Datei: Beschlussvorlage (STW Lagebericht 2015)

30. Mai 2016

1
Lagebericht
1.

Geschäfts- und Rahmenbedingungen

1.1

Geschäftsverlauf

Die Städtische Wohnungsbau GmbH Lahr hat das Geschäftsjahr 2015 mit einem positiven Ergebnis abgeschlossen. Der Geschäftsverlauf wurde dabei von folgenden Faktoren beeinflusst:
Die planerische und bauliche Weiterentwicklung des Wohngebietes „Kanadaring“
bildete den Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit des Unternehmens im Wirtschaftsjahr
2015. Die bauliche Weiterentwicklung des Wohngebietes wurde mit der Gebäudemodernisierung der Liegenschaft Schwarzwaldstr. 51 – 55 und dem Neubau von
Mehrfamilienhäusern innerhalb des Projektes „Stadthäuser an der Schutter“ begonnen. Durch den Rückbau der Liegenschaften Kanadaring 2,4 und 18 wurden die Voraussetzungen für die Entstehung eines neuen Quartiersplatzes für das Wohngebiet
und zusätzlich für die Entstehung von Wohnungsneubau, auch durch Investoren, geschaffen. Einzelne Baumaßnahmen der Weiterentwicklung des Wohngebietes „Kanadaring“ sind innerhalb des Stadtentwicklungsprogrammes„ die Soziale Stadt“ förderfähig. Innerhalb dieses Förderprogrammes wurde der Rückbau der Liegenschaften und die untergegangene Gebäudesubstanz mit finanziellen Mittel im Umfang
von rd. 1,5 Mio. € gefördert.
Durch die erfolgreiche Vermarktung der letzten von insgesamt 22 Wohnungen der
Bauträgermaßnahme „Im Goldenen Winkel“ und dem Verkauf von 4 Wohnungen
aus dem Immobilienbestand des Unternehmens konnten aus dem Immobilienvertrieb
Erträge im Umfang von rd. 600 T€ generiert werden.
Der Rückbau der Liegenschaft Kanadaring 18, in welche auch die Hausmeisterwerksatt des Unternehmens integriert war, macht den Neubau einer Hausmeisterstation
notwendig. Mit den Vorbereitungen für den Neubau einer Hausmeisterstation wie
auch den Bauarbeiten für den Neubau einer Geschäftsstelle wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr begonnen.
Zur Finanzierung der umfangreichen Investitionen in Neubauprojekte und die Sanierung, Modernisierung und Instandhaltung des Wohnungsbestandes in Höhe von 7,2
Mio. € hat das Unternehmen im abgelaufenen Wirtschaftsjahr 710 T € Darlehenssumme neu valutiert.
Per 31.12.2015 hatte die Gesellschaft eine sehr geringe Leerstandsquote in Höhe von
0,2 % des verwalteten Wohnungsbestandes. Hier wirkt sich die gute Marktstellung
durch die Erzielung einer Vielzahl von Mehrwerten für unsere Mieter aus. Die Fluktuationsrate beträgt im Berichtsjahr 2015 9,6 % (VJ. 10,8 %).
In der Hausbewirtschaftung erhöhten sich die Sollmieten um rd. 247 T €. Begründet ist
die Zunahme der Sollmieten in der erstmaligen ganzjährigen Vermietung der im Geschäftsjahr 2014 fertiggestellten Neubauobjekte „Im Goldenen Winkel“ und „Bismarckstr./Doler Platz“ sowie die nach Abschluss der Modernisierung der Liegenschaft „Bergstr.-/ Friedhofstr.“ ergebenden Mieterhöhungen.
Für Instandhaltungsmaßnahmen des Wohnungsbestandes wurden finanzielle Mittel
im Umfang von 1.055 T € (Vj. 2.241 T €) eingesetzt.

2
1.2. Wirtschaftliches Umfeld

Die Städt. Wohnungsbau GmbH Lahr zählt mit ihren rund 1300 eigenen Wohnungen zu den größten Vermietern in Lahr und im Ortenaukreis. Der Wohnungsmarkt
im Ortenaukreis hat sich in den letzten Jahren stark verändert. Die Wohnungsmieten von Neubauwohnungen und bei der Wiedervermietung von Wohnungen
sind in den vergangenen Wirtschaftsjahren kontinuierlich angestiegen. Ebenso
war ein signifikanter Anstieg der Kaufpreise von Eigentumswohnungen im Ortenaukreis in den letzten Jahren zu beobachten. Das Statistische Landesamt BadenWürttemberg hat für den Zeitraum von 2012 bis 2014 die Fertigstellung von insgesamt 515 Wohneinheiten in Lahr ermittelt. Im selben Zeitraum wurde für 594
Wohneinheiten in Lahr die Baugenehmigung erteilt. Das zukünftige Marktniveau
der Kaltmieten im Mietwohnungsneubau für das Geschäftsgebiet des Unternehmens wird im Bereich zwischen 8,00 bis 10,50 €/m² Wohnfläche prognostiziert.
Für die Stadt Lahr wird in den nächsten 15 Jahren ein Bevölkerungswachstum
von 6,5 % prognostiziert. Mit dem Anstieg der Bevölkerungszahlen wird auch ein
Anstieg der Haushaltszahlen einhergehen. Die Standvorteile für Unternehmen,
welche die Stadt Lahr aufgrund ihrer hervorragenden Verkehrslage und einer
großen Anzahl von Industrie- und Gewerbeflächen anbieten kann, führen zu der
Neuansiedlung vieler Unternehmen aus unterschiedlichen Branchen. Es kann daher aus demografischen als auch aus qualitativen Gründen zukünftig von einem
nachhaltigen Bedarf an neuen Wohnungen und insgesamt von einer starken
Nachfrage nach Wohnraum in den kommenden Jahren in Lahr ausgegangen
werden.

3
1.3

Immobilienbestand

Die STW Lahr bewirtschaftet im Geschäftsjahr nachfolgend aufgeführten Immobilienbestand:
Bestandsübersicht

Wohnungen
Bestand 31.12.2014
Abgang wegen Wohnungszusammenlegung
Zugang durch Kauf
Zugang durch Bautätigkeit
Abgang durch Verkauf
Abgang wegen Abbruch
Bestand 31.12.2015

Wohnungsbestand nach der Zimmeranzahl
1-Zimmer Wohnungen
2-Zimmer Wohnungen
3-Zimmer Wohnungen
4-Zimmer Wohnungen
5-Zimmer Wohnungen
6-Zimmer Wohnungen
7-Zimmer Wohnungen und größer
Bestand per 31.12.2015
Gewerblich genutzte Einheiten
Läden
Ausstellungsraum / Versammlungsraum
Büros
Friseurgeschäft
Dienstleistungsbetrieb
Bestand 31.12.2015
Wohnungsverwaltung
Mietverwaltung für Dritte
Wohneigentumsverwaltung
Bestand 31.12.2015
Garagen
Stellplätze

1.337
0
0
0
4
11
1.322

104
344
593
224
48
7
2
1.322

2
2
3
1
1
9
1.322
100
123
1.545
245
546

Von den 1.322 eigenen Wohnungen des Bestandes sind 12 % (162 ) preisgebunden
und 88 % (1.160) nicht preisgebunden.
Die nachfragegerechte Entwicklung und Bewirtschaftung des Wohnungsbestandes
ist weiterhin Kerngeschäft der Gesellschaft.

4
Per 31.12.2015 waren 3 der 1.422 verwalteten Wohnungen nicht vermietet. Das entspricht einer Leerstandquote von 0,2 %. Die Fluktuationsrate beträgt 9,6 % und ist
gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 0,8 % gesunken.
Die Mietrückstände bewegen sich mit 0,1 % (Vj.1,5 % ) der Sollmieten unter dem Niveau des Vorjahres Zum Stichtag sind Forderungen aus Mieten im Umfang von 77.321
€ (Vj. 104.308 €) ausgewiesen. Wenige Einzelfälle sowie die allgemeine Verschlechterung der Zahlungsmoral der Bevölkerung sind für die Höhe der Mietrückstände verantwortlich.
Im Geschäftsjahr 2014 mussten rd. 1 T € ( Vj. 8,0 T € ) Mietforderungen auf lfd. Mieten
abgeschrieben werden. Wertberichtigungen auf Forderungen gegenüber ehemaligen Mietern wurden im Geschäftsjahr 2015 nicht vorgenommen.
Die Erlöse aus Sollmieten erhöhten sich im Geschäftsjahr 2015 um rd. 247 T €. Die
Steigerung der Sollmieten resultiert aus der erstmalig ganzjährigen Vermietung der
im Geschäftsjahr 2014 fertiggestellten Neubauobjekte „Im Goldenen Winkel“ und
„Bismarckstr./Doler Platz“ sowie die nach Abschluss der Modernisierung der Liegenschaft „Bergstr.-/ Friedhofstr.“ ergebenden Mieterhöhungen. Die durch Neubau- und
Modernisierungsmaßnahmen erzielten Mieterhöhungen trugen zur Kompensation der
durch den Rückbau der Gebäude Kanadaring 2,4 und 18 verursachten Minderung
der Erlöse aus Sollmieten bei. Zum Anstieg der Sollmieten trugen auch die mit Mieterwechseln verbundenen Mieterhöhungen bei. Damit erhöhten sich die aus der Bestandsbewirtschaftung resultierenden Mieterlöse auf rd. 6,8 Mio. € ( Vj. 6,5 Mio. €)
Die Investitionen in den eigenen Wohnungsbestand wurden weiterhin auf hohem
Niveau im Umfang von 4,8 Mio. € fortgeführt.

