Datei: Beschlussvorlage (- Textliche Festsetzungen, Örtliche Bauvorschriften, Begründung)

15. Dezember 2014

Stadt Lahr

24.11.2014
AZ: Ha

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan KLEINFELD-SÜD, 7. ÄNDERUNG
Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 BauGB und BauNVO
Rechtsgrundlage
- Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 23. September 2004, zuletzt geändert durch Gesetz
vom 15. Juli 2014
- Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23. Januar 1990, zuletzt geändert durch
Gesetz vom 11. Juni 2013
- Planzeichenverordnung (PlanzV) i.d.F. vom 18. Dezember 1990, zuletzt geändert durch
Gesetz vom 22. Juli 2011
- Landesbauordnung (LBO) i.d.F. vom 5. März 2010, zuletzt geändert durch Gesetz vom
3. Dezember 2013
- Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009, zuletzt geändert durch Gesetz
vom 7. August 2013
In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes festgesetzt:
0.

Abgrenzungen

0.1

Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans
gem. § 9 (7) BauGB

0.2

Bestehende Grundstücksgrenze

0.3

Vorgeschlagene Grundstücksgrenze

Art der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr.1 BauGB)

1.1

Allgemeines Wohngebiet, § 4 BauNVO

1.1.1 In dem Allgemeinen Wohngebiet sind die Ausnahmen gem. § 4 Abs. 3
Nr. 2, 4 und 5 BauNVO (sonstige nichtstörende Gewerbebetriebe,
Gartenbaubetriebe, Tankstellen) unzulässig. (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO)

0,4

1,2

Maß der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr.1 BauGB)

2.1

Grundflächenzahl (GRZ) gem. §§ 16 (2) Nr. 1, 17 und 19 BauNVO
Zur Grundflächenzahl siehe Nutzungsschablone in der Planzeichnung

2.2

Geschossflächenzahl (GFZ) gem. §§ 16 (2) Nr. 2, 17 und 20 (2)
Zur
Geschossflächenzahl
siehe
Nutzungsschablone
in
Planzeichnung

der

2.3

III

Zahl der Vollgeschosse gem. §§ 16 (2) Nr. 3 und 20 (1) BauNVO i.V.m. §
2 (6) LBO
Zur Zahl der Vollgeschosse siehe Nutzungsschablone in der
Planzeichnung.

2.3.1 Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß

Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen, Stellung der baulichen Anlagen (§ 9 (1) Nr. 2 BauGB)

3.1

überbaubare Grundstücksfläche, Baugrenze gem. § 23 (1 und 3)
BauNVO

3.2

Stellung der baulichen Anlage
Hinsichtlich der Stellung der Gebäude (Firstrichtung) sind die Einträge in
der Planzeichnung maßgebend.

Flächen für Nebenanlagen sowie Flächen für Stellplätze und
Garagen (§ 9 (1) Nr.4 und 22 BauGB)

4.1

Flächen für Stellplätze und Garagen gem. § 12 BauNVO
Stellplätze, überdachte Stellplätze (Carports) und Garagen sind im
gesamten Geltungsbereich gem. § 12 (6) BauNVO nur innerhalb der
Baugrenzen und auf den gesondert ausgewiesenen Flächen zulässig.

Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr.11 BauGB)

5.1

Private Verkehrsflächen

5.2

Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung
Fußgängerbereich

Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)

6.1

Öffentliche Grünfläche, Zweckbestimmung Parkanlage

6.2.

Öffentliche Grünfläche, Zweckbestimmung Kinderspielplatz
Eine Spiel- und Aufenthaltszone wird für Kinder zwischen 6 und 14
Jahren und Erwachsene eingerichtet. Innerhalb dieser Fläche sind
Spielbereiche für Kinder zu verteilen, eine strenge Funktionstrennung
(Kinder/Erwachsene) findet nicht statt.

Fläche für Versorgungsanlage (§ 9 (1) Nr. 12 BauGB)

7.1

Fläche für eine Transformatorenstation
Die Transformatorenstation soll in die geplanten Carports integriert
werden und ist durch Rankgewächse oder Spaliere zu begrünen. Die
Bepflanzung ist dauerhaft zu erhalten.

Schutz vor Verkehrslärmimmisionen (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
Hinweis: Die folgenden Festsetzungen resultieren aus der
schalltechnischen Untersuchung des Planungsbüros RW Bauphysik
Ingenieurgesellschaft mbH & Co.KG, Schwäbisch Hall, vom 11. August
2014 (siehe Anlage) für den Bebauungsplan KLEINFELD-SÜD,
7.Änderung.

8.1

Gemäß der Untersuchung werden die Lärmpegelbereiche IV bis V und
die daraus resultierenden Schalldämm-Maße nach DIN 4109, Tabelle 8,
festgesetzt. Bei den neu zu erstellenden Gebäuden müssen die
Außenbauteile die Anforderungen an die Luftschalldämmung gemäß DIN
4109 erfüllen. Die zugehörigen Lärmpegelbereiche ergeben sich aus der
schalltechnischen Untersuchung (Anlage 41 des Gutachtens).
Für schutzbedürftige Räume ist im Rahmen der Baugenehmigung
nachzuweisen, dass die entsprechenden, nach DIN 4109 erforderlichen
resultierenden
Außenschalldämmmaße
mit
der
vorgesehenen
Baukonstruktion der künftigen Bebauung mindestens erreicht werden.
(diese Forderung beinhaltet einen Schallschutznachweis, der - so wie der
Wärmeschutznachweis auch - für jedes Einzelvorhaben nach DIN 4109
zu erbringen ist).
In Wohnungen mit Aufenthaltsräumen, die Fenster zur Lärmquelle
(Bahnanlage im Westen) besitzen, sind Lüftungseinrichtungen nach DIN
1946-6 (beim Stadtplanungsamt Lahr, Schillerstraße 23, einsehbar) zur
Gewährleistung eines notwendigen Mindestluftwechsels zu installieren.
Diese haben über Nachtstromöffnungen in den Fenstern und eine
Abluftanlage einen nutzerunabhängigen Luftaustausch zu gewährleisten.
Wohnungsgrundrisse, deren Aufenthaltsräume und Außenwohnbereiche
(Balkone, Loggien…) ausschließlich zu der Lärmquelle (Bahnanlage im
Westen) orientiert sind, sind nicht zulässig.

