Beschlussvorlage (- Begründung)

                                    
                                        Stadt Lahr

18. Juni 2013
Az.: Lö

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan ALTSTADTQUARTIER1, 1. ÄNDERUNG in Lahr
und hierzu erlassene Örtliche Bauvorschriften
Begründung
A

Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (4) i.V.m. (1) BauGB

24.07.2013

Offenlegungsbeschluss

24.07.2013

Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB

05.08. – 13.09.2013

Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB

xx.xx.2013

Öffentliche Bekanntmachung

xx.xx.2013

B

Begründung

1.

ALLGEMEINES

1.1

Geltungsbereich, Lage des Plangebiets
Das rund 0,7 ha große Altstadtquartier 1 (Q 1) wird im Norden durch die Bergstraße, im
Osten durch die Goethestraße, im Süden durch die Kaiserstraße und im Westen durch
die Friedhofstraße abgegrenzt. Das Plangebiet der 1. Änderung umfasst den
nördlichen und den östlichen Teil des Q 1 mit knapp 0,5 ha. Die genaue räumliche
Abgrenzung ist dem zeichnerischen Teil des Bebauungsplans zu entnehmen.

1.2

Anlass und Ziel der Planaufstellung
Das Q 1 wurde 1980 durch den Bebauungsplan ALTSTADTQUARTIER 1 überplant.
Dieser sah im Plangebiet sowohl Misch- als auch Allgemeine Wohngebietsflächen mit
einer Blockrandbebauung vor, darunter eine geschlossene Wohnbebauung entlang der
Goethestraße. Diese wurde nie realisiert. Stattdessen blieben hier gewerblich genutzte
und unbebaute Flächen bestehen.
Um die angestrebte homogene Wohnbebauung mit untergeordneten Gewerbeflächen
(Läden, Büros, Praxen) umzusetzen, erwarb die Städtische Wohnungsbau GmbH
mehrere Grundstücke und lobte in Abstimmung mit der Stadt einen
Realisierungswettbewerb aus. Der siegreiche Entwurf von Prof. Harald Roser aus
Freiburg macht insbesondere hinsichtlich der Art und des Maßes der baulichen
Nutzung sowie der Dachform eine Änderung des Bebauungsplanes notwendig, wobei
die Zielsetzung einer weitgehend geschlossenen Blockrandbebauung beibehalten wird.
Da es sich hier eindeutig um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt,
gelten die Bestimmungen des § 13a BauGB (beschleunigtes Verfahren).

Bebauungsplan ALTSTADTQUARTIER 1, 1. ÄNDERUNG
Begründung
1.3

Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan von 1998 ist das Q 1 im Süden als gemischte
Baufläche und im Norden als Wohnbaufläche dargestellt. Trotz einer geringen
Verschiebung der Abgrenzung beider Nutzungsarten kann der Bebauungsplan deshalb
als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt betrachtet werden.

2.

PLANINHALTE

2.1

Bebauung

2.1.1 Art der baulichen Nutzung
Mischgebiet
Damit das Q 1 im südlichen Bereich trotz der angestrebten Schwerpunktnutzung
Wohnen ein gemischt genutztes Stadtquartier werden kann, sind die entsprechenden
Bauflächen als Mischgebiet festgesetzt. Wohnen und Arbeiten (insbesondere Läden,
Büros, Praxen) sollen so in enger räumlicher Beziehung ermöglicht werden und zu
einem urbanen Quartierscharakter beitragen. Um dieses Nebeneinander von Wohnen
und Arbeiten nicht unzumutbar zu stören, werden Gartenbaubetriebe, Tankstellen und
Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a (3) Nr. 2 BauNVO ausgeschlossen.
Allgemeines Wohngebiet
Die Bauflächen im mittleren und nördlichen Teil werden als Allgemeines Wohngebiet
festgesetzt. Gegenüber dem bisherigen Bebauungsplan wird damit die Wohngebietsnutzung nach Süden ausgeweitet. Dies trägt dem Ziel Rechnung, innenstadtnahes
Wohnen weiter zu stärken. Um die Wohnnutzung nicht unzumutbar zu stören, werden
Beherbergungsbetriebe, Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen.
2.1.2 Maß der baulichen Nutzung
Grundflächenzahl (GRZ) / Geschossfläche (GFZ)
Im Q 1 wird eine für die Innenstadt typische hohe Nutzungsdichte mit dem
Schwerpunkt Wohnen angestrebt. Daher werden die in § 17 (1) BauNVO bestimmten
Obergrenzen für die Grundflächenzahl und die Geschossfläche voll ausgeschöpft bzw.
überschritten. So wird im WA die Überschreitung der Obergrenzen der GRZ um 0,1 auf
0,5 und der GFZ um 0,7 auf 1,9 sowie im MI der GFZ ebenfalls um 0,7 auf 1,9
aufgrund mehrerer besonderer städtebaulicher Gründe für erforderlich erachtet:
−

