Beschlussvorlage (Eigenbetrieb Bau- und Gartenbetrieb Lahr – Umbau und Ausbau auf dem Betriebsgelände – Grundsatzentscheidung)

                                    
                                        Beschlussvorlage
Amt: 603
Kabisch

Datum: 25.09.2019 Az.: 60/603TGM- Drucksache Nr.: 264/2019
Ka/JB

Beratungsfolge

Termin

Beratung

Kennung

Abstimmung

Haupt- und Personalausschuss

02.11.2020

vorberatend

nichtöffentlich

Einstimmig

Technischer Ausschuss

04.11.2020

vorberatend

nichtöffentlich

13 Ja-Stimmen
1 Nein-Stimmen

Gemeinderat

16.11.2020

beschließend

öffentlich

Beteiligungsvermerke
Amt
Handzeichen

Eingangsvermerke
Oberbürgermeister

Erster Bürgermeister

Bürgermeister

Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101

Kämmerei

Rechts- und
Ordnungsamt

Betreff:

Eigenbetrieb Bau- und Gartenbetrieb Lahr
– Umbau und Ausbau auf dem Betriebsgelände – Grundsatzentscheidung

Beschlussvorschlag:

1. Der BGL verbleibt an seinem bisherigen Standort und das Gelände (Gutleutstraße
23, Flurstück Nr. 4290) wird den zukünftigen Anforderungen angepasst.
2. Der BGL wird beauftragt, das Gebäude auf dem Flurstück Nr. 4290/7 von der
Wohnbau Stadt Lahr GmbH zu erwerben.
3. Auf Basis der Konzeptuntersuchung wird die Planungsleistung ausgeschrieben
und fortgeführt.
4. Die weitere Planung erfolgt 2021 und wird dem Gemeinderat zur weiteren Beschlussfassung vorgelegt.

Anlage(n):
Projektbeschreibung_Lageplan2
Anlage 0

BERATUNGSERGEBNIS

Sitzungstag:

Bearbeitungsvermerk

 Einstimmig  lt. Beschlussvorschlag  abweichender Beschluss (s. Anlage)
 mit Stimmenmehrheit

Ja-Stimmen

Nein-Stimmen

Enthalt.

Datum

Handzeichen

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Sachdarstellung:
Der Bau- und Gartenbetrieb Lahr hat seinen Hauptsitz in der Gutleutstraße 23 in Lahr (Flurstück Nr. 4290). Auf dem Gelände befinden sich mehrere Hallen, Werkstätten sowie Sozialräume. Die Büroräume der Verwaltung werden derzeit bei der Wohnbau Stadt Lahr GmbH
angemietet.
Die einzelnen Fahrzeug- und Gerätehallen wurden in den 1960er Jahren errichtet und entsprechen nicht mehr dem aktuellen Standard und Bedarf.
Das Leistungsspektrum des BGL ist seitdem enorm gewachsen und somit auch der Fuhrpark. Die Unterstellplätze der Fahrzeuge reichen nicht mehr aus und weitere, gut geeignete
Büroräume werden benötigt.
Die vorhanden Lagerräume und Garagen befinden sich überwiegend in einem schlechten
baulichen Zustand. Die beheizte Fahrzeughalle entspricht in keiner Weise den energetischen
Anforderungen. Ein erhebliches Gefahrenpotential und lange Wartezeiten sind durch die Organisation des Geländes und dessen engen Sackgassen, in denen oft rangiert werden muss,
gegeben.
Aufgrund der teilweise kleinen Einzelgaragen müssen die Fahrzeuganhänger allabendlich
abgehängt und anderweitig aufgestellt werden und am Folgetag wieder angehängt werden.
Dadurch entsteht ein erheblicher Mehraufwand an Zeit. Ein Vorrichten der Fahrzeuge mit Material und Maschinen für den nächsten Arbeitstag ist ebenfalls, auch durch das hohe Diebstahlrisiko, nicht möglich.
Der Personalbereich mit Kleingerätewerkstatt und Lager, der im Jahr 2001 errichtet wurde,
funktioniert hingegen bis heute sehr gut. An diesem Gebäude sollten im Zuge des Umbaus
jedoch Sanierungsarbeiten, wie Erneuerung des Anstrichs, vorgenommen werden.

