Datei: Beschlussvorlage (- Planungsrechtliche Festsetzungen, örtliche Bauvorschriften, Begründung)

30. September 2019

Stadt Lahr

26. August 2019
Az.: Lö

Stadtplanungsamt

1. Teilbebauungsplan ORTSMITTE, Stadtteil Kuhbach
Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 BauGB und BauNVO
Rechtsgrundlagen






Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017
(BGBI. I S. 3634)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom
21. November 2017 (BGBI. I S. 3786)
Planzeichenverordnung (PlanzV) in der Fassung vom 18. Dezember 1990 (BGBI. 1991 I
S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 4. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057)
Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 5. März 2010 (GBl.
S. 358 ber. S. 416), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 18. Juli 2019
(GBl. 2019, S. 313)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom 29. Juli 2009 (BGBI. I S.
2542), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 15. September 2017 (BGBI. I
S. 3434)

In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes festgesetzt:
0.

Abgrenzungen

0.1

Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans gemäß
§ 9 (7) BauGB

Art der baulichen Nutzung

1.1

Allgemeine Wohngebiete gemäß § 4 BauNVO
Schank- und Speisewirtschaften nach § 4 (2) Nr. 2 BauNVO und
Anlagen für sportliche Zwecke nach § 4 (2) Nr. 3 BauNVO werden
gemäß § 1 (5) Nr. 1 BauNVO ausgeschlossen.
Gartenbaubetriebe nach § 4 (3) Nr. 4 BauNVO und Tankstellen nach § 4
(3) Nr. 5 BauNVO werden gemäß § 1 (6) Nr. 1 BauNVO
ausgeschlossen.

Maß der baulichen Nutzung

2.1

Grundflächenzahl (GRZ) gemäß §§ 16, 17 und 19 BauNVO

§ 9 (1) Nr. 1 BauGB

§ 9 (1) Nr.1 BauGB

Es gilt die in der Planzeichnung eingetragene GRZ von 0,4. Sie darf
durch Stellplätze und ihre Zufahrten bis zu einem Maß von 0,6
überschritten werden.

1. Teilbebauungsplan ORTSMTTE, Stadtteil Kuhbach - Planungsrechtliche Festsetzungen
2.2

Zahl der Vollgeschosse gemäß §§ 16, 20 BauNVO
Die Zahl der Vollgeschosse wird als Höchstmaß festgesetzt.

2.3

Höhe der baulichen Anlage gemäß §§ 16 und 18 BauNVO
Die Höhe der baulichen Anlagen wird für die Hauptgebäude gemäß § 18
BauNVO in Verbindung mit § 16 (4) BauNVO als Höchstgrenze durch
Angabe der Traufhöhe in Metern im Nutzungsplan festgesetzt.
Bezugspunkt ist die Höhe der Oberkante Bestandsgelände in Höhe der
Gebäudemitte.
Traufhöhe: Schnittpunkt Außenkante Mauerwerk/ Oberkante Dachhaut.
Firsthöhe: höchster Punkt der Dachfläche.
Die Firsthöhe darf die zulässige Traufhöhe um maximal 4,50 m
übersteigen.
Die Garagen und Carports sind mit einer Traufhöhe von 3,00 m über
Gelände zulässig.

2.4

Beschränkung der Zahl der Wohnungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB
Die Anzahl der maximal zulässigen Wohnungen wird wie folgt
beschränkt:
Maximal 2 Wohnungen je Einzelhaus und je Doppelhaushälfte

Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen sowie die Stellung der
baulichen Anlage
§ 9 (1) Nr. 2 BauGB

3.1

Bauweise gemäß § 22 BauNVO
Für den gesamten Geltungsbereich gilt: offene Bauweise mit Einzel- und
Doppelhäusern zulässig.

3.2

Überbaubare Grundstücksflächen gemäß § 23 BauNVO
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind in der Planzeichnung des
Bebauungsplanes in Form von Baugrenzen gemäß § 23 (1) und (3)
BauNVO festgesetzt.

3.3

Stellung der baulichen Anlage gemäß § 23 BauNVO
In der Planzeichnung ist die Stellung der baulichen Anlage in Form der
Fristrichtung des Hauptbaukörpers festgesetzt.

1. Teilbebauungsplan ORTSMTTE, Stadtteil Kuhbach - Planungsrechtliche Festsetzungen
4.

Verkehrsflächen

4.1

Straßenverkehrsflächen

§ 9 (1) Nr. 11 BauGB

Die festgesetzten öffentlichen Straßenverkehrsflächen sind der Planzeichnung zu entnehmen.
4.2

Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung
Verkehrsfläche
mit
Zweckbestimmung
öffentlichen Stellplätzen „öST“).

Fußgängerbereich

(mit

Flächen für Nebenanlagen sowie für Carports, Garagen und
Stellplätze
§ 9 (1) Nr. 4 und 22 BauGB

5.1

Gemäß § 14 (1) BauNVO ist im rückwärtigen Bereich, d.h. der
öffentlichen Verkehrsfläche abgewandt, eine Nebenanlage (mit maximal
20 m³ umbauten Raum) pro Grundstück zulässig.

5.2

Carports, Garagen und Stellplätze
Carports (Definition: zu mindestens drei Seiten offener überdachter
Stellplatz), Garagen und Stellplätze sind innerhalb der in der Planzeichnung mit CP/GA/ST gekennzeichneten Flächen und innerhalb der
überbaubaren Flächen (Baufenster) zulässig.

