Beschlussvorlage (- Begründung)

                                    
                                        Stadt Lahr

20. Juli 2018

Stadtplanungsamt

1. Teilbebauungsplan ORTSMITTE, Stadtteil Kuhbach
Begründung gemäß § 9 (8) BauGB
A

Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (1) i.V. mit § 13 a BauGB

30.05.2016

Offenlegungsbeschluss

24.09.2018

Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB Frühzeitige

08.10.2018 – 09.11.2018

Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB

xx.xx.xxxx

Öffentliche Bekanntmachung

xx.xx.xxxx

B

Begründung gemäß § 9 (8) BauGB

1.

ALLGEMEINES

1.1

Geltungsbereich, Lage des Plangebiets
Das Plangebiet liegt in zentraler Lage im Stadtteil Kuhbach und umfasst eine Fläche von
knapp 8.260 m². Es ist teilweise mit Einzelhäusern bebaut, teilweise handelt es sich um
innerörtliche Garten- und Wiesenflächen. Geprägt wird das Gebiet auch durch das
Kuhbacher Rathaus mit Ortsverwaltung und Feuerwehr, darüber hinaus durch die östlich
benachbarte katholische Kirche mit Pfarrhaus sowie die nördlich angrenzende GallusKapelle, die beide unter Denkmalschutz stehen.

Abbildung 1: Auszug Luftbild, Quelle: Daten- und Kartendienst der LUBW

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans erstreckt sich über folgende Flurstücke der
Gemarkung Kuhbach: 12, 12/1, 13, 13/1, 14, 14/1, 70 (Teil), 72 (Teil), 19/6. Maßgeblich für
seine Abgrenzung ist der zeichnerische Teil des Bebauungsplans. Der künftige 2. Teilbebauungsplan wird die östlich angrenzenden Flächen mit Wohnbebauung und Friedhofserweiterung umfassen.
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1. Teilbebauungsplan ORTSMTTE, Stadtteil Kuhbach – Begründung

1.2

Anlass und Ziel der Planaufstellung
Die Stadt Lahr betreibt die Entwicklung ihrer einzelnen Ortsteile. Dabei verfolgt sie die
Strategie, durch verstärkte Innenentwicklung und nur eingeschränkte Außenentwicklung die
Ortskerne zu stärken. Ein weiteres Hauptanliegen ist es, das rege Engagement der
Bürgerschaft in den Ortteilen zu unterstützen. Hierzu gehört insbesondere die Schaffung von
attraktiven Ortsmittelpunkten.
Die Neugestaltung der Ortsmitte im Bereich des ehemaligen Rathauses an der Kuhbacher
Hauptstraße beschäftigt den Stadtteil bereits seit 1990 – erste Überlegungen wurden im
Rahmen der Erstellung des Ortsentwicklungskonzeptes vorgenommen, aber zugunsten
anderer Maßnahmen im Stadtteil zunächst zurückgestellt. Die Planungen wurden dann ab
2015 im Rahmen eines Bürgerbeteiligungsprozesses fortgeführt und aktualisiert. Das
Gesamtkonzept wurde vom Ortschaftsrat am 20.09.2016 und vom Gemeinderat am
24.10.2016 jeweils einstimmig beschlossen. Aus Sicht der Stadt Lahr ist die Entwicklung der
Ortsmitte eine sehr wichtige Infrastrukturmaßnahme, um die Identität und Attraktivität von
Kuhbach zu erhöhen und die innerörtliche Entwicklung zu stärken. Diese Sichtweise teilt
auch das Land Baden-Württemberg, indem es das Vorhaben nach dem Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum (ELR) finanziell fördert. Die entsprechende Zusage erfolgte im
Frühjahr 2017.
Das Gesamtkonzept soll mit vier aufeinander abgestimmten Bausteinen verwirklicht werden.
Die ersten beiden umfassen die Entwicklung und Erschließung von innerörtlichen Bauflächen
für 7 bis 8 Einzel- und Doppelhäuser, einen zentral gelegenen öffentlichen begrünten Platz,
der naturnah ausgestaltet werden soll, sowie Stellplätze für die bestehenden und geplanten
benachbarten öffentlichen Nutzungen. Die Erschließung (Stichweg) soll über die Straße Am
Kirchberg erfolgen. Nach Süden zur Kuhbacher Hauptstraße ist eine Fußwegeverbindung
vorgesehen.
Mit der Neuaufstellung des Bebauungsplanes werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Erschließung und Bebauung der innerörtlichen Fläche geschaffen und die
angestrebten städtebaulichen Ziele baurechtlich abgesichert.

