Beschlussvorlage (- Textliche Festsetzungen)

                                    
                                        Bebauungsplan RIEDMATTEN, 7. ÄNDERUNG in Mietersheim
Planungsrechtliche Festsetzungen

Stadt Lahr

04. September 2017
AZ.: Kü

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan RIEDMATTEN, 7. Änderung in Mietersheim
Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 BauGB und BauNVO

Rechtsgrundlagen
-

Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 23. September 2004, zuletzt geändert durch Gesetz
vom 4. Mai 2017
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23. Januar 1990, zuletzt geändert durch
Gesetz vom 4. Mai 2017
Planzeichenverordnung (PlanzV) i.d.F. vom 18. Dezember 1990, geändert durch Gesetz
vom 4. Mai 2017
Landesbauordnung (LBO) i.d.F. vom 5. März 2010, zuletzt geändert durch Verordnung
vom 23. Februar 2017
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009, zuletzt geändert durch Gesetz
vom 13. Oktober 2016

In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes festgesetzt:
0.

Abgrenzungen

0.1

Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans (§ 9 (7)
BauGB)

1.

Art der baulichen Nutzung

1.1

Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO)

(§ 9 (1) Nr.1 BauGB)

Im Gewerbegebiet ist Einzelhandel nicht zulässig. (§1 Abs. 5 BauNVO)
Ausnahmsweise zulässig sind Gewerbebetriebe mit Flächen für den
Verkauf an letzte Verbraucher, wenn das angebotene Sortiment aus
eigener Herstellung oder Montage stammt und die Verkaufsfläche eine
untergeordnete Einrichtung der Geschossfläche darstellt. (§1 Abs. 9
BauNVO)
Im Gewerbegebiet sind ausgeschlossen:
Tankstellen, Anlagen für sportliche Zwecke (§1 Abs. 5 BauNVO) und
Vergnügungsstätten. (§1 Abs. 6 Nr.1 BauNVO)

1

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2.

Maß der baulichen Nutzung

(§ 9 (1) Nr.1 BauGB)

2.1

Grundflächenzahl (GRZ) (§§ 16 (2) Nr.1, 17 und 19 BauNVO)
Es wird eine GRZ von 0,8 im gesamten Baugebiet festgesetzt.
Siehe Nutzungsschablonen in der Planzeichnung

0,8

2.2

Baumassenzahl (BMZ) (§§ 16 (2) Nr. 2, 17 und 21 (1) BauNVO)
Es wird eine BMZ von 6,0 im gesamten Baugebiet festgesetzt.
Siehe Nutzungsschablonen in der Planzeichnung

6,0

2.3

Zahl der Vollgeschosse (§§ 16 (2) Nr. 3 und 20 (1) BauNVO in
Verbindung mit § 2 (6) LBO)
Als Höchstmaß werden drei Vollgeschosse festgesetzt.
Siehe Nutzungsschablonen in der Planzeichnung.

III

2.4

Höhe baulicher Anlagen (§§ 16 (2) Nr. 4 und 18 (1) BauNVO)
Traufhöhe (von 15 m) in Metern über Normal Null (ü NN) als
Höchstmaß. Oberer Bezugspunkt für die Traufhöhe ist der Schnittpunkt
der senkrechten Außenwand mit der unteren Dachhaut. Bei
Flachdächern ist die oberste Höhe des Wandabschlusses maßgebend.
Zur THmax siehe Nutzungsschablone in der Planzeichnung.

THmax
174 m
(ü NN)

2.4.1

Oberhalb der maximalen Traufhöhe sind Dachaufbauten (wie
beispielsweise Dachausstiege, Gebäudetechnik, etc.) oder jegliche
sonstige Gebäudeteile nur bis zu einer maximalen Höhe bis 177 m
über Normal Null (ü NN) zulässig.

3.

Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen
(§ 9 (1) Nr. 2 BauGB)

3.1

Bauweise (§ 22 BauNVO)
Abweichende Bauweise. Es ist eine Bebauung in einer fortlaufenden
Gebäudelänge über und unter 50 Metern zulässig.

3.2

Überbaubare Grundstücksfläche (§ 23 BauNVO)
Baugrenze (§ 23 (1 und 3) BauNVO)

a

2

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4.

