Datei: Beschlussvorlage (- Planungsrechtliche Festsetzungen)

30. September 2019

Stadt Lahr

16. September 2019
AZ.: Lö

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan AREAL HEIM WEST
Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 BauGB und BauNVO

Rechtsgrundlagen
-

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017
(BGBl. I S. 3634)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom
21. November 2017 (BGBl. I S. 3786)
Planzeichenverordnung (PlanzV) in der Fassung vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I
S.58), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 4. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057)

In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes festgesetzt:
0.

Abgrenzungen
Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans (§ 9 (7)
BauGB)

Art der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr.1 BauGB)
Festgesetzt wird ein Urbanes Gebiet (§ 6a BauNVO) mit folgenden
Beschränkungen (§ 1 (5, 6 und 9) BauNVO):
Zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe laut Gutachten als Grundlage
zur
Erarbeitung
eines
Einzelhandelskonzeptes
(inklusive
Nahversorgungskonzept) für das Mittelzentrum Lahr/Schwarzwald vom
9. März 2017 (siehe unten Sortimentsliste Lahr) sind gemäß § 1 (5) und
(9)
BauNVO
nicht
zulässig.
Nicht
großflächiger
Lebensmitteleinzelhandel ist zulässig.
Zentrenrelevante Randsortimente gemäß Sortimentsliste Lahr sind auf
bis zu 10% der Gesamtverkaufsfläche zulässig. Aktionsware – Reform-,
Apotheker-, Sanitätswaren, Schnittblumen, Bücher, Zeitschriften, Papierund Schreibwaren, Spielwaren, Bastelartikel, Bekleidung (inklusive
Sportbekleidung), Schuhe, Lederwaren, Geschenkartikel, Bild- und
Tonträger, Telefone und Zubehör, Fotowaren und -geräte, Hausrat,
Glas/ Porzellan/ Keramik, Haus- und Heimtextilien, Optik, Hörgeräte,
Uhren, Schmuck, Musikinstrumente, Musikalien - ist auf bis zu 15 % der
jeweiligen Gesamtverkaufsfläche zulässig.
Vergnügungsstätten und Tankstellen sind unzulässig.

Bebauungsplan AREAL HEIM WEST

- Planungsrechtliche Festsetzungen

Sortimentsliste Lahr
2.

Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor
schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG) sowie die zum Schutz vor
solchen Einwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung
solcher Einwirkungen zu treffenden baulichen und sonstigen
technischen Vorkehrungen (§ 9 (1) Nr. 24 BauGB)

2.1.

Verkehrslärm - Grundrissorientierung
Zum Schutz vor Verkehrslärm muss entlang der Straße Geroldsecker
Vorstadt in Gebäuden mindestens ein Aufenthaltsraum von
Wohnungen, bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen
müssen mindestens zwei Aufenthaltsräume mit jeweils mindestens
einem Fenster zu der von der jeweiligen Straße abgewandten
Gebäudeseite orientiert sein.
Als lärmabgewandt sind dabei Fassaden mit einem Beurteilungspegel
des Verkehrslärms ermittelt nach den Richtlinien für den Lärmschutz an
Straßen (RLS-90) von maximal 64 dB(A) am Tag sowie 54 dB(A) in der
Nacht zu betrachten.

Bebauungsplan AREAL HEIM WEST

- Planungsrechtliche Festsetzungen

Wird im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht, dass im
Einzelfall geringere Beurteilungspegel vorliegen, können auch
Fassaden mit Unterschreitung der oben genannten Schwellen als
lärmabgewandt betrachtet werden.
2.2

Verkehrslärm - Außenbauteile
In den Teilen des Plangebiets, die Außenlärmpegeln nach DIN 4109-2 Schallschutz im Hochbau (Ausgabe Januar 2018) von mindestens 66
dB(A) ausgesetzt sind, müssen die Außenbauteile von Gebäuden mit
schutzbedürftigen Räumen die gemäß DIN 4109-1 (Ausgabe Januar
2018) je nach Raumart und Außenlärmpegel erforderlichen bewerteten
Bau-Schalldämm-Maße
aufweisen.
Das notwendige Schalldämm-Maß ist in Abhängigkeit von der Raumart
und Raumgröße im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. Hierbei
sind durch ein Fachgutachten die für die Dimensionierung der
Schalldämm-Maße anzusetzenden Außenlärmpegel zu ermitteln.

