Beschlussvorlage (- Begründung)

                                    
                                        18. Januar 2018
Az.: Lö/Kr

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

Bebauungsplan AM GIESENBACH, 2. Änderung
Begründung
A

Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (1) BauGB

10.07.2017

Offenlegungsbeschluss gemäß § 13 a BauGB

26.02.2018

Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB
Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB
Öffentliche Bekanntmachung
B

Begründung

1.

ALLGEMEINES

1.1

Geltungsbereich, Lage und Nutzung des Plangebiets
Das Plangebiet des Bebauungsplans AM GIESENBACH, 2. Änderung befindet sich am
westlichen Ortseingang des Stadtteils Reichenbach. Es ist überwiegend geprägt durch
kleinteilige Wohnbebauung. Der Geltungsbereich ergibt sich aus der beigefügten Planunterlage. Er weist eine Größe von ca. 1,85 ha auf.

1.2

Anlass und Ziel der Planaufstellung
Der Bebauungsplan AM GIESENBACH aus dem Jahr 1991 setzt in weiten Teilen seines Geltungsbereiches die Nutzungsart Mischgebiet fest. Seit Inkrafttreten des Planes
wurden hier jedoch vorrangig Wohnbebauungen realisiert. Damit stehen Wohnen und
Gewerbe im Mischgebiet in keinem im Sinne des Planungsrechts ausgewogenen Verhältnis mehr. Die Wohnnutzung dominiert über das höchstzulässige Maß hinausgehend. Neue Bauvorhaben auf den noch unbebauten Grundstücken wären somit nur mit
gewerblichen Nutzungen genehmigungsfähig.
Dies widerspricht dem städtebaulichen Ziel, den bestehenden hohen Wohnraumbedarf
primär auf Innenbereichsflächen zu decken. Um das zu ermöglichen und das Baurecht
an die faktisch bestehenden Verhältnisse anzupassen, soll der Bebauungsplan in Teilbereichen geändert werden.
Die Änderung sieht insbesondere vor, vorherige Mischgebietsflächen nun als Allgemeines Wohngebiet festzusetzen, verbunden mit geeigneten Schallschutzmaßnahmen.
Ergänzend wird die Stellplatzverpflichtung in den örtlichen Bauvorschriften auf 1,5
Stellplätze pro Wohneinheit erhöht, vor allem um der tatsächlichen Situation in den
Stadtteilen besser Rechnung zu tragen.
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Bebauungsplan AM GIESENBACH, 2. Änderung
Begründung
1.3

Flächennutzungsplan
Der wirksame Flächennutzungsplan der vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft Lahr –
Kippenheim von 1998 stellt das Plangebiet als gemischte Bauflächen dar.
Zur planungsrechtlichen Sicherung der Maßnahme wird der Flächennutzungsplan gemäß § 13 a (2) Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung entsprechend angepasst.

1.4

Änderung und Aufhebung bestehender Bauvorschriften
Durch die 2. Änderung wird der Bebauungsplan AM GIESENBACH, rechtsverbindlich
seit dem 07.10.1991, inklusive der örtlichen Bauvorschriften für den festgesetzten Geltungsbereich lediglich hinsichtlich Art der baulichen Nutzung, Schallschutz, Stellplätze
und Baumpflanzungen ergänzt bzw. geändert. Alle sonstigen Festsetzungen von 1991
gelten weiterhin.

1.5

Beschleunigtes Verfahren
Die Bebauungsplanänderung erfolgt als Maßnahme der Innenentwicklung und wird im
beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt. Die zulässige Grundfläche
liegt mit rund 7.000 m² unter dem gesetzlich vorgegebenen Prüfwert von 20.000 m².
Nach § 13a (2) Ziffer 1 BauGB in Verbindung mit § 13 (2) Ziffer 1 BauGB wird auf den
Verfahrensschritt der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden verzichtet. Die Offenlage des Planentwurfs erfolgt über die Dauer eines Monats.
Nach § 13a (2) Ziffer 1 BauGB i.V. mit § 13 (3) BauGB wird von Umweltprüfung, Umweltbericht und Angaben zu den Arten umweltbezogener Informationen abgesehen.

2.

