Beschlussvorlage (- Begründung)

                                    
                                        Stadt Lahr

30. September 2015
Az.: Lö

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 1. Änderung und Erweiterung
sowie hierzu erlassene Örtliche Bauvorschriften
Begründung
A

Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (4) i.V.m. (1) BauGB

27.07.2015

Offenlegungsbeschluss

27.07.2015

Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB

10.08. – 18.09.2015

Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB

16.11.2015

Öffentliche Bekanntmachung

21.11.2015

B

Begründung

1.

ALLGEMEINES

1.1

Geltungsbereich, Lage des Plangebiets
Der rund 1,8 ha große Geltungsbereich des Bebauungsplanes AREAL TRAMPLER
wird im Norden durch die Bergstraße, im Osten durch die Friedhofstraße, im Süden
durch die Kaiserstraße und im Westen durch die Grenze zum Grundstück der
„Imhausen-Villa“ abgegrenzt. Das Plangebiet der 1. Änderung mit insgesamt rund
7.500 m² umfasst die Flächen des Penny-Marktes an der Friedhofstraße und des
südlich gelegene denkmalgeschützte Gebäudes. Hinzu kommt noch die Fläche der
Friedhofstraße, die bislang Bestandteil des östlich angrenzenden Bebauungsplanes
ALTSTADTQUARTIER 1 von 1980 war. Die genaue räumliche Abgrenzung ist dem
zeichnerischen Teil des Bebauungsplans zu entnehmen.

1.2

Anlass und Ziel der Planaufstellung
Das Gelände wurde 1981 durch den Bebauungsplan AREAL TRAMPLER überplant.
Dieser setzt im Osten Misch-, in der Mitte und im Westen Allgemeine Wohngebietsflächen fest.
Im östlichen Grenzbereich des Bebauungsplanes liegt der Penny-Markt Friedhofstraße.
Das Unternehmen beabsichtigt, diesen abzureißen und 2016 funktional sowie
gestalterisch zeitgemäß mit einer erhöhten Verkaufsfläche von knapp 800
Quadratmetern neu zu errichten. Da sich in diesem Teilbereich der Bebauungsplan
AREAL TRAMPLER stark am Bestand orientiert, ist hierfür eine Planänderung
erforderlich. Zudem wird der Geltungsbereich über die Friedhofstraße nach Osten hin
erweitert, um die Lage der Straße und der auf der Westseite der Straße gelegenen
öffentlichen Stellplätze planungsrechtlich zu sichern. Der bisherige Bebauungsplan

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 1. Änderung und Erweiterung
Begründung
ALTSTADTQUARTIER 1 sah eine Verlegung der Stellplätze nach Osten und
dementsprechend eine Verlegung der Straße nach Westen vor. Diese Planung wird
nicht mehr weiterverfolgt.
Ein langfristiges städtebauliches Ziel für die Friedhofstraße ist eine geschlossene
mehrgeschossige Bebauung. Dies wird durch entsprechende Festsetzungen
grundsätzlich ermöglicht.
Da es sich hier eindeutig um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt,
gelten die Bestimmungen des § 13a BauGB (beschleunigtes Verfahren).
1.3

Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) von 1998 wird der Bereiche als gemischte
Baufläche dargestellt. Nachdem sich hier keine Änderungen ergeben, ist der
Bebauungsplan aus dem FNP entwickelt.

2.

PLANINHALTE

2.1

Bebauung

2.1.1 Art der baulichen Nutzung
Mischgebiet
Mit der Bebauungsplan-Änderung ergibt sich keine Veränderung der städtebaulichen
Grundkonzeption für den Bereich westlich und östlich der unteren Friedhofstraße. Hier
soll weiterhin ein gemischt genutztes Stadtquartier bestehen. Daher bleiben die
entsprechenden Bauflächen als Mischgebiet festgesetzt. Wohnen und (nicht wesentlich
störendes) Gewerbe (insbesondere Läden, Büros, Praxen) sollen so in enger
räumlicher Beziehung ermöglicht werden und zu einem urbanen Quartierscharakter
beitragen. Um dieses Nebeneinander nicht unzumutbar zu beinträchtigen, werden
Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a (3) Nr. 2
BauNVO ausgeschlossen.
2.1.2 Maß der baulichen Nutzung
Es wird das städtebauliche Ziel verfolgt, eine der Umgebung entsprechende bauliche
Dichte in diesem innenstadtnahen Quartier zu erhalten.
Grundflächenzahl (GRZ) / Geschossfläche (GFZ)
Die Festsetzung der Grundflächenzahl mit 0,4 entspricht der Forderung des BauGB
nach einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden. Damit fügt sie sich in die
Nutzungsdichte der Nachbarbebauung ein und ermöglicht ausreichend dimensionierte
Freiflächen.
Aus den oben genannten Gründen und um die angestrebte Grundstücksnutzung nicht
wesentlich zu erschweren, darf die zulässige Obergrenze der GRZ durch Zufahrten,
Stellplätze und Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO gemäß § 19 (4) Satz 2 und
3 bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden.

