Datei: Beschlussvorlage (- Planungsrechtliche Festsetzungen, Begründung)

23. März 2015

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

19. Februar 2015
AZ.: Lö

Bebauungsplan GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE NORD,
2. Änderung
Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 (1) BauGB und BauNVO

Rechtsgrundlagen:
-

Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. vom 23. September 2004, zuletzt geändert durch Gesetz
vom 20. November 2014
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i. d. F. vom 23. Januar 1990, zuletzt geändert durch
Gesetz vom 11. Juni 2013
Planzeichenverordnung (PlanzV) i. d. F. vom 18. Dezember 1990, geändert durch
Gesetz vom 22. Juli 2011
0.

Abgrenzungen
Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans gemäß § 9 (7) BauGB

Art der baulichen Nutzung

§ 9 (1) Nr. 1 BauGB

Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO
Einzelhandelsbetriebe sind gemäß § 1 (5) und (9) BauNVO generell nicht zulässig.
Ausnahmsweise zulässig sind Gewerbebetriebe mit Flächen für den Verkauf an letzte
Verbraucher, wenn das Sortiment aus eigener Herstellung oder Montage stammt und
die Verkaufsfläche eine untergeordnete Einrichtung der Geschossfläche darstellt.
Hinweis: Als untergeordnet werden beurteilt maximal 15 % der genehmigten Geschossfläche beziehungsweise maximal 200 m² Verkaufsfläche bei sperrigen und maximal 100
m² bei sonstigen Artikeln.
Großhandelsbetriebe mit Flächen für den Verkauf von neuen und gebrauchten Kraftfahrzeugen aller Art (insbesondere PKW, LKW, Busse, Motorräder) sind gemäß § 1 (5)
und (9) BauNVO im Gewerbegebiet generell nicht zulässig.

Hinweise

§ 9 (6) BauGB

Die weitere bauplanungsrechtliche Beurteilung der Zulässigkeit von Vorhaben richtet
sich nach den Festsetzungen im ursprünglichen Bebauungsplan GEWERBEGEBIET
RHEINSTRASSE NORD vom 1. Februar 1997 beziehungsweise der 1. Änderung des
Bebauungsplanes vom 3. September 1999.

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

19. Februar 2015
AZ.: Lö

Bebauungsplan GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE NORD,
2. Änderung
A

Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (1) BauGB

28.09.2009

Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung

14.05.2012

Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden
gemäß § 3 (1) bzw. § 4 (1) BauGB
Offenlegungsbeschluss
Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB

21.05.2012
bis 21.06.2012
15.10.2012
29.10. – 30.11.2012

Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB

23.03.2015

Öffentliche Bekanntmachung

28.03.2015

Begründung gemäß § 9 (8) BauGB

ALLGEMEINES

1.1

Geltungsbereich, Lage und Nutzung des Plangebiets
Die räumliche Abgrenzung des Plangebiets ist dem zeichnerischen Teil (Lageplan) zu
entnehmen. Es umfasst eine Fläche von 24,0 Hektar und liegt im östlichen Teil des
Flughafenareals, nördlich der Dr.-Georg-Schaeffler-Straße.
Das Gebiet ist überwiegend bebaut und wird von Gewerbebetrieben unterschiedlicher
Art sowie sozialen Einrichtungen genutzt, die sich seit Mitte der 1990-er Jahre hier
angesiedelt haben.

1.2

Anlass der Planaufstellung
Im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes GEWERBEGEBIET
RHEINSTRASSE NORD, 1. Änderung, ist der Kfz-Handel als eine Form des
Einzelhandels ausgeschlossen. Dieser Ausschluss von Einzelhandel war eine
zentrale Forderung des Regierungspräsidiums im Bebauungsplanverfahren. Das mit
Landesmitteln geförderte Gebiet sollte den klassischen gewerblichen Nutzungen
Produktion, Verarbeitung und Dienstleistung vorbehalten sein. Ausnahmsweise
zulässig war davon abweichend ein Lebensmittelmarkt unterhalb der Grenze der
Großflächigkeit (damals 700 qm, heute 800 qm Verkaufsfläche), um die Versorgung
dieses Arbeitsplatzschwerpunktes und des östlich davon gelegenen Wohngebietes
um die Flugplatzstraße zu ermöglichen.
Der genannte Ausschluss bezog sich jedoch nicht auf den Kfz-Großhandel mit Pkw,
Lkw, Motorrädern und Bussen, der sich sowohl von seinen betrieblichen Spezifika als

auch äußerlich kaum vom herkömmlichen Gebrauchtwagenhandel unterscheidet.
Das zeigt ein mit einer befristeten Baugenehmigung zugelassenes Beispiel an der
Europastraße sehr deutlich.
Gerade das äußere Erscheinungsbild und die Tendenz zur Massierung solcher
Betriebe wirken sich negativ auf die unmittelbare Umgebung aus. Gewerbestandorte
erleiden einen deutlichen Imageverlust, es kommt häufig zu massiven Beschwerden
benachbarter Betriebe, Flächen sind nur sehr schwer, beispielsweise an Dienstleister, zu vermarkten. Es droht damit die Verdrängung des produzierenden
Gewerbes sowie von Dienstleistungsbetrieben. Einer solchen Entwicklung soll hier
entgegengewirkt werden.