1.3

Beschleunigtes Verfahren
Rechtsgrundlage für die Aufstellung des Bebauungsplanes bildet der § 13a BauGB. Die
Voraussetzungen für die Erfüllung der gemäß § 13a (1) Nr. 1 BauGB vorgegebenen
Bestimmungen werden wie folgt zusammengefasst:
Mit der Aufstellung des 1 Teilbebauungsplanes ORTSMITTE werden bereits überplante und
bebaute Flächen im Innenbereich der Stadt Lahr einer neuen Nutzung zugeführt. Der
Geltungsbereich umfasst eine Gesamtfläche von ca. 8.260 m², also deutlich weniger als
20.000 m² und es wird die zulässige Grundflächenzahl festgesetzt. Gemäß § 13a (1) Nr. 1
BauGB steht das geplante Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans in keinem
Zusammenhang mit einem anderen Bebauungsplanverfahren.
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes wird weder die Zulässigkeit eines Vorhabens
begründet, für welches die Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung
nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht besteht,
noch liegen Anhaltspunkte für die Beeinträchtigung von Gebieten von gemeinschaftlicher
Bedeutung nach der Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie und nach der Vogelschutzrichtlinie vor.
Nach dem Grundsatz des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden sollen durch die
Nachverdichtung und Umnutzung des durch den Bebauungsplan überplanten Bereiches
Flächen im Innenbereich der Gemeinde sinnvoll genutzt werden und somit eine zusätzliche
Inanspruchnahme von Flächen vermieden werden. Somit sind die Kriterien zur Aufstellu ng
eines Bebauungsplanes der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren erfüllt.
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1. Teilbebauungsplan ORTSMTTE, Stadtteil Kuhbach – Begründung

Inhaltlich ausgestaltet und aufgestellt wird der Bebauungsplan nach §§ 8 und 9 BauGB.
Bei diesem Bebauungsplan handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung.
1.4

Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) von 1998 ist das Plangebiet als gemischte
Baufläche dargestellt. Die vorliegende Planung entwickelt sich somit hinsichtlich der
Gebietstypik nicht aus wirksamen Flächennutzungsplan.

Abbildung 2: Auszug Flächennutzungsplan der Stadt Lahr, Stand: Februar 2013

Daher ist es notwendig, den Flächennutzungsplan an die jetzt vorgesehene Entwicklung
anzupassen. Diese Anpassung erfolgt gemäß § 13 a (2) Nr. 2 BauGB nach Abschluss des
Bebauungsplanverfahrens im Wege der Berichtigung. Künftig wird das gesamte Plangebiet
im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt.
2.

PLANINHALTE

2.1

Art der baulichen Nutzung
Allgemeine Wohngebiete (WA) gemäß § 4 BauNVO
Schank- und Speisewirtschaften sowie Anlagen für sportliche Zwecke nach § 4 (2) Nrn. 2
und 3 BauNVO sind gemäß § 1 (5) Nr. 1 BauNVO ausgeschlossen. Gartenbaubetriebe und
Tankstellen nach § 4 (3) Nrn. 4 und 5 BauNVO sind gemäß § 1 (6) Nr. 1 BauNVO ebenfalls
nicht zulässig. Der Ausschluss erfolgt, um Nutzungskonflikte, verursacht durch Lärm und zu
starke verkehrliche Beanspruchung, zu vermeiden. Die Zulassung weitergehender
Nutzungen würde sowohl zu einem städtebaulich nicht gewollten Bruch in der Bebauungsund Nutzungsstruktur führen als auch durch einen erhöhten Stellplatzbedarf die von
Grünflächen geprägte Qualität der nicht überbauten Flächen reduzieren.

2.2

Maß der baulichen Nutzung
Es wird im Hinblick auf den verantwortungsvollen Umgang mit Grund und Boden
entsprechend den Obergrenzen der BauNVO festgesetzt:

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1. Teilbebauungsplan ORTSMTTE, Stadtteil Kuhbach – Begründung