2

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 1. Änderung und Erweiterung
Begründung
Zahl der Vollgeschosse
Das festgesetzte Höchstmaß entspricht der umgebenden Bebauung. Damit wäre eine
(spätere) Aufstockung des eingeschossig vorgesehenen Lebensmittelmarktes oder
eine mehrgeschossige Neubebauung planungsrechtlich möglich.
2.1.3 Bauweise, überbaubare Flächen
In der südlichen Friedhofstraße dominiert die geschlossene Bauweise. Daher sowie
aus Gründen des Flächensparens, der Energieeffizienz und des Lärmschutzes wird sie
auch für den Änderungsbereich festgesetzt.
Für das denkmalgeschützte Gebäude an der Kaiserstraße wird – orientiert an der
Bestandssituation – die offene Bauweise festgesetzt.
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind mittels Baugrenzen im Plan abgegrenzt
und so bemessen, dass die Bebauung trotz angestrebter städtebaulicher Ordnung
nach individuellen Bedürfnissen errichtet werden kann.
2.1.4 Flächen für Stellplätze, Garagen und Zufahrten
Die Festsetzungen für den ruhenden Verkehr erfolgen im Hinblick auf die benachbarte
Wohnbebauung. Die Regelung der Zufahrtsbreite der Stellplatzanlage erfolgt zur
Flächeneinsparung und Stadtbildpflege.
2.2

Verkehr

2.2.1 Erschließung
Die Straßen und Gehwege, die das Areal abgrenzen, erschließen es vollständig.
Weitere öffentliche Verkehrsflächen sind daher nicht notwendig. Entlang der
Friedhofstraße und im Einmündungsbereich zur Bergstraße sind kleinere Korrekturen
bei der Fahrbahnbreite vorgesehen. Die im östlich angrenzenden Bebauungsplan
ALTSTADTQUARTIER 1 festgesetzte Verlegung der Friedhofstraße und der daran
gelegenen öffentlichen Stellplätze wird verkehrsplanerisch nicht mehr verfolgt. Daher
wird dieser Bereich mit entsprechend geänderten Festsetzungen in den
Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 1. Änderung integriert. Durch benachbarte
Bushaltestellen ist eine gute ÖPNV-Erschließung gewährleistet.
2.2.2 Ruhender Verkehr
Insgesamt bleibt im Plangebiet die Anzahl der Stellplätze für Kunden in etwa gleich.
Durch die Erweiterung des Lebensmittelmarktes und dessen Grundstücks reduziert
sich jedoch die Zahl der öffentlichen Stellplätze an der Friedhofstraße um rund 10.
2.3

Umweltbelange

2.3.1 Lärm
Zur Ermittlung und planerischen Bewältigung der Lärmsituation im Plangebiet wurde
auf der Grundlage der Bebauungskonzeption eine schalltechnische Untersuchung
erstellt. Für den Neubau des Lebensmittelmarktes war eine Geräuschimmissionsprognose erforderlich, um die Immissionsverträglichkeit mit dem (Wohn-)Umfeld zu
prüfen.

