Datei: Beschlussvorlage (- Bericht über die Vorbereitenden Untersuchungen)

21. Oktober 2019

Bericht zu den
Vorbereitenden Untersuchungen
„Roth-Händle-Areal“ in Lahr

www.kommunale-stadterneuerung.de
September 2019

Vorbereitende Untersuchung Roth-Händle-Areal Lahr

Im Auftrag und Zusammenarbeit mit der
Stadt Lahr
Rathausplatz 7
77933 Lahr/Schwarzwald
Wilhelm Projektentwicklung GmbH
Hauptstraße 10
77855 Achern

Bericht erstellt von
Kommunale StadtErneuerung GmbH
Jechtinger Straße 9
79111 Freiburg im Breisgau
www.kommunale-stadterneuerung.de
Tabea Meier
Rüdiger Kunst

Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis ............................................................................................................... 1
1

Sanierungsvoraussetzungen ....................................................................................... 3

1.1 Ausgangslage zur Durchführung der Vorbereitenden Untersuchung ................................ 3
1.2 Zeitlicher Ablauf von den Vorbereitenden Untersuchungen bis zur Förmlichen Festlegung
des Sanierungsgebiets „Roth-Händle-Areal“ ................................................................... 4
1.3 Ablaufschema einer Sanierung nach dem Baugesetzbuch............................................... 4
1.4 Voraussetzungen für die Durchführung einer städtebaulichen Erneuerung........................ 5
2

Strukturdaten und Planungsvorgaben ........................................................................ 7

2.1 Lage im Raum................................................................................................................ 8
2.2 Planungsgrundlagen....................................................................................................... 9
3

Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen...................................................... 9

3.1 Abgrenzung des Untersuchungsgebiets.......................................................................... 9
3.2 Grundlagen der Bestandsaufnahme und Vorgehen ........................................................11
3.3 Bebauung .....................................................................................................................12
3.4 Grundstücke .................................................................................................................12
3.5 Art und Maß der baulichen Nutzung...............................................................................12
3.6 Gewerbetreibende und Infrastruktur ...............................................................................14
3.7 Verkehr .........................................................................................................................14
3.8 Gebäudezustand...........................................................................................................14
3.9 Städtebauliche Missstände ............................................................................................18
3.10 Mitwirkungsbereitschaft .................................................................................................18
3.11 Anregungen der Eigentümer*innen, Gewerbetreibenden und Bewohner*innen ................20
3.12 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange .....................................................................21
4

Kosten- und Finanzierungsübersicht.........................................................................21

Städtebauliche Gesamtkonzeption ............................................................................21

5.1 Städtebauliches Entwicklungskonzept ...........................................................................21
6

Maßnahmen und Neuordnungskonzept ....................................................................22

6.1 Vorläufige Sanierungsziele .............................................................................................22
6.2 Maßnahmen zur Behebung von städtebaulichen Missständen ........................................23
6.3 Öffentliche Bau-/ Modernisierungsmaßnahmen ..............................................................24
6.4 Private Modernisierungsmaßnahmen .............................................................................24
7

Sozialplan ....................................................................................................................24

Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets ..........................................................25

9.1 Abwägung und Abgrenzung des Sanierungsgebiets ......................................................25
9.2 Wahl des Sanierungsverfahrens und rechtliche Folgen ...................................................27
10 Fazit..............................................................................................................................27
Anlagen ...............................................................................................................................28

Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Strukturkarte des Regionalplans Südlicher Oberrhein .......................................... 7
Abbildung 2: Topographische Karte (Kartengrundlage: Lahr) ................................................... 8
Abbildung 3: Abgrenzung Untersuchungsgebiet in Lahr Vorbereitende Untersuchung gem.
§ 141 BauGB ........................................................................................................................10
Abbildung 4: Nutzungsübersicht der Gebäude im Untersuchungsgebiet .................................13
Abbildung 5: Gebäudezustand im Untersuchungsgebiet (N=34) .............................................16
Abbildung 6: Lageplan Gebäudezustand im Untersuchungsgebiet ..........................................17
Abbildung 7: Mitwirkungsbereitschaft im Untersuchungsgebiet ...............................................19
Abbildung 8: Mitwirkungsbereitschaft im Untersuchungsgebiet Plan .......................................20
Abbildung 9: Maßnahmenplan im Untersuchungsgebiet .........................................................23
Abbildung 10: Akt. Abgrenzungsvorschlag des förmlich festzulegenden Sanierungsgebiets.....26

Sanierungsvoraussetzungen

1.1

Ausgangslage zur Durchführung der Vorbereitenden Untersuchung

Die Stadt Lahr zählt rund 47.890 Einwohner (Stand: 2017) und liegt circa 20 Kilometer südlich
von Offenburg zwischen dem mittleren Schwarzwald und angrenzend zum Rhein. In den letzten
Jahren ist die Stadt stark gewachsen. Lahr hat einen vielseitigen Charakter, das sieht man sowohl an ihrer Geschichte als auch in ihrem kulturellen Spektrum und den Freizeitangeboten. Die
Stadt umfasst sieben Stadtteile Reichenbach, Kuhbach, Sulz, Mietersheim, Hugsweier, Kippenheimweiler und Langenwinkel.
Das zu untersuchende Gebiet umfasst eine Größe von ca. 30.000 qm und ist geprägt von der
früheren militärischen Nutzung und dem dort ehemalig angesiedelten Gewerbe der „Badischen
Tabakmanufactur Roth Händle“. Seit über zehn Jahren ist die Fabrik stillgelegt. Teilbereiche
davon liegen brach. Der Großteil der Sandsteingebäude hat seinen Ursprung im Jahr 1897 und
steht unter Denkmalschutz. Das Potenzial dieses Areals soll nun mit einer maßvollen Nachverdichtung, unter Berücksichtigung der Anforderungen des Denkmalschutzes genutzt werden.
Gleichzeitig liegt der Fokus auf dem Thema der Innenentwicklung um der steigenden Nachfrage
nach Wohnraum gerecht zu werden. Daher sollen im Gebiet vor allem Wohnungen entstehen.
Da die gewerbliche Nutzung der Tabakmanufaktur weggefallen ist, soll sich auch nicht störendes Gewerbe ansiedeln. Seit dem Wegfall der Tabakmanufaktur sind in dem Areal teilweise
Veränderungen durchgeführt worden. Dies zeigt sich in der bereits gelungenen Nachnutzung
mit Gewerbe, einer Schule und einem Pflegeheim. Die Gebäude, die noch keiner neuen Nutzung zugeführt wurden, müssen auf den heutigen Stand gebracht und aufgewertet werden. Es
ist davon auszugehen, dass bauliche und funktionale Missstände vorliegen. Die Vorbereitende
Untersuchung soll die Missstände aufzeigen und konkretisieren.
Die Kommunale Stadterneuerung GmbH wurde von der Wilhelm Projektentwicklung GmbH in
Abstimmung mit der Stadt beauftragt, die Vorbereitende Untersuchung (VU) für das abgegrenzte Untersuchungsgebiet „Roth-Händle-Areal“ durchzuführen. Die Wilhelm Projekt GmbH hat vor
circa einem Jahr Teile der ehemaligen „Badischen Tabakmanufaktur Roth-Händle Areal“ aufgekauft, mit dem Ziel, dass Gebiet aufzuwerten und die Gebäude einer neuen Nutzung zuzuführen.

1.2

Zeitlicher Ablauf von den Vorbereitenden Untersuchungen bis zur Förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets „Roth-Händle-Areal“

Bis wann

Arbeitsschritt

01.04.2019

Gemeinderatsbeschluss zur Durchführung der Vorbereitenden
Untersuchung

Mai bis Mitte September

Durchführung der Vorbereitenden Untersuchung inkl. Fertigstellung
des Berichts

21.10.2019

Vorstellung der Vorbereitenden Untersuchung Ergebnisse im Gemeinderat
Gemeinderatsbeschluss: Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets
Veröffentlichung Sanierungssatzung

1.3

Ablaufschema einer Sanierung nach dem Baugesetzbuch

a. Voruntersuchungen und Grobanalyse
 Feststellung von städtebaulichen Missständen
 Grobanalyse und Lösungsansätze
 erste Kosten- und Finanzierungsübersicht
b. Beschluss des Gemeinderats: Beginn der Vorbereitenden Untersuchungen
c. Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen
 Bestandserhebung und Analyse der rechtlichen, wirtschaftlichen, städtebaulichen und sozialen Verhältnisse unter Einbeziehung aller Beteiligten
 Entwicklung konkreter Plan- und Zielvorstellungen, Neuordnungskonzept
 Grundzüge eines Sozialplanes
 Öffentlichkeitsarbeit
 Beteiligung Träger öffentlicher Belange
 verfeinerte Kosten- und Finanzierungsübersicht
d. Beschluss des Gemeinderats: Förmliche Festlegung (Abgrenzung, Verfahren, Förderung)

e. Sanierungsdurchführung
 Eintragung Sanierungsvermerk im Grundbuch
 Betreuung und Beratung der Stadt, beteiligter Bürger, Eigentümer und Investoren
 Weitere städtebauliche Planung (Bebauungspläne etc.) und Finanzplanung
 Ordnungsmaßnahmen und Grunderwerb der Stadt sowie u.a.:

