Beschlussvorlage (Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme "Nördliche Altstadt" - Aufhebung der Sanierungssatzung)

                                    
                                        Beschlussvorlage
Federführende Stelle: 622
Sachbearbeitung: Karl

Drucksache Nr.: 246/2023
Az.: - 0685/Da, - 0614/Ka

An der Vorlagenerstellung beteiligte Stellen
ZS02

Beratungsfolge

Termin

Beratung

Kennung

Abstimmung

Technischer Ausschuss

17.01.2024

vorberatend

öffentlich

Einstimmig

Gemeinderat

29.01.2024

beschließend

öffentlich

Betreff:
Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme "Nördliche Altstadt"
- Aufhebung der Sanierungssatzung

Beschlussvorschlag:
1. Der Gemeinderat beschließt die der Vorlage angeschlossene Satzung der Stadt Lahr über
die Aufhebung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Nördliche Altstadt“. Die vom Gemeinderat am 23.07.2007 beschlossene und am 28.07.2007 öffentlich bekanntgemacht und in Kraft getretene Satzung sowie drei Erweiterungssatzungen
(1. Erweiterung: Beschluss 04.05.2009 – Veröffentlichung 09.05.2009; 2. Erweiterung: Beschluss 21.03.2016 - Veröffentlichung 26.03.2016; 3. Erweiterung: Beschluss 20.02.2017 –
Veröffentlichung 25.02.2017) über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes
„Nördliche Altstadt“ werden aufgehoben.
2. Der Gemeinderat nimmt den Bericht zur Abschlussdokumentation und den Bericht zum
Fördermittel- und Investitionsnachweis (FIN) zur Kenntnis.

Zusammenfassende Begründung:
Die Ziele der Erneuerungsmaßnahme Nördliche Altstadt wie die Aufwertung der öffentlichen
Platz- und Straßenräume (Bsp. Urteilsplatz, Friedrichstraße, Kreuzstraße), die Beseitigung von
Leerständen (Bsp. ehem. Falken, rotes Haus), die Aktivierung von Brachen (Bsp. Rappenareal, Brünnle Areal), der Ausbau kultureller Angebote (Bsp. Kino und Stadtmuseum), die behutsame Sanierung von Denkmälern (23 Gebäude) und der Erhalt ortsbildprägender Bausubstanz durch Modernisierung von privaten Gebäuden (12 Gebäude) sind erreicht worden.
Der Bewilligungszeitrum der Erneuerungsmaßnahme vom 01.01.2006 – 31.10.2023 ist beendet.
Somit kann die Aufhebung der Sanierungssatzung erfolgen.

