Datei: Beschlussvorlage (Bebauungsplan BLOCKSCHLUCK-GÖTZMANN, 7. Änderung im Stadtteil Mietersheim - Grundsatzentscheidung über Ansiedlungsinteressen)

6. Mai 2019

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Übergeordnete Vorlage

Beschlussvorlage
Amt: 61
Dalm

Datum: 04.03.2019 Az.: - 0685/Da

Drucksache Nr.: 72/2019

Beratungsfolge

Termin

Beratung

Kennung

Abstimmung

Ortschaftsrat Mietersheim

14.03.2019

vorberatend

nichtöffentlich

1.,3.,4.,5.: Einstimmig
2.: 9 Ja, 1 Enthaltung

Technischer Ausschuss

20.03.2019

vorberatend

nichtöffentlich

1.,2.,4.,5.: Einstimmig
3.: Gegen Thomas Philipps mit
Einschränkungen:
12 Ja, 2 Nein, 1 Enthaltung

Gemeinderat

01.04.2019

beschließend

öffentlich

abgesetzt

Gemeinderat

06.05.2019

beschließend

öffentlich

Beteiligungsvermerke
Amt
Handzeichen

Eingangsvermerke
Oberbürgermeister

Erster Bürgermeister

Bürgermeister

Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101

Kämmerei

Rechts- und
Ordnungsamt

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Betreff:

Bebauungsplan BLOCKSCHLUCK-GÖTZMANN, 7. Änderung im Stadtteil Mietersheim
- Grundsatzentscheidung über Ansiedlungsinteressen
Beschlussvorschlag: HINWEIS: Beschlussvorschlag wurde in geänderter Form beschlossen - siehe dazu
Protokoll der Gemeinderatssitzung 06.05.2019

1. Der Ansiedlung eines Baumarktes/Renovierungs-Discounters auf der Baufläche 2 wird zugestimmt.
2. Die Zustimmung zur Verlagerung eines Lebensmitteldiscounters erfolgt unter dem Vorbehalt, dass ein rechtlich gesicherter Ausschluss des Handels mit zentrenrelevanten Sortimenten am Altstandort Im Götzmann 3 inklusive des dortigen Baurechts erreicht wird. Für
den Flächenzuwachs beim Lebensmitteldiscounter in Höhe von 200 m² sind die zentrenrelevanten Sortimente der Baufläche 2 in gleichem Umfang zu reduzieren.
3. Die Ansiedlungsmöglichkeit des Sonderpostenmarktes auf der Baufläche 2 ergibt sich aus
dem Ergebnis der politischen Diskussion.
4. Die Verwaltung wird beauftragt, den Bebauungsplan für den Bereich Baufläche 2 zu ändern.
5. Die Sortimente Bekleidung, Schuhe und Lederwaren sind zum Schutz der Innenstadt weiterhin nicht zulässig.
BERATUNGSERGEBNIS

Sitzungstag:

Bearbeitungsvermerk

 Einstimmig  lt. Beschlussvorschlag  abweichender Beschluss (s. Anlage)
 mit Stimmenmehrheit

Ja-Stimmen

Nein-Stimmen

Enthalt.

Datum

Handzeichen

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Anlage(n):
- Übersichtsplan BPlan BLOCKSCHLUCK GÖTZMANN, 2. und 3. Änderung, Auszug aus dem
Festsetzungskatalog vom 5.3.2019s dem Festsetzungskatalog
- Sortimentsliste in tabellarischer Form vom 5.3.2019
- Plan Konzept 1
- Plan Konzept 2
- Gutachterliche Stellungnahmen Tedox
- Gutachterliche Stellungnahme Thomas Philipps
- Sortimentsliste aus dem Einzelhandelskonzept