Ein
schalltechnischer
Nachweis
über
die
Einhaltung
des
Innenschallpegels in den Gebäuden gemäß § 9 (1) Nr. 2 und (3) der
Verfahrensverordnung zur Landesbauordnung (LBOVVO ist zu
erbringen.
Um die Reflexionen, die durch die geplante Bebauung an der
bestehenden Bebauung im Westen entstehen, zu minimieren, sind
folgende Maßnahmen durchzuführen: a) eine starke Gliederung der
Westfassade des westlichen Gebäudes, mit unterschiedlich schrägen
Kanten und Versätzen. b) der Einsatz von schallabsorbierenden
Oberflächen auf der West- und Nordfassade des westlichen Riegels
sowie an der Nordfassade des nördlichen Riegels. Die Verkleidung der
Fassaden muss hoch absorbierend in Anlehnung an die Regelungen der
ZTV-LSW 06 (Zusätzliche Technische Vertragsbedingungen und
Richtlinien für die Ausführung von Lärmschutzwänden an Straßen)
ausgeführt werden. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist
hierzu ein Nachweis zu erbringen.
8.2

Anpflanzen von Bäumen
Die im Plan dargestellten Bäume, westlich und nördlich der beiden
Gebäuderiegel, sind als bindend anzupflanzen. Der Standort kann in
Abstimmung mit der Stadt Lahr geringfügig verändert werden. Sie dienen
als Sichtschutz und dämpfen die Schallreflexion an der geplanten
Bebauung. Um diese Wirkung zu erzielen, sind an diesem Standort
mittelgroße, hochstämmig Bäume (Stammumfang 18/20) zu pflanzen.
Sie sind in Abstimmung mit der Stadtverwaltung so auszusuchen, dass
sie die Mindestgröße von 10 m nach höchstens 15 Jahren erreicht
haben.

Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen
belastet sind (§ 9 (5) Nr. 3 BauGB)

9.1

Altlasten
Im Änderungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich die
Altablagerung „Im Kleinfeld – Lettlöcher“; Objekt-Nr. 02143.
Es handelt sich hierbei um eine ehemalige Grube, die von 1945 bis 1972
mit Hausmüll, Sperrmüll, Bauschutt und Erdaushub verfüllt wurde. Das
Aushubvolumen wird bei einer Fläche von ca. 15.000 m² auf 15.000 m³
bis 30.000 m³ geschätzt.
Im Ergebnis der im Auftrag der Stadt Lahr durchgeführten technischen
Untersuchungen wurde die Fläche am 2. November 2004 von der
Altlastenbewertungskomission beim Landratsamt Ortenaukreis – Amt für
Wasserwirtschaft und Bodenschutz – auf Beweisniveau „BN 3“ in
„Belassen zur Wiedervorlage – Kategorie: Gefahren hinnehmbar“
eingestuft.

Dies erfolgte insbesondere aufgrund der für den Schadstoff-Parameter
PAK festgestellten Verunreinigungen des Untergrundes. Diese sind aus
Gründen der Verhältnismäßigkeit jedoch tolerierbar. Es besteht daher
aus Sicht der Altlastenbearbeitung kein weiterer Untersuchungs-/
Sanierungsbedarf.
Erdarbeiten im Bereich der Altablagerung sind unter gutachterlicher
Begleitung durchzuführen. Entsprechende Auflagen werden im Rahmen
des Baugenehmigungsverfahrens formuliert.
10.

Hinweise und nachrichtliche Übernahme von nach anderen
gesetzlichen Vorschriften getroffenen Festsetzungen § 9 (6) BauGB

10.1

Regierungspräsidium Freiburg, Archäologische Denkmalpflege
Da im Plangebiet bisher unbekannte archäologische Bodenfunde zutage
treten können, ist der Beginn von Erschließungsarbeiten sowie allen
weiteren
Erdund
Aushubarbeiten
frühzeitig
mit
dem
Regierungspräsidium Freiburg, Ref. 26 – Denkmalpflege, Fachgebiet
Archäologische Denkmalpflege abzustimmen.
Gemäß § 20 Denkmalschutzgesetz sind auch im weiteren Baufortschritt
auftretende Funde (Scherben, Knochen, Mauerreste, Metallgegenstände,
Gräber, auffällige Bodenverfärbungen u.Ä.) umgehend zu melden und bis
zur sachgerechten Dokumentation und Ausgrabung im Boden zu
belassen. Mit Unterbrechungen der Bauarbeiten ist ggf. zu rechnen und
Zeit zur Fundbergung einzuräumen.

