Datei: Beschlussvorlage (Finanzierung der Konversion auf dem Flughafenareal OST - Information an den Gemeinderat - Aktualisierung der Kosten- und Finanzierungsübersicht 2012)

28. April 2014

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Übergeordnete Vorlage

Beschlussvorlage
Amt: 202
Singler

Datum: 19.02.2014 Az.: 791.30

Drucksache Nr.: 48/2014

Beratungsfolge

Termin

Beratung

Kennung

Abstimmung

Haupt- und Personalausschuss

07.04.2014

vorberatend

nichtöffentlich

Gemeinderat

28.04.2014

beschließend

öffentlich

Beteiligungsvermerke
Amt
Handzeichen

Eingangsvermerke
Oberbürgermeister

Erster Bürgermeister

Bürgermeister

Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101

Kämmerei

Rechts- und
Ordnungsamt

Betreff:

Finanzierung der Konversion auf dem Flughafenareal OST
- Information an den Gemeinderat
- Aktualisierung der Kosten- und Finanzierungsübersicht 2012

Beschlussvorschlag:

Der Gemeinderat nimmt die fortgeführte Kosten -und Finanzierungsübersicht (KuF)
2012 zur Kenntnis und erklärt sich mit den getroffenen Annahmen einverstanden.

Anlage(n):
KuF 2012 - Zusammenfassung
KuF 2012 - gesamt
Zusammenstellung KuF-Eckdaten 2001 - 2012

BERATUNGSERGEBNIS
Einstimmig

Sitzungstag:

lt. Beschlussvorschlag

mit Stimmenmehrheit

Bearbeitungsvermerk

abweichender Beschluss (s. Anlage)

Ja-Stimmen

Nein-Stimmen

Enthalt.

Datum

Handzeichen

Drucksache 48/2014

Seite - 2 -

Begründung:

Allgemeines
Die Finanzierung des Grunderwerbs und der Baureifmachung des Flughafenareals Ost
wird außerhalb des Haushaltes der Stadt Lahr über das Rahmenkonto OST bei der Landesbank Baden-Württemberg finanziert.
Der Gemeinderat hat am 03.11.2008 folgenden Beschluss gefasst:
(s. Beschlussvorlage Nr. 108/2008)
- Kenntnisnahme der fortgeschriebenen KuF 2008
Im Wege der Eilentscheidung des Oberbürgermeisters wurde am 15.03.2010 die Finanzierungsvereinbarung zwischen der Stadt Lahr und der Landesbank Baden-Württemberg
vom 28./30. Januar 2001 um drei Monate bis zum 26.05.2010 verlängert. Die Eilentscheidung wurde am 19.04.2010 dem Gemeinderat bekannt gegeben.
Weiter hat der Gemeinderat am 17.05.2010 folgenden Beschluss gefasst:
(s. Beschlussvorlage Nr. 71/2010)
- Kenntnisnahme der fortgeschriebenen KuF 2010
- Verlängerung der Finanzierungsvereinbarung zwischen der Stadt Lahr und der Landesbank Baden-Württemberg vom 26.05.2010 um vier Jahre bis zum 26.05.2014

Finanzierungsvereinbarung / Kosten- und Finanzierungsübersicht (KuF) / Genehmigung durch das Regierungspräsidium Freiburg
Grundlage für die Ermittlung des voraussichtlichen Kreditbedarfs sowie der voraussichtlichen Ausgaben und Einnahmen bildet für das Ostareal eine Kosten- und Finanzierungsübersicht (KuF). Diese wird jährlich im Zusammenwirken mit der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH fortgeschrieben.
Auf der Grundlage der für das Jahr 2010 aktualisierten Kosten- und Finanzierungsübersicht wurde die Genehmigung durch das Regierungspräsidium Freiburg am 29.07.2010
erteilt. Die Genehmigung des Regierungspräsidiums Freiburg wurde ohne weitere Bedingungen und ohne ausdrückliche Auflage bezüglich der Defizitgrenze erteilt.

Rahmendaten Bund-Kaufvertrag
Mit Kaufvertrag vom 30.12.1996 wurde durch die Stadt Lahr und die Gemeinde Friesenheim sowohl das West- als auch das Ostareal des ehemaligen Flughafenareals erworben.
Der Kaufpreis für das Gesamtareal beträgt insgesamt € 19,17 Mio. Hiervon entfallen auf
den Osten € 17,22 Mio. und auf den Westbereich € 1,95 Mio. Über die Zusammensetzung
des Kaufpreises gibt die nachfolgende Tabelle Auskunft.

