Beschlussvorlage (- Begründung)

                                    
                                        Bebauungsplan KLEINFELD-SÜD, 6. ÄNDERUNG - Begründung
Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

10. Dezember 2015
Az.: Et

Bebauungsplan KLEINFELD-SÜD, 6. Änderung in Lahr
Begründung
A

Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss

17. Dezember 2012

Frühzeitige Beteiligung

7. Januar – 8. Februar 2013

Offenlegungsbeschluss

28. Juli 2014

Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB

11. August – 12. September
2014

Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB

25. Januar 2016

Genehmigung
Öffentliche Bekanntmachung
B

Begründung

1.

ALLGEMEINES

1.1 Geltungsbereich, Lage und Nutzung des Plangebiets
Der rund 0,9 Hektar große Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung wird
im Norden durch den Königsberger Ring mit anschließender Wohnbebauung,
im Osten durch die Breslauer Straße mit gewerblicher Nutzung und im Süden
durch das Weggrundstück mit der Flurstücknummer 8398, ebenfalls mit
anschließender Wohnbebauung, abgegrenzt. Die genaue räumliche
Abgrenzung, insbesondere zur Parkanlage Richtung Westen, ist dem
zeichnerischen Teil des Bebauungsplans zu entnehmen.
Das von drei Seiten umbaute Plangebiet ist bislang Teil einer öffentlichen
Grünanlage und deren östlicher Abschluss.
1.2 Anlass und Ziel der Planänderung
Der seit dem 28. Dezember 1972 rechtsverbindliche Bebauungsplan
KLEINFELD-SÜD setzt entlang der Breslauer Straße eine rund 0,36 Hektar
große Fläche als Mischgebiet zur Unterbringung von Stellplätzen für den
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Bebauungsplan KLEINFELD-SÜD, 6. ÄNDERUNG - Begründung
gegenüber liegenden Gewerbebetrieb fest. Eine Bebauungsmöglichkeit besteht
jedoch nicht.
Anlass für die Änderung ist die durch die Landesgartenschau erforderlich
gewordene Verlagerung des Parkplatzes der Firma Schneider Electric
Automation GmbH aus dem Gewann Mauerfeld. Im heutigen Kleinfeldpark,
unmittelbar westlich der Breslauer Straße bzw. gegenüber dem
Firmengebäude, wird mit einem Parkplatz für rund 250 Fahrzeuge dafür Ersatz
geschaffen.
Neben der bauplanungsrechtlichen Sicherung des Firmenparkplatzes soll im
neuen Bebauungsplan mit einem Baufenster auch die Möglichkeit eingeräumt
werden, den künftigen Parkplatz – unter weitgehender Beibehaltung der
Stellplätze - mit einem Verwaltungsgebäude überbauen zu können. Diese
Option der Firmenerweiterung ist für das Unternehmen von großer Bedeutung
und dient der Standortsicherung. Daher ist vorgesehen, die Art der baulichen
Nutzung mit einem eingeschränkten Gewerbegebiet (GEE) festzusetzen. Damit
kann der Störungsgrad einer künftigen Bebauung soweit begrenzt werden, um
die Verträglichkeit mit den angrenzenden Wohngebieten zu gewährleisten.
Für die Verwirklichung der geplanten baulichen Maßnahmen bedarf es einer
Änderung des Bebauungsplans. Sie gewährleistet eine geordnete
städtebauliche Entwicklung im Plangebiet.
1.3 Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) von 1998 ist das Gebiet als
Grünfläche (Park-/Grünanlage) dargestellt, obwohl ein rechtsverbindlicher
Bebauungsplan existiert, der hier den überwiegenden Teil als Mischgebiet
festsetzt. Da zu keiner Zeit beabsichtigt war, die Mischgebietsnutzung
zugunsten einer Grünfläche aufzugeben, ist davon auszugehen, dass es sich
bei der Darstellung im aktuellen FNP um einen Übertragungsfehler handelt.
Im Zuge der 7. Änderung wird der FNP deshalb entsprechend den
Festsetzungen des neuen Bebauungsplans geändert. Der Beschluss zur
Offenlage der 7. Änderung wurde am 7. Dezember 2015 durch den
Gemeinsamen Ausschuss der vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft Lahr /
Kippenheim gefasst, die Durchführung erfolgt vom 4. Januar – 5. Februar 2016.
2.

