Datei: Beschlussvorlage (RahmenModV Zeitareal Lahr)

6. Oktober 2021

RAHMENVEREINBARUNG
über die Durchführung von Modernisierungs- und
Instandsetzungsmaßnahmen nach dem Baugesetzbuch
(Rahmenmodernisierungsvereinbarung)
zwischen der
vertreten durch

Stadt Lahr
Herr Oberbürgermeister Markus Ibert
Rathausplatz 4
77933 Lahr
- nachfolgend „Stadt“ genannt -

und der
vertreten durch

Wilhelm Projekt GmbH
Christian Wilhelm
Hauptstraße 10
77855 Achern
- nachfolgend „Eigentümerin“ genannt -

Präambel
Das Gelände des ehemaligen Industriehofes mit den Grundstücken Flurstück Nrn.: 4668/3,
4668/71, 4668/72, 4668/73 und 4668/74, Gemarkung Lahr - nachfolgend „Zeit-Areal“ genannt liegt in dem am 30.11.2019 gem. §§ 142 und 143 BauGB förmlich festgelegten Sanierungsgebiet
„Roth-Händle-Areal“. Die auf den Grundstücken befindlichen Bestandsgebäude sind
hauptsächlich gewerblich genutzte Gebäude der ehemaligen „Badischen Tabakmanufaktur RothHändle“ und sind sanierungsbedürftig. Die großen Gebäude verzeichnen seit der Aufgabe der
gewerblichen Nutzung einen teilweisen Leerstand. Die größtenteils unter Denkmalschutz
stehenden Bauten entsprechen für eine sinnvolle Nachnutzung nicht mehr den heutigen
Anforderungen und sollen durch umfassende Modernisierungsmaßnahmen einer neuen Nutzung
zugeführt
werden.
Ein
Bebauungsplanverfahren
wird
derzeit
durchgeführt.
Der
Aufstellungsbeschluss erfolgte am 19.10.2020 mit der Rechtskraft ist voraussichtlich bis 12/2021
zu rechnen.
Dem vorliegenden Vertrag liegt die bis zum 30.09.2021 befristete Unbedenklichkeitsbescheinigung der Stadt Lahr vom 08.12.2020 zu Grunde. Die Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auf dem Zeit-Areal werden in zeitlich gestaffelten Bauabschnitten durchgeführt. Die
Maßnahmen dienen der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung der
Gebäude. Über die Modernisierungen der bis zu vier Bauabschnitte werden zeitlich nachfolgende
Einzelmodernisierungsvereinbarungen abgeschlossen. Die in dieser Rahmenvereinbarung
festgelegten Eckpunkte behalten dabei Ihre Gültigkeit.

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§1
Instandhaltungs- und Modernisierungsverpflichtung
(1)

Zwischen den Parteien besteht Einvernehmen darüber, dass zum Erhalt des „Zeit-Areals“
dringend zahlreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen erforderlich sind, da
andernfalls aufgrund des gegenwärtig schlechten Bauzustandes der Gebäude in Kürze ein
wegen der Bedeutung der Gebäude wünschenswerter, wirtschaftlich vertretbarer Erhalt
evtl. nicht mehr möglich sein dürfte. Bei den Maßnahmen aller Bauabschnitte handelt es
sich um Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB.

(2)

Für die einzelnen Bauabschnitte der Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen im
Sinne des § 177 BauGB sind jeweils einzelne Modernisierungsvereinbarungen – nachfolgend Teilmodernisierungsvereinbarungen - abzuschließen, in denen u.a. Durchführungszeiträume, Kosten und genaue Maßnahmenbeschreibungen festgehalten werden.