2.3

Verkehrslärm - Belüftung
Schlafräume (auch Kinderzimmer) an Fassaden, die Beurteilungspegeln
des Verkehrslärms von mehr als 54 dB(A) nachts ausgesetzt sind und
die nicht über Fenster auf einer lärmabgewandten Gebäudeseite
verfügen, sind bautechnisch so auszustatten, dass sowohl die
gesetzlichen Schalldämmanforderungen erfüllt werden als auch ein
Mindestluftwechsel erreicht wird.
Alternativ können für diese Schlafräume geeignete bauliche
Schallschutzmaßnahmen (z. B. Doppelfassaden, verglaste Vorbauten,
besondere Fensterkonstruktionen) getroffen werden, die sicherstellen,
dass ein Innenraumpegel bei teilgeöffneten Fenstern von 30 dB(A)
während der Nachtzeit in dem Raum oder den Räumen bei mindestens
einem teilgeöffneten Fenster nicht überschritten wird.
Auf die schallgedämmte Belüftung kann verzichtet werden, wenn im
Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht wird, dass der
Beurteilungspegel des Verkehrslärms am Schlafraum in der Nacht 54
dB(A) nicht überschreitet.

2.4

Verkehrslärm - Außenwohnbereiche
Wenn eine Wohnung ausschließlich über Außenwohnbereiche mit
einem Beurteilungspegel des Verkehrslärms am Tag von mehr als 64
dB(A) verfügt, sind diese durch bauliche Schallschutzmaßnahmen wie
z. B. verglaste Vorbauten vor dem einwirkenden Lärm zu schützen.
Durch die Schutzmaßnahmen ist sicherzustellen, dass im
Außenwohnbereich ein Beurteilungspegel des Verkehrslärms am Tag
von 64 dB(A) oder weniger erreicht wird.
Wird im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht, dass an
den Außenwohnbereichen der Beurteilungspegel des Verkehrslärms
von maximal 64 dB(A) vorliegt, kann auf den oben genannten baulichen
Schallschutz verzichtet werden.
3

Bebauungsplan AREAL HEIM WEST

- Planungsrechtliche Festsetzungen

Nachrichtliche Übernahmen von nach anderen gesetzlichen
Vorschriften getroffenen Festsetzungen (§ 9 (6) BauGB)