Bodenordnung

Durchführung des Sozialplanes

Umsetzung von Bewohnern und Betrieben

Abbruch von Gebäuden

Verkehrslenkung und Stellplatzschaffung

Ergänzung von Versorgungseinrichtungen
 Baumaßnahmen:

Neubau von privaten und öffentlichen Gebäuden

Modernisierung und Umnutzung von Gebäuden
f. Beschluss des Gemeinderats: Abschluss der Sanierung
 Aufhebung der Sanierungssatzung
 Schlussabrechnung der gesamten Sanierungsmaßnahmen
1.4

Voraussetzungen für die Durchführung einer städtebaulichen
Erneuerung

Voraussetzung für die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen ist das Vorliegen städtebaulicher Missstände im betreffenden Gebiet. Es werden im § 136 Abs. 2 Baugesetzbuch zwei Arten
von Missständen unterschieden: Substanzschwächen und Funktionsschwächen.
Substanzschwächen liegen dann vor, wenn das Gebiet nach seiner Bebauung oder nach seiner
sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und an die Klimaanpassung oder
an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht.
Funktionsschwächen liegen vor, wenn das Gebiet in der Erfüllung seiner Aufgabe, die ihm nach
seiner Lage und Funktion obliegt, beeinträchtigt ist. Auch der unbebaute Zustand eines Gebietes kann eine Funktionsschwäche darstellen, wenn eine Bebauung oder eine andere Nutzung
zur Aufgabenerfüllung erforderlich ist.
Eine Behebung der Substanzschwächen kommt in Betracht u. a. zur





Verbesserung von Belichtung, Besonnung und Belüftung von Wohn- und Arbeitsstätten
Minderung von Einwirkungen, die von Lärm, Verunreinigung und Erschütterung ausgehen
Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen
Verbesserung der Erschließung




Veränderung der baulichen Beschaffenheit von Gebäuden
Anpassung an aktuelle energetische Standards.

Eine Behebung von Funktionsschwächen kommt in Betracht u. a. zur






Umnutzung von Flächen aus Gründen der städtebaulichen Umstrukturierung, (z.B. für
Ladengeschäfte)
Ergänzung bebauter Gebiete
Gestaltung des Ortsbildes
Verbesserung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Sicherung der öffentlichen (und privaten) Infrastruktur.

Darüber hinaus ist nach § 137 BauGB die Mitwirkungsbereitschaft in Bezug auf das beabsichtige Sanierungsverfahren der Betroffenen im Untersuchungsgebiet zu erfassen und die Betroffenen über die geplanten Maßnahmen zu informieren.

Strukturdaten und Planungsvorgaben

Abbildung 1: Strukturkarte des Regionalplans Südlicher Oberrhein (grüne Markierung -> Lahr)

2.1

Lage im Raum

Die Stadt Lahr gehört zum Ortenaukreis und liegt circa 20 Kilometer südlich von Offenburg in
der Randzone zum Verdichtungsraum des Mittelzentrums Offenburg. Durch die Lage an der A 5
und an der B 3 verfügt die Stadt über eine gute Anbindung an das überörtliche Verkehrsnetz.
Die Stadt Lahr verfügt über einen Flugplatz, der ehemalig als Militärflugplatz diente, auf dem
Flugverkehr zugelassen ist. Schwerpunkt jedoch sind Geschäftsflüge von Unternehmen.
Des Weiteren bestehen durch das Streckennetz der Deutschen Bahn AG gute Bahnverbindungen zum Mittelzentrum Offenburg und zum Oberzentrum Freiburg, an den Bodensee und auch
über die Grenzen hinaus nach Straßburg und Basel.

Abbildung 2: Topographische Karte (Kartengrundlage: Lahr)

2.2

Planungsgrundlagen

Die Wilhelm Projektentwicklung GmbH hat in Abstimmung mit der Stadt Lahr das Architekturbüro Fischer in Freiburg beauftragt, einen Bebauungsplan zu erstellen. Bisher ist kein Bebauungsplan vorhanden. Der Flächennutzungsplan weist in diesem Bereich überwiegend eine gewerbliche Nutzung auf und ist entsprechend den geplanten Festsetzungen des künftigen Bebauungsplanes zu berichtigen.

Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen

3.1

Abgrenzung des Untersuchungsgebiets

Das Sanierungsgebiet „Roth-Händle-Areal“ befindet sich südwestlich von der Innenstadt gelegen und verläuft entlang der Tramplerstraße und Werderstraße. Im Innenbereich befindet sich
der Industriehof, in dem mittig die ehemalige Kantine liegt. Die genaue Abgrenzung des Untersuchungsgebiets ist der Abbildung 3 zu entnehmen.
Das Untersuchungsgebiet wurde aufgrund der skizzierten städtebaulichen und funktionalen
Mängel im Innen- und Außenbereich des Industriehofes abgegrenzt. Das geschichtlich geprägte
und bisher in neuerer Zeit hauptsächlich gewerblich genutzte Gelände der ehemaligen „Badischen Tabakmanufaktur Roth-Händle“ steht vor aktuellen Herausforderungen. Die großen Gebäude stehen seit der Aufgabe der gewerblichen Nutzung teilweise leer. Die, größten Teils unter
Denkmalschutz stehenden Bauten entsprechen für eine sinnvolle Nachnutzung nicht mehr den
heutigen Anforderungen und sollen durch umfassende Modernisierungsmaßnahmen einer neuen Nutzung zugeführt werden.

Abbildung 3: Abgrenzung Untersuchungsgebiet in Lahr Vorbereitende Untersuchung gem.
§ 141 BauGB

3.2

Grundlagen der Bestandsaufnahme und Vorgehen

Die grundstücks- und personenbezogenen Daten wurden erfasst durch Erhebungen aus dem
Bürgerbuch und der Einwohnermeldedatei.
Ergänzt wurden diese Informationen durch eine persönliche Befragung von Eigentümer*innen,
Mieter*innen und Gewerbetreibende/n sowie einer fotographischen Bestandsaufnahme im Gebiet. Die Betroffenen wurden angeschrieben und über ein Erläuterungsschreiben sowie einen
Infoflyer zum weiteren Vorhaben informiert. Zusätzlich wurde ihnen ein persönlicher Gesprächstermin vor Ort angeboten. Alternativ konnten von den Betroffenen die versandten Fragebögen
direkt zurückgegeben werden.
Im Einzelnen wurden folgende Daten erhoben:
Grundstücksbezogene Daten:








Lage, Zugänglichkeit
Flurstücksbezeichnung
Flurstücksgröße
Eigentümer
Nutzungsberechtigter
Nutzung der Gebäude und der Freiflächen
Erschließung

Wohnungsdaten:







Ausstattung
Zustand
Zuschnitt
Ver- und Entsorgung
Heizung
Stellplätze

Zu allen Daten wurden Beurteilungskriterien erarbeitet. Als Beurteilungsgrundlagen dienten das
Baugesetzbuch, die Baunutzungsverordnung und die Landesbauordnung.
Von einer umfassenden Analyse der Sozialstruktur wurde im Rahmen der Untersuchungen zum
jetzigen Zeitpunkt abgesehen und zu einem späteren Zeitpunkt bei Bedarf nachgeholt.
Die Betroffenen hatten die Möglichkeit, sich in den Einzelgesprächen gezielt über die Sanierung
zu informieren. Darüber hinaus war es möglich, sich zusätzlich telefonische Informationen rund
um die Vorbereitenden Untersuchungen und über das Sanierungsverfahren bei der Stadt oder
beim Sanierungsträger einzuholen.
Die mit den Gesprächen und durch Rücklauf der Fragebögen erhobenen Daten dienen als Beurteilungsgrundlage für die Durchführbarkeit der Sanierung und zeigen den Sanierungsbedarf
der jeweiligen privaten Gebäude auf. Des Weiteren wurde die Mitwirkungsbereitschaft festgestellt und Anregungen, Kritik und Veränderungswünsche der Sanierungsbetroffenen gesammelt.
Die Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen sind in den folgenden Abschnitten dokumentiert.

3.3

Bebauung

Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen wurden insgesamt 28 Flurstücke untersucht.
Die Bebauung richtet sich in diesem Bereich gemäß § 34 BauGB nach der Eigenart der Umgebungsbebauung richtet.
Der Großteil der Sandsteingebäude entlang des Industriehofs hat ihren Ursprung im Jahr 1897
und steht unter Denkmalschutz. Die Bebauung ist in diesem Bereich sehr homogen. Entlang
der Trampler- und Werderstraße dagegen ist die Bebauung sehr heterogen. In der Tramplerstraße wechseln sich mehrstöckige Genossenschaftsbauten mit soliden Einfamilienhäuser ab.
Im Gebiet ist eine Vielzahl unterschiedlicher Nutzungen festzustellen. Die Gebäude weisen daher
auch unterschiedliche Typologien auf. Eine einheitliche Orientierung der Gebäude hin zum Straßenraum ist nicht gegeben. Im Gebiet befinden sich eine Vielzahl von Nebengebäuden wie Garagen, Lager und Schuppen etc.. Entlang der Tramplerstraße prägen hauptsächlich Garagen
zusammen mit weiteren Parkierungsmöglichkeiten den Straßenraum. Der Straßenraum ist strukturiert.

