Datei: Beschlussvorlage (- Einzelhandelskonzept vom 9. März 2017)

27. März 2017

Gutachten als Grundlage zur Erarbeitung eines
Einzelhandelskonzeptes (inkl.
Nahversorgungskonzept) für das Mittelzentrum
Lahr/ Schwarzwald

Dr. Donato Acocella - Stadt- und Regionalentwicklung
Teichstraße 14 • 79539 Lörrach • T 07621 91550-0 • F 07621 91550-29
Arndtstraße 10 • 44135 Dortmund • T 0231 534555-0 • F 0231 534555-29
Peter-Vischer-Straße 17 • 90403 Nürnberg • T 0911 817676-42 • F 0911 817676-43
info@dr-acocella.de • www.dr-acocella.de

Bearbeiter:
Dr. rer.pol. Donato Acocella
Dipl.-Ing. Antje Schnacke-Fürst
Marthe Bernhard, M.Sc. Raumplanung

Lörrach, 09.03.2017

INHALTSVERZEICHNIS:
1.

AUSGANGSLAGE UND AUFGABENSTELLUNG

RAHMENBEDINGUNGEN DER EINZELHANDELSENTWICKLUNG UND
PLANUNGSRECHTLICHE VORGABEN
3
2.1 ALLGEMEINE TRENDS DER EINZELHANDELSENTWICKLUNG .................................. 3
2.1.1 Handelsendogene und -exogene Faktoren der Einzelhandelsentwicklung....... 4
2.1.2 Städtebauliche Folgen der Einzelhandelsentwicklung ................................. 7
2.1.3 Onlinehandel .......................................................................................... 9

2.2

PLANUNGSRECHTLICHER RAHMEN DES EINZELHANDELSKONZEPTES ALS RÄUMLICHES
STEUERUNGSINSTRUMENT .................................................................... 11
2.2.1 Planungsrechtlicher Rahmen des Einzelhandelskonzeptes ......................... 11
2.2.1.1 Zentraler Versorgungsbereich .................................................. 11
2.2.1.2 Sortimentsliste ....................................................................... 13
2.2.1.3 Steuerungsmöglichkeiten der kommunalen Planungsebene ........... 13
2.2.2 Regional- und landesplanerische Ziele zur Steuerung des Einzelhandels.... 17
2.2.3 Konsequenzen für das Genehmigungsverfahren ........................................ 18
2.2.4 Fazit 20

EINZELHANDELSSITUATION AUF GESAMTSTÄDTISCHER EBENE
21
3.1 METHODISCHES VORGEHEN ................................................................... 21
3.1.1 Einzelhandelserhebung und Befragung der Händler .................................. 21
3.1.2 Herkunftserfassung ............................................................................... 23

3.2

EINZELHANDELSSITUATION IN DER STADT LAHR ........................................... 24
3.2.1 Entwicklung des Einzelhandelsangebotes ................................................ 24
3.2.2 Beurteilung des Einzelhandelsangebotes vor dem Hintergrund der
Nachfrage: Bindungsquoten ................................................................... 25
3.2.3 Umsatzherkunft, Kundenherkunft, Einzugsgebiet, Verbleibquote ............... 28
3.2.4 Weitere Ergebnisse der Einzelhändlerbefragung ..................................... 30
3.2.5 Beurteilung der Einzelhandelssituation aus Händlersicht ......................... 33

ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICH INNENSTADT
37
4.1 METHODISCHES VORGEHEN - ABGRENZUNG ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICHE UND
STÄDTEBAULICH-FUNKTIONALE BESTANDSAUFNAHME ...................................... 37
4.2 ABGRENZUNG DES ZENTRALEN VERSORGUNGSBEREICHES INNENSTADT .................. 39
4.3 BEURTEILUNG DES EINZELHANDELSANGEBOTS IM ZENTRALEN VERSORGUNGSBEREICH
INNENSTADT ................................................................................... 42
4.4 STÄDTEBAULICH-FUNKTIONALE STÄRKEN-SCHWÄCHEN-ANALYSE ........................ 43

RÄUMLICHE VERTEILUNG DES EINZELHANDELSANGEBOTES
57
5.1 NAHVERSORGUNGSBEREICHE ................................................................. 58
5.1.1
5.1.2
5.1.3
5.1.4

5.2

Nahversorgungsbereich
Nahversorgungsbereich
Nahversorgungsbereich
Nahversorgungsbereich

Dinglingen Schwarzwaldstraße ........................... 59
Sulz .................................................................. 60
Kuhbach ............................................................ 61
Reichenbach ...................................................... 62

EINZELHANDELSSCHWERPUNKTE IN SONSTIGER INTEGRIERTER UND NICHT
INTEGRIERTER LAGE .......................................................................... 63

5.2.1 Einkaufszentrum Arena .......................................................................... 63
5.2.2 Einzelhandelskonzentration Offenburger Straße ...................................... 63
5.2.3 Fachmarktzentrum in Mietersheim .......................................................... 64

5.3
6.

RAUMSTRUKTURELLE VERTEILUNG DES EINZELHANDELSANGEBOTES ...................... 64

BEURTEILUNG DES LEBENSMITTELANGEBOTES HINSICHTLICH DER
RÄUMLICHEN NAHVERSORGUNGSSITUATION

ÜBERPRÜFUNG DES ZIELKATALOGS

PROGNOSE DES VERKAUFSFLÄCHENSPIELRAUMS
78
8.1 METHODISCHES VORGEHEN................................................................... 78
8.1.1 Annahmen zur Entwicklung der Nachfrage................................................ 79
8.1.2 Annahmen zur Entwicklung der Angebotsseite .......................................... 82

8.2

PROGNOSEERGEBNISSE ....................................................................... 86
8.2.1 Entwicklungsspielräume insgesamt ......................................................... 86
8.2.2 Verkaufsflächenpotenziale nach Zentrenrelevanz: Räumliche Verteilung
des nachfrageseitigen Entwicklungsspielraums ........................................ 90
8.2.3 Fazit Prognoseergebnis ......................................................................... 93

INSTRUMENTELLES KONZEPT ZUR RÄUMLICHEN EINZELHANDELSSTEUERUNG 95
9.1 VORSCHLAG FÜR EINE SORTIMENTSLISTE ................................................... 96
9.1.1
9.1.2
9.1.3
9.1.4

9.2

Kriterien .............................................................................................. 96
Räumliche Verteilung der Sortimente in der Stadt Lahr ............................ 97
Vorschlag für eine Sortimentsliste ....................................................... 100
Exkurs Gebrauchtwaren........................................................................ 101

GRUNDSÄTZE ZUR RÄUMLICHEN EINZELHANDELSENTWICKLUNG ......................... 102
9.2.1 Umgang mit zentrenrelevantem Einzelhandel ......................................... 102
9.2.2 Umgang mit nicht zentrenrelevantem Einzelhandel ................................. 105

9.3

RÄUMLICHE ENTWICKLUNGSOPTIONEN .................................................... 107
9.3.1
9.3.2
9.3.3
9.3.4
9.3.5
9.3.6
9.3.7

9.4
9.5

EMPFEHLUNGEN ZUR UMSETZUNG - ORGANISATORISCHES .............................. 121
VORGEHENSWEISE ZUR UMSETZUNG ...................................................... 121
9.5.1
9.5.2
9.5.3
9.5.4

9.6

Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (Perspektive).......................... 107
Nahversorgungszentrum Dinglingen Schwarzwaldstraße (Perspektive) ..... 114
Nahversorgungsbereich Kuhbach ........................................................... 115
Nahversorgungsbereich Reichenbach .................................................... 116
Nahversorgungsbereich Sulz ................................................................ 116
Vorschläge zur Nahversorgung.............................................................. 116
Gewerbegebiete .................................................................................. 120

Öffentliche Information ....................................................................... 122
Festlegen einer Sortimentsliste............................................................ 122
Festlegen von Gebieten mit Zulässigkeit von Einzelhandel ...................... 123
Bauleitplanerische Umsetzung von Zielvorstellungen .............................. 126

ZUSAMMENFASSENDE EMPFEHLUNG........................................................ 127

GLOSSAR

128

ANHANG

132

TABELLENVERZEICHNIS:
Tab.
Tab.
Tab.
Tab.

