Beschlussvorlage (- Begründung)

                                    
                                        Stadt Lahr

10. November 2016
Az.: Lö

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 2. Änderung in Lahr
und hierzu erlassene Örtliche Bauvorschriften
Begründung
A

Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (1) i.V.m. § 13 a BauGB

27.06.2016

Offenlegungsbeschluss

27.06.2016

Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB

11.07. – 19.08.2016

Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB

05.12.2016

Öffentliche Bekanntmachung

10.12.2016

B

Begründung

1.

ALLGEMEINES

1.1

Geltungsbereich, Lage des Plangebiets
Der rund 1,8 ha große Geltungsbereich des Bebauungsplanes AREAL TRAMPLER wird
im Norden durch die Bergstraße, im Osten durch die Friedhofstraße, im Süden durch die
Kaiserstraße und im Westen durch die Grenze zum Grundstück der „Imhausen-Villa“
abgegrenzt. Das Plangebiet der 2. Änderung umfasst das Gelände des ehemaligen
Kinos mit insgesamt rund 2.540 m². Die genaue räumliche Abgrenzung ist dem
zeichnerischen Teil des Bebauungsplans zu entnehmen.

1.2

Anlass und Ziel der Planaufstellung
Das Gelände wurde 1981 durch den Bebauungsplan AREAL TRAMPLER überplant.
Dieser setzt im Osten Misch-, in der Mitte und im Westen Allgemeine Wohngebietsflächen fest. Letztere umfassen auch das ehemalige Kinogebäude.
Das Kino stellte Mitte 2013 den Betrieb ein. Bereits zuvor erwarb eine
Wohnungsbaugesellschaft das entsprechende Grundstück mit einer Fläche von 1.660
m² und das benachbarte städtische Grundstück mit 883 m², um hier Geschosswohnungsbau zu realisieren. Das nördlich angrenzende Wohnquartier ChristianTrampler-Hof gehört ebenfalls dieser Gesellschaft.
Die nun vorgesehene Planung beinhaltet eine im Erdgeschoss geschlossene u-förmige
Bebauung, die sich in den Obergeschossen in drei Einzelbaukörper auflöst. Sie wird
direkt an die nördlich angrenzende Wohnbebauung angebaut und fügt sich von ihrer
Höhe, Geschossigkeit und Dachform ein, wobei das mittig gelegene Punkthaus ein
Geschoss niedriger und mit Flachdach zu errichten ist. Im Erdgeschoss der gesamten

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 2. Änderung
Begründung
Bebauung ist eine Kindertagesstätte vorgesehen. Darüber sind insgesamt rund 30
Mietwohnungen geplant. Die Parkierung erfolgt in einer Tiefgarage mit 36 Stellplätzen.
Die im bisherigen Bebauungsplan AREAL TRAMPLER festgesetzten Baufenster
orientieren sich an den Umrissen des Kinogebäudes und ermöglichen keine
durchgängige Bebauung entlang der Kaiserstraße. Auch sind nur maximal zwei
Vollgeschosse zulässig, geneigte Dächer sind mit Biberschwanzziegeln zu decken.
Insbesondere diese Festsetzungen entsprechen nicht mehr den heutigen planerischen
Vorstellungen, deshalb ist eine Änderung des Bebauungsplanes notwendig. Diese
orientiert sich mit ihren Festsetzungen am gewählten städtebaulichen Konzept.
Da es sich hier eindeutig um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, gelten
die Bestimmungen des § 13a BauGB (beschleunigtes Verfahren).
1.3

Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) von 1998 wird das Gebiet als Wohnbaufläche dargestellt. Da sich hier keine Änderungen ergeben, ist der Bebauungsplan aus
dem FNP entwickelt.

2.

PLANINHALTE

2.1

Bebauung

2.1.1 Art der baulichen Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (WA)
Die Bauflächen bleiben als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Dies trägt dem Ziel
Rechnung, innenstadtnahes Wohnen weiter zu stärken. Die vorgesehene Kita ist in
einem WA allgemein zulässig. Um die Wohnnutzung nicht unzumutbar zu stören,
werden Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen.
2.1.2 Maß der baulichen Nutzung
Grundflächenzahl (GRZ) / Geschossflächenzahl (GFZ)
Die Festsetzung der Grundflächenzahl mit 0,5 entspricht der Forderung des BauGB
nach einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden und sichert gleichzeitig eine gute
Durchgrünung.
Im Plangebiet wird eine für die Innenstadtnähe typische erhöhte Nutzungsdichte
angestrebt. Daher wird von den in § 17 (1) BauNVO bestimmten Obergrenzen für die
Grundflächenzahl und die Geschossfläche abgewichen. So werden die Obergrenzen der
GRZ um 0,1 auf 0,5 und der GFZ um 0,4 auf 1,6 aufgrund mehrerer städtebaulicher
Gründe überschritten.


