Beschlussvorlage (Bebauungsplan ALTENBERG, 1. Änderung - Aufstellungsbeschluss - Beratung des Entwurfs - Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger…

                                    
                                        Beschlussvorlage
Amt: 61
Dalm

Datum: 20.06.2016 Az.: -0685 Da

Drucksache Nr.: 176/2016

Beratungsfolge

Termin

Beratung

Kennung

Abstimmung

Technischer Ausschuss

06.07.2016

vorberatend

öffentlich

8 JaStimme(n) 6
NeinStimme(n) 0
Enthaltung(en)

Gemeinderat

25.07.2016

beschließend

öffentlich

Beteiligungsvermerke
Amt
Handzeichen

Eingangsvermerke
Oberbürgermeister

Erster Bürgermeister

Bürgermeister

Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101

Kämmerei

Rechts- und
Ordnungsamt

Betreff:

Bebauungsplan ALTENBERG, 1. Änderung
- Aufstellungsbeschluss
- Beratung des Entwurfs
- Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange

Beschlussvorschlag:

1. Für den im beigefügten Übersichtsplan umgrenzten Bereich wird die Aufstellung
des Bebauungsplanes ALTENBERG, 1. Änderung gemäß § 2 Abs. 1 BauGB beschlossen.
2. Auf der Grundlage des städtebaulichen Entwurfs vom 20.06.2016 wird gemäß
§ 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB die Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der
Behörden und sonstiger Träger durchgeführt.
3. Der Flächennutzungsplan soll im Parallelverfahren geändert werden.
4. Die Verwaltung wird beauftragt, einen Städtebaulichen Vertrag zur Kostenübernahme mit dem Vorhabenträger abzuschließen.

Anlage(n):
- städtebaullicher Entwurf - Lageplan 20.06.2016
- städtebaulicher Entwurf - Geländeschnitt 20.06.2016
BERATUNGSERGEBNIS

Sitzungstag:

Bearbeitungsvermerk

 Einstimmig  lt. Beschlussvorschlag  abweichender Beschluss (s. Anlage)
 mit Stimmenmehrheit

Ja-Stimmen

Nein-Stimmen

Enthalt.

Datum

Handzeichen

Drucksache 176/2016

- Visualisierung Ausgangspunkt Spielplatz beim Herzklinikum/Kasernenareal
- Visualisierung Ausgangspunkt Feuerwehrstraße
- städtebaulicher Entwurf - TA 13.01.2016
- Tabelle - Vergleich der Konzepte in Bezug auf Volumen
- Präsentation zur Verkehrsuntersuchung, Büro Fichtner, Freiburg
- Verkehrsuntersuchung, Büro Fichtner, Freiburg
- Scopingpapier, Büro Faktorgrün, Freiburg
- Auszug Bebauungsplan ALTENBERG, rechtsverbindlich seit 09.03.1967