Versorgungsflächen

(§ 9 (1) Nr. 12 BauGB)

4.1

Flächen für Anlagen mit der Zweckbestimmung zur Versorgung mit
Elektrizität

5.

Wasserflächen sowie Flächen für die Wasserwirtschaft, für
Hochwasserschutzanlagen
und
für
die
Regelung
des
Wasserabflusses
(§ 9 (1) Nr. 16 BauGB)

5.1

Entwässerungsgraben (Vorfluter)
Das im Bebauungsplan befindliche Gewässer (Flurstück Nr. 344/19) ist
zum Zwecke der Niederschlagswasserbeseitigung als Vorfluter
festgesetzt.

6.

Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
(§ 9 (1) Nr. 20 BauGB)

6.1

Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und
Landschaft

6.1.1

In den festgesetzten Flächen gelten gemäß § 29 Wassergesetz für
Baden-Württemberg (WG) Gewässerrandstreifen mit einer jeweiligen
Breite von 5 Metern.
Die Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden,
Natur und Landschaft sind in ihrem naturnahen Bewuchs mit Gräsern
und Sträuchern zu erhalten und vor gefährdender Verunreinigung des
Wasserlaufs, sowie von sonstigen Abfallstoffen frei zu halten. Der
Umgang mit diesen Stoffen ist in den Gewässerrandstreifen nicht
gestattet.
Der Umbruch von vorhandenem Dauergrünland ist untersagt.
Die Beseitigung standortgerechter Bäume und Sträucher ist verboten,
soweit die Entfernung nicht für den Ausbau oder die Unterhaltung des
Gewässers, zur Pflege des Bestandes, zur Ableitung von
Niederschlagswasser in den Vorfluter oder zur Gefahrenabwehr
erforderlich ist.
Im Weiteren wird auf die Bestimmungen des § 29 WG hingewiesen.

6.1.2

In Verbindung mit § 9 (1) Nr. 10 BauGB ist die Errichtung von baulichen
Anlagen in den Gewässerrandstreifen untersagt. Ausgenommen
hiervon
sind
notwendige
bauliche
Anlagen
zur
Niederschlagswasserableitung der Grundstücke in den Vorfluter.

6.2

Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden,
Natur und Landschaft

3

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Planungsrechtliche Festsetzungen
6.2.1

Versickerungsfähige Stellplatzflächen
Im Bebauungsplangebiet sind die Oberflächen von Stellplätzen und
ihren
Zufahrten
für
Kraftwagen
zur
Versickerung
des
Niederschlagswassers wasserdurchlässig herzustellen.

7.

Für einzelne Flächen sowie für Teile baulicher Anlagen das
Anpflanzen
von
Bäumen,
Sträuchern
und
sonstigen
Bepflanzungen
(§ 9 (1) Nr. 25 BauGB)

7.1

Dachbegrünung (§9 (1) Nr. 25 a BauGB)
Jegliche Dachflächen sind extensiv oder intensiv durchgängig zu
begrünen. Die Begrünung ist dauerhaft zu pflegen und zu erhalten.
Die Gesamtfläche bemisst sich nach den äußeren Traufkanten, bzw.
bei Flachdächern nach der Grundfläche des Gebäudes abzüglich der
Tiefen der Außenwände. Benötigter Raum für technische
Gebäudeausrüstung kann von der geforderten Begrünung ausgespart
werden.
Bei einer extensiven Begrünung ist eine Dachneigung von mindestens
2% durchzuführen.
Bei einer intensiven Begrünung sind eventuelle unbewachsene Flächen
der Substratschicht(en) mit extensiver Begrünung zu ergänzen.

7.1.1

Alternativnutzung der Dachfläche
Ergänzend zu Punkt 7.1. können alternativ oder ergänzend zur
Begrünung der Gebäudedachflächen die Nutzungen als begehbarer
Aufenthaltsbereich,
zur
Unterbringung
von
regenerativer
Energieerzeugungstechnik
(explizit
Solarthermie
und/oder
Photovoltaikzellen), sowie sonstige Nutzungsformen, die der Natur,
Umwelt und des Menschen zugutekommen, ausnahmsweise
zugelassen werden.

8.