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Sachdarstellung
Sach- und Rechtslage:
Die Stadt Lahr wurde mit Bewilligungsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 09.10.2006 rückwirkend zum 01.01.2006 zunächst ins Bund-Länder-Programm „Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen“ (SEP) aufgenommen. Mit Bescheid vom 08.04.2014 wurde die Maßnahme ins Programm „Aktive
Stadt- und Ortsteilzentren“ (ASP) überführt und das Förderprogramm SEP gegenüber den Fördermittelgebern
abgerechnet. Der auf Basis der vorgelegten förderfähigen Ausgaben und Einnahmen mit Abrechnungsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 28.07.2016 zum Zuschuss erklärte Förderrahmen SEP betrug
5.289.981,00 €.
Im ASP wurde ein Förderrahmen von insgesamt 5.337.279,00 € bewilligt und mit der Überführung ins Landessanierungsprogramm (LSP) im Jahr 2021 ein weiterer Förderrahmen von 1.164.223,00 €. Davon wurden noch
364.508,25 € tatsächlich abgerufen.
Die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets wurde am 23.07.2007 vom Gemeinderat beschlossen. Mit Beschlüssen vom 04.05.2009, 21.03.2016 und 20.02.2017 wurde das Gebiet 3 Mal erweitert.
Die Förderprogramme ASP und LSP sind in Anbetracht des nach 5 maliger Verlängerung am 31.10.2023 abgelaufenen Bewilligungszeitraums förderrechtlich und formell abzuschließen.
Mit der Betreuung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme „Nördliche Altstadt“ und der Erstellung der Sanierungsabrechnung wurde die STEG Stadtentwicklung GmbH beauftragt.
Neben einer Vielzahl von kommunalen Maßnahmen wie beispielsweise der Platzgestaltung am Urteilsplatz,
dem Ausbau im Bereich Vordere Mauergasse und Obertorstraße, der Kaiserstraße, der Friedrichstraße, der
Rappentorgasse, der Umgestaltung der Kreuzstraße sowie dem Umbau der ehem. Tonofenfabrik zum stadtgeschichtlichen Museum konnten vor allem auch 34 Privateigentümer mit rd. 2.340.000,00 € bei der Sanierung ihrer Gebäude unterstützt werden. Der Großteil der durchgeführten Einzelmaßnahmen ist in einer für das Gebiet
erstellten ausführlichen Sanierungsdokumentation in Wort und Bild erläutert und als Anlage 3 beigefügt. Auch
der Bericht zum Fördermittel- und Investitionsnachweis (FIN) ist in Anlage 3 eingearbeitet.
Erhebung Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB
Das Gebiet wurde auf der Grundlage des § 142 BauGB als förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet unter Einbezug der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB im umfassenden Verfahren durchgeführt. Nach den Festsetzungen des § 154 Abs.1 BauGB ist die Stadt verpflichtet spätestens
zum Abschluss der Sanierung einen Ausgleichsbetrag von den Grundstückseigentümern im Sanierungsgebiet
zu erheben. Dieser bemisst sich nach der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung des jeweiligen Grundstücks unter Berücksichtigung eventueller Anrechnungstatbestände, die sich aus dem Baugesetzbuch (BauGB)
und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ergeben.
Nach § 154 Abs. 3 BauGB kann die Stadt die Ablösung des Ausgleichsbetrags vor Abschluss der Sanierung
zulassen.
Vor diesem Hintergrund hat die Stadt Lahr bereits im Jahr 2008 den damaligen Gutachterausschuss beauftragt
die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen im Gebiet zu ermitteln. Ferner hat der Gemeinderat am
26.05.2008 beschlossen Eigentümern, die das Angebot einer vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrags mittels privatrechtlicher Ablösevereinbarung annehmen, einen Verfahrensnachlass von 20% zu gewähren.
Auf dieser Grundlage konnten bis zum Abschluss der Sanierung die Ausgleichsbeträge mit 80 Grundstückseigentümern vorzeitig abgelöst werden. Die Summe der Ablösebeträge von rd. 315.600,00 € ist in die Sanierungsmaßnahme geflossen und konnte dort zur Finanzierung von Einzelmaßnahmen eingesetzt werden.
Weiteren 20 Eigentümern, die das Angebot der vorzeitigen Ablösung bisher nicht angenommen haben, wird die
Möglichkeit gegeben bis zur Aufhebung der Sanierungssatzung den Ausgleichsbetrag auf der Grundlage zum
Abschluss der Sanierung fortgeschriebener sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen abzulösen. Bei Eigentümern, die dieses Angebot nicht annehmen ist der Ausgleichsbetrag nach Aufhebung und Veröffentlichung der
Sanierungssatzung auf der Basis von Einzelgutachten per Bescheid zu erheben.

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Seite 3

Da die Stadt im Falle der Erhebung per Bescheid gemäß Abschnitt D, 20.1 der Städtebauförderungsrichtlinien
(StBauFR) einen Risikoabschlag von 20% einbehalten darf, ist die Summe der offenen Ausgleichsbeträge von
rd. 71.000,00 € mit einem Betrag von rd. 56.800,00 € in die Gebietsabrechnung eingeflossen.
Abrechnung der Förderprogramme SEP, ASP und LSP
Im Bund-Länder-Programm Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen (SEP) wurden 24 Auszahlungsanträge beim Regierungspräsidium Freiburg eingereicht. Es konnten Finanzhilfen in Höhe von
3.173.989,00 € abgerufen werden. Zum Ende der Sanierungsmaßnahme stehen in der Sanierungsbilanz den
sanierungsbedingten Einnahmen in Höhe von 5.586.183,36 € förderfähige Ausgaben von 5.586.183,14 € gegenüber. Die Sanierungsabrechnung SEP endete mit einem ausgeglichenen Saldo aus Einnahmen und Ausgaben bzw. einer sich aus dem Auszahlungsverfahren ergebenden Rundungsdifferenz von 0,22 €.
Einnahmen SEP
Bundesfinanzhilfen

1.196.979,00 €

Landesfinanzhilfen

1.977.010,00 €

Eigenanteil Stadt Lahr/Schwarzwald

2.115.992,76 €

Grundstückserlöse

64.117,60 €

Abgelöste Ausgleichsbeträge

232.084,00 €

Summe der Einnahmen SEP

5.586.183,36 €

Ausgaben SEP
Weitere Vorbereitungen
Grunderwerb

24.776,64 €
534.764,78 €

Ordnungsmaßnahmen

2.170.735,30 €

Baumaßnahmen

2.460.268,95 €

Vergütungen
Summe der Ausgaben SEP

395.637,47 €
5.586.183,14 €

Im Verlauf der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme wurden im Programm Aktive Stadt- und Ortsteilzentren
(ASP) insgesamt 12 Auszahlungsanträge beim Regierungspräsidium Freiburg eingereicht und Finanzhilfen in
Höhe von 3.202.367,00 € abgerufen. Zum Ende der Sanierungsmaßnahme stehen in der Sanierungsbilanz den
Städtebaufördermitteln und den sanierungsbedingten Einnahmen von 5.418.943,31 € förderfähige Ausgaben
von insgesamt 5.418.942,53 € gegenüber. Die Abrechnung endet damit mit einem ausgeglichenen Saldo aus
Einnahmen und Ausgaben. Aufgrund von Rundungen im Rahmen des Auszahlungsverfahrens durch den Fördermittelgeber ergibt sich eine Rundungsdifferenz von 0,78 €.
Einnahmen ASP
Bundesfinanzhilfen

1.779.093,00 €

Landesfinanzhilfen

1.423.274,00 €

Eigenanteil Stadt Lahr/Schwarzwald

2.134.911,31 €

Abgelöste Ausgleichsbeträge

81.665,00 €

Summe der Einnahmen ASP

5.418.943,31 €

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Seite 4

Ausgaben ASP
Weitere Vorbereitungen
Grunderwerb

3.609,98 €
168.130,00 €

Ordnungsmaßnahmen

1.207.973,51 €

Baumaßnahmen

3.824.577,38 €

Vergütungen
Summe der Ausgaben ASP

214.651,66 €
5.418.942,53 €

Im Landessanierungsprogramm (LSP) wurden 2 Auszahlungsanträge beim Regierungspräsidium Freiburg eingereicht. Weitere Einnahmen und Kosten sind Bestandteil der Abrechnung. Unter der Voraussetzung, dass die
weiteren Einnahmen und Kosten wie vorgelegt anerkannt werden, können Finanzhilfen in Höhe von
183.459,00 € abgerufen werden. Zum Ende der Sanierungsmaßnahme stehen in der Sanierungsbilanz den sanierungsbedingten Einnahmen in Höhe von 364.509,00 € förderfähige Ausgaben von insgesamt 364.508,25 €
gegenüber. Die Sanierungsabrechnung LSP endet demzufolge mit einem ebenfalls ausgeglichenen Saldo aus
Einnahmen und Ausgaben, bzw. einer sich aus dem Auszahlungsverfahren ergebenden Rundungsdifferenz
von 0,75 €.
Einnahmen LSP
Landesfinanzhilfen

183.459,00 €

Eigenanteil Stadt Lahr/Schwarzwald

122.306,00 €

Bereits abgelöste Ausgleichsbeträge

1.872,00 €

Ausgleichsbeträge
Summe der Einnahmen LSP

56.872,00 €
364.509,00 €

Ausgaben LSP
Weitere Vorbereitungen

8.246,70 €

Ordnungsmaßnahmen

17.925,00 €

Baumaßnahmen

225.000,00 €

Vergütungen

113.336,55 €

Summe der Ausgaben LSP

364.508,25 €

Unter Einbezug des nach Überführung ins Programm Aktive Stadt- und Ortsteilzentren (ASP) bereits abgerechneten Förderprogramms Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen (SEP) ergibt sich in der
Gesamtbetrachtung folgendes Bild:

