Beschlussvorlage (Begründung)

                                    
                                        Bebauungsplan BLOCKSCHLUCK GÖTZMANN, 3. Änderung
Begründung

Stadt Lahr

15. September 2014
AZ.: Da

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan BLOCKSCHLUCK GÖTZMANN, 3. Änderung
A

Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gem. § 2 (4) BauGB i.V.m. (1) BauGB
Offenlegungsbeschluss
Offenlage gem. § 3 (2) und § 4 (2) BauGB
Satzungsbeschluss gem. § 10 BauGB
Öffentliche Bekanntmachung

B

Begründung

1.

ALLGEMEINES

1.1

Geltungsbereich, Lage und Nutzung des Plangebiets

29.09.2014
29.09.2014
13.10. – 14.11.2014

Das Plangebiet BLOCKSCHLUCK GÖTZMANN, 3. Änderung, im Stadtteil
Mietersheim umfasst ca. 1,8 ha und betrifft lediglich den Textteil einer Teilfläche des
Bebauungsplans BLOCKSCHLUCK GÖTZMANN, 2. Änderung (Art der baulichen
Nutzung im sonstigen Sondergebiet).
Das Gebiet ist Bestandteil des Fachmarktzentrums (FMZ) Mietersheim.
1.2

Anlass und Erfordernis der Planaufstellung
Das festgesetzte Sondergebiet für Einzelhandel wurde mit der 2. Änderung
BLOCKSCHLUCK GÖTZMANN am 29. Oktober 2011 rechtsverbindlich. Der gesamte
Bereich befindet sich in der Hand von 3 Eigentümern und ist in verschiedene
Bauflächen (1.1 + 1.2, 2 und 3) aufgeteilt.
Seit Dezember 2013 liegt ein städtebauliches Konzept für die Bauflächen 1.1 + 1.2
vor. Das Konzept orientiert sich an den planungsrechtlichen Festsetzungen der 2.
Bebauungsplanänderung. Das bauordnungsrechtliche Genehmigungsverfahren
hierzu läuft.
Bisheriges Nutzungskonzept:
 Bau- und Heimwerkermarkt
 Lebensmittel-Vollsortimenter
 Drogeriemarkt
 4 Shops
 Weitere Betriebe bis zur Ausschöpfung der Verkaufsflächenobergrenze
Das bestehende Schuhfachgeschäft soll weitestgehend in der bestehenden
Gebäudehülle erhalten bleiben und genießt Bestandsschutz, ohne dass es aber
insoweit einer ausdrücklichen Festsetzung nach § 1 Abs. 10 BauNVO bedarf.
Bezogen auf die Grundfläche für die Bauflächen 1.1 + 1.2 waren bisher
zentrenrelevante Sortimente – betrifft auch den Nahrungs- und Genussmittelbereich –
mit einer Verkaufsflächengröße von ca. 3.200 qm zugelassen. Mit der 3.
Bebauungsplanänderung sollen nun 1.100 qm für den Nahrungs- und
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Genussmittelbereich zusätzlich zugelassen werden; dies soll die Verlagerung eines
geringfügig kleineren Discounters von einem nahegelegenen Standort
(Tramplerstraße, rund 300 m Luftlinie vom Fachmarktzentrum entfernt) in das
Fachmarktzentrum und damit in die unmittelbare Nähe des bereits zulässigen
Vollsortimenters mit 1.800 qm ermöglichen.
Auf eine weitere Einzelhandelsnutzung mit zentrenrelevanten Sortimenten wird dafür
am „Alt-Standort“ verzichtet. Der Nutzer der Bestandsfläche ist gleichzeitig ihr
Eigentümer und wird den dauerhaften Verzicht auf diese Nutzung erklären und
vertraglich zusichern und dinglich absichern. Hierfür erfolgt neben dem Verzicht auf
die bestehende Baugenehmigung insbesondere die Bestellung einer beschränkt
persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten der Stadt und die Bewilligung einer Baulast.
Vertragsschluss und Absicherung sollen vor Entstehen von neuem Baurecht erfolgen.
Ein Drogeriemarkt ist bereits planungsrechtlich zulässig, aber noch nicht umgesetzt.
Er soll eine um ca. 255 qm größere Verkaufsfläche erhalten. Die dazu bislang
vorgesehene Befreiung soll durch die Bebauungsplanänderung ebenfalls
planungsrechtlich aufgenommen und dauerhaft legitimiert werden.
Die Zulässigkeit von Sportbekleidung für die Ansiedlung eines Sportfachmarktes wird
gestrichen, da dafür geeignete Flächen gar nicht mehr zur Verfügung stehen.
1.3

Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan von 1998 ist der Bereich als Sonderbaufläche
dargestellt. Der Bebauungsplan ist daher aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.

