Beschlussvorlage (- Begründung)

                                    
                                        Stadt Lahr

27.03.2015
Az.: Da/Lö

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan BREITMATTEN, 4. Änderung in Kuhbach
Begründung
A

Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB

26.01.2015

Offenlegungsbeschluss gemäß § 13 a BauGB

26.01.2015

Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB

09.02.2015 – 10.03.2015

Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB

20.04.2015

Öffentliche Bekanntmachung

25.04.2015

B

Begründung

1.

ALLGEMEINES

1.1

Geltungsbereich, Lage und Nutzung des Plangebiets
Der rund 0,96 ha große Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung wird im Norden
durch die Straße Breitmatten, im Osten durch Wohnbebauung und leerstehende
gewerbliche Bauten, im Nordwesten durch Gewerbeanlagen und im Südwesten durch
die Schutter begrenzt. Die genaue räumliche Abgrenzung ist dem zeichnerischen Teil
des Bebauungsplans zu entnehmen.
Das Plangebiet ist überwiegend Bestandteil eines Gewerbegebietes.

1.2

Anlass und Ziel der Planänderung
Der seit dem 27. April 1977 rechtsverbindliche Bebauungsplan BREITMATTEN, 2.
Änderung weist ein Gewerbegebiet aus. Im nördlichen Bereich ist das Gewerbegebiet
mit der Vorgabe, Fläche für nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, festgesetzt.
Die bestehende Bebauung befindet sich innerhalb der festgesetzten Baugrenze.
Die Firma Fleig GmbH & Co. KG liegt mit ihrem Firmengrundstück und ihrem
Betriebsgebäude innerhalb der eingetragenen Baugrenze. Das Unternehmen
beabsichtigt eine rund 730 m² große Erweiterung einer Produktionshalle im
südwestlichen Teil ihres Firmengeländes. Die geplante Baumaßnahme hat zur Folge,
dass die Baugrenze und der Geltungsbereich des Bebauungsplans BREITMATTEN, 2.
Änderung überschritten werden. Außerdem ist im Südwesten ein Parkplatz mit 19
Stellplätzen vorgesehen.

1

Bebauungsplan BREITMATTEN, 4. Änderung - Begründung
Der Erweiterungsbau (tlw.) und die Stellplätze mit Zufahrt liegen im Bebauungsplan
BREITMATTEN, rechtsverbindlich seit dem 18. September 1966. Der betroffene
Bereich ist im Bebauungsplan BREITMATTEN als nicht überbaubare Grünfläche
ausgewiesen. In der Begründung wird erläutert, dass diese der Wahrung des
Landschaftscharakters und zugleich der Freihaltung des für eine später mögliche
Schutterkorrektion erforderlichen Raums dient. Der Bewuchs soll zur Abschirmung der
gewerblichen Nutzung erhalten bzw. ergänzt werden.
Mit der geplanten Betriebserweiterung und den angedachten Stellplätzen im
Grünbereich des Bebauungsplans BREITMATTEN, sind die Grundzüge der Planung
berührt. Die Schutterkorrektion, die im Bebauungsplan BREITMATTEN angedacht ist,
wurde bereits vollzogen.
Für die Verwirklichung der geplanten baulichen Maßnahmen bedarf es einer Änderung
des Bebauungsplans. Die Erweiterung des Baufensters, die Einbindung der
Stellplatzfläche mit ihrer Zufahrt sowie Maßnahmen zum Schutz der Umwelt werden
mit der 4. Änderung des Bebauungsplans BREITMATTEN planungsrechtlich gesichert.
Die Erschließung erfolgt über die bestehende Straße Breitmatten und ist folglich
gesichert.
1.3

Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) von 1998 ist das Gebiet zum Großteil als
gewerbliche Baufläche und zu einem kleinen Teil als Grünfläche dargestellt.
Die benötigte Erweiterung betrifft einen 5 m breiten Streifen für den Neubau und einen
13 m breiten Streifen für Zufahrt und Stellplätze. Das Vorhaben überschreitet
geringfügig die Abgrenzung der Gewerbeflächendarstellung im Flächennutzungsplan.
Da der Flächennutzungsplan aufgrund der Großmaßstäblichkeit keine parzellenscharfe
Abgrenzung vornehmen kann und die notwendige Erweiterung keine großflächige
zusätzliche Flächenausweisung bedeutet, kann der Bebauungsplan als aus dem
Flächennutzungsplan entwickelt bewertet werden.