10.2

Landratsamt Ortenaukreis, Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz
Grundwasserschutz
Aus Gründen des allgemeinen Grundwasserschutzes ist das Bauen im
Grundwasser (d.h. Fundament tiefer als der höchste gemessene
Grundwasserstand) grundsätzlich unzulässig, um negative Einflüsse auf
das Grundwasser zu vermeiden.
Grundwassermessstelle 111/116-0
NW 157,18 m + NN
MW 159,28 m + NN
HW 161,24 m + NN
Für unvermeidbare bauliche Anlagen unterhalb des mittleren
Grundwasserstandes sowie für Grundwasserabsenkungen im Rahmen
von Bauvorhaben ist zusätzlich eine separate wasserrechtliche Erlaubnis
bei der zuständigen Wasserbehörde (Landratsamt Ortenaukreis) zu
beantragen.

Bauliche Anlagen unterhalb des höchsten Grundwasserstandes sind
wasserdicht und auftriebssicher auszuführen. Zur Herstellung der
Abdichtung von Baukörpern/Bauteilen und sonstiger Anlagen dürfen
keine Stoffe verwendet werden, bei denen eine Schadstoffbelastung des
Grundwassers zu besorgen ist.
Die Herstellung einer Dränage zum Absenken und Fortleiten von
Grundwasser ist unzulässig.
10.3

Regierungspräsidium Freiburg, Landesamt für Geologie, Rohstoffe und
Bergbau (LGRB)
Geotechnik
Mit einem kleinräumigen deutlich unterschiedlichen Setzungsverhalten
des Untergrundes ist zu rechnen. Ggf. vorhandene organische Anteile
können zu zusätzlichen bautechnischen Erschwernissen führen. Der
Grundwasserflurabstand kann bauwerksrelevant sein.
Bei etwaigen geotechnischen Fragen im Zuge der weiteren Planungen
oder von Bauarbeiten (z.B. zum genauen Baugrundaufbau, zu
Bodenkennwerten, zur Wahl und Tragfähigkeit des Grundhorizontes,
zum Grundwasser, zur Baugrubensicherung) werden objektbezogene
Baugrunduntersuchungen gemäß DIN EN 1997-2 bzw. DIN 4020 durch
ein privates Ingenieurbüro empfohlen.

10.4

Regierungspräsidium Freiburg, Abteilung Straßenwesen und Verkehr,
Referat 46 – Verkehr – zivile Luftfahrtbehörde
Das Baugebiet befindet sich etwa 3.700 m südöstlich des Bezugspunktes
des Sonderflughafens Lahr innerhalb dessen Bauschutzbereich. Die
Bezugshöhe des Flugplatzes beträgt 511 ft (155,75 m) über NN.
Für das Aufstellen von Baukränen, die die Masthöhe von 30,0 m
überschreiten,
ist
eine
Krangenehmigung
durch
die
zivile
Luftfahrtbehörde erforderlich.

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

24.11.2014
Az.: Ha

Bebauungsplan KLEINFELD-SÜD, 7. ÄNDERUNG in Lahr
Örtliche Bauvorschriften gem. § 74 LBO i.V. m. § 9 (4) BauGB

Rechtsgrundlagen:
-

Landesbauordnung (LBO) i.d.F. vom 5. März 2010, zuletzt geändert durch Verordnung
vom 3. Dezember 2013
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 23. September 2004, zuletzt geändert durch Gesetz
vom 11. Juni 2013
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29: Juli 2009, zuletzt geändert durch Gesetz
vom 7. August 2013
1.

Äußere Gestaltung baulicher Anlagen

1.1

Dachflächen

SD
max. 45°

Es sind sowohl geneigte Dächer (Sattel-, Pult- und Segmentbogendächer) als
auch Flachdächer zulässig. Die zulässige Dachneigung beträgt maximal 45°
bei Satteldächern, maximal 15° bei Pult- und Segmentbogendächern.

PD/SGD
max. 15°

Flachdächer und flachgeneigte Dächer (bis 10°) sind mit einer extensiven
Dachbegrünung (Substratdicke mind. 10 cm) zu versehen. Bei begehbaren
Dächern können maximal 30% der Dachfläche mit Schrittplatten o.Ä. befestigt
werden.

Die Dachflächen von Garagen und Carports sollen dauerhaft mindestens
extensiv begrünt werden. Empfohlen wird im Hinblick auf den Wasserrückhalt
eine Mindestschichtdicke von 10 cm.
1.2

Fensterlose Mauern, Fassadenbegrünung
Fensterlose Mauern an Garagen mit einem Wandöffnungsanteil von weniger
als 20% sind durch Kletterpflanzen bzw. Spaliere flächig zu begrünen oder
mit Hecken abzupflanzen. Die Pflanzung ist dauerhaft zu pflegen und zu
unterhalten.

Stellplätze
Flächen für den ruhenden Verkehr und ihre Zufahrten (Stellplätze, Stellplatzund Garagenzufahrten etc.) sind wassergebunden, mit Rasengitter-,
Rasenfugen- oder Drainpflaster zu befestigen. Die Tragschichten sind
versickerungsfähig auszubilden.

Seite 1 von 2

Bebauungsplan KLEINFELD-SÜD, 7. Änderung
Örtliche Bauvorschriften

Gestaltung von Freiflächen

3.1

Gestaltung und Nutzung unbebauter Flächen
Das gärtnerische Anlegen und Erhalten der unbebauten Flächen samt
Einfriedungen erfolgt aus stadt- und umweltgestalterischen Beweggründen.

3. 2

Fensterlose Mauern an Garagen, Carports
Es wird empfohlen, nicht auf der Grundstücksgrenze stehende fensterlose
Mauern an Garagen sowie Carports durch Rankgewächse oder Spaliere zu
begrünen oder mit Hecken zu bepflanzen und die Bepflanzung dauerhaft zu
halten.