Grundflächenzahl (GRZ) gemäß §§ 16, 17 und 19 BauNVO
Die Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 für die allgemeinen Wohngebiete gewährleistet eine
effiziente und ressourcenschonende Grundstücksnutzung sowie eine angemessene bauliche
Ausnutzung der Bauflächen. Hierbei wird auch dem hohen Anteil an nicht überbaubaren
Flächen und den ausgewiesenen privaten Grünflächen Rechnung getragen.
Zahl der Vollgeschosse gemäß §§ 16, 20 BauNVO
Die Zahl der Vollgeschosse wird entsprechend dem Planeintrag gemäß § 1 6 (4) BauNVO
als Höchstgrenze festgesetzt (Nutzungsschablone). Die Festsetzung entspricht der
Ausnutzung der benachbarten, bereits bebauten Grundstücke und erzeugt ein städtebaulich
einheitliches Bild.
Höhe der baulichen Anlage
Zusätzlich zur Festsetzung der zulässigen Anzahl von Vollgeschossen wird die Höhe der
baulichen Anlagen über die Festsetzung einer maximal zulässigen Traufhöhe geregelt, die
einer zweigeschossigen Bebauung entspricht. Zum einen erfolgt hiermit eine Vereinheitlichung der Höhenentwicklung der Bebauung, da schon bisher in den vier westlichen
Baufenstern eine zweigeschossige Bebauung möglich ist und es werden unverträgliche
Maßstabssprünge innerhalb der Bebauung vermieden. Zum anderen entspricht dies dem
Wunsch der Gemeinde, künftig eine adäquate Ausnutzung der Grundstücke zu ermöglichen.
Anzahl der Wohneinheiten
Die Festsetzung zur maximal zulässigen Anzahl der Wohneinheiten dient der Sicherung des
Charakters des Baugebietes im Kontext der umgebenden Bebauung. Eine höhere
Verdichtung würde vor allem auch eine Erhöhung des Parkierungsdrucks nach sich ziehen,
der letztlich zu einer übermäßigen Überbauung und Versiegelung der Grundstücksflächen
führen würde.
2.3

Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlage
Bauweise gemäß § 22 BauNVO
Für das Plangebiet wird die offene Bauweise als Einzel- oder Doppelhäuser gemäß § 22 (1)
und (2) BauNVO festgesetzt. Diese aufgelockerte Bebauung entspricht der städtebaulichen
Struktur der umgebenden Bestandsbebauung.
Überbaubare Grundstücksflächen gemäß § 23 BauNVO
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Einzelbaufenster mit Baugrenzen
festgesetzt. Dies entspricht dem städtebaulichen Entwurf, der eine aufgelockerte Bebauung
mit einem hohen Anteil an Freiflächen vorsieht.
Stellung der baulichen Anlage gemäß § 23 BauNVO
Die Ausweisung der Firstrichtung entspricht den Zielstellungen des städtebaulichen Entwurfs
mit einer differenzierten aber dennoch homogenen Dachlandschaft. Hiermit wird zusammen
mit den örtlichen Bauvorschriften ein gestalterisch homogenes Quartier geschaffen.

2.4

Verkehrsflächen
Entsprechend des Bebauungskonzepts wird eine neue öffentliche Straßenverkehrsfläche zur
internen Erschließung des Gebiets (Planstraße) festgesetzt. Die Anbindung erfolgt im Osten
des Planungsgebietes an die Straße Am Kirchberg, da eine Erschließung von Süden von der
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1. Teilbebauungsplan ORTSMTTE, Stadtteil Kuhbach – Begründung

Kuhbacher Hauptstraße städtebaulich nicht gewollt und verkehrstechnisch wegen der Nähe
zur Einmündung der Am Kirchberg und der bestehenden Bushaltestelle nicht möglich ist.
Die Stichstraße mit Wendehammer wird mit einer Breite von 6,00 m im östlichen Teil und
4,50 m im südlichen Teil des Plangebietes festgesetzt.
Die Schaffung der öffentlichen Stellplätze entlang der Planstraße erweitert das bestehende
Stellplatzangebot im Bereich des Rathauses und entlastet den bestehenden öffentlichen
Verkehrsraum. Zusätzlich wird entsprechend dem städtebaulichen Konzept im südlichen Teil
des Plangebietes eine kleine Platzfläche ausgewiesen. Diese dient, von der Hauptstraße
abgerückt, der Erhöhung der Aufenthaltsqualität in der Ortsmitte.
2.5

Nebenanlagen
Nebenanlagen im Sinne des § 14 (1) und (2) BauNVO dürfen im gesamten Geltungsbereich
innerhalb und außerhalb der im zeichnerischen Teil ausgewiesenen überbaubaren
Grundstücksflächen erstellt werden. Diese Festsetzung entspricht dem Charakter des
Wohngebietes. Es ist somit auch möglich, die für das Baugebiet notwendigen Nebenanlagen
und Einrichtungen, die dem Nutzungszweck der in dem Baugebiet gelegenen Grundstücke
oder des Baugebietes selbst dienen, und seiner Eigenart nicht widersprechen, in einer
Größe gemäß der maximal festgesetzten Kubatur und Anlagen zur Versorgung mit
Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie zur Ableitung von Abwasser außerhalb der
überbaubaren Grundstücksflächen zu errichten.