3.4

Grundstücke

Alle Grundstücke im Untersuchungsgebiet entlang der Trampler- und Werderstraße sind an das
öffentliche Straßen- und Wegenetz direkt angeschlossen und befinden sich mit Ausnahme der
Verkehrsflächen in privatem Besitz. Die Flurstücke im Industriehof sind durch ein privates Straßen- und Wegenetz erschlossen. Im Allgemeinen sind die Grundstückszuschnitte so beschaffen, dass die Bebaubarkeit auch nach den heute gültigen bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Bestimmungen nach § 34 BauGB gewährleistet ist.

3.5

Art und Maß der baulichen Nutzung

Das Untersuchungsgebiet weist im Außenbereich entlang der Trampler- und Werderstraße eine
heterogene bauliche Nutzung auf. Im Innenbereich entlang des Industriehofs dagegen ist die
bauliche Nutzung homogen. Die Gebäude sind hauptsächlich Mehrfamilienhäusern mit bis zu 4
Geschossen.
Das Untersuchungsgebiet zeichnet sich durch eine heterogene Nutzungsstruktur aus. Entlang
der Trampler- und Werderstraße und vor allem im Industriehof ist die Nutzung durchsetzt von
Gewerbebetrieben. Südwestlich befindet sich ein Tiergesundheitszentrum mit Pferdeställen.
Nordöstlich befindet sich ein Senioren- und Pflegeheim. Abbildung 4 liefert eine Nutzungsübersicht zu den Gebäuden im Untersuchungsgebiet.

Abbildung 4: Nutzungsübersicht der Gebäude im Untersuchungsgebiet

3.6

Gewerbetreibende und Infrastruktur

Einige Gebäude im Untersuchungsgebiet wurden in den letzten Jahren schon modernisiert. Die
modernisierten Bereiche wurden zum Teil einer neuen Nutzung nämlich Wohnen und einer neuen Art von Gewerbe zugeführt. Nun soll das restliche Gebiet modernisiert und aufgewertet werden, sodass dieser Standort seine Potenziale wie Nachverdichtung, Innenentwicklung, Aufwertung im Allgemeinen und in Bezug auf die Außenanlagen voll ausschöpfen kann.
Laut Flächennutzungsplan ist dieser Bereich bisher als Misch- bzw. Gewerbegebiet dargestellt.
In Zukunft soll daraus ein sogenanntes Urbanes Gebiet entstehen.
Die befragten Gewerbetreibenden sind mit ihrem Standort und der allgemeinen wirtschaftlichen
Situation zufrieden. Sie sind an einem Erhalt des Mischgebiets wesentlich interessiert. Eine Verbesserung der Parkplatzsituation und der Straßenführung entlang des Industriehofs wird von
der Mehrheit der Befragten begrüßt. Eine Betriebsschließung oder Standortverlagerung ist nur
bei einem der befragten Betriebe geplant. Darüber hinaus wird angeregt, den ÖPNV im Gebiet
zu verbessern bzw. weiter auszubauen.

3.7

Verkehr

Das Untersuchungsgebiet verfügt über eine im Außenbereich sehr gute Erschließung durch die
direkte Anbindung an die Trampler- und Werderstraße. Im Innenbereich jedoch ist die bisherige
Erschließung verbesserbar. Dies liegt zum einen an der Straßen- und Parkplatzsituation entlang
des Industriehofs, zum anderen an den Eigentumsverhältnissen des Straße- und Wegenetzes
im Innenbereich.
Die Anbindung an die Innenstadt ist fußläufig gegeben.
Vor Ort ist eine Busanbindung vorhanden. Die Taktung ist stündlich.

3.8

Gebäudezustand

Bei der Begehung wurde der bauliche Zustand der Gebäude begutachtet und der Modernisierungsbedarf erfasst. Der Gebäudezustand wurde einem Wert in der Bewertungsskala von eins
bis fünf zugeordnet. Zum größten Teil konnte eine Bewertung auf Grundlage der ausgefüllten
Fragebögen vorgenommen werden. Teilweise konnten die Gebäude jedoch nur von außen bewertet werden. Dabei haben die einzelnen Noten folgende Bedeutung:

Note

Beschreibung

_____

1-1,4

Neubau, Gebäude max. zehn Jahre alt, keinerlei Sanierungsbedarf in den
kommenden 10 Jahren

1,5-2,4

Guter Zustand/ geringe Mängel / Sanierungsbedarf von einem Gewerk

2,5-3,4

Größere Mängel, Sanierungsbedarf von bis zu 3 Gewerken (50%)

3,5-4,4

Erhebliche Mängel/ erheblicher Sanierungsbedarf von mehr als drei Gewerken (70%)

4,5-5

Gebäude weist massive Mängel auf, eine Modernisierung ist eventuell
nicht mehr wirtschaftlich; Abbruch denkbar

Die Bestandserhebung des Gebäudezustands ergab, dass die Ergebnisse stark schwanken: bei
einem Teil der Gebäude wurde in den letzten Jahren schon damit begonnen zu modernisieren.
Diese Gebäude weisen daher keinen bzw. nur noch einen geringen Sanierungsbedarf auf. Jedoch zeigen über 50%, der 24 erfassten Gebäude im Gebiet einen mittleren bis sehr großen
Sanierungsbedarf auf. Die Ergebnisse sind in Abbildung 5 in einem Tortendiagramm und in Abbildung 6 in einem Lageplan zusammengefasst. Die vorhandene Bebauung kommt den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse nach § 136 BauGB nur noch unzureichend nach, so dass im Gebiet Funktions- und Substanzschwäche zahlreicher Gebäude
feststellbar sind. Insgesamt konnten im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchung 12 Modernisierungsvorhaben privater Eigentümer*innen erfasst werden, diese beabsichtigen in den kommenden 10 Jahren ihr Gebäude zu modernisieren. Des Weiteren gibt es mindestens zwei Maßnahmen im Gebiet, die einen Abbruch und anschließenden Neubebauung vorsehen.

Abbildung 5: Gebäudezustand im Untersuchungsgebiet

Abbildung 6: Lageplan Gebäudezustand im Untersuchungsgebiet

3.9

Städtebauliche Missstände

Die durchgeführten Vorbereitenden Untersuchungen weisen zusammengefasst Missstände vor
allem in folgenden Bereichen auf:
Substanzschwächen



schlechte bauliche Beschaffenheit privater Gebäude
leerstehende/ungenutzte Gebäude (z.B. ehemalige Kantine)

Funktionsschwächen




Straßenraumgestaltung: Erschließung des Industriehofs
mangelnde Aufenthaltsqualität des öffentlichen Raums
Parkraumsituation entlang des Industriehof



Barrierefreiheit der Gehwege

3.10 Mitwirkungsbereitschaft
Ziel der Vorbereitenden Untersuchung ist nach § 137 BauGB, die Mitwirkungsbereitschaft und
insbesondere die Mitwirkungsfähigkeit der Eigentümer*innen an einer Sanierung festzustellen,
sowie die Betroffenen über das Sanierungsvorhaben zu informieren. Der Erfolg einer umfassenden Sanierung hängt von der Mitwirkung jedes einzelnen Eigentümers/Eigentümerin entscheidend ab. Voraussetzung dafür ist eine positive Einstellung zur Sanierung, die wiederum durch
entsprechende Informationsangebote geweckt und nachhaltig entwickelt werden können.
Im Fragebogen wurde unterschieden zwischen einer positiven Mitwirkungsbereitschaft mit eigenen geplanten Maßnahmen (positiv aktiv) und einer positiven Mitwirkungsbereitschaft ohne eigene geplante Maßnahme. Auf der Grundlage der Gespräche mit den Eigentümer*innen ergibt
sich, dass 83% der Eigentümer*innen von Gebäuden zum Befragungszeitpunkt bereit waren, an
einer Sanierung mitzuwirken. Lediglich 3% der Eigentümer*innen von Gebäuden waren nicht
mitwirkungsbereit. Dabei handelte es sich insbesondere um Eigentümer*innen von Gebäuden
mit einem geringen Sanierungsbedarf und einer hohen Verkaufsbereitschaft. Bei den Eigentümer*innen von zehn Flurstücken konnte die Mitwirkungsbereitschaft nicht geklärt werden. Wenn
es sich um ein Mehrfamilienhaus im Gebiet handelte, so wurde das Gebäude als mitwirkungsbereit klassifiziert, sofern sich die Mehrheit der Eigentümer*innen als mitwirkungsbereit geäußert
hat. Damit ist die Mitwirkungsbereitschaft im Untersuchungsgebiet mehrheitlich gegeben. Die
Ergebnisse sind in Abbildung 7 zusammengefasst. Die Flurstücke im nordwestlichen Teil des
bisherigen Abgrenzungsvorschlages äußerten eine negative Mitwirkungsbereitschaft. Dies kann
man in Abbildung 8 erkennen.