3. 2

Müllstandorte
Vom öffentlichen Straßenraum direkt einsehbare Müllstandorte sind zu
begrünen, in die Einfriedung zu integrieren oder mit einem baulichen
Sichtschutz zu versehen. Sie sind mit Kletterpflanzen zu beranken.

3. 3

Freiflächengestaltungsplan
Mit dem Baugesuch ist gem. § 1 Abs. 5 Bauvorlagenverordnung ein
Freiflächengestaltungsplan einzureichen, aus dem Lage, Umfang, Größe der
Bepflanzung, Baumarten, Geländemodellierung sowie Materialangaben zur
Stellplatz-, Wege- und Platzbefestigung zu ersehen ist. Er wird Bestandteil
der Baugenehmigung.

Werbeanlagen
Werbeanlagen sind nur an der Stätte der eigenen Leistung gem. § 11 Abs. 4
LBO zulässig. Oberhalb der Gebäudeoberkante sind sie unzulässig. Sie
dürfen insgesamt eine Größe von 0,3 m² nicht überschreiten.
Selbstleuchtende und fluoreszierende Werbeanlagen bzw. Werbeanlagen mit
bewegtem und wechselndem Licht sowie freistehende Werbeanlagen und
Fahnen sind nicht zulässig.

Antennen
Pro Gebäude ist jeweils nur eine sichtbare Antenne oder
Gemeinschaftsantenne zulässig. Parabolantennen sind an der dem
öffentlichen Straßenraum abgewandten Gebäudeseite anzubringen.

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

Seite 2 von 2

24.11.2014

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

Az.: Ha

Bebauungsplan KLEINFELD-SÜD, 7 Änderung
Begründung
A

Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (4) i.V.m. (1) BauGB

29.09.2014

Offenlegungsbeschluss

29.09.2014

Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB

13.10 – 14.11.2014

Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB

15.12.2014

Öffentliche Bekanntmachung

20.12.2014

Begründung

ALLGEMEINES

1.1

Geltungsbereich, Lage und Nutzung des Plangebiets
Der Geltungsbereich umfasst die Fläche zwischen Königsberger Ring im Norden, der
Geltungsbereichsgrenze der 6. Bebauungsplanänderung KLEINFELD-SÜD im Osten,
der Wohnbaufläche im Süden und dem Fußweg zwischen Römerstraße und Königsberger Ring im Westen. Das Gebiet liegt im Ortsteil Dinglingen und betrifft den Bebauungsplan KLEINFELD-SÜD, rechtsverbindlich am 28.12.1972.
Im Plangebiet befindet sich mittig am Königsberger Ring das im Jahr 2006 erbaute
Gemeindezentrum der evangelisch-methodistische Kirche. Die öffentliche Grünanlage
mit Spielplatz im Süden und einer Wasserfläche im Osten prägt das Erscheinungsbild
des Plangebiets.

1.2

Anlass der Planaufstellung
Der Träger zweier Pflegeeinrichtungen, die bereits geschlossen bzw. in absehbarer
Zeit wegen Brandschutzauflagen geschlossen werden, beabsichtigt im westlichen Teil
dieses Plangebiets ein Seniorenzentrum mit Pflegeheim, Seniorenwohngruppen und
weiteren barrierefreien Wohnungen zu entwickeln.
Ein Teil der im rechtsverbindlichen Bebauungsplan KLEINFELD-SÜD als Gemeinbedarfsfläche (Schule) ausgewiesenen Grundstücke Flst. Nr. 8399 und 8399/1 soll nun in
ein Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO umgewandelt werden. Der südliche
Teil der Grundstücke Flst. Nr. 8399 und 8399/1 und das Grundstück Flst. Nr. 8401
werden als öffentliche Grünfläche gem. § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB festgesetzt. Das
Grundstück Flst. Nr. 8402/1 ist im rechtsverbindlichen Bebauungsplan KLEINFELDSÜD als Gemeinbedarfsfläche mit Zweckbestimmung Kindergarten ausgewiesen und
wird nun in eine Gemeinbedarfsfläche mit Zweckbestimmung kirchliche Einrichtung
umgewandelt. Die genaue räumliche Abgrenzung ist dem zeichnerischen Teil des Bebauungsplans zu entnehmen.

Bebauungsplan KLEINFELD-SÜD, 7.ÄNDERUNG
Begründung
1.3

Beschleunigtes Verfahren
Ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung
oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung kann im beschleunigten Verfahren
gemäß § 13 a BauGB aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche von
insgesamt weniger als 20.000 m² festgesetzt wird.
Im Sinne der Innenentwicklung wird die bisher für den Gemeinbedarf festgesetzte Fläche nun für den Bau eines Seniorenzentrums mit angrenzender Wohnbebauung in eine Wohnbaufläche mit rund 13000 m² umgewandelt.
Da die Planung die Kriterien für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß
§13 a BauGB erfüllt, wurde der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren aufgestellt.
Nach § 13a (2) Ziffer 1 BauGB in Verbindung mit § 13 (2) Ziffer 1 BauGB wurde auf
den Verfahrensschritt der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden
verzichtet. Die Offenlage des Planentwurfes hingegen erfolgte über die Dauer eines
Monats.

1.4

Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan von 1998 ist das Plangebiet teils als Gemeinbedarfsfläche für Schule/Kindergarten und teils als öffentliche Grünfläche dargestellt. Die
vorliegende Planung entwickelt sich somit zu großen Teilen nicht aus dem wirksamen
Flächennutzungsplan. Daher ist es notwendig, den Flächennutzungsplan an die jetzt
vorgesehene Entwicklung anzupassen. Diese Anpassung ist in der parallel verlaufenden 7. Flächennutzungsplanänderung beinhaltet.