(3)

Der Eigentümer ist verpflichtet, die für die Durchführung aller Maßnahmen etwa erforderlichen bau- und denkmalschutzrechtlichen Genehmigungen in eigener Verantwortung
beizubringen.
§2
Grundlagen

Der Vereinbarung liegen zugrunde:
1. Bebauungsplan ROTH-HÄNDLE-AREAL, Bestandsplan o.M. vom 11.06.2021
2. Planungsgrundlagen der Gesamtmaßnahme; Stand 25.05.2020
3. Bebauungsplanentwurf o.M. zu Offenlagebeschluss vom 11.06.2021
4. Übersicht über die Bauabschnitte
5. Kostenaufstellung nach DIN 276 – voraussichtliche Kosten der Gesamtmaßnahme
6. Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes vom 30.11.2019

Anlage 1
Anlage 2
Anlage 3
Anlage 4
Anlage 5
Anlage 6

§3
Besondere städtebauliche Bedeutung des Areales
Auf der Basis der Vorbereitenden Untersuchungen und der städtebaulichen Planung anerkennt die
Stadt die besondere städtebauliche Bedeutung des „Zeit-Areales" insbesondere unter geschichtlichen und städtebaulichen Aspekten im Sinne des § 177 Abs. 3 Nr. 3 BauGB. Dies folgt vor allem
aus dem Charakter des einzigartigen und dominierenden Gesamtensembles. Dieser besonderen
städtebaulichen Bedeutung und dem besonderen geschichtlichen Hintergrund wird durch die vorliegende Planung vom 25.05.2020 (Anlage 2) Rechnung getragen. Abweichungen hiervon sind nur
im Einvernehmen mit der Stadt und der Denkmalschutzbehörde möglich.

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§4
Art und Kosten der Ausführung
(1)

Die Art der Ausführung der unter § 1 genannten Maßnahmen bestimmt der Eigentümer entsprechend der vorliegenden Planung der Gesamtmaßnahme (Anlage 2) bzw. der ihr
erteilten Baugenehmigungen.

(2)

Für alle einzelnen Bauabschnitte werden jeweils eigene Detailplanungen vorgelegt.

(3)

Die voraussichtlichen Kosten der Gesamtmaßnahme nach § 1 betragen rd. 26,8 Mio. €
(Anlage 5). Die Kosten der einzelnen Bauabschnitte sind gem. § 1 Abs. 2 vorzulegen.

(4)

Eine Kostenerstattung nach § 177 Abs. 4 S. 2 BauGB durch die Stadt wird ausgeschlossen.
Gleichfalls ausgeschlossen wird auch eine Förderung seitens der Stadt durch Gewährung
öffentlicher Zuschussmittel aus der Städtebauförderung (Kostenerstattungszahlungen).

(5)

Die Eigentümerin verzichtet nach den derzeitigen Planungserkenntnissen grundsätzlich auf
die Einrede der Unwirtschaftlichkeit hinsichtlich denkmalschutzrechtlicher Anforderungen.
Dieses ist gegebenenfalls im Einzelfall zu prüfen.

§5
Durchführungsfrist
(1)

Die Eigentümerin verpflichtet sich gegenüber der Stadt, die in § 1 genannten Maßnahmen
bis spätestens zum 31.12.2027 durchzuführen. Die jeweilige Frist für die einzelnen
Bauabschnitte ist gemäß § 1 Abs. 2 gesondert festzulegen.

(2)

Eine Verlängerung der in Abs. 1 genannten Frist ist einvernehmlich jederzeit möglich.