Abbildung 7: Mitwirkungsbereitschaft im Untersuchungsgebiet

Abbildung 8: Mitwirkungsbereitschaft im Untersuchungsgebiet Plan

3.11 Anregungen der Eigentümer*innen, Gewerbetreibenden und Bewohner*innen
Im Rahmen der Befragung konnten die Eigentümer*innen, Bewohner*innen und Gewerbetreibenden auch Anregungen und Kritik zur derzeitigen Situation und zu den geplanten Sanierungsmaßnahmen äußern.
Dabei wurden insbesondere Verkehrsthemen angesprochen: 8x wurde die Verbesserung der
Parkplatzsituation erwähnt, 4x der Ausbau der Straßenführung, 5x des ÖPNVs und 2x barrierefreie Gehwege. Auch der Wunsch nach Erhalt der Grünflächen (3x) und des Baumbestandes
(2x) wurde geäußert.

3.12 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
Nach § 139 BauGB sind die Träger öffentlicher Belange bei der Vorbereitung und Durchführung
von städtebaulichen Maßnahmen zu beteiligen. Zentrales Ergebnis der Anhörung ist, dass die
Träger öffentlicher Belange dem Sanierungsvorhaben nicht entgegenstehen bzw. dieses ausdrücklich unterstützen. Insgesamt wurden ca. 60 Stellungnahmen von Trägern öffentlicher Belange abgegeben. Die Auswertung mit den einzelnen Stellungnahmen sind in der Anlage IV beigefügt.

Kosten- und Finanzierungsübersicht

Auf Grundlage der Vorbereitenden Untersuchungen wird nach § 149 BauGB eine vorläufige
Kosten- und Finanzierungsübersicht für das Gebiet erstellt. Allgemein gilt, dass in der Kostenund Finanzierungsübersicht nach § 149 BauGB die Kosten nach dem Stand der Planung und
unter Berücksichtigung der Maßnahmen und Erfordernisse der öffentlichen Aufgabenträger zusammengestellt sind. Nach dem derzeitigen Stand der Gespräche mit der Stadt zeigt sich, dass
bisher keine öffentlichen Maßnahmen von der Stadt Lahr geplant sind. Bis zur endgültigen Entscheidung und gegebenenfalls Antragstellung für ein Förderprogramm, wird die Erstellung einer
Kosten- und Finanzierungsübersicht zu einem späteren Zeitpunkt erstellt.

Städtebauliche Gesamtkonzeption

5.1

Städtebauliches Entwicklungskonzept

Eine aktuelle städtebauliche Gesamtkonzeption liegt bislang nicht vor.

Maßnahmen und Neuordnungskonzept

Zur Behebung der in Kapitel 3.9 aufgezeigten städtebaulichen und funktionalen Missstände
kommen die auch in den bisherigen, vorläufigen Zielen genannten Maßnahmen in Betracht. Diese konnten durch die Befragung innerhalb der Vorbereitenden Untersuchung weiter konkretisiert
und auf einzelne Flurstücke festgelegt werden. In Abbildung 9 sind alle zum Zeitpunkt der vorbereitenden Untersuchungen (Stand: Juli 2019) geplanten Maßnahmen dargestellt.

6.1

Vorläufige Sanierungsziele

Die vorläufigen Sanierungsziele im Untersuchungsgebiet sind:
•

Erhalt des historischen Charakters der Gesamtanlage

•

Aufwertung der Wohn- und Geschäftsgebäude sowie des angrenzenden Umfeldes

•

Erhalt und Verbesserung öffentlicher Infrastruktureinrichtungen inklusive energetischer
Erneuerung

•

Modernisierung privater Gebäude

•

Baulückenschließung und damit Innenentwicklung

•

Schaffung von Wohnraum

•

Schaffung von notwendigen Stellplätzen

•

Neue Gesamtkonzeption Wohn- und Geschäftsbebauung

•

Aufwertung der Außen-/ und Grünanlagen

•

Öffentlich nutzbare Plätze für Mehrgenerationen

Diese sind während der Durchführung der Sanierung kontinuierlich fortzuschreiben und zu konkretisieren.

6.2

Maßnahmen zur Behebung von städtebaulichen Missständen

Ein Gebiet wird wesentlich verbessert, wenn bauliche und sonstige Anlagen errichtet, modernisiert, instandgesetzt oder erhalten werden. Zur Behebung ist nicht erforderlich, dass alle städtebaulichen Missstände beseitigt werden. Es reicht, wenn die vorhandenen Missstände wesentlich gemindert oder durch die Maßnahmen der Stadt private Investitionen so angeregt werden,
dass sich ein Erneuerungsprozess aus eigener Kraft vollziehen kann.

Abbildung 9: Maßnahmenplan im Untersuchungsgebiet

6.3

Öffentliche Bau-/ Modernisierungsmaßnahmen

Zum jetzigen Zeitpunkt sind von der Stadt Lahr im Bereich der öffentlichen Bau- und Modernisierungsmaßnahmen keine Projekte geplant.

6.4

Private Modernisierungsmaßnahmen

Innerhalb eines möglichen Sanierungsgebietes sollen private Eigentümer*innen dazu ermutigt
werden, ihre Gebäude umfassend zu modernisieren. Aufgrund der in den Kapiteln 3.8 und 3.9
festgestellten Funktions- und Substanzschwäche eines Großteils der Gebäude, sind im Untersuchungsgebiet mehrere Modernisierungen zu erwarten. Die Befragung der Eigentümer*innen
ergab, dass in den nächsten 10 Jahren von ca. 12 privaten Maßnahmen ausgegangen werden
kann. Folgende Eigentümer bzw. Hausverwalter von Eigentümergemeinschaften haben Modernisierungen angekündigt:


Tramplerstraße, 10, 12, 14, 16



Johann-Sebastian-Bach-Straße 1



Industriehof 1, 2/1, 3, 4, 4/1, 4/2, 4/3, 4/4, 4/5, 4/6, 4/7, 4/15 6,



Fabrik

Es ist davon auszugehen, dass zwischen 30-50% der privaten Modernisierungsmaßnahmen
umgesetzt werden. Eine Bewerbung um die Aufnahme in ein Städtebauförderprogramm ist bisher nicht vorgesehen. Ansonsten können erhöhte steuerliche Abschreibungen nach §§ 7h oder
7i EStG in Anspruch genommen werden.

Sozialplan

Gemäß § 180 BauGB wird die Erstellung eines Sozialplanes dann gefordert, wenn bei der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme für die im Plangebiet wohnenden und arbeitenden Menschen nachteilige Auswirkungen zu erwarten sind. Dies betrifft i.d.R. diejenigen Fälle, bei denen
mit den beabsichtigten Sanierungsmaßnahmen eine vollständige Umstrukturierung des Gebietes, beispielsweise durch umfassende Nutzungsänderungen oder auch Ordnungsmaßnahmen,
verbunden ist. Mögliche Auswirkungen können durch die Zerstörung bestehender nachbarschaftlicher Kontakte oder durch Wohnungs- oder Arbeitsplatzwechsel für die Bewohner*innen
und Eigentümer*innen sehr einschneidend sein.
Umsiedlungsmaßnahmen von Bewohnern*innen sind nicht vorgesehen. Die Aufstellung eines
Sozialplans bei diesem Verfahren wird vorerst zurückgestellt. Bei Bedarf wird die Aufstellung im
Laufe des Sanierungsverfahrens nachgeholt.

Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets

9.1

Abwägung und Abgrenzung des Sanierungsgebiets

Bei der Entscheidung über die Festlegung des Sanierungsgebietes und dessen Abgrenzung
wurde nach den Kriterien der vorhandenen städtebaulichen und funktionalen Missstände und
der Mitwirkungsbereitschaft einerseits sowie den Sanierungszielen andererseits gewichtet. Das
Gebiet der Vorbereitenden Untersuchungen weist städtebauliche und strukturelle Defizite auf.
Die überwiegende Mitwirkungsbereitschaft der betroffenen Eigentümer ist vorhanden. Mögliche
Maßnahmen der betroffenen Eigentümer und der Stadt wurden definiert. Die Stellungnahmen
der Träger öffentlicher Belange stehen der Sanierung nicht entgegen bzw. unterstützen diese
ausdrücklich.
Das Sanierungsgebiet wurde so begrenzt, dass es nach heutiger Kenntnislage zweckmäßig ist
und eine zügige Umsetzung gewährleistet ist. Unter Einbeziehung der Ergebnisse aus den Auswertungen der Fragebögen, vor allem der Mitwirkungsbereitschaft (siehe Abbildung 8) hat sich
eine Aktualisierung ergeben: 5 Flurstücke nordwestlich und 3 Flurstücke südlich wurden aus der
Abgrenzung rausgenommen. Die Sanierungsziele dienen dem Wohl der Allgemeinheit. In der
Abwägung zwischen dem Eingriff in die Eigentumssituation der privaten Eigentümer durch die
rechtlichen Einschränkungen des Besonderen Städtebaurechtes und der geplanten Erreichung
der Sanierungsziele, wird das öffentliche Interesse höher bewertet. Ein weniger stark einschränkendes Instrument kommt zum jetzigen Zeitpunkt nicht in Betracht.
Auf Grund der Ausgangslage und bevorstehenden Entwicklung im Gebiet, wird der Stadt Lahr
vorgeschlagen, den § 144 BauGB betreffend, eine allgemeine Genehmigung für die genehmigungspflichtigen Vorhaben und Rechtsvorgänge zu erteilen.
Der Abgrenzungsvorschlag für ein Sanierungsgebiet ist in Abbildung 10 aufgezeigt.

