Beschlussvorlage (- Begründung)

                                    
                                        14. Oktober 2016
AZ.: Ge

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

Bebauungsplan GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD
2. Änderung und Erweiterung
sowie hierzu erlassene Örtliche Bauvorschriften
Begründung
A

Verfahrensablauf

Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (1) BauGB
Offenlegungsbeschluss
Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB
Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB
Öffentliche Bekanntmachung

B

Begründung gemäß § 9 (8) BauGB

1.

ALLGEMEINES

1.1

Geltungsbereich, Lage und Nutzung des Plangebiets

25.07.2016
25.07.2016
08.08.-16.09.2016
21.11.2016
26.11.2016

Die räumliche Abgrenzung des Plangebiets ist dem zeichnerischen Teil
(Nutzungsplan) zu entnehmen. Insgesamt weist der Geltungsbereich der
Planänderung eine Fläche von rund 2 ha auf. Er umfasst eine Teilfläche im Westen
bzw. Südwesten des Bebauungsplanes GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD
sowie eine Erweiterungsfläche am nordwestlichen Rand von ca. 5.740 m².
Das Gebiet war bis 1994 militärisch genutzt und wurde nach vollständigem Abbruch
der militärischen Bauten 2011/2012 als Gewerbegebiet neu erschlossen. Die
Erweiterungsfläche ist landwirtschaftlich genutzt.
1.2

Anlass der Planaufstellung
Der Bebauungsplan GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD wurde mit dem Ziel
der Entwicklung eines Gewerbegebietes aufgestellt.
Parallel ist der Bereich des Bebauungsplans im aktuell rechtsverbindlichen
Regionalplan auch als Standort für nicht zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte
festgelegt. Ein weiterer Standort für nicht zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte
befindet sich südwestlich des B-Planänderungsgebietes im Norden des Stadtteils
Mietersheim. Das dortige Fachmarktzentrum enthält beispielsweise einen Baumarkt,
einen Elektrofachmarkt und einen Gartenmarkt. Die Flächen sind vollständig bebaut
und werden größtenteils genutzt. Die Ansiedlung eines weiteren Fachmarkts in der
Größe von deutlich über 800 m² Verkaufsfläche (großflächiger Einzelhandel) war
daher an dieser Stelle nicht möglich. Die Stadt Lahr hat sich folglich aufgrund der
vorhandenen Nachfragesituation entschlossen, den im Bereich Gewerbegebiet
1

Rheinstraße Süd festgelegten Standort für großflächigen Einzelhandel zu aktivieren,
um dort einen Gartenmarkt ansiedeln zu können.
Dennoch soll das vorhandene GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD nicht zum
Fachmarktzentrum geändert werden. Es wird lediglich ein weiterer Standort
ermöglicht, der damit das vorhandene Entwicklungspotenzial der Stadt Lahr im
gartencenterspezifischen
Bereich
nutzt
(vgl.
Bestandsaufnahme
zum
Einzelhandelskonzept Stadt Lahr, Dr. Donato Acocella – Stadt und
Regionalentwicklung, 2016).
Um eine ausreichend große Grundstücksfläche für die Entwicklung eines
Gartenmarktes zu erhalten, wird das Bebauungsplangebiet mit der 2. Änderung um
ca. 5.470 m² in Richtung Nordwesten erweitert. Damit können an der
Hauptverkehrsstraße entsprechend der Zielbestimmung des Gebietes weiterhin
arbeitsplatzintensivere
klassische
Gewerbenutzungen
(z.B.
Handwerk,
Dienstleistungen, Produktion) vorzugsweise mit zwei- bis dreigeschossiger Bebauung
angesiedelt werden.
1.3

Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan von 1998 ist der Planbereich als gewerbliche
Baufläche dargestellt. Die Festsetzung als Sondergebiet entspricht daher nicht dem
Flächennutzungsplan. Da hier ein Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß
§ 13 a BauGB vorliegt, wird der Flächennutzungsplan nach Abschluss des
Verfahrens im Wege der Berichtigung angepasst. Es wird darauf hingewiesen, dass
nach § 6 (5) BauGB jedermann über den aktuellen Inhalt des Flächennutzungsplans
Auskunft verlangen kann.