1:
2:
3:
4:

Tab. 5:
Tab. A - 1:
Tab. A - 2:
Tab. A - 3:
Tab. A - 4:

Tab. A - 5:
Tab. A - 6:
Tab. A - 7:
Tab. A - 8:
Tab. A - 9:
Tab. A - 10:
Tab. A - 11:
Tab. A - 12:
Tab. A - 13:
Tab. A - 14:
Tab. A - 15:

Vergleich Einzelhandelsangebot Lahr 2016 zu 1993 (HGZ) .......................25
Vergleich Einzelhandelsangebot Lahr 2016 zu 2015, 2008 und 1997 .........25
Einzelhandelsangebot in der Stadt Lahr ...............................................26
Annahmen zu Nachfrageentwicklung und Kaufkraftpotenzial im
Überblick ..........................................................................................82
Vorschlag für die "Sortimentsliste Lahr" ........................................... 101
Betriebe nach Größenklassen in der Stadt Lahr: Anzahl und
Verkaufsfläche ................................................................................. 132
Betriebe nach Größenklassen im zentralen Versorgungsbereich
Innenstadt Lahr: Anzahl und Verkaufsfläche ....................................... 132
Einzelhandelssituation in der Stadt Lahr ........................................... 133
Einzelhandelssituation im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt:
VKF (in m²), Umsatz und Kaufkraft (Gesamtstadt) (je in Mio. €) sowie
"unechte Bindungsquoten" ................................................................ 134
Einzelhandelsangebot in der Stadt Lahr nach Lage: Verkaufsfläche auf
25 m² gerundet ................................................................................ 135
Kaufkraftpotenzial nach Sortimenten 2020 und 2025 in Mio. € ............. 136
Verkaufsflächenentwicklungsspielraum bis 2025 bei Status-quoPrognose - Angaben in m², auf 25 m² gerundet ................................... 137
Verkaufsflächenentwicklungsspielraum bis 2025 bei
Entwicklungsprognose - Angaben in m², auf 25 m² gerundet ................ 138
Verkaufsflächenentwicklungsspielraum bis 2025 bei
Wettbewerbsprognose - Angaben in m², auf 25 m² gerundet ................ 139
Beurteilung der Einzelhandelssituation in Lahr aus Händlersicht Einzelhandelsangebot/ -auswahl........................................................ 140
Beurteilung der Einzelhandelssituation in Lahr aus Händlersicht Struktur im Zentrum/ Innenstadtentwicklung ..................................... 140
Beurteilung der Einzelhandelssituation in Lahr aus Händlersicht Verkehr/ Parken ............................................................................... 140
Beurteilung der Einzelhandelssituation in Lahr aus Händlersicht Atmosphäre/ Aufenthaltsqualität/ Sauberkeit..................................... 141
Beurteilung der Einzelhandelssituation in Lahr aus Händlersicht Kooperation der Einzelhändler untereinander und mit der Stadt ......... 141
Beurteilung der Einzelhandelssituation in Lahr aus Händlersicht Sonstiges ........................................................................................ 141

iii

ABBILDUNGSVERZEICHNIS:
Abb.
Abb.
Abb.
Abb.

1:
2:
3:
4:

Abb. 5:
Abb. 6:
Abb. 7:
Abb. 8:
Abb. 9:
Abb. 10:
Abb. 11:
Abb. 12:

Abb. 13:
Abb. 14:
Abb. 15:
Abb. 16:
Abb. 17:
Abb. 18:

Einzelhändlerbefragung ......................................................................23
Bindungsquoten in der Stadt Lahr nach Sortimenten (2016) ...................27
Umsatzherkunft Stadt Lahr (2016) ........................................................29
Eigentumsverhältnisse nach Betrieben und gewichtet nach
Verkaufsflächen (2016) ........................................................................31
Umsatzentwicklung in den letzten 3 Jahren nach Standorttypen .............32
Onlinehandel .....................................................................................33
Beurteilung der Einzelhandelssituation in Lahr aus Händlersicht 2016
(Gesamtstadt).....................................................................................34
"unechte" Bindungsquoten in der Innenstadt von Lahr nach
Sortimenten (2016) .............................................................................43
Betriebe, Verkaufsflächen- und Umsatzanteile Lahr nach Lage ...............65
Einzelhandelsstruktur in Lahr nach Lage ..............................................67
Einwohnerentwicklung in der Stadt Lahr 1992 bis 2014 (tatsächliche
Entwicklung) und 2014 bis 2030 (Prognosewerte) ..................................80
Bindungsquoten in Lahr nach Sortimenten im Ist-Zustand und für 2025
angesetzte "Zielbindungsquoten" der oberen Variante der
Entwicklungsprognose ........................................................................85
Verkaufsflächenentwicklungskorridor 2015 - 2025 Gesamtpotenzial in
m² ....................................................................................................87
Potenzialkorridore nach Zentrenrelevanz in m²nahversorgungsrelevante Sortimente ...................................................91
Potenzialkorridore in m² nach Zentrenrelevanz - sonstige
zentrenrelevante Sortimente ..............................................................92
Potenzialkorridore in m² nach Zentrenrelevanz - nicht
zentrenrelevante Sortimente ..............................................................93
Verkaufsflächenverteilung zentrenrelevanter Sortimente nach
Standorttypen in Lahr ........................................................................98
Verkaufsflächenverteilung nicht zentrenrelevanter Sortimente nach
Standorttypen in Lahr ........................................................................99

KARTENVERZEICHNIS:
Karte 1:
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Karte 17:
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20:
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22:
23:
24:
25:
26:

Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Innenstadt - Analyse ............40
Haupteinkaufsbereich mit Magnetbetrieben im zentralen
Versorgungsbereich ...........................................................................40
Nutzungszonen im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt .................41
Stärken zentraler Versorgungsbereich Innenstadt ................................44
Potenzialflächen im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt ..............48
Lebensmittelangebot im und außerhalb des zentralen
Versorgungsbereiches Innenstadt ........................................................50
Leerstände im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt .......................51
Innenstadteingänge............................................................................55
Einzelhandelskonzentrationen in Lahr .................................................57
Nahversorgungsbereich Dinglingen Schwarzwaldstraße ........................59
Nahversorgungsbereich Sulz ...............................................................60
Nahversorgungsbereich Kuhbach .........................................................61
Nahversorgungsbereich Reichenbach ...................................................62
(Lebensmittel-) Nahversorgungsangebot in Lahr ....................................69
(Lebensmittel-) Nahversorgungsangebot in Lahr (500m Radius) ...............70
(Lebensmittel-) Nahversorgungsangebot in Lahr (nicht nahversorgter
Bevölkerungsanteil)............................................................................71
(Lebensmittel-) Nahversorgungsangebot in Lahr (Distanzen zu Fuß) ........72
(Lebensmittel-) Nahversorgungsangebot in Lahr (Distanzen mit dem
Fahrrad) ............................................................................................73
Räumliche Entwicklungsstrategie - perspektivische Abgrenzung .......... 109
Eingangsbereiche zum zentralen Versorgungsbereich Innenstadt ......... 111
Maßnahmen Marktplatz ..................................................................... 113
Umnutzung von Leerständen in den Randbereichen.............................. 114
Nahversorgungszentrum Dinglingen Schwarzwaldstraße (Perspektive) . 115
Nahversorgungslücke Kuhbach ........................................................... 118
Nahversorgungslücke Hugsweier ........................................................ 119
Nahversorgungslücke Nordstadt ........................................................ 120

FOTOVERZEICHNIS:
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33:
34:

Fachgeschäft - Marktstraße .................................................................45
Filialist - Marktstraße .......................................................................45
Magnetbetriebe - Schloßplatz .............................................................45
Magnetbetrieb - Kaiserstraße .............................................................45
Geldinstitut - Schillerstraße ..............................................................46
Freizeitangebot - Urteilsplatz ............................................................46
bauliche Veränderungen - Lammstraße .................................................46
Markante Gebäude - Storchenturm .......................................................46
Urteilsplatz .......................................................................................47
Schloßplatz .......................................................................................47
Wohnen - Bismarckstraße ...................................................................47
Wohnen - Alleestraße .........................................................................47
Potenzialfläche - Behördenparkplatz ...................................................48
Potenzialfläche - Lammstraße .............................................................48
Potenzialfläche - Marktplatz ...............................................................49
Potenzialfläche - Postgelände .............................................................49
Nebenlage - Schillerstraße .................................................................50
Nebenlage - Kaiserstraße ...................................................................50
Leerstand - östliche Innenstadt ...........................................................52
Leerstand - Kaiserstraße ....................................................................52
Warenpräsentation - Marktstraße .......................................................52
Werbeanlagen - Kirchstraße ...............................................................52
Fassaden - Marktplatz .........................................................................53
Außengastronomie - Marktplatz ...........................................................53
Roßplatz ...........................................................................................53
Marktplatz 1 ......................................................................................53
Marktplatz 2 ......................................................................................54
Marktplatz 3 ......................................................................................54
Wege .................................................................................................54
Gassen ..............................................................................................54
schlechte Auffindbarkeit des Haupteinkaufsbereiches 1 ........................55
schlechte Auffindbarkeit des Haupteinkaufsbereiches 2 ........................55
abseitsgelegener Magnetbetrieb - Intersport .......................................56
abseitsgelegener Magnetbetrieb - Sport Service Lahr ...........................56