3.1

Denkmalschutz

3.1.1 Kulturdenkmal gemäß § 2 DSchG - Geroldsecker Vorstadt 2
Begründungstext:
„Das zweigeschossige Gebäude wird geprägt von dem lang gestreckten
mit Satteldach gedeckten Baukörper mit seiner schlichten
stereometrischen Grundform sowie von außerordentlich qualitätvollen
steinernen Fenstergewänden und reichen Portalrahmungen. Sie
stammen von den Barockbauten des Klosters Ettenheimmünster, einer
Klosteranlage, die nach der Säkularisierung bis 1828 noch verschiedene
Manufakturbetriebe beherbergte, dann aber — wie viele andere Klöster
— auf Abbruch verkauft wurde. Das Gebäude in der Geroldsecker
Vorstadt entstand wohl relativ bald danach, also im 2. Drittel des 19.
Jahrhunderts. Die Architekturteile sind nicht willkürlich wieder verwendet
worden, sondern es wird, offenbar aufgrund sorgfältiger Planung, die
Gliederung und Gestaltung barocker Klosterarchitektur rekonstruiert.
Dies zeigt sich bereits in der lang gestreckten Form des Baukörpers,
aber auch in der gleichmäßigen Reihung der Achsen, der
ausponderierten Lage der Portale, welche die im übrigen gleichmäßig
durchlaufende Gliederung dreiteilen und rhythmisieren, und in der
korrekten Verwendung der größeren Gewände im Erdgeschoss und der
kleineren im Obergeschoss. Der Bau erhält seine Bedeutung somit nicht
nur aus der künstlerischen Qualität und geschichtlichen Aussagekraft
der barocken Bauteile, sondern auch als Beleg für die gleichsam
denkmalpflegerische Wertschätzung, die diesen Bauteilen Mitte des 19.
Jahrhunderts entgegengebracht wurde, und die an der adäquaten
Wiederverwendung ablesbar ist.“
Die Erhaltung des Kulturdenkmals in seinem überlieferten
Erscheinungsbild liegt somit aus künstlerischen und wissenschaftlichen
Gründen im öffentlichen Interesse. Vor baulichen Eingriffen, wie auch
vor einer Veränderung des Erscheinungsbildes dieses Kulturdenkmals,
ist nach der vorherigen Abstimmung mit dem Landesamt für
Denkmalpflege eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung erforderlich.
3.1.2 Archäologie
Sollten bei Baumaßnahmen archäologische Bodenfunde entdeckt
werden, sind gemäß § 20 Denkmalschutzgesetz die Denkmalbehörde(n)
oder die Gemeinde umgehend zu benachrichtigen. Archäologische
Funde (Scherben, Knochen, Mauerreste, Metallgegenstände, Gräber,
auffällige Bodenverfärbungen u.Ä.) sind bis zum Ablauf des vierten
Werktages nach der Anzeige in unverändertem Zustand zu erhalten,
sofern nicht die Denkmalschutzbehörde oder das Regierungspräsidium
Stuttgart, Referat 84 – Archäologische Denkmalpflege mit einer
Verkürzung einverstanden ist. Auf die Ahndung von Ordnungswidrigkeiten gemäß § 27 DSchG wird hingewiesen. Bei der Sicherung
und Dokumentation archäologischer Substanz ist zumindest mit
kurzfristigen Leerzeiten im Bauablauf zu rechnen.

Bebauungsplan AREAL HEIM WEST

3.2

- Planungsrechtliche Festsetzungen

Wasserwirtschaft

3.2.1 Im Nutzungsplan ist entlang des Gewerbekanals ein „Gewässerrandstreifen gemäß § 38 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) in Verbindung
mit § 29 Wassergesetz (WG)“ gekennzeichnet.
3.2.2
Aus Gründen des allgemeinen Grundwasserschutzes ist das Bauen im
Grundwasser grundsätzlich abzulehnen. Die Höhenlage der Unterkante
Kellerfußboden ist in der Regel so zu wählen, dass diese über den
mittleren bekannten Grundwasserständen liegt. Für unvermeidbare
bauliche Anlagen unterhalb des mittleren Grundwasserstandes sowie für
Grundwasserabsenkungen im Rahmen von Bauvorhaben ist eine
separate
wasserrechtliche
Erlaubnis
bei
der
zuständigen
Wasserbehörde (Landratsamt Ortenaukreis) zu beantragen. Bauliche
Anlagen unterhalb des höchsten Grundwasserstandes sind wasserdicht
und auftriebssicher auszuführen. Zur Herstellung der Abdichtung von
Baukörpern / Bauteilen und sonstiger Anlagen dürfen keine Stoffe
verwendet werden, bei denen eine Schadstoffbelastung des
Grundwassers zu besorgen ist. Die Herstellung einer Dränage zum
Absenken und Fortleiten von Grundwasser ist unzulässig.
3.2.3 Im Sinne einer naturverträglichen Regenwasserbewirtschaftung bei der
Gestaltung von PKW-Stellplatzflächen sind die entsprechenden
Maßgaben der Arbeitshilfe zum Umgang mit Regenwasser in Siedlungsgebieten der Landesanstalt für Umwelt, Messungen und Naturschutz
BW zu berücksichtigen.
3.3