Seite - 2 -

Drucksache 176/2016

Seite - 3 -

Begründung:
Anlass, Ziel und Zweck der Planung
Seit November 2015 befasst sich die Stadt Lahr mit der Entwicklung eines städtebaulichen Konzepts
für das ca. 6,9 ha große Areal rund um das Reichswaisenhaus. Für das Areal gibt es einen seit 1967
rechtsverbindlichen Bebauungsplan ALTENBERG, der für den Planungsbereich ein Sondergebiet für
„Gemeinbedarfseinrichtung Reichswaisenhaus“ ausweist sowie Grünflächen, Waldflächen, landwirtschaftliche oder gärtnerische Flächen festsetzt.
Der Trägerverein des Reichswaisenhaus-Areals hat im Sommer 2015 das Gelände am Altvater mit
den beiden ehemaligen Waisenhäusern Thaeder-Haus und Reichswaisenhaus an die BHB Bauwert
Holding GmbH mit Sitz in Baden Baden verkauft.
Der historische Standort mit denkmalgeschützter und überwiegend leerstehender Bausubstanz soll
neu geordnet und als Bauland entwickelt werden. Ziel ist es, auf einer Fläche von rund 4 ha hochwertigen Wohnungsbau zu realisieren, damit der großen Nachfrage nach Wohnungen in Lahr entsprochen werden kann.
Lage des Plangebiets
Das Reichswaisenhausareal liegt an einem Südhang ca. 1000 m östlich der Innenstadt von Lahr in
der Nachbarschaft zum Kreiskrankenhaus.
Der Geltungsbereich umfasst mehrere Flurstücke, wobei das Flurstück 6014/1, das eigentliche
Reichswaisenhausareal, den größten Flächenanteil bildet. Weitere Flurstücke betreffen vor allem die
bestehenden Erschließungsstraßen im Süden (Flstk. Nr. 6024, Nr. 6025, Nr. 6028) sowie die miteinbezogenen Nachbargrundstücke des Areals im Westen (Flstk. Nr. 5838, Nr. 5841, Nr. 5842, Nr.
5843, Nr. 5848). Ein ausparzelliertes kleineres Flurstück am nördlichen Rand des Geltungsbereiches
mit der Flurstücksnummer 6014/27 wird ebenfalls in die Planung miteinbezogen.
Der Geltungsbereich wird im Süden und Westen durch vorhandene Wohnbebauung begrenzt. Im
Norden und Osten schließen sich überwiegend Waldflächen an.
Städtebaulicher Vorentwurf, November 2015
In einer ersten Entwurfsphase sollte städtische Waldfläche, die nördlich an das Plangebiet angrenzt,
in Niederwald umgewandelt werden, um eine Bebauung mit vier Mehrfamilienhäusern zu ermöglichen. Nach einem vor Ort Termin im November 2015 mit Verwaltung und Stadträten wurde entschieden, auf die nördliche Baureihe zu verzichten. Der erforderliche Waldabstand von 30 m gemäß § 4
Abs. 3 Landesbauordnung wird damit eingehalten.
Städtebauliche Konzeption, TA am 13.01.2016
Ein überarbeiteter städtebaulicher Entwurf, der den Gremien im Januar 2016 vorgestellt wurde, ist
auf zwei Ebenen aufgeteilt. Die Ebene an der Altvaterstraße setzte sich aus den zwei Denkmälern
Thadeus-Haus und Reichswaisenhaus und 10 Mehrfamilienhäusern zusammen. Insgesamt ist auf
der Ebene an der Altvaterstraße eine Bruttogeschossfläche von ca. 16.330 qm geplant gewesen. Die
Größe der Wohnfläche lag bei ca. 12.440 qm und die Wohneinheiten wurden mit 132 beziffert.
Die darunterliegende Ebene, erschlossen durch die Bürklinstraße, umfasste 6 Mehrfamilienhäuser, 9
Einzel- und Doppelhäuser und zwei Einzelhäuser auf privaten Nachbargrundstücken. Die Bruttogeschossfläche lag bei rund 9.600 qm, die Wohnfläche bei rund 7.890 qm und die Wohneinheiten wurden mit 67 beziffert worden.

Drucksache 176/2016

Seite - 4 -

Nach ausführlicher Diskussion wurde, wegen der hohen Wohndichte und der damit verbundenen Zunahme des Verkehrs, der Entwurf zur Überarbeitung zurückgestellt. Eine gutachterliche Einschätzung
zum Verkehr wurde vom Gremium eingefordert.