…

Drucksache 48/2014

Seite - 3 -

Tabelle 1:Übersicht Kaufpreis
OST

WEST

GESAMT

€

Fläche
Gebäude

6.406.501,72
21.523.865,06

8.439.706,00
1.952.610,40

14.846.207,72
23.476.475,46

Abzgl. Abbruchkosten
Abzgl. Entsiegelung Flächen

-3.350.419,00

-6.431.934,27
-1.175.971,33

-9.782.353,27
-1.175.971,33

Zwischensumme

24.579.947,78

2.784.410,81

27.364.358,58

Davon 70 % (Marktlageabschlag)

17.205.963,59

1.949.087,57

19.155.051,16

Nach Differenzausgleich

17.217.893,66

1.950.438,97

19.168.332,63

Anteil Lahr
Anteil Friesenheim

1.703.221,39
247.217,58

Neben dem reinen Kaufpreis sind im Bund-Kaufvertrag Regelungen getroffen, welche sich
im Nachhinein ausgaberelevant auswirken.
 Abbruch- bzw. Entsiegelungskosten
Hierfür wurden für das Gesamtareal vom ursprünglichen Kaufpreis von
€ 38.322.683,18 insgesamt € 10.958.324,60 in Abzug gebracht. Laut Kaufvertrag erfolgt eine Nachzahlung, wenn die angesetzten Kosten nicht erreicht werden. Für Erstattungen des Bundes gilt die Obergrenze von € 19,168 Mio. bezogen auf das Gesamtareal.
 Erschließungskosten € 15,34 / m2
Diese wurden im Ostteil bei der Kaufpreisermittlung gutgeschrieben; werden diese
nicht erreicht, hat die Stadt Lahr eine Nachschusspflicht zu erfüllen. Im umgekehrten
Fall ist der Bund nicht zahlungspflichtig.
 Kosten für Altlastenerkundung /-beseitigung
Die Vertragsregelungen sehen eine Beteiligung des Bundes bis zur Höhe des Kaufpreises von € 19,168 Mio. vor. Dies gilt sowohl für das Ost- als auch für das Westareal. Die betragsmäßige Begrenzung gilt auch unter Einbeziehung eventueller Erstattungsleistungen des Bundes für die Abbruchkosten von auf Abbruch gesetzten Gebäuden.
 Abbruchkosten für Bestandsgebäude
Aufgrund der z. T. maroden Bausubstanz bzw. unverhältnismäßig hoher Unterhaltungskosten ist davon auszugehen, dass vereinzelte Gebäude, die eigentlich als Bestandsgebäude erworben worden sind abgebrochen werden müssen. Der Bund beteiligt sich an den Abbruchkosten nicht. So muss neben den nicht realisierten Veräußerungserlösen auch noch der Abbruch bezahlt werden. Hierfür wurden insgesamt
T€ 430 (T€ 447 indexiert) eingestellt.
…

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Überarbeitung der Kosten- und Finanzierungsübersicht für das Jahr 2012

Die Kosten– und Finanzierungsübersicht (KuF) für das Ostareal wurde aktualisiert (Stand
18.02.2014). Die KuF erstreckt sich über einen Betrachtungszeitraum von 1993 bis in das
Jahr 2017 hinein.
Eine Zusammenfassung der KuF 2012 ist in Anlage 1 beigefügt. Die Zusammenstellung
der KuF-Eckdaten 2001 – 2012 ist als Anlage 3 beigefügt.
In der Fortschreibung 2012 wurden folgende Eckdaten eingearbeitet:
- Indexierung ab 2013 – 2017 3 %),
- Wiederaufnahme der Zinsübernahmen aus dem Haushalt im Zeitraum 2011 – 2016
- Wiederaufnahme der Zuführungen aus dem Haushalt im Zeitraum 2015- 2017
Im Ergebnis ergibt sich über den Betrachtungszeitraum bei
indexierten Ausgaben von
€ 43.669.000 und
indexierten Einnahmen von
€ 44.362.000 ein
positiver Saldo von
€ + 693.000
Die KuF 2012 schließt im Vergleich zu der KuF 2011 unter Einrechnung der oben genannten Veränderungen mit einer Verbesserung um insgesamt € 198.000.