1.4

Beschleunigtes Verfahren
Bei dieser Bebauungsplanänderung handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung. Sie kann im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB durchgeführt
werden. Die zulässige Grundfläche liegt mit ca. 2.000 m² unter dem gesetzlich
vorgegebenen Prüfwert von 20.000 m². Zwar werden teilweise auch bisher am Rande
des Bebauungszusammenhangs gelegene, der Bebauung entzogene Flächen nun
einer Bebaubarkeit zugeführt, dennoch handelt es sich um eine Maßnahme der
Innenentwicklung. Der Bebauungsplan bezieht sich im Wesentlichen auf den
Siedlungsbereich und nur einzelne, bisher nicht bebaubare Flächen werden, weil sie im
Zusammenhang mit dem Siedlungsbereich zu beurteilen sind, in das Plangebiet mit
einbezogen.
Nach § 13 a (2) Ziffer 1 BauGB in Verbindung mit § 13 (2) Ziffer 1 BauGB wird auf den
Verfahrensschritt der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden verzichtet. Die Offenlage des Planentwurfes erfolgt über die Dauer eines Monats.
Nach § 13 a (2) Ziffer 1 BauGB in Verbindung mit § 13 (3) BauGB wird von Umweltprüfung, Umweltbericht und den Angaben zu den Arten umweltbezogener
Informationen abgesehen.
2

Bebauungsplan BREITMATTEN, 4. Änderung - Begründung
2.

PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN

2.1

Bebauung

2.2.1 Art der baulichen Nutzung
Ein Gewerbegebiet (GE) nach § 8 BauNVO wird für das Gebiet weiterhin festgesetzt,
um den bestehenden Betrieb und die geplante Betriebserweiterung zu sichern. Aus
Gründen des Trennungsgebotes (§ 50 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImschG) sind
im nördlichen Bereich weiterhin nur nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe
zulässig. Das Trennungsgebot beinhaltet, dass die für eine bestimmte Nutzung
vorgesehenen Flächen so zuzuordnen sind, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf
schutzbedürftige Gebiete soweit wie möglich vermieden werden. Nordöstlich an das
Planungsgebiet angrenzend befindet sich ein Allgemeines Wohngebiet. Im Zuge des
parallel laufenden Baugenehmigungsverfahrens ist ein Lärmschutzgutachten wegen
des gegenüberliegenden Wohngebietes gefordert worden. Daraus resultierende
Maßnahmen werden als Auflage an den Bauherrn weitergegeben.
Im Gewerbegebiet wird die Nutzung Einzelhandel ausgeschlossen, da wegen der
Möglichkeit, deutlich höhere Bodenpreise zu erzielen, Handwerk und produzierendes
Gewerbe zurückgedrängt werden könnten. Zudem dient die Festsetzung der
Steuerung des Einzelhandels. Auch der Ausschluss von Vergnügungsstätten und
Tankstellen hat das Ziel, der Verdrängung von Handwerk und sonstigem Gewerbe
vorzubeugen. Der Ausschluss dient zudem zum Schutz der angrenzenden
Wohnbebauung.
2.2.2 Maß der baulichen Nutzung
Die zulässige Obergrenze der Grundflächenzahl (GRZ) beträgt 0,5. Sie darf durch
Zufahrten, Stellplätze und Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO gemäß § 19 (4)
Satz 3 bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden. Damit ist zwischen dörflichem
Wohngebiet und dem Landschaftsraum an der Schutter eine zu hohe bauliche
Verdichtung ausgeschlossen. Gleichzeitig ist eine wirtschaftliche Nutzung der zur
Verfügung stehenden Grundstücksfläche möglich und auch eine intensive Eingrünung
der Randbereiche gewährleistet.
Die festgesetzte Höhe der baulichen Anlagen orientiert sich am Bestand und
gewährleistet das Einfügen in die nähere Umgebung.
2.2.3 Überbaubare Flächen
Die überbaubaren Flächen sind mittels Baugrenzen im Plan abgegrenzt und so
bemessen, dass eine den Nutzungsanforderungen angepasste und sich in die
Umgebung einfügende Bebauung möglich ist.
3.