−

−

Die teilweise bestehende Blockrandbebauung wird hinsichtlich der Gebäudehöhen
passend ergänzt und zu den Hauptverkehrsstraßen hin geschlossen. Damit
entstehen (auch für die Bestandsgebäude) ruhige private Innenhoflagen und
attraktive Wohnseiten mit Balkonen, Loggien etc.
Der Rahmenplan Innenstadt empfiehlt auch für diese Stelle die Stärkung der
innenstädtischen Wohnfunktion als „Wohnen für alle“, um Segregationstendenzen
entgegenzuwirken. Dies bedarf unter Kostenaspekten einer effizienten Ausnutzung
der zur Verfügung stehenden Grundstücke.
Die planerische Konzeption ist das Resultat eines städtebaulichen Wettbewerbes,
der ausgelobt wurde, um an dieser Stelle eine besonders hochwertige Lösung
realisieren zu können.

2

Bebauungsplan ALTSTADTQUARTIER 1, 1. ÄNDERUNG
Begründung
−
−

Die vorhandene technische wie soziale Infrastruktur wird besser genutzt und die
instabile Geschäftslage in der nördlichen Altstadt wird gestärkt.
Flächensparendes Bauen in der Innenstadt ermöglicht den sparsamen und
schonenden Umgang mit Grund und Boden an anderer Stelle (Außenbereich).

(Anmerkung: Zum 20. September 2013 tritt die Änderung des § 17 BauNVO in Kraft.
Der Bebauungsplan-Entwurf hat noch die bis dahin geltende Fassung zum Inhalt. In
den folgenden Verfahrensschritten wird dann die neue Regelung angewendet.)
Aus den oben genannten Gründen und um die angestrebte Grundstücksnutzung nicht
wesentlich zu erschweren, darf die zulässige Obergrenze der GRZ durch Zufahrten,
(unterirdische) Stellplätze und Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO gemäß § 19
(4) Satz 2 und 3 bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden.
Ein Überprüfung der Voraussetzungen für die Überschreitungen bei GRZ sowie GFZ
ergab, dass diese durch Umstände und Maßnahmen ausgeglichen sind, die gemäß §
17 (2) Nr. 2 BauNVO den Aspekten gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, Umwelt
und Verkehr gerecht werden:
-

Vor Verkehrslärm geschützte Außenwohnbereiche und Innenhofflächen (auch für
Wohnungsbestand) durch geschlossene Bebauung und höhere Geschossigkeit
Parkierung vollständig in Tiefgaragen, dadurch mehr begrünte Flächen, keine
Emissionen durch Parkierungsverkehr, geordnete Lösung der Stellplatzthematik
Festsetzungen zur Begrünung von nicht bebauten Flächen und Dächern
Geringerer Flächenverbrauch im Außen- durch Verdichtung im Innenbereich

Auch sonstige öffentliche Belange im Sinne des § 17 (2) Nr. 3 BauNVO stehen der
Obergrenzenüberschreitung nicht entgegen.
Zahl der Vollgeschosse
Für die Zahl der Vollgeschosse wird ein Mindest- und ein Höchstmaß festgesetzt.
Damit wird das städtebauliche Ziel verfolgt, keine zu hohe aber auch keine zu geringe
bauliche Dichte in diesem innerstädtischen Quartier zu erhalten. Entlang der Goetheund der Kaiserstraße gewährleistet die Mindestgeschossigkeit eine gute Abschirmung
des Blockinneren und der dorthin orientierten Obergeschosse gegen Verkehrslärm.
2.1.3 Bauweise, überbaubare Flächen, Stellung baulicher Anlagen
In der gesamten Lahrer Innenstadt dominiert die geschlossene Bauweise. Daher sowie
aus Gründen des Flächensparens, der Energieeffizienz und des Lärmschutzes wird sie
auch im Q 1 festgesetzt.
2.1.4 Nebenanlagen, Flächen für Stellplätze, Garagen und Zufahrten
Aufgrund der angestrebten städtischen Dichte im Quartier bedarf es auch für den
ruhenden Verkehr einer klar geregelten Ordnung. Stellplätze sind nur in Tiefgaragen
zulässig. Öffentliche Stellplätze (beispielsweise für Besucher) befinden sich in
ausreichender Zahl in den angrenzenden Straßenräumen außerhalb des Geltungsbereiches dieses Bebauungsplanes.