Die bestehende Blockrandbebauung wird hinsichtlich der Gebäudehöhen passend
ergänzt und zu den Hauptverkehrsstraßen hin teilweise geschlossen. Damit
entstehen (auch für die Bestandsgebäude) ruhige private Innenhoflagen und
attraktive Wohnseiten mit Balkonen, Loggien etc.

2

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 2. Änderung
Begründung






Der Rahmenplan Innenstadt empfiehlt allgemein die Stärkung der innerstädtischen
Wohnfunktion als „Wohnen für alle“, um Segregationstendenzen entgegenzuwirken.
Dies bedarf unter Kostenaspekten einer effizienten Ausnutzung der zur Verfügung
stehenden Grundstücke.
Die planerische Konzeption ist das Resultat eines intensiven Abstimmungsprozesses, um eine hochwertige Lösung realisieren zu können.
Die vorhandene technische wie soziale Infrastruktur wird besser genutzt und die
benachbarten gut integrierten Versorgungslagen werden gestärkt.
Flächensparendes Bauen im Umfeld der Innenstadt ermöglicht den sparsamen und
schonenden Umgang mit Grund und Boden an anderer Stelle (Außenbereich).

Aus den oben genannten Gründen und um die angestrebte Grundstücksnutzung nicht
wesentlich zu erschweren, darf die zulässige Obergrenze der GRZ durch Zufahrten,
(unterirdische) Stellplätze und Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO gemäß § 19
(4) Satz 2 und 3 bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden.
Eine Überprüfung der Voraussetzungen für die Überschreitungen bei GRZ sowie GFZ
ergab, dass diese durch Umstände ausgeglichen sind oder durch Maßnahmen
ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist, dass gemäß § 17 (2) S. 1 BauNVO die
allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden:
-

-

Vor Verkehrslärm geschützte Außenwohnbereiche und Innenhofflächen (auch für
Wohnungsbestand) durch weitgehend geschlossene Bebauung und höhere
Geschossigkeit
Parkierung vollständig in Tiefgaragen, dadurch mehr begrünte Flächen, keine
Emissionen durch Parkierungsverkehr, geordnete Lösung der Stellplatzthematik
Festsetzungen zur Begrünung von nicht bebauten Flächen und Dächern
Geringerer Flächenverbrauch im Außen- durch Verdichtung im Innenbereich

Zahl der Vollgeschosse
Es wird ein Mindest- und ein Höchstmaß festgesetzt. Städtebauliches Ziel ist, keine zu
hohe, aber auch keine zu geringe bauliche Dichte in diesem innenstadtnahen Quartier
zu erhalten. Zudem gewährleistet die Mindestgeschossigkeit entlang der Kaiserstraße
eine gute Abschirmung des Blockinneren gegen Verkehrslärm.
2.1.3 Überbaubare Flächen
Es wird eine der Umgebung angepasste städtische Bebauung angestrebt. Die
überbaubaren Grundstücksflächen sind mittels Baugrenzen im Plan abgegrenzt und so
bemessen, dass die Bebauung dementsprechend errichtet werden kann.
2.1.4 Nebenanlagen, Flächen für Stellplätze, Garagen und Zufahrten
Aufgrund der angestrebten städtischen Dichte bei gleichzeitiger Durchgrünung des
Wohnquartiers bedarf es auch für den ruhenden Verkehr einer klar geregelten Ordnung.
Stellplätze für die Bewohner und die Bediensteten der Kita sind in der Tiefgarage
unterzubringen. Daneben sind ca. fünf Besucherstellplätze im privaten Bereich östlich
des Winkelbaus vorgesehen. Des Weiteren befinden sich zahlreiche öffentliche
Stellplätze entlang der Kaiserstraße.
Die Regelung der Zufahrtsbreiten erfolgt zur Flächeneinsparung und Stadtbildpflege.