Grünflächen

6.1

Öffentliche Grünflächen

§ 9 (1) Nr. 15 BauGB

Die festgesetzten öffentlichen Grünflächen sind der Planzeichnung zu
entnehmen. Zulässig sind Grünflächen und Retensionsmulden für
Niederschlagswasser.
6.2

Private Grünflächen
Die festgesetzten privaten Grünflächen sind der Planzeichnung zu
entnehmen. Sie sind extensiv zu pflegen, mit standortgerechten Bäumen
und Gehölzen zu bepflanzen und zu unterhalten.

Flächen für das Anpflanzen sowie für die Erhaltung von Bäumen
und Sträuchern
§ 9 (1) Nr. 25 BauGB

7.1

Erhaltung von Bäumen
Der in der Planzeichnung gekennzeichnete Baumbestand ist zu erhalten
und dauerhaft zu pflegen, sofern er nicht im Bereich der Gebäude und
Zuwegungen steht. Bei Absterben ist er zu ersetzen.

1. Teilbebauungsplan ORTSMTTE, Stadtteil Kuhbach - Planungsrechtliche Festsetzungen
Während der Bauarbeiten ist der Baumbestand in geeigneter Weise zu
schützen. Der Wurzelbereich darf nicht überschüttet oder abgegraben
werden.
7.2

Anpflanzen von Bäumen
Es sind die in der Planzeichnung dargestellten Bäume zu pflanzen und
heimische hochstämmige großkronige Laubbäume als Straßenbäume
mit einem Stammumfang von mindestens 16-18 cm zu verwenden.
Bei der Anpflanzung von Bäumen innerhalb befestigter Flächen sind
offene, gegen Überfahren zu schützende, begrünte Pflanzflächen
(Baumscheiben) mit einer Fläche von 8 m2 oder entsprechende
unterirdische Baumquartiere mit mindestens 12 m3 verdichtbarem
Baumsubstrat herzustellen. Abweichungen vom eingetragenen Standort
der Bäume sind bis 5 m möglich. Abgehende Bäume sind gleichartig zu
ersetzen.

Je angefangene 300 m ² privater Grundstücksfläche ist mindestens ein
heimischer Laubbaum in Hochstammqualität anzupflanzen und
dauerhaft zu erhalten. Der Baumbestand des Grundstücks kann hierfür
angerechnet werden. Auf das Nachbarrechtsgesetz BW wird
hingewiesen.
Hinweise:
Die Stadt Lahr kann den Eigentümer gemäß § 178 BauGB durch
Bescheid verpflichten, sein Grundstück innerhalb einer zu
bestimmenden angemessenen First entsprechend den nach § 9 (1) Nr.
25 getroffenen Festsetzungen des Bebauungsplanes zu bepflanzen.
8.

Flächen oder Maßnahmen zum ökologischen Ausgleich von
Eingriffen in Natur und Landschaft
9 (1a) BauGB

8.1

Außenbeleuchtung
Die öffentliche und private Außenbeleuchtung ist streulichtarm,
staubdicht und insektenverträglich (Natriumdampf-Niederdruck-Lampen
oder LED) zu installieren. Ausgenommen sind Außenleuchten, die der
kurzfristigen Beleuchtung dienen, wie z.B. Außenleuchten an Hauseingängen und Treppen mit Abschaltautomatik. Die Art der Leuchten ist
so zu wählen, dass eine gebündelte und zielgerichtete Ausleuchtung
gewährleistet ist.

8.2

Dachdeckung
Kupfer-, zink- oder bleigedeckte Dächer und Dachgauben sind nur
zulässig, wenn sie beschichtet oder in ähnlicher Weise behandelt sind,
so dass keine Kontamination des Bodens durch Metallionen zu
befürchten ist.

1. Teilbebauungsplan ORTSMTTE, Stadtteil Kuhbach - Planungsrechtliche Festsetzungen
8.3

Stellplätze und Wege
Stellplätze und fußläufige Wegeflächen sind wasserdurchlässig
auszuführen (z.B. Schotterrasen, wassergebundene Decke, wasserdurchlässige Oberflächenbeläge).

Hinweise und nachrichtliche Übernahme von nach anderen
gesetzlichen Vorschriften getroffenen Festsetzungen
§ 9 (6) BauGB

9.1

Denkmalschutz
Sollten bei der Durchführung der Maßnahme archäologische
Bodenfunde entdeckt werden, sind gemäß § 20 Denkmalschutzgesetz
die Denkmalbehörde(n) oder die Gemeinde umgehend zu
benachrichtigen. Archäologische Funde (Scherben, Knochen, Mauerreste, Metallgegenstände, Gräber, auffällige Bodenverfärbungen u.Ä.)
sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Anzeige in
unveränderten Zustand zu erhalten, sofern nicht die Denkmalschutzbehörde oder das Regierungspräsidium Stuttgart, Referat 84 Archäologische Denkmalpflege mit einer Verkürzung einverstanden ist.
Auf die Ahndung von Ordnungswidrigkeiten gemäß § 27 DSchG wird
hingewiesen. Bei der Sicherung und Dokumentation archäologischer
Substanz ist zumindest mit kurzfristigen Leerzeiten im Bauablauf zu
rechnen.

9.2

Landratsamt Ortenaukreis - Amt für Umweltschutz
Artenschutzrechtliche Belange müssen bei möglichen Gehölzrodungen
(nur in der Zeit von Oktober bis Februar) berücksichtigt werden, um ein
Eintreten von Verbotstatbeständen bzgl. § 44 (1) BNatSchG zu
vermeiden.

9.3

bnNETZE GmbH
Die Versorgung des Verfahrensgebiets mit Trink- und Löschwasser kann
durch Erweiterung des bestehenden Leitungsnetzes sichergestellt
werden. Unter Zugrundelegung der Technischen Regeln des Deutschen
Vereins des Gas- und Wasserfaches (DVGW-Arbeitsblattes W 405) wird
für das Verfahrensgebiet eine Löschwassermenge (Grundschutz) von 96
m³/h für 2 Stunden zur Verfügung gestellt. Der Löschwasserbedarf für
den Objektschutz innerhalb privater Grundstücke wird gemäß DVGWArbeitsblatt W 405 von der für den Brandschutz zuständigen Stelle
festgestellt. Die erforderlichen Löschwassermengen für den
Objektschutz werden seitens der bnNETZE GmbH nicht aus dem
Trinkwasserrohrnetz bereitgestellt.

1. Teilbebauungsplan ORTSMTTE, Stadtteil Kuhbach - Planungsrechtliche Festsetzungen
Bei gegebener Wirtschaftlichkeit kann das Verfahrensgebiet durch
Erweiterung des bestehenden Leitungsnetzes ausgehend von der
Straße "Am Kirchberg" mit Erdgas versorgt werden. Für
Neubauvorhaben wird ein Anschlussübergaberaum benötigt. Der
Hausanschlussraum ist an der zur Straße zugewandten Außenwand des
Hauses einzurichten und hat ausreichend belüftbar zu sein.
Anschlussleitungen sind geradlinig und auf kürzestem Weg vom
Abzweig der Versorgungsleitung bis in den Hausanschlussraum zu
führen. Für die rechtzeitige Ausbauentscheidung, Planung und
Bauvorbereitung des Leitungsnetzes, sowie die Koordinierung mit dem
Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen Leitungsträger wird
eine angemessene Vorlaufzeit benötigt.
Daher ist es notwendig, dass Beginn und Ablauf der
Erschließungsmaßnahmen im Bebauungsplangebiet der bnNETZE
GmbH, 77652 Offenburg, so früh wie möglich, mindestens jedoch
4 Monate vor Erschließungsbeginn, schriftlich angezeigt werden.
9.4

Regierungspräsidium Freiburg - Landesamt für Geologie, Rohstoffe und
Bergbau (LGRB)
Geotechnik:
Das Plangebiet befindet sich auf der Grundlage der am LGRB
vorhandenen Geodaten im Verbreitungsbereich des Badischen
Bausandsteins. Dieser wird im Plangebiet von quartären Lockergesteinen (Lössführende Fließerde, Verwitterungs-/ Umlagerungsbildungen) unbekannter Mächtigkeit überlagert.
Mit lokalen Auffüllungen vorangegangener Nutzungen, die ggfs. nicht
zur Lastabtragung geeignet sind, mit einem oberflächennahen
saisonalen Schwinden (bei Austrocknung) und Quellen (bei Wiederbefeuchtung) des tonigen/tonig-schluffigen Verwitterungsbodens sowie
mit einem kleinräumig deutlich unterschiedlichen Setzungsverhalten des
Untergrundes ist zu rechnen. Ggf. vorhandene organische Anteile
können zu zusätzlichen bautechnischen Erschwernissen führen. Der
Grundwasserflurabstand kann bauwerksrelevant sein.
Bei etwaigen geotechnischen Fragen im Zuge der weiteren Planungen
oder von Bauarbeiten (z.B. zum genauen Baugrundaufbau, zu
Bodenkennwerten, zur Wahl und Tragfähigkeit des Gründungshorizonts,
zum Grundwasser, zur Baugrubensicherung) werden objektbezogene
Baugrunduntersuchungen durch ein privates Ingenieurbüro empfohlen.
Allgemeine Hinweise:
Die lokalen geologischen Untergrundverhältnisse können dem
bestehenden Geologischen Kartenwerk, eine Übersicht über die beim
LGRB vorhandenen Bohrdaten der Homepage http://www.lgrb-bw.de
entnommen werden. Des Weiteren verwiesen auf unser GeotopKataster, welches im Internet unter der Adresse http://lgrb-bw.de/
geotourismus/geotope (Anwendung LGRB-Mapserver Geotop-Kataster)
abgerufen werden kann.

1. Teilbebauungsplan ORTSMTTE, Stadtteil Kuhbach - Planungsrechtliche Festsetzungen

10.

Nutzungsschablone
Art der baulichen Nutzung

Zahl der Vollgeschosse

Grundflächenzahl (GRZ)

Bauweise

Dachneigung

Traufhöhe

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

Thomas Thiele
Dipl.-Ing. Freier Architekt, Planverfasser

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

26. August 2019
Az.: Lö

1. Teilbebauungsplan ORTSMITTE, Stadtteil Kuhbach
Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 LBO i.V. mit § 9 (4) BauGB

Rechtsgrundlagen



Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017
(BGBI. I S. 3634)
Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 5. März 2010 (GBl.
S. 358 ber. S. 416), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 18. Juli 2019
(GBl. 2019, S. 313)

In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes festgesetzt:
1.

Anforderungen an die äußere Gestaltung baulicher Anlagen § 74 (1) Nr.1 LBO

1.1

Dachform, -neigung und -eindeckung, Fassaden
Es sind nur geneigte Dächer mit einer Dachneigung von 25° - 40° zulässig.
Als Material für die Gestaltung von geneigten Dächern sind nur rote oder rotbraune
bzw. graue bis schwarze Dachsteine (z. B. Ziegel, Betonpfanne) bzw. eine Dachbegrünung (Substratdicke mind. 10 cm) zulässig. Reflektierende und glänzende
Materialien sind unzulässig. Nicht von der Festsetzung betroffen sind Anlagen zur
Energiegewinnung, die auf der Dachfläche ein- bzw. aufgebaut sind.
Die Dachflächen von Garagen und Carports sind dauerhaft mindestens extensiv zu
begrünen und flach oder flach geneigt (< 5°) herzustellen. Empfohlen wird im
Hinblick auf den Wasserrückhalt eine Mindestschichtdecke von 10 cm.
Stark reflektierende Materialien, die zu Blendeffekten führen können (z.B. polierte
Metallflächen), sind zur Gestaltung der Gebäudefassaden unzulässig.