3

Bebauungsplan ALTSTADTQUARTIER 1, 1. ÄNDERUNG
Begründung
2.3

Verkehr

2.3.1 Erschließung
Die Straßen und Gehwege, die das Q 1 abgrenzen, erschließen es vollständig. Weitere
öffentliche Verkehrsflächen sind daher nicht notwendig. Durch benachbarte stark
frequentierte Bushaltestellen ist eine gute ÖPNV-Erschließung gewährleistet.
2.3.2 Ruhender Verkehr
Mit der Revitalisierung und intensiveren Nutzung des Plangebietes ist ein höherer
Bedarf an Parkraum verbunden. Daher werden für die Fahrzeuge der künftigen
Bewohner, Bediensteten und Kunden Tiefgaragen festgesetzt. Zudem befinden sich an
den angrenzenden Hauptverkehrsstraßen zahlreiche öffentliche Stellplätze.
2.4

Umweltbelange

2.4.1 Lärm
Zur Ermittlung und planerischen Bewältigung der Lärmsituation im Plangebiet erstellte
das Ingenieurbüro RS aus Achern auf der Grundlage der Bebauungskonzeption eine
schalltechnische Untersuchung.
Das Q 1 grenzt im Osten und im Süden an (mit rund 14.000 Kfz täglich) viel befahrene
innenstädtische Hauptverkehrsstraßen. Die davon ausgehenden Lärmemissionen sind
so hoch, dass entlang der Blockrandbebauung die Orientierungswerte der für den
Städtebau maßgeblichen DIN 18005 teilweise deutlich überschritten werden.
Dennoch trägt das städtebauliche Konzept zu einer Verbesserung der heutigen
Situation bei und gewährleistet gesunde Wohn- und Arbeitsbedingungen. Der
bestehende Blockinnenbereich ist durch die fehlende bzw. eingeschossige Bebauung
im Osten gegenüber Lärmimmissionen insbesondere von der Goethestraße im
Erdgeschoss nur teilweise, in den Obergeschossen überhaupt nicht geschützt. Hier
bewirkt die vollständig zu errichtende mehrgeschossige geschlossene Bebauung eine
deutliche Abschirmung und damit eine Verbesserung der bestehenden Situation.
Aktive Schallschutzmaßnahmen an den Straßen sind hier aus technischen,
städtebaulichen und finanziellen Gründen nicht realisierbar. Dennoch werden über
geeignete Maßnahmen des passiven Schallschutzes verträgliche Innenpegel
gewährleistet. Die schalltechnische Untersuchung hat ermittelt, welche SchalldämmMaße Außenbauteile (Wand, Fenster,...) aufweisen müssen, damit in den
schutzbedürftigen Räumen (Wohn-, Schlafräume) keine unzumutbaren Geräuschpegel
entstehen. Dementsprechend werden die erforderlichen Schalldämm-Maße
festgesetzt. Um auch bei geschlossenen (und damit wirksam schallvermindernden)
Fenstern stets einen ausreichenden Luftaustausch zu gewährleisten, sind in den
Wohnungen Lüftungseinrichtungen zu installieren.
Durch die geschlossene Bebauung entstehen für jede Wohnung zum Innenhof
orientierte Aufenthaltsräume und Außenwohnbereiche mit verträglichen Lärmwerten.
2.4.2 Sonstige Schutzgüter
Bereits der Bebauungsplan ALTSTADTQUARTIER 1 von 1980 hatte die Schaffung
einer Blockrandbebauung zum Inhalt, insbesondere als Aufwertung einer
untergenutzten und für die Innenstadtlage zu locker bebauten Fläche. Nachdem diese
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Bebauungsplan ALTSTADTQUARTIER 1, 1. ÄNDERUNG
Begründung
Bebauung nur teilweise verwirklicht wurde, verfolgt die 1. Änderung des
Bebauungsplanes die gleiche Zielsetzung – mit einer der heutigen Zeit entsprechenden
planerischen Grundkonzeption. Die Änderung wird deshalb nach den Bestimmungen
des § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) erstellt. Somit sind weder
Umweltprüfung noch Umweltbericht erforderlich – die Grundfläche liegt deutlich unter
der gesetzlichen Prüfgrenze von 20.000 Quadratmetern. Dennoch wurden die
Umweltbelange der Planung ermittelt und in die Abwägung einbezogen.
Erhebliche Umweltauswirkungen durch die geplante Bebauung sind nach der durch
das Stadtplanungsamt vorgenommenen schutzgutbezogenen Einschätzung nicht zu
erwarten.
Schutzgut