Konzeptvorstellung:
Das Architekturbüro Meurer aus Lahr wurde mit einer Konzeptstudie beauftragt. Insbesondere sollte geprüft werden, ob ein sinnvoller Betrieb unter den heutigen Anforderungen am jetzigen Standort möglich ist.
Durch den Erwerb des Grundstücks Flurstück Nr. 4290/7 und einer Neustrukturierung des
Geländes bzw. der Gebäude würden die jetzt vorhandenen Sackgassen weichen. Eine Befahrung im Ringverkehr wäre möglich.
Auf dem Betriebshof sollen neue, witterungsgeschützte Abstellflächen für die Fahrzeuge geschaffen werden. Das schwierige und gefahrvolle Rangieren soll bestmöglich vermieden
werden und Fahrzeuge mit Anhänger als Ganzes parken können.
Ein Vorrichten der Fahrzeuge am Vorabend mit Material und Werkzeug und ein sicheres Abstellen dieser sollen möglich sein.
Das Konzept sieht vor, auf dem Betriebshof zwei neue Gebäude zu errichten, eine Kalthalle
mittig im Hof sowie ein Büro- und Werkstattgebäude entlang der Gutleutstraße.
Im Ergebnis wird vorgeschlagen, das Anwesen Gutleutstr.25/27 sowie die kleinteiligen Garagengebäude im Zentrum des BGL Grundstückes dafür abzubrechen.
Geplant ist ein Umbau in zwei Bauabschnitten. Im ersten Bauabschnitt wird das Büro- und
Werkstattgebäude geschaffen, im zweiten folgt dann die neue Kalthalle.
Ein neues Bürogebäude wird geplant, in dem nicht nur Platz für mehr Büroräume, sondern
auch eine neue KFZ-Werkstatt und eine „warme“ Garage für Großfahrzeuge, zu finden sind.
Das Quartier wird zukünftig klar gegliedert in die straßenbegleitenden Gebäude für Personal,
Büro und Werkstatt und in die südlichen Flächen für das Parken der Betriebsfahrzeuge, Material-, Werkzeug- und Maschinenlager.

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Das Parken der Mitarbeiter wird weiterhin vom Betriebshof ferngehalten, sodass hier keine
Gefährdung besteht. Die Hauptverkehrsströme werden zukünftig weitestgehend im Einbahnverkehr organisiert und bieten dadurch größtmögliche verkehrliche Sicherheit.
Aufgrund der nahezu kompletten Versiegelung des Areals wird vorgeschlagen, die Flachdächer zu begrünen und zur regenerativen Energiegewinnung zu nutzen.
Büro- und Werkstattgebäude:
Das Bestandsgebäude, das momentan im Besitz der Wohnbau Stadt Lahr GmbH ist, soll gekauft und abgebrochen werden. Der neue Bau wird, im Sinne einer guten städtebaulichen
Ausformung, als straßenbegleitender Bau vorgeschlagen.
In der Gestalt soll dieser klar mit dem bereits bestehenden Personal- und Werkstattgebäude
eine einheitliche Präsenz bilden.
Das neue Gebäude ist um Stellplatztiefe von der Straße abgerückt, um neue Parkmöglichkeiten, ohne Überkreuzung mit dem Betriebsverkehr, anbieten zu können.
Im Erdgeschoss sind Warmhalle, Werkstatt- und Lagerbereiche angeordnet.
Die vertikale Erschließung der Büroräume ist am Dreh- und Angelpunkt des Bauhofs angeordnet. Die Büros sind auf einer Ebene im Obergeschoss vorgesehen, mit optimaler Übersicht über den Hof. Flachdachflächen werden für Regenwasserrückhaltung und begrünt.
Kalthalle:
Die neue Fahrzeughalle wird mit den bestehenden Lagergebäuden verbunden. Von bisher 46
Toren werden bei dieser Lösung nur noch drei Tore benötigt. Die neue Durchfahrtlösung
sorgt für eine sichere und einfachere Verkehrsführung und durch die Schaffung vieler großer
Abstellflächen im Trockenen ist das tägliche An- und Abhängen der Anhänger nicht mehr nötig. Die sichere Verwahrung von für den Folgetag gerichteten Fahrzeugen, ist gewährleistet.
Durch eine Sheddachlösung wird für eine optimale Lüftung und viel Tageslicht in der Kalthalle gesorgt. Die Neigung dieser Dächer ist günstig für eine optimal ausgerichtete PV-Montage.
Die vorhandenen begrünten Flachdachflächen sorgen für Regenwasserrückhaltung und ferner für ein gutes Klima.

Kostenschätzung Baumaßnahmen:
Neubau Büro- und Werkstattgebäude:
Baukosten-Index 2019 – Betriebs- u. Werkstätt./Mehrgesch./gering. Hallenteil
Kostengruppe 100 – Grundstück
Kostengruppe 200 – Öffentl. Erschließung
Kostengruppe 300 – Bauwerk – Baukonstruktion
Kostengruppe 400 – Bauwerk – Techn. Anlagen
Kostengruppe 500 – Außenanlage u. Freiflächen
Kostengruppe 600 – Ausstattung u. Kunstwerke
Kostengruppe 700 – Baunebenkosten
Kostengruppe 800 – Finanzierung
Gesamt 2019 (netto)
Gesamt 2019 (brutto)
Kostensteigerung 2020-2022 um 3% p.a.
KG 700 – Kosten Technisches Gebäudemanagement
Projektkosten gesamt

674.000 €
229.000 €
1.689.000 €
138.000 €
26.000 €
380.000 €
0€
ca. 3.136.000 €
ca. 3.732.000 €
ca. 346.000 €
ca. 25.000 €
ca. 4.103.000 €

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Neubau Kalthalle
Baukosten-Index 2019 – Öffentl. Bereitschaftsdienste/Garagen/Lagergebäude
Kostengruppe 100 – Grundstück
Kostengruppe 200 – Öffentl. Erschließung
Kostengruppe 300 – Bauwerk – Baukonstruktion
Kostengruppe 400 – Bauwerk – Techn. Anlagen
Kostengruppe 500 – Außenanlage u. Freiflächen
Kostengruppe 600 – Ausstattung u. Kunstwerke
Kostengruppe 700 – Baunebenkosten
Kostengruppe 800 – Finanzierung
Gesamt netto 2019
Gesamt brutto 2019
Kostensteigerung 2020-2023 um 3% p.a.
KG 700 – Kosten Techn. Gebäudemanagement
Projektkosten gesamt

0€
180.000 €
2.362.000 €
138.000 €
67.000 €
429.000 €
0€
ca. 3.176.000 €
ca. 3.780.000 €
ca. 475.000 €
ca. 35.000 €
ca. 4.290.000 €

Sanierungskosten Personalbereich mit Kleingerätewerkstatt und Lager:
Kostengruppe 300 – Bauwerk – Baukonstruktion
Kostensteigerung 2020-2024 um ca. 3% p.a.
Projektkosten gesamt

ca. 346.000 €
ca. 55.000 €
ca. 401.000 €

Notwendige Sanierungskosten ohne Umbau-/Erweiterungsbaumaßnahmen:
Sanierungskosten Personalbereich mit Kleingerätewerkstatt und Lager:
Kostengruppe 300 – Bauwerk – Baukonstruktion
Kostensteigerung 2020-2024 um ca. 3% p.a.
Projektkosten gesamt

ca. 346.000 €
ca. 55.000 €
ca. 401.000 €

Sanierungskosten Hallen/Lager-/Garagengebäude:
Kostengruppe 300 – Bauwerk – Baukonstruktion
Kostengruppe 400 – Bauwerk – Techn. Anlagen
1.400m² x 490,- €/m²
Kostengruppe 700 – Baunebenkosten (20% aus 300/400)
Projektkosten gesamt

ca. 686.000 €
ca. 137.000 €
ca. 823.000 €

Sanierungskosten Überdachungen/Lagerflächen:
Kostengruppe 300 – Bauwerk – Baukonstruktion
Kostengruppe 400 – Bauwerk – Techn. Anlagen
1.300m² x 150,- €/m²
Kostengruppe 700 – Baunebenkosten (20% aus 300/400)
Projektkosten gesamt

ca. 195.000 €
ca. 39.000 €
ca. 234.000 €

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Installation Heizungsanlage 1 Halle und Lager:
Kostengruppe 400 – Bauwerk – Techn. Anlagen
Incl. regenerativer Anteil über PV
Kostengruppe 700 – Baunebenkosten (20% aus 400)
Projektkosten gesamt

ca. 30.000 €
ca. 6.000 €
ca. 36.000 €

Die notwendigen Sanierungen der Bestandsgebäude würden in den nächsten Jahren Kosten
in Höhe von rund 1,5 Mio. Euro verursachen. Diese Investitionen würden weder zur Verbesserung der Arbeitsabläufe noch zur Minderung der Unfallgefahr beitragen.
Die Miete für das Bürogebäude wäre weiterhin einzukalkulieren.