Die Verbesserung resultiert hauptsächlich aus:
Ausgabenseite:
- Reduzierung Grunderwerb
- Erhöhte vorbereitende Maßnahmen

- T€

T€ 36

- Geringere Abbruchkosten (Abbruch vorgezogen)

- T€ 58

- Geringere Abbruchkosten der Bestandsgebäude

- T€

- Geringere Erstattung des Bundes für Abbruchgebäude

- T€ 12

- Geringere Erschließungsaufwendungen

- T€ 18

- Geringerer Aufwand zur Altlastenerkundung/-sanierung

- T€ 17

- Höhere Erstattung des Bundes für Altlasten

T€

- Erhöhter Zinsaufwand

T€ 151

Einnahmenseite:
- Erhöhte Verkaufserlöse aufgrund Verkaufspreisanhebung
- Geringere Verkaufserlöse Bestandsgebäude

T€ 192
- T€ 20

- Erhöhte sonstige Einnahmen

T€

- Höhere Zinsübernahmen aus Haushalt über die Laufzeit der KuF

T€ 109
…

Drucksache 48/2014

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Zusammenfassend entwickelte sich die KuF in den vergangenen Jahren wie folgt:
Tabelle 2: KuF-Entwicklung
Kosten- und
Finanzierungsübersicht
jew. Index. Werte

Einn.incl. Zinsen
Ausg. incl. Zinsen

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF
2002

KuF
2003

T€

46.364
46.907

46.439
44.586

44.843
45.559

37.097
42.660

42.033
43.036

40.315
43.201

40.410
45.990

-543

1.853

-716

-5.563

-1.003

-2.886

-5.580

SALDO
Kosten- und
Finanzierungsübersicht
jew. Index. Werte

KuF
2005

KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF
2010

KuF
2011

KuF
2012

T€

Stand
Rahmenkonto
31.12.2012
T€

Einn.incl. Zinsen
Ausg. incl. Zinsen

35.943 34.599 43.924 42.894 43.984 44.078 44.362
40.052 40.282 42.299 41.886 44.727 43.583 43.669

23.583
32.968

SALDO

-4.109 -5.683 1.625

-9.385

1.008

-743

495

693

Bei den genannten Beträgen handelt es sich jeweils um indexierte Werte. Sie stellen die
Summen über den Gesamtbetrachtungszeitraum 1993 bis 2017 dar. Als Anlage 2 ist die
vollständige KuF 2012 beigefügt.
Es wird anhand dieser Zahlen deutlich, dass die wesentliche Einflussgröße des KuFErgebnisses nicht bei den Ausgaben, sondern vielmehr bei den Einnahmeerwartungen zu
finden ist.
Bei der KuF handelt es sich jeweils um eine Momentaufnahme, die aus heutiger Sicht die
Entwicklung prognostiziert. Sie wird von unterschiedlichsten Entwicklungen beeinflusst und
ist immer unter gewissen Unsicherheitsfaktoren zu erstellen. Wesentliche Einflussgrößen
sind die Erlöse aus der Veräußerung der vom Bund erworbenen Gebäude sowie die geplanten Grundstücksveräußerungen. Sollten diese nicht wie geplant eintreten, wird sich
das Ergebnis der KuF am Ende der Laufzeit deutlich verschlechtern.
In Anlage 1 ist eine detaillierte Übersicht über die einzelnen Kosten- und Erlösarten beigefügt.

4.1 Einzelaspekte zur Fortschreibung der Kosten- und Finanzierungsübersicht
4.1.1 Einnahmen
 Gebäudeerlöse
Lt. Bund-Kaufvertrag entfallen für das Ostareal Erwerbskosten für Bestandsgebäude in
Höhe von rd. € 21,53 Mio. Nach Abzug des mit dem Bund vereinbarten Marktlageabschlages betrug also der Kaufpreis gegenüber dem Bund immer noch € 15,08 Mio. Aufgrund
anfangs optimistischer Einschätzungen, die sich im Laufe der Zeit jedoch deutlich nicht erfüllten, wurden die Gebäudeerlöse in der KuF wie folgt eingestellt.
…

Drucksache 48/2014

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Tabelle 3: Gebäudeerlöse KuF
Gebäudeerlöse für
Bestandsgebäude
jeweils indexierte Werte