PLANINHALTE

2.1 Art der baulichen Nutzung
Entsprechend der vorgesehenen Schwerpunktnutzung Gewerbe
(Firmenparkplatz sowie Bürogebäude) wird ein eingeschränktes Gewerbegebiet
festgesetzt, in dem nur nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe zulässig
sind. Damit wird gewährleistet, dass Wohnen und Arbeiten in direkter
räumlicher Beziehung möglich bleibt. Aus diesem Grunde werden auch
Lagerhäuser, Lagerstätten, Tankstellen und Vergnügungsstätten im Sinne des
§ 4a (3) Nr. 2 BauNVO nicht zugelassen.
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Die Festsetzung öffentliche Grünfläche nördlich und südlich des
eingeschränkten Gewerbegebiets schafft eine Pufferzone mit Sichtschutz
zwischen dem Parkplatz und der unmittelbar angrenzenden Wohnbebauung.
Das Wohnumfeld wird durch die Eingrünung mit einer baumreichen Hecke
geschützt. Mit der Hecke entstehen zudem Biotoptypen bzw. Lebensräume für
Tiere und Pflanzen.
2.2

Maß der baulichen Nutzung
Die zulässige Obergrenze der Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 darf durch
Zufahrten, Stellplätze und Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO gemäß §
19 (4) Satz 3 bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden. Damit ist
einerseits eine wirtschaftliche Ausnutzung der zur Verfügung stehenden
Grundstücksfläche gewährleistet, andererseits ist auch eine intensive
Eingrünung der Randbereiche sowie der Parkplatzfläche
(Entwässerungsmulden, Bäume) möglich.
Die maximal zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) wird gemäß der in § 17 (2)
BauNVO fixierten Obergrenze auf 1,2 festgesetzt. Dies gewährleistet in
Verbindung mit der Festsetzung der Gebäudehöhe und der Anzahl von max. 3
Vollgeschossen einen homogenen Übergang von der Hochhausbebauung im
Süden zur kleinteiligen Wohnbebauung im Norden.

2.3

Überbaubare Flächen
Die überbaubaren Flächen sind mittels Baugrenzen im Plan abgegrenzt und so
bemessen, dass die Bebauung trotz angestrebter städtebaulicher Ordnung
nach den individuellen Bedürfnissen errichtet werden kann.

2.4

Nebenanlagen, Flächen für Stellplätze und Garagen
Um im eingeschränkten Gewerbegebiet die Randbereiche zu den öffentlichen
Flächen intensiv einzugrünen, sind Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen nur
innerhalb der dafür gekennzeichneten Flächen zulässig.

2.5

Flächen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
Diese Festsetzungen dienen sowohl der Eingrünung des Baugrundstückes und
des öffentlichen Straßenraumes als auch der Verbesserung der
kleinklimatischen Verhältnisse.

3.