Drucksache 246/2023
Einnahmen- / Ausgabengruppen

Seite 5
SEP

ASP

LSP

Gesamt

Einnahmen
1. Städtebaufördermittel

5.289.981,76 €

5.337.278,31 €

305.765,00 € 10.933.025,07 €

Davon Finanzhilfen Bund / Land

3.173.989,00 €

3.202.367,00 €

183.459,00 €

6.559.815,00 €

Davon Kommunaler Anteil

2.115.992,76 €

2.134.911,31 €

122.306,00 €

4.373.210,07 €

64.117,60 €

0,00 €

0,00 €

64.117,60 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

232.084,00 €

81.665,00 €

58.744,00 €

372.493,00 €

5.586.183,36 €

5.418.943,31 €

1. Vorbereitung

24.776,64 €

3.609,98 €

8.246,70 €

36.633,32 €

2. Grunderwerb

534.764,78 €

168.130,00 €

0,00 €

702.894,78 €

3. Ordnungsmaßnahmen

2.170.735,30 €

1.207.973,51 €

17.925,00 €

3.396.633,81 €

4. Baumaßnahmen

2.460.268,95 €

3.824.577,38 €

225.000,00 €

6.509.846,33 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

395.637,47 €

214.651,66 €

113.336,55 €

723.625,68 €

5.586.183,14 €

5.418.942,53 €

-0,22 €

-0,78 €

2. Weitere Einnahmen
Erlöse aus Grunstücksverkäufen
Wertansätze
Ausgleichsbeträge
Summe Einnahmen

364.509,00 € 11.369.635,67 €

Ausgaben

5. Sonstige Maßnahmen
6. Vergütungen
Summe Ausgaben
SALDO

364.508,25 € 11.369.633,92 €
-0,75 €

-1,75 €

Aufhebung der Sanierungssatzung nach § 162 BauGB
Nach § 162 BauGB ist die Sanierungssatzung aufzuheben, wenn die Sanierung durchgeführt ist. Im Rahmen
der Sanierungsmaßnahme wurden städtebauliche Missstände insoweit behoben oder verbessert, als öffentliche Sanierungsfördermittel zur Verfügung standen und die Sanierungsbeteiligten zur Mitwirkung bereit waren.
Die in diesem Rahmen möglichen Sanierungsmaßnahmen sind nunmehr abgeschlossen.
Um das Sanierungsgebiet „Nördliche Altstadt“ förmlich aufzuheben, muss die Sanierungssatzung mittels Aufhebungssatzung aufgehoben werden. Mit der Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets
entfallen die Pflicht auf Einholung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 BauGB für Bauvorhaben, Grundstücksteilungen und Rechtsvorgänge sowie die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften
nach den §§ 152 – 156a BauGB hinsichtlich der Bemessung von Kaufpreisen, Entschädigungen und des Umlegungsvorteils. Der Satzungstext der Aufhebungssatzung nebst Lageplan ist dieser Beschlussvorlage als Anlage 1 und 2 beigefügt.
Mit der Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets entfallen folgende Beschränkungen:
1.

Die sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB für Bauvorhaben, Grundstücksteilungen
und Rechtsvorgänge.

2.

Die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften nach §§ 152 - 156a BauGB hinsichtlich der Bemessung von Kaufpreisen, Entschädigungen und des Umlegungsvorteils.

Die Verwaltung empfiehlt die Aufhebung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets
„Nördliche Altstadt“ zu beschließen, um so auch den Weg für die neue städtebauliche Erneuerungsmaßnahme
„Innenstadt - Marktstraße“ frei zu machen.
Mit öffentlicher Bekanntmachung wird die Aufhebungssatzung rechtsverbindlich.

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Erwartete finanzielle und personelle Auswirkungen:
☒ Die Maßnahme hat keine finanziellen oder personellen (i.S.v. Personalmehrbedarf) Auswirkungen

Tilman Petters

Ralph Brucker

Stefan Löhr

Anlage(n):
- Anlage 1 Aufhebungssatzung
- Anlage 2 Lageplan
- Anlage 3 Abschlussdokumentation + Fördermittel-Investitionsnachweis
Anlage 0
Hinweis:
Die Mitglieder des Gremiums werden gebeten, die Frage der Befangenheit selbst zu prüfen und dem Vorsitzenden das Ergebnis mitzuteilen. Ein befangenes Mitglied hat sich in der öffentlichen Sitzung in den Zuhörerbereich zu begeben und in der nichtöffentlichen Sitzung den Beratungsraum zu verlassen.
Einzelheiten sind dem § 18 Abs. 1-5 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg zu entnehmen.