Gebäudeerlöse
Gebäudeerlöse für
Bestandsgebäude
jeweils indexierte Werte

Gebäudeerlöse

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF
2002

KuF
2003

T€

24.029

23.687

22.789

12.928

10.398

8.766

8.811

KuF
2005

KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF
2010

KuF
2011

KuF
2012

T€

8.811

8.000

8.342

Stand
Rahmenkonto
31.12.2012
T€
4.230

Hier liegt der eigentliche Grund, warum die KuF über den Betrachtungszeitraum ohne Zuführungen aus dem Haushalt der Stadt Lahr nicht ausgeglichen werden kann.
Die recht optimistischen Einschätzungen zu Beginn konnten sich nicht realisieren lassen.
In der KuF 2000 wurde eine Reduzierung um rund € 9,7 Mio. vorgenommen.
In der KuF 2001 wurde eine weitere Korrektur um € 2,55 Mio. vorgenommen.
In der KuF 2002/2003 erfolgte eine Reduzierung um weitere € 1,6 Mio. und
In der KuF 2006 wurde der Wert nochmals um T€ 811 reduziert.
In der KuF 2010 wurden Veräußerungserlöse um T€ 342 erhöht. Die Erhöhung resultiert aus der Übertragung von bislang auf Abbruch gesetzten Bauwerken an den Eigenbetrieb Abwasserbeseitigung.
 In der KuF 2011 und der KuF 2012 wurde der Wert fortgeschrieben.






Insgesamt erfolgte eine Wertberichtigung um rund € 14,319 Mio.
Inwieweit der angestrebte Veräußerungswert zu realisieren sein wird ist fraglich, da die
ohnehin in die Jahre gekommenen Gebäude zusehends an Wert verlieren werden, bzw. im
Rahmen der Erschließung abgebrochen werden müssen und somit keine Erlöse gegenüberstehen.
Im Laufe des Jahres 2012 stiegen die Erlöse aus der Veräußerung von Bestandsgebäuden bislang auf € 4,230 Mio.

…

Drucksache 48/2014

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Tabelle 4: Grundstückserlöse
Grundstückserlöse

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF
2002

KuF
2003

veräußerbare Flächen

ha
48

ha
47,4

ha
50,7

ha
48,4

jeweils indexierte Werte

T€

Grundstückserlöse

19.006 18.635 16.672 19.202 20.463 18.809 18.848

KuF
2005

KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF
2010

KuF
2011

KuF
2012

veräußerbare Flächen

ha
48,4

ha
49,5

jeweils indexierte Werte

T€

Grundstückserlöse

18.442 17.061 20.124 20.124 20.496 20.621 20.621

Stand
Rahmenkonto
31.12.2012

T€
8.343

Die veräußerbare Grundstücksflächen konnten im Jahr 2011 aufgrund eines Verkaufsfalles
im Sektor B um 0,4 ha erweitert werden. Bei diesem Verkauf konnten vormals nicht zur
Veräußerung anstehende Flächen mitveräußert werden. Daneben stieg die veräußerbare
Fläche im Gebiet „Rheinstraße Süd“ aufgrund des Bebauungsplanes.
Die KuF 2012 rechnet ab dem Jahr 2007 bis einschließlich Jahr 2012 mit einem Verkaufspreis von € 45,00/m². In den Jahren 2013 und 2014 soll, wird analog der Vorgehensweise
im Gebiet des Zweckverbands „Industrie- und Gewerbepark Raum Lahr“ eine Anhebung
auf € 48,00/m² und ab dem Jahr 2015 eine weitere Anhebung auf € 50,00/m² erfolgen. Nur
unter diesen Voraussetzungen ist bei einem Abverkauf aller verfügbaren Flächen bis zum
Ende des Betrachtungszeitraumes das prognostizierte Ergebnis erreichbar.
Auf eine durchgängige Indexierung des Verkaufspreises mit einer jährlichen Steigerung
um 3,0 % wird seitens der Verwaltung verzichtet, da die Durchsetzung der erhöhten Verkaufspreise als nicht realisierbar eingeschätzt wird. Mit der Erhöhung des Verkaufspreises
ab dem Jahr 2007 auf € 45,00/m² und € 48,00/m² ab 2013 wurden bereits deutliche Anhebungen des Verkaufspreises vorgenommen. Weitere Steigerungen sind am Markt wohl
nicht, bzw. nur sehr schwer durchsetzbar. Zudem stehen nunmehr aufgrund der Lage erheblich weniger attraktive Industrie- und Gewerbegrundstücke den Bereichen A (nördlich
der Dr. Georg-Schaeffler-Straße; vormals: Rheinstraße Nord) und B (nördliche Erweiterung) zur Verfügung. Der Verkaufspreis läge bei einer jährlichen Indexierung um 3,0 %
schnell deutlich über den Verkaufspreisen konkurrierender Gewerbegebiete.
Des Weiteren ist in der KuF 2012 für die Grundstücke im Bereich A 2 (südlich der Dr.
Georg-Schaeffler-Straße; vormals Rheinstraße Süd) ein gemischter Verkaufspreis von
€ 75,00/m², € 65,00/m² und € 55,00/m² in Ansatz gebracht worden. Bei diesen Flächen
handelt es sich um sehr hochwertige Industrie- und Gewerbeflächen, welche einen höheren Verkaufspreis rechtfertigen. Es wird daher mit einem raschen Abverkauf der Flächen
gerechnet. Eine Indexierung des Verkaufspreises erfolgt somit nicht bzw. ist nicht gerechtfertigt.