PLANINHALTE

2.1

Bebauung
Art der baulichen Nutzung
In Teilbereichen wird ein Allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO neu festgesetzt.
Neben der angestrebten Wohnnutzung können somit auch kleine Läden, Praxen oder
nicht störende Handwerksbetriebe eingerichtet werden. Diese neue Festsetzung entspricht der tatsächlich vorhandenen und zu erhaltenden bzw. weiterzuentwickelnden
Nutzungsstruktur.
Die Ausnahmen nach § 4 (3) Nr. 1-5 BauNVO sind zum Schutz des Wohncharakters
des Plangebiets ausgeschlossen.
In den weiterhin als Mischgebiet festgesetzten Teilbereichen sollen aufgrund der Nähe
zur B 415 auch das Wohnen nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe ermöglicht
werden.
Der Ausschluss von Tankstellen, Gartenbaubetrieben und Vergnügungsstätten erfolgt
zum Schutz der benachbarten Wohnnutzung.

2.2

Verkehr
Das Plangebiet ist bereits durch öffentliche Verkehrsflächen erschlossen. Die Straßenführung wird nicht verändert.
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Bebauungsplan AM GIESENBACH, 2. Änderung
Begründung
3.

UMWELTBELANGE
Auch wenn bei der Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13 a BauGB
keine förmliche Umweltprüfung durchzuführen ist, sind abwägungserhebliche Umweltbelange zu ermitteln, zu bewerten und bei der Abwägung zu berücksichtigen.
Bei der Bewertung möglicher Eingriffe in Natur und Landschaft ist relevant, ob beziehungsweise inwieweit die Eingriffe bereits vor der (jetzigen) planerischen Entscheidung
zulässig waren. Dies ist in vollem Umfang gegeben, da sich durch die Plan-Änderung
keine umweltspezifischen Parameter grundlegend verändern – mit Ausnahme des
Themas Lärmschutz.
Zur Ermittlung und planerischen Bewältigung der Lärmsituation im Plangebiet erstellte
das Ingenieurbüro Heine + Jud, Stuttgart, auf der Grundlage der Bebauungskonzeption
eine schalltechnische Untersuchung (siehe Anlage).
Das Plangebiet grenzt im Süden an die mit täglich rund 18.000 Kfz viel befahrene B
415 und an den südwestlich gelegenen Lebensmittelmarkt. Die davon ausgehenden
Lärmemissionen sind so hoch, dass die Orientierungswerte der für den Städtebau
maßgeblichen DIN 18005 bzw. der TA Lärm teilweise deutlich überschritten werden.
Aktive Schallschutzmaßnahmen sind hier aus technischen, städtebaulichen und finanziellen Gründen nicht realisierbar. Dennoch werden über geeignete Maßnahmen des
passiven Schallschutzes verträgliche Innenpegel gewährleistet.
Die schalltechnische Untersuchung hat ermittelt, welche Bedingungen erfüllt sein müssen, damit in den schutzbedürftigen Räumen (Wohn-, Schlafräume) und Außenwohnbereichen keine unzumutbaren Geräuschpegel entstehen. Dementsprechend werden
die erforderlichen Maßnahmen festgesetzt. Um auch bei geschlossenen (und damit
wirksam schallvermindernden) Fenstern stets einen ausreichenden Luftaustausch zu
gewährleisten, sind in den Wohnungen Lüftungseinrichtungen zu installieren.

4.

ÖRTLCHE BAUVORSCHRIFTEN

4.1

Stellplätze und Zufahrten
Die Erhöhung der Stellplatzverpflichtung auf 1,5 pro Wohneinheit trägt der Lage Reichenbachs im ländlichen Raum Rechnung und dem hier vorhandenen tatsächlichen
Stellplatzbedarf auf den jeweiligen Baugrundstücken.
Stellplätze und Zufahrten sind aus ökologischen und wasserwirtschaftlichen Gründen
wasserdurchlässig auszuführen.
Garagen und Carports mit flachem oder flach geneigtem Dach sind aus gestalterischen
und ökologischen Gründen zu begrünen.

4.2

Gestaltung von Freiflächen
Die Festsetzungen zu den unbebauten Flächen erfolgen aufgrund ökologischer und
stadtgestalterischer Gesichtspunkte. Ein qualifizierter Freiflächengestaltungsplan ist zu
deren Beurteilung im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens unerlässlich.

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5.

KOSTEN
Durch die Bebauungsplanungsänderung entstehen der Stadt Kosten in Höhe von ca.
4.900 Euro für die schalltechnische Untersuchung. Weitere nennenswerte direkte Kosten sind nicht zu erwarten.

6.

STÄDTEBAULICHE DATEN
Allgemeines Wohngebiet
Mischgebiet
Verkehrsfläche
Bebauungsplangebiet

14.900
2.400
1.200
18.500

m²
m²
m²
m²

81 %
13 %
6%
100 %

Stefan Löhr
Dipl.-Ing.

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