AUSGANGSLAGE UND AUFGABENSTELLUNG

Die Stadt Lahr (gut 44.900 Einwohner1), im Landesentwicklungsplan als Mittelzentrum in der Region Südlicher Oberrhein eingestuft, liegt im Ortenaukreis am Westrand des Schwarzwaldes. Neben der Kernstadt, die auch die eingegliederten Gemeinden Dinglingen und Burgheim umfasst, besteht Lahr aus den Stadtteilen
Hugsweier, Langenwinkel, Kippenheimweiler, Mietersheim, Sulz, Kuhbach und
Reichenbach.
Das ursprünglich im Jahr 1997 erstellte Einzelhandelskonzept für die Stadt Lahr
wurde bereits im Jahr 2008 erstmalig fortgeschrieben.
Seitdem sind bereits wieder einige Jahre vergangen und es ist zu Veränderungen in
der Einzelhandelslandschaft von Lahr sowie der rechtlichen Vorgaben gekommen. Um
die Einzelhandelsentwicklung der Stadt Lahr weiterhin positiv begleiten zu können,
hat sich die Stadt Lahr dazu entschieden, das Einzelhandelskonzept fortzuschreiben.
Mit der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes wurde das Büro Dr. Acocella
Stadt- und Regionalentwicklung aus Lörrach beauftragt.
Zur Fortschreibung wurden folgende Arbeitsschritte durchgeführt:
• Bestandserhebung sämtlicher Einzelhandelsflächen und zeitgleiche Befragung der
Einzelhändler in der Gesamtstadt,
• Kundenherkunftserfassung,
• Bestandsaufnahme der Dienstleistungsbetriebe im zentralen Versorgungsbereich
und in den Nahversorgungsbereichen,
• Ermittlung des sortimentsbezogenen Kaufkraftpotenzials in Lahr,
• Vergleich der Einzelhandelsentwicklung gegenüber 1997 und 2008
• Analyse und Bewertung der Nahversorgungsbetriebe
• Überprüfung der Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches,
• Prognose des Verkaufsflächenspielraums
• Überprüfung der Lahrer Sortimentsliste,
• Überprüfung und Aktualisierung des instrumentellen Handlungskonzeptes,

Einwohnerangabe des Statistischen Landesamtes (Stand 31.12.2015). Die Einwohnerangabe der Stadt
Lahr lag am 31.10.2016 bei rd. 46.400.

• Erarbeitung von städtebaulich-funktionalen Entwicklungsperspektiven für die
Innenstadt und die sonstigen Zentren und
• Handlungskonzept für die künftige Entwicklung der Nahversorgung.
Das Einzelhandelskonzept entspricht, wenn es durch den Gemeinderat beschlossen
wird, auf kommunaler Ebene auch einem städtebaulichen Entwicklungskonzept nach
§ 1 (6) Nr. 11 BauGB. Somit bestünde die Möglichkeit der Anwendung des § 9 (2a)
BauGB.
Projektbegleitende Arbeitsgruppe
Für die Erarbeitung des Gutachtens wurde eine projektbegleitende Arbeitsgruppe
eingerichtet, die wichtige Akteure der Stadt und des Handels einband. Die Arbeitsgruppe setzte sich aus Vertretern der Stadtverwaltung Lahr, der Politik, des örtlichen Handels, der IHK, des Regierungspräsidiums, des Handelsverbandes, des Regionalverbandes und des Büros Dr. Acocella zusammen. Aufgabe der Arbeitsgruppe war
es, die vorgestellten Zwischenergebnisse - ggf. nach einer Ergänzung oder Änderung
- als Grundlage zur weiteren Bearbeitung zu bestimmen. Ein solches Vorgehen erhöht erfahrungsgemäß die Akzeptanz des Konzeptes und beschleunigt den gesamten
Arbeitsprozess sowie die anschließende Umsetzung.
Insgesamt fanden zwei Sitzungen der projektbegleitenden Arbeitsgruppe statt:
•

Im Rahmen einer Besprechung mit Vertretern der Stadt und des örtlichen Handels am 29. Februar 2016 wurden die wesentlichen Bausteine zur Gutachtenbearbeitung vorgestellt und die Fragebögen für die Händlerbefragung mit den Teilnehmern diskutiert.

•

Am 14. Juni 2016 fand die erste Arbeitsgruppensitzung zur Vorstellung und
Diskussion der Ergebnisse der Ist-Analyse (insbesondere der Ergebnisse der
Händlerbefragung) statt.

•

Die Ergebnisse der Prognose und die konzeptionellen Empfehlungen waren Inhalt
der zweiten Sitzung am 13. September 2016.

RAHMENBEDINGUNGEN DER EINZELHANDELSENTWICKLUNG UND
PLANUNGSRECHTLICHE VORGABEN

Einleitend werden vergangene und in der Tendenz absehbare Trends der Einzelhandelsentwicklung unter planerischen und betriebswirtschaftlichen Aspekten näher
beleuchtet.
Die Analyse der allgemeinen Einzelhandelsentwicklung ist bedeutsam, da an ihr die
Folgen einer Genehmigung von Einzelhandel am "falschen Standort" ablesbar sind.
Übertragen auf Lahr bedeutet dies, dass es einen Teil der Handelsentwicklung gibt,
der nicht durch planerische Konzepte steuerbar ist und sein soll, z.B. die Betriebstypenentwicklung. Der steuerbare Bereich der Einzelhandelsentwicklung betrifft die
Größenentwicklung und Standortbereitstellung. Eine Minimierung der negativen
Folgen der Einzelhandelsentwicklung ist möglich, wenn diese nur an den städtebaulich für richtig befundenen Standorten stattfindet.
Für diese - städtebaulich begründete - räumliche Lenkung der Einzelhandelsentwicklung gibt es rechtlich zentrale Voraussetzungen, die in Kap. 2.2 erörtert werden.

2.1 ALLGEMEINE TRENDS DER EINZELHANDELSENTWICKLUNG
Die gesellschaftliche Aufgabe des Einzelhandels liegt in der Versorgung der Bevölkerung mit Gütern. In jeder Stadt bzw. Gemeinde (unabhängig von ihrer zentralörtlichen Funktion) betrifft dies zunächst die Deckung der Grundversorgung, insbesondere mit Lebensmitteln.
Mittelzentren verkörpern jene Funktionsstufe, die durch ein breites Spektrum von
höherwertigen Einrichtungen im Bereich öffentlicher und privater Dienstleistungen
einschließlich übergemeindlich fungierender Verwaltungsbehörden sowie durch ein
reichhaltiges Arbeitsplatzangebot gekennzeichnet ist. Zu ihrer Ausstattung gehören
z.B. vielseitige Einkaufsmöglichkeiten des gehobenen Bedarfs und Kaufhäuser2.
Ein lebendiges Ortszentrum bzw. eine lebendige Innenstadt mit einem vielfältigen
Angebot ist ohne Einzelhandel nur schwer vorstellbar. Im Zuge des Strukturwandels
und hier insbesondere der Suburbanisierung der Einzelhandelsstandorte seit Mitte
der siebziger Jahre, wurde den Zentren jedoch viel von der stadtbildenden Kraft des
Einzelhandels entzogen.
2

Vgl. Landesentwicklungsplan 2002 Baden-Württemberg, Plansatz 2.5.9.

Auf Grund der Lösung des Einzelhandels von klassischen Standortfaktoren wie "Einwohnerdichte im Naheinzugsbereich" oder "hohe Passantendichte" - auch als Folge
der Genehmigungspolitik der Baugenehmigungsbehörden - kam es zu einer Entwertung traditioneller Einkaufsstandorte und der auf diese Standorte ausgerichteten
infrastrukturellen Einrichtungen. Durch die Ansiedlungspolitik der Kommunen im
Außenbereich der Gemeinden und Städte entwickelten sich neue, zum Teil erhebliche Nutzungskonflikte (gewerbliche Nutzung, industrielle Nutzung, Sportstätten,
Einzelhandelsnutzung) und ökologische Probleme (Verkehrsaufkommen, Landschaftsverbrauch, Flächenversiegelung).
Um die zentrenprägende Kraft des Einzelhandels aufrechtzuerhalten - und darüber
hinaus die Nahversorgung der gesamten Bevölkerung (auch der weniger mobilen) zu
sichern - bedarf es deshalb der gezielten Lenkung der Einzelhandelsentwicklung.
2.1.1 Handelsendogene und -exogene Faktoren der Einzelhandelsentwicklung
Die Entwicklung des Einzelhandels wird sowohl durch die Anbieter als auch durch
die Nachfrager/ Konsumenten bestimmt.
Bedeutung handelsendogener Faktoren
Veränderungen auf Anbieterseite (handelsendogene Faktoren) sind die Konzeption
von Betriebstypen ("Tante-Emma-Laden", Supermarkt, Discounter, SB-Warenhaus
etc.), die Standortdynamik oder die Sortimentspolitik der unterschiedlichen Anbieter:
• Betriebstypenentwicklung: Die Betriebstypenentwicklung als Folge des stetigen
Bestrebens der Handelskonzerne, Kostenstrukturen zu optimieren ist dabei verbunden mit einer Auffächerung des Niedrigpreisbereiches in Markendiscountern,
Factory-Outlet-Centern (FOC), Sonderpostenmärkten und traditionellen (Lebensmittel-)Discountern, einem Anstieg der Verkaufsfläche und einer kontinuierlichen
Abnahme der Fachgeschäfte.
Problematisch ist dies vor allem, weil ein Großteil der neuen Betriebstypen häufig außerhalb gewachsener Strukturen angesiedelt wird und somit zur Auflösung
der vorhandenen Funktionen und der Nutzungsvielfalt in den Zentren beitragen
kann. Der aus betriebswirtschaftlichen Effizienzgründen erfolgte Anstieg der