1.4

Beschleunigtes Verfahren
Ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die
Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung kann im
beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB aufgestellt werden, wenn in ihm eine
zulässige Grundfläche von insgesamt weniger als 20.000 m² festgesetzt wird.
Das Plangebiet weist insgesamt eine Größe von ca. 1,8 ha auf. Im Sinne der
Innenentwicklung soll ausschließlich eine Regelung der zentrenrelevanten
Sortimentsflächen im Bereich Lebensmittel getroffen werden.
Da die Planung die Kriterien für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß
13 a BauGB erfüllt, wird der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren aufgestellt.
Nach § 13 a Abs. 2 Ziff. 1 BauGB in Verbindung mit § 13 Abs. 3 BauGB wird von
einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht und den Angaben zu den Arten
umweltbezogener Informationen abgesehen.

1.5

Städtebauliche Zielsetzung
Neben der Innenstadt ist das Fachmarktzentrum Mietersheim der wichtigste
Einkaufsschwerpunkt der Stadt und trägt zur Sicherung der mittelzentralen
Versorgungsfunktion bei. Das Fachmarktzentrum mit den Bauflächen 1.1, 1.2, 2 und
3 ist im Regionalplan als Standort für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte
eingetragen.
Der Lebensmitteldiscounter an der Tramplerstraße befindet sich in einer
städtebaulich nicht integrierten Lage und hat eine Verkaufsflächengröße von 928 qm.
Bestandskräftig genehmigt ist dort am 14.05.2002 eine Verkaufsfläche von 799 qm.
Da spätestens seit dem Urteil vom BVerwG 4 C 10.4 vom 24. November 2005 u.a.
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die Vorkassenzonen und/oder der Windfang der Verkaufsfläche zugeordnet werden,
ist die Verkaufsfläche bereits heute, also im Bestand, mit 928 qm anzusetzen und
damit als großflächig anzusehen.
Mit der geplanten Verlagerung möchte der Lebensmitteldiscounter seine
Verkaufsfläche um ca. 172 qm erweitern und dann auf insgesamt 1.100 qm
Verkaufsfläche anbieten. Die Kassen-/Vorflächenbereiche sind dabei berücksichtigt.
Damit diese Verkaufsflächengröße nicht überschritten wird, ist im Bebauungsplan
diese Flächenobergrenze bezogen auf die Grundfläche festgesetzt. Zum Schutz der
Innenstadt sind die Non-Food-Bereiche - dazu zählt auch die Aktionsware, die in der
Regel keinerlei Bezug zu Lebensmitteln hat -, reglementiert. Zu den Non-FoodArtikeln I zählen Drogeriewaren, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel, Tiernahrung.
Als Non-Food-Artikel II werden die Sortimente Textilien, Schuhe, Spielzeug,
Schreibwaren, Unterhaltungselektronik, Dekoartikel usw. bezeichnet. In Abstimmung
mit dem Regierungspräsidium Freiburg und dem Regionalverband wird die
Flächengröße der Non-Food-Artikel II auf max. 15 %, bezogen auf die Grundfläche,
begrenzt. bzw. der Food-Anteil mit den Non-Food-Artikeln I auf mind. 85 %
festgesetzt. Die genannten Artikelgruppen sind im festsetzenden Teil des
Bebauungsplans genau bestimmt.
Die Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH aus Ludwigsburg hat eine
Untersuchung zu möglichen Auswirkungen durch die Verlagerung / Erweiterung des
Lebensmitteldiscounters vorgenommen. Die Untersuchung ist als Anlage beigefügt.
Im Vergleich der beiden Standorte FMZ Mietersheim und Tramplerstraße ist der
Standort FMZ wegen seiner höheren Nahversorgungsfunktion für den
anschließenden Stadtteil Mietersheim laut GMA-Untersuchung vorzugswürdig. Die
Nahversorgungsfunktion durch den Altstandort Tramplerstraße betrifft einen eng
abgegrenzten Wohnbereich und kann – nach Bewertung durch die GMA – als
untergeordnet eingestuft werden.
Die Erweiterungsfläche von 172 qm stellt in Bezug auf den Gesamtbestand einen
Flächenanteil von unter 1 % dar. Städtebaulich relevante Wirkungen in Bezug auf die
Lahrer Innenstadt sind daher nicht zu erwarten. Die Standortverlagerung bei
gleichzeitiger Erweiterung kann im Wesentlichen zu Lasten von Anbietern außerhalb
städtebaulich integrierter Lagen bzw. Nahversorgungslagen gehen.
Unter der Voraussetzung, dass am Standort Tramplerstraße kein weiterer
Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten – auch im Nahrungs- und
Genussmittelbereich – zugelassen wird, können raumordnerische Auswirkungen im
Sinne des Beeinträchtigungsverbotes und des Kongruenzgebotes ausgeschlossen
werden. Das Vorliegen dieser Voraussetzung wird über entsprechende
Vereinbarungen mit dem Grundstückseigentümer am Altstandort und über
städtebauliche Maßnahmen sichergestellt und rechtsnachfolgefest dinglich gesichert.
Schon im Nutzungskonzept der 2. Änderung des Bebauungsplanes
BLOCKSCHLUCK-GÖTZMANN ist ein Drogeriemarkt enthalten. Zwischenzeitlich ist
klar, dass der bestehende Drogeriemarkt an der Straße Im Götzmann mit einer
dortigen Verkaufsfläche von 600 qm in einen Neubau im Bereich des
Fachmarktzentrums nicht nur umsiedeln, sondern dabei auch geringfügig erweitert
werden soll.
Vor dem Hintergrund, dass die Stadt auch den Bebauungsplan für den gegenüber
liegenden Bereich ändern kann und wird, um dort zentrenrelevante Sortimente
auszuschließen,
wurde
gleichsam
im
Vorgriff
auf
diese
beiden
Bebauungsplanänderungen im Rahmen einer Bauvoranfrage zur Zulässigkeit eines
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entsprechenden größeren Drogeriemarktes am neuen Standort eine Befreiung
ausgesprochen. Somit kann hier eine Verkaufsflächenvergrößerung um 255 qm
erfolgen. Nach Aussage der betreibenden Firma ist für den Altstandort nicht mit einer
Neuansiedlung eines anderen Drogeriemarktes zu rechnen, was aufgrund der
Wettbewerbssituation nachvollzogen werden kann. Über die genehmigte Nutzung als
Drogeriemarkt hinaus gibt es keinen Bestandsschutz. Sollte ein anderes
zentrenrelevantes Sortiment dort zur Genehmigung gestellt werden, müsste die Stadt
kurzfristig mit Veränderungssperre und Bebauungsplanaufstellung reagieren.
1.6