2.6

Carports, Garage und Stellplätze
Stellplätze, Garagen und Carports gemäß § 12 BauNVO dürfen im gesamten
Geltungsbereich nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in den im Plan
gekennzeichneten Flächen erstellt werden. Dadurch wird im Plangebiet eine städtebauliche
Ordnung hergestellt, um ein homogenes Erscheinungsbild zu erzielen.

2.7

Geh-, Fahr- Leitungsrechte
Auf der im zeichnerischen Teil festgesetzten mit einem Leitungsrecht zugunsten des
Hinterliegers belegten Fläche sind weder bauliche noch sonstige Anlagen noch tiefwurzelnde
Bäume und Sträucher zulässig.

2.8

Pflanzbindungen und Pflanzgebote
Aus der Planzeichnung gehen die Standorte hervor, die für das Anpflanzen von Bäumen auf
den öffentlichen Flächen entlang des Erschließungsstichs und der geplanten Platzanlage
vorgesehen sind (Pflanzgebot). Die Platzanlage ist naturnah mit einem geringen
Versiegelungsgrad und mit Bruchsteinmauern auszugestalten. Um eine angemessene dem
innerörtlichen Charakter entsprechende Eingrünung zu erreichen, ist auf privaten
Grundstücksflächen je angefangene 300 m² Grundstücksfläche mindestens ein heimischer
Laubbaum in Hochstammqualität anzupflanzen. Außerhalb der Baufenster vorhandene
Bäume sind zu erhalten.
Zusätzlich zur gestalterischen Wirkung tragen diese Maßnahmen zum Ausgleich der
geplanten Eingriffe bei und dienen der Verbesserung des lokalen Klimas.
Außerdem sind gemäß Artenempfehlung standortgerechte Arten zu verwenden.
Standortgerechte Gehölzpflanzungen sind langlebig, pflegearm und ökologisch wertvoll. Die
Verwendung von nicht standorttypischen oder ausländischen Arten führt gehäuft zu
Ausfällen sowie erhöhten Kosten für Pflege und Neupflanzung. Einige dieser Arten
(Koniferen, Robinien, Eschenahorn) sind für die heimische Tierwelt nicht nutzbar, verändern
den Boden und führen zu einer Verschlechterung der biologischen Qualität des Gebietes.
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1. Teilbebauungsplan ORTSMTTE, Stadtteil Kuhbach – Begründung

3.

ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN

3.1

Anforderungen an die äußere Gestaltung baulicher Anlagen
Dachform, -neigung und -eindeckung
Die getroffenen gestalterischen Festsetzungen verfolgen das Ziel, ein äußeres
Erscheinungsbild zu sichern, das sich in das vorhandene Bild der angrenzenden Ortslage
einfügt.
Damit sich die Gebäude harmonisch in die umgebende Bebauung einfügen und ein in sich
homogenes Bild ergeben, werden zusätzlich zu den planungsrechtlichen Festsetzungen
(Traufhöhe, Geschossigkeit) Dachform und -neigung festgesetzt. Diese sowie die Festsetzungen zu den zu verwendenden Materialien orientieren sich an den innerhalb der
Ortslage vorhandenen Gebäuden.
Dächer von Garagen und Carports sind flach oder flach geneigt (< 5°) mit Begrünung
vorzusehen, damit sie nicht zu massiv in Erscheinung treten. Zusätzlich wird durch die
Begrünung ein Beitrag zur Rückhaltung von Regenwasser und zur Verbesserung des
Mikroklimas geleistet.