1.4

Bautätigkeit

Im Geschäftsjahr 2015 wurde mit der Sanierung der Gebäude Schwarzwaldstr. 51 bis
55 begonnen. Die Sanierung der Gebäude wird im Jahr 2016 abgeschlossen werden.
Ebenso begonnen wurde mit den Bauarbeiten der ersten 3 Gebäude der Neubaumaßnahme „Stadthäuser an der Schutter“. Die 3 Mehrfamilienhäuser mit jeweils 12
Wohnungen werden in Hybridbauweise entstehen und im Jahr 2016, einen verzögerungsfreien Bauablauf vorausgesetzt, bezugsfertig sein. Mit den Bauarbeiten für den
Neubau einer Geschäftsstelle, welche zu einer weiteren Optimierung der kundenorientierten Unternehmensausrichtung beitragen soll und einer neuen Hausmeisterwerkstatt als Ersatz für den Wegfall der bestehenden Hausmeisterstation im Zusammenhang mit der Weiterentwicklung des Wohngebietes Kanadaring, wurde ebenfalls begonnen.

1.5

Eigentumsvertrieb und Grundstücksentwicklung

Das Geschäftsfeld Eigentumsvertrieb konnte sich weiterhin als Baustein der aktiven
Unternehmensstrategie positiv weiterentwickeln.

5
Im Berichtsjahr wurden 4 Wohnungen aus dem Anlagevermögen des Unternehmens verkauft. Bei den Verkaufsobjekten handelte es sich um Wohnungen der Liegenschaft Turmstr.6-10, welche zur Vermarktung vorgesehen ist. Die Gewinne aus
den Verkäufen wurden in den Immobilienbestand des Unternehmens reinvestiert.
Verkäufe von größeren Immobilienbeständen sind nicht geplant und mit der Unternehmensstrategie nicht vereinbar.
Die bereits im Wirtschaftsjahr 2012 begonnenen Vertriebsmaßnahmen für die Wohnungen der Bauträgermaßnahme „Im Goldenen Winkel“ wurden im abgelaufenen
Geschäftsjahr abgeschlossen. Die letzte der insgesamt 22 Wohnungen der Bauträgermaßnahme wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr an ihren Eigentümer übergeben. Im Wirtschaftsjahr 2015 wurde im Rahmen der städtebaulichen Neugestaltung
des Wohngebietes Kanadaring das Bauträgerprojekt „Stadthäuser an der Schutter“
entwickelt. Innerhalb der Bauträgermaßnahme werden insgesamt 60 Wohnungen in
Gebäuden in attraktiver Wohnlage auf dem regionalen Immobilienmarkt platziert
werden.
Die STW Lahr ist sich der Risiken einer Bauträgermaßnahme bewusst, ist aber optimistisch, sorgfältig ausgewählte Bauträgerobjekte auch zukünftig erfolgreich am Immobilienmarkt platzieren zu können.
1.6

Personal

Zum Stichtag 31.12.2015 hat sich die Zahl der in Vollzeit Beschäftigten im Vergleich
zum Vorjahr um 2 Mitarbeiter erhöht. Die Mitarbeiterzahl stellt sich wie folgt dar:

Mitarbeiter
Kaufmännische
Technische
Auszubildende
Hauswarte (geringfügig)
Gesamt

Vollzeit
8
10
2
20

Teilzeit (geringfügig Beschäftigte)
5
5

Mit 1 Mitarbeiterin wurde eine Altersteilzeitvereinbarung im Blockmodell getroffen.
Die Mitarbeiterin befindet sich seit dem 01.10.2013 in der Freistellungsphase der Altersteilzeit.

Die Personalaufwendungen sind im Geschäftsjahr um rund 8 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Weiterbildungsmaßnahmen fanden in 2015 schwerpunktmäßig in den
Gebieten Wohnungswirtschaft, Vertrieb, Bautechnik und Informationsverarbeitung
statt.

Ertragslage

Darstellung der Lage
Die Ertragslage hat sich wie folgt entwickelt:

6
2015

2014

Veränderungen

Tsd. €
Tsd. €
Tsd. €
__________________________________________________________________________________
Betriebsleistungen
__________________________________________________________________________________
Hausbewirtschaftung
2.556
442
2.114
__________________________________________________________________________________
Bau- Verkaufs - und
Betreuungstätigkeit
43
671
-628
_________________________________________________________________________________
Kapitalwirtschaft
-11
-12
1
__________________________________________________________________________________
Deckungsbeitrag
2.588
1.101
1.487
__________________________________________________________________________________
Gemeinkosten (Personal1.611
1.463
148
und Sachaufwendungen)
__________________________________________________________________________________
Ordentliches Ergebnis
977
-362
1.351
__________________________________________________________________________________
Sonstiges Ergebnis
1.086
1.595
-509
Ergebnis vor Steuern

2.063

1.595

468

Steuern v. Ertrag
-87
0
-87
__________________________________________________________________________________
Jahresüberschuss
1.976
1.233
743