Grünflächen
Für die Schutter formulieren sowohl der 2004 fertiggestellte Gewässerentwicklungsplan
als auch die aus der Landesgartenschaubewerbung von 2003 hervorgegangene
Konzeption des „Blauen Bandes“ spezifische Entwicklungsziele. Während der
Entwicklungsplan insbesondere die ökologische Aufwertung der Schutter zum Inhalt
hat, verfolgt das „Blaue Band“ das Ziel, den Fluss wieder als wesentliches Element im
Stadtgefüge erlebbar zu machen und ihm besondere gestalterische Aufmerksamkeit
zukommen zu lassen. Der festgesetzte öffentliche Gewässerrandstreifen und der
Gewässerrandstreifen entlang der unbebauten Fläche des Brudertalbaches dienen der
Erhaltung und Verbesserung der ökologischen Funktion der Schutter.
3

Bebauungsplan BREITMATTEN, 4. Änderung - Begründung

Die festgesetzte private Grünfläche dient neben dem Gewässerrandstreifen als
weiterer ökologischer und optischer Puffer zwischen Naturraum und Gewerbegebiet. Er
ist daher durch Pflanzung heimischer Gehölze gegenüber dem heutigen Zustand
ökologisch aufzuwerten.
4.

Umweltbelange
Auch wenn bei der Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13 a BauGB
keine förmliche Umweltprüfung durchzuführen ist, werden abwägungserhebliche
Umweltbelange ermittelt, bewertet und bei der Abwägung berücksichtigt.
Bei der Bewertung möglicher Eingriffe in Natur und Landschaft ist relevant, ob
beziehungsweise inwieweit diese Eingriffe bereits vor der (jetzigen) planerischen
Entscheidung zulässig waren.

4.1

Bestand
Die Fläche des Geltungsbereichs ist zu rund 50% mit der bestehenden Bebauung,
befestigten Flächen, Zufahrten und Stellplätzen versiegelt. Die vorhandenen
Grünflächen sind in ihren Randbereichen mit einigen Bäumen bestanden, ansonsten
bestehen sie bis hin zum Ufer der Schutter aus weitgehend unbepflanzten mehrmals
jährlich gemähten Wiesen.

4.2

Planung
Die Bebauungsplanänderung sieht vor, südlich des bestehenden Firmengebäudes das
Baufenster um rund 300 m² zu vergrößern, d.h. die Baugrenze wird um rund 5 m
Richtung Südwesten „verschoben“. Der bisherige Bebauungsplan BREITMATTEN, 2.
Änderung weist für den Großteil des vorgesehenen Erweiterungsneubaus bereits eine
Gewerbegebietsfläche aus. Für den kleineren Teil (rund 300 m²) des
Erweiterungsneubaus gilt der Bebauungsplan BREITMATTEN, der dort eine
nichtbebaubare Grünfläche festsetzt.
Die Vergrößerung des Baufensters auf eine bislang festgesetzte Grünfläche stellt einen
Eingriff in Natur und Landschaft dar. Auch die 19 neu geplanten Stellplätze mit ihrer
Zufahrt im südlichen Bereich befinden sich auf dieser Grünfläche.
Diese Eingriffe sind nicht vermeidbar. Eine Minimierung der Eingriffe wird erreicht
durch die Empfehlungen zur Dachbegrünung sowie die Festsetzungen zur GRZ, zur
Gebäudehöhe sowie zur wasserdurchlässigen Befestigung und intensiven Bepflanzung
der Stellplätze. Eine teilweise Kompensation der Eingriffe erfolgt durch die
Festsetzungen zur Pflanzung heimischer Bäume und zur naturnahen Gestaltung des
Schutterufers. Neben ökologischen Aspekten dienen diese Maßnahmen auch der
Eingrünung und Abschirmung des Gewerbegebietes zum Landschaftraum und
Naherholungsgebiet an der Schutter.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass angesichts der beschriebenen Maßnahmen
keine unzumutbaren Eingriffe in Natur und Landschaft verbleiben.