Abbildung 10: Akt. Abgrenzungsvorschlag des förmlich festzulegenden Sanierungsgebiets

9.2

Wahl des Sanierungsverfahrens und rechtliche Folgen

Das Sanierungsgebiet „Roth-Händle-Areal“ ist ein zusammenhängendes, in sich geschlossenes
Gebiet, in welchem bestandssichernde Modernisierungen durchgeführt werden, die eine Aufwertung der Gebäude, der Infrastruktur und der Grünanlagen bewirken sollen. Im Gebiet sind
keine neuordnenden Erschließungsmaßnahmen erfolgt. Daher ist nicht mit sanierungsbedingten
Bodenwertsteigerungen zu rechnen. Es wird ein vereinfachtes Sanierungsverfahren empfohlen.

Fazit

Die Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen haben gezeigt, dass im Bereich „RothHändle-Areal“ ein erhöhter Modernisierungs- und Entwicklungsbedarf vorliegt. Das geplante
Sanierungsgebiet weist gravierende Defizite im baulichen und strukturellen Bereich auf. Die Potenziale dieses Gebiets sind dabei vielseitig: die Umnutzung der bestehenden Gebäude und die
damit einhergehende Innenentwicklung oder die Neuordnung und Gestaltung der Außenanlagen. Die einmalige Chance, dieses geschichtsträchtige und kulturell interessante Gebiet aufzuwerten und einer neuen Nutzung zuzuführen, kann durch ein Sanierungsgebiet in Angriff genommen werden, da die entsprechenden Anreize umfassende Neustrukturierung und Modernisierung zu schaffen, gegeben sind. Die Wilhelm Projekt GmbH kann gemeinsam mit der Stadt
Lahr die Chance nutzen, den erfolgreichen Erneuerungsprozess des Areals fortzusetzen.

Anlagen
I.

Beschlussvorlage Beginn der Vorbereitenden Untersuchungen vom
01.04.2019

II.

Öffentliche Bekanntmachung Beginn der Vorbereitenden Untersuchungen vom 06.04.2019

III.

Öffentliche Bekanntmachung förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets vom XXX

VI.

Stellungnahmen Träger öffentlicher Belange

I. Beschlussvorschlag für die öffentliche Sitzung des Gemeinderats am 01.04.2019

II. Öffentliche Bekanntmachung Beginn der Vorbereitenden Untersuchungen

Städtebauliche Erneuerung „Roth-Händle-Areal“ XXXIV

III. Stellungnahmen Träger öffentlicher Belange
Behörde

Zusatz

PLZ/ORT

Stellungnahme

Regierungspräsidium
Freiburg

Abt. 9 - Landesamt für Geologie, Rohstoffe 79095
und Bergbau
Freiburg
BadenWürttemberg

Geotechnik: Das LGRB weist darauf hin, dass im Anhörungsverfahren keine fachtechnische Prüfung vorgelegter Gutachten oder von
Auszügen daraus erfolgt. Sofern für das Plangebiet ein ingenieurgeologisches Übersichtsgutachten, Baugrundgutachten oder geotechnischer Bericht vorliegt, liegen die darin betroffenen Aussagen im Verantwortungsbereich des gutachtenden Ingenieurbüros.
Auf Grundlage der am LGRB vorhandenen Geodaten bilden im Gebiet quartäre Lockergesteine unbekannter Mächtigkeit den oberflächennahen Baugrund. Mit lokalen Auffüllungen vorangegangener
Nutzungen, die ggf. nicht zur Lastabtragung geeignet sind, ist zu
rechnen. Im nördlich und südöstlichen Randbereichs des Gebiets ist
zusätzlich mit einem oberflächennahen saisonalen Schwinden und
Quellen des tonig/tonig-schluffigen Verwittungsboden sowie mit einem kleinräumig deutlich unterschiedlichen Setzungsverhalten des
Untergrundes zu rechnen. Ggf. vorhandene organische Anteile können zu zusätzlichen bautechnischen Erschwernissen führen. Der
Grundwasserflurabstand kann bauwerksrelevant sein. Das Gebiet
befindet sich im Bereich der Grabenrandverwerfung des Oberrheingrabens. Hier ist das Auftreten ggf. auch verkarstungsfähiger Gesteinsformationen im tieferen Untergrund nicht ausgeschlossen. Bei
etwaigen geotechnischen Fragen im Zuge der weiteren Planung oder
von Bauarbeiten werden objektbezogene Baugrunduntersuchungen
durch ein privates Ingenieurbüro empfohlen.

Regierungspräsidium
Freiburg

Referat 54.1
Industrie,
Schwerpunkt
Luftreinhaltung

Keine Bedenken. Keine weitere Beteiligung nötig.

79102
Freiburg

Keine
Bedenken

Weitere
Beteiligung

Planungswirksam

Notizen

Empfehlung von
objektbezogenen Baugrunduntersuchungen

Städtebauliche Erneuerung „Roth-Händle-Areal“ XXXV

Regierungspräsidium
Freiburg

Dienstsitz Of77654
fenburg
OffenRef. 53.1 u.
burg
53.2 (Gewässer)

Keine Bedenken.

Landratsamt
Ortenaukreis

Vermessung &
Flurneuordnung

77652
Offenburg

Vermessungsbehörde: Die Darstellung und die Bezeichnung der
Flurstücke stimmen mit dem Liegenschaftskataster überein. Lediglich
das Flurstück Nr. 4668/75 im nördlichen Bereich ist in der Planzeichnung nicht dargestellt. Es wird empfohlen den weiteren Planungen
einen aktuellen Auszug aus dem Liegenschaftskataster zugrunde zu
legen.
Flurneuordnung: Keine Bedenken oder Anregungen.

Landratsamt
Ortenaukreis

Amt 24 - Straßenbauamt

77652
Offenburg

Keine Bedenken und Anregungen.

Polizeipräsidium Führungs- und
OffenEinsatzstab
burg

77645
Offenburg

An folgende Umstände wird hingewiesen: Die aktuelle Parksituation
entlang der Straße Industriehof hat die Kapazitätsgrenze überschritten. Aufgrund der beabsichtigten Verdichtung ist den Belangen des
ruhenden Verkehrs somit besonders Rechnung zu tragen. Dabei
sollten die Bedarfe für Anwohner, Mitarbeiter und Besucher großzügig erhoben und berücksichtigt werden. Die Haupterschließung im
nord-östlichen Bereich ist für die derzeitige Nutzung ausreichend
leistungsstark. Mit zunehmender Frequentierung könnten hier die
Wartezeiten für den Verkehr phasenweise deutlich ansteigen. Insofern wäre eine leistungsstarke Erschließungsmöglichkeit wünschenswert. Die Zu- und Abfahrt über die Sebastian-Bach-Straße ist aufgrund von schmalen Fahrbahnverhältnissen, Unübersichtlichkeit und
die direkte Anbindung an ein Wohngebiet hierzu nicht geeignet.

CSG
GmbH

70435
Stuttgart

Keine Einwände oder Anregungen. Weitere Beteiligung nicht nötig.

Herr Hermann
Hable

Aktueller Auszug aus Liegenschaftskataster

Ruhender Verkehr, Zu- und
Abfahren

Städtebauliche Erneuerung „Roth-Händle-Areal“ XXXVI

Deutsche
Telekom
Technik
GmbH

Unitymedia BW
GmbH

77652
Offenburg

Im Plangebiet sind zurzeit keine Planungen und sonstige Maßnahmen beabsichtigt oder eingeleitet, die für die städtebauliche Entwicklung bedeutsam sind. Soweit Telekommunikationslinien der Telekom
Deutschland GmbH im Sanierungsgebiet nicht mehr zur Verfügung
stehen, sind uns die durch den Ersatz dieser Anlagen entstehenden
Kosten zur erstatten.

34020
Kassel

Im Plangebiet liegen keine Versorgungsanlagen der Unitymedia BW
GmbH. Grundsätzlich besteht aber das Interesse, das glasfaserbasierte Kabelnetz in Neubaugebieten zu erweitern und damit einen
Beitrag zur Sicherung der Breitbandversorgung zu leisten. Beteiligung am Bebauungsplanverfahren ist erwünscht.