Die Ertragslage der STW stellte sich im Geschäftsjahr, beeinflusst durch die sonstigen
betrieblichen Erträge weiterhin positiv dar. Die sonstigen betrieblichen Erträge trugen
in Höhe von 2.225 T € zum Jahresergebnis bei. Wesentlich beeinflusst wurde die Höhe
der sonstigen betrieblichen Erträge durch Erträge aus Verkäufen von Immobilien aus
dem Anlagevermögen des Unternehmens in Höhe von 569 T€ und durch Zuschüsse
der öffentlichen Hand im Zusammenhang mit dem Rückbau der Liegenschaften
Kandaring 2,4 und 18 im Umfang von 1.523 T€ .
Die bestandsorientierte Instandhaltungs- und Modernisierungstätigkeit wurde im Berichtsjahr auf hohem Niveau fortgesetzt. Für die Instandhaltung des Wohnungsbestandes wurde im Wirtschaftsjahr 2015 ein Betrag von 1.055 T € ( Vj. 2.241 T€ ) aufgewendet.Der Rückgang der Instandhaltungskosten gegenüber dem Vorjahr ist auf der
Fokussierung des Unternehmens im abgelaufenen Geschäftsjahr, eine Optimierung
des Wohnungsbestandes durch aktivierungspflichte Modernisierungstätigkeiten zu
erreichen, begründet. Ebenso wurde in den höheren Instandhaltungsaufwendungen
des Vorjahres durch die Bildung von Rückstellung zukünftige Instandhaltungskosten
im Umfang von 823 T€ berücksichtigt.
Die Erhöhung der sonstigen betrieblichen Aufwendungen im Geschäftsjahr 2015
wurde wesentlich durch die Abbruchkosten für die Liegenschaften Kanadaring 2,4
und 18 beeinflusst. Für den Rückbau der Liegenschaften Kanadaring 2,4 und 18 sind
die angefallenen Sonderabschreibungen im Umfang von 686 T€ berücksichtigt.
Die größten, das Ergebnis mindernden Einzelposten innerhalb der sonstigen betrieblichen Aufwendungen waren im Geschäftsjahr 2014 Beratungskosten, Werbungs- und
Repräsentationskosten und die anfallenden EDV-Kosten.
Die Kapitalkosten haben sich gegenüber dem Vorjahr um 84 T € verringert. Die für
Kreditnehmer günstige Entwicklung an den Kapitalmärkten und das aktive Zinsma-

7
nagement des Unternehmens wirkten sich positiv auf die Höhe der zu zahlenden
Kreditzinsen aus. Die STW Lahr ist bestrebt, auch zukünftig die Höhe der Kapitalkosten
durch ein aktives Zinsmanagement positiv zu gestalten.
Die Abschreibungen auf Grundstücke und Bauten entwickelten sich planmäßig auf
einen Betrag von 1.427 T€ ( Vj. 1.298 T€ ). Die Erhöhung der Abschreibung wird signifikant durch die erstmalige ganzjährige Abschreibung der Neubauobjekte „Im Goldenen Winkel“ und „Bismarckstr./Doler Platz“ und die Abschreibungen der im Vorjahr
durchgeführten Modernisierung der Immobilie „ Bergstr.-/Friedhofstr.“ beeinflusst.
Im Ergebnis aus der Bau-,Verkaufs - und Betreuungstätigkeit sind die Erträge aus der
Verwaltung von Wohnungen für fremde Dritte enthalten. Die im Geschäftsjahr 2015
an ihren Eigentümer übergebene letzte Wohnung der Bauträgermaßnahme „Im
Goldenen Winkel“ wurde im vorliegenden Jahresabschluss erfolgswirksam berücksichtigt und trug wesentlich zum Ergebnis aus der Bau-,Verkaufs –und Betreuungstätigkeit bei.
Die Gesellschaft hat einen Jahresüberschuss von 1.976 T €. erzielt (Vorjahr 1.233 T €).
Die Ertragslage stellt sich vor dem Hintergrund des wirtschaftlichen Umfelds sowie der
Zielsetzung der Gesellschaft weiter positiv dar.
3.

Finanzlage

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern der STW
betrugen am 31.12.2015 38.960.712,21 € (Vj. 42.039.599,16 €) und sind damit um
3.078.886,95 € gesunken. Die Zahlungsfähigkeit der STW Lahr war im Jahr 2015 jederzeit gegeben. Die Gesellschaft verfügt zum Bilanzstichtag über liquide Mittel in Höhe
von 957.304,19 €. Um die Entschuldung des Unternehmens voranzutreiben wurden
Sondertilgungen im Umfang von 2.638 T€ durchgeführt.
Folgende Kennzahlen spiegeln die Entwicklung der Finanzlage der letzten 6 Jahre
wider:
2010

2011

2012

2013

489.253 €

493.002 €

932.644 €

317.447 €

1.232.878 €

1.976.048 €

16.364.435 €

16.857.437 €

17.790.080 €

18.107.527 €

19.340.405 €

21.316.453 €

9.075.799 €

12.808.197 €

10.373.781 €

8.536.205 €

12.862.932 €

10.006.448 €

Bilanzsumme

58.246.559 €

57.173.312 €

58.684.182 €

66.379.577 €

67.230.340 €

67.082.355 €

Zinsaufwand

1.679.778 €

1.551.410 €

1.594.291 €

1.389.897 €

1.425.352 €

1.341.047 €

Entwicklung der Sollmieten

5.964.400 €

6.117.272 €

6.185.336 €

6.321.567 €

7.185.375 €

7.432.546 €

28,09 %

29,48 %

30,31 %

27,28 %

28,8 %

31, 8 %

3,00 %

2,92 %

5,24 %

1,75 %

6,4 %

9,3 %

1.754.200 €

2.130.052 €

3.327.383 €

1.610.800 €

2.594.450 €

3.456.600 €

5,39 %

3,85 %

8,99 %

3,72 %

9,6 %

19,8 %

15,37 %

13,95 %

17,14 %

12,38 %

14,6 %

13,3 %

Jahresüberschuss
Eigenkapital
Umsatz

Eigenkapitalquote
Eigenkapitalrentabilität
Cashflow
Umsatzrentabilität
Zinsaufwandsquote