Bebauung
Art der baulichen Nutzung
Sonstiges Sondergebiet – großflächiger Einzelhandel
Die Art der baulichen Nutzung bleibt gegenüber den bisherigen Festsetzungen
unverändert. Die Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente wird um 1.100 qm
im Bereich Lebensmittel und um 255 qm im Bereich Drogerie-/Kosmetik-/
Parfümeriewaren erhöht.
Durch die Bebauungsplanänderung wird es im Fachmarktzentrum zukünftig einen
Vollsortimenter, einen Discounter und einen Drogeriemarkt geben.
Da insbesondere die Non-Food-Artikel II (Ge- und Verbrauchsgüter des kurz-, mittelbis langfristigen Bedarfs, z.B. Textil, Elektro, Gartenbedarf, Sportgeräte, häufig als
Aktionsware, die wöchentlich wechselt) typischerweise nur in untergeordnetem
Umfang zusammen mit Lebensmitteln angeboten werden, werden diese beim
Discounter nun auch flächenmäßig auf max. 15 % der Verkaufsfläche begrenzt. Dies
soll die Innenstadt und ihre Attraktivität schützen. Der Non-Food-Anteil des
Vollsortimenters beträgt aus den gleichen Gründen weiterhin – unverändert – 10 %
der Verkaufsfläche insgesamt.
Die unterschiedlichen Prozentwerte ergeben sich aus der jeweiligen Gesamtgröße
der beiden beabsichtigten Betriebsformen, nämlich 1.800 qm mit dann 180 qm NonFood-Anteil und 1.100 qm mit dann 165 qm Non-Food-Anteil II.

1.7

Immissionen, Lärmschutz
Das Ingenieurbüro RS Ingenieure GmbH & Co. KG aus Achern führte im Auftrag der
Stadt Lahr eine schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Blockschluck
Götzmann, 2. Änderung durch.
Für die Prognose des zukünftigen Verkehrsaufkommens wurde eine Abschätzung der
Verkehrserzeugung durchgeführt. Dafür wurden die Nettoverkaufsflächen ermittelt.
Für die geplante Nutzung hatte man eine Nettoverkaufsflächengröße der Bauflächen
1.1 + 1.2 von 20.000 qm zugrunde gelegt. Die Verkaufsflächengröße (1.1 + 1.2) im
Bestand wurde mit 3.800 qm beziffert.
Das vorliegende Konzept zuzüglich Lebensmitteldiscounter weist eine Verkaufsfläche
von rund 13.600 qm aus und liegt weit unter den 20.000 qm. Eine Aktualisierung der
Prognose muss daher nicht erfolgen. Die schalltechnische Untersuchung vom
10.12.2009 gilt weiterhin.

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Begründung

1.8

Kosten
Externe Kosten, die durch die Bebauungsplanänderung entstehen, sind in einem
städtebaulichen Vertrag zwischen dem Eigentümer und der Stadt geregelt und
werden vom Eigentümer übernommen.

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

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