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Sachdarstellung:
Anlass für eine Änderung des Planungsrechtes für das Fachmarktzentrum war die leerstehende
Kaufhalle. Hier gab es keine Einschränkungen in der Nutzung. Der Bebauungsplan BLOCKSCHLUCK GÖTZMANN, 2. Änderung wurde am 29.10.2011 rechtsverbindlich. Zentrenrelevante Sortimente wurden zum Schutz der Innenstadt deutlich beschränkt.
Im rechtsverbindlichen Bebauungsplan sind großflächige sowie nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe und außerdem in begrenztem Umfang zentrenrelevanter Einzelhandel zulässig. Der Bebauungsplanbereich ist aufgeteilt in die Bauflächen (BFL) 1.1, 1.2, 2 und 3.
Die BFL 2 (ehemaliger OBI-Standort) steht heute leer, wurde aber bis vor kurzem noch zu Lagerzwecken genutzt. Es besteht ein Ansiedlungsinteresse.
Planungsrecht
Ca. 11.000 m² Verkaufsfläche insgesamt sind auf der Baufläche 2 zulässig. Die zentrenrelevanten
Sortimente dürfen nach planungsrechtlichem Stand bzw. beim zugeordneten Grundstückszuschnitt
ca. 800 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten.
Darüber hinaus sind folgende Sortimente zum Schutz der Innenstadt ausgeschlossen:
Bekleidung (inkl. Sportbekleidung), Schuhe und Lederwaren, Nahrungs- und Genussmittel sowie
Drogerie-/Kosmetik-/Parfümwaren, Bild- und Tonträger, Telefone und Zubehör sowie Fotowaren und
-geräte.
Interessensbekundung Investor
Es besteht für die BFL 2 ein Ansiedlungsinteresse einer Investorengesellschaft aus Hamburg. Zwei
Nutzungsvorschläge hat der Investor unterbreitet. Grundsätzlich möchte er einen Sonderpostenmarkt
sowie einen Baumarkt auf der freigewordenen Fläche BFL 2 unterbringen. Vorstellbar ist auch, den
geplanten Baumarkt zu verkleinern und zusätzlich den bestehenden Lebensmitteldiscounter Penny,
der sich heute im „Speckgürtel“ befindet, auf die BFL 2 umzusiedeln.
Abstimmungsgespräche mit Fachbehörden
Im April 2018 wurde mit Vertretern der Fachbehörden - Regierungspräsidium Freiburg, IHK, Regionalverband Südlicher Oberrhein, Handelsverband Südbaden - der Ansiedlungswunsch vom Sonderpostenmarkt Thomas Philipps sowie vom Baumarkt Tedox erörtert
Eine Ansiedlung eines Sonderpostenmarktes kann im Ergebnis nur über eine Bebauungsplanänderung erfolgen. Eine Befreiung für diese Ansiedlung ist nicht möglich. Die Ansiedlung widerspricht dem
beschlossenen Einzelhandelskonzept, aber nicht dem Regionalplan.
Die Ansiedlung eines Baumarktes wird hingegen als unproblematisch angesehen.
In der Folge wurde geprüft, ob die erteilte Baugenehmigung des OBI-Marktes für eine TedoxAnsiedlung herangezogen werden kann und dieser somit im Rahmen des Bestandsschutzes einen
Anspruch auf Genehmigung hätte. Die rechtliche Prüfung vom 16.8.2018 kam zum Ergebnis, dass es
in Teilbereichen des Sortimentes Abweichungen zu einem üblichen Baumarkt gibt, z.B. Drogerieartikel. Diese Möglichkeit scheidet daher aus. Für die Zulässigkeit des Baumarktes ist ebenfalls eine Änderung des Bebauungsplanes notwendig.
Konzept 1 – liegt seit April 2018 vor
Der Sonderpostenmarkt Thomas Philipps, zeichnet sich durch wechselndes und breites Sortiment
im Niedrigpreissegment aus. Nach eigenen Angaben soll die Verkaufsfläche insgesamt 1.880 m² umfassen.
Zentrenrelevante Sortimentsflächen werden mit 300 m² angegeben, zentrenrelevante nahversorgungsrelevante Sortimentsflächen mit 345 m² und die nichtzentrenrelevanten Sortimentsflächen mit

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1.090 m². Schwankungen der zentrenrelevanten Sortimentsgruppen auf Maximalflächen wurden mit
3% angenommen und liegen folglich bei bis zu 696 m².
Dies bedeutet einen Anteil zentrenrelevanter Sortimente von mindestens ca. 34 % an der Verkaufsfläche. Die Außenverkaufsfläche beträgt 145 m².
Der Baumarkt/Raumausstatter Tedox, bezeichnet sich selbst als „Renovierungs-Discounter“ und gibt
eine Gesamtverkaufsfläche von 2.700 m² an. Davon sind nach Angabe des Betreibers rund 750 m²
zentrenrelevant.
Konzept 2 – liegt seit Januar 2019 vor
Der Lebensmitteldiscounter Penny, heutiger Standort im „Speckgürtel“ des Fachmarktzentrums, hat
Interesse bekundet, seinen Markt auf die BFL 2, mit einer Verkaufsfläche von rund 1.000 m², zu verlagern. Voraussetzung der Standortverlagerung wäre, dass der Discounter, zukünftig auf zentrenund nahversorgungsrelevanten Handel auf der freiwerdenden Fläche verzichtet und sich dauerhaft
hierzu vertraglich verpflichtet. Dies wäre grundsätzlich möglich, da das Grundstück von der Handelskette gekauft wurde.
Für den heutigen Standort befindet sich der Bebauungsplan GARTENMARKT UND GEWERBE in
der Aufstellung, eine 2. Offenlage wird mittelfristig erfolgen. Die Aufstellung verfolgt das Ziel, die zentrenrelevanten Sortimente zukünftig auszuschließen. Die heutige Filiale kann am bestehenden
Standort eine Verkaufsfläche bis maximal 800 m² realisieren. Sollte es zu einer Verlagerung kommen, würde sich für den Baumarkt/Raumausstatter Tedox die Verkaufsfläche im nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereich entsprechend verkleinern, beim zentrenrelevanten nicht.
Der Sonderpostenmarkt Thomas Philipps würde unverändert bleiben.
Überprüfung der Sortimentsangaben:
Sonderpostenmarkt Thomas Philipps
Nach Überprüfung der Sortimentsangaben wurde festgestellt, dass bei korrekter Zuordnung der Sortimente nach dem Einzelhandelskonzept der Stadt Lahr und bei zu Grunde legen der Maximalflächen
mit Schwankungen von 3%, sich folgende Verkaufsflächen summarisch ergeben:
Summe zentrenrelevanter Sortimente1: 572 m²
Summe zentrenrelevanter nahversorgungsrelevanter Sortimente2: 402 m²
Summe nicht zentrenrelevanter Sortimente: 906 m²
Im aktuellen Bebauungsplan sind etliche Sortimente ausgeschlossen. Daher ist eine Bebauungsplanänderung Voraussetzung für die Erteilung einer Genehmigung eines Sonderpostenmarktes. Ein
entsprechendes Flächenkonzept müsste hierfür ausgearbeitet werden.
Baumarkt Tedox,
Nach Überprüfung der Sortimentsangaben von Tedox ergeben sich folgende Größen der Verkaufsflächen:
Summe zentrenrelevanter Sortimente3: 630 m²
Summe zentrenrelevanter nahversorgungsrelevanter Sortimente4: 120 m²
Summe nicht zentrenrelevanter Sortimente: 1.950 m²

Textilien, Fahrräder/Zubehör, Dekoration, Haushalt, Wanddeko, Schuhe, Spielwaren, Bastelartikel, Heimelektronik, Saison, Saisonwaren Muster, Kassenzone
2
Kerzen, Campinggeschirr, Reinigung, Kosmetik, Getränke, Lebensmittel, Schreibwaren, Tiernahrung
3
Textile Raumausstattung, Heimtextilien, Haushaltswaren,
4
Drogerieartikel, Parfümerieartikel, Schreibwaren, Zoobedarf