Gestaltung von Freiflächen

2.1

Gestaltung unbebauter Flächen

§ 74 (1) Nr. 3 LBO

Unbebaute Flächen außerhalb der Baufenster sind zu begrünen. Steingärten o.Ä
sind unzulässig.
2.2

Einfriedungen
Als Grundstückseinfriedungen sind nur Draht- oder Holzzäune mit einer maximalen
Höhe von 1,50 m zulässig. Sie sind intensiv mit Hecken bzw. Sträuchern zu
hinterpflanzen bzw. zu beranken. Jägerzäune und Mauern sind unzulässig.

1. Teilbebauungsplan ORTSMTTE, Stadtteil Kuhbach – Örtliche Bauvorschriften
2.3

Freiflächengestaltungsplan
Mit dem Baugesuch ist ein Freiflächengestaltungsplan einzureichen, aus dem Lage,
Umfang, Größe der Bepflanzung, Baumarten, Geländemodellierung sowie Materialangaben zur Stellplatz- und Zufahrtsbefestigung zu ersehen sind. Er wird
Bestandteil der Baugenehmigung.

Werbenanlagen

§ 74 (1) Nr. 2 LBO

Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung und bis zur Brüstung des 1.
Obergeschosses zulässig. Sie dürfen weder blinken noch sich bewegen. Ihre Größe
darf die Fläche von 0,3 m² nicht überschreiten.
4.

Stellplätze und Zufahrten

§ 74 (2) Nr. 2 LBO

Pro Wohnung sind 1,5 Stellplätze herzustellen. Bei der Berechnung ist auf volle
Zahlen aufzurunden. Flächen für den ruhenden Verkehr und ihre Zufahrten
(Stellplätze, Stellplatz- und Garagenzufahrten etc.) sind wassergebunden, mit
Rasengitter- oder Rasenfugenpflaster mit einem Öffnungsanteil von mindestens
20% zu befestigen. Die Tragschichten sind versickerungsfähig auszubilden.
5.

Antennen

§ 74 (1) Nr. 4 LBO

Pro Gebäude ist jeweils nur eine Antennenanlage oder ein Parabolspiegel zulässig.
Ausnahmsweise können weitere zugelassen werden, wenn anderweitig der
Empfang von Rundfunkprogrammen nicht sichergestellt werden kann. Sie sind an
der dem öffentlichen Straßenraum abgewandten Gebäudeseite anzubringen.
6.

Niederschlagswasser

§ 74 (3) Nr. 2 LBO

2016 wurde der Fahrbahnbelag in der Kuhbacher Hauptstraße (B 415) erneuert.
Hierbei hat die Stadt bereits Anschlussleitungen für die Entsorgung des Gebiets
gelegt (Mischwasser). An diese Leitung sollte der Erschließungsträger anschließen,
solange keine begründeten Einwendungen vorgelegt werden können.
Auf dem Grundstück ist die Entwässerung im Trennsystem auszuführen. Mit dem
Regen- und Schmutzwasser kann an den Anschluss in der Kuhbacher Hauptstraße
gegangen werden. Zur geordneten Oberflächenentwässerung ist jeder Bauherr
verpflichtet, auf dem Baugrundstück geeignete Maßnahmen zur Minderung des
Abflusses von Niederschlagswasser vorzusehen. Da eine Versickerung von Oberflächenwasser auf Grund der vorhandenen Topografie und Bodenbeschaffenheit im
Plangebiet nicht möglich ist, muss das anfallende Niederschlagswasser in
Speicherzisternen gesammelt und mit einem gedrosselten Abfluss dem öffentlichen
Regenwasserkanal zugeführt werden. Das Rückhaltevolumen muss mindestens 0,5
m³ je 50 m² versiegelter Grundstücksfläche Hof- bzw. Dachfläche betragen. Der
Drosselabfluss darf maximal 1,0 l/s betragen. Bei einer Regenwassernutzung ist der
Behälter um den vorgesehenen Bedarf zu vergrößern.
Des Weiteren ist die Abwassersatzung der Stadt Lahr zu beachten.

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

Thomas Thiele
Dipl.-Ing. Freier Architekt, Planverfasser

Stadt Lahr

26. August 2019

Stadtplanungsamt

1. Teilbebauungsplan ORTSMITTE, Stadtteil Kuhbach
Begründung
A

Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (1) i.V. mit § 13 a BauGB

30.05.2016

Offenlegungsbeschluss

24.09.2018

1. Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB

08.10.2018 – 09.11.2018

2. Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB

xx.xx.xxxx – xx.xx.xxxx

Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB

xx.xx.xxxx

Öffentliche Bekanntmachung

xx.xx.xxxx

Begründung gemäß § 9 (8) BauGB

ALLGEMEINES

1.1

Geltungsbereich, Lage des Plangebiets
Das Plangebiet liegt in zentraler Lage im Stadtteil Kuhbach und umfasst eine Fläche von
knapp 8.260 m². Es ist teilweise mit Einzelhäusern bebaut, teilweise handelt es sich um
innerörtliche Garten- und Wiesenflächen. Geprägt wird das Gebiet auch durch das
Kuhbacher Rathaus mit Ortsverwaltung und Feuerwehr, darüber hinaus durch die östlich
benachbarte katholische Kirche mit Pfarrhaus sowie die nördlich angrenzende GallusKapelle, die beide unter Denkmalschutz stehen.

Abbildung 1: Auszug Luftbild, Quelle: Daten- und Kartendienst der LUBW

1. Teilbebauungsplan ORTSMTTE, Stadtteil Kuhbach – Begründung

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans erstreckt sich über folgende Flurstücke der
Gemarkung Kuhbach: 12, 12/1, 13, 13/1, 14, 14/1, 70 (Teil), 72 (Teil),19/5 (Teil) und 19/6
(Teil). Maßgeblich für seine Abgrenzung ist der zeichnerische Teil des Bebauungsplans. Der
künftige 2. Teilbebauungsplan wird die östlich angrenzenden Flächen mit Wohnbebauung
und Friedhofserweiterung umfassen.
1.2

Anlass und Ziel der Planaufstellung
Die Stadt Lahr betreibt die Entwicklung ihrer einzelnen Ortsteile. Dabei verfolgt sie die
Strategie, durch verstärkte Innenentwicklung und nur eingeschränkte Außenentwicklung die
Ortskerne zu stärken. Ein weiteres Hauptanliegen ist es, das rege Engagement der
Bürgerschaft in den Ortteilen zu unterstützen. Hierzu gehört insbesondere die Schaffung von
attraktiven Ortsmittelpunkten.
Die Neugestaltung der Ortsmitte im Bereich des ehemaligen Rathauses an der Kuhbacher
Hauptstraße beschäftigt den Stadtteil bereits seit 1990 – erste Überlegungen wurden im
Rahmen der Erstellung des Ortsentwicklungskonzeptes vorgenommen, aber zugunsten
anderer Maßnahmen im Stadtteil zunächst zurückgestellt. Die Planungen wurden dann ab
2015 im Rahmen eines Bürgerbeteiligungsprozesses fortgeführt. Das Gesamtkonzept
beschlossen der Ortschaftsrat am 20.09.2016 und der Gemeinderat am 24.10.2016 jeweils
einstimmig. Aus Sicht der Stadt Lahr ist die Entwicklung der Ortsmitte eine sehr wichtige
Infrastrukturmaßnahme, um die Identität und Attraktivität von Kuhbach zu erhöhen und die
innerörtliche Entwicklung zu stärken. Diese Sichtweise teilt auch das Land BadenWürttemberg, indem es das Vorhaben nach dem Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum
(ELR) finanziell fördert. Die entsprechende Zusage erfolgte im Frühjahr 2017.
Im Ergebnis der städtebaulichen Voruntersuchungen und eines Bürgerbeteiligungsprozesses
wurde eine „Zonierung“ des gesamten Planungsbereiches festgelegt. Im Hinblick auf die
Lärmbelastung aus der Ortsdurchfahrt und den langfristig geplanten Ausbau des Rathauses
zu einem Ortsmittelpunkt mit einem kleinen Veranstaltungssaal und einem Außenbereich
wurde festgelegt, die Wohnnutzung in den rückwärtigen, ruhigen Bereich des
Planungsgebietes zu legen. Dem vorderen Bereich, außerhalb des Planbereiches sollen
bedarfsorientiert weitere Nutzungen zugeordnet werden. Dies könnte dann auch eine
Speisewirtschaft sein, die im ersten Teilbebauungsplan wegen der zu erwartenden Konflikte
mit der Wohnbebauung nicht gewünscht ist.
Das Gesamtkonzept umfasst die Entwicklung und Erschließung von innerörtlichen
Bauflächen für 4 Einzel- und Doppelhäuser, einen zentral gelegenen öffentlichen begrünten
Platz, der naturnah ausgestaltet werden soll, sowie Stellplätze für die bestehenden und
geplanten benachbarten öffentlichen Nutzungen. Die Erschließung (Stichweg) soll über die
Straße Am Kirchberg erfolgen. Zusätzlich wird zwischen der Ost- und Westseite des
Plangebiets eine private Grünfläche festgesetzt, um ein lebenswertes Wohnquartier mit
qualitativ hochwertigen Freiräumen zu erhalten.
Mit der Neuaufstellung des Bebauungsplanes werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Erschließung und Bebauung der innerörtlichen Fläche geschaffen und die
angestrebten städtebaulichen Ziele baurechtlich abgesichert.

1.3

Beschleunigtes Verfahren
Rechtsgrundlage für die Aufstellung des Bebauungsplanes bildet der § 13a BauGB. Die
Voraussetzungen für die Erfüllung der gemäß § 13a (1) Nr. 1 BauGB vorgegebenen
Bestimmungen werden wie folgt zusammengefasst:
Mit der Aufstellung des 1. Teilbebauungsplanes ORTSMITTE werden bereits überplante und
bebaute Flächen im Innenbereich der Stadt Lahr einer neuen Nutzung zugeführt. Der
Geltungsbereich umfasst eine Gesamtfläche von ca. 8.260 m², die zulässige
Grundflächenzahl wird festgesetzt. Gemäß § 13a (1) Nr. 1 BauGB steht das geplante
2

1. Teilbebauungsplan ORTSMTTE, Stadtteil Kuhbach – Begründung

Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans in keinem Zusammenhang mit einem
anderen Bebauungsplanverfahren.
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes wird weder die Zulässigkeit eines Vorhabens
begründet, für welches die Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung
nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht besteht,
noch liegen Anhaltspunkte für die Beeinträchtigung von Gebieten von gemeinschaftlicher
Bedeutung nach der Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie und nach der Vogelschutzrichtlinie vor.
Nach dem Grundsatz des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden sollen durch die
Nachverdichtung und Umnutzung des durch den Bebauungsplan überplanten Bereiches
Flächen im Innenbereich der Gemeinde sinnvoll genutzt werden und somit eine zusätzliche
Inanspruchnahme von Flächen vermieden werden. Somit sind die Kriterien zur Aufstellung
eines Bebauungsplanes der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren erfüllt.
Inhaltlich ausgestaltet und aufgestellt wird der Bebauungsplan nach §§ 8 und 9 BauGB. Bei
diesem Bebauungsplan handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung.
1.4

Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) von 1998 ist das Plangebiet als gemischte
Baufläche dargestellt. Die vorliegende Planung entwickelt sich somit hinsichtlich der
Gebietstypik nicht aus dem wirksamen Flächennutzungsplan.