3

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 2. Änderung
Begründung
2.2

Verkehr

2.2.1 Erschließung
Die Kaiserstraße erschließt das Areal von Süden. Weitere öffentliche Verkehrsflächen
sind nicht notwendig. Die innere Erschließung erfolgt über private Wege und Zufahrten.
Im Westen des Geländes ist eine von Bebauung und Bepflanzung freizuhaltende
Feuerwehrzufahrt für die neuen und die nördlich angrenzenden Bestandsgebäude.
Durch benachbarte Bushaltestellen ist eine gute ÖPNV-Erschließung gewährleistet.
2.2.2 Ruhender Verkehr
Mit der Revitalisierung und intensiveren Nutzung des Plangebietes ist ein höherer Bedarf
an Parkraum verbunden. Daher wird für die Fahrzeuge der künftigen Bewohner und
Bediensteten eine Tiefgarage festgesetzt bzw. werden Besucherstellplätze in geeigneter
Lage ermöglicht. Zudem befinden sich in kurzer Entfernung zahlreiche öffentliche
Stellplätze.
2.3

Umweltbelange

2.3.1 Lärm
Zur Ermittlung und planerischen Bewältigung der Lärmsituation im Plangebiet wurde auf
der Grundlage der Bebauungskonzeption eine schalltechnische Untersuchung
hinsichtlich der auf das WA einwirkenden Immissionen erstellt.
Das Areal grenzt im Süden an die (mit rund 12.000 Kfz täglich) stark befahrene
Kaiserstraße. Die davon ausgehenden Lärmemissionen sind so hoch, dass
insbesondere an der vorgesehenen Bebauung an der Kaiserstraße die Orientierungswerte der für den Städtebau maßgeblichen DIN 18005 und die Immissionsgrenzwerte
nach der 16. BImSchV teilweise deutlich überschritten werden.
Dennoch trägt das städtebauliche Konzept zu einer funktionalen sowie gestalterischen
Verbesserung gegenüber der heutigen Situation bei und gewährleistet unter
Berücksichtigung der festgesetzten Schallschutzmaßnahmen gesunde Wohnbedingungen.
Aktive Schallschutzmaßnahmen an den Straßen sind hier aus technischen,
städtebaulichen und finanziellen Gründen nicht realisierbar. Dennoch werden über
geeignete Maßnahmen des passiven Schallschutzes verträgliche Innenpegel
gewährleistet. Die schalltechnische Untersuchung nennt hierzu geeignete Wohnungsgrundrisse (schutzbedürftige Räumen für Wohnen und Schlafen sind möglichst auf der
schallabgewandten Seite zu platzieren) und die Verwendung mit entsprechenden
Schalldämm-Maßen versehener Außenbauteile (Wand, Fenster, ...), damit keine
unzumutbaren Geräuschpegel entstehen. Um auch bei geschlossenen (und damit
wirksam schallvermindernden) Fenstern stets einen ausreichenden Luftaustausch zu
gewährleisten, sind in den Wohnungen Lüftungseinrichtungen zu installieren. In den
Bauanträgen sind die entsprechenden Nachweise zum Schallschutz gegen Außenlärm
zu erbringen.
Durch die relativ geschlossene (im Erdgeschoss sogar vollständig geschlossene)
Bebauung entstehen für jede Wohnung zum Innenhof orientierte Aufenthaltsräume und
Außenwohnbereiche mit verträglichen Lärmwerten.

4

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 2. Änderung
Begründung
Die Berechnungen zur Lärmbelastung erfolgten (korrekterweise) für eine
Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h auf der Kaiserstraße. Nachdem hier werktags von 7
bis 17 Uhr eine Beschränkung auf 30 km/h gilt, reduziert sich der ermittelte Wert in der
Realität in diesen Zeiten der höchsten Lärmimmission um 2-3 dB (A).
2.3.2 Sonstige Schutzgüter
Die 2. Änderung des Bebauungsplanes AREAL TRAMPLER verfolgt die Zielsetzung der
hochwertigen Wiedernutzung einer Brache, mit einer der heutigen Zeit entsprechenden
planerischen Grundkonzeption. Die Änderung wird deshalb nach den Bestimmungen
des § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) erstellt. Somit sind weder
Umweltprüfung noch Umweltbericht erforderlich – die Grundfläche liegt deutlich unter
der gesetzlichen Prüfgrenze von 20.000 Quadratmetern. Dennoch wurden die
Umweltbelange der Planung ermittelt und in die Abwägung einbezogen.