2014

2015

8
Die folgende Kapitalflussrechnung zeigt die Veränderung der liquiden Mittel im Geschäftsjahr 2015 im Vergleich zum Vorjahr.

T€

Jahresüberschuss
Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens
Zunahme langfristiger Rückstellungen
Abschreibungen auf Mietforderungen

1.976,0
1.479,4
0,2
1,0

Cash-Flow nach DVFA/SG

3.456,6

Zunahme der kurzfristigen Rückstellungen
Verlust aus Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens
Zunahme Grundstücke des Umlaufvermögens
Abnahme kurzfristiger Aktiva
Abnahme kurzfristiger Passiva
Saldo zahlungswirksame Zinsaufwendungen/-erträge
Ertragssteueraufwand
Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit

1.848,2
116,7
-677,0
600,7
-988,0
1.469,0
87,2
5.913,4

Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens
Auszahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen
Finanzdisposition
Erhaltene Zinsen
Cash-Flow aus Investitionstätigkeit

-26,2
1.061,0
-4.810,5
195,6
0,0

Einzahlungen aus der Valutierung von Darlehen
Planmäßige Tilgungen
Außerplanmäßige Tilgungen
Gezahlte Zinsen
Cash-Flow aus der Finanzierungstätigkeit

709,6
-1.137,8
-2.643,3
-1.327,3
-4.398,8

Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds

-2.207,2

Finanzmittelfonds zum 01.01.2015

3.164,5

Finanzmittelfonds zum 31.12.2015

957,3

-141,7
-3.721,8

9
4. Vermögensstruktur
Die Vermögenslage der Gesellschaft stellt sich zum 31.12.2015 im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:
2015

2014

Veränderungen

Tsd. €

Anlagevermögen

62.314

93,0

60.473

90,0

1.841

Umlaufvermögen

4.715

6,9

6.706

9,9

-1.991

Rechnungsabgrenzungsposten

0,1

-1

Gesamtvermögen

67.082

100,0

67.230

100,0

-148

Fremdmittel

45.765

68,2

43.893

71,2

1.872

Eigenkapital

21.317

31,8

19.340

28,8

Eigenkapital am
Jahresanfang

19.340

Vermögenszuwachs

1.977

18.107

10,0

1.236

6,9

Das Anlagevermögen hat sich trotz des Gebäuderückbaus der Liegenschaften Kanadaring 2, 4 und Kanadaring 18 und dem Verkauf von 4 Wohnungen aus dem
Wohnungsbestandes des Unternehmens erhöht. Der Anstieg wurde wesentlich durch
die im Wirtschaftsjahr getätigten Investitionen in die Sanierung der Gebäude
„Schwarzwaldstr. 51 -55“, den bisher angefallenen Baukosten für die Realisation von
Mietwohnungsbau innerhalb von 2 Gebäuden des Projektes „Stadthäuser an der
Schutter“ und die Investitionen in den Neubau einer Geschäftsstelle beeinflusst. Die
angefallenen Bauvorbereitungskosten für die weitere Entwicklung des Wohngebietes
„Kanadaring“ erhöhten ebenfalls das bilanzierte Anlagevermögen.
Aus dem Umlaufvermögen wurde im Berichtsjahr die letzte von insgesamt 22 Wohnungen der Bauträgermaßnahme „Im Goldenen Winkel“ verkauft. Die im Umlaufvermögen enthaltenen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen
Bauten enthalten die bis zum Bilanzstichtag getätigten Investitionen in die neue Bauträgermaßnahme „Stadthäuser an der Schutter“ innerhalb welcher 5 Gebäude mit
insgesamt 60 Wohnungen entstehen. Die ebenfalls im Umlaufvermögen enthaltenen
liquiden Mittel verminderten sich gegenüber dem Vorjahr um rd. 2,2 Mio. €. Der

10
Rückgang der liquiden Mittel wird neben den Investitionen in das Unternehmen
durch die Ausnutzung der soliden finanziellen Ausstattung des Unternehmens für die
Sondertilgung und Umschuldung von Darlehen begründet. Dadurch konnten die in
den Fremdmitteln enthaltenen Verbindlichkeiten gegen Kreditinstituten und anderen
Kreditgebern um rd. 3,1 Mio. € reduziert werden. Zur Finanzierung der umfangreichen
Investitionstätigkeit des Unternehmens wurden die im Wirtschaftsjahr 2015 eingesetzten Eigenmittel mit Fremdkapital durch die Neuaufnahme von zinsgünstigen Darlehen im Umfang von rd. 0,7 Mio. €. ergänzt. In den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind im Wesentlichen für das kommende Wirtschaftsjahr vorausbezahlte Versicherungsbeiträge und Mieten für durch das Unternehmen generalangemietete
Wohnungen enthalten.
Vorauszahlungen von Mietern für noch nicht abgerechnete Betriebskosten sind
ebenso wie die zum Bilanzstichtag bestehenden aus der Investitionstätigkeit des Unternehmens resultierenden Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Bestandteil des ausgewiesenen Fremdkapitals.

5. Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
nach dem Bilanzstichtag haben sich nicht ereignet.

6.Chancen und Risikobericht
Unser bestehendes internes Risikomanagementsystem entspricht den aktuellen Anforderungen an die Unternehmensgröße. Es stellt eine Identifizierung, Messung, Steuerung und Überwachung aller für das Unternehmen wesentlichen Risiken sicher. Wichtige Bestandteile des Systems sind regelmäßige Auswertungen zur Geschäftsentwicklung.
Für unsere Region wird ein Bevölkerungswachstum bis zum Jahr 2020 von 4,2 % vorausgesagt. Trotz der positiven Nachfrageaussichten bestehen Risiken darin, dass der
Wohnungsbestand den zeitgemäßen Wohnbedürfnissen nicht entsprechen könnte
und deshalb nachhaltig nicht oder nur schwer zu vermieten wäre. Folge hiervon wären lange Leerstandszeiten, sinkende Mieten und ggf. Mietausfälle. Deshalb unternehmen wir große Anstrengungen, um den Wohnungsbestand den zeitgemäßen
Wohnbedürfnissen anzupassen. Dies erscheint umso wichtiger, weil ein Großteil unserer Mieter das 60. Lebensjahr überschritten hat.
Im Bauträgergeschäft sind die Verschlechterung der Vermarktungssituation sowie die
Überschreitung der geplanten Kosten und Termine die wesentlichen Risiken. Durch
sorgfältige Auswahl zukünftiger Bauprojekte versucht die Gesellschaft die Chancen
im Bauträgergeschäft zu nutzen. Renditen, Kosten und Termine werden sorgfältig
überwacht. Allerdings kann auch bei gewissenhafter Projektauswahl nicht ausgeschlossen werden, dass ganze Objekte oder einzelne Wohnungen auf dem Markt
keine Nachfrage erzielen. In der Regel ist es möglich, diese Immobilien kostendeckend zu vermieten. Können diese Immobilien nicht kostendeckend vermietet werden, so kann diese Situation zu Sonderabschreibungen für diese Immobilien führen.
Um das Risiko zu minimieren, wird nur in sorgfältig ausgewählten Lagen investiert.
Durch eine stark gestiegene Konkurrenzsituation auf dem regionalen Immobilienmarkt ist zukünftig mit einer längeren Vermarktungszeit für neue Bauträgermaßnahmen zu rechnen. Um die geplanten Investitionen in den Wohnungsbestand des Unternehmens mit ausreichend Eigenkapital unterlegen zu können, ist es wichtig, frühzeitig neue Bauträgerobjekte zu entwickeln und erfolgreich am lokalen Immobilien-

11
markt zu platzieren. Ein mangelnder Erfolg im Bauträgergeschäft würde deshalb
mit einer Verminderung der geplanten Instandhaltungsaufwendungen einhergehen.
Für uns als Unternehmen mit hohem Fremdkapitaleinsatz bedeuten sinkende Zinsen
eine Abnahme des Zinsaufwandes, während steigende Zinsen sich negativ auf unser
Jahresergebnis auswirken. Zum Berichtszeitpunkt hatte die Städtische Wohnungsbau
GmbH keine Schwierigkeiten, für die Finanzierung von Neubau- und Sanierungsprojekten Darlehen sicherzustellen.
Die Städtische Wohnungsbau GmbH Lahr verfügt über ein aktives Zinsmanagement,
die Zinsänderungsrisiken der Zukunft sind bekannt. Durch die Streuung der Zinsbindungsfristen sind diese Chancen und Risiken minimiert. Das Geschehen an den Kapitalmärkten wird aufmerksam verfolgt, um rechtzeitig von für das Untenehmen günstigen Entwicklungen profitieren zu können. Mittelfristig ist mit einem Anstieg der Kapitalkosten zu rechnen, da die geplanten Neubau – und Instandhaltungsprojekte teilweise mit Fremdkapital finanziert werden. Im Geschäftsjahr wurden zur Finanzierung
der Neubautätigkeit im Wirtschaftsjahr 2015 Darlehen in Höhe von 0,7 Mio.€ aufgenommen. Aufgrund der langfristigen Finanzierung der Wohnimmobilien ist derzeit keine Gefährdung der finanziellen Entwicklung unseres Unternehmens anzunehmen.
Mittelfristig ist jedoch nicht auszuschließen, dass sich die Finanzierungsbedingungen
ungünstig entwickeln können. Deshalb hat der Finanzierungsbereich große Bedeutung in unserem unternehmensinternen Risikomanagement, um rechtzeitig möglichen Liquiditätsengpässen oder Zinsänderungsrisiken vorbeugen zu können.
Die umfangreichen Investitionen in Neubauprojekte erfordern die permanente Kontrolle der anfallenden Kosten um das Risiko von Baukostenüberschreitungen zu minimieren. Die Kostenkontrolle der durchgeführten Baumaßnahmen ist Bestandteil des
unternehmensinternen Risikomanagementsystems und soll mögliche Budgetüberschreitungen frühzeitig identifizieren und rechtzeitige Gegenmaßnahmen ermöglichen.
Weitere Entwicklungen, die unsere Vermögens -, Finanz - und Ertragslage nachhaltig
und wesentlich beeinträchtigen könnten, sind zum Berichtszeitpunkt nicht erkennbar.
Nach heutiger Einschätzung ist von einem weiter positiven Geschäftsverlauf auch in
den Jahren 2016 und 2017 auszugehen.
7. Prognosebericht
Zweck unseres Unternehmens ist die Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit
Wohnraum. Zur Erreichung dieses Zieles erwerben, errichten und vermieten wir
Wohnbauten, trennen uns aber auch zur Optimierung unseres Bestandes in sozialverträglicher Weise von Wohnungsbeständen. Um Eigenmittel für die Bautätigkeit zu
schaffen, sind wir im Bauträgergeschäft tätig und betreiben die WEG- und Mietverwaltung, um Deckungsbeiträge für unsere Verwaltungskosten zu erwirtschaften. Obwohl die Bevölkerung in Deutschland im Gesamten in den nächsten Jahren schrumpfen wird, ist prognostiziert, dass die Zahl der Haushalte weiter steigen wird.
Ziel unseres Unternehmens ist es, auch in den kommenden Geschäftsjahren ausgeglichene bzw. leicht positive Ergebnisse zu erzielen um den Wohnungsbestand des
Unternehmens nachhaltig weiter zu entwickeln und die langfristige Vermietbarkeit
der Immobilien zu gewährleisten. Zur Absicherung der Vermietbarkeit sowie zur Entwicklung und Stabilisierung unserer Wohnquartiere wird auch zukünftig nachhaltig in
die Verbesserung der Produktqualität investiert. Alle Investitionen sind dabei jeweils
eingebettet in ganzheitliche Maßnahmenkonzepte.

12
Die Weiterentwicklung des Wohngebietes „Kanadaring“ auch im Rahmen der im
Jahr 2018 in Lahr stattfindenden Landesgartenschau wird die Geschäftstätigkeit in
den kommenden Wirtschaftsjahren signifikant beeinflussen.
Eine interdisziplinär besetzte Arbeitsgruppe hat ein Konzept zur Entwicklung des
Wohngebietes erarbeitet, welches in den kommenden Wirtschaftsjahren umgesetzt
werden soll.
Die wohnungswirtschaftliche Optimierung der rd. 500 Wohnungen des Wohngebietes
„Kanadaring“ wird bis zum Jahr 2018 Investitionen in Höhe von rd. 40 Mio. € erforderlich machen. Die Lage des Wohngebietes in einem städtischen Sanierungsgebiet
ermöglicht den Erhalt von Fördermitteln der öffentlichen Hand zur finanziellen Unterstützung der geplanten Investitionen. Der Erhalt dieser Fördermittel ist Voraussetzung
um eine solide Finanzierung sämtlicher wohnungswirtschaftlich sinnvollen Maßnahmen für eine nachhaltige wohnungswirtschaftliche Qualitätssteigerung des Wohngebietes zu gewährleisten.
Im Wirtschaftsjahr 2016 liegt der Fokus der Gesellschaft darauf, die geplante Umgestaltung des Wohngebietes „Kanadaring“ planerisch und baulich weiter voranzutreiben. Die erste bauliche Maßnahme zur Weiterentwicklung des Wohngebietes „Kanadaring“ wird mit der Modernisierung der im Wohngebiet liegenden Häuserzeile
Schwarzwaldstr. 51-55 abgeschlossen sein. Die Realisation des Neubauprojektes
„Stadthäuser an der Schutter“ wird weiter fortschreiten. Die Bauarbeiten für den
Neubau der Geschäftsstelle , welche zu einer weiteren Optimierung der innerbetrieblichen Abläufe des Unternehmens beitragen soll, werden im Jahr 2016 weiter vorangetrieben werden. Ebenso wird mit dem Neubau einer Hausmeisterwerkstatt und
dem Bau eines multifunktionell nutzbaren Vereinsheimes für einen Lahrer Sportverein
,welches in einem Tauschgeschäft für den Erhalt eines vereinseigenen Grundstückes,
welches für das Projekt „Stadthäuser an der Schutter“ benötigt wird, begonnen
werden . Die Realisation dieser Baumaßnahmen wird im Wirtschaftsjahr 2016 Investitionen in Höhe von rd. 9,0 Mio. € auslösen. Die Aufwendungen für Instandhaltungen
werden sich im dem Wirtschaftsjahr 2016 auf einem Niveau des Jahres 2015 im Umfang von 1,0 Mio. € verstetigen. Die Unternehmensplanung sieht vor, mittelfristig pro
Jahr mindestens 5 Mio. € in Sanierungs- und Neubaumaßnahmen zu investieren.
Die Bestände der Städt. Wohnungsbau GmbH Lahr können durch die geplanten Investitionen zukunftsfähig gehalten und die langfristige Vermietbarkeit somit sichergestellt werden. Die Bautätigkeit in den zukünftigen Wirtschaftsjahren, welche nicht aus
dem Cash-Flow des Unternehmens finanziert werden kann, wird durch die Neuaufnahme von Darlehen sichergestellt werden. Eine Steigerung des vom Unternehmen
zu tragenden Zinsaufwandes wird mit der regen Bautätigkeit des Unternehmens einhergehen.

Zur Stärkung der Ertragskraft des Unternehmens wurden zum 01.01.2014 im gesamten
Wohnungsbestand die von den Mietern zu zahlenden Sollmieten an die ortsübliche
Vergleichsmiete angeglichen. Die nächste Mietanpassung ohne Berücksichtigung
von Mieterhöhungen im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen und Neuvermietungen und von dieser Mieterhöhung ausgenommener Mieten ist frühestens im Wirtschaftsjahr 2017 geplant.
Die durchschnittliche Kaltmiete im Wohnungsbestand des Unternehmens beträgt
5,53 €/m² Wohnfläche. Das Mietniveau liegt in den großen Wohngebieten „Im
Ernet“ bei 5,10 €/m² Wohnfläche, in der Flugplatzstraße bei 4,81 €/m² Wohnfläche
und im Gebiet Kanadaring bei 5,17 €/m² Wohnfläche. In Neubauwohnungen sind
durchschnittliche Mieten in Höhe von 7,65 € /m² Wohnfläche zu bezahlen. In den folgenden Geschäftsjahren werden sich die Sollmieten bedingt durch moderate Mieterhöhungen bei Mieterwechsel und im Anschluss an Sanierungsmaßnahmen erhöhen.

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Weiterhin soll die Verkaufstätigkeit aus dem Umlaufvermögen durch die Projektierung neuer Bauträgerprojekte und in geringerem Umfang durch Wohnungsverkäufe
aus dem Anlagevermögen zum Unternehmenserfolg beitragen.
Positive Hausbewirtschaftungsergebnisse sind weiterhin erforderlich um aktuelle
Marktanforderungen und die Wettbewerbsfähigkeit nachhaltig absichern zu können.
Ganzheitliche zukunftsfähige Entwicklungen der einzelnen Wohnungsbestände, begleitet durch vielfältige Wohnumfeldverbesserungsmaßnahmen, stehen im Mittelpunkt der Geschäftstätigkeit in den nächsten Jahren. In den vergangenen Jahren
hat sich der Einfluss auf die Immobilienwirtschaft und deren investiven Maßnahmen,
durch die Anzahl von neuen gesetzlichen Bestimmungen und der gleichzeitigen Verkürzung der Intervalle bei der Novellierung bestehender Gesetzgebung erheblich
erhöht. Der Montagepflicht von Rauchmeldern in Bestandswohnungen ist die STW
Lahr bereits 2010 freiwillig nach gekommen . Die vom Gesetzgeber vorgeschriebene
Untersuchung auf Legionellen in Wasserleitungen führte zu fünfstelligen Vorbereitungskosten für die entsprechenden Probeentnahmen. Die Kosten für die wie in der
Energieeinsparverordnung ( ENEV ) 2014 geforderte Umrüstung bestehender Heizzentralen, die vor dem Jahr 1985 in Betrieb genommen wurden, sowie die Umsetzung
in einer neuen Garagenordnung festgelegten brandschutztechnischen Auflagen
und die sich für Immobilienbesitzer aus der Änderung des Wasserrechtes ergebende
Verpflichtung, Undichtigkeiten in den Grundleitungen zu beseitigen, werden sich auf
die finanzielle Situation des Unternehmens in den kommenden Jahren auswirken.
Im Wirtschaftsjahr 2016 werden die Erträge aus der Wohnungsvermarktung der Bauträgermaßnahme „Stadthäuser an der Schutter“ und die möglichen Erlöse aus dem
Vertrieb von Wohnungen aus dem Anlagevermögen des Unternehmens sowie der
geplante Verkauf von Grundstücken aus dem Unternehmensbestand, auch an externe Investoren die Ertragskraft des Unternehmens signifikant stärken und damit
einen Jahresüberschuss auf dem Niveau des Jahres 2015 von rd. 1,9 Mio.€ ermöglichen. Durch die ambitionierte Geschäftstätigkeit des Unternehmens werden auch in
den zukünftigen Wirtschaftsjahren positive Jahresergebnisse erzielt werden.

Lahr, den 11.01.2016

Städtische Wohnungsbau GmbH
Lahr

Schwamm