…

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Aufgrund des bis zum Jahr 2017 begrenzten Betrachtungszeitraumes werden die nicht getätigten Grundstücksveräußerungen der Vergangenheit nunmehr in einem kürzeren Zeitraum mit höheren Verkaufspreisen zu realisieren sein. Die geplanten jährlichen Verkäufe
liegen über dem erzielten Verkaufsdurchschnitt der vergangenen Jahre. Diese sehr optimistische Einschätzung der Entwicklung führt letztlich zu dem ausgewiesenen Ergebnis.
Bei einer realitätsnaheren Betrachtungsweise müssten die jährlichen Abverkäufe nach unten reduziert werden mit der Wirkung, dass die Laufzeit der KuF deutlich verlängert werden müsste. Hier wirken sich insbesondere die Altlastensanierungen aus. Mehr als 16 Jahre nach Kauf des Geländes sind einige Altlastenflächen bisher noch nicht saniert bzw. laufen die Kontrollen der Altlastensanierungen noch viele Jahre. Altlastverdachts- und nachgewiesene Altlastenflächen sind nicht oder nur sehr schwer veräußerbar, da die Investoren
regelmäßig nicht bereit sind, die Risiken in Kauf zu nehmen. Die Einflussmöglichkeiten der
Stadt Lahr auf die Sanierung der Flächen sind begrenzt, da sie nicht Herrin des Verfahrens
ist. Es erfolgt lediglich eine informelle Einbindung. Das Verhalten des Bundes beeinflusst
damit maßgeblich das Ergebnis der KuF und somit den Erfolg der Konversion.
Im Jahr 2009 begann die erste große Sanierung im Ostareal. Im Bereich einer Verkaufsfläche wurden im Jahr 2011 zwei weitere Sanierungen begonnen. Die Sanierungsflächen
gelten jedoch nach Rechtsauffassung des Landratsamtes Ortenaukreis auch nach erfolgter Sanierung nicht als altlastenfrei, da nicht gänzlich auszuschließen ist, dass nicht noch
Verschmutzungen vorhanden sind. Diese Haltung des zuständigen Landratsamtes erschwert die Vermarktung des Geländes zusätzlich.
 Fördermittel des Landes
Für das Ostareal wurde ein zinsloses Landesdarlehen in Höhe von DM 5,0 Mio (€ 2,556
Mio.) sowie Zinszuschüsse in Höhe von DM 9,0 Mio (€ 4,602 Mio.) im Rahmen des Konversionsstandortprogrammes (KSP) bewilligt. Mit Bescheid vom 21.12.2007 hat das Wirtschaftsministerium Baden-Württemberg den ursprünglichen Förderbescheid zur Konversion des Flughafenareals Ost dahingehend abgeändert, dass das Landesdarlehen in Höhe
von DM 5,0 Mio. (€ 2.556 Mio.) nunmehr nicht in einer Summe sondern in zehn gleichen
Jahresraten zurückzuführen ist. Diese sehr positive Entscheidung bringt über die Laufzeit
der KuF eine deutliche Reduzierung der Zinsbelastung mit sich. Dadurch lassen sich die
Chancen aus der Konversion deutlich erhöhen, da die Fördermittel des Landes, welche ursprünglich zum Anschub der Entwicklung gedacht waren, zeitlich jedoch in eine länger anhaltende Phase der Rezession fielen, nun in einer Phase des Aufschwungs die ursprünglich gedachten positiven Effekte erzielen kann. Imn den Jahren 2008 – 2011 wurden Darlehensraten in Höhe von zusammen € 1.533.875,65 zurückgeführt.
 Das Landesdarlehen ist ab 2008 in 10 gleichen Jahresraten zurückzuzahlen. Entwicklung des Zinsaufwandes