Abbildung 2: Auszug Flächennutzungsplan der Stadt Lahr, Stand: Februar 2013

Daher ist es notwendig, den Flächennutzungsplan an die jetzt vorgesehene Entwicklung
(Wohnbau- und Grünflächen) anzupassen. Diese Anpassung erfolgt gemäß § 13 a (2) Nr. 2
BauGB nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens im Wege der Berichtigung.
2.

PLANINHALTE

2.1

Art der baulichen Nutzung
Allgemeine Wohngebiete (WA) gemäß § 4 BauNVO
Schank- und Speisewirtschaften sowie Anlagen für sportliche Zwecke nach § 4 (2) Nrn. 2
und 3 BauNVO sind gemäß § 1 (5) Nr. 1 BauNVO ausgeschlossen. Gartenbaubetriebe und
Tankstellen nach § 4 (3) Nrn. 4 und 5 BauNVO sind gemäß § 1 (6) Nr. 1 BauNVO ebenfalls
nicht zulässig. Der Ausschluss erfolgt, um Nutzungskonflikte, verursacht durch Lärm und zu
3

1. Teilbebauungsplan ORTSMTTE, Stadtteil Kuhbach – Begründung

starke verkehrliche Beanspruchung, zu vermeiden. Die Zulassung weitergehender
Nutzungen würde sowohl zu einem städtebaulich nicht gewollten Bruch in der Bebauungsund Nutzungsstruktur führen als auch durch einen erhöhten Stellplatzbedarf die von
Grünflächen geprägte Qualität der nicht überbauten Flächen reduzieren.
2.2

Maß der baulichen Nutzung
Es wird im Hinblick auf den verantwortungsvollen Umgang mit Grund und Boden
entsprechend den Obergrenzen der BauNVO festgesetzt:
Grundflächenzahl (GRZ) gemäß §§ 16, 17 und 19 BauNVO
Die Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 für die Allgemeinen Wohngebiete gewährleistet eine
effiziente und ressourcenschonende Grundstücksnutzung sowie eine angemessene bauliche
Ausnutzung der Bauflächen. Hierbei wird auch dem hohen Anteil an nicht überbaubaren
Flächen und den ausgewiesenen privaten Grünflächen Rechnung getragen.
Zahl der Vollgeschosse gemäß §§ 16, 20 BauNVO
Die Zahl der Vollgeschosse wird entsprechend dem Planeintrag gemäß § 1 6 (4) BauNVO
als Höchstgrenze festgesetzt (Nutzungsschablone). Die Festsetzung entspricht der
Ausnutzung der benachbarten, bereits bebauten Grundstücke und erzeugt ein städtebaulich
einheitliches Bild.
Höhe der baulichen Anlage
Zusätzlich zur Festsetzung der zulässigen Anzahl von Vollgeschossen wird die Höhe der
baulichen Anlagen über die Festsetzung einer maximal zulässigen Traufhöhe geregelt, die
einer zweigeschossigen Bebauung entspricht. Zum einen erfolgt hiermit eine
Vereinheitlichung der Höhenentwicklung der Bebauung, da schon bisher in den vier
westlichen Baufenstern eine zweigeschossige Bebauung möglich ist und es werden
unverträgliche Maßstabssprünge innerhalb der Bebauung vermieden. Zum anderen
entspricht dies dem Wunsch der Gemeinde, künftig eine adäquate Ausnutzung der
Grundstücke zu ermöglichen.
Anzahl der Wohneinheiten
Die Festsetzung zur maximal zulässigen Anzahl der Wohneinheiten dient der Sicherung des
Charakters des Baugebietes im Kontext der umgebenden Bebauung. Eine höhere
Verdichtung würde vor allem auch eine Erhöhung des Parkierungsdrucks nach sich ziehen,
der letztlich zu einer übermäßigen Überbauung und Versiegelung der Grundstücksflächen
führen würde.

2.3

Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlage
Bauweise gemäß § 22 BauNVO
Für das Plangebiet wird die offene Bauweise als Einzel- oder Doppelhäuser gemäß § 22 (1)
und (2) BauNVO festgesetzt. Diese aufgelockerte Bebauung entspricht der städtebaulichen
Struktur der umgebenden Bestandsbebauung.
Überbaubare Grundstücksflächen gemäß § 23 BauNVO
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Einzelbaufenster mit Baugrenzen
festgesetzt. Dies entspricht dem städtebaulichen Entwurf, der eine aufgelockerte Bebauung
mit einem hohen Anteil an Freiflächen vorsieht.