PLANINHALTE

2.1

Städtebauliche Zielsetzung
Im Bereich Kleinfeldpark soll ein Seniorenzentrum gebaut werden. An diesem Standort
ist ein Angebot für jede Pflegestufe, vom stationären Pflegeheim über Seniorenwohngruppen bis hin zu barrierefreien Wohnungen vorgesehen.
In den fünf 3-geschossigen Gebäuden sollen ca. 65 Wohneinheiten entstehen, die im
Zusammenspiel mit dem Pflegeheim ein Mehrgenerationen-Quartier bilden. Das Quartier liegt im nordwestlichen Bereich des Kleinfeldparks und kann von der Nähe zum zukünftigen Landesgartenschaugelände profitieren.
Das stationäre Pflegeheim soll ca. 60 Pflegeplätze, integrierte Tagespflege sowie zwei
ambulant betreute Wohngruppen mit je 10 Plätzen beinhalten. In den insgesamt 5
Wohngebäuden sollen ca. 40 betreute Wohnungen, eine selbstverantwortlichen Wohngruppe (8 Plätze) und ca. 25 barrierefreie Wohnungen bzw. Service-Wohnungen untergebracht werden.
Die Gebäude sind um einen Quartiersplatz angelegt, der den zentralen Treffpunkt bildet und zum Verweilen und Austauschen einlädt. Durch die Orientierung der drei südlichen Wohnblöcke öffnet sich das Quartier zum Park. Die dreigeschossigen Riegelbauten bilden das Gegenstück zu den 4-5 geschossigen angrenzenden Gebäuden in der
Vogesenstraße und schließen das Quartier gen Westen und den zentralen Quartiersplatz zum Königsberger Ring hin ab. Die auf max. 3 Vollgeschosse festgelegte Gebäudehöhe bildet den Übergang von den Hochhäusern im Süden und Westen zu den Rei2

Bebauungsplan KLEINFELD-SÜD, 7.ÄNDERUNG
Begründung
hen- und Einfamilienhäusern im Norden. In den drei südlichen Gebäuden sind zw. 6-10
Wohneinheiten pro Wohnhaus geplant. Ungefähr 21 Wohneinheiten sollen in dem
nördlichen Riegelbauten und 18 Wohneinheiten in dem westlichen Riegel entstehen.
Im Zuge der neuen Bebauung soll der Kleinfeldpark als Ganzes neu gestaltet und aufgewertet werden. So entsteht eine Parkanlage, die Bewohnern aller Altersstufen zur
Naherholung dient und langfristig gesichert wird.

2.2

Art der baulichen Nutzung
Der bisherige Bebauungsplan KLEINFELD-SÜD setzte als Art der baulichen Nutzung
zwei Flächen für den Gemeinbedarf mit Zweckbestimmung Schule und Kindergarten
und eine öffentliche Grünfläche mit Zweckbestimmung Parkanlage und Spielplatz fest.
Das Plangebiet ist im Norden, Süden und Osten von der Nutzung Wohnen umgeben.
Im Süden und Westen grenzt es an ein Allgemeines Wohngebiet. Um die Nutzung
Wohnen, sowie das im Konzept vorgesehene Pflegeheim mit dazugehörendem Café,
zu ermöglichen, wird ein Teil der bisherigen Gemeinbedarfsfläche als Allgemeines
Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Auf Grund der Lärmvorbelastung in dem
Plangebiet durch die Bahnanlagen sind die Ausnahmen gem. § 4 Abs. 3 Nr. 2, 4 und 5
BauNVO unzulässig, da sie weiteren Lärm verursachen würden, der gesundes Wohnen nicht mehr ermöglichen würde.
Für einen weiteren Teil der Gemeinbedarfsfläche, auf dem im Jahr 2006 die evangelisch-methodistische Kirche gebaut wurde, wird die Zweckbestimmung Kindergarten in
die Zweckbestimmung kirchliche Einrichtung geändert. Die restliche Fläche wird als
Grünfläche mit Zweckbestimmung Parkanlage festgesetzt.

2.3

Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ), die Zahl der Vollgeschosse sowie die Höhe der baulichen
Anlagen bestimmt.
In dem Allgemeinen Wohngebiet orientiert sich das Maß an den Obergrenzen des §17
Baunutzungsverordnung (BauNVO), die der Forderung des BauGB nach einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden unter gleichzeitiger Sicherung einer guten
Durchgrünung des Gebiets entsprechen. Demnach wird die Grundflächenzahl (GRZ)
auf 0,4 und die Geschossflächenzahl (GFZ) auf 1,2 festgesetzt.
Anzahl der Vollgeschosse
Die umliegenden Gebäude auf den Nachbarflächen variieren von 2 Vollgeschossen
über 4-5 Geschosse bis hin zu 17 Vollgeschosse. Um eine Abstufung zwischen den
Hochhäusern und den Reihen- und Einfamilienhäusern zu schaffen, wird die Anzahl
der maximal zulässigen Vollgeschosse auf 3 festgesetzt.

2.3

Flächen für Verorgungsanlagen
Auf Grund der Lage und der Größe des Plangebiets ist der Bau einer Transformatorenstation erforderlich. So wird im Plangebiet auf der im zeichnerischen Teil gekennzeichneten Fläche für Versorgungsanlagen eine Transformatorenstation festgesetzt.
Sie wird in die geplanten Carports integriert und ist aus gestalterischen Gründen dauerhaft durch Rankgewächse oder Spaliere zu begrünen.
3

Bebauungsplan KLEINFELD-SÜD, 7.ÄNDERUNG
Begründung
3.