3

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 1. Änderung und Erweiterung
Begründung
Damit die Immissionsrichtwerte der hierfür geltenden TA Lärm eingehalten werden,
sind diverse Maßnahmen vorzusehen. Diese umfassen zeitliche Beschränkungen der
Belieferung, Einhausung von Lieferzone und Einkaufswagenboxen sowie
schallreduzierende Maßnahmen an Fassaden und Dächern.
Die einzelnen Vorkehrungen werden im Bebauungsplan festgesetzt.
2.3.2 Altlasten
Im Plangebiet befindet sich der Altstandort „Leichtmetallwarenfabrik Kaiserstraße 89“.
Dieser war im Jahr 1990 durch den TÜV Südwest untersucht worden. Es wurde ein
Lösemittelschaden halogenierter Kohlenwasserstoffe (LHKW) im Untergrund
festgestellt. Zusätzlich führte das Ingenieurbüro Krauss & Partner GmbH, Oldenburg,
im Juni 2014 eine Orientierende Erkundung mit Gefährdungsabschätzung durch.
Dieses kommt zu folgenden Schlussfolgerungen und Empfehlungen:
Auf den Grundstücken der Villa in der Kaiserstraße 89 sowie des Penny-Marktes und
des Gewölbekellers in der Friedhofsstraße wurden 14 Altlastensondierungen abgeteuft.
Nach Sichtung sämtlicher Analysenergebnisse muss – nach derzeitigem Kenntnisstand
– von kleinräumigen Bodenverunreinigungen mit Mineralölkohlenwasserstoffen (MKW)
im Prüfwertebereich der Bund/Länder Arbeitsgemeinschaft für Wasser (LAWA) im
Bereich des Abscheiders und des Füllstutzens des Heizöltanks im Gewölbekeller
ausgegangen werden. In diesem Bereich findet sich außerdem ein erhöhter PAKGehalt innerhalb des Maßnahmenschwellenwertes der LAWA. Die Ursache dürfte in
feinverteilter teerhaltiger Schwarzdecke im Untergrund liegen. In den Messstellen KRB
3/1 und KRB 9/2 werden polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoff (PAK)Konzentrationen innerhalb des Prüfwertebereichs der LAWA analysiert.
Das Auffüllungsmaterial im Bereich des Abscheiders weist zusätzlich zur PAKBelastung erhöhte Schwermetallkonzentrationen (Kupfer und Zink) auf. Die
Belastungen beschränken sich allerdings nur auf das Auffüllungsmaterial. Im Zuge der
Entsiegelung und des Bodenabtrages ist das Material aus dem Bereich des
Abscheiders als Boden mit einem Zuordnungswert von Z 2 zu entsorgen. Das
Auffüllungsmaterial im Bereich des Heizölfüllstutzens ist sogar in die Kategorie > Z 2
gemäß LAGA Boden, 2004 einzustufen.
Die restlichen analysierten Bodenproben wiesen
Schafstoffgehalte an Schwermetalle und PAK auf.

vernachlässigbar

geringe

Da die Entsiegelungsarbeiten wegen des vorhandenen Leichtflüchtigen Halogenierten
Kohlenwasserstoffe-Schadens (LHKW) gemäß Angaben des zuständigen Umweltamtes sowieso begleitet werden müssen, sind die Bodenaushübe im Bereich des
Abscheiders und des Füllstutzens gutachterlich zu begleiten. Das aufgenommene
Material ist auf Anweisung des Gutachters zu separieren und zu Haufwerken mit
maximalen Größen von 500 m³/1.000 to aufzuhalden. Die Haufwerke sind durch einen
zugelassenen Probennehmer gemäß LAGA PN 98 zu beproben, um auf Basis der
Untersuchungsergebnisse zu verwerten bzw. zu entsorgen. Aus Gründen des
Arbeitsschutzes ist während der Entsiegelungs- und Erdarbeiten eine Absauganlage
mit Reinigung wegen potentieller LHKW-Schadstoffnester einzuplanen. LHKW sind
leichtflüchtige Schadstoffe und können mit dieser Methode gefasst werden.
Detaillierte Auflagen hierzu wird das Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz als
zuständige Fachbehörde im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens formulieren.

4

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 1. Änderung und Erweiterung
Begründung
2.3.2 Sonstige Schutzgüter
Die 1. Änderung des Bebauungsplanes AREAL TRAMPLER verfolgt die Zielsetzung,
einen bereits bestehenden Lebensmittelmarktmarkt in erweiterter Form neu zu
errichten. Die Änderung wird deshalb nach den Bestimmungen des § 13a BauGB
(Bebauungsplan der Innenentwicklung) erstellt. Somit sind weder Umweltprüfung noch
Umweltbericht erforderlich – die Grundfläche liegt deutlich unter der gesetzlichen
Prüfgrenze von 20.000 Quadratmetern. Dennoch wurden die Umweltbelange der
Planung ermittelt und in die Abwägung einbezogen.
Erhebliche Umweltauswirkungen durch die geplante Bebauung sind nach der durch
das Stadtplanungsamt vorgenommenen schutzgutbezogenen Einschätzung nicht zu
erwarten. Für einzelne Schutzgüter wird die Situation gegenüber dem heutigen
Zustand nach Realisierung der Planung sogar verbessert.