5.

Hochwasserschutz

5.1

Hochwassergefahrenkategorie HQextrem
Die Hochwassergefahrenkarte der Landesanstalt für Umwelt, Messungen und
Naturschutz Baden-Württemberg (Entwurf vom 14.08.2013) stellt für den
4

Bebauungsplan BREITMATTEN, 4. Änderung - Begründung
Geltungsbereich die errechnete Flächenausbreitung für Hochwasser der Schutter
(HQ10, HQ50, HQ100, HQextrem) dar. Die Hochwassergefahrenkarte für den Geltungsbereich ist derzeit in Bearbeitung und als Entwurf zu werten. Sollten sich während des
Verfahrens Änderungen ergeben, wird dieser Plan ausgetauscht. Die geplante
Baumaßnahme liegt laut diesem Entwurf zum größten Teil in einer Überflutungsfläche
für ein Extremhochwasser (hellblaue Fläche). Ein Extremhochwasser tritt im
statistischen Mittel sehr viel seltener als alle 100 Jahre auf. Anders als in
Überschwemmungsgebieten (HQ100), bei denen in der Regel bauliche Restriktionen zu
erwarten sind, gelten für die Ausdehnungsgebiete bei Extremhochwasser (HQextrem)
Vorsorgekriterien. Hier kann eine hochwasserangepasste Planung und Bebauung
mögliche spätere Schäden vermindern und vermeiden.
5.2

Hochwassergefahrenkategorie HQ100
Ein Teil der geplanten Baumaßnahme liegt laut der Hochwassergefahrenkarte der
Landesanstalt für Umwelt, Messungen und Naturschutz Baden-Württemberg in einem
Überschwemmungsgebiet gemäß § 76 Abs. 2 WHG. In diesem Gebiet ist die
Errichtung und Erweiterung baulicher Anlagen gemäß § 78 Abs. 1 Nr. 2 WHG
untersagt. Eine Ausnahmegenehmigung kann erteilt werden, wenn die
Voraussetzungen des § 78 Abs. 3 WHG erfüllt sind. Es dürfen durch die
Baumaßnahme keine wesentlichen Nachteile und Beeinträchtigungen auf den
Hochwasserabfluss, die Rückhaltung und den bestehenden Hochwasserschutz
entstehen. Die Gebäude müssen hochwasserangepasst gebaut werden und verloren
gehender Hochwasserrückhalteraum muss zeitgleich ausgeglichen werden.
Das Ingenieurbüro Wald + Corbe aus Hügelsheim hat die wasserwirtschaftliche
Beurteilung des Bauvorhabens auf den Flurstücken 6172/5, 6173/5 und 6173/9
erarbeitet. Östlich des Bauvorhabens befindet sich das Hochwasserrückhaltebecken
Kuhbach. Bei einem 100-jährlichen Hochwasserereignis führt dieses Becken einen
Regelabfluss von 45 m³/s ab. Trotz der Stauregelung kommt es im Bereich der
Flurstücke 6172/5, 6173/5 und 6173/9 zu Ausbordungen mit Überflutungstiefen von bis
zu 50 cm. Durch die geplante Bebauung kann bei einem 100-jährigen
Hochwasserereignis eine Fläche von 976 m², die bisher bei diesem Ereignis mit einer
Wassertiefe von ca. 5-50 cm überflutet wird, künftig nicht mehr überflutet werden. Ein
Retentionsvolumen von 275 m³ geht hierdurch verloren.
Ein Ausgleich des verloren gehenden Rückhalteraumes kann auf den Flurstücken
6172/5 und 6173/9 erfolgen. Durch eine Abgrabung von 20 cm auf dieser Fläche kann
das verloren gegangene Retentionsvolumen ausgeglichen werden.
Die Abgrabung kann laut wasserwirtschaftlicher Beurteilung auch auf einer kleineren
Fläche erfolgen. Im Rahmen des Bauantragsverfahrens zum Erweiterungsvorhaben
erfolgte eine Abstimmung mit dem LRA, Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz.
Der Verlust des Retentionsvolumens soll an anderer Stelle ausgeglichen werden. Ein
Abtrag im Bereich des künftigen Gewässerrandstreifens entlang der Schutter soll
vorgenommen werden. In einer Breite von ca. 4 m und einer Tiefe von ca. 1 m soll die
Abgrabung vorgenommen werden, so dass der Retentionsverlust ausgeglichen und die
Hochwasserrückhaltung gewährleistet sind.
Durch den Ausgleich des verloren gehenden Rückhalteraumes im Bereich des
geplanten Bauvorhabens wird der Wasserstand und Abfluss bei Hochwasser in der
Umgebung des geplanten Bauvorhabens nicht nachteilig verändert.
Bestehende Hochwasserschutzmaßnahmen werden durch den geplanten Neubau
nicht beeinträchtigt.
5