Netze
Mittelbaden
GmbH &
Co.KG

77933
Lahr

bnNETZE
TÖB
GmbH

79108
Freiburg

Die elektrische Versorgung von Haus 3,6 und 7 sind über Niederspannungs-Hausanschlüsse an das öffentliche Stromnetz angeschlossen. Die Gebäude Haus 1,2 und 4 werden derzeit über das
interne Stromnetz des ehem. Roth-Händle-Areals versorgt. Der
Übergabepunkt ist hier die 20-kV-Schaltstation Roth-Händle, die sich
im Gebäude 4/3 befindet. Durch neue Nutzung ist es anzustreben,
diese Gebäude über Neuanschlüsse an das öffentliche Stromnetz
anzuschließen. Hierfür wurde bereits im Jahr 2016 südlich von Haus
2 eine neue Netzstation in Betrieb genommen. Für die Versorgung
des geplanten Gebäudes Haus 5 ist die Verlegung eines neuen Erdkabelausanschlusses ab dem nördlichen Gehweg der Straße Industriehof notwendig. Die Kosten sämtlicher Neuanschlüsse müssen von
den Grundstückseigentümern getragen werden.
Im Bereich des geplanten Haus Nr. 5 verläuft eine Trinkwasserversorgungsleitung DN 150 GGG. Diese darf gemäß der aktuellen Vorschriften nicht überbaut, überpflanzt oder in ihrem Betrieb beeinträchtigt werden. Während der Baumaßnahme muss die Versorgungsleitung gesichert sein und darf nicht beschädigt werden. Ggf.
muss die Leitung verlegt werden. Die Versorgung des Verfahrensgebiets mit Trink- und Löschwasser und bei gegebener Wirtschaftlichkeit mit Erdgas, kann durch Anschluss an die bestehenden Leitungsnetze sichergestellt werden.

Evtl. Kostenerstattung für
abzubauende
Anlagen

B-Planverfahren

Neuanschlüsse
Strom

Rücksichtnahme auf die
Trinkwasserversorgungsleitung

Städtebauliche Erneuerung „Roth-Händle-Areal“ XXXVII

Abwasserverband
Raumschaft
Lahr

Industrieund HandelsFrau Andrea
kammer Steuer
Südlicher
Oberrhein

Regionalverband
Südl.
Oberrhein
Katholische
Kirchengemeinde
An der

77933
Lahr

Stellungnahme nicht erforderlich.

79098
Freiburg

Eine detaillierte Bestandsaufnahme und Analyse der städtebaulichen
Herausforderungen werden für das ausgeweitete Areal (Bereich auch
um das Firmengelände) begrüßt. Es wird angeführt, dass innerhalb
des Bereiches der VU-Abgrenzung fast 60 Unternehmen gemeldet
sind und das Gebiet intensiv gewerblich genutzt wird. Nicht ganz klar
ist, ob sich die Ausführungen in der Beschlussvorlage sowie die hier
formulierten vorläufigen Ziele auf die VU-Abgrenzung oder das eigentliche Ex-Roth-Händle-Areal beziehen. Die aufgeführten Ziele in
der Beschlussvorlage sind bis auf den Punkt "Neue Gesamtkonzeption Wohn- und Geschäftsbebauung" gut nachvollziehbar und mittragbar. Der genannte Punkt ist daher nicht spezifiziert und daher
nicht bewertbar. Der Sachdarstellung ist allerdings zu entnehmen,
dass im Gebiet vor allem Wohnungen entstehen sollen und nach
dem Wegfall der gewerblichen Nutzung sich nur nicht störendes
Gewerbe ansiedeln können soll. Es wird darum gebeten, die Interessen der vorhandenen Betriebe zu berücksichtigen und Härten zu
vermeiden. Zudem wird angeregt, zu prüfen, ob sich das Manufakturgebiet mit seinen vielfältigen Nutzungen ggf. sogar das gesamte
Gebiet als Urbanes Gebiet eignen würde. So könnte ein attraktives
und belebtes Areal zu Stande kommen.

79102
Freiburg

Keine Einwendungen.

77933
Lahr

Stellungnahme nicht erforderlich.

Keine Bedenken, Vorschlag
MU, Interesse
der Betriebe vor
Ort berücksichtigen

Städtebauliche Erneuerung „Roth-Händle-Areal“ XXXVIII

Schutter,
Lahr
Verwaltungsgemeinschaft
Seelbach
- Schuttertal
Verwaltungsgemeinschaft
Schwana
u - Meißenheim
Büro des
OB, Wirtschaftsförderung
Stabsstelle
Umwelt

Rathaus

77960
Keine Belange
Seelbach

Rathaus

77963
Schwana Keine Einwände. Weitere Beteiligung nicht nötig.
u

Herrn Dr. Siege77933
le
Lahr
Rathaus 1

Keine Stellungnahme nötig.

Rathaus 2

77933
Lahr

Keine Anmerkungen und Einwände. Weitere Beteiligung ist erwünscht.

Stadt
Lahr

10, Haupt- und
Personalamt
Rathaus 1

77933
Lahr

Keine Stellungnahme nötig.

Stadt
Lahr

50, Amt für
Soziales, Schulen u. Sport

77933
Lahr

Keine Anmerkungen.

Städtebauliche Erneuerung „Roth-Händle-Areal“ XXXIX

Stadt
Lahr

605, Tiefbau

Geschäftsführendes Rektorat der
Grund-,
Haupt-,
Real- und
Förderschulen
Ref. 46.2 RegieLuftverkehr und
rungsLuftsicherheit
präsidium
Außenstelle
Stuttgart
Freiburg

Ref. 47.1
RegieDienststelle
rungsOffenburg
präsidium
Straßenwesen
Freiburg
und Verkehr

77933
Lahr

Sämtliche Neubauten und Umbauten sind so aufzuführen, dass die
Entwässerungsanlagen getrennt an das öffentliche Kanalnetz anzuschließen sind. Übergabepunkt wäre dann in der Johann-SebastianBach-Straße. Es wird auf die Abwassersatzung der Stadt Lahr verwiesen. Die Oberfläche der geplanten Parkfläche sollte versickerungsfähig ausgeführt werden. Sämtliche Maßnahmen bzgl. Straßenund Kanalbau sind mit der Abteilung Tiefbau abzustimmen.

77933
Lahr

Keine Einwände. Jedoch wird auf die angespannte Parksituation
hingewiesen. Dies ist zu prüfen und einzuplanen.

79114
Freiburg

77654
Offenburg

Keine Einwände und Belange. Die Entscheidung ob die Flugsicherungseinrichtungen durch einzelne Bauwerke gestört werden können, konnte nicht abschließend geprüft werden. Die konkrete Vorhabensplanung ist daher nochmal zur Genehmigung vorzulegen. Zum
Einsatz kommende Kräne sind gesondert zu beantragen. Bitte um
weitere Beteiligung am Verfahren
Keine Bedenken. Sobald im Rahmen der detaillierten Planung Prognosen zu Veränderungen der Verkehrsstärken des Ziel- und Quellverkehrs vorliegen, kann sich gerne mit dem Regierungspräsidium
abgestimmt werden. In diesem Zusammenhang ist vom Vorhabensträger zu überprüfen, ob die bestehenden Anschlüsse an die Bundesstraßen B3 und B415 aufgrund des dann ggf. höheren Quell- und
Zielverkehrsaufkommen noch ausreichend dimensioniert sind. Sollte
es in diesen Bereichen zu negativen Auswirkungen im fließenden
Verkehr kommen, so sind vom Vorhabensträger entsprechende
Maßnahmen zur Verkehrsführung bzw. Knotenpunktgestaltung vorzunehmen.