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Nach Gesprächen mit dem Investor wird Tedox auf „abgepackte Lebensmittel“ und „Bekleidung und
Schuhe“ mit Blick auf den Schutz der Innenstadt verzichten.
Im Ergebnis ist festzustellen, dass im „Renovierungs-Discounter“ die zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente insgesamt eine Verkaufsfläche von 750 m² belegen.
Das Vorhaben kann nicht planungsrechtlich genehmigt werden, da das Angebot von Drogerie- und
Parfümeriewaren gegen die geltenden Festsetzungen des Bebauungsplans BLOCKSCHLUCK
GÖTZMANN, 2. Änderung verstößt und damit gegen die Grundzüge der Planung. Auf Grund dessen
ist eine Befreiung ebenfalls nicht möglich.
Zuwachs der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente
Bei einer Realisierung des Sonderpostenmarktes Thomas Philipps und des RenovierungsDiscounters Tedox würde sich eine Verkaufsfläche der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente von insgesamt 1.724 m² auf der BFL 2 ergeben. Da 800 m² VF bereits genehmigungsfähig
sind, läge der Zuwachs bei rund 924 m². Mit der Ansiedlung des Lebensmitteldiscounters Penny kämen weitere 200 m² oben drauf. Noch gilt im Bebauungsplan der Ausschluss der Sortimente Bekleidung (inkl. Sportbekleidung), Schuhe und Lederwaren, Nahrungs- und Genussmittel, sowie Drogerie/Kosmetik-/Parfümwaren, Bild- und Tonträger, Telefone und Zubehör sowie Fotowaren und –geräte.
Gutachterliche Stellungnahme Dr. Acocella
Das Einzelhandelskonzept wurde von Herrn Dr. Acocella und seinem Büro ausgearbeitet und vom
Gemeinderat beschlossen. Er wurde daher mit einer gutachterlichen Stellungnahme beauftragt.
Hinsichtlich des städtischen Einzelhandelskonzepts ist auf den Widerspruch zu verweisen, in dem
die Vorhaben Sonderpostenmarkt Thomas Philipps und auch Tedox zu diesem stehen. Das Gebiet
ist als nichtintegrierter Standort eingestuft. Folglich ist allein nicht zentrenrelevanter Einzelhandel zulässig. Zentrenrelevante Randsortimente sollten in nichtintegrierten Lagen auf 10% der Verkaufsfläche begrenzt werden.
Allerdings liegt der Planstandort regionalplanerisch in einem Vorranggebiet für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte. Insofern sind die städtebauliche Einstufung und die sich aus dem Einzelhandelskonzept ergebende entsprechende Empfehlung für einzelhandelsbezogene Neuansiedlungen
unerheblich, sofern sich für die anzusiedelnden Einzelhandelsbetriebe eine städtebauliche und
raumordnerische Verträglichkeit ergibt.
Für beide Ansiedlungen wird festgestellt, dass das Konzentrationsgebot eingehalten sowie das Beeinträchtigungsverbot nicht verletzt wird.
Empfehlung der Verwaltung
Aus fachlicher Sicht wird eine Ansiedlung eines weiteren Baumarktes bzw. eines „RenovierungsDiscounters“ als unkritisch gewertet und eine entsprechende Änderung des Bebauungsplanes befürwortet, da somit eine Brache wieder belegt werden kann.
Die Umsiedlung des vorhandenen Penny-Marktes hat sowohl Vor- als auch Nachteile. Der Vorteil
liegt darin, dass sich damit im Umgebungsbereich des Fachmarktzentrums die zentrenrelevanten
Sortimente deutlich reduzieren. Das ist planerisches Ziel bei der Aufstellung des Bebauungsplanes
GARTENMARKT UND GEWERBE. Der Nachteil liegt darin, dass sich die zentrenrelevanten Sortimente im Fachmarktzentrum um 200 m² erhöhen. In der Gesamtabwägung kann der Umsiedlungswunsch aus fachlicher Sicht realisiert werden, da so zumindest im Speckgürtel unerwünschte Verkaufsflächen entfallen.
Aus fachlicher Sicht ist die Ansiedlung eines Sonderpostenmarktes abzulehnen. Ein Sonderpostenmarkt zeichnet sich gerade dadurch aus, dass die Sortimentsanteile deutlichen Schwankungen unterliegen. Auf dem Papier können durch die Festsetzungen Grenzen gesetzt werden, eine Kontrolle ist
nur mit erhöhtem Personalaufwand möglich. Auch die starke Mischung der Sortimente und der Ein-