Bebauungsplan BREITMATTEN, 4. Änderung - Begründung

Der Bemessungswasserstand HW 100 liegt im Bereich des geplanten Neubaus
zwischen 179,84 m ü NN (Ostseite) und 179,70 m über NN (Westseite). Die geplante
Erdgeschossfußbodenhöhe liegt bei 180,62 m über NN und somit ca. 80-90 cm über
dem Bemessungswasserstand HW 100. Das Gebäude wird nicht unterkellert. Es
können bei einem 100-jährlichen Hochwasserereignis keine Hochwasserschäden an
dem geplanten Gebäude entstehen.
Durch den Ersatz des verloren gegangenen Retentionsvolumens wird erreicht, dass
die geplante bauliche Maßnahme außerhalb des 100-jährlichen Hochwasserereignisses liegt.
6.

ZU DEN HINWEISEN UND NACHRICHTLICHEN ÜBERNAHMEN
Hier werden die nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffenen Festsetzungen
und Hinweise nachrichtlich übernommen, die zum Verständnis des Bebauungsplans
oder für die städtebauliche Beurteilung von Baugesuchen notwendig oder zweckmäßig
sind.

7.

ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN

7.1

Dachgestaltung
Die Form der Dächer wird entsprechend der bereits realisierten und im angrenzenden
Gewerbegebiet ebenfalls möglichen Dachformen gewählt, so dass ein homogenes
Erscheinungsbild der Dachlandschaft des Gewerbegebiets ermöglicht wird.
Die Empfehlung der Dachbegrünung erfolgt aus ökologischen (Wasserrückhaltung,
Kleinklima, Grünvolumen) und gestalterischen Gründen. Es erfolgt keine verpflichtende
Festsetzung, da im gewerblichen Bereich insbesondere aus statischen Gründen (z.B.
bei Leichtbauhallen oder großen Spannweiten) eine Dachbegrünung nicht immer
möglich ist.

7.2

Werbeanlagen
Die Festsetzung wurde gewählt, um nachbarschaftliche Konflikte und Belastungen des
benachbarten Wohngebietes zu vermeiden, zur Wahrung der Verkehrssicherheit sowie
zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes.

7.3

Ver- und Entsorgung
Entwässerungssystem
Für das oben genannte Plangebiet wird das vorhandene Trennsystem beibehalten.
Zur Regenwasserbewirtschaftung wird im Zuge der Genehmigung der Entwässerungsplanung darauf geachtet, dass Oberflächenwasser von Zuwegungen über wasserdurchlässige Beläge versickert bzw. mittels Überläufen der öffentlichen Grünfläche zur
Versickerung zugeleitet wird. Im Übrigen ist der Planbereich Bestandteil des
Generalentwässerungsplanes der Stadt Lahr.
Im Zuge der Einreichung der Baugenehmigungsunterlagen ist ein entsprechendes
Entwässerungsgesuch gefordert worden.

6

Bebauungsplan BREITMATTEN, 4. Änderung - Begründung
8.

Kosten
Durch die Bebauungsplanungsänderung entstehen der Stadt keine erheblichen
direkten Kosten.

9.

Städtebauliche Daten
Gewerbefläche
Private Grünfläche
Öffentliche Grünfläche

ca. 7600 m²
ca. 1330 m²
ca. 650 m²

Geltungsbereich gesamt

ca. 9600 m²

79%
14%
7%

Stefan Löhr
Diplom-Ingenieur

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