Jahr Zinsaufwand Zinszuschuss Zinsübernahme
T€
Land
Stadt
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012

290
372
374
396
370
197
210
189

73
0
0
0
0
0
0
0

217
340
367
340
413
0
205
147
…

Drucksache 48/2014

Seite - 9 -

Der Zinszuschuss wurde I. Quartal 2005 vollständig aufgebraucht. Die ungedeckten Zinsen wurden in der Folge aus dem Haushalt der Stadt ausgeglichen. Der Zinsaufwand des
Jahres 2010 konnte aufgrund der angespannten Haushaltslage nicht ausgeglichen werden.
Die Zinsen des IV. Quartals eines jeden Jahres werden regelmäßig im Folgejahr aus dem
Haushalt der Stadt ausgeglichen.

Tabelle 5: Zinsaufwand / Zinszuschüsse
Zinsaufwand

Ist
97

jeweils indexierte Werte

Zinsen
Zinszuschüsse
Zinsübernahme
Saldo

Zinsaufwand
jeweils indexierte Werte

Zinsen
Zinszuschüsse
Zinsübernahme
Saldo

Ist
98

€

Ist
99

Ist
00

€

Ist
01

€

Ist
02

Ist-Zahlen
Ist
Ist
04
05

Ist
03

€

Ist
06

€

Ist
07

Ist
08

Ist
09

Ist
10

Ist
11

€

124 126 469 565 703 705 482 412 290 372 374 396 370 197 210
0 773 874 542 681 699 547 414
73
0
0
0
0
0
0
217 340 367 340 417
1 205
-124 646 405 -23 -22
-6
65
2
0 -32
-7
56
47 -196
-5

Ist
12

P
13

P
14

P
15

P
16

P
17

€

83
0
83
0

51
0
51
0

189 174 122
0
0
0
147 174 122
-42
0
0

-7
0
-7
0

P = Planjahr
Bei den Zinszuschüssen 1998 und 1999 sind auch Stundungszinsen enthalten, da Kaufpreis ggü. Bund noch nicht abgelöst war.
4.1.2 Ausgaben
 Erwerb Grundstücke und Gebäude
Tabelle 6: Erwerbskosten
Grundstücke und Gebäude
incl. Stundungszinsen
jeweils indexierte Werte

Grunderwerb
Grundstücke und Gebäude
incl. Stundungszinsen
jeweils indexierte Werte

Grunderwerb

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF
2002

KuF
2003

KuF
2005

KuF
2006

T€

19.075 17.748 17.941 18.452 17.988 17.988 17.988 17.988 17.988
KuF
2007

KuF
2008

KuF
2010

KuF
2011

KuF
2012

Stand Rahmenkonto
zum 31.12.2012

T€

17.996

17.997

17.996

17.990

…

Drucksache 48/2014

Seite - 10 -

Im Jahr 1998 wurde zum Kaufpreis von € 447.380 das ehem. Staatl. Hochbauamt (Gebäude A 21 jetziger Sitz der IGZ GmbH) erworben.
Im Jahr 2012 erfolgte eine nachträgliche Erstattung der Bundesanstaklt für Immobilienaufgaben (BImA) auf den ursprünglichen Kaufpreis.
 Erschließungskosten
(Abbruch / Straßen / Wege / Öfftl. Grün / Kanäle und Hebewerke / Abwasserbeitrag)
Tabelle 7: Erschließungskosten (incl. Erweiterungsflächen)
Erschließungskosten

jeweils indexierte Werte

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF
2002

KuF
2003

KuF
2005

T€

7.932
4.348
0
45

7.592
3.688
0
45

7.519
3.624
0
45

7.423
3.559
0
79

Straßen / Wege / Öfftl. Grün
Kanal und Hebewerke
Abwasserbeitrag
Erschließung allgemein

13.460 13.882 11.791 11.000
2.178 1.408 1.393
918
0
0
0
0
0
0
131
113

Erschließung -gesamt-

15.638 15.290 13.315 12.031 12.325 11.325 11.188 11.061

Erschließungskosten

KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF
2010

KuF
2011

KuF
2012

Stand
Rahmenkonto
zum 31.12.2012

T€

Straßen / Wege / Öfftl. Grün
Kanal und Hebewerke
Abwasserbeitrag
Erschließung allgemein