Geh-, Fahr- und Leitungsrecht

8.1

Die Geh-, Fahr-, und Leitungsrechte zu Gunsten der Stadt Lahr und
zugunsten
der
Versorgungsträger,
sofern
Belange
der
Versorgungsträger betroffen sind, ergeben sich aus den festgelegten
Flächen im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans.

9.

Bauliche und technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder
Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen
(§ 9 (1) Nr. 24 i.V.m. § 9 (3) BauGB)

9.1

Die Herstellung einer Drainage zum Absenken und Fortleiten von
Grundwasser ist unzulässig.
4

(§ 9 (1) Nr. 21 BauGB)

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Planungsrechtliche Festsetzungen
9.2

Bauliche Anlagen unterhalb des höchsten Grundwasserstandes sind
wasserdicht und auftriebssicher auszuführen.
Befindet
sich
der
Baukörper
unterhalb
des
höchsten
Grundwasserstandes aber oberhalb der unmittelbaren Geländehöhe,
kann die unmittelbar anliegende durchschnittliche Geländehöhe vor
Beginn der Bauarbeiten als maßgebend herangezogen werden,
vorausgesetzt, sie unterschreitet nicht 158,50 m ü. NN.
In jedem Fall sind unter einer Höhe von 158,50 m die Vorkehrungen
dieser Festsetzung durchzuführen.
Zur Herstellung der Abdichtung von Baukörpern, Bauteilen und
sonstiger Anlagen dürfen keine Stoffe verwendet werden, bei denen
eine Schadstoffbelastung des Grundwassers zu besorgen ist.
Siehe zum höchsten Grundwasserstand in den Hinweisen Unterpunkt
Nr. 11.4.

10.

Nachrichtliche Übernahmen von nach anderen gesetzlichen
Vorschriften getroffenen Festsetzungen
(§ 9 (6) BauGB)

10.1

Fund von Kulturdenkmalen
Sollten bei der Durchführung der Maßnahme archäologische Funde
oder Befunde entdeckt werden, sind gemäß § 20 DSchG die
Denkmalbehörde(n) oder die Gemeinde umgehend zu benachrichtigen.
Archäologische Funde (beispielsweise: Steinwerkzeuge, Metallteile,
Keramikreste, Knochen, etc.) oder Befunde (beispielsweise: Gräber,
Mauerreste, Brandschichten, bzw. auffällige Erdverfärbungen) sind bis
zum Ablauf des vierten Werktages nach der Anzeige in unverändertem
Zustand zu erhalten, sofern nicht die Denkmalschutzbehörde oder das
Regierungspräsidium Stuttgart, Referat 84 - Archäologische
Denkmalpflege - mit einer Verkürzung der Frist einverstanden ist. Auf
die Ahndung von Ordnungswidrigkeiten gemäß § 27 DSchG wird
hingewiesen. Bei der Sicherung und Dokumentation archäologischer
Substanz ist zumindest mit kurzfristigen Leerzeiten im Bauablauf zu
rechnen.

5

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Planungsrechtliche Festsetzungen
10.2

Bauschutzbereich für Flugverkehr (§ 12 (3) Nr. 1a Luftverkehrsgesetz)
Das Planvorhaben berührt den Bauschutzbereich des derzeitigen
Verkehrslandeplatzes Lahr. Eine maximale Bauhöhe wird gemäß § 13
LuftVG von 177 m über NN festgesetzt. Nur bei Überschreitung dieser
Bauhöhe sind Bauanträge dem Regierungspräsidium Freiburg - zivile
Luftfahrtbehörde - im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zur
Zustimmung vorzulegen (§ 12 Abs.2 Satz 4 LuftVG).
Hingewiesen wird darauf, dass auch die Aufstellung von Baukränen
nach den Bestimmungen des LuftVG genehmigungspflichtig ist. Eine
entsprechende Genehmigung ist gesondert mindestens 4 Wochen vor
der beabsichtigten Aufstellung des jeweiligen Baukrans vom
Unternehmer beim Regierungspräsidium Freiburg zu beantragen. Ein
Merkblatt ist den einzelnen Baugenehmigungsbescheiden beizufügen
und zu beachten.
Gegen die Aufstellung und den Betrieb von Baukränen mit einer
Gesamthöhe bis 230 m über NN (inklusive Ausleger) werden keine
Bedenken erhoben, wenn diese mit einer Tages- und Nachtkennzeichnung gemäß der "Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zur
Kennzeichnung von Luftfahrthindernissen des Bundesministeriums für
Verkehr, Bau- und Wohnungswesen" vom 2. September 2004
versehen werden.
Eine luftrechtliche Prüfung muss dennoch weiterhin durchgeführt
werden, sollten Bau- und Mobilkräne die Höhe von 174 m ü NN
überschreiten.
Es wird außerdem darauf hingewiesen, dass mit Belästigungen durch
den Flugbetrieb zu rechnen ist, die Planung in Kenntnis dieser
möglichen Beeinträchtigung erstellt wird und somit Rechtsansprüche
gegen den Betreiber des Flughafens, die mit Beeinträchtigungen durch
den Flugbetrieb begründet werden, nicht bestehen.
Ebenso ist mit Fluglärm durch an- und abfliegende Hubschrauber zu
den Landeplätzen von Ortenauklinikum und Herzzentrum zu rechnen.

10.3

Abfallwirtschaftssatzung
Die speziellen Regelungen der Abfallentsorgung im Ortenaukreis
enthält die Abfallwirtschaftssatzung des Eigenbetriebs Abfallwirtschaft
Ortenaukreis in der jeweils geltenden Fassung.

11.

Hinweise

11.1

Anforderungen an den Bau von Photovoltaikanlagen
Für den Betrieb von Photovoltaikanlagen wird ausdrücklich empfohlen
Sicherungssysteme auf dem aktuellen Stand der Technik zur
Notabschaltung für den Brandfall (beispielsweise: Paketschalter)
herzustellen und dauerhaft zu erhalten.

6

Bebauungsplan RIEDMATTEN, 7. ÄNDERUNG in Mietersheim
Planungsrechtliche Festsetzungen
11.2

Altlasten
Das Plangebiet ist Teil der Deponie „Obere Allmend“.
Der Grund ist bis in eine Tiefe von 1,50m mit Erdaushub und Bauschutt
aufgefüllt. Darunter folgen Lößlehme mit Torfeinschaltungen. Es
befinden sich teilweise erhöhte Gehalte an Schwermetallen und
polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) in den
Auffüllungen.
Die Fläche ist grundstücksbezogen von der Fachbehörde, dem
Landratsamt Ortenaukreis, Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz,
mit dem „Handlungsbedarf B mit Entsorgungsrelevanz“ eingestuft und
wird im Bodenschutzkataster geführt.
Obj.-Nr. 00775-004; AA „Obere Allmend - Restfläche“
Für den Hauptteil der Altablagerung „AA Obere Allmend - Restfläche“
konnte nach durchgeführter Detailuntersuchung aufgrund der
geringfügigen Schadstoffgehalte ein Gefahrverdacht ausgeschlossen
werden. Diese Fläche wird vom Landratsamt Ortenaukreis – Amt für
Wasserwirtschaft und Bodenschutz – auf Beweisniveau „BN 3“ in „B –
Belassen zur Wiedervorlage – Kriterium Entsorgungsrelevanz“
bewertet. Die Teilfläche wird entsprechend der Einstufung im
Bodenschutz- und Altlastenkataster unter der Fallgruppe „Sonstige
Fälle – B-Fall“ geführt, weist also keinen Gefahrenbezug auf.
Dies bedeutet, dass derzeit kein weiterer Handlungsbedarf besteht. Bei
einer Änderung von bewertungsrelevanten Sachverhalten ist über das
weitere Verfahren erneut zu entscheiden.
Obj.-Nr. 00775-003; AA „Obere Allmend – Teilfläche III“
Im westlichen Teil der von der Bebauungsplanänderung betroffenen
Flurstücke (Flst.-Nr. 344/14 und 344/18) befindet sich eine von drei
Teilflächen der beschriebenen Altablagerung „Obere Allmend“, für die
aufgrund erhöhter CKW-Gehalte im Boden, der Bodenluft und im
Sicker-/Kontaktgrundwasser eine Sanierungsuntersuchung durchgeführt wurde.
Auf Basis der durchgeführten Immissions-/Emissionsbetrachtung wurde
die Fläche vom Landratsamt Ortenaukreis – Amt für Wasserwirtschaft
und Bodenschutz – auf Beweisniveau „BN 4“ in „B – Belassen zur
Wiedervorlage – Kriterium Gefahrenlage hinnehmbar“ bewertet. Die
Teilfläche wird entsprechend der Einstufung im Bodenschutz- und
Altlastenkataster unter der Fallgruppe „altlastverdächtige Fläche/Altlast“
geführt.
Dies bedeutet, dass ein Grundwasserschaden zwar vorliegt, dieser
aber aufgrund geringer Schadstoff-Frachten und lokal begrenzt
erhöhter Schadstoffkonzentrationen toleriert werden kann und damit
vorbehaltlich der heutigen Nutzung kein weiterer Handlungsbedarf
besteht. Bei einer Änderung von bewertungsrelevanten Sachverhalten
und dabei insbesondere bei Entsiegelung der Fläche oder bei
Eingriffen in den Untergrund ist über das weitere Vorgehen erneut zu
entscheiden.
7