Örtliche Bauvorschriften

3.1

Äußere Gestaltung baulicher Anlagen
Die Festsetzungen für die Dachform, -neigung, -eindeckung und –aufbauten orientieren sich am Ortsbild und lassen dem Bauherrn genügend Spielraum für individuelle
Lösungen. Hinsichtlich der Dachform, -neigung, -eindeckung gelten die Festsetzungen
im Bebauungsplan. Im gesamten Geltungsbereich sind Flachdächer, sowohl aus stadtgestalterischen (u.a. Dachaufsicht aus den benachbarten Hochhäusern) als auch aus
ökologischen Gründen (Kleinklima, Wasserrückhaltung) mit einer extensiven Dachbegrünung zu versehen.

3.2

Gestaltung von Freiflächen
Das gärtnerische Anlegen der unbebauten Flächen samt Einfriedungen erfolgt aus
stadt- und umweltgestalterischen Beweggründen.

3.3

Werbeanlagen
Die Einschränkung in der Verwendung von Werbeanlagen erfolgt aus stadtgestalterischen Gesichtspunkten.

3.4

Antennen
Die Beschränkung für die Anbringung von Antennen oder Parabolspiegeln erfolgt aus
stadtgestalterischen Gründen. Beim Montieren sollte darauf geachtet werden, dass sie
für den Passanten/Betrachter vom öffentlichen Straßenraum nicht bzw. kaum in Erscheinung treten sollten.

Verkehr

4.1

Erschließung
Das Plangebiet ist im Norden über den Königsberger Ring und die Breslauer Straße
mit Anschluss über die Schwarzwaldstraße an die Freiburger Straße (B3) an das örtliche bzw. überörtliche Straßennetz angebunden.
Die Erschließung der einzelnen Gebäude erfolgt vom zentralen Parkplatz aus über
mehrere Fußwege. Sie führen durch die Grünfläche und verbinden die neuen Gebäude
mit der umliegenden Bebauung und der Parkanlage mit Teich. Der zentrale Platz im
Quartier dient als Verbindungsachse zwischen den einzelnen Gebäudekomplexen und
bietet eine Aufenthaltsqualität für Anwohner und Besucher.

4.2

Ruhender Verkehr
Am Königsberger Ring, zwischen Reihenhausbebauung im Westen und Gemeindezentrum im Osten, soll wie schon im Bebauungsplan von 1972 vorgesehen ein Parkplatz für ca. 70 Stellplätze entstehen. Hiervon werden ca. 25 öffentliche Stellplätze entlang der Königsberger Straße errichtet. 45 Stellplätze werden private Stellplätze und
können von den Bewohnern und Besuchern des Pflegeheims genutzt werden.
Die erforderlichen Stellplätze für die Wohnungen in den 5 Gebäuden werden in einer
Tiefgarage unter den Neubauten untergebracht. Die Zufahrt hierfür erfolgt ebenfalls
über den Königsberger Ring. Die Tiefgarage soll ca. 30 Stellplätze bieten.

Bebauungsplan KLEINFELD-SÜD, 7.ÄNDERUNG
Begründung
5. Umweltbelange
5.1

Öffentlicher Grünzug
Auch wenn bei der Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB
keine förmliche Umweltprüfung durchzuführen ist, werden abwägungserhebliche Umweltbelange ermittelt, bewertet und bei der Abwägung berücksichtigt.
Gemäß §13a (2) Nr. 1 gelten Eingriffe in Natur und Landschaft, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Dementsprechend besteht gemäß §1a (§) Satz 6 BauGB
keine Ausgleichspflicht.
Bestand
Die bestehende öffentliche Parkanlage und der Teich entstanden mit dem Bau der
Hochhäuser entlang der Römerstraße. Die im Bebauungsplan von 1972 vorgesehene
weitere Nutzung als Gemeinbedarfsfläche (Schule, Kindergarten) wurde bis heute nicht
realisiert. Dadurch stellt sich das Plangebiet als eine zusammenhängende Parkanlage
dar, die deutlich größer ist als die im Bebauungsplan festgesetzte öffentliche Grünfläche.
Bis auf die Fläche Flst. Nr. 8402 befinden sich alle Flächen im öffentlichen Eigentum.
Diese Fläche ist eine Baufläche und ist Privateigentum. Es soll ein wertgleicher Grundstückstausch stattfinden, damit diese Fläche ebenfalls der öffentlichen Grünfläche zugeordnet werden kann.
Neben der Teichanlage sind auch ein Kinderspielplatz und ein Bolzplatz in der Grünfläche vorhanden. Die Grünfläche und der bestehende Teich werden von den Anwohnern
als Aufenthaltsort geschätzt und dienen ihnen und den zukünftigen Bewohnern zur
Naherholung. Im Zuge der neuen Bebauung soll der Kleinfeldpark als Ganzes neu gestaltet, aufgewertet und die Teichanlage saniert werden.
Planung
Der Bebauungsplan trägt dem Gebot der Vermeidung bzw. Minimierung von Beeinträchtigungen vor allem durch folgende Festsetzungen Rechnung:
 Begrenzung der Versiegelung (reduzierte Erschließung, minimierte Baufenster,
wasserdurchlässige Zufahrten, begrünte Flach-, Carport- und Garagendächer)
 Festsetzungen zur Begrünung nicht bebauter Flächen
 Neupflanzung von Einzelbäumen
 Begrenzung der Gebäudehöhen, Gestaltungsvorgaben
 Festsetzung zu Begrünung von Flachdächern
Auf der Grundlage des Bebauungsplanes mit seinen Festsetzungen zur Vermeidung
und Minimierung der Beeinträchtigungen wurde eine schutzgutbezogene Betrachtung
der Umweltbelange vorgenommen.
Schutzgut
Tiere, Pflanzen
und ihre Lebensräume

erheblich

nicht
erheblich
X

Bemerkungen
Verbesserung der Situation durch neue
zusammenhängende
Gartenflächen,
Baumpflanzungen und begrünte Flachdächer.