Bauschutzbereich für Flugverkehr (§ 12 (3) Nr. 1a Luftverkehrsgesetz)
Das Teilbebauungsplangebiet befindet sich ca. 5 km südöstlich des
Flugplatzbezugspunktes des Verkehrslandeplatzes und Sonderflughafens Lahr, im Bau- und Anlagenschutzbereich nach § 12 und § 18 a
Luftverkehrsgesetz (LuftVG). Das geplante Gebiet liegt inmitten bereits
bestehender Gebäude.
Durch die Planungen werden weder Flugsicherungseinrichtungen
gestört noch Hindernisfreiflächen durchdrungen. Aus luftrechtlicher Sicht
bestehen keine Bedenken.
Es wird darauf hingewiesen, dass sich der Hubschraubersonderlandeplatz des Ortenauklinikums Lahr ca. 600 m nordöstlich vom
Plangebiet befindet und mit an- und abfliegenden Rettungshubschraubern gerechnet werden muss.
Sollten einzelne Bauvorhaben die geplante Höhe überschreiten, sind
dem Regierungspräsidium diese zur Genehmigung vorzulegen.
KransteIlungen sind gesondert zu beantragen.

Bebauungsplan AREAL HEIM WEST

Hinweise

4.1

Altlasten

- Planungsrechtliche Festsetzungen

Altstandort Rosshaarspinnerei, Geroldsecker Vorstadt 2:
Nach Durchführung von Sanierungsmaßnahmen wurde die Fläche am
18.2.2008 vom Landratsamts Ortenaukreis, Amt für Wasserwirtschaft
und Bodenschutz, auf dem Beweisniveau 5 mit dem Handlungsbedarf
"Belassen zur Wiedervorlage, Entsorgungsrelevanz" bewertet.
Dies bedeutet, dass derzeit kein Handlungsbedarf besteht, der
Sachverhalt bei einer Nutzungsänderung durch die Fachbehörde aber
erneut zu überprüfen ist. Die Fläche schied aus dem Altlastenkataster
aus und wird von der Fachbehörde im Bodenschutzkataster geführt.
4.2

Geotechnik
Das Landesamt für Geologie, Rohstoffe und Bergbau (LGRB) weist
darauf hin, dass im Anhörungsverfahren keine fachtechnische Prüfung
vorgelegter Gutachten oder von Auszügen daraus erfolgt. Sofern für das
Plangebiet
ein
ingenieurgeologisches
Übersichtsgutachten,
Baugrundgutachten oder geotechnischer Bericht vorliegt, liegen die
darin getroffenen Aussagen im Verantwortungsbereich des
gutachtenden Ingenieurbüros. Andernfalls empfiehlt das LGRB die
Übernahme folgender Hinweise:
Auf Grundlage der am LGRB vorhandenen Geodaten bilden quartäre
Lockergesteine
(Auenlehm)
unbekannter
Mächtigkeit
den
oberflächennahen Baugrund. Lokale Auffüllungen vorangegangener
Nutzungen, die ggf. nicht zur Lastabtragung geeignet sind, sind nicht
auszuschließen. Mit einem kleinräumig deutlich unterschiedlichen
Setzungsverhalten des Untergrundes ist zu rechnen. Ggf. vorhandene
organische Anteile können zu zusätzlichen bautechnischen
Erschwernissen
führen.
Der
Grundwasserflurabstand
kann
bauwerksrelevant sein. Da sich das Plangebiet im Bereich der
Grabenrandverwerfung des Oberrheingrabens befindet, ist das
Auftreten ggf. auch verkarstungsfähiger Gesteinsformationen im tieferen
Untergrund nicht auszuschließen. Bei etwaigen geotechnischen Fragen
im Zuge der weiteren Planungen oder von Bauarbeiten (z.B. zum
genauen Baugrundaufbau, zu Bodenkennwerten, zur Wahl und
Tragfähigkeit des Gründungshorizonts, zum Grundwasser, zur
Baugrubensicherung)
werden
objektbezogene
Baugrunduntersuchungen durch ein privates Ingenieurbüro empfohlen.
Allgemeine Hinweise - Die lokalen geologischen Untergrundverhältnisse
können dem bestehenden Geologischen Kartenwerk, eine Übersicht
über die am LGRB vorhandenen Bohrdaten der Homepage
(http://www.lgrb-bw.de) entnommen werden. Des Weiteren wird auf das
Geotop-Kataster
verwiesen,
welches
unter
http://lgrbbw.de/geotourismus/geotope (Anwendung LGRB-Mapserver GeotopKataster) abgerufen werden kann. Die aktuelle Version des Merkblattes
für Planungsträger kann unter folgender Adresse abgerufen werden:
http://www.lgrb-bw.de/download_pool/
rpf_lgrbmerkblatt_toeb_stellungnahmen.pdf
6