Drucksache 176/2016

Seite - 5 -

Städtebauliche Konzeption, TA am 06.07.2016
Nach einem Architektenwettstreit im Januar 2016 überarbeitete das Architekturbüro h4a aus Stuttgart
den städtebaulichen Entwurf.
Das Plangebiet wird weiterhin durch zwei Ebenen gegliedert. Die obere Ebene, die über die Altvaterstraße erschlossen ist, wird mit 8 Mehrfamilienhäusern ergänzt. Die oberste Reihe ist um ein Geschoss von fünf Geschossen auf vier Geschosse reduziert worden. Ansonsten sind die Gebäude neben den historischen Gebäuden wie bisher auch, fünfgeschossig ausgebildet. Das neugeplante Gebäude, westlich des Thaeder-Hauses, tritt etwas zurück und dominiert damit weniger die Ansicht auf
das denkmalgeschützte Gebäude.
Die Körnigkeit der geplanten Bebauung auf der Ebene der Altvaterstraße ist durch Einzelstellung
der Gebäude aufgelockert worden. Grünbereiche zwischen der Neubebauung sind entstanden. Die
Neubebauungen in ihren Dimensionen ordnen sich den Denkmälern weiterhin nicht unter, sie stehen
in ihrer geplanten Größe eigenständig neben den Denkmälern.
Eine Reduzierung der Bruttogeschossfläche (16.340 qm auf 16.210 qm) und der Wohnfläche (von
12.440 qm auf 12.970 qm) auf der Ebene der Altvaterstraße ist nicht erfolgt. Nur die Wohneinheiten
haben sich in der Summe um 5 WE reduziert. In der beigefügten tabellarischen Auflistung wird das
Flächenvolumen deutlich.
Das Konzept sieht im Bereich der Altvaterstraße einen Kindergarten vor, der im Eingangsbereich des
Wohngebietes auf einem eigenen Grundstück geplant ist. 2- 3 Gruppen soll der Kindergarten aufnehmen und bietet die Möglichkeit, dass der bestehende Kindergarten im Gebiet Altvater bleiben
kann.
Bei der geplanten Bebauung im Bereich der Bürklinstraße wurde die Dichte erheblich reduziert.
Mehrfamilienhäuser wurden durch Einfamilienhäuser ersetzt. Im westlichen Bereich sind Doppelhäuser angedacht. Die Bebauungsstruktur in der Bürklinstraße, die durch Einzel- und Doppelhäuser geprägt ist, wird durch die Neuplanung in der gleichen Körnung ergänzt.
Die Bruttogeschossfläche ist von 9.600 qm um mehr als die Hälfte auf 4.550 qm verringert worden.
Die Wohnfläche ist von rund 7.890 qm auf 4.200 qm reduziert worden. Von insgesamt 67 WE sind
noch 27 WE übrig geblieben.
Ein großer Anteil der Stellplätze soll in Tiefgaragen untergebracht werden. Offene Besucherstellplätze in angemessenem Umfang und in günstiger Zuordnung sollen bereitgestellt werden.
Durch den erhöhten Stellplatzschlüssel von 1,5 Stellplätzen pro Wohneinheit plus Besucherstellplätze
soll der ruhende Verkehr innerhalb des Plangebietes gut untergebracht werden.
Die Stichstraßen sind im Gebiet für dreiachsige Müllfahrzeuge ausgelegt. Am Ende jeder Stichstraße
sind Wendeflächen so dimensioniert, dass dreiachsige Müllfahrzeuge diese nutzen können, ohne
Inanspruchnahme angrenzender privater Grundstücke.
Verkehr
Die Erschließung des geplanten Baugebietes über die Altvaterstraße und die Bürklinstraße wurde
vom Büro Fichtner Water &Transportation GmbH aus Freiburg verkehrstechnisch untersucht, da Bedenken hinsichtlich des funktionierenden Verkehrsablaufs nach der Realisierung der Baumaßnahme
bestehen.
In der Verkehrsuntersuchung wurden die aktuellen verkehrlichen Gegebenheiten aufgenommen und
bewertet. Eine Verkehrszählung am 08.03.2016 und eine Ortsbesichtigung am 16.02.2016 mit Auf-

Drucksache 176/2016

Seite - 6 -

nahme des Verkehrsgeschehens wurden durchgeführt. Hierbei ist auch die Verknüpfung zwischen
der Altvaterstraße/der Bürklinstraße mit der Bottenbrunnenstraße, Stefanienstraße, Altfelixstraße und
weiteren Straßen analysiert worden. Die funktionale Gliederung, Höchstgeschwindigkeiten, Fahrbahnbreiten und Einschränkungen im Kfz-Verkehr, der ruhende Verkehr, Rad- und Fußgängerverkehr und der ÖPNV sind in der Bestandsanalyse bewertet worden.
Im Ergebnis wird die verkehrliche Belastung innerhalb des Untersuchungsgebietes als niedrig eingestuft. Entlang der Stefanienstraße besteht die größte Verkehrsbelastung, die jedoch leistungsfähig
abgewickelt werden kann.
Folgende Mängel sind im Bestand bereits vorhanden:
• Eingeschränkter Begegnungsverkehr in der westlichen Bürklinstraße aufgrund langen Abschnitten
mit straßenbegleitendem Parken
• Engstelle Altvaterstraße mit eingeschränkten Sichtverhältnissen
• Eingeschränkte Fahrbahnbreite in der nördlichen Altvaterstraße; Begegnungsfall Lkw/Pkw nicht
möglich
• Schmale und zum Teil fehlende Gehwege im Bereich der Altvaterstraße
Im Verkehrskonzept ist man von der Errichtung von ca. 154 WE plus einer zusätzlichen Kita-Gruppe
ausgegangen. In der fachlichen Bewertung geht man davon aus, dass die künftigen Verkehrsbelastungen inkl. der neuen Nutzungen der beiden Straßenzüge Altvater- und Bürklinstraße in den Spitzenstunden mit etwa 160 Kfz/h und 80 Kfz/h sich weiterhin in Bereichen bewegen, die deutlich unterhalb der Einsatzgrenze von 400 Kfz/h für Wohnstraßen liegen. Der leistungsfähige Verkehrsablauf
inkl. der neuen Nutzungen ist somit inkl. Kapazitätsreserven laut Gutachten möglich.
Folgende Maßnahmen zur Verbesserung der Verkehrssituation werden vom Gutachter vorgeschlagen, die schon im Bestand sinnvoll wären:
• Ausweisen von Halteverboten in der Bürklinstraße zur Gewährleistung von Ausweichflächen beim
Begegnen zweier Fahrzeuge. Hierdurch Reduktion von etwa 10 straßenbegleitenden Parkständen.
Darüber hinaus Möglichkeit des Parkens im öffentlichen Raum der Bürklinstraße lediglich für Anwohner
• Neuaufteilung des Querschnitts der Engstelle in Altvaterstraße. Beibehalten der 3,50 m für die KfzFahrbahn und Anordnung eines breiteren einseitigen Gehweges auf der Ostseite (entlang Personalwohnheim), um Sichtverhältnisse beim Befahren der Engstelle zu verbessern.
• Anlage eines durchgehenden Gehweges entlang der nördlichen Altvaterstraße bis zum Parkplatz
der Krankenpflegeschule
• Anlage einer Begegnungsstelle für Lkw/Pkw in der nördlichen Altvaterstraße zwischen Bottenbrunnenstraße und Abzweig neues Wohngebiet
Die vorgeschlagenen Maßnahmen befinden sich in der Abstimmung. Auch die Parkplatzkapazitäten
des Krankenhauses sollen überprüft und abgestimmt werden, ein erstes Gespräch fand statt.
Bebauungsplanverfahren
Die Bebauungsplanaufstellung erfolgt im zweistufigen Regelverfahren mit Umweltbericht und Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung. Zur Festlegung von Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung findet im Rahmen der frühzeitigen Bürger- und Behördenbeteiligung ein Scoping statt, zudem
bereits ein Vorentwurf des Umweltberichts vorgelegt wird.
Flächennutzungsplan