Angespannte
Parkraumsituation

Vorhabensplanung zur Genehmigung ans
RP

Prüfung Anschlüsse an B
415 & B 3
(Quell- und
Zielverkehr aufkommen)

Städtebauliche Erneuerung „Roth-Händle-Areal“

RegieAbt. 8 - Lanrungsdesamt für
präsidium
Denkmalpflege
Stuttgart

Das Untersuchungsgebiet befindet sich in Lahr und umfasst den
Bereich der ehem. Infanteriekaserne und späteren Tabakmanufaktur.
Hier befinden sich folgende Bau- und Kulturdenkmale:
- Industriehof 1/1, 2, 3, 4, 5, 6, 9/1, 10/3, 10/4 und JohannSebastian-Bach-Straße 1
Die Sachgesamtheit setzt sich aus folgenden Gebäuden zusammen:
Companie-Kaserne (Industriehof 5), Companie-Kasernen 2-8 (alle
Industriehof 6), Wirtschaftsgebäude 1, Stabsgebäude (Industriehof
2), Offiziersspeiseanstalt (Industriehof 3), Verheirateten Wohngebäude (Industriehof 9), Latrine, hinter Companie-Kaserne 3 bzw. 5,
Kammergebäude mit anschließendem Fahrzeugschuppen und Latrine, Exerzierhaus (Johann-Sebastian-Bach-Straße 1)
Zum Denkmal gehört die wandfeste bauzeitliche Innenausstattung
und historischer Baumbestand. Denkmaleigenschaft kommt nur den
73712
kaiserzeitlichen Kernbauten zu. Spätere An bzw. Zwischenbauten
Esslingen
sind nicht Bestandteil des Kulturdenkmals. Das Gelände mit seinen
a.N.
Bauten ist von hohem stadt- und heimatgeschichtlichem Aussagewert. Die Erhaltung der Sachgesamtheit Infanteriekaserne, Industriehof liegt in öffentlichen Interesse. Planungen bzw. Maßnahmen die
diese Kulturdenkmale betreffen, sind möglichst frühzeitig mit den
Denkmalbehörden abzustimmen. Bei diesen Gebäuden werden
weitgehende Untersuchungen für die Erarbeitung einer Instandsetzungs- bzw. Modernisierungskonzeptes erforderlich sein. Es wird
eine Genehmigung des Landesamts f. Denkmalpflege erforderlich,
wenn das Erscheinungsbild der Kulturdenkmale verändert wird. Der
Industriehof 10/1 ist ein weiteres wichtiges Zeugnis der Bau- und
Entwicklungsgeschichte und sollte ebenfalls im Sinne einer erhaltenden Erneuerung in die Planung einbezogen werden.
Die Angaben sollten in die VU mit einbezogen werden. Außerdem wir
darum gebeten, die Ergebnisse der VU zuzuschicken.

RegierungsAbt. 8 - Forstdi- 79098
präsidium rektion
Freiburg
Freiburg

Keine Einwände und Belange. Weitere Beteiligung ist nicht nötig.

Angaben in VU
aufnehmen.
Ergebnisse an
Landesamt für
Denkmalpflege
schicken

Städtebauliche Erneuerung „Roth-Händle-Areal“

Mauersegler und Fledermäuse
Da wir im Bereich des Roth-Händle-Areals immer wieder den Flug
von Mauerseglern und Fledermäusen beobachten, gehen wir davon
aus, dass sich in den Gebäuden Quartiere dieser Arten befinden.
Deshalb ist vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen unbedingt ein
Monitoring durch Fachleute notwendig, bei dem festgestellt wird, ob
sich Quartiere von Fledermäusen und Mauerseglern in den Häusern
befinden, die von der Sanierung betroffen sind. Sollten Quartiere
wegfallen, ist durch Einbau einer ausreichenden Anzahl von künstlichen Nisthilfen für Mauersegler und Fledermäuse Ersatz zu schaffen.
Nabu

Landratsamt
Ortenaukreis

NABU-Gruppe 77933
Lahr, Ostland- Lahr
straße 2

Amt für Umweltschutz

77609
Offenburg

Untersuchungen zu den Umweltauswirkungen
Über das Monitoring für die oben genannten Arten hinaus sind für
das Roth-Händle-Areal die Umweltauswirkungen zu untersuchen, die
sich durch die Sanierung ergeben. Können Eingriffe nicht vermieden
werden, sind gegebenenfalls Ausgleichsmaßnahmen notwendig.
Bezüglich der Begrünung des Areals bitten wir darum, ausschließlich
standortgerechte einheimische Bäume zu berücksichtigen und statt
Rasenflächen Blumenwiesen anzulegen. Selbst kleinere Flächen
haben einen positiven Effekt als Nahrungsquellen für Insekten.
Genauere naturschutzfachliche Aussagen zu dem Projekt sind erst
möglich, wenn uns detaillierte Unterlagen vorliegen. Bitte beteiligen
Sie deshalb den NABU Lahr an den nächsten Verfahrens-schritten.
Aus naturschutzrechtlicher Sicht bestehen keine Bedenken. Jedoch
sind artenschutzrechtliche Belange zu prüfen und ggf. Maßnahmen
zu ergreifen, um ein Eintreten von Verbotstatbeständen zu vermeiden. Dies bezieht sich insbesondere auf gebäudebrütende Vogelarten und gebäudebewohnende Fledermäuse bei Gebäudesanierungen und - abrissen sowie auf Vogelarten in Gehölzen bei Rodungen.
Darüber hinaus ist ein Vorkommen von Mauereidechsen nicht auszuschließen. Eine Überprüfung ist notwendig und ggf. bezüglich des
speziellen Artenschutzes Maßnahmen vorzunehmen.

XLI

Monitoring
Mauersegler
und Fledermäuse und über die
allg. Umweltauswirkungen

Prüfung Artenschutz

Städtebauliche Erneuerung „Roth-Händle-Areal“

Landratsamt
Ortenaukreis

Amt für Wasserwirtschaft
und Bodenschutz

77609
Offenburg

Aus den Unterlagen geht hervor, dass u. a. eine maßvolle Nachverdichtung beabsichtigt ist. Aussagen zu bestehenden bzw. künftigen
geplanten entwässerungstechnischen Belangen ist nicht zu entnehmen. Es wird davon ausgegangen, dass im Zuge der weiteren Planung die Maßgaben des rechtskräftigen Generalentwässerungsplanes der Kernstadt Lahr sowie die allgemein gültigen Regelwerke der
Abwassertechnik ausreichend berücksichtigt werden. Es wird im
Zusammenhang mit der bestehenden Mischsystementwässerung auf
die Intentionen einer naturverträglichen Regenwasserbewirtschaftung
sowie einer ausreichenden Regenwasserbehandlung bei nachfolgend
angeordneten Regenwasserentlastungsanlagen hingewiesen. Aus
Gründen der Rechtsklarheit ist das Entwässerungskonzept schon so
detailliert auszuarbeiten und im Bebauungsplan darzustellen, dass
freizuhaltende Flächen für gezielte Versickerung oder bei Bedarf für
die Regenwasserbehandlung erkannt werden und soweit erforderlich
im Plan vor Satzungsbeschluss ausgewiesen werden können.
Altlasten/Bodenschutz: Es sind 7 Altstandorte bekannt.
1. "Roth-Händle-Lager" , 2. "Schreinerei Werderstraße 81a", 3.
"Roth-Händle Chemische Fabrik Industriehof 1-3", 4. "Roth-Händle
EV_Tankstelle Industriehof 10, 5. "Roth-Händle Tankstelle Werderstraße 71a/b"
6. "Roth-Händle EV-Tankstelle Werderstraße 77", 7. "Roth-Händle
Hauptbetriebsfläche
Fachtechnische Beurteilung:
Die Kenntnisse über den unter Ziffer 1 genannten Altstandort sind
ausreichend, um eine umfassende Abwägung durchführen zu können.
Ziffer 2-7: Kenntnisse sind noch nicht ausreichend um eine umfassende Abwägung durchführen zu können. Demzufolge sind spätestens im Zuge des Bebauungsplanverfahrens entsprechende Erkundungsarbeiten, deren Ergebnisse im Abwägungsprozess zu berücksichtigen sind, erforderlich. Es wird allerdings empfohlen, die Erkundungsmaßnahmen im Rahmen der VU durchzuführen.

XLII

Maßgaben Generalentwässerungsplan + allg. Abwassertechnik
Altlasten: Ordnungsmaßnahmen
erforderlich

Städtebauliche Erneuerung „Roth-Händle-Areal“

Belange können berührt werden, wenn sich Veränderungen bei der
verkehrstechnischen Erschließungssituation ergeben. Eine Neugestaltung von Straßen- und Platzraum kann dazu führen, dass Straßen
nicht mehr mit 3-achsigen Abfallsammelfahrzeugen befahren werden
können und dadurch Einschränkungen im bisherigen Service entstehen. Eine Entleerung kann gewährleistet werden, wenn die "Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen" berücksichtigt werden. Außerdem müssen die sicherheitstechnischen Bedingungen für das Befahren von Straßen mit Abfallfahrzeugen berücksichtigt werden.

Landratsamt
Ortenaukreis

Eigenbetrieb
Abfallwirtschaft

Landratsamt
Ortenaukreis

77609
Gesundheitsamt Offenburg

Die Einhaltung von gesundheitsverträglichem Lärmpegel in Wohngebieten wird empfohlen. Es wird angeregt, bei Modernisierungen,
Umbauten und Neubauten, die an lärmbelasteten Verkehrswegen
liegen oder anderen Lärmquellen ausgesetzt sind, passive Schallschutzmaßnahmen durchzuführen,

Landratsamt
Ortenaukreis

Amt für Gewerbeaufsicht,
Immissionsschutz und
Abfallrecht

77609
Offenburg

Es wird davon ausgegangen, dass sich auch zukünftig die gewerbliche Nutzung auf Büro- und Verwaltungstätigkeiten beschränkt und
keinerlei Herstellung oder mechanische Bearbeitung zur Herstellung
von Produkten in dem Areal stattfindet. Unter dieser Voraussetzung
bestehen keine Bedenken.