7.340
2.787
0
79

7.248
2.746
0
82

7.297
0
3.363
82

7.261
0
4.027
82

7.460
0
3.577
82

3.643
757
451
66

Erschließung -gesamt-

10.206

10.076

10.742

11.370

11.119

4.917

jeweils indexierte Werte

Wie bereits ausgeführt sind Kosten für die Erschließung in den Sektoren A und B in Höhe
von € 15,34 bei der Kaufpreisbemessung in Abzug gebracht worden.
Nachdem das Bebauungsplangebiet Rheinstraße Nord erschlossen worden ist, zeigt sich,
dass für die Erschließung des bestehenden Bebauungsplangebietes Rheinstraße Nord
(also ohne die Gebiete südlich der Dr. Georg-Schaeffler-Straße; vormals: südlich Rheinstraße / nördliche Erweiterung) Aufwendungen in Höhe von rund € 21,02/m² getätigt worden sind.
Die im Vergleich zu früheren Planungen deutliche zeitliche Verschiebung der nördlichen
Erweiterung basiert auf der ungeklärten Altlastensituation im Erweiterungsbereich. Umfangreiche Flächen werden derzeit saniert und bedürfen noch einer längeren Kontrollphase. Daneben sind bei weiteren Altlastenflächen die Sanierungen noch zu beginnen. Bei
Teilflächen sind jedoch noch nicht einmal die Sanierungsplanungen durchgeführt worden.
Eine geordnete Bauleitplanung und auch Bebauung ist daher derzeit und auf längere Sicht
nicht möglich.
Aufgrund der beschriebenen massiven Altlastensituation im nördlichen Erweiterungsbereich konnte die im Bund-Kaufvertrag festgelegte Abbruchverpflichtung bis Ende 2008
nicht umgesetzt werden. Zum einen verhindern die Altlastenflächen teilweise einen fristgerechten Abbruch zum anderen könnten die Grundstücke wegen der zu erwartenden fehlenden Sanierung über einen längeren Zeitraum keiner Verwendung zugeführt werden.
…

Drucksache 48/2014

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Durch den Abbruch würden hohe Unterhaltungskosten entstehen um die drohenden verwilderten Brachflächen zu vermeiden. Zudem sind die meisten Abbruchgebäude derzeit
vermietet und bieten insbesondere kleineren Betrieben kostengünstige Produktionsbedingungen. Bei der für die Regelungen des Bund-Kaufvertrages zuständigen Bundesanstalt
für Immobilienangelegenheiten (BImA) wurde ein Antrag auf Verlängerung der zum Ende
des Jahres 2008 ausgelaufenen Abbruchverpflichtung gestellt. Diese wurde im Rahmen
der Einigung über die eingestellten Mietzahlungen nunmehr auf Ende 2012 verlängert.
Verhandlungen über eine weitere Verlängerung laufen bereits.
Abwasserbeitrag
Ursprünglich war davon auszugehen, dass im Bereich des Flughafenareals Ost keine Abwasserbeitragspflicht besteht. In einem über mehrere Jahre geführten Rechtsstreit wurde
die Abwasserbeitragspflicht für diesen Bereich jedoch bejaht. Dies hat zur Folge, dass für
sämtliche Grundstücke der Abwasserbeitrag erhoben werden muss. Dies beinhaltet auch
die bereits veräußerten Grundstücke. Bei diesen Grundstücken hat das Rahmenkonto Ost
den Abwasserbeitrag zu tragen. Bei den noch nicht veräußerten Grundstücken ist der anteilige Abwasserbeitrag Bestandteil des Verkaufspreises. Im Gegenzug übernimmt der Eigenbetrieb Abwasserbeseitigung Lahr die Herstellung der bereits erstellten und die künftig
zu erstellenden Abwasserbeseitigungsanlagen. Im Jahr 2011 wurden erstmals Abwasserbeiträge in Höhe von T€451 entrichtet. Im Jahr 2012 betrug die Abwasserbeitragspflicht
€ 1.374.087,71. Die bestehende Verbindlichkeit des Rahmenkonto Ost gegenüber dem Eigenbetrieb Abwasserbeseitigung Lahr in Höhe von € 1.103.288,70 wurde in den Jahren
2011 und 2012 vollständig zurückgeführt.