1. Teilbebauungsplan ORTSMTTE, Stadtteil Kuhbach – Begründung

Stellung der baulichen Anlagen gemäß § 23 BauNVO
Die Ausweisung der Firstrichtung entspricht den Zielstellungen des städtebaulichen Entwurfs
mit einer differenzierten aber dennoch homogenen Dachlandschaft. Hiermit wird zusammen
mit den örtlichen Bauvorschriften ein gestalterisch homogenes Quartier geschaffen.
2.4

Verkehrsflächen
Entsprechend des Bebauungskonzepts wird eine neue öffentliche Straßenverkehrsfläche zur
internen Erschließung des Gebiets (Planstraße) festgesetzt. Die Anbindung erfolgt im Osten
des Planungsgebietes an die Straße Am Kirchberg, da eine Erschließung von Süden von der
Kuhbacher Hauptstraße städtebaulich nicht gewollt und verkehrstechnisch wegen der Nähe
zur Einmündung der Straße Am Kirchberg und der bestehenden Bushaltestelle nicht möglich
ist.
Die Stichstraße mit Wendehammer wird mit einer Breite von 6,00 m im östlichen Teil und
4,50 m im südlichen Teil des Plangebietes festgesetzt. Die Schaffung der öffentlichen
Stellplätze entlang der Planstraße erweitert das bestehende Stellplatzangebot im Bereich
des Rathauses und entlastet den bestehenden öffentlichen Verkehrsraum. Zusätzlich wird
entsprechend dem städtebaulichen Konzept im südlichen Teil des Plangebietes eine kleine
Platzfläche ausgewiesen. Diese dient, von der Hauptstraße abgerückt, der Erhöhung der
Aufenthaltsqualität in der Ortsmitte und gegebenenfalls der Rückhaltung bzw. Versickerung
von Hochwasser.

2.5

Nebenanlagen
Nebenanlagen im Sinne des § 14 (1) und (2) BauNVO dürfen im gesamten Geltungsbereich
innerhalb und außerhalb der im zeichnerischen Teil ausgewiesenen überbaubaren
Grundstücksflächen erstellt werden. Diese Festsetzung entspricht dem Charakter des
Wohngebietes. Es ist somit auch möglich, die für das Baugebiet notwendigen Nebenanlagen
und Einrichtungen, die dem Nutzungszweck der in dem Baugebiet gelegenen Grundstücke
oder des Baugebietes selbst dienen, und seiner Eigenart nicht widersprechen, in einer
Größe gemäß der maximal festgesetzten Kubatur und Anlagen zur Versorgung mit
Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie zur Ableitung von Abwasser außerhalb der
überbaubaren Grundstücksflächen zu errichten.

2.6

Carports, Garage und Stellplätze
Stellplätze, Garagen und Carports gemäß § 12 BauNVO dürfen im gesamten
Geltungsbereich nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in den im Plan
gekennzeichneten Flächen erstellt werden. Dadurch wird im Plangebiet eine städtebauliche
Ordnung hergestellt, um ein homogenes Erscheinungsbild zu erzielen.

2.7

Grünflächen
Öffentliche Grünflächen
Zur Rückhaltung bzw. Abführung des Oberflächenwassers ist in der Mitte des Planbereichs,
zwischen den öffentlichen Straßenverkehrsflächen und privaten Grünflächen, eine öffentliche
Grünfläche ausgewiesen. Sie wird im Wesentlichen als Retensionsmulde ausgebildet.
Private Grünflächen
Zwischen Ost- und Westseite des Plangebiets wird eine private Grünfläche festgesetzt. Sie
dient dazu, den Versiegelungsanteil auf dem Grundstück zu verringern und eine optische
Trennung zur Wohnbebauung herzustellen. Außerdem soll über die Ausweisung der Erhalt
der prägenden Grünstrukturen inklusive des Baumbestandes sichergestellt werden, sodass
5

1. Teilbebauungsplan ORTSMTTE, Stadtteil Kuhbach – Begründung

ein lebenswertes Wohnquartier mit qualitativ hochwertigen Freiräumen entsteht. Dies ist
auch ausdrücklicher Wunsch der Grundstückseigentümer.
2.8

Pflanzbindungen und Pflanzgebote
Aus der Planzeichnung gehen die Standorte hervor, die für das Anpflanzen von Bäumen auf
den öffentlichen Flächen entlang des Erschließungsstichs und der geplanten Platzanlage
vorgesehen sind (Pflanzgebot). Die Platzanlage ist naturnah mit einem geringen
Versiegelungsgrad und mit Bruchsteinmauern auszugestalten. Um eine angemessene dem
innerörtlichen Charakter entsprechende Eingrünung zu erreichen, ist auf privaten
Grundstücksflächen je angefangene 300 m² Grundstücksfläche mindestens ein heimischer
Laubbaum in Hochstammqualität anzupflanzen. Außerhalb der Baufenster vorhandene
Bäume sind zu erhalten.
Zusätzlich zur gestalterischen Wirkung tragen diese Maßnahmen zum Ausgleich der
geplanten Eingriffe bei und dienen der Verbesserung des lokalen Klimas.
Standortgerechte Gehölzpflanzungen sind langlebig, pflegearm und ökologisch wertvoll. Die
Verwendung von nicht standorttypischen oder ausländischen Arten führt gehäuft zu
Ausfällen sowie erhöhten Kosten für Pflege und Neupflanzung. Einige dieser Arten
(Koniferen, Robinien, Eschenahorn) sind für die heimische Tierwelt nicht nutzbar, verändern
den Boden und führen zu einer Verschlechterung der biologischen Qualität des Gebietes.

2.9

Flächen oder Maßnahmen zum ökologischen Ausgleich von eingriffen in Natur und Landschaft
Zur Minimierung der Eingriffe werden Auflagen zur Gestaltung von Stellplätzen, zur
Ausführung von Dachflächen sowie zur Einrichtung von Außenbeleuchtungen gemacht.

ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN

3.1

Anforderungen an die äußere Gestaltung baulicher Anlagen
Dachform, -neigung und -eindeckung
Die getroffenen gestalterischen Festsetzungen verfolgen das Ziel, ein äußeres
Erscheinungsbild zu sichern, das sich in das vorhandene Bild der angrenzenden Ortslage
einfügt.
Damit sich die Gebäude harmonisch in die umgebende Bebauung einfügen und ein in sich
homogenes Bild ergeben, werden zusätzlich zu den planungsrechtlichen Festsetzungen
(Traufhöhe, Geschossigkeit) Dachform und -neigung festgesetzt. Diese sowie die Festsetzungen zu den zu verwendenden Materialien orientieren sich an den innerhalb der
Ortslage vorhandenen Gebäuden.
Dächer von Garagen und Carports sind flach oder flach geneigt (< 5°) mit Begrünung
vorzusehen, damit sie nicht zu massiv in Erscheinung treten. Zusätzlich wird durch die
Begrünung ein Beitrag zur Rückhaltung von Regenwasser und zur Verbesserung des
Mikroklimas geleistet.

3.2

Gestaltung von Freiflächen
Die Festsetzung zur Nutzung unbebauter Flächen bebauter Grundstücke dient sowohl der
Gestaltung des Gebietes, dem Einfügen in das Landschaftsbild als auch der Verbesserung
des lokalen Klimas.
Die Regelungen zu Einfriedungen dienen dazu, um zum einen dem Schutzbedürfnis der
Bewohner und Nutzer zu entsprechen und zum anderen, um eine gestalterisch befriedigende
Abgrenzung der privaten Flächen zum öffentlichen Raum zu erreichen. Dies wird
6

1. Teilbebauungsplan ORTSMTTE, Stadtteil Kuhbach – Begründung

insbesondere durch die Beschränkung der zulässigen Höhe erreicht. Die Hinterpflanzung
dient der Eingrünung und soll dem dörflichen Charakter Rechnung tragen.
Die Forderung nach der Vorlage eines Freiflächengestaltungsplans unterstreicht die
Bedeutung, die angemessen gestaltete Freiflächen für den Gesamtcharakters des
Baugebietes haben. Die Vorlage zum Zeitpunkt der Beantragung der Baugenehmigung ist
gerechtfertigt, um frühzeitig Einfluss auf die Gestaltung nehmen zu können und um eine
verbindliche Grundlage für die Umsetzung der jeweiligen Vorhaben zu schaffen.
3.3

Werbeanlagen
Die Festsetzung zu den Werbeanlagen erfolgt, um das Plangebiet nicht mit Fremdwerbung
jeglicher Art und Größe zu verunstalten. Das Plangebiet ist ein Wohngebiet. Es soll auch als
solches wahrnehmbar sein. Blinkende oder sich bewegende Werbeanlagen entsprächen
nicht dem in einem Wohngebiet angestrebten Ruhebedürfnis. Werbeanlagen auf
Dachflächen stören die angestrebte homogene Dachlandschaft.

3.4

Stellplätze und Zufahrten
Die Festsetzung zur Anzahl der erforderlichen Stellplätze für Wohnungen entspricht den
Festsetzungen in anderen Bebauungsplänen insbesondere in den Stadtteilen und spiegelt
den höheren Stellplatzbedarf der geplanten kleinteiligen Wohnbebauung wider. Die
anhaltende Zunahme der Kraftfahrzeuge im Straßenverkehr erfordert deren Unterbringung
auf den privaten Grundstücksflächen, um die Verkehrsflächen für fließenden Verkehr und
Aufenthalt freizuhalten. Unter Berücksichtigung des Bedarfs für Zweitwagen und Besucherparkplätze reicht ein Stellplatz pro Wohnung meist nicht aus. Aufgrund der oben erläuterten
verkehrlichen und städtebaulichen Gründe sind pro Wohnung 1,5 Stellplätze herzustellen.

3.5

Antennen
Um Beeinträchtigungen des Ortsbildes zu verhindern bzw. zu minimieren, ist pro Gebäude
jeweils nur eine Antenne oder Satellitenanlage zulässig, die an der den öffentlichen
Straßenraum abgewandten Seite anzubringen ist.

3.6

Niederschlagswasser
Da aufgrund der Bodenbeschaffenheit eine Versickerung des Oberflächenwassers
beispielsweise über Mulden auf den privaten Grundstücken nicht möglich ist, ist zur
Verbesserung
der
Hochwassersituation
das
von
Dachflächen
anfallende
Niederschlagswasser in Speicherzisternen zu sammeln und mit einem gedrosselten Abfluss
der vorhandenen Kanalisation zuzuführen.

ERSCHLIESSUNG
Das Plangebiet wird an die in den umgebenden Bestandsstraßen vorhandene technische
Infrastruktur angebunden. Innerhalb des Plangebietes ist eine Neuherstellung der
technischen Infrastruktur erforderlich.

KOSTEN
Abgesehen von den mit der Durchführung des Verfahrens verbundenen Kosten im Rahmen
der Bauleitplanung entstehen für die Stadt weitere Kosten für Erschließung und öffentlichen
Parkplatz. Dem stehen eine Förderung aus Mitteln des ELR, Erschließungsbeiträge sowie
Veräußerungserlöse in noch unbekannter Höhe für die im Plangebiet befindlichen
städtischen Grundstücke als Einnahmen entgegen.

1. Teilbebauungsplan ORTSMTTE, Stadtteil Kuhbach – Begründung

STÄDTEBAULICHE DATEN
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes weist folgende Flächen auf:
Prozent
(%)

Fläche
(m²)

Allgemeines Wohngebiet

5.259

Straßenverkehrsflächen

500

Verkehrsflächen bes. Zweckbestimmung

1.013

Öffentliche Grünflächen

Private Grünflächen

1.386

100 %

8.255 m²

Bebauungsplangebiet

Es sind rund 10 neue Wohneinheiten für ca. 25 Bewohner/-innen möglich.

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

Thomas Thiele
Dipl.-Ing. Freier Architekt, Planverfasser