Amt für Landwirtschaft

77654
Offenburg

Die Maßnahme hat keine landwirtschaftliche Betroffenheit zur Folge

Amt für Waldwirtschaft

77654
Offenburg

Auf dem Untersuchungsgebiet befindet sich kein Wald, demnach
sind forstliche Belange nicht betroffen.

Landratsamt
Ortenaukreis
Landratsamt
Ortenaukreis

77609
Offenburg

XLIII

Passiver Lärmschutz

Städtebauliche Erneuerung „Roth-Händle-Areal“ XLIV

EisenbahnBundesamt

Frau Eisele
Außenstelle
Karlsruhe/Stuttgart

Landesnaturschutzverband
Herrn Bux
BadenWürttemberg
(LNV)
Netze
BW
NETZ TEPM
GmbH

Schwarz
waldverein e.V.

Ortsgruppe Lahr

Die Flächen einer Eisenbahn des Bundes dürfen nicht überplant werden. Um solche Grundstücke handelt es sich, wenn
- Grundstücke von einer Entscheidung gemäß § 18 AEG erfasst
worden sind,
- das planfestgestellte Vorhaben verwirklicht worden ist,
76135
- die Grundstücke für Bahnbetriebszwecke tatsächlich in Dienst geKarlsruhe nommen worden sind.

77933
Lahr

Wegen resultierenden Beschränkungen aufgrund der Neubaustrecke
Karlsruhe-Basel PfA 7.3 wird an die Vorhabenträgerin verwiesen: DB
Netze AG
Möglicherweise sind die Betreiber betroffen.
Stellungnahme erfolgt vom LNV, Schwarzwaldverein und Jägervereinigung. Eine weitere Beteiligung ist erwünscht wenn konkrete Scoopingvorschläge erarbeitet sind. Eine Bauverdichtung im Innenraum
wird begrüßt. Allerdings ist davon auszugehen, dass sich dort verschiedene geschützte oder streng geschützte Tierarten angesiedelt
haben. Es wird mit Fledermäusen, Eulen sowie Eidechsen gerechnet.
Es ist unerlässlich detailliert zu untersuchen, ob und wo sich Konflikte
mit dem Artenschutz ergeben.

70503
Stuttgart

Keine Anregungen oder Bedenken. Keine weitere Beteiligung.

77933
Lahr

Stellungnahme erfolgt vom LNV, Schwarzwaldverein und Jägervereinigung. Eine weitere Beteiligung ist erwünscht wenn konkrete Scoopingvorschläge erarbeitet sind. Eine Bauverdichtung im Innenraum
wird begrüßt. Allerdings ist davon auszugehen, dass sich dort verschiedene geschützte oder streng geschützte Tierarten angesiedelt
haben. Es wird mit Fledermäusen, Eulen sowie Eidechsen gerechnet.
Es ist unerlässlich detailliert zu untersuchen, ob und wo sich Konflikte
mit dem Artenschutz ergeben.

DB Netze AG

Artenschutz

Städtebauliche Erneuerung „Roth-Händle-Areal“

Jägervereinigung Biotopobmann
LAHR
Herrn Bux
e.V.

DB Immobilien Deutsche Region SüdBahn AG west, FRI-SWL(A)
SWEG
SüdwestVerkehrsbetrieb
deutsche Mittelbaden
Verkehrs- Lahr
Aktiengesellschaft

77933
Lahr

XLV

Artenschutz

76137
Es bestehen keine Bedenken.
Karlsruhe

77933
Lahr

Keine Bedenken oder Anregungen.

Handelsverband
Südbaden e.V.

79098
Freiburg

Das Areal soll künftig besser genutzt werden. Es wird zugestimmt,
dass an dieser Stelle eine industrielle Nutzung auch aufgrund der
Umgebung wohl nicht mehr realisierbar wäre. Eine Nachverdichtung
besonders im Wohnungs- aber auch von nicht störenden Gewerbebetrieben wie Dienstleistungen oder Büronutzung ist nachvollziehbar.
Das Areal eignet sich eher nicht für Einzelhandel. Ausnahmen könnten allerdings Ladengeschäfte zur Versorgung des Areals bzw. Bäckereifilialen sein.

Kein Einzelhandel, Ausnahmen
sind möglich

Handwerkskammer
Freiburg

79098
Freiburg

Aufgrund des Entfalls der gewerblichen Nutzung muss ein Ausgleich
für Handwerksbetriebe, entweder innerhalb des Gebiets oder in einem nahgelegenen alternativen Gebiet, erfolgen. Die Handwerkskammer bittet dies zu berücksichtigen.

Ausgleich
Handwerksbetriebe

Städtebauliche Erneuerung „Roth-Händle-Areal“ XLVI

Verwaltungsgemeinschaft
Ettenheim
Gemeinde Friesenheim
Gemeinde Kippenheim
Stadt
Lahr

Stadt
Lahr

77955
Ettenheim

303, Bauordnung

62, Amt für
Geoinformation
und Liegenschaften
SG 7 / Beiträge

62, Amt für
Geoinformation
und Liegenschaften
SG4 / Liegenschaften

77948
Friesenheim
77971
Kippenheim
77933
Lahr

Keine Bedenken hinsichtlich der Planung. Weitere Beteiligung nicht
erforderlich

Beteiligung ist nicht erwünscht.

Keine Bedenken.

Stellungnahme ist nicht erforderlich. Beteiligung ist nicht erforderlich.

77933
Lahr

Stellungnahme ist nicht erforderlich. Ständige Beteiligung ist selbstredend
Abt. Geoinformation: Es ist zwingend notwendig, im weiteren Verfahren die derzeitige Katastersituation neu zu ordnen. Es wird für erforderlich gehalten, die beigefügte Bestandaufnahme mit dem Leitungsverlauf der Strom,- Wasser,- Abwasser,- Gas- und evtl. Fernwärmeleitungen falls vorhanden zu ergänzen. Zusätzlich sollte die Erschließungssituation der genannten Versorgungsleitungen im Bestandsplan ebenfalls beigefügt werden.

B-Planverfahren

77933
Lahr

Im Untersuchungsgebiet bestehen viele Grundbucheinträge aus den
1920er Jahren, die insbesondere die Anbindung an die Entsorgungseinrichtungen regeln sollten. Bei jetziger Neuordnung wäre der
Aspekt der öffentlichen Erschließung mit zu beachten, damit alle
bestehenden und entstehenden Flurstücke an die öffentliche Erschließung angebunden sind. Die Weiterführung der Grundbucheinträge sollte dann zukünftig obsolet werden und könnten folglich aus
dem Grundbuch gelöscht werden. Sie bitten um Mitteilung zu gegebener Zeit damit sie die Lösungen beantragen können.

Grundbucheinträge

Städtebauliche Erneuerung „Roth-Händle-Areal“ XLVII

Stadt
Lahr

Stabsstelle
Feuerwehr/Bev
ölkerungsschutz

622, Altlasten,
Hr. Dr. Dressler

77933
Lahr

Im Plangebiet liegen lt. Altlastenkataster insgesamt 7 Altstandorte.
Davon sind 5 Standorte als Altlastenverdachtsflächen auf dem Beweisniveau 1 als sog. "Belassen zur Wiedervorlage"- Fälle geführt.
1. AS Roth-Händle - Tankstelle Werderstraße 71a/b
2. AS Roth-Händle - Entsorgung / Verwertung-Tankstelle Werderstraße 77
3. AS Roth-Händle - Chemische Fabrik Industriehof 1-3
4. AS Schreinerei Werderstraße 81a
5. AS Roth-Händle - Entsorgung / Verwertung-Tankstelle Industriehof 10
6. Im zentralen Bereich des Areal liegt der Altstandort "Roth-Händle
Hauptbetriebsfläche"
7. Am südwestlichen Rand liegt die Fläche "Roth-Händle-Lager"
Es wird davon ausgegangen, dass das LRA Ortenaukreis im Zuge
der Überplanung Altlastenuntersuchungen fordern wird.
Auf folgende Problemstellungen wird hingewiesen:
- Hinsichtlich der Löschwasserversorgung in der bestehenden Struktur bestehen Bedenken. Derzeit werden Kompensationsmaßnahmen
vorgehalten. Im Zusammenhang mit einer Umnutzung können hier
weitere Auflagen relevant werden.
- Da der Ausbau von Dachgeschossen vorgesehen ist, wird hingewiesen, dass auf der Dachfläche die Notwendigkeit von Notleiteranlagen bestehen kann. Hier kann es zu Interessenkonflikten mit dem
Denkmalschutz kommen.
- Es sind zwingend Flächen für die Feuerwehr auszuweisen. Die Vereinbarkeit von dem gewünschten Parkraum und der Notwendigkeit
der Flächen Feuerwehr bei Berücksichtigung der normativen Vorgaben wird nicht gesehen.

Altlastenuntersuchungen

Löschwasserversorgung,
Notleiteranlagen
bei Dachausbauten/Konflikt
mit Denkmalschutz, Flächen
für Feuerwehr
ausweisen