Tabelle 8: Erschließungskosten für Erweiterungsflächen
Erschließungskosten
jeweils indexierte Werte

Summe

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

T€

0
0

Südlich der Rheinstraße
Straßen / Wege / Öfftl. Grün
Abwasserbeitrag

309
172

113
0

196
172

0
0

Nördliche Erweiterung
Straßen / Wege / Öfftl. Grün
Abwasserbeitrag

3.604
3.390

0
436

88
1.202

5
500

0
500

1.202 1.238 1.071
500
252
0

Erschließung Erweiterung

7.475

549 1.658

505

500

1.702 1.490 1.071

…

Drucksache 48/2014

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Tabelle 10: Abbruchkosten
Abbruchkosten

jeweils indexierte Werte
Abbruch nach Erstattung Bund
Abbruch Bestandsgebäude

Abbruch nach Erstattung
Bund

Abbruchkosten

jeweils indexierte Werte
Abbruch nach Erstattung Bund
Abbruch Bestandsgebäude

Abbruch nach Erstattung
Bund

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF
2002

KuF
2003

KuF
2005

T€

3.837 2.948 2.892 3.421 3.564 3.557 4.031 3.941
282
263
455
445
3.837 2.948 2.892 3.421 3.846 3.820 4.486 4.386

KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF
2010

KuF
2011

T€

Stand
Rahmenkonto
zum 31.12.2012
T€

3.933 3.919 3.894 4.466 4.470
443
440
440
452
447
4.376 4.359 4.334 4.918 4.917

3.767

Die Kosten wurden weitgehend entsprechend den Festlegungen im Bund-Kaufvertrag eingestellt. Gegenüber der BImA wurden die Abbruchmaßnahmen, welche von der Stadt und
der IGZ GmbH im Flughafenareal Ost zu koordinieren waren, zur Abrechnung angemeldet.
Die Abrechnung ist zwischenzeitlich vollständig durchgeführt worden. Im Jahr 2013 werden die Abbruchmaßnahmen im Gebiet Rheinstraße Süd mit der BImA abgerechnet.

Gründe für die Verbesserung im Vergleich
Risiken in den Einschätzungen der KuF 2012

zur

KuF

2011

Die Verbesserung der KuF 2012 gegenüber der vorangegangenen KuF liegt hauptsächlich
darin begründet, dass die Veräußerungen sich weiter in die Zukunft verschieben und der
zugrunde gelegte Grundstücksverkaufspreis höher liegt als heute. Des Weiterein steigt
aufgrund der erst später eingehenden Erlöse der zu tragende Zinsaufwand. Dieser wird
aus dem Haushalt der Stadt Lahr gedeckt.
Die KuF 2012 unterliegt den gleichen Risiken wie die vorangegangene KuF. Sollten sich
die geplanten Grundstücksveräußerungen und die geplanten Gebäudeveräußerungen
nicht oder erst zu einem späteren Zeitpunkt realisieren lassen, wird sich das Ergebnis der
KuF am Ende der Laufzeit deutlich verschlechtern. Die Zinsbelastung und in der Folge
auch die Zinsübernahmen aus dem Haushalt der Stadt Lahr stiegen deutlich an. Mit der
Entscheidung des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg das Landesdarlehen in 10
Jahresraten zurückzuführen, wurde bereits eine erhebliche Zinslast vom Rahmenkonto Ost
genommen.
Weitere Risiken liegen nach wie vor in der Einschätzung der Leistungsfähigkeit des Haushalts der Stadt Lahr begründet. Sollte sich die kommunale Finanzlage wieder verschlechtern bzw. die kommenden Belastungen der Stadt dazu führen, dass Zinsübernahmen
und/oder die weiteren geplanten Zuführungen nicht geleistet werden können, müssen diese notwendigen Zuführungen noch mehr gestreckt werden. Dies würde zu insgesamt höheren Zinsaufwendungen führen.
…

Drucksache 48/2014

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Die Stadt Lahr hat dem Rahmenkonto Ost aus Haushaltsmitteln bisher € 6.426 Mio. zugeführt. Bis zum Ende der Laufzeit der KuF ist geplant, dem Rahmenkonto Ost weitere Haushaltsmittel in Höhe von € 1.616 Mio. zuzuführen. Die von der Stadt Lahr eingebrachten und
noch einzubringenden Haushaltsmittel summieren sich dann auf insgesamt € 8.042 Mio.
Sollten die Grundstücks- und Gebäudeveräußerungen nicht im geplanten Umfang erfolgen,
wird sich das Ergebnis der KuF weiter verschlechtern und den Einsatz weiterer Haushaltsmittel der Stadt erforderlich machen.

Dr. Wolfgang G. Müller
Oberbürgermeister

Jürgen Trampert
Stadtkämmerer