Datei: Beschlussvorlage (- Begründung)

17. Februar 2020

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Übergeordnete Vorlage

Stadt Lahr

5. Februar 2020
Az.: Lö

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan OFFENBURGER STRASSE OST
Begründung
A

Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (1) i.V. mit § 13a BauGB

17.02.2020

Offenlegungsbeschluss

17.02.2020

Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB

26.02. - 27.03.2020

Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB
Öffentliche Bekanntmachung
B

Begründung

Allgemeines

1.1

Geltungsbereich, Lage des Plangebiets
Der 1,4 ha große Geltungsbereich des Bebauungsplanes OFFENBURGER STRASSE
OST liegt am nördlichen Stadteingang direkt an der Bundesstraße 3. Im Wesentlichen
wird er im Norden und Osten durch die Rilkestraße, im Süden durch die Husarenstraße
und im Westen durch die Offenburger Straße (B 3) abgegrenzt. Das Plangebiet umfasst
einen Lebensmitteldiscounter, einen Textilmarkt, einen gastronomischen Betrieb, eine
Spielhalle sowie drei Wohngebäude. Auch das Umfeld weist heterogene Bau- und
Nutzungsstrukturen auf.
Die genaue räumliche Abgrenzung ist dem zeichnerischen Teil des Bebauungsplans zu
entnehmen.

1.2

Anlass und Ziel der Planaufstellung
Anlass für den Bebauungsplan OFFENBURGER STRASSE OST ist eine Bauvoranfrage
zum Neubau eines großflächigen Lebensmittel-Discounters, Ziel ist die Steuerung des
Einzelhandels im Sinne des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Lahr.
Beim Gutachten als Grundlage zur Erarbeitung eines Einzelhandelskonzeptes (inklusive
Nahversorgungskonzept) für das Mittelzentrum Lahr/Schwarzwald, Verfasser Fachbüro
Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung, Lörrach, vom 9. März 2017 handelt
es sich um ein städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 Absatz 6 Nummer 11
und § 9 Absatz 2a Satz 2 Baugesetzbuch (BauGB). Der Gemeinderat hat dies in
öffentlicher Sitzung am 27. März 2017 einstimmig beschlossen.