Drucksache 176/2016

Seite - 7 -

Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Lahr ist die betreffende Fläche mit unterschiedlichen
Darstellungen gekennzeichnet. Während der nordwestliche, auch heute schon baulich genutzte, Bereich als bestehende Sonderbaufläche dargestellt ist, sind die Flächen im südlichen Teilbereich als
Flächen für Gärtnereien und die Flächen im nordöstlichen Abschnitt als Flächen für die Forstwirtschaft dargestellt. Der Bebauungsplan kann somit nicht aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt werden. Um den Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickeln zu
können, ist dieser im Parallelverfahren zu ändern.
Entwässerung
Es ist eine getrennte Ableitung von Schmutz- und Regenwasser gemäß gesetzlichen Anforderungen
geplant, auch wenn in der Umgebung eine Mischwasserkanalisation vorliegt. Eine grundsätzlich zu
bevorzugende Versickerung des Regenwassers ist aufgrund der Hanglagen und des felsigen Untergrundes zum Schutz der Unterlieger nicht möglich.
Aufgrund der fehlenden Abflussleistung der umgebenden Kanalisation für die zusätzlichen Niederschlagsabflüsse aus dem Plangebiet muss das Regenwasser nach Möglichkeit über eine eigene
Rohrleitung direkt zur Schutter abgeleitet werden. Der Bedarf einer Regenwasserbehandlung ist aufgrund der gering zu erwartenden Verschmutzung und Verkehrsbelastung bei einem leistungsfähigen
Gewässer als Vorfluter wie der Schutter nicht zu erwarten. Alternativ kann ebenso über eine Rückhaltung des Regenwassers im Gebiet nachgedacht werden, bei der die Einleitung in die Kanäle gedrosselt und erst nach dem Regenereignis vorgenommen wird, wodurch eine Überlastung der VorflutKanäle ausgeschlossen werden kann. Ziel muss es sein, das abfließende Regenwasser einer Regenwasservorflut, sei es ein Kanal oder Gewässer, zuzuleiten!
Die Niederschlagsentwässerung der Flächen im Projektgebiet erfolgt per Freispiegelkanalisation parallel zur unten beschriebenen Schmutzwasserableitung. Soweit Flächen für Mulden oder Rinnen zur
Verfügung stehen, kann die Ableitung des Straßenoberflächenwassers teilweise auch oberflächennah erfolgen.
Die Schmutzwasserableitung erfolgt in einer Freispiegelkanalisation. Jedes Gebäude wird über eine
eigene Hausanschlussleitung mit dem Kanal verbunden. Hebeanlagen in den Gebäuden sind aufgrund der geplanten Kellertiefen und deren Nutzung auf Erforderlichkeit im Einzelfall im Rahmen des
Entwässerungsgesuches zu überprüfen. Im Gegensatz zum Regenwasser besteht beim Schmutzwasser hier eine ausreichende Abflusskapazität für den zusätzlichen Abfluss aus dem Projektgebiet.
Der Kanal in der Altvaterstraße ist auch im Trockenwetterfall überlastet, daher kann an dieses System nur mittels vorgeschaltetem Kanalstauraum angeschlossen werden.
Über die städtische Kanalisation gelangt das Schmutzwasser für die Reinigung zur Verbandskläranlage im westlichen Industriegebiet, die vom Zweckverband Abwasserverband Raumschaft Lahr betrieben wird.
Für die Entwässerungsanlagen ist ein wasserrechtliches Genehmigungsverfahren erforderlich.
Umweltprüfung/Umweltbericht
Umweltschützende Belange sind in die Abwägung mit einzubeziehen. Für die Belange, die in § 1a
Abs. 6 Nr. 7 Baugesetzbuch definiert werden, ist eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB durchzuführen. In der Umweltprüfung werden die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht, der durch das Büro Faktorgrün aus Freiburg erarbeitet wird, beschrieben und bewertet. Der Umweltbericht ist entsprechend § 2 a BauGB als gesonderter Teil der
Begründung dem Bebauungsplan beizufügen.
Nach § 2 Abs. 4 BauGB legt die Gemeinde dazu für jeden Bauleitplan fest, in welchem Umfang und
Detaillierungsgrad die Ermittlung der Belange für die Abwägung erforderlich ist. Hierfür wurde vom

