Datei: Beschlussvorlage (- Gutachterliche Stellungnahmen Tedox)

6. Mai 2019

Gutachterliche Kurzstellungnahme
zur geplanten Ansiedlung eines Tedox-Marktes
im Fachmarktzentrum Lahr-Mietersheim

Teichstraße 14 • 79539 Lörrach • T 07621 91550-0 • F 07621 91550-29
Arndtstraße 10 • 44135 Dortmund • T 0231 534555-0 • F 0231 534555-29
Peter-Vischer-Straße 17 • 90403 Nürnberg • T 0911 817676-42 • F 0911 817676-43
info@dr-acocella.de • www.dr-acocella.de

Bearbeiter:
Dr. rer.pol. Donato Acocella
Dr. rer.pol. Urs Christoph Fürst

Lörrach, 03.07.2018

INHALTSVERZEICHNIS:
1. AUSGANGSLAGE UND AUFGABENSTELLUNG

2. PLANSTANDORT

3. PLANVORHABEN: BETRIEBLICHE ECKDATEN

4. UMSATZ-KAUFKRAFT-RELATION

5. RELATION PLANUMSATZ ZU BESTANDSUMSATZ IN LAHR

6. ERGEBNIS

TABELLENVERZEICHNIS:
Tab. 1: Planvorhaben Tedox: Sortimente nach geplanter Verkaufsfläche m² VKF ......... 4
Tab. 2: Planvorhaben Tedox: Der Beurteilung zugrunde gelegtes Sortimentskonzept
- maximale Verkaufsfläche in m², maximaler Umsatz in Mio. € ....................... 6
Tab. 3: Beurteilung Planvorhaben Tedox vor dem Hintergrund der Kaufkraft im
Mittelbereich Lahr: Maximaler Umsatz und Kaufkraft (je in Mio. €) sowie
Relationen in Prozent ................................................................................ 8
Tab. 4: Beurteilung Planvorhaben Tedox vor dem Hintergrund des
Bestandsumsatzes in Lahr: Umsätze je in Mio. €, Relationen in Prozent ........ 10

KARTE:
Karte 1: Standortbereich für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte
(Ausschnitt Raumnutzungskarte) .................................................................. 3

1. AUSGANGSLAGE UND AUFGABENSTELLUNG
Das Fachmarktzentrum Mietersheim in Lahr wurde in der Vergangenheit u.a. durch
die Erweiterung und Verlagerung des OBI-Bau- und Gartenmarktes innerhalb des
Fachmarktzentrums inhaltlich und baulich neu strukturiert. Dadurch wurden Verkaufsflächen frei, die bislang nicht wieder mit Einzelhandel besetzt wurden.
Mittlerweile liegt der Ansiedlungswunsch für einen Tedox-Markt mit ca. 2.700 m²
Verkaufsfläche (VKF) vor.
Hierzu hat am 18.04.18 ein Abstimmungstermin mit dem Regierungspräsidium Freiburg, dem Regionalverband Südlicher Oberrhein, der IHK Südlicher Oberrhein sowie
dem Handelsverband Südbaden stattgefunden.
Das Vorhaben soll, ungeachtet der bau- und planungsrechtlichen Rahmenbedingungen für das Fachmarktzentrum1, allerdings unter Berücksichtigung der vorzufindenden städtebaulichen und funktionalen Gegebenheiten, einer städtebaulichen und regionalplanerischen Würdigung unterzogen werden.
Eine endgültige Bewertung des Planvorhabens muss selbstverständlich auch die bauund planungsrechtlichen Bedingungen am und für den Standort Fachmarktzentrum
Mietersheim in den Blick nehmen, denn allein darauf kommt es letztlich in Verbindung mit den ermittelten städtebaulichen und regionalplanerisch relevanten Wirkungen an.
Die Stadt Lahr hat das Büro Dr. Acocella Stadt- und Regionalentwicklung, das 2016/
2017 das Gutachten als Grundlage für das am 27.03.17 vom Gemeinderat beschlossene Einzelhandelskonzept für die Stadt Lahr2 erarbeitet hat, mit einer gutachterlichen Kurzstellungnahme zu diesem Ansiedlungsbegehren beauftragt.