Bebauungsplan KLEINFELD-SÜD, 7.ÄNDERUNG
Begründung
Boden

Wasser

Luft

Klima

Landschaftsbild
/ Erholung

FFH/Vogelschut
z-Gebiete

Siehe oben, durch Begrenzung der GRZ
auf 0,4 deutlich erhöhter Anteil an Flächen mit natürlichen Bodenfunktionen.
Boden besteht hauptsächlich aus Auelehm und Schluffen, dadurch keine gezielte Regenwasserversickerung möglich, jedoch Rückhaltung durch begrünte
Flachdächer, hoher Anteil nichtversiegelter Flächen.
Keine direkten Auswirkungen auf den
Ausstoß von Luftschadstoffen.
Durch deutlich erhöhtes Grünvolumen,
Baumpflanzungen und begrünten Flachdächern Verbesserung des Kleinklimas.
Positive Effekte für das Stadtbild durch
Gestaltung und Aufwertung der Parkanlage, dient zur Naherholung für die Bewohner im Quartier. Grüne Lunge.
Keine Schutzgebiete in der unmittelbaren
Nachbarschaft vorhanden.

Als Ergebnis ist festzustellen, dass die genannten Schutzgüter nicht in erheblicher oder
unzumutbarer Weise beeinträchtigt werden. Für nahezu alle Schutzgüter wird die Situation gegenüber dem heutigen Zustand nach Realisierung der Planung sogar verbessert.
5.2

Ausbildung von Stellplatzflächen
Die PKW-Stellplätze sind mit Rasen-/Splittpflaster oder Dränpflaster wasserdurchlässig
auszubilden. Durch diese Maßnahmen kann der Oberflächenabfluss von Regenwasser
deutlich reduziert werden.

5.3

Lärmschutz
Die Stadt Lahr hat auf der Grundlage der städtebaulichen Konzepte (Stand Juli 2014)
von der RW Bauphysik Ingenieurgesellschaft mbH & Co.KG eine schalltechnische Untersuchung vom 11.08.2014 erarbeiten lassen. Diese bezieht sich auf die zu erwartenden Straßenverkehrsgeräusche der B 3, B 36, Vogesenstraße sowie der Bahnlinie Basel-Karlsruhe. Die im Baugebiet KLEINFELD-SÜD zu erwartenden Verkehrsgeräusche
der umliegenden Straßen wurden vorschriftsgemäß nach den RLS-90 und die der
Schienen nach Schall 03 berechnet und nach DIN 18005 – Schallschutz im Städtebau
– beurteilt.
Das Plangebiet hat auf Grund der Bahnanlagen eine Lärmvorbelastung. Die Gesamtverkehrsbelastung (Straße und Schiene) bei freier Schallausbreitung (ohne Bebauung)
im Plangebiet liegt am Tag bei 55 – 60 dB(A) und somit im Bereich eines Mischgebiets
(MI). Nur im südwestlichen Bereich wird dieser Wert geringfügig überschritten. Bei
Nacht werden dagegen die Orientierungswerte für Gewerbegebiete (GE) überschritten.
Das Plangebiet grenzt an drei Seiten an Wohngebiete an und soll ebenfalls als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt werden. Aufgrund der hohen Überschreitung der
Orientierungswerte in der Nacht sind für eine Ausweisung des Plangebiets als Allgemeines Wohngebiet zwingend Lärmschutzmaßnahmen erforderlich, um ein gesundes
Wohnen zu ermöglichen.
Durch den Bau des 3. und 4. Gleises der Bahnlinie Karlsruhe-Basel sind Verbesserungen der Lärmsituationen im Plangebiet zu erwarten. Um diesen aktiven Lärmschutz6