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11.3

Geotechnik
Auf Grundlage der am LGRB vorhandenen Geodaten stehen
Auenlehme unbekannter Mächtigkeit im Untergrund an. Mit lokalen
Auffüllungen vorangegangener Nutzungen, die ggf. nicht zur
Lastabtragung geeignet sind, ist zu rechnen.
Mit einem kleinräumig deutlich unterschiedlichen Setzungsverhalten
des Untergrundes ist zu rechnen. Ggf. vorhandene organische Anteile
können zu zusätzlichen bautechnischen Erschwernissen führen. Der
Grundwasserflurabstand kann bauwerksrelevant sein.
Bei etwaigen geotechnischen Fragen im Zuge der weiteren Planungen
oder von Bauarbeiten (z. B. zum genauen Baugrundaufbau, zu
Bodenkennwerten,
zur
Wahl
und
Tragfähigkeit
des
Gründungshorizontes, zum Grundwasser, zur Baugrubensicherung)
werden objektbezogene Baugrunduntersuchungen durch ein privates
Ingenieurbüro empfohlen. Ferner wird darauf hingewiesen, dass im
Anhörungsverfahren des LGRB als Träger öffentlicher Belange keine
fachtechnische Prüfung vorgelegter Gutachten oder von Auszügen
daraus erfolgt.

11.4

Grundwasserschutz
Als Referenzpunkt des Grundwasserpegels im Gebiet wird der
Messpunkt „Mietersheim GMP 602 LGS1 Gelände“ herangezogen.
Der über 6 Jahre (2010-2016)
Grundwasserpegels beläuft sich auf:
159,97 m ü.NN.

gemessene

Höchststand

des

Der Mittelwert beläuft sich auf:
159,17 m ü.NN.
Weitere Erläuterungen sind der Begründung zu diesem Bebauungsplan
zu entnehmen.
11.4.1

Wenn aus zwingenden Gründen auf ein Bauen im Grundwasser nicht
verzichtet
werden
kann,
ist
eine
bauplanungsrechtliche
Ausnahmegenehmigung erforderlich, die nur in begründeten
Einzelfällen und erst nach Ausschluss möglicher Alternativen erteilt
werden kann.
Für unvermeidbare bauliche Anlagen unterhalb des mittleren
Grundwasserstandes, sowie für Grundwasserabsenkungen im Rahmen
von Bauvorhaben ist zusätzlich eine separate wasserrechtliche
Erlaubnis bei der zuständigen Wasserbehörde (Landratsamt
Ortenaukreis) zu beantragen.

11.5

Gehölzrodungen
Um Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz
(BNatSchG) zu vermeiden, dürfen Gehölzrodungsarbeiten nur in der
Zeit von Anfang Oktober bis Ende Februar vorgenommen werden.

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12.

Nutzungsschablone
Art der baulichen Nutzung

Zahl der Vollgeschosse

Grundflächenzahl (GRZ)

Baumassenzahl (BMZ)

Dachneigung

Bauweise
Maximale Traufhöhe (THmax)

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

9