So sind entsprechend B-Plan zentrenrelevante Sortimente auf 800 m² VKF begrenzt. Außerdem sind
Bekleidung, Schuhe, Lederwaren, Nahrungs-/ Genussmittel, Drogerie-/ Kosmetik-/ Parfümwaren,
Bild- und Tonträger, Telefon und Zubehör sowie Fotowaren und -geräte ausgeschlossen.

Dr. Acocella Stadt- und Regionalentwicklung: Gutachten als Grundlage zur Erarbeitung eines Einzelhandelskonzeptes (inkl. Nahversorgungskonzept) für das Mittelzentrum Lahr/ Schwarzwald, Lörrach,
März 2017.

2. PLANSTANDORT
Standort der Planvorhaben ist das Mittelzentrum Lahr. Somit wird das Konzentrationsgebot3 eingehalten.
Das Fachmarktzentrum Mietersheim befindet sich an einem städtebaulich nicht integrierten Standort ohne Bezug zu umgebender Wohnbebauung innerhalb des Stadtteils Mietersheim im westlichen Stadtgebiet. Somit ist zum einen das Integrationsgebot4 nicht eingehalten. Zum anderen wäre aus Sicht des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Lahr neben dem Bestand, der quantitativ vom dort angesiedelten
Baumarkt und qualitativ insbesondere auch von den Nahversorgungsangeboten und
dem Elektrofachmarkt (der im Zuge der Ansiedlung der Planvorhaben verlagert und
verkleinert werden soll) geprägt ist, zusätzlich nur noch nicht zentrenrelevanter
Einzelhandel zulässig.
Der vorhandene B-Plan hingegen lässt weiterhin in begrenztem Umfang5 auch
zentrenrelevanten Einzelhandel zu.
Zudem ist dieser Bereich im Regionalplan Südlicher Oberrhein als Vorranggebiet
für zentrenrelevanten Einzelhandel ausgewiesen (vgl. Karte 1).
Insofern sind die städtebauliche Einstufung und die sich aus dem Einzelhandelskonzept ergebende entsprechende Empfehlung für einzelhandelsbezogene Neuansiedlungen unerheblich, sofern sich für die anzusiedelnden Einzelhandelsbetriebe eine
städtebauliche und raumordnerische Verträglichkeit ergibt und diese den Vorgaben
des B-Plans entsprechen.
Aus der Lage in einem Vorranggebiet für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte ergibt sich zugleich, dass die Agglomerationsregelung des Regionalplans, nach
der "mehrere … Einzelhandelsbetriebe, die aufgrund ihres räumlichen und funktionalen Zusammenhangs negative raumordnerische Auswirkungen erwarten lassen, …
wie ein einheitliches Einzelhandelsgroßprojekt zu beurteilen [sind]" 6, hier nicht
3

LEP 2002, Plansatz 3.3.7 (Ziel); vgl. auch Einzelhandelserlass Baden-Württemberg Ziff. 3.2.1.1;
Regionalplan Südlicher Oberrhein, Plansatz 2.4.4.2 (Ziel 1).

LEP 2002, Plansatz 3.3.7.2 (Ziel); Regionalplan Südlicher Oberrhein, Plansatz 2.4.4.5 (nachrichtliche
Übernahme); vgl. auch Einzelhandelserlass Baden-Württemberg Ziff. 3.2.

Die zentrenrelevanten Sortimente sind auf 800 m² begrenzt und einzelne Sortimente werden ausgeschlossen; vgl. Fußnote 1 (S. 1).

Regionalplan Südlicher Oberrhein, Plansatz 2.4.4.8 (Ziel).

relevant ist: "Einzelhandelsagglomerationen (PS 2.4.4.8) sind hier ausdrücklich erwünscht"7.
Karte 1: Standortbereich für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte (Ausschnitt Raumnutzungskarte)

Quelle: Raumnutzungskarte Regionalplan Südlicher Oberrhein

3. PLANVORHABEN: BETRIEBLICHE ECKDATEN
Die Tedox KG ist ein Einzelhandelsunternehmen mit Sitz in Harste, einem Ortsteil
von Bovenden im Landkreis Göttingen. Es bezeichnet sich selbst als "RenovierungsDiscounter"8. Trotz seiner Herkunft aus dem Teppichbereich wird das Unternehmen
dem Baumarktbereich zugerechnet. 2016 hatte das Unternehmen 111 Filialen in
Deutschland9.
Die Lahr nächstgelegenen derzeitigen Standorte sind Tuttlingen und Rastatt10.
7