(3)

Der Eigentümer hat Anspruch auf eine angemessene Fristverlängerung, wenn sich die
Durchführung aus Gründen verzögert, die nicht im Verantwortungsbereich des Eigentümers
liegen.
§6
Bescheinigung durch die Stadt

(1)

Der Eigentümer bzw. spätere Käufer von Wohneigentumseinheiten, Teileigentumseinheiten
oder real geteilten Grundstücken haben grundsätzlich Anspruch auf Erteilung einer
Bescheinigung durch die Stadt im Sinne der aktuellen Bescheinigungsrichtlinien in der
Fassung vom 17. November 2016 für die Anwendung der §§ 7h, 10f und 11a EStG.
Näheres regeln die jeweiligen Teilmodernisierungsvereinbarungen. Der Anspruch nach
Satz 1 setzt allerdings die uneingeschränkte Mitwirkung des Eigentümers im Hinblick auf
die

Erstellung

Bescheinigungen

von

mit

und

den
die

einschlägigen
Beachtung

der

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Richtlinien
in

den

des
noch

Landes

konformen

abzuschließenden

Teilmodernisierungsvereinbarungen dezidiert beschriebenen Maßgaben voraus.
(2)

Sofern der Eigentümer bezüglich einzelner Sanierungsgebäude Aufteilungen nach dem
WEG vornimmt und die aufgeteilten Einheiten sodann als Eigentumswohnungen mit
Bauverpflichtung

bzw.

Modernisierungszusage

veräußert

(sog.

Bauträger-

oder

Erwerbermodell) wird zur Ermittlung der Steuerbegünstigung nach §§ 7h u.a. EStG eine
gesonderte und einheitliche Feststellung der Bemessungsgrundlage für die erhöhten
Absetzungen gemäß § 180 Abs. 2 Abgabenordnung –AO- durchgeführt. Erklärungspflichtig
in einem solchen Verfahren ist der Bauträger gegenüber seiner Finanzbehörde.
(3)

Zur Durchführung des Verfahrens nach Abs. 2 lässt sich der Eigentümer von den jeweiligen
Erwerbern –idealerweise innerhalb des Kaufvertrages- wirksam bevollmächtigen, für diese
die zur Sonderabschreibung des Sanierungsaufwands erforderlichen Bescheinigungen zu
beschaffen und alle Verwaltungsakte der Bescheinigungsbehörde Stadt Lahr als auch des
zuständigen Finanzamts in Empfang zu nehmen, die mit dem Festsetzungsverfahren nach
§ 7h EStG bzw. der Sonderabschreibung des Sanierungsaufwands in Zusammenhang
stehen.

(4) Aufgrund der Bevollmächtigungen nach Abs. 3 stellt die Stadt nach Abschluss der jeweiligen
Teilmodernisierungsmaßnahme dem Eigentümer auf Antrag eine Gesamtbescheinigung
inklusive

der

Aufteilung

auf

die

einzelnen

Teilobjekte

(Teileigentumsanteile)

aus.

Einzelbescheinigungen an die einzelnen Erwerber entfallen sodann.
§7
Übertragung auf Rechtsnachfolger
Der Eigentümer ist verpflichtet, die mit diesem Vertrag übernommenen Verpflichtungen einem etwaigen Rechtsnachfolger aufzuerlegen und diesen wiederum entsprechend zu verpflichten. Die
Stadt stimmt insofern schon heute einer Übertragung im Sinne der §§ 144 und 145 BauGB zu.
§8
Schriftformklausel, Salvatorische Klausel
Änderungen oder Ergänzungen dieses Vertrages sind nur wirksam, wenn sie schriftlich abgeschlossen oder wechselseitig bestätigt worden sind.

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Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam sein oder werden, so bleibt die Gültigkeit
der übrigen Bestimmungen unberührt. Im Falle der Unwirksamkeit einer Bestimmung sind die
Vertragsparteien verpflichtet, die unwirksame Bestimmung durch eine dem wirtschaftlichen
Gehalt der unwirksamen Bestimmung weitestgehend entsprechende Formulierung zu
ersetzen. Entsprechendes

gilt,

wenn

sich

bei

Durchführung

ergänzungsbedürftige Lücke ergeben sollte.

Lahr, den [Datum]
Stadt/ Bescheinigungsbehörde

Eigentümer

Markus Ibert
Oberbürgermeister

Christian Wilhelm
Eigentümer

Anlagen

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des

Vertrages

eine