Bebauungsplan KLEINFELD-SÜD, 7.ÄNDERUNG
Begründung
maßnahmen nicht vorzugreifen, wird empfohlen die Gebäude im Plangebiet bis zur
Umsetzung dieser Maßnahmen passiv zu schützen. Durch geeignete Maßnahmen des
passiven Schallschutzes werden verträgliche Innenpegel gewährleistet. Die schalltechnische Untersuchung hat ermittelt, welche Schalldämm-Maße Außenbauteile (Wand,
Fenster,…) aufweisen müssen, damit in den schutzbedürftigen Räumen (Wohn-,
Schlafräumen) keine unzumutbaren Geräuschpegel entstehen. Dementsprechend
werden die erforderlichen Schalldämm-Maße festgesetzt. Um auch bei geschlossenen(und damit wirksam schallvermindernden) Fenstern stets einen ausreichenden
Luftaustausch zu gewährleisten, sind in den Wohnungen Lüftungseinrichtungen zu installieren.
Für schutzbedürftige Räume ist im Rahmen der Baugenehmigung nachzuweisen, dass
die entsprechenden, nach DIN 4109 erforderlichen resultierenden Außenschalldämmmaße mit der vorgesehenen Baukonstruktion der künftigen Bebauung mindestens erreicht werden (diese Forderung beinhaltet einen Schallschutznachweis, der - so wie
der Wärmeschutznachweis auch - für jedes Einzelvorhaben nach DIN 4109 zu erbringen ist).
Durch Reflexionen an der geplanten Bebauung erhöhen sich die Lärmpegelwerte an
der westlich angrenzenden Bestandbebauung. Es wurden zwei Bebauungsvarianten
untersucht, um die genaue Auswirkung festzustellen. Die Lärmpegelwerte mit dem
westlichen Riegel sind im Vergleich ohne den Riegel nur minimal höher. Um die Reflexionen, die durch den westlichen Riegel an der bestehenden Bebauung im Westen
entstehen, zu minimieren, werden folgende Maßnahmen festgesetzt: zum einen soll
durch eine starke Gliederung der Westfassade des westlichen Gebäudes, möglichst
mit unterschiedlich schrägen Kanten und Versätzen, eine Minderung der Schallreflexionen erreicht werden. Auch die Ausbildung einer schallabsorbierenden Fassade soll zu
einer Reduzierung der Reflexionserzeugung eingesetzt werden. Des Weiteren ist ein
Versatz des westlichen Riegels angedacht, durch den eine Verminderung der Pegelzunahme durch Reflexion erreicht wird (siehe schalltechnische Untersuchungen Anlage 101). Durch die bereits erfolgte Sanierung an den Bestandsgebäuden (Vogesenstraße 15/17) gewährleisten die Fenster einen ausreichenden Lärmschutz. Ergänzend
zu den passiven Lärmschutzmaßnahmen sind auch Lärmschutzmaßnahmen wie Laubengangerschließung, Prallscheiben vor den Fenstern schutzbedürftiger Räume und
lärmoptimierte Grundrissgestaltung sinnvoll und sollen auch eingesetzt werden. Auf der
West- und Nordseite des westlichen Riegels ist zusätzlich die Anpflanzung von mittelgroßen Bäumen festgesetzt. Sie dienen als Sichtschutz und dämpfen die Schallreflexion an der geplanten Bebauung.
Durch den westlichen Riegel werden die Orientierungswerte für ein Allgemeines
Wohngebiet nur leicht überschritten, sodass angesichts der Lärmvorbelastung für jede
Wohnung Richtung Osten orientierte Aufenthaltsräume und Außenwohnbereiche mit
noch verträglichen Lärmwerten entstehen.
5.4

Grundwasser
Hinweise und Anregungen der Fachbehörde wurden in den planungsrechtlichen Festsetzungen ergänzt.

5.5

Altlasten
Hinweise und Anregungen der Fachbehörde wurden in den planungsrechtlichen Festsetzungen ergänzt.

Bebauungsplan KLEINFELD-SÜD, 7.ÄNDERUNG
Begründung
6.

Ver- und Entsorgung

6.1

Leitungen für die Ver- und Entsorgung
Die erforderlichen Leitungen sind in den öffentlichen Flächen vorhanden, die Erschließung der privaten Baufläche ist mit relativ geringem Aufwand möglich.

6.2

Entwässerungssystem
Die Baufläche ist aufgrund der im Gebiet vorhandenen Kanalisation im Trennsystem zu
entwässern. Es wird empfohlen, das Schmutz- und Oberflächenwasser entsprechend
in den Schmutzwasserkanal bzw. in den Regenwasserkanal im Fußweg zwischen Römerstraße und Königsberger Ring im Westen einzuleiten. Der Anschluss der
Schmutzwasserleitungen wird über die vorhandenen Schächte erfolgen. Die weiterführenden Regenwasserkanäle sind gut ausgelastet und entwässern über ein Regenrückhaltebecken.
Da der Boden in den oberen Schichten hauptsächlich aus Auelehm und Schluffen
(sehr gering wasserdurchlässige Böden) besteht, ist es nicht möglich gesammeltes
Oberflächenwasser in größerer Menge zu versickern. Es kann daher nur Regenwasserabfluss durch entsprechende Oberflächengestaltung vermieden und das danach
noch anfallende Regenwasser gedrosselt in den Regenwasserkanal eingeleitet werden. Durch die Festsetzung von extensiv begrünten Flachdächern werden eine Abflussvermeidung und ein verzögerter Abfluss des Niederschlagswassers für die Dachflächen erreicht. Für das danach noch abfließende Niederschlagswasser der Dachflächen und das Oberflächenwasser der Hof- und Fahrflächen wird empfohlen, Speicherräume auf dem Grundstück zu schaffen, die eine gedrosselte Ableitung ermöglichen.

Kosten
Für die Stadt Lahr entstehen durch den Bebauungsplan Kosten für den vorgesehenen
Grundstückskauf und dessen Abwicklung. Die Kosten für Gutachten, Fachplanungen
und Neuordnung der Grundstücke werden gemäß eines noch abzuschließenden Städtebaulichem Vertrag durch den Erschließungsträger getragen. Die Grundstücksverhandlungen mit dem Bauträger sind noch im Detail zu führen. Dabei sind die gewünschten öffentlichen Stellplätze zu berücksichtigen.

Städtebauliche Daten

Kleinfeld-Süd, 7. Änderung
Gemeinbedarfsfläche Schule/Kindergarten
Gemeinbedarfsfläche Kirche
Grünfläche
Wohnbaufläche
Straßenverkehrsfläche
Summe

Bestand
3,0 ha
----2,1 ha
----0,2 ha
5,3 ha

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin
8

Planung
----0,3 ha
3,5 ha
1,3 ha
0,2 ha
5,3 ha

Planung %
5,7 %
66 %
24,5 %
3,8 %
100 %