1.4

Beschleunigtes Verfahren
Der Bebauungsplan wird gemäß § 13 a BauGB als Bebauungsplan der
Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Die festgesetzte
Grundfläche umfasst ca. 11.000 m² und wird damit der Anforderung des § 13 a (1) Nr.
1 BauGB gerecht, wonach ein Bebauungsplan der Innenentwicklung aufgestellt
werden kann, wenn dieser weniger als 20.000 m² Grundfläche festsetzt. Daher wird
gemäß § 13 a (2) und (3) von der frühzeitigen Unterrichtung und der Erörterung nach
§ 3 (1) und § 4 (1) BauGB sowie von der Umweltprüfung, dem Umweltbericht und den
Angaben zu den Arten umweltrelevanter Informationen abgesehen.

2.

PLANINHALTE

2.1

Art der baulichen Nutzung
Für den geplanten Gartenmarkt ist eine Verkaufsfläche von deutlich mehr als 800 m²
vorgesehen. Damit gehört dieser zum großflächigen Einzelhandel. Entsprechend wird
ein Sondergebiet „Gartenmarkt“ gemäß § 11 (3) BauNVO festgesetzt, innerhalb
dessen die Verkaufsfläche auf 29 % der Grundstücksfläche im Sondergebiet
„Gartenmarkt“ des Bebauungsplans GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD
begrenzt wird. Grundstücksteile, die außerhalb des Gebiets der 2. Änderung des
Bebauungsplanes liegen, können nicht zur Berechnung der Verkaufsfläche
hinzugenommen werden. Dies soll verhindern, dass ein zweites großes
Fachmarktzentrum entsteht, das über den Bedarf der Stadt Lahr hinausgehen würde
und eventuell Kaufkraft von den bestehenden Einzelhandelslagen abziehen würde.
Die Sortimente, die innerhalb dieses Gebiets angeboten werden dürfen, sind analog
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zum Einzelhandelsgutachten der GMA von 2008 festgesetzt, um die Nutzung
„Gartenmarkt“ in diesem Bereich zu sichern. Innerhalb dieses Sondergebietes sind,
wie im angrenzenden Gewerbegebiet, zentrenrelevante Randsortimente bis 10 % der
Gesamtverkaufsfläche erlaubt, da diese unschädlich für das Zentrum der Stadt Lahr
sind.
Dabei ist zu beachten, dass Verkaufsflächen im Sinne dieser Festsetzungen Flächen
sind, die dem Verkauf dienen, einschließlich von nicht nur kurzfristig genutzten
Flächen außerhalb von Gebäuden sowie einschließlich der Standflächen für
Verkaufsregale und Einrichtungsgegenstände, der Kassenzonen und Vorkassenbereiche sowie von Flächen für Auslagen und Ausstellungen und von Verkehrs- und
Lagerflächen, soweit sie den Kunden zugänglich sind. Zur Verdeutlichung ohne
Festsetzungscharakter wird die absolute Verkaufsfläche nach heutigem Stand des
Grundstückszuschnitts mitgeteilt.
Im Sondergebiet „Gartenmarkt“ können auch Gastronomiebetriebe mit einer Fläche
von maximal 2,5% der gesamten Grundstücksfläche errichtet werden. Neben den
Kunden des Gartenmarkts dienen die Gastronomiebetriebe vor allem auch der
Versorgung (insbesondere in der Mittagszeit) der umliegenden Gewerbebetriebe
(Rheinstraße Süd und Nord). Die Einrichtung von Kinderspielflächen entspricht dem
Gesamtkonzept und ist daher zulässig.
Die räumliche Zuordnung innerhalb des Gebietes auf den westlichen Teilbereich
erfolgt aus den unter Ziffer 1.2 genannten städtebaulichen Gründen. Zudem sind an
dieser Stelle gute Zu-/Abfahrtsmöglichkeiten gegeben und die notwendige
Grundstücksbreite ist gewährleistet. Da sich zum Zeitpunkt der Planänderung
sämtliche Grundstücke des Änderungsbereichs im Eigentum der Stadt Lahr befinden,
sind durch die Festsetzung des Teilbereiches keine spezifischen Eigentümerbelange
tangiert.
2.2