Bebauungsplan AREAL HEIM WEST

4.3

- Planungsrechtliche Festsetzungen

Versorgung mit Erdgas und Wasser
Die Versorgung des Plangebiets mit Erdgas und Wasser kann durch
Anschluss an die bestehenden Leitungsnetze sichergestellt werden.
Unter Zugrundelegung der Technischen Regeln des DVGWArbeitsblattes W 405 wird für das Verfahrensgebiet eine
Löschwassermenge (Grundschutz) von 96 m³/h für 2 Stunden zur
Verfügung gestellt. Der Löschwasserbedarf für den Objektschutz
innerhalb privater Grundstücke wird gemäß W 405 von der für den
Brandschutz zuständigen Stelle festgestellt. Die erforderlichen
Löschwassermengen für den Objektschutz werden von der bnNETZE
GmbH nicht aus dem Trinkwasserrohrnetz bereitgestellt. Für
Neubauvorhaben wird ein Anschlussübergaberaum benötigt. In diesem
ist ausreichend Platz für Zähler der Versorgungsträger vorzusehen.
Der Hausanschlussraum ist an der zur Straße zugewandten
Außenwand des Hauses einzurichten und hat ausreichend belüftbar zu
sein. Anschlussleitungen sind geradlinig und auf kürzestem Weg vom
Abzweig der Versorgungsleitung bis in den Hausanschlussraum zu
führen.

4.4

DIN-Normen
Die in den vorstehenden Bestimmungen genannten DIN-Vorschriften
liegen werktags (außer samstags) im Flur des Stadtplanungsamtes für
die Dauer der Offenlage zwischen Zimmer 1.54 und 1.57, Rathaus 2,
Schillerstraße 23, während den Dienststunden öffentlich aus und sind
nach Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplanes im Zimmer 1.52
werktags (außer samstags) einsehbar. Die DIN-Normen sind auch bei
der Beuth Verlag GmbH, Burggrafenstraße 6, 10787 Berlin, erhältlich
und beim Deutschen Patent- und Markenamt, 80331 München,
archivmäßig gesichert hinterlegt.

4.5

Abfall
Die Bereitstellung der Abfälle, soweit diese im Rahmen der kommunalen
Abfallabfuhr entsorgt werden, muss an einer für 3-achsige
Abfallsammelfahrzeuge (bis 10,30 m Länge) erreichbaren Stelle am
Rand der öffentlichen Erschließungsstraßen erfolgen. Die speziellen
Regelungen der Abfallentsorgung enthält die Abfallwirtschaftssatzung
des Eigenbetriebs Abfallwirtschaft Ortenaukreis in der jeweils geltenden
Fassung.

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin