Rahmen des Projektmanagements der Abteilung Gebäudemanagement in regelmäßigen Abständen (ca. jede zweite Sitzung des Technischen Ausschusses/ Gemeinderates) über die Sanierung und den Umbau der ehemaligen Tonofenfabrik zum stadtgeschichtlichen Museum berichtet werden.

Guido Schöneboom
Erster Bürgermeister

Tilman Petters
Baubürgermeister

Beschlussvorlage (Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik Vorstellung des aktuellen Planungsstandes (Abschluss Leistungsphase 2 – Vorplanung und Kostenschätzung))