Regionalplan Südlicher Oberrhein, Begründung zu Plansatz 2.4.4.6 (Ziel). Zwar wird im vorhergehenden Satz explizit auf Innenstädte abgestellt, da die Begründung sich allerdings mit Vorranggebieten insgesamt befasst, kann u.E. davon ausgegangen werden, dass diese Aussage nicht nur für
Innenstädte bzw. Stadt- und Ortskerne gelten soll.

https://www.tedox.de/ueber-uns (Zugriff am 26.06.18).

Baumarktmanager: Die TOP 30/ 2016 in Zahlen.

https://www.tedox.de/shoplist/ (Zugriff am 26.06.18).

Das Planvorhaben im Fachmarktzentrum Mietersheim soll eine Verkaufsfläche von
insgesamt 2.700 m² umfassen (vgl. Tab. 1). Nach der Aufstellung der Bauflächen
(Stand: 10.04.18) sollen 550 m² auf zentrenrelevante Sortimente entfallen, beim Abstimmungstermin war hingegen eine Größe von 450 m² VKF angegeben worden.
Tab. 1: Planvorhaben Tedox: Sortimente nach geplanter Verkaufsfläche m² VKF
Sortimente

VKF

Teppichboden, Teppiche, Bodenbeläge aller Art

800

Malerbedarf, Tapeten

250

Diverse Baumarktartikel (Großplastik, Leitern, Werkzeug, Rollos, Jalousetten etc.)

250

Möbel, Einrichtung*

250

Lampen

200

Textile Raumausstattung*

300

Bettwaren, Matratzen*

100

Heimtextilien (Tischdecken, Handtücher, Frottierwaren etc.)

150

Autozubehör, Eisenwaren, Büroorganisation, Campingartikel, Gartenbedarf (nicht zentrenrel.)

100

abgepackte Lebensmittel, Drogerieartikel, Parfümerieartikel, Schreibwaren, Zoobedarf (nahversorgungsrelevant)

120

Haushaltswaren, Glas/Porzellan/Keramik, Geschenkartikel, Bastelartikel, Arbeitskleidung, Arbeitsschuhe, Aktionsware, Saisonartikel (zentrenrelevant)

180

insgesamt

2.700

*: potenziell zentrenrelevante Anteile
ausgeschlossene Sortimente: Armbanduhren und Schmuck, Computer, Geräte der Unterhaltungselektronik, Foto, Film, Lederwaren, Schuhe, Bekleidungstextilien
Quelle: Sortimentsliste Tedox übermittelt an Stadt Lahr

450 m² zentrenrelevante Sortimente ergeben sich, wenn die Positionen für Heimtextilien, nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente addiert werden.
Allerdings ist zu beachten, dass in den Positionen Möbel/ Einrichtung, Textile
Raumausstattung und Bettwaren/ Matratzen weitere zentrenrelevante Anteile enthalten sein könnten.
Im Hinblick auf eine Festsetzung im B-Plan unbestimmt sind "Aktionsware" und "Saisonartikel": Darunter kann jedes Sortiment fallen.
Da für einen zukunftsfähigen B-Plan u.E. ein Flexibilisierungsansatz verfolgt werden
sollte11 und eine Verträglichkeitsuntersuchung (und damit auch diese vorgelagerte
11

Während das in Tab. 1 dargestellte Konzept die gesamte Verkaufsfläche von 2.700 m² restlos auf die
einzelnen Sortimente aufteilt (und damit keinerlei Flexibilität bietet) werden entsprechend dem