UMWELTBELANGE

3.1 Flächen oder Maßnahmen für den Ausgleich von Eingriffen in Natur und
Landschaft
Das Anpflanzen von Bäumen, die Pflanzgebote, der versickerungsfähige Belag
für die Stellplätze, die Versickerungsmulden sowie die Dachbegrünung sind
Festsetzungen, die die Eingriffe in Natur und Landschaft vermindern bzw.
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ausgleichen. Das Kalken versauerter Waldböden sowie weitere
Baumpflanzungen außerhalb des Plangebiets dienen ebenfalls dem
naturschutzrechtlich erforderlichen Ausgleich.
Die Zahl der Bäume, die in Bezug auf die Pkw-Stellplätze festgesetzt wurden,
reduziert sich im Fall einer Bebauung gemäß der Gebäudedimensionierung. Die
7 Bäume am Parkplatzrand entlang der Breslauer Straße sind jedoch auch mit
Bebauung zu erhalten. Die Dachbegrünung kompensiert den Verlust der
wegfallenden Parkplatz-Bäume.
3.2 Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des
Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG)
Die Festsetzungen zur Zugangsreglementierung und Zonierung des
Firmenparkplatzes dienen dazu, dass die Immissionsrichtwerte der TA Lärm in
den umliegenden Wohngebieten eingehalten werden können.
4.

ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN

4.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen
Die Festsetzungen zur Dachneigung sollen zu einem homogenen Gesamtbild
mit der bestehenden gegenüberliegenden Bebauung an der Breslauer Straße
beitragen.
Die Festsetzungen zu Fassaden- und Dachbegrünungen werden aus
stadtgestalterischen (u.a. Dachaufsicht aus den benachbarten Hochhäusern)
und aus ökologischen Gründen getroffen.
4.2 Stellplätze und Zufahrten
Versickerungsfähige Oberflächen bei Stellplätzen vermeiden eine Verringerung
der Grundwasserneubildungsrate und eventuelles Absinken des
Grundwasserstandes.
4.3 Gestaltung von Freiflächen
Durch die Eingrünung und die Höhenbegrenzung von Zäunen werden diese ins
Landschafts- bzw. Stadtbild eingebunden.
Der Freiflächengestaltungsplan ist unerlässlich, um im Baugenehmigungsverfahren die Einhaltung der umweltbezogenen Festsetzung zu prüfen.
4.4 Werbeanlagen, Antennen
Die Einschränkung in der Verwendung von Werbeanlagen erfolgt aus
stadtgestalterischen Gesichtspunkten, wobei dem erhöhten Werbebedürfnis
einer gewerblichen Nutzung Rechnung getragen wird.

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Beim Montieren von Antennen oder Parabolspiegeln sollte darauf geachtet
werden, dass sie für den Passanten/Betrachter vom öffentlichen Straßenraum
nicht bzw. kaum in Erscheinung treten sollten.
5.

VER- UND ENTSORGUNG

5.1 Leitungen für die Ver- und Entsorgung
Die erforderlichen Leitungen sind in den öffentlichen Flächen vorhanden, die
Erschließung der privaten Baufläche ist mit relativ geringem Aufwand möglich.
5.2 Entwässerungssystem
Die Baufläche ist aufgrund der im Straßenumfeld vorhandenen
Kanalisationsanlagen im Trennsystem zu entwässern. Durch die Festsetzung
eines Gründaches wird ein verzögerter Abfluss des Niederschlagswassers
erreicht.
Zur Regenwasserbewirtschaftung wird im Zuge der Genehmigung der
Entwässerungsplanung darauf geachtet, dass Oberflächenwasser von
Parkierungsanlagen und Verkehrswegen über wasserdurchlässige Beläge
entsorgt wird bzw. mittels Überläufen der öffentlichen Grünfläche zur
Versickerung zugeleitet wird.
Die Maßgaben des Generalentwässerungsplans werden dadurch
berücksichtigt.
6.

KOSTEN
Durch die mit der Bebauungsplanung verbundenen Maßnahmen entstehen der
Stadt keine direkten Kosten. Im Zuge der erforderlichen Anpassung der
Wegeführung an der Ostseite des Teichs sowie des Geländes werden der Stadt
Kosten für Wegebau, Geländemodellierung und Neupflanzungen entstehen.

7.

STÄDTEBAULICHE DATEN
Eingeschränktes Gewerbegebiet:
Öffentliche Grünfläche:
Bebauungsplangebiet

ca. 0,69 ha
ca. 0,18 ha
ca. 0,87 ha

79 %
21 %

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin
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