Schutzgut

erheblich nicht
Bemerkungen
erheblich
Tiere, Pflanzen und
Durch intensiv zu begrünenden Innenhof
ihre Lebensräume
und festgesetzte Baumpflanzungen
X
Verbesserung der Situation gegenüber
der ehemaligen Nutzung mit weitgehend
überbauten/befestigten Flächen
Boden
Grünflächen befinden sich zu großen
Teilen auf der Tiefgarage bzw. dem
Punkthaus und haben keine Verbindung
X
zum natürlichen Boden; somit ergibt sich
geringfügige Verschlechterung gegenüber heutiger Situation
Wasser
Durch Bebauung und Tiefgarage kein
erhöhter Beitrag zur GrundwasserX
neubildung durch Regenwasserversickerung, jedoch Rückhaltung durch
Grünflächen
Luft
Keine direkten Auswirkungen auf den
Ausstoß von Luftschadstoffen, indirekte
X
positive Effekte durch zeitgemäße
energetische Gebäudekonzepte (Fernwärme)
Klima
Durch leicht erhöhtes Grünvolumen
X
geringfügige Verbesserung des Kleinklimas
Landschaftsbild /
Positive Effekte für Stadtbild, Gebiet
X
Erholung
spielt für die Naherholung keine Rolle
FFH/VogelschutzKeine Schutzgebiete in der unmittelX
gebiete
baren Nachbarschaft vorhanden

Die Festsetzungen zur Begrünung der Innenhöfe haben zum Ziel, das erhöhte Maß der
baulichen Nutzung so weit wie möglich zu kompensieren. Dies trägt dazu bei, die
genannten Schutzgüter nicht in erheblicher oder unzumutbarer Weise zu
beeinträchtigen. Für einzelne Schutzgüter wird die Situation gegenüber dem heutigen
Zustand nach Realisierung der Planung sogar verbessert.

5

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 2. Änderung
Begründung
2.4

Örtliche Bauvorschriften

2.4.1 Gestaltung der Gebäude
Die Festsetzungen zu Dachform, -neigung, und -eindeckung orientieren sich am
Stadtbild in der Umgebung. Sie lassen Spielraum für individuelle zeitgemäße Lösungen.
Die Beschränkung der Dachtypologien gewährleistet ein hohes Maß an gestalterischer
Homogenität.
2.4.2 Freiflächengestaltungsplan
Gerade bei innenstädtischem verdichtetem Wohnungsbau spielt die Qualität der
Freiflächen aus sozialer, ökologischer und gestalterischer Sicht eine große Rolle. Die
Umsetzung der entsprechenden Festsetzungen ist in einem qualifizierten Freiflächengestaltungsplan im Bauantragsverfahren nachzuweisen.
2.4.3 Werbeanlagen, Antennen
Die Einschränkung in der Verwendung von Werbeanlagen und Antennen erfolgt aus
gestalterischen Gesichtspunkten. Speziell die Kaiserstraße hat eine besondere,
stadtbildprägende Bedeutung, ebenso die westlich benachbarte denkmalgeschützte
„Imhausen-Villa“. Vor allem die Platzierung von Parabolantennen auf der
Gebäuderückseite hat die Intention, im öffentlichen Straßenraum zu einem
harmonischen Gesamtbild beizutragen.
2.4.4 Niederschlagswasser, Entwässerungssystem
Anfallendes unbelastetes Oberflächenwasser der Dachflächen soll aus ökologischen
Gesichtspunkten und zur Abfederung von Abflussspitzen nicht komplett in die
Kanalisation abgeleitet werden.
Das bereits bebaute und befestigte Plangebiet ist (mit hohem möglichem
Versiegelungsgrad) Bestandteil des 2009 genehmigten Generalentwässerungsplanes für
die Kernstadt. Es ist problemlos über die vorhandenen Kanäle im Mischsystem zu
entwässern. Ein Nachweis ist damit nicht erforderlich. Dennoch erfolgen durch
festgesetzte Zisternen und Begrünungen (der Tiefgaragen und Flachdächer) erhebliche
Rückhaltungen von Regenwasser.
2.5

Folgeeinrichtungen
Mit der Kindertagesstätte im Erdgeschoss wird ein wesentlicher Beitrag zur
Verbesserung der sozialen Infrastruktur geleistet. Aufgrund der in der Nähe für alle
Bevölkerungsgruppen vorhandenen sonstigen sozialen Einrichtungen sind keine neuen
öffentlichen Folgeeinrichtungen notwendig. Vielmehr werden bestehende Angebote
effizienter genutzt und gestärkt.

2.6

Kosten
Abgesehen von der (ohnehin) neu einzurichtenden Kindertagesstätte sind dank der
vorhandenen technischen und sozialen Infrastruktur für die Stadt keine Folgekosten zu
veranschlagen.

6

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 2. Änderung
Begründung
2.7

Städtebauliche Daten
Bebauungsplangebiet
Allgemeines Wohngebiet

ca. 2.540 m²
ca. 2.540 m²

Wohneinheiten
Bewohner

ca. 30
ca. 60

Kindertagesstätte (3 Gruppen)

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

7

100%