Beurteilung) den angestrebten Festsetzungen entsprechen muss, werden im Folgenden sortimentsweise Obergrenzen angesetzt:
 Dafür erfolgt ein Zuschlag von 180 m² zu den in Tab. 1 dargestellten Verkaufsflächen, womit die Unbestimmtheit von "Aktionsware" und "Saisonartikel" mit berücksichtigt ist; die so ermittelten Flächen wurden dann aufgerundet.
 Für die summarisch dargestellten Sortimentsgruppen werden die folgenden Annahmen getroffen:
 Die nicht zentrenrelevanten Sortimente (100 m² angestrebt) werden insgesamt
den bau-/ gartenmarktspezifischen Sortimenten zugerechnet, da selbst bei einer vollständigen Belegung der gesamten Fläche mit Autozubehör, Büroorganisation oder Campingartikeln eine Unverträglichkeit auszuschließen ist,
 die nahversorgungsrelevanten Sortimente (120 m² angestrebt) werden jeweils
insgesamt bei den Sortimentsbereichen Nahrungs-/ Genussmittel, Drogerie/
Parfümerie, Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren und Zoobedarf berücksichtigt
 und die zentrenrelevanten Sortimente (180 m² angestrebt) werden jeweils insgesamt bei den Sortimentsbereichen Glas/ Porzellan/ Keramik/ Haushaltswaren/
Bestecke, Bekleidung, Schuhe/ Lederwaren und Spielwaren berücksichtigt.
Nach Angaben des Baumarktmanager erreichte Tedox sowohl 2015 als auch 2016 eine
Flächenleistung von gut 1.400 €/ m² VKF12.
Vor dem Hintergrund eines bei Verträglichkeitsuntersuchungen (und damit auch bei
der vorgelagerten Beurteilung) zu verfolgenden worst-case-Ansatzes13 wird im Folgenden eine Flächenleistung von 1.500 €/ m² VKF angesetzt, wobei für die zentrenrelevanten Sortimente (die gerade wegen ihrer höheren Produktivität angeboten
werden) eine überdurchschnittliche Flächenleistung unterstellt wird.
Damit ist im Vorhaben ein Umsatz von gut 4 Mio. € anzusetzen.

Flexibilisierungsansatz neben der Obergrenze für die Gesamtverkaufsfläche (hier 2.700 m²) für die
einzelnen Sortimente Obergrenzen festgesetzt, die in der Summe deutlich über die maximal zulässige Gesamtverkaufsfläche hinausgehen können. Während ein B-Plan mit starrem Konzept bei jeder
Änderung des Konzeptes geändert werden müsste, ist ein B-Plan, der dem Flexibilisierungsansatz
folgt, deutlich "haltbarer" - und damit zukunftsfähig.
12

Baumarktmanager: Die TOP 30/ 2016 in Zahlen.

Mit dem gerichtlich geforderten worst-case-Ansatz - vgl. z.B. OVG NRW: Urteil vom 02.10.13, Az. 7 D
18/13.NE sowie bereits OVG NRW: Urteil vom 7.12.00, Az. 7a D 60/99.NE; in anderem Zusammenhang
auch BVerwG: Beschluss vom 17.07.08 (Az. 9 B 15/08) - sollen die mit Prognosen immanent verbundenen Unsicherheiten berücksichtigt werden.

In der folgenden Tabelle sind die sortimentsweisen Obergrenzen für die einzelnen
Sortimente, die - sofern verträglich - im B-Plan festgesetzt werden könnten, sowie
die maximal möglichen Umsätze dargestellt. Da das Gesamtvorhaben auf 2.700 m²
VKF begrenzt ist, kann weder die Summe der sortimentsweisen Verkaufsflächen noch
die Summe der sortimentsweisen Umsätze realisiert werden.
Tab. 2: Planvorhaben Tedox: Der Beurteilung zugrunde gelegtes Sortimentskonzept - maximale
Verkaufsfläche in m², maximaler Umsatz in Mio. €
Sortimente

max. VKF
1)

max. Umsatz

1.100

1,4

Teppiche/ Bodenbeläge*

1.000

1,2

Möbel (inkl. Matratzen)*

550

0,7

Leuchten*

400

0,5

Heimtextilien (inkl. Bettwaren)*

450

1,1

120

0,3

Drogerie/ Parfümerie2)

120

0,3

Schreibwaren2)

120

0,3

Zoobedarf2)

120

0,3

180

0,5

180

0,5

180

0,5

180

0,5

2.700

4,1

bau-/ gartenmarktspezifische Sortimente*

Nahrungs-/ Genussmittel

Haushaltswaren, Glas/ Porzellan/ Keramik, Geschenkartikel3)
Bastelartikel

Arbeitskleidung

Arbeitsschuhe
insgesamt

durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen kommen
*: VKF-Werte aus Tab. 1 um 180 m² erhöht und aufgerundet
1)