Diese Absicht entspricht dem 1997 mit der Aufstellung des Bebauungsplanes
GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE NORD verbundenen städtebaulichen Ziel, ein
gestalterisch und nutzungsbezogen höherwertiges Gewerbegebiet zu schaffen. Es
fand seinen Niederschlag in entsprechenden planungsrechtlichen Festsetzungen,
örtlichen Bauvorschriften sowie in einer attraktiven Gestaltung der öffentlichen
Straßenräume.

Der Ausschluss weiterer, die genannten städtebaulichen Ziele beeinträchtigende
Nutzungen wie insbesondere Lagerplätze war nicht erforderlich, da entsprechende
Ansiedlungswünsche bisher nicht aufgetreten sind.
Weit über zehn Jahre lang waren Stadt und IGZ bemüht, einen Lebensmittelmarkt im
Ostbereich des Flughafens anzusiedeln. Dies gelang nicht. Ein Hauptgrund dafür war
die Tatsache, dass die hierfür besonders attraktiven Lagen entlang oder nahe der
Dr.-Georg-Schaeffler-Straße frühzeitig vermarktet und bebaut waren bzw. nur zu
unverhältnismäßig hohen Preisen zu erwerben sind. Eine Änderung dieser Situation
schien nicht mehr realistisch.
Das direkt benachbarte 2012 erschlossene GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE
SÜD beinhaltet für einen Lebensmittelmarkt gut geeignete Grundstücke. Hierfür
besteht das ernsthafte Interesse von Investoren zur Errichtung eines solchen
Marktes. Nachdem eine Realisierung im Nordteil nicht mehr realistisch erscheint, wird
der noch immer gewünschte Lebensmittelmarkt baurechtlich gewissermaßen „nach
Süden verschoben“. Daher wird diese bislang ausnahmsweise zulässige Nutzung im
Bebauungsplan GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE NORD ausgeschlossen und
im Bebauungsplan GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD (beschränkt auf eine
Teilfläche in zweiter Reihe) zugelassen.
1.3

Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan von 1998 ist der überwiegende Teil des
Planbereichs bereits als gewerbliche Baufläche dargestellt. Der Bebauungsplan ist
daher aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.

PLANINHALTE

2.1

Art der baulichen Nutzung
Die Art der baulichen Nutzung bleibt - bis auf die neue Regelung zu
Kraftfahrzeuggroßhandel und Lebensmittelhandel - gegenüber den bisherigen
Festsetzungen unverändert.
2

Durch den Ausschluss von Kraftfahrzeuggroßhandel wird eine bisher im
Bebauungsplan bestehende Regelungslücke geschlossen, nachdem der
Kraftfahrzeugeinzelhandel bereits gemäß Bebauungsplan unzulässig war.
Beide Arten des Kraftfahrzeughandels weisen die gleichen nach außen wirksamen
Merkmale auf und wirken sich regelmäßig negativ auf ihre Umgebung aus. Daher ist
es im Hinblick auf die städtebauliche Zielsetzung eines gestalterisch und
nutzungsbezogen höherwertigen Gewerbegebietes folgerichtig, sie planungsrechtlich
gleich zu behandeln.
Aufgrund der unter Ziffer 1.2 beschriebenen Auswirkungen erfolgt für das Plangebiet
(ergänzend zum bereits ausgeschlossenen Kraftfahrzeugeinzelhandel) nun auch der
Ausschluss für den Kraftfahrzeuggroßhandel. Dies bedeutet keine vollkommene
Untersagung des Kraftfahrzeughandels im Flughafenareal. Grundsätzlich möglich
sind solche Nutzungen im nördlich anschließenden sogenannten B-Bereich, der
(noch) keinen Bebauungsplan aufweist, sowie im neuen GEWERBEGEBIET
RHEINSTRASSE SÜD. Hier ist die Stadt jeweils Eigentümerin der Grundstücke und
kann über privatrechtliche Vertragsgestaltung steuernd einwirken.
Die im Gebiet bereits vorhandenen, rechtmäßig bzw. mittels einer unbefristeten
Baugenehmigung eingerichteten Firmen genießen Bestandsschutz. Dies betrifft
insbesondere den seit den 1990-er Jahren auf dem Flughafengelände ansässigen
LKW-Handel an der Europastraße. Anfragen vergleichbarer ansiedlungswilliger
Betriebe wurden mit Verweis auf die baurechtliche Situation und die städtebauliche
Zielsetzung für das Gewerbegebiet jeweils abschlägig beschieden.
Wie unter Ziffer 1.2 beschrieben, scheint die Errichtung eines Lebensmittelmarktes im
Geltungsbereich des Bebauungsplanes GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE NORD
nicht mehr realistisch. Dennoch ist sie im Bereich Flughafenareal mit mehreren
tausend Arbeitsplätzen und auch zur Versorgung des Wohngebietes um die
Flugplatzstraße aus städtebaulicher Sicht weiterhin sinnvoll und soll daher im
GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD angesiedelt werden.
Um der Forderung des Regierungspräsidiums Freiburg zu entsprechen, auf der
Konversionsfläche Flughafenareal nur einen Lebensmittelmarkt anzusiedeln, wird
diese Nutzung für den Bebauungsplan GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE NORD
nun ausgeschlossen.
Die räumliche Abgrenzung dieser Bebauungsplanänderung entspricht dem Bereich,
in welchem aufgrund der gegebenen Nutzungs-, Grundstücks- und Eigentümerstruktur Regelungsbedarf besteht.

2.2

Kosten
Durch diese Bebauungsplanänderung entstehen der Stadt keine externen Kosten.

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin