Beschlussvorlage (Erbbaurechte des Hospital- und Armenfonds Lahr und der Stadt Lahr Grundsatzbeschluss: Änderung der Berechnungsgrundlage für künftig abzuschließende Erbbaurechte)

                                    
                                        Beschlussvorlage
Federführende Stelle: 622
Sachbearbeitung: Zippel

Drucksache Nr.: 154/2024
Az.: 622/Ses

An der Vorlagenerstellung beteiligte Stellen

Beratungsfolge

Termin

Beratung

Kennung

Abstimmung

Haupt- und Personalausschuss

07.10.2024

vorberatend

nichtöffentlich

Einstimmig

Gemeinderat

21.10.2024

beschließend

öffentlich

Betreff:
Erbbaurechte des Hospital- und Armenfonds Lahr und der Stadt Lahr
Grundsatzbeschluss: Änderung der Berechnungsgrundlage für künftig abzuschließende
Erbbaurechte

Beschlussvorschlag:
Den Erbbaurechtsnehmern kann ein Angebot einer vorzeitigen Verlängerung der Erbbaurechte mit einem jährlichen Zinssatz von künftig 3,5 % des Bodenrichtwerts unterbreitet
werden.
Bei Neuabschlüssen von Erbbaurechten ist ein Zinssatz von 3,5 % zu verwenden.
Der Gemeinderat stimmt der Anpassung des Zinssatzes für die Stadt Lahr, und in seiner
Funktion als Stiftungsrat, für den Hospital- und Armenfonds Lahr zu.

Zusammenfassende Begründung:
Die Verwaltung schlägt vor, den bisherigen Erbbauzinssatz von 2,5 % auf nun 3,5 % des
Bodenrichtwertes anzupassen, um sich damit den allgemeinen Finanzierungszinssätzen
anzupassen.

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Sachdarstellung
Der Hospital- und Armenfonds Lahr und die Stadt Lahr sind Eigentümer von insgesamt 134 Erbbaurechtsgrundstücken. Für diese Erbbaurechtsgrundstücke erhält der Hospital- und Armenfonds Lahr und die Stadt einen Erbbauzins. Der jeweilige Erbbaurechtsnehmer erhält im Gegenzug das Recht auf dem Grundstück ein
Gebäude zu errichten und dort dauerhaft zu belassen. Der Erbbaurechtsnehmer ist Eigentümer des Gebäudes
und das Grundstück verbleibt im Eigentum des Hospital- und Armenfonds Lahr bzw. der Stadt Lahr.
Der Stiftungszweck des Hospital- und Armenfonds ist gemäß § 2 der Stiftungssatzung der "Unterhalt und Betrieb eines Altersheimes". Die Stiftungsmittel sollen in erster Linie dafür eingesetzt werden, eine finanzwirtschaftliche Unterstützung für das Spital zu leisten. Um dem Stiftungszweck gerecht zu werden, ist der Hospitalund Armenfonds darauf angewiesen, das Stiftungsvermögen zu erhalten und daraus möglichst Erträge zu generieren. Dies könnte durch eine marktgerechte Ausgestaltung der Erbbaurechtsverträge erfolgen.
Einige Erbbaurechtsverträge des Hospital- und Armenfonds sowie der Stadt Lahr stammen aus den 1950er
Jahren. In diesen Verträgen wurde nicht immer eine Wertsicherungsklausel vereinbart, was dazu führt, dass
die Erbbauzinsen aus diesen Altverträgen deutlich unter den heute üblichen Beträgen liegen.
Einige Erbbaurechte können dennoch angepasst werden, wenn die Veränderung der Lebenshaltungskosten
seit Begründung des Vertrages bis heute über 150 % erfahren haben. In diesen Fällen kann der Erbbauzins
entsprechend dieser Veränderungsrate angepasst werden.
Konkret wird derzeit bei 12 Erbbaurechten diese einmalige Anpassung des Erbbauzinses vorgenommen. Pro
Erbbaurecht erhöht sich der bisherige Erbbauzins dabei um durchschnittlich ca. 440 %. Durch die Anpassung
dieser Altverträge ohne Wertsicherungsklausel werden jährlichen Mehreinnahmen i.H.v. rund 21 Tsd. Euro generiert.
Um die laufenden Einnahmen des Haushaltsjahres darüber hinaus zu steigern, wäre es sinnvoll, die noch länger laufenden Erbbaurechte vorzeitig zu verlängern. Für die städtischen sowie die im Eigentum des Hospitalund Armenfonds Lahr befindlichen Erbbaurechtsgrundstücke, wurde im Jahr 2020 beschlossen, bei Neuabschlüssen die Berechnungsgrundlage für die jährlichen Erbbauzinsen auf 2,5 % des Bodenrichtwertes (von
vorher 4 %) abzusenken. Dies war dem damals stark sinkenden Kapitalmarktzinssatz geschuldet.
Da ein Zinssatz von 2,5 % mittlerweile jedoch wieder unter den allgemeinen Finanzierungszinssätzen liegt,
schlägt die Verwaltung vor, den Zinssatz von 2,5 % auf 3,5 % des Bodenrichtwertes anzuheben und sich damit
den allgemeinen Finanzierungszinssätzen wieder anzupassen.
Erbbaurechtsnehmern, bei denen die Vertragslaufzeit in den nächsten 5 Jahren endet, soll dabei eine vorzeitige Verlängerung zu 3,5 % angeboten werden. Sollten vorzeitige Verlängerungen zustande kommen, würden
die Stadt sowie der Hospital- und Armenfonds Lahr zeitnah deutliche Mehreinnahmen gegenüber den bisherigen Verträgen generieren. Sofern alle Erbbauberechtigten der vorzeitigen Vertragsverlängerung zu den genannten Konditionen zustimmen, wäre mit jährlichen Mehreinnahmen von ca. 78 Tsd. Euro zu rechnen.
Sofern eine Förderung für Erbbaurechte gewünscht wird, welche dem Gemeinbedarf dienen, z.B. für Erbbaurechte von Wohnungsbaugesellschaften mit geringen Mieten, müsste diese Förderung über andere Haushaltsmittel erfolgen und nicht über einen verminderten Erbbauzins.
Die Neuabschlüsse bzw. vorzeitigen Erbbaurechtsverlängerungen werden mit einer Laufzeit von 30 Jahren geschlossen. In den neuen Verträgen ist zudem eine Wertsicherungsregelung zur kontinuierlichen Anpassung
des Erbbauzinses geregelt. Der Erbbauzins wird dabei alle 6 Jahre entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex von Deutschland angepasst. Dadurch würde eine Planungssicherheit für beide Vertragspartner geschaffen werden.

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Sollten die Erbbauberechtigten jedoch einer Verlängerung der Erbbaurechte nicht zustimmen, tritt der sog.
Heimfall ein. Je nach Vertragsinhalt kann die Stadt bzw. Hospital- und Armenfonds die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude dann zum hälftigen Verkehrswert erwerben und wieder neu vermarkten.

Tilman Petters
Bürgermeister

Markus Wurth

Ralph Brucker

Anlage(n):
Anlage_0
Hinweis:
Die Mitglieder des Gremiums werden gebeten, die Frage der Befangenheit selbst zu prüfen und dem Vorsitzenden das Ergebnis mitzuteilen. Ein befangenes Mitglied hat sich in der öffentlichen Sitzung in den Zuhörerbereich zu begeben und in der nichtöffentlichen Sitzung den Beratungsraum zu verlassen.
Einzelheiten sind dem § 18 Abs. 1-5 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg zu entnehmen.