Malerbedarf, Tapeten; diverse Baumarktartikel; textile Raumausstattung; Eisenwaren, Gartenbedarf

gesamte für nahversorgungsrelevante Sortimente angegebene VKF aus Tab. 1

gesamte für zentrenrelevante Sortimente angegebene VKF aus Tab. 1

Als Folge des zugrunde gelegten Flexibilisierungsansatzes kann nicht die Summe der sortimentsweisen Obergrenzen (4.700 m²) zugleich realisiert werden, da das Gesamtvorhaben auf 2.700 m² begrenzt ist: Der Unterschied zeigt die Flexibilität, die mit solchen Festsetzungen verbunden wäre. In
der Folge kann auch nicht die Summe der Einzelumsätze (rd. 7,9 Mio. €) realisiert werden.

Quelle: Sortimentsliste Tedox übermittelt an Stadt Lahr; Baumarktmanager; eigene Vorschläge und
Zuordnungen; eigene Berechnungen

4. UMSATZ-KAUFKRAFT-RELATION
Zur ersten Bewertung der städtebaulichen und raumordnerischen Bedeutung der Vorhaben werden die sortimentsweisen Planumsätze dem Kaufkraftpotenzial in der
Stadt Lahr und im mittelzentralen Verflechtungsbereich20 gegenüber gestellt. Hieraus ergibt sich vor allem, ob die Vorhaben dem Kongruenzgebot entsprechen.
Da die Agglomerationsregelung angesichts der Einstufung des Planstandortes als
Vorranggebiet nicht relevant ist (vgl. Kap. 2), reicht dabei eine alleinige Betrachtung des Planvorhabens aus.
In Tab. 3 (folgende Seite) sind die maximalen Planumsätze des Tedox-Marktes (Tab. 2,
S. 6) der Kaufkraft im Mittelbereich Lahr gegenübergestellt.
Der gesamte Umsatz erreicht lediglich rd. 1% der im Mittelbereich Lahr vorhandenen Kaufkraft. Selbst wenn der Gesamtumsatz - trotz des hohen Anteils des Sortimentsbereichs Teppiche/ Bodenbeläge (vgl. dazu auch Kap. 0) - ausschließlich auf
die Kaufkraft im Bereich der bau-/ gartenmarktspezifischen Sortimente bezogen
würde, ergäbe sich lediglich ein Anteil von rd. 9%21.
Damit hält das Vorhaben insgesamt das Kongruenzgebot ein.
Sortimentsbezogen betrachtet wird der höchste Anteil an der Kaufkraft mit rd. 30%
im Sortimentsbereich Teppiche/ Bodenbeläge erreicht22.
Damit hält das Vorhaben auch sortimentsbezogen das Kongruenzgebot ein.

IFH Köln: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2018 sowie Statistisches Landesamt. Dabei wurde für die
kleineren Gemeinden im Mittelbereich (am 31.12.16 weniger als 5.000 Einwohner) die durchschnittliche Kaufkraftkennziffer der größeren Gemeinden im Mittelbereich angesetzt.

Selbst wenn nur auf die Kaufkraft in der Stadt abgestellt würde lägen die Anteilswerte lediglich bei
rd. 2% bzw. 22%.

Selbst wenn nur auf die Kaufkraft in der Stadt abgestellt würde läge der Anteil nur bei rd. 76%.

Tab. 3: Beurteilung Planvorhaben Tedox vor dem Hintergrund der Kaufkraft im Mittelbereich
Lahr: Maximaler Umsatz und Kaufkraft (je in Mio. €) sowie Relationen in Prozent
Sortimente

max. Umsatz

Kaufkraft

Relation

bau-/ gartenmarktspezifische Sortimente
Teppiche/ Bodenbeläge
Möbel (inkl. Matratzen)
Elektro/ Leuchten*
Haus-/ Heimtextilien*
Nahrungs-/ Genussmittel
Drogerie/ Parfümerie
Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren/ Zeitungen Zeitschriften*
Blumen/ Zoo*
Haushaltswaren, Glas/ Porzellan/ Keramik, Geschenkartikel
Spielwaren (inkl. Bastelartikel)*