3.2

Gestaltung von Freiflächen
Die Festsetzung zur Nutzung unbebauter Flächen bebauter Grundstücke dient sowohl der
Gestaltung des Gebietes, dem Einfügen in das Landschaftsbild als auch der Verbesserung
des lokalen Klimas.
Die Regelungen zu Einfriedungen dienen dazu, um zum einen dem Schutzbedürfnis der
Bewohner und Nutzer zu entsprechen und zum anderen, um eine gestalterisch befriedigende
Abgrenzung der privaten Flächen zum öffentlichen Raum zu erreichen. Dies wird
insbesondere durch die Beschränkung der zulässigen Höhe erreicht. Die Hinterpflanzung
dient der Eingrünung und soll dem dörflichen Charakter Rechnung tragen.
Die Forderung nach der Vorlage eines Freiflächengestaltungsplans unterstreicht die
Bedeutung, die angemessen gestaltete Freiflächen für den Gesamtcharakters des
Baugebietes haben. Die Vorlage zum Zeitpunkt der Beantragung der Baugenehmigung ist
gerechtfertigt, um frühzeitig Einfluss auf die Gestaltung nehmen zu können und um eine
verbindliche Grundlage für die Umsetzung der jeweiligen Vorhaben zu schaffen.

3.3

Werbeanlagen
Die Festsetzung zu den Werbeanlagen erfolgt, um das Plangebiet nicht mit Fremdwerbung
jeglicher Art und Größe zu verunstalten. Das Plangebiet ist ein allgemeines Wohngebiet. Es
soll auch als solches wahrnehmbar sein. Blinkende oder sich bewegende Werbeanlagen
entsprächen nicht dem in einem Wohngebiet angestrebten Ruhebedürfnis. Werbeanlagen
auf Dachflächen stören die angestrebte homogene Dachlandschaft.

3.4

Stellplätze und Zufahrten
Die Festsetzung zur Anzahl der erforderlichen Stellplätze für Wohnungen entspricht den
Festsetzungen in anderen Bebauungsplänen insbesondere in den Stadtteilen und spiegelt
den höheren Stellplatzbedarf der geplanten kleinteiligen Wohnbebauung wider. Die
anhaltende Zunahme der Kraftfahrzeuge im Straßenverkehr erfordert deren Unterbringung
auf den privaten Grundstücksflächen, um die Verkehrsflächen für fließenden Verkehr und
Aufenthalt freizuhalten. Unter Berücksichtigung des Bedarfs für Zweitwagen und Besucherparkplätze reicht ein Stellplatz pro Wohnung meist nicht aus. Aufgrund der oben erläuterten
verkehrlichen und städtebaulichen Gründe sind pro Wohnung 1,5 Stellplätze herzustellen.
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1. Teilbebauungsplan ORTSMTTE, Stadtteil Kuhbach – Begründung

3.5

Antennen
Um Beeinträchtigungen des Ortsbildes zu verhindern bzw. zu minimieren, ist pro Gebäude
jeweils nur eine sichtbare Antenne oder Satellitenanlage zulässig.

3.6

Niederschlagswasser
Da aufgrund der Bodenbeschaffenheit eine Versickerung des Oberflächenwassers
beispielsweise über Mulden auf den privaten Grundstücken nicht möglich ist, ist zur
Verbesserung der Hochwassersituation geplant, das von Dachflächen anfallende
Niederschlagswasser in Speicherzisternen zu sammeln und mit einem gedrosselten Abfluss
der vorhandenen Kanalisation zuzuführen.

4.

ERSCHLIESSUNG
Das Plangebiet wird an die in den umgebenden Bestandsstraßen vorhandene technische
Infrastruktur angebunden. Innerhalb des Plangebietes ist eine Neuherstellung der
technischen Infrastruktur erforderlich.

5.

KOSTEN
Abgesehen von den mit der Durchführung des Verfahrens verbundenen Kosten im Rahmen
der Bauleitplanung entstehen für die Stadt weitere Kosten für Erschließung und öffentlichen
Parkplatz in Höhe von etwa 220.000 Euro.
Dem stehen eine Förderung über rund 68.000 Euro aus Mitteln des ELR,
Erschließungsbeiträge sowie Veräußerungserlöse in noch unbekannter Höhe für die im
Plangebiet befindlichen städtischen Grundstücke als Einnahmen entgegen.

6.

STÄDTEBAULICHE DATEN
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes weist folgende Flächen auf:
Prozent
(%)

Fläche
(m²)

Allgemeines Wohngebiet

79 %

6.584 m²

Straßenverkehrsflächen

13 %

1.078 m²

Verkehrsflächen besonderer
Zweckbestimmung
Bebauungsplangebiet

8%

693 m²

100 %

8.355 m²

Es sind rund 10 neue Wohneinheiten für ca. 25 Bewohner/-innen möglich.

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

Thomas Thiele
Dipl.-Ing. Freier Architekt, Planverfasser

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