Bebauungsplan OFFENBURGER STRASSE OST - Begründung

Das Einzelhandelskonzept definiert die Innenstadt als zentralen Versorgungsbereich der
Stadt und grenzt ihn ab. Einzelhandelsbetriebe sind dort zulässig nach § 30 BauGB
aufgrund der Bebauungspläne VERGNÜGUNGSEINRICHTUNGEN UND ANDERE IN
DER INNENSTADT, Q 6, Q 14 OST, Q 33, Q 34, Q 35, Q 36, Q 42 NÖRDLICHER TEIL,
Q 42 SÜDLICHER TEIL, Q 43 und Q 45. Weitere zentrale Versorgungsbereiche werden
für die Stadt Lahr nicht festgelegt.
Für die Einzelhandelsentwicklung im Bebauungsplangebiet OFFENBURGER STRASSE
OST bedeutet das, dass es sich hier (gemeinsam mit dem schräg gegenüberliegenden
Real-Markt) zwar um einen integrierten Einzelhandelsstandort mit einem Schwerpunkt
im kurzfristigen Bedarfsbereich handelt, aber eben nicht um einen zentralen
Versorgungsbereich.
Der Flächennutzungsplan stellt für das Plangebiet gemischte Bauflächen (M) dar. Der
Regionalplan des Regionalverbands Südlicher Oberrhein enthält ein allgemeines
Agglomerationsverbot und sieht zur Einzelhandelsentwicklung der Stadt Vorrangflächen
für die Zulässigkeit zentrenrelevanten großflächigen Einzelhandels vor, und zwar neben
der Innenstadt für die Bereiche Arena sowie Fachmarktzentrum. Das Plangebiet liegt
außerhalb solcher Vorrangflächen.
Der für das Plangebiet bislang geltende Bebauungsplan AM HUSARENPFAD von 1996
dürfte nach Auffassung der Stadt einer gerichtlichen Überprüfung nicht mehr
standhalten. Die hier getroffene Festsetzung einer maximalen Verkaufsfläche von 700
m² ist gemäß Bundesverwaltungsgerichtsurteil nicht mehr zulässig. Auch die hinsichtlich
Geschossigkeit und Bauweise stark vom Plan abweichende tatsächliche Bebauung
spricht dafür, dass der Plan inzwischen obsolet wurde. Festgesetzt sind zwei
Vollgeschosse und eine geschlossene Bebauung, Textil- und Lebensmittelmarkt sind
jedoch eingeschossige, nicht zusammenhängend errichtete Baukörper. Diese und
andere Bedenken wurden auch von Lidl vorgetragen. Auch der Vorgängerplan wurde
gerichtlich für unwirksam erklärt.
Die Zulässigkeit von Vorhaben in dem Gebiet beurteilt sich dann nach § 34 BauGB.
Schon der mit der vorliegenden Bauvoranfrage zum Ausdruck gekommene
Veränderungsdruck macht zur Gewährleistung der städtebaulichen Entwicklung und
Ordnung die Neuaufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Regelungsbedürftig
erscheint zunächst die Begrenzung der Einzelhandelsentwicklung mit Blick auf das
aktuelle Einzelhandelskonzept der Stadt, dann aber auch die künftige Bebauung mit
Blick auf Art und Maß der Nutzung (Zulassung von Wohnbebauung, sparsamer Umgang
mit Flächen, ansprechende Gestaltung des Ortseingangs u.a.m.). Eine städtebaulich
anspruchsvolle Gestaltung und die Lösung von Lärmkonflikten erfordern mehr
Untersuchungs- und Planungsaufwand, als die Stadt bisher leisten konnte. Mit Blick auf
den drohenden Ablauf der bestehenden Veränderungssperre soll zunächst die
Einzelhandelsthematik im Wege eines einfachen Bebauungsplans geordnet werden. Zur
Beurteilung der Zulässigkeit anderer Vorhaben als Einzelhandel genügt zunächst § 34
BauGB. Der einfache Bebauungsplan nach § 9 Abs. 2a BauGB soll später durch einen
qualifizierten Bebauungsplan ersetzt werden. Damit soll insbesondere verhindert
werden, dass sich die städtebaulich unerwünschte Situation im Bereich des
Einzelhandels verfestigt, was auch in Widerspruch mit dem Flächennutzungsplan und
dem Regionalplan stünde.

Bebauungsplan OFFENBURGER STRASSE OST - Begründung

Planinhalte
In dem einfachen Bebauungsplan OFFENBURGER STRASSE OST soll zunächst
jeglicher Einzelhandel ausgeschlossen werden. Dies ist die alleinige Festsetzung des
Bebauungsplanes. Ansonsten richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 34
BauGB.
Damit werden insbesondere die beiden bestehenden Einzelhandelsbetriebe auf den
baurechtlichen Bestandsschutz beschränkt, auf den der Bebauungsplan keinen Zugriff
hat. Im Zuge der Neuordnung des Gebietes wird zu befinden sein, wie die Stadt mit den
Vorgaben der Raumordnung (Vorranggebiete für zentrenrelevanten Einzelhandel nur an
anderer Stelle, Agglomerationsverbot) und des Flächennutzungsplans (gemischte
Baufläche M) umgeht.
Der Ausschluss dient dem Schutz des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt und
der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung der Stadt Lahr. Damit wird das
städtebauliche Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 und § 9 Abs. 2a
BauGB berücksichtigt. Die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Vorhaben in den
genannten Versorgungs-bereichen beruhen auf § 30 BauGB, womit auch die
Voraussetzungen des § 9 Abs. 2a S. 3 BauGB erfüllt sind. Die verbrauchernahe
Versorgung im Einzugsbereich des Plangebiets ist bis auf weiteres durch die
bestandsgeschützten Einzelhandelsnutzungen gewährleistet. Allerdings wäre sie dies
auch durch den benachbarten großflächigen Real-Markt.