1,4
1,2
0,7
0,5
1,1
0,3
0,3
0,3
0,3
0,5
0,5

46,1
4,2
39,7
21,0
8,8
234,5
30,0
8,8
12,7
7,6
15,4

3%
30%
2%
2%
13%
0%
1%
3%
2%
6%
3%

Arbeitskleidung1)

0,5

65,0

0,5

16,7

4,1

510,3

Arbeitsschuhe
insgesamt

durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen und Relationen kommen
*: im Planvorhaben jeweils nur unterstrichenes Sortiment
1)

im Planvorhaben jeweils nur Arbeitskleidung bzw. Arbeitsschuhe

Als Folge des zugrunde gelegten Flexibilisierungsansatzes kann nicht die Summe der sortimentsweisen Maximalumsätze realisiert werden.

Quelle: Sortimentsliste Tedox übermittelt an Stadt Lahr; Baumarktmanager; eigene Vorschläge und
Zuordnungen; IFH, Köln (2018); Statistisches Landesamt; eigene Berechnungen

5. RELATION PLANUMSATZ ZU BESTANDSUMSATZ IN LAHR
Im Hinblick auf einen möglichen Verstoß gegen das Beeinträchtigungsverbot sind in
den folgenden Tabellen jeweils die maximalen Planumsätze des Vorhabens (, S. 6)
den Umsätzen der im März 2016 erfassten Geschäfte in Lahr gegenübergestellt.
Sofern diese Relationen unter den im Einzelhandelserlass genannten Anhaltswerten
für wesentliche Beeinträchtigungen - ca. 10% bei den zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten, ca. 20% bei nicht zentrenrelevanten und nicht nahversorgungsrelevanten Sortimenten24 - bleiben, ist auch ohne vertiefte Untersuchung ein Verstoß gegen das Beeinträchtigungsverbot auszuschließen: Würden die
Umverteilungen ermittelt, so müssten sie zwangsläufig unter diesen Werten bleiben.
Die Begründung dafür, warum bei geringeren Relationen höhere Umverteilungen
auch ohne Gravitationsberechnung auszuschließen sind, folgt aus den nachstehenden
Überlegungen:

Einzelhandelserlass, Ziff. 3.2.2.3.

 Umverteilungen in Höhe der dargestellten Relation würden sich dann ergeben,
wenn der gesamte unter worst-case-Aspekten abgeleitete Planumsatz ausschließlich in der Stadt Lahr (nicht hingegen in Nachbargemeinden oder in Folge von
Streuumsätzen, wie sie bei jedem Vorhaben zu erwarten sind, in weiter entfernten Gemeinden) zu Umverteilungen führen würde.
Da nur ein Teil des Planumsatzes in der Stadt Lahr wirksam werden wird, werden
die tatsächlich ausgelösten Umverteilungen unter diesem Wert liegen.
 Bei einer Vielzahl von Gravitationsrechnungen zur Ermittlung der Umverteilungen
hat sich ergeben, dass die Umverteilungen gegen einzelne Zentren maximal 15%
über den durchschnittlichen Umverteilungen in einer Stadt liegen, sind auch bei
ungleichmäßiger Verteilung der Umverteilungen auf einzelne Lagen wesentliche
Beeinträchtigungen auszuschließen25.
 Da bei solchen Gravitationsrechnungen zur Ermittlung der Umverteilungen regelmäßig die höchsten Umverteilungen in der Standortgemeinde ermittelt werden,
sind für Nachbargemeinden höhere Umverteilungen auszuschließen.
Angesichts

der

Einstufung

des

Planstandortes

als

Vorranggebiet

ist

die

Agglomerationsregelung nicht relevant (vgl. Kap. 2), sodass auch eine alleinige Betrachtung des Planvorhabens ausreicht.
In der folgenden Tabelle sind die maximalen Planumsätze des Tedox-Marktes (Tab. 2,
S. 6) dem 2016 ermittelten Bestandsumsatz in Lahr gegenübergestellt.

Zwar könnte bei einer rechnerischen Relation von rd. 10% der Umverteilungswert gegen Zentren bis
zu rd. 12% erreichen. Wird aber berücksichtigt, dass angesichts des zuvor angeführten Aspektes die
Relation gar nicht erreicht werden kann, so sind bei einer Relation von rd. 10% auch Beeinträchtigungen des städtebaulichen Gefüges und der Funktionsfähigkeit der zentralörtlichen Versorgungskerne auszuschließen.

Tab. 4: Beurteilung Planvorhaben Tedox vor dem Hintergrund des Bestandsumsatzes in Lahr:
Umsätze je in Mio. €, Relationen in Prozent
max.
Planumsatz

Sortimente

IstUmsatz

Relation

bau-/ gartenmarktspezifische Sortimente

1,4

15,5

Teppiche/ Bodenbeläge

1,2

2,0

62%

Möbel (inkl. Matratzen)

0,7

19,4

Elektro/ Leuchten*

0,5

11,9

Haus-/ Heimtextilien*

1,1

2,1

53%

Nahrungs-/ Genussmittel

0,3

101,9

Drogerie/ Parfümerie

0,3

16,6

Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren/ Zeitungen Zeitschriften*

0,3

3,7

Blumen/ Zoo*

0,3

3,6

Haushaltswaren, Glas/ Porzellan/ Keramik, Geschenkartikel

0,5

5,8

Spielwaren (inkl. Bastelartikel)*

0,5

5,4

0,5

42,2

Arbeitsschuhe

0,5

7,2

insgesamt2)

4,1

237,5

Arbeitskleidung
1)

durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen und Relationen kommen
*: im Planvorhaben jeweils nur unterstrichenes Sortiment
1)

im Planvorhaben jeweils nur Arbeitskleidung bzw. Arbeitsschuhe

Als Folge des zugrunde gelegten Flexibilisierungsansatzes kann nicht die Summe der sortimentsweisen Maximalumsätze realisiert werden.

Quelle: Sortimentsliste Tedox übermittelt an Stadt Lahr; Baumarktmanager; eigene Vorschläge und
Zuordnungen; eigene Befragung März 2016; IfH; EHI; www.handelsdaten.de; Statistisches
Landesamt; Statistisches Bundesamt; EZB; eigene Berechnungen

Die Anhaltswerte des Einzelhandelserlasses werden in den Sortimentsbereichen
Haus-/ Heimtextilien und Teppiche/ Bodenbeläge jeweils deutlich überschritten.
Für alle übrigen Sortimente ist ein Verstoß gegen das Beeinträchtigungsverbot auch ohne vertiefte Untersuchung auszuschließen.
 Bei Haus-/ Heimtextilien ist zu beachten, dass hier ein deutlicher Kaufkraftabfluss
in Höhe von rd. 1,3 Mio. € aus der Stadt Lahr zu verzeichnen ist: Der Kaufkraft von
rd. 3,4 Mio. € steht lediglich ein Umsatz von rd. 2,1 Mio. € gegenüber. Der Kaufkraftabfluss übersteigt den maximalen Umsatz im Planvorhaben.
Da vor diesem Hintergrund davon auszugehen ist, dass zunächst vor allem dieser
Abfluss reduziert wird, sind in der Stadt Lahr nicht einmal notwendigerweise Umverteilungen zu erwarten. Umverteilungen gegen Nachbargemeinden stellen eine
Rückholung bislang abfließender Kaufkraft dar. Wird berücksichtigt, dass eine
derartige Rückholung abfließender Kaufkraft als gerechtfertigt und nicht raumordnerisch relevant anzusehen ist, ergäbe sich selbst bei Umverteilungen von

mehr als 10%, dass diese nicht als Verstoß gegen das Beeinträchtigungsverbot zu
werten wären.
Damit ist auch für den Sortimentsbereich Haus-/ Heimtextilien ein Verstoß
gegen das Beeinträchtigungsverbot auch ohne vertiefte Untersuchung auszuschließen.
 Anders ist im Sortimentsbereich Teppiche/ Bodenbeläge ein Kaufkraftzufluss in
die Stadt Lahr zu verzeichnen.
 In diesem nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereich können allerdings keine
Auswirkungen auf das städtebauliche Gefüge und die Funktionsfähigkeit des
zentralörtlichen Versorgungskernes ausgelöst werden.
 Bei diesem Sortiment des langfristigen Bedarfs reicht es im Hinblick auf die
verbrauchernahe Versorgung aus, wenn in den zentralen Orten höherer Stufe
entsprechende Angebote vorhanden sind. Damit sind auch Auswirkungen auf die
verbrauchernahe Versorgung innerhalb der Stadt Lahr auszuschließen.
 Somit verbleiben ausschließlich mögliche Beeinträchtigungen der zentralörtlichen Funktion benachbarter zentraler Orte im Hinblick auf eine verbrauchernahe Versorgung.
 Eine Beeinträchtigung der nächstgelegenen Oberzentren Freiburg und Offenburg sowie der Mittelzentren Emmendingen, Waldkirch und Haslach/ Hausach/
Wolfach ist angesichts des maximalen Planumsatzes von rd. 1,2 Mio. € auszuschließen.
 Darüber hinaus ist die mittelzentrale Funktion von Lahr zu berücksichtigen:
Der Umsatz in der Stadt bleibt mit rd. 2 Mio. € deutlich unter der Kaufkraft
im Mittelbereich in Höhe von rd. 4,2 Mio. € (vgl. Tab. 3, S. 8). Selbst wenn der
maximale Planumsatz von rd. 1,2 Mio. € zum derzeitigen Umsatz hinzukäme (in
der Stadt Lahr also keinerlei Umverteilungen ausgelöst würden), bliebe der
städtische Umsatz noch deutlich unter der Kaufkraft im Mittelbereich.
Vor diesem Hintergrund ist u.E. auch für den Sortimentsbereich Teppiche/ Bodenbeläge ein Verstoß gegen das Beeinträchtigungsverbot auch
ohne vertiefte Untersuchung auszuschließen. Allerdings ist zu beachten,
dass in diesem Sortimentsbereich nur 800 m² VKF angestrebt werden (vgl. Tab.
1, S. 4), hier aber eine maximale Verkaufsfläche von 1.000 m² zugrunde gelegt
wurde (vgl. Tab. 2, S. 6), um der Unbestimmtheit von "Aktionsware" und "Saisonartikel" Rechnung zu tragen (vgl. Kap. 0). Ein solcher "Zuschlag" könnte letzt-

lich entfallen - auch wenn dies u.E. im Hinblick auf das Beeinträchtigungsverbot
nicht zwingend ist.

6. ERGEBNIS
Um belastbare Aussagen zu erhalten, hat die vorliegende Kurzstellungnahme einen
worst-case-Ansatz zugrunde gelegt, der sich v.a. in den angesetzten Flächenleistungen zeigt (Kap. 3).
Darüber hinaus zeigt sich ein worst case bei der Argumentation zum Beeinträchtigungsverbot: Hier wurden die maximal möglichen Umverteilungen ermittelt - unabhängig davon, dass diese in der Realität nicht ausgelöst werden können (Kap. 5).
Solche Obergrenzen schließen aber eine Fehleinschätzung in dem Sinne aus, dass
ein möglicherweise unverträgliches Vorhaben als verträglich eingeschätzt wird.
Im Ergebnis ist hinsichtlich der verbindlichen Ziele der Regional- und Landesplanung festzuhalten:
 Das Konzentrationsgebot wird eingehalten (Kap. 2).
 Zwar wird das landesplanerische Integrationsgebot (das der Regionalplan nachrichtlich enthält) nicht eingehalten, aber dennoch liegt der Planstandort in einem
Vorranggebiet für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte (Kap. 2).
 Das Vorhaben ist nicht existenznotwendig auf Kaufkraftzuflüsse von außerhalb des
Mittelbereichs Lahr angewiesen, sodass das Kongruenzgebot nicht verletzt wird
(Kap. 4). Dabei ist dies vorrangig auf die für einen Baumarkt geringe Dimensionierung zurückzuführen.
 Eine Verletzung des Beeinträchtigungsverbots kann für das Vorhaben auch ohne
vertiefte Verträglichkeitsuntersuchung ausgeschlossen werden (Kap. 5). Allenfalls
könnte die maximal zulässige Verkaufsfläche für Teppiche/ Bodenbeläge reduziert
werden (was u.E. zu Einhaltung des Beeinträchtigungsverbots aber nicht zwingend
ist).