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druck, dass es alles dort gibt, stellt eine Benachteiligung für die Lahrer Innenstadt dar. Die Werbung
mit den extrem günstigen Preisen läuft gut, aber trifft den Sachverhalt nicht. In allen anderen Geschäften gibt es ebenso günstige Artikel, z.B. No-Name-Produkte oder Markenprodukte im Angebot.
Ein Sonderpostenmarkt ist kein Anziehungspunkt, um in Lahr aus der Region kommend einzukaufen.
Es ist somit keine Aufwertung des Standorts Lahr verbunden.
Politische Bewertung
Die Verwaltung hat bei den Diskussionen in den politischen Gremien immer wieder eine starke Tendenz für einen Sonderpostenmarkt wahrgenommen. Daher hat sie auch – trotz der fachlichen Ablehnung – die Gespräche weitergeführt. Ein Sonderpostenmarkt ist nur hier im Sondergebiet zulässig,
wenn man den Bebauungsplan entsprechend ändert oder in der Innenstadt auf Grund des Kerngebietes. Ein anderer Standort ist in Lahr planungsrechtlich nicht möglich.
Sollte es eine politische Mehrheit für den Sonderpostenmarkt geben, dann sollte auch diskutiert werden, ob nicht eingefordert wird, auf Bekleidung und Schuhe/Lederwaren als Zugeständnis für den
Schutz der Lahrer Innenstadt zu verzichten. Die Firma Tedox hat bereits auf diese Sortimente verzichtet. Thomas Philipps hat eine Größe der Verkaufsfläche für Bekleidung, Schuhe/Lederwaren von
nur 10 m² angegeben, wobei hier wieder das Problem der wechselnden Angebote und der kaum
möglichen Überprüfbarkeit auftritt. Die Verwaltung hatte den Verzicht dem Investor bereits vorgeschlagen, um eine Brücke zu bauen, aber dies wurde bisher vom Betreiber abgelehnt. Wenn der
Standort Lahr für den Umsatz so interessant ist, dann kann man auch auf einen so untergeordneten
Bereich verzichten, wenn man den Standort wirklich entwickeln möchte.
Bei einer Umsiedlung des Lebensmitteldiscounters ins Fachmarktzentrum ist der gewünschte Flächenzuwachs von 200 m² bei der Baufläche 2 in gleichem Umfang bei den weiteren zentrenrelevanten Sortimenten zu reduzieren. Die Verwaltung empfiehlt diesen Auftrag zu erteilen, wenn ein Umzug
des Lebensmitteldiscounters befürwortet wird.

Tilman Petters

Sabine Fink

Hinweis:
Die Mitglieder des Gremiums werden gebeten, die Frage der Befangenheit zu den einzelnen Tagesordnungspunkten selbst zu prüfen und dem Vorsitzenden das Ergebnis mitzuteilen. Ein befangenes Mitglied hat sich in der öffentlichen Sitzung in den Zuhörerbereich zu begeben und in der nichtöffentlichen Sitzung den Beratungsraum zu verlassen. Einzelheiten sind dem § 18 Abs. 1 – 5 Gemeindeordnung zu entnehmen.