Drucksache 176/2016

Seite - 8 -

Büro Faktorgrün ein sogenanntes „Scoping-Papier“ erarbeitet, mit dem die Öffentlichkeit und Behörden im Rahmen des frühzeitigen Beteiligungsverfahrens aufgefordert werden, Stellung zu nehmen.
So wurde bereits in einer frühen Phase der artenschutzrechtlichen Prüfungen das Vorhandensein
von Schlingnattern erkannt und ein Ausgleichskonzept zur Umsiedlung der geschützten Arten erstellt.
Aus artenschutzrechtlichen Gründen ist schon vor der Baumaßnahme ein Ersatzhabitat im Südosten
des Grundstücks (Dreiecksfläche) eingerichtet worden. Die Fläche bietet zudem das Potenzial für
naturschutzrechtliche Aufwertungsmaßnahmen.
Der vollständige Entwurf des Umweltberichts mit integriertem Grünordnungsplan zum Bebauungsplan wird dann zum Verfahrensschritt der Offenlage erstellt. Die Umweltprüfung bezieht sich auf das,
was nach gegenwärtigem Wissensstand und allgemein anerkannten Prüfmethoden, sowie nach Inhalt und Detaillierungsgrad des Bauleitplans in angemessener Weise verlangt werden kann.
Die sich aus der Grünordnungsplanung und der Abwägung umweltschützender Belange ergebenden
planungsrechtlichen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften werden vollständig in den Festsetzungs- bzw. Hinweiskatalog des Bebauungsplans integriert.
Städtebaulicher Vertrag
Ein Städtebaulicher Vertrag gemäß § 11 BauGB (Erschließungsvertrag, Folgekostenvertrag) zwischen dem Bauvorhabenträger und der Stadt ist in Vorbereitung. Hier soll insbesondere die Durchführung der Erschließungsmaßnahmen und die Übernahme der anfallenden Kosten für notwendige
Gutachten, Leistungen, öffentliche Bekanntmachungen, Modellbau, Vermessung, Erschließung, mögliche Folgemaßnahmen usw. durch den Vorhabenträger geregelt werden. Auch ein Gestaltungshandbuch, das von Architekten und Freiraumplanern entwickelt wird, soll verbindlich festgelegt und
im Städtebaulichen Vertrag verankert werden.
Weiteres Vorgehen
Am 18.07.2016 wird eine Bürgerinformationsveranstaltung, die vom Investor veranstaltet wird, durchgeführt werden.
In der Gemeinderatssitzung am 25.07.2016 kann der Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans
ALTENBERG, 1. Änderung gefasst werden, sofern die städtebauliche Konzeption Zustimmung findet.
Auf der Grundlage des Aufstellungsbeschlusses kann die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
sowie der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange durchgeführt werden.
Die frühzeitige Bürgerbeteiligung findet dann während der Sommerferien statt.

Tilman Petters

Sabine Fink

Hinweis:
Die Mitglieder des Gremiums werden gebeten, die Frage der Befangenheit selbst zu prüfen und dem Vorsitzenden das Ergebnis mitzuteilen. Ein befangenes Mitglied hat in der öffentlichen Sitzung den Verhandlungstisch, in der nichtöffentlichen Sitzung den Beratungsraum zu
verlassen. Einzelheiten sind dem § 18 Abs. 1 – 5 Gemeindeordnung zu entnehmen.