erheblich nicht
Bemerkungen
erheblich
Tiere, Pflanzen und
Verbesserung der Situation gegenüber
ihre Lebensräume
der ehemals vorwiegend gewerblichen
X
Nutzung mit weitgehend befestigten
Flächen durch intensiv zu begrünende
Innenhöfe und Dachbegrünung
Boden
Grünflächen befinden sich zu großen
Teilen auf der Tiefgarage und haben
keine Verbindung zum natürlichen
X
Boden; somit ergibt sich geringfügige
Verschlechterung gegenüber heutiger
Situation
Wasser
Durch Wohnbebauung und Tiefgarage
kein erhöhter Beitrag zur GrundwasserX
neubildung durch Regenwasserversickerung, jedoch Rückhaltung durch
Grünflächen und Zisternen
Luft
Keine direkten Auswirkungen auf den
Ausstoß von Luftschadstoffen, indirekte
X
positive Effekte durch innovatives
energetisches Konzept
Klima
Durch erhöhtes Grünvolumen geringX
fügige Verbesserung des Kleinklimas
Landschaftsbild /
Positive Effekte für Stadtbild, Gebiet
X
Erholung
spielt für die Naherholung keine Rolle
FFH/VogelschutzKeine Schutzgebiete in der unmittelX
Gebiete
baren Nachbarschaft vorhanden
Die Festsetzungen zur Begrünung der Innenhöfe und der Dachflächen haben zum Ziel,
das erhöhte Maß der baulichen Nutzung so weit wie möglich zu kompensieren. Dies
trägt dazu bei, die genannten Schutzgüter nicht in erheblicher oder unzumutbarer
Weise zu beeinträchtigen. Für einzelne Schutzgüter wird die Situation gegenüber dem
heutigen Zustand nach Realisierung der Planung sogar verbessert.
2.5

Örtliche Bauvorschriften
2.5.1 Gestaltung der Gebäude
Die Festsetzungen zu Dachform, -neigung, und -eindeckung orientieren sich am
Stadtbild in der Umgebung. Sie lassen Spielraum für individuelle Lösungen. Die
Beschränkung auf zwei Dachtypologien gewährleistet ein Mindestmaß an
gestalterischer Homogenität.
5

Bebauungsplan ALTSTADTQUARTIER 1, 1. ÄNDERUNG
Begründung
2.5.2 Freiflächengestaltungsplan
Gerade bei innenstädtischem verdichtetem Wohnungsbau spielt die Qualität der
Freiflächen aus sozialer, ökologischer und gestalterischer Sicht eine große Rolle. Die
Umsetzung der entsprechenden Festsetzungen ist in einem qualifizierten Freiflächengestaltungsplan im Bauantragsverfahren nachzuweisen.
2.5.3 Werbeanlagen, Antennen
Die Einschränkung in der Verwendung von Werbeanlagen und Antennen erfolgt aus
gestalterischen Gesichtspunkten. Kaiser- und Goethestraße haben eine besondere,
stadtbildprägende Bedeutung. Vor allem die Platzierung von Parabolantennen auf der
Gebäuderückseite hat die Intention, im öffentlichen Straßenraum zu einem
harmonischen Gesamtbild beizutragen.
2.5.4 Niederschlagswasser, Entwässerungssystem
Anfallendes unbelastetes Oberflächenwasser der Dachflächen soll aus ökologischen
Gesichtspunkten und zur Abfederung von Abflussspitzen nicht komplett in die
Kanalisation abgeleitet werden.
Das großteils bereits bebaute und befestigte Plangebiet ist (mit hohem möglichem
Versiegelungsgrad) Bestandteil des 2009 genehmigten Generalentwässerungsplanes
für die Kernstadt. Es ist je nach Einzugsbereich der Friedhof- bzw. der Goethestraße
problemlos über die vorhandenen Kanäle im Misch- bzw. im Trennsystem zu
entwässern. Ein Nachweis ist damit nicht erforderlich. Dennoch sind im Gebiet
Rückhaltungen durch Zisternen und Begrünung (der Tiefgaragen) festgesetzt.
2.6

Folgeeinrichtungen
Aufgrund der in der Nähe für alle Bevölkerungsgruppen vorhandenen sozialen
Infrastruktur sind keine neuen öffentlichen Folgeeinrichtungen notwendig. Vielmehr
werden bestehende Einrichtungen effizienter genutzt und gestärkt.

2.7

Kosten
Dank der vorhandenen technischen und sozialen Infrastruktur sind für die Stadt keine
Folgekosten zu veranschlagen.

2.8

Städtebauliche Daten
Mischgebiet:
Allgemeines Wohngebiet:
Bebauungsplangebiet

ca. 0,08 ha
ca. 0,40 ha
ca. 0,48 ha

Wohneinheiten Neubau
ca. 65
Bewohner Neubau
ca.130
Wohneinheiten Bestandsgebäude
29
Bewohner Bestandsgebäude
ca. 80

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin
6

17 %
83 %