Abwägung
Im Rahmen der Abwägung hat sich die Stadt auch damit auseinandergesetzt, dass
bisher bestehende Baurechte für Einzelhandel entfallen. Dies ist zur Erreichung der
vorgenannten Ziele (siehe oben 1.2) unumgänglich. Großflächiger Einzelhandel und
Agglomerationen sind im Plangebiet grundsätzlich nicht mehr erwünscht. Selbst nicht
großflächiger Einzelhandel führte bei Gesamtbetrachtung mit dem vorhandenen RealMarkt zu einem raumordnerisch und städtebaulich unerwünschten Nebenzentrum. Die
Zulassung nicht großflächigen Einzelhandels ohne Flächengrenzen führte in Verbindung
mit dem Verbleib auch nur eines der beiden vorhandenen Lebensmitteleinzelhandelsbetriebe zu einer raumordnungsrechtlich unzulässigen Agglomeration. Der
baurechtliche Bestandsschutz für die bestehenden teils großflächigen Einzelhandelsbetriebe bleibt von dem Bebauungsplan unberührt. Den Aufwand für die Planung eines
großflächigen Lebensmitteldiscounters hat Lidl unternommen in voller Kenntnis des
entgegenstehenden Planungswillens der Stadt.
Wenn die Stadt bisher mit Lidl erwogen hat, tatsächlich wieder Einzelhandel zuzulassen,
dann unter der klaren Prämisse, dass erhebliche städtebauliche und raumordnerische
Bedenken der Stadt zugunsten einer städtebaulich anspruchsvollen Lösung mit viel
neuem, in der Stadt dringend benötigtem Wohnraum zurückgestellt werden könnten. Zu
den erforderlichen Zusagen war Lidl bisher nicht bereit. Im Ergebnis ordnet die Stadt
jetzt die Eigentümerinteressen den dargelegten städtebaulichen Interessen unter.
Aus den genannten Gründen kam auch nicht in Betracht, den Ausschluss von
Einzelhandel auf zentrenrelevante Sortimente oder auf Lebensmitteleinzelhandel zu
beschränken oder eine Bestandsschutzfestsetzung nach § 1 Abs. 10 BauNVO
vorzusehen, was die Stadt alles erwogen hat.
Ungeachtet aller juristischen Relevanz ist es für die Stadt auch befremdlich, dass Lidl
sich auf eine Rechtsprechung beruft, die den Verkaufsflächenbegriff ausweitet
3

Bebauungsplan OFFENBURGER STRASSE OST - Begründung

zugunsten von mehr Schutz gegen die schädlichen Auswirkungen großflächigen
Einzelhandels, um das genau gegenteilige Ziel, hier mit einer Verdoppelung der
bisherigen Verkaufsfläche zu erreichen. Respekt vor den Planungszielen der Stadt sieht
jedenfalls anders aus.
Im Sinne einer planerischen Selbstbeschränkung nimmt die Stadt die Steuerung der
Entwicklung abgesehen vom Einzelhandel nur noch durch § 34 BauGB für eine
vorübergehende Zeit in Kauf, bis absehbar ist, ob doch noch eine Verwirklichungschance mit dem bisherigen Eigentümer besteht und jedenfalls die noch nicht
abschließbaren Planungs- und Gutachtenaufträge erledigt werden konnten.
Aus Anlass der Einzelhandelsteuerung wurden nachrichtliche Übernahmen unter Ziff. 2
der textlichen Festsetzungen aufgenommen. Der Planungswille hinsichtlich Z. 1 bleibt
davon unberührt.
4.

Verfahren
Das Verfahren wird nach § 13a BauGB durchgeführt. Es handelt sich um eine
Innenentwicklungsfläche mit weniger als 20.000 m² zulässiger Grundfläche. UVPpflichtige Vorhaben werden mit dem Bebauungsplan nicht zugelassen. Anhaltspunkte für
eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter oder
dafür, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der
Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 S. 1 BImSchG zu beachten sind,
bestehen nicht. Eine Umwelt-Vorprüfung ist mangels Zulassung großflächigen
Einzelhandels nicht erforderlich. § 13a findet auch auf einfache Bebauungspläne
Anwendung. Der Bebauungsplan dient auch der Versorgung der Bevölkerung mit
Wohnraum im Sinne des § 13a Abs. 2 Z. 3 BauGB, indem er eine anderweitige
Verfestigung des Gebiets gerade verhindert.
Bei der Aufstellung des Bebauungsplans wird auch ortsüblich bekannt gemacht, dass
der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer
Umweltprüfung aufgestellt werden soll.

Kosten
Abgesehen von den noch nicht näher bezifferbaren Kosten für rechtliche und fachliche
Beratung sowie internen Kosten für die Planaufstellung sind keine sonstigen Kosten für
die Stadt Lahr zu erwarten.

Städtebauliche Daten
Bebauungsplangebiet

ca. 14.000 m²

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

100%