Maß der baulichen Nutzung
Die maximale überbaubare Grundstücksfläche wird mit einer GRZ von 0,6 festgesetzt
und unterschreitet damit die Vorgaben der BauNVO. Durch Zufahrten, Stellplätze und
Nebenanlagen i. S. v. § 14 BauNVO darf die Obergrenze bis zu einer
Grundflächenzahl von 0,8 überschritten werden. Die im Vergleich zum bestehenden
Bebauungsplan GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD niedrige GRZ trägt vor
allem der Nutzung als Gartenmarkt mit eigener Anzucht und der sich daraus
ergebenden großen Freiflächen Rechnung. Die zulässige Überschreitung der GRZ für
Stellplätze begründet sich mit der nutzungs- und lagebedingten Autoorientierung des
Marktes. Der versickerungsfähige Anteil von Stellplatzflächen sowie intensiv begrünte
Dachflächen können bei der Berechnung der GRZ berücksichtigt werden.
Die Geschossflächenzahl wird auf 1,8 festgesetzt. Die maximale Gebäudehöhe wird
auf 12,50 m begrenzt. Beide Festsetzungen entsprechen damit den Festsetzungen
der benachbarten Grundstücke und begünstigen ein städtebaulich einheitliches Bild.

2.3

Bauweise, überbaubare Fläche
Für das Sondergebiet „Gartenmarkt“ wird entsprechend der Nutzung eine
abweichende Bauweise festgesetzt, um ein über 50 m langes Gebäude zu
ermöglichen.
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind mittels Baugrenzen im Bebauungsplan
festgesetzt und so angeordnet, dass sich zum Außenbereich eine geschlossene

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Raumkante und somit eine deutliche Abgrenzung zwischen freier Landschaft und
Bebauung ergibt.

2.4

Stellplätze, Einfahrten
Das Grundstück wird über die Dr.-Georg-Schaeffler-Straße erschlossen.
Eine Bushaltestelle befindet sich in fußläufiger Entfernung. Nördlich der Dr.-GeorgSchaeffler-Straße verläuft ein separater Fuß-/Radweg.
Die Anzahl von Zufahrten ist zugunsten einer flächensparenden Bodennutzung sowie
aus verkehrlichen und optischen Gründen beschränkt. Die Festsetzung der
maximalen Größe der Einfahrten auf 8,00 m erfolgt aus gestalterischen und
verkehrlichen Gründen (Fahrgeschwindigkeit).
Die notwendigen Stellplätze für den ruhenden Verkehr werden im Bebauungsplan in
zwei Bereiche aufgeteilt. Ein Bereich befindet sich im nördlichen Teil des
Grundstücks sowie östlich zwischen dem Baufenster und der Dr.-Georg-SchaefflerStraße. Hier sollen vor allem die Kundenparkplätze untergebracht werden, da kurze
Wege zum Ein- und Ausgang vorhanden sind. Ein weiterer Stellplatzbereich befindet
sich im Süden des Plangebietes. Dieser Stellplatz ist vorrangig für das Personal bzw.
Zu- und Ablieferverkehr gedacht.

2.5

Niederschlagswasser, Leitungsrecht
Die ursprüngliche Konzeption sah am westlichen Rand einen Entwässerungsgraben
vor. Durch die notwendige Erweiterung und Überbauung zugunsten einer
zusammenhängenden Verkaufs- und Nutzfläche für den Gartenmarkt, entfällt der
Entwässerungsgraben am westlichen Rand des Plangebietes. Auf Kosten des
Investors wird der bereits vorhandene Entwässerungsgraben ordnungsgemäß
verfüllt.
Die Dachentwässerung erfolgt über Zisternen zur Zwischenspeicherung und
Brauchwassernutzung. Überschüssiges Zisternenwasser wird außerhalb des
Plangebietes versickert und wird nicht in das Abwassersystem der Stadt Lahr
eingeleitet. Der zwischen den bisher geplanten Grundstücken verlaufende Kanal im
Süden des Plangebietes bleibt erhalten und wird zum Teil verrohrt und an dieser
Stelle mit einem Leitungsrecht auf der privaten Fläche zugunsten der Stadt Lahr
gesichert.

2.6

Anpflanzen von Bäumen
Am südöstlichen Rand des Plangebietes wird der bestehende Baum weiterhin, wie
bereits im Bebauungsplan GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD zum Erhalt
festgesetzt.
Nach aktueller Bestandsaufnahme des Gebietes zeigte sich, dass nach neben dem
genannten Baum eine großkronige Kastanie im südwestlichen Bereich des
Plangebiets weiterhin erhaltenswert ist. Da die Kastanie jedoch inmitten der späteren
Verkaufsräume steht und keine sinnvollen Alternativen möglich waren, wird vom
Erhalt der Bäume abgesehen. Als Ausgleich wird die Neupflanzung von zwei
großkronigen Laubbäumen im Eingangsbereich des Gartenmarktes festgesetzt, die
bereits zu einem frühen Zeitpunkt den Gebietscharakter prägen sollen.