Schutzgut

erheblich nicht
Bemerkungen
erheblich
Tiere, Pflanzen und
Verbesserung der Situation durch
ihre Lebensräume
großflächige Dachbegrünung. Festgesetzte Pflanzung von ca. 30 Bäumen
(private und öffentliche Flächen), um
X
Auswirkungen des (bereits bestehenden) Parkplatzes und Entfall von ca. 15
Bäumen
zu
minimieren
bzw.
auszugleichen.
Boden
Leicht erhöhte versiegelte Fläche, somit
X
geringfügige Verschlechterung gegenüber heutiger Situation
Wasser
Durch
größere
Bebauung
und
versiegelten Parkplatz (Altlast) kein
erhöhter Beitrag zur GrundwasserX
neubildung
durch
Regenwasserversickerung, jedoch Rückhaltung durch
Gründächer
Luft
Keine direkten Auswirkungen auf den
Ausstoß von Luftschadstoffen, indirekte
X
positive Effekte durch zeitgemäße
energetische Gebäudekonzepte
Klima
Positiver Beitrag zum Klimaschutz durch
energiesparenden Neubau und durch
attraktivere wohnortnahe Versorgung.
X
Durch leicht erhöhtes Grünvolumen
(Dach
und
Bäume)
geringfügige
Verbesserung des Kleinklimas
Landschaftsbild /
Positive Effekte für Stadtbild durch
Erholung
X
Neubau und Eingrünung, Gebiet spielt
für die Naherholung keine Rolle
FFH/VogelschutzKeine Schutzgebiete in der unmittelX
Gebiete
baren Nachbarschaft vorhanden

5

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 1. Änderung und Erweiterung
Begründung
2.4

Örtliche Bauvorschriften
2.4.1 Gestaltung der Gebäude
Die Festsetzungen zu Dachform, -neigung, und -eindeckung orientieren sich am
Stadtbild in der Umgebung. Sie lassen Spielraum für individuelle Lösungen. Die
Beschränkung auf zwei Dachtypologien gewährleistet ein Mindestmaß an
gestalterischer Homogenität.
2.4.2 Freiflächengestaltungsplan
Gerade bei innenstädtischer Bebauung spielt die Qualität der Freiflächen aus
ökologischer und gestalterischer Sicht eine große Rolle. Die Umsetzung der
entsprechenden Festsetzungen ist in einem qualifizierten Freiflächengestaltungsplan
im Bauantragsverfahren nachzuweisen.
2.4.3 Werbeanlagen, Antennen
Die Einschränkung in der Verwendung von Werbeanlagen und Antennen erfolgt aus
gestalterischen Gesichtspunkten, im Fall der Fahnenmasten auch zum Lärmschutz.
Insbesondere die Kaiserstraße hat eine besondere, stadtbildprägende Bedeutung. Vor
allem die Platzierung von Parabolantennen auf der Gebäuderückseite hat die Intention,
im öffentlichen Straßenraum zu einem harmonischen Gesamtbild beizutragen.
2.4.4 Niederschlagswasser, Entwässerungssystem
Anfallendes unbelastetes Oberflächenwasser der Dachflächen soll aus ökologischen
Gesichtspunkten und zur Abfederung von Abflussspitzen nicht komplett in die
Kanalisation abgeleitet werden.
Das bereits bebaute und befestigte Plangebiet ist (mit hohem möglichem
Versiegelungsgrad) Bestandteil des 2009 genehmigten Generalentwässerungsplanes
für die Kernstadt. Es ist je nach Einzugsbereich der Friedhof- bzw. der Kaiserstraße
problemlos über die vorhandenen Kanäle im Misch- bzw. im Trennsystem zu
entwässern. Ein Nachweis ist damit nicht erforderlich. Dennoch sind im Gebiet
Rückhaltungen durch Zisternen und insbesondere Dachbegrünungen festgesetzt.

2.6

Kosten
Dank der vorhandenen Infrastruktur sind für die Stadt keine Folgekosten zu
veranschlagen. Die Kosten für die baulichen Änderungen an der Friedhofstraße trägt
der Investor.

2.7

Städtebauliche Daten
Mischgebiet
Verkehrsfläche
Bebauungsplangebiet

ca. 0,53 ha
ca. 0,21 ha
ca. 0,75 ha

Stefan Löhr
Dipl.-Ing.

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