Wirkung auf das Jahresergebnis und die Liquidität des Bau- und Gartenbetriebs Lahr:
Bereits im Wirtschaftsplan für das Jahr 2019 wurden im Investitionsprogram insgesamt
7.500.000 € für Umbaumaßnahmen angesetzt. Diese Ansätze wurden durch die konkrete
Kostenschätzung im Wirtschaftsplan 2020 auf 8.000.000 € angepasst.
Der Erwerb des Grundstücks, der Umbau und die Sanierung der Bestandsgebäude wird in
mehreren Teilbeträgen, den Bauabschnitten entsprechend über mehrere Jahre verteilt,
fremdfinanziert. In den Jahren 2021 – 2024 fallen vier ältere Darlehen weg, so dass die Liquidität des BGL durch die Neuaufnahme von Darlehen nicht gefährdet ist.
Ab Erwerb des Grundstücks Flurstück Nr. 4290/7 mit dem Bestandsgebäude entfällt der
Mietaufwand für die Verwaltungsräume in Höhe von 35.184,- € pro Jahr.
Die bisherige Absetzung für Abnutzung (Afa) für die vorhandenen Gebäude beträgt lediglich
71.000,- €. Des Weiteren wurden in den letzten 20 Jahren kaum Instandhaltungsmaßnahmen
ergriffen. Dies ist der Tatsache geschuldet, dass bereits bei den Baumaßnahmen im Jahr
2001 ein Umbau der älteren Bauten angedacht war jedoch nie umgesetzt wurde.
Die jährliche AfA würde ab Fertigstellung der Umbaumaßnahmen ca. 285.000,- € betragen.
Ein Vorrichten der Fahrzeuge am Vorabend mit Material und Werkzeug und ein sicheres Abstellen dieser sollen möglich sein. Dies ermöglicht ein erhebliches Reduzieren der Rüstzeiten
und einen teilweisen Verzicht auf Umrüstungen der Fahrzeuge, was eine Steigerung der effektiven Arbeitsleistung nach sich zieht, die im Folgenden nicht monetär berücksichtigt wird,
faktisch aber wirksam ist.

Auswirkung auf den städtischen Haushalt
Die Aufwendungen des BGL werden durch den Stundenverrechnungssatz an die Auftraggeber weiterberechnet. Somit spiegelt sich eine Stundensatzerhöhung im städtischen Haushalt
wieder.
Es ist eine indizierte Erhöhung des Stundenverrechnungssatzes um 2,- € zum 1.1.2021 notwendig. Seit der letzten Erhöhung des Stundenverrechnungssatzes wurden Tariferhöhungen
um 6,62% nicht berücksichtigt, die sich auf den überwiegenden Anteil des Stundenverrechnungssatzes auswirken. In dieser Erhöhung sind auch die Mittel für den beschriebenen Umbau, für den Grunderwerb und für die zukünftige Unterhaltung der dann überarbeiteten Gesamtanlage enthalten.

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Nicht absehbar ist die Auswirkung der Gesetzesänderung des § 2b Umsatzsteuergesetz,
durch die der Bau- und Gartenbetrieb Lahr mehrwertsteuerpflichtig werden könnte.

Fazit:
Die Konzeptuntersuchung hat ergeben, dass ein Um- und Ausbau, im Hinblick auf die heutigen Anforderungen und auch unter Berücksichtigung eines zukünftigen sinnvollen Betriebs,
am jetzigen Standort möglich ist. Auf dieser Basis sollen die Planungen fortgeführt werden.

Tilman Petters
Bürgermeister

Herbert Schneider
Betriebsleiter

Silke Kabisch
Abteilungsleitung