4

Wie im bisherigen Bebauungsplan wird alle 4 Stellplätze die Pflanzung eines Baumes
festgesetzt. Dabei ist die Pflanzung der Bäume vor allem entlang der Dr.-GeorgSchaeffler-Straße vorgesehen, um der Straße an dieser Stelle den Charakter einer
Allee zu geben und den Straßenraum damit deutlich zu fassen. Parallel dienen sie
der Verbesserung des kleinklimatischen Verhältnisses. Die Bäume, die nicht
zeichnerisch festgesetzt sind aber aufgrund der Stellplatzanzahl ebenfalls gepflanzt
werden müssen, können frei auf dem Grundstück angeordnet werden. Bei insgesamt
180-200 notwendigen Stellplätzen bedeutet dies die Neuanpflanzung von 45-50
Laubbäumen.
3.

UMWELTBELANGE
Die 2. Änderung des Bebauungsplanes GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD
hat das Ziel, innerhalb eines bestehenden Gewerbegebietes, das aus einer ehemals
militärisch genutzten Fläche entwickelt wurde, einen Fachmarkt als Gartenmarkt zu
ermöglichen. Die Änderung wird aufgrund der Lage im Innenbereich und der geringen
Grundfläche von deutlich unter 20.000 m² als Bebauungsplan der Innenentwicklung
gemäß § 13 a BauGB aufgestellt. Daher sind weder eine Umweltprüfung noch ein
Umweltbericht erforderlich. Beides wurde für die ursprüngliche Aufstellung des
Bebauungsplanes GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD erstellt.
Die darin getroffenen umweltrelevanten Festsetzungen werden weitgehend
übernommen. Hier sind vor allem die Themen Pflanzgebote und Versickerung/
Rückhaltung von Regenwasser zu nennen.
Insbesondere durch die Festsetzung einer niedrigeren GRZ (0,6 anstatt 0,8) wird trotz
der Erweiterung des Plangebietes in Richtung Westen (Bestand: intensiv genutzte
Äcker) die bisherige Situation in der Gesamtbetrachtung nicht verschlechtert. Die
einzelnen Schutzgüter werden nicht in erheblicher oder unzumutbarer Weise
beeinträchtigt. Im Plangebiet oder in direkter Umgebung befinden sich keine
Schutzgebiete oder geschützte Biotope. Belange des Artenschutzes gemäß § 44
Abs. 1 BNatSchG sind durch die geplanten Erweiterungsmaßnahmen nicht betroffen.
Die zusätzlichen Flächen werden heute intensiv bewirtschaftet und dienen der
Produktion von Rollrasen.

4.

ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN

4.1

Gestaltung der Gebäude
Die Festsetzungen zur Dachausbildung orientieren sich an besonderen
Nutzungsanforderungen (Gewächshäuser). Daher wird eine stärkere Dachneigung
ermöglicht.
Die Festsetzung zur Eingrünung von Flachdächern erfolgt aus wasserwirtschaftlichen, energetischen, klimatologischen und ökologischen Gründen.

4.2

Werbeanlagen
Die Einschränkung der Dimensionierung von Werbeanlagen erfolgt aus stadtgestalterischen Gesichtspunkten. Die genaue Anordnung und Gestaltung der
Werbung ist privatrechtlich im Kaufvertrag des Grundstückes dargestellt und
gesichert.

4.3

Entwässerungssystem

5

Das Plangebiet wird, wie bereits im ursprünglichen Bebauungsplan vorgesehen, über
ein modifiziertes Trennsystem entwässert. Das Schmutzwasser wird über
Freispiegelleitungen, wie bereits geplant und im Bestand vorhanden, an das
Schmutzwassernetz im Gewerbegebiet angeschlossen.
Regenwasser der Dachflächen wird in Zisternen gesammelt und als Brauchwasser
genutzt bzw. über die vorhandenen Entwässerungsmulden den Versickerungsflächen
zugeführt.
Regenwasser der Hof-, Wege- und Parkplatzflächen wird – sofern es nicht versickert
– in die Regenwasserkanalisation geleitet.

5.

KOSTEN
Es entstehen keine Kosten für die Stadt Lahr. Die Kosten für sämtliche bauliche
Maßnahmen werden vom Bauherren getragen.

6.

STÄDTEBAULICHE DATEN
Sondergebiet „Gartenmarkt“
Öffentliche Grünfläche
Bebauungsplangebiet

94 %
6%
100 %

1,74 ha
0,11 ha
1,85 ha

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

6