Verkaufsfläche je Betrieb erschwert häufig die Integration der neuen Betriebstypen in die gewachsenen Strukturen der Zentren, wodurch die Multifunktionalität
des Handels abhandenkommen kann.
• Sortimentspolitik: Daneben verändern sich auch die einzelnen Betriebstypen
selbst, z.B. im Hinblick auf ihr Warensortiment. Die klassische Branchenaufteilung bricht dadurch langsam auf, so dass mittlerweile nicht nur Warenhäuser als
Mehrbranchenanbieter angesehen werden können. Baumärkte oder Lebensmittelbetriebe führen i.d.R. Randsortimente oder auf sog. Aktionsflächen Sortimente,
die von der für diese (ursprünglichen) Betriebsarten üblichen Sortimentsstrukturierung erheblich abweichen. Diese Sortimente stehen oftmals in Konkurrenz zu
den entsprechenden Angeboten der Innenstädte und Ortszentren oder anderer
zentraler Versorgungsbereiche.
• Neue Betriebsformen: Neben diesen Entwicklungen entstehen neue groß
dimensionierte Betriebstypen wie Factory Outlet Center und Urban Entertainment
Center (UEC). Allerdings ist zu berücksichtigen, dass diese Betriebstypen angesichts der je erforderlichen Einzugsbereiche nur begrenzte Entwicklungspotenziale aufweisen.
• Standortdynamik: Die Betriebstypendynamik führt - teilweise gemeinsam mit den
Trends auf Seiten der Konsumenten - auch zu Neubewertungen von Standorten:
Insbesondere werden autokundenorientierte Standorte und preisgünstige Grundstücke vorgezogen. Die Funktionsmischung großflächiger Einzelhandelsstandorte
an der Peripherie führt zu einer Erhöhung ihrer Standortattraktivität, insbesondere im Verhältnis zu Ortszentren bzw. Innenstädten, so dass sich für diese ein
Entwicklungshemmnis ergeben kann.
Weiterhin hat sich eine Funktionsteilung der Betriebstypen der unterschiedlichen Einzelhandelsnetze herausgebildet. Während höherwertige, service-intensive und damit vor allem von Fachgeschäften angebotene Waren vornehmlich in
den Zentren sowie teilweise in den sonstigen zentralen Bereichen zu finden sind,
werden preisgünstige Waren in peripheren Lagen angeboten.
Bedeutung handelsexogener Faktoren
Zu den handelsexogenen Faktoren gehören vor allem nachfragebedingte Faktoren
wie Einkommen, Mobilität und Einkaufsverhalten sowie soziodemografische und

rechtliche Rahmenbedingungen, welche die Einzelhandelsentwicklung entscheidend
beeinflussen können:
• Soziodemografische Entwicklung: Die Einwohnerzahl in Deutschland wird auf
Grund der konstant niedrigen Geburtenrate trotz anhaltender Zuwanderungen aus
dem Ausland langfristig abnehmen. Hinzu kommt, dass der Anteil der älteren Menschen kontinuierlich zunimmt. Diese Entwicklung hat für den Einzelhandel und
damit auch für die Zentren eine wichtige Bedeutung, z.B. in Bezug auf den Bedarf
an Kinderbekleidung und Spielwaren, die Erreichbarkeit von Nahversorgungseinrichtungen für ältere Menschen oder auch das Angebot an gesundheitsfördernden Artikeln. Eng mit dem Wandel der Altersstruktur ist die Veränderung der
Haushaltstypen verbunden. Die Anzahl der Haushalte steigt - auch im Verhältnis
zur Bevölkerungszahl - in Deutschland kontinuierlich an, die Haushaltsgröße
nimmt gleichzeitig ab, was sich an der deutlichen Zunahme von Single-Haushalten
zeigt. Die Pluralisierung und Individualisierung der Lebens- und auch Wohnformen, welche u.a. zu einem veränderten Kaufverhalten führen, ist ein weiterer
Trend, der bei anstehenden Planungen zur zukünftigen Einzelhandelsentwicklung
berücksichtigt werden muss.
• Mobilität: Zunehmende Mobilität und Mobilitätsbereitschaft führen dazu, dass
zumindest von einem Teil der Bevölkerung häufiger wohnortfernere Einzelhandelsstandorte aufgesucht werden. Dies führt gleichzeitig zu einer Schwächung
der Einzelhandelsstandorte in zentralen Lagen bis hin zum Wegfall der Nahversorgung.
• Konsumgewohnheiten: Ebenso führt die Veränderung der Konsumgewohnheiten
in Verbindung mit einer Veränderung der Lebensstile zu einer Neubewertung verschiedener Einzelhandelsstandorte. Bei Lebensmitteleinkäufen dominiert in großen Teilen der Gesellschaft das sog. One-Stop-Shopping, bei dem in größeren
zeitlichen Abständen große Warenmengen eingekauft werden. Andererseits werden zentrale Bereiche häufig gezielt für den Einkauf ausgesuchter zentrenrelevanter Sortimente wie Bekleidung oder Schuhe aufgesucht. Ob dieses Einkaufsverhalten

angesichts

hoher

Mobilitätskosten

bei

gleichzeitig

steigenden

Lebensmittelpreisen, bei einer älter werdenden Gesellschaft so bleiben wird,
darf bezweifelt werden.
• Einkommen: Die veränderten Kostenbelastungen bei privaten Haushalten (z.B.
Wohn-/ Energiekosten) führen zu einem Rückgang des Anteils der einzelhandels-

bezogenen Konsumausgaben am Einkommen. Darüber hinaus erfolgt zunehmend
eine Kopplung von Freizeitaktivitäten, Gastronomiebesuchen und Einkauf (Trend
zum Erlebniseinkauf).
Es ist festzustellen, dass der Einzelhandel nicht vorrangig auf die Bedürfnisse der
Nachfrage (Kunden) reagiert, sondern dass die verschiedenen Entwicklungen im
Einzelhandel primär durch diesen selbst verursacht/ bestimmt werden.
2.1.2 Städtebauliche Folgen der Einzelhandelsentwicklung
Bei systematischer Betrachtung ist insbesondere auf die nachfolgend dargestellten
typischen Probleme von Innenstädten und Ortszentren infolge der Einzelhandelsentwicklung hinzuweisen:
1. Die Suburbanisierung der Handelsstandorte gefährdet die Rentabilität stadtbzw. gemeindezentrenbezogener Entwicklungskonzepte sowie von Investitionen
der öffentlichen Hand und der privaten Wirtschaft. Die fehlende wirtschaftliche
Perspektive führt zum Rückzug weiterer Einzelhandelsunternehmen aus den Innenstädten bzw. Ortszentren (und weiteren zentralen Bereichen).
2. Die aus betriebswirtschaftlichen Effizienzgründen für erforderlich erachtete
Mindestverkaufsfläche steigt in allen Einzelhandelsbranchen an und erschwert in
Kombination mit der vorherrschenden eingeschossigen Bauweise die Integration
der Betriebe in die gewachsenen Strukturen der Innenstädte und Ortszentren.
Die Multifunktionalität des Handels und die kleinteiligen Strukturen in den
Kernbereichen drohen abhanden zu kommen.
3. Die kommunale Verkehrssituation gerät in ein Spannungsfeld. Das Flächenwachstum im Handel reduziert die Möglichkeiten, die Funktionen Wohnen und Versorgung zu mischen und damit das Individualverkehrsaufkommen zu reduzieren. Die
schwindende Attraktivität der Innenstädte bzw. der Ortszentren (und der sonstigen zentralen Bereiche) als Einkaufsorte hemmt die Bereitschaft, in verbesserte
ÖPNV-Konzepte zu investieren. Es ist die Ausnahme, dass autokundenorientierte
Einzelhandelsgroßbetriebe im Umland der Gemeinden und Städte an öffentliche
Verkehrsmittel angebunden werden (wollen). Die Größe des Einzugsgebietes des
suburbanen Einzelhandels führt zu einem zusätzlichen Anstieg des Individualverkehrs.

4. Die wohnungsnahe Grundversorgung ist nicht mehr garantiert. Als Folge der
(durch die Genehmigungspolitik zugelassenen) Suburbanisierung ziehen sich der
Handel und andere Infrastruktureinrichtungen (z.B. Poststellen, Bankfilialen) aus
den Wohngebieten und dem ländlichen Raum zurück. Die durch den Konzentrationsprozess im Lebensmitteleinzelhandel ausgelöste Erhöhung der durchschnittlichen Betriebsgröße hat zur Folge, dass für Anbieter die Notwendigkeit entsteht,
mit diesen größeren Betriebseinheiten auch entsprechend höhere Umsätze zu
erwirtschaften. Damit vergrößert sich der notwendige Einzugsbereich jedes Betriebes. Der dadurch ausgelöste Verdrängungswettbewerb reduziert das Angebot
zunehmend auf standort- und betriebstypenbezogen optimierte Betriebe: Eine
fußläufige bzw. wohnortnahe Nahversorgung durch relativ kleinflächige Lebensmittelbetriebe in Wohnlagen ist wegen der Ausdünnung des Versorgungsnetzes
häufig nicht mehr gewährleistet. Die Entwicklung verläuft entgegen dem für die
Nahversorgung wichtigen Ziel einer "Stadt/ Gemeinde der kurzen Wege". Betroffen ist vor allem der mobilitätseingeschränkte Teil der Bevölkerung. Mit dem
wachsenden Anteil älterer Menschen steigt so die Zahl potenziell unterversorgter Haushalte.
Nahezu unabhängig von der Einwohnerzahl einer Kommune sind gerade ältere
Menschen in besonders hohem Maße von einer unzureichenden Nahversorgung
betroffen. Zurückzuführen ist dies u.a. auf:
• mangelnde finanzielle Möglichkeiten für den Besitz und die Nutzung eines Pkw
für den Einkauf,
• den noch immer überdurchschnittlich hohen Anteil von Personen, insbesondere
Frauen, ohne Führerschein in dieser Altersgruppe sowie
• auf die fehlenden gesundheitlichen/ körperlichen Voraussetzungen zum Führen
eines Pkw.
5. Der Flächenverbrauch der modernen Betriebstypen für großflächige, eingeschossige Verkaufsräume und komfortable Pkw-Stellplatzanlagen sowie die Fokussierung dieser Betriebstypen auf motorisierte Konsumenten aus einem möglichst
großen Einzugsgebiet führen zu zusätzlichen Umweltbelastungen.
Die aufgezeigten Probleme beeinträchtigen den innerstädtischen bzw. innerörtlichen Einzelhandel immer häufiger. Dabei weisen die Einzelhändler auf die Abhängigkeit des Standortes Innenstadt bzw. Ortszentrum von seiner Erreichbarkeit hin.
Gleichzeitig muss sich der Handel der Konkurrenz optimal geplanter Shopping-Cen-

ter mit guter Verkehrsanbindung, Flanierambiente, hochwertigen Anbietern und hohem Organisationsgrad (Werbung, Öffnungszeiten etc.) sowie mit Angeboten zur
Freizeitgestaltung stellen. Dies erfordert wiederum an innerstädtischen Standorten
bzw. Standorten im Ortszentrum eine (bauliche) Aufwertung des Ambientes, z.B.
durch Fußgängerzonen, und eine vielfältige Funktionsmischung, um einen "Erlebnisraum" in den Zentren zu schaffen bzw. auszubauen.
2.1.3 Onlinehandel
Das Internet ist zu einem Teil der Handelslandschaft geworden, aber der Distanzhandel, zu dem auch der Internethandel gehört, ist schon seit jeher Teil der Handelsformen. Das Wachstum des Distanzhandels in Deutschland wird durch den Internethandel getragen. Der Umsatz im Internethandel wird bis 2020 auf rd. 60 Mrd. €
geschätzt3, was nach heutigem Umsatzvolumen im Einzelhandel einem Anteil von rd.
15% entsprechen würde. Allerdings ist zu beachten, dass 1997 der Versandhandel
(Kataloggeschäft) bereits einen Umsatz von rd. 21 Mrd. € erreichte, was etwa 6% des
damaligen Einzelhandelsumsatzes entsprach4. Im langjährigen Vergleich hatte der
Versandhandel immer schon einen Umsatzanteil am Einzelhandel im engeren Sinne
im Rahmen von rd. 6%5. Insofern ist zu fragen, ob und welche Auswirkungen der Zuwachs im Onlinehandel auf die Entwicklung unserer Städte und Gemeinden haben
könnte. Allerdings ist bei diesem Zuwachs ebenfalls zu beachten, dass der Distanzhandel neue Teilnehmer hat, die es vorher nicht gab: Der klassische Einzelhandel,
der ebenfalls eine Distributionslinie "Onlinehandel" unterhält. Insofern trägt in
diesem Kontext der Onlinehandel zum Erhalt des stationären Einzelhandels bei.
Das IfH Köln hat ermittelt, dass insbesondere die "Fashionmisser", also diejenigen,
die Bekleidung in den Innenstädten vermissen besonders internetaffin seien6; durch
eigene Passantenbefragungen in Städten verschiedenster Größen haben wir
ermittelt, dass Bekleidung unabhängig vom tatsächlichen Angebot immer vermisst
3

http://de.statista.com/prognosen/400447/versand--und-internet-einzelhandel-in-deutschlandumsatzprognose

http://www.handelsdaten.de/e-commerce-und-versandhandel/online-und-versandhandel-umsatzanteil-am-einzelhandel-zeitreihe

BAG: Vademecum des Einzelhandels 1994, S. 38f. und EHI: Handel aktuell, verschiedene Jahrgänge; z.B.
99, S. 55f.

Vortrag beim ISB am 08.05.2015

wurde. Beide Erkenntnisse zusammen genommen werfen die Frage auf, ob diejenigen, die Bekleidung in den Innenstädten vermissen, nicht gleichzeitig die sind, die
Bekleidung immer vermissen und daher zwangsläufig auch vermehrt das Internet zur
Angebotsverbreiterung nutzen.
Dieser kurze Exkurs soll zeigen, dass häufig einfache Erklärungsmuster bzw. Wirkungszusammenhänge beim Onlinehandel nicht zwangsläufig greifen, wenn weiter
analysiert wird. Auch die Zuwachsraten gehen von gleichen Rahmenbedingungen
aus:
•

Was ist aber, wenn die Transportkosten steigen und tatsächlich vollständig
auf die Kunden abgewälzt werden?

•

Was ist, wenn die Ware vor Erhalt bezahlt werden muss?

•

Was ist, wenn Kommunen Zufahrtsbeschränkungen für Wohngebiete für 2,8t
einführen würden?

Die Auswirkungen des Onlinehandels sind zunächst rein betriebswirtschaftliche Effekte, worauf der Handel zunächst auch selbst reagieren muss. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, warum zunehmend Internetportale wie Cyberport, ebay
und Zalando stationäre Handelsangebote etablieren.
Städtebaulich betrachtet, ist der Umsatzverlust durch den Onlinehandel dem Umsatzentzug durch periphere stationäre Ansiedlungen gleichzusetzen, nur haben auf
letzteres die Städte selbst Einfluss.
Schon im Jahr 2000 gab es eine Studie des DIFU zu den städtebaulichen Auswirkungen des Onlinehandels, aktuell läuft wieder eine Studie beim DIFU.
Die Frage der Wechselwirkungen zwischen Onlinehandel und Innenstadt ist seit 15
Jahren offen. Es gibt mehr oder weniger begründete Meinungen, aber kaum belastbare wissenschaftliche Erkenntnisse.

2.2 PLANUNGSRECHTLICHER RAHMEN DES EINZELHANDELSKONZEPTES ALS
RÄUMLICHES STEUERUNGSINSTRUMENT
Das in der Folge dargestellte Gutachten als Grundlage für ein Einzelhandelskonzept
mit seinen Steuerungselementen soll die Stadt Lahr in die Lage versetzen, die
räumliche Einzelhandelssteuerung in der Stadt entsprechend den planerischen Zielsetzungen zu betreiben.
Im Rahmen von (kommunalen) Einzelhandelskonzepten wird immer wieder die Frage
gestellt, ob eine räumliche Lenkung des Einzelhandels überhaupt rechtlich tragfähig
möglich ist7. Im Grundsatz ist diese Frage geklärt, denn das ungeregelte
Marktgeschehen verursacht - wie im vorangegangen Kapitel 2.1 skizziert - negative
Wirkungen auf raumordnerische und städtebauliche Zielsetzungen, die der Markt
selbst nicht korrigiert bzw. korrigieren kann. Marktwirtschaftliche Einwände werden zwar immer wieder artikuliert, sind jedoch durch verschiedene Urteile verworfen worden8. Die Tatsache, dass Einzelhandelsansiedlungen unangemessen sein
können, ergibt sich auf Grund des immer noch aktuellen städtebaulichen Leitbildes
der "Europäischen Stadt" und vor allem aus dem Recht - und der Pflicht - jeder
Stadt/ Gemeinde, die städtebauliche Ordnung und Entwicklung zu sichern9.
2.2.1 Planungsrechtlicher Rahmen des Einzelhandelskonzeptes
Die rechtlichen Vorgaben für den Einsatz eines Einzelhandelskonzeptes betreffen u.a.
• die erforderliche Definition der zentralen Versorgungsbereiche, abgeleitet auf
Basis einer Ist-Analyse und
• die Anforderungen an die Ableitung einer Sortimentsliste.
2.2.1.1 Zentraler Versorgungsbereich

Die städtebaulich begründete räumliche Steuerung des Einzelhandels ist seit langem
möglich, wobei die (Einzelhandels-)Innenstadt bzw. das einzelhandelsbezogene Ortszentrum eine besondere Rolle spielte. Durch das EAGBau 2004 und durch die Baurechtsnovelle 2007 sind die sogenannten "zentralen Versorgungsbereiche" in den

Vgl. BVerwG: Beschluss vom 10.11.2004 Az. 4 BN 33.04.

Vgl. z.B. OVG NRW: Urteil vom 22.06.1998 Az. 7a D 108/96.NE.

Vgl. z.B. OVG Rheinland-Pfalz: Urteil vom 21.06.2001 Az. 1 C 11806/00.OVG; BayVGH: Urteil vom
25.04.2002 Az. 2 CS 02.121. Die Pflicht für die Kommunen könnte sich letztlich aus dem § 1 (3) BauGB
ergeben.

Fokus der Begründung für eine städtebaulich motivierte räumliche Lenkung gerückt
worden. Sie stellen bei der Bauleitplanung zu berücksichtigende Belange dar. So
wurde in § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB die "Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche" festgeschrieben. Hiernach können sich Gemeinden im Rahmen des
gemeindenachbarlichen Abstimmungsgebots gemäß § 2 Abs. 2 BauGB nun ausdrücklich auf Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche berufen. Des Weiteren sind nach § 34 Abs. 3 BauGB bei Vorhaben im nicht beplanten Innenbereich
schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche auch außerhalb der näheren Umgebung zu beachten.
Rechtlich zentrale Voraussetzung für eine räumliche Lenkung der Einzelhandelsentwicklung, die der Sicherung und Weiterentwicklung des Einzelhandels an zentralen
Standorten dienen soll, ist damit die Abgrenzung sog. zentraler Versorgungsbereiche. Nur wenn klar ist, welcher Bereich einer Gemeinde als zentraler Versorgungsbereich anzusehen ist, kann geprüft werden, ob dieser geschützt werden soll. Erst
wenn diese räumliche Abgrenzung vorgenommen ist, ist der Nachweis zu erbringen,
dass eine Sicherung und Weiterentwicklung des Stadt- bzw. Ortszentrums erreichbar ist10. Nur auf diese Weise kann der planungsrechtliche Bezug zum Ausschluss von
Einzelhandel an anderen Standorten hergestellt werden.
Nach dem Grundsatzurteil des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) in dieser Sache
sind zentrale Versorgungsbereiche "räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt
durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote - eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt."11 Für den
Einsatz eines Einzelhandelskonzeptes von Bedeutung ist dabei, dass auch eine planerische Abgrenzung vorgenommen werden kann, die nicht mit der Abgrenzung der
Ist-Situation übereinstimmen muss12.

Vgl. bereits Birk, H.J.: Der Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben in Bebauungsplänen, in:
Verwaltungsblätter für Baden-Württemberg - Zeitschrift für öffentliches Recht und öffentliche
Verwaltung, 9. Jg., Heft 8, 1988, S. 288.

BVerwG, Urteil vom 11.10.2007, Az.: 4 C 7.07.

"Zentrale Versorgungsbereiche [...] können sich sowohl aus planerischen Festlegungen als auch aus
den tatsächlichen Verhältnissen ergeben" (BVerwG, Urteil vom 11.10.07, Az. 4 C 7.07).

2.2.1.2 Sortimentsliste

Da nicht jeder Einzelhandel in den zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt
werden muss/ soll und umgekehrt bestimmte Einzelhandelsangebote in Gewerbegebieten oder in überwiegend gewerblich genutzten Gebieten ausgeschlossen werden
sollen, ist ein kommunalentwicklungspolitischer und städtebaurechtlicher Rahmen
für eine positive Einzelhandelsentwicklung in der gesamten Stadt, insbesondere in
der Innenstadt Lahrs, zu schaffen.
Entsprechend ist für die Stadt Lahr abzuleiten, welche Sortimente zentrenrelevant
sind. Für die räumliche Lenkung der Einzelhandelsentwicklung ist zu beachten, dass
die Übertragung einer allgemeinen Sortimentsliste (z.B. aus dem Einzelhandelserlass) rechtlich nicht ohne weiteres zulässig ist13. Dies entspricht der Maßgabe und
den Erkenntnissen, nach denen das Büro Dr. Acocella (bis 31.07.03: AGENDA) seit
seinem Bestehen (1993) arbeitet:
"Diese Differenzierung zwischen innenstadt- bzw. innerorts bedeutsamen oder
nicht bedeutsamen Branchen kann verständlicherweise nur konkret und nur im
Einzelfall bestimmt werden ..."14.
Als Grundlage dafür ist die Einzelhandelsstruktur analysiert worden (vgl. Kap. 3 bis
5) und eine Überprüfung der Lahrer Sortimentsliste in Kap. 9.1 erfolgt.
2.2.1.3 Steuerungsmöglichkeiten der kommunalen Planungsebene

Die Steuerungsmöglichkeiten der kommunalen Planungsebene sind insbesondere
durch das BauGB und die BauNVO - also bundeseinheitlich - geregelt.
Durch die Aufstellung eines Flächennutzungsplanes werden erste räumliche Darstellungen für die Zulässigkeit von Einzelhandelseinrichtungen auf der kommunalen
Ebene getroffen15, die in Bebauungsplänen (§ 9 BauGB) zu konkretisieren sind.
Für die Flächen der Gebietskategorien Wohnbauflächen (W) und gewerbliche Bauflächen (G) sind nur solche Bebauungspläne aus dem FNP zu entwickeln, in denen Einzelhandelsbetriebe zulässig sind, die keines Sondergebietes (SO) bedürfen. Die konkre13

Vgl. dazu VGH Mannheim: Urteil vom 02.05.2005, Az. 8 S 1848/04, Rn 17 sowie unter Verweis hierauf
Urteil vom 30.01.2006, Az. 3 S 1259/05, Rn 42.

Birk (1988), a.a.O., S. 288; bestätigt z.B. durch VGH Baden-Württemberg: Urteil vom 30.01.2006, Az. 3
S 1259/05.

Vgl. Baugesetzbuch (BauGB) (2007), § 5 Abs. 2 Satz 1.

te planerische Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben in Baugebieten ergibt sich
jedoch erst durch die Festsetzungen in Bebauungsplänen nach §§ 2 bis 9 BauNVO.
Die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (§ 12 BauGB) kann in
Einzelfällen eine steuernde Wirkung insbesondere im Hinblick auf die Ausgestaltung
eines geplanten Einzelhandelsvorhabens entfalten. Eine grundsätzliche, räumliche
Steuerung des Einzelhandels ist jedoch auf dieser Basis nicht möglich, da der vorhabenbezogene Bebauungsplan eher reaktiv auf die potenzielle räumliche und inhaltliche Einzelhandelsentwicklung eingesetzt wird.
Mit Veränderungssperren nach § 14 BauGB und/ oder Zurückstellung von Baugesuchen nach § 15 BauGB kann lediglich zeitlich begrenzt verhindert werden, dass
planerisch ungewollte Entwicklungen eintreten. Des Weiteren können diese Instrumente genutzt werden, um bauleitplanerische Verfahren entsprechend den städtebaulichen Zielen abzuschließen16. Mit Hilfe dieser Instrumente wird eine gegebene
Situation im Ist-Zustand vorläufig gesichert, was letztlich jedoch eine Verhinderungswirkung - zumindest in Bezug auf ungewollte Entwicklungen im Plangebiet entfaltet.
Im § 34 Absätze 1, 2 und 3 BauGB werden die Bedingungen für die Zulässigkeit von
Nutzungen "innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile", für die kein Bebauungsplan nach § 30 Abs. 1 BauGB vorliegt, aufgeführt.
Die Zulässigkeit von Einzelhandelsvorhaben in § 34-Gebieten richtet sich eben
nicht nach den jeweils gültigen städtebaulichen Zielvorstellungen zur Einzelhandelsentwicklung in der Gemeinde, sondern danach, ob sich das Einzelhandelsvorhaben "nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung
einfügt, die Erschließung gesichert ist" und bezieht bei der Beurteilung der negativen Wirkungen lediglich die "zentralen Versorgungsbereiche" ein, deren Schädigung vermieden werden soll. Im Übrigen ist die Zulässigkeit eines Einzelhandelsvorhabens gegeben, wenn das Plangebiet einem der Baugebiete nach §§ 2 bis 9
BauNVO entspricht und das Vorhaben innerhalb dieser Gebiete zulässig wäre.
16

Vgl. OVG NRW, 1998, a.a.O., ebd.

Daher ist der § 34 BauGB kaum geeignet, eine im Sinne der jeweils gültigen städtebaulichen Zielvorstellungen wirksame räumliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung zu gewährleisten.
Nur mit Hilfe der Bauleitplanung (§§ 2 bis 9 BauNVO) kann eine reaktive in eine aktive Planung übergeleitet werden, woraus sich eine systematische räumliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung ergeben kann.
Im BauGB 2007 ist als zusätzliches planungsrechtliches Steuerungsinstrument § 9
Abs. 2a BauGB eingeführt worden. Danach ist es möglich, für im Zusammenhang bebaute Ortsteile in einem Bebauungsplan ohne Ausweisung von Baugebieten i.S. der
Baunutzungsverordnung die Zulässigkeit nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB beschränkende Festsetzungen namentlich zum Einzelhandel zu treffen, um zentrale Versorgungsbereiche zu erhalten und zu entwickeln. Es werden hierdurch planerische Gestaltungsmöglichkeiten geschaffen, die über die Zulässigkeitsregel des § 34 Abs. 3
BauGB (s.o.) hinausgehen. Der Bebauungsplan kann dabei für die nach § 34 BauGB zu
beurteilenden Gebiete insgesamt oder für Teile davon aufgestellt werden. Der
Zweck muss auf die "Erhaltung oder Sicherung zentraler Versorgungsbereiche,
auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der
Innenentwicklung der Gemeinden" gerichtet sein17.
In der öffentlichen Diskussion zur räumlichen Steuerung des Einzelhandels stehen
vor allem Einzelhandelsbetriebe nach § 11 Abs. 3 BauNVO (großflächige Einzelhandelsbetriebe) im Vordergrund; sehr viel Aufmerksamkeit und gerichtliche Auseinandersetzungen erzeugen insbesondere Fachmarktzentren und Factory Outlet Center.
Dass diese großflächigen Einzelhandelsbetriebe reaktiv, also auf Grund eines konkreten Vorhabens nach Standort, Größe und Sortimenten gesteuert werden können,
ist unstrittig18. Eine Kommune kann im Hinblick auf eine künftige Entwicklung
vorab19 die räumliche Verortung der großflächigen Einzelhandelsbetriebe in ihrem

Vgl. Söfker, W.: Steuerungsinstrumente der Innenentwicklung für den Handel durch das EAG Bau und
das BauGB 2007, Kurzfassung des Vortrags im 547/6. Kurs des Instituts für Städtebau Berlin "Städtebau und Handel", Berlin 2007.

Kopf, H.: Rechtsfragen bei der Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten - Unter besonderer Berücksichtigung von Factory Outlet Centern, Berlin, 2002.

BVerwG: Beschluss vom 08.09.1999, Az. 4 BN 14.99.

Gebiet durch die Ausweisung von Sonderbauflächen für Einzelhandel im Flächennutzungsplan nach § 5 BauGB vornehmen.
Darüber hinaus können aber auch Läden, nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe
(Fachgeschäfte) und nicht großflächige Fachmärkte, die nicht nach § 11 Abs. 3 zu beurteilen sind, städtebaulichen Zielsetzungen entgegen stehen, wenn sie in großer
Zahl und mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb der Innenstadt bzw. des
Ortszentrums und/ oder außerhalb städtebaulich gewünschter Standorte in Baugebieten20 entstehen, in denen diese allgemein oder ausnahmsweise zulässig sind21.
Dies kann dazu führen, dass sich im Verlauf der Zeit Einzelhandelsagglomerationen mit nicht großflächigen Einzelhandelsbetrieben in Gewerbe- und Industriegebieten nach §§ 8 bzw. 9 BauNVO entwickeln. Solche Einzelhandelsstandorte waren
zunächst auf Grund ihres Umfanges für die Entwicklung der Zentren unproblematisch
und/ oder haben auf Grund der verfügbaren Gewerbegebietsflächen auch nicht zur
Flächenverknappung geführt. Ähnliche Entwicklungen in Mischgebieten nach § 6
BauNVO können ebenfalls städtebaulich unerwünschte Folgewirkungen haben.
Zur Vermeidung dieser unerwünschten Entwicklungen hat der Verordnungsgeber die
Möglichkeit einer Feingliederung durch § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO geschaffen:
"Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2,4 bis 9 und 13 [BauNVO] allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt"22.
"Wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, kann im Bebauungsplan bei Anwendung der Abs. 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte
Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können"23.

Die Baunutzungsverordnung definiert in den §§ 2 bis 9 abschließend Baugebietstypen. Eine planende
Gemeinde kann darüber hinaus keine neuen Baugebietstypen "erfinden". Vgl. dazu BVerwG: Beschluss
vom 27.07.1998, Az. 4 BN 31.98.

Birk (1988), a.a.O., S. 284.

BauNVO § 1 Abs. 5 i.d.F. vom 23.01.1990.

BauNVO § 1 Abs. 9 i.d.F. vom 23.01.1990.

In GE- (§ 8 BauNVO), GI- (§ 9 BauNVO) und auch in MI-Gebieten (§ 6 BauNVO) kann der
Einzelhandel insgesamt bzw. eine bestimmte Art von Einzelhandel, z.B. zentrenrelevante Sortimente, aus städtebaulichen Gründen ausgeschlossen werden24; eine darüber hinaus gehende differenzierte sortimentsbezogene Verkaufsflächenfestlegung
ist auf dieser Basis nicht möglich25. Eine städtebauliche Begründung ist z.B. die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche26 oder die Sicherung von Gewerbegebietsflächen für Handwerk und Produzierendes Gewerbe27.
2.2.2 Regional- und landesplanerische Ziele zur Steuerung des Einzelhandels
Jedes kommunale Einzelhandelskonzept unterliegt regional- und landesplanerischen
Festlegungen und Vorgaben. Im Folgenden sind daher die wesentlichen versorgungsund einzelhandelsspezifischen Regelungen aus der Regional- und Landesplanung Baden-Württembergs aufgeführt.
Der Landesentwicklungsplan (LEP) 2002 bildet die landesplanerische Grundlage zur
Steuerung des Einzelhandels in Baden-Württemberg. Entsprechend den Zielen des
LEP sollen sich Einzelhandelsgroßprojekte in das zentralörtliche Versorgungssystem
einfügen und dürfen i.d.R nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Hiervon abweichend kommen auch Standorte in
Kleinzentren und Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion in Betracht, wenn dies
zur Sicherung der Grundversorgung geboten ist, oder diese in Verdichtungsräumen
liegen und mit Siedlungsbereichen benachbarter Ober-, Mittel- oder Unterzentren
zusammengewachsen sind28. Die Verkaufsfläche von Einzelhandelsgroßprojekten soll
den Einzugsbereich des zentralörtlichen Verflechtungsbereiches nicht wesentlich
überschreiten, die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich

Vgl. dazu z.B. BVerwG, Beschluss vom 27.07.1998, Az 4 BN 31.98 BVerwG, Beschluss vom 10.11.2004,
Az 4 BN 33.04 Rn 6.

Vgl. Vogels, P. et al.: Auswirkungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe, Stadtforschung aktuell, Bd.
69, Basel/ Boston/ Berlin, 1998, S. 289ff.

Vgl. z.B. Müller, M. Rechtliche Voraussetzungen für die Ansiedlung großflächiger Handelsbetriebe,
in: Bundesarbeitsgemeinschaft für Mittel- und Großbetriebe: Standortfragen des Handels, Köln,
1992, S. 123.

Vgl. z.B. Söfker, W., in: Ernst/ Zinkahn/ Bielenberg: Kommentar zum BauGB, Lose Blattsammlung,
Stand: Nov. 1992, Rn. 103, 105a.

Vgl. LEP Baden-Württemberg 2002, Plansatz 3.3.7 (Z).

und die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte darf nicht wesentlich beeinträchtigt werden29.
"Einzelhandelsgroßprojekte dürfen weder durch ihre Lage und Größe noch durch
ihre Folgewirkungen die Funktionsfähigkeit der Stadt- und Ortskerne der Standortgemeinde wesentlich beeinträchtigen. Sie sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden"30.
"Als Teil einer integrierten städtebaulichen Gesamtplanung soll auf der Grundlage
von regional abgestimmten Einzelhandelskonzepten eine ausgewogene Einzelhandelsstruktur erhalten oder angestrebt werden"31.
Die Ziele der Raumordnung und Landesplanung werden im Regionalplan des Regionalverbandes Südlicher Oberrhein konkretisiert.
Zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte sind gemäß diesem nur noch in den
zeichnerisch festgelegten Vorranggebieten zulässig32.
Neben diesem Rahmen regelt der Einzelhandelserlass Baden-Württemberg raumordnungs- und bauplanungsrechtliche Zulässigkeiten von Vorhaben33.
2.2.3 Konsequenzen für das Genehmigungsverfahren
Anhand der vorstehenden planungsrechtlichen Regelungsmöglichkeiten wird deutlich,
dass die räumliche Steuerung des Einzelhandels auf kommunaler Ebene insbesondere
davon abhängig ist, inwieweit die Gemeinde (Verwaltung und Politik) ihren weiten
Gestaltungsspielraum in der Frage nutzt, ob und in welchem Rahmen sie planerisch
tätig wird34.
Als Planungsgrundsatz kommt dabei dem § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB insbesondere Bedeutung für eine Bauleitplanung zu, durch welche vorhandene oder zu entwickelnde

Vgl. LEP Baden-Württemberg 2002, Plansatz 3.3.7.1 (Z).

Vgl. LEP Baden-Württemberg 2002, Plansatz 3.3.7.2 (Z).

Vgl. LEP Baden-Württemberg 2002, Plansatz 3.3.7.4 (G).

Vgl. Teil Fortschreibung Einzelhandelsgroßprojekte des Regionalplans Südlicher Oberrhein 2011.

Einzelhandelserlass Baden-Württemberg 2001 und Ergänzungen von 2006.

Vgl. z.B. OVG NRW: Urteil vom 22.06.1998 Az. 7a D 108/96.NE mit Hinweisen auf frühere Urteile des
BVerwG.

Versorgungsbereiche dadurch geschützt werden sollen, dass außerhalb solcher zentraler Versorgungsbereiche Vorhaben, die diese beeinträchtigen könnten, nicht oder
nur eingeschränkt verwirklicht werden können.
Nach § 9 Abs. 2a BauGB ist ein städtebauliches Entwicklungskonzept i.S. des § 1
Abs. 6 Nr. 11, welches Aussagen über die vorhandenen und zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Ortsteils enthält, insbesondere
zu berücksichtigen, da ein solches Konzept eine die Aufstellung des Bebauungsplans
unterstützende Funktion hat; es sind nachvollziehbare Aussagen über die zentralen
Versorgungsbereiche und ihre Schutzbedürftigkeit enthalten35.
Im Hinblick auf eine Umsetzung des Konzeptes bedeutet dies, dass bei Planvorhaben
bzw. Ansiedlungs-/ Erweiterungsvorhaben nicht danach zu fragen ist, was derzeit
planungsrechtlich möglich ist, sondern zuerst die Frage nach der städtebaulichen
Zielsetzung zu beantworten ist. Aus der gegebenen planungsrechtlichen Situation
am konkreten Standort und der städtebaulichen Zielsetzung leiten sich die erforderlichen/ möglichen planungsrechtlichen Schritte ab. Dies kann im Einzelnen bedeuten, dass bei einem erwünschten Ansiedlungsvorhaben die rechtlichen Voraussetzungen zur Ansiedlung geschaffen werden müssen, oder bei einem unerwünschten
Vorhaben die bisherige Zulässigkeit aufgehoben werden muss. Dies kann ohne konkreten Anlass (z.B. einen Bauantrag oder auf Grund eines solchen konkreten36
Planvorhabens) erfolgen.
Zur Sicherung der städtebaulichen Zielsetzungen können bei Vorliegen eines
Aufstellungsbeschlusses und einer hinreichend konkretisierten Zielformulierung37,
die mit diesem Gutachten gegeben sein dürfte, die Sicherungsinstrumente wie z.B.
Veränderungssperren nach § 14 BauGB und/ oder Zurückstellung von Baugesuchen
nach § 15 BauGB zwar zeitlich begrenzt, aber doch wirksam verhindern, dass planerisch ungewollte Entwicklungen eintreten.

Vgl. Söfker, W., 2007, a.a.O.

Vgl. dazu z.B. BVerwG, Beschluss vom 08.09.1999, Az. 4 BN 14.99 und OVG NRW, Urteil vom
11.03.2004, Az. 7a D 103/03.NE.

Vgl. dazu z.B. OVG NRW, Urteil vom 11.03.2004, Az. 7a D 103/03.NE.

Maßgeblich für eine Erstbewertung eines Planvorhabens sind der Planstandort
und die Zentren- bzw. Nahversorgungsrelevanz des Hauptsortimentes.
Bezogen auf den Standort und seine einzelhandelsbezogenen Entwicklungsmöglichkeiten werden in diesem Gutachten die entsprechenden Aussagen getroffen. Hinsichtlich der Sortimente wird eine ortsspezifische Liste vorgeschlagen, die einerseits die Gegebenheiten in der Stadt Lahr und andererseits die aus Gutachtersicht
stadtentwicklungsplanerisch sinnvollen Zielvorstellungen zur Entwicklung der Zentren berücksichtigt.
2.2.4 Fazit
Abschließend ist festzuhalten, dass dieses Gutachten es ermöglicht, systematisch
die Genehmigung von Einzelhandelsvorhaben entsprechend der städtebaulichen Zielsetzungen für die jeweiligen Planstandorte zu bewerten. Es stellt dar, an welchen
Standorten grundsätzlich Einzelhandel zulässig sein soll bzw. wo welche planungsrechtlichen Beschränkungen angestrebt werden sollen.
Im Außenverhältnis dient dieses Gutachten auch dazu, die zentrenbezogenen Zielsetzungen der Stadt Lahr im Rahmen von Beteiligungsverfahren z.B. nach § 2 (2)
BauGB substantiell und umfänglich darzustellen, so dass damit möglichen Planungen
außerhalb der Stadt Lahr (z.B. benachbarte Kommunen), die zentrenschädlich sein
könnten, entsprechend umfangreich und umfassend begegnet werden kann. Voraussetzung ist allerdings, dass sich die Stadt Lahr selbst an ihr eigenes Konzept
hält und keine Ansiedlungsentscheidungen trifft, die dazu geeignet sind, die
eigenen Zielsetzungen zu konterkarieren.

EINZELHANDELSSITUATION AUF GESAMTSTÄDTISCHER EBENE

In diesem Kapitel wird auf der Grundlage der Ergebnisse der Händlerbefragung sowie der Kundenherkunftserfassung die Versorgungssituation in der Gesamtstadt
Lahr dargestellt und bewertet (vgl. Kap. 3.2). In den anschließenden Kapiteln 4 und 5
wird auf die Innenstadt sowie weitere bedeutende Einzelhandelsstandorte in Lahr
und die räumliche Verteilung des Einzelhandels eingegangen. Außerdem wird in
Kap. 6 die Nahversorgungssituation in der Gesamtstadt analysiert und bewertet.

3.1 METHODISCHES VORGEHEN
3.1.1 Einzelhandelserhebung und Befragung der Händler
Alle wesentlichen Bausteine, insbesondere die Vor-Ort-Arbeiten, wurden durch wissenschaftliche MitarbeiterInnen des Büros Dr. Acocella Stadt- und Regionalentwicklung durchgeführt.
Das Einzelhandelsangebot in der Stadt Lahr wurde auf der Basis einer Begehung mit
gleichzeitiger Einzelhändlerbefragung im März 2016 erfasst38. Dabei wurde nicht
nur der Einzelhandel im engeren Sinne berücksichtigt, sondern auch Apotheken und
das Lebensmittelhandwerk; darüber hinaus wurden auch Tankstellenshops erhoben,
soweit diese überwiegend Sortimente wie der Einzelhandel im engeren Sinne - vor
allem Nahrungs-/ Genussmittel - führten39.
In jedem Einzelhandelsbetrieb erfolgte eine mündliche Befragung anhand eines Fragebogens. Die Befragung bezog sich auf folgende Aspekte:
• Sortimente,
• Verkaufsfläche insgesamt und je Sortiment,
• Eigentumsverhältnisse,
• Anzahl der Beschäftigten,
• Umsatz im Jahr 2015,
• Umsatzentwicklung in den vergangenen drei Jahren,
• Kundenherkunft nach prozentualem Umsatzanteil,

Das Fachmarktzentrum Mietersheim wurde nach der Eröffnung im März in der Bestandsaufnahme
berücksichtigt.

Nicht erfasst wurde der Handel mit Kfz, Brenn-, Kraft- und Schmierstoffen.

• mögliche Änderungsabsichten,
• Onlineauftritt (eigene Homepage, Online-Shop, Sonstiges),
• Einschätzung der Einzelhandelssituation in der Stadt Lahr in Form einer offen gestellten Frage (Was finden Sie gut?/ Was finden Sie schlecht?).
Die Erfassung der Verkaufsflächen in den einzelnen Geschäften erfolgte sortimentsgenau: Die Betriebe wurden nicht entsprechend dem angebotenen Hauptsortiment
insgesamt einer Branche zugerechnet (Schwerpunktprinzip), sondern jedes Sortiment wurde einzeln mit der zugehörigen Verkaufsfläche erfasst (z.B. in Supermärkten auch Drogeriewaren).
Erst hierdurch ergibt sich ein realistisches Abbild der derzeitigen Situation im
Einzelhandel, bei dem Ergänzungssortimente, denen im Einzelfall nur eine untergeordnete Rolle zukommt, die in der Summe jedoch von Bedeutung sein können, nicht
unterschätzt werden. Darüber hinaus ist u.E. die Ableitung einer stadtspezifischen
Sortimentsliste nur auf Grundlage einer derart differenzierten Erfassung des Bestandes möglich. Die Ergebnisse werden in der vorliegenden Untersuchung ausschließlich zusammengefasst dargestellt, da einzelbetriebliche Daten dem Datenschutz unterliegen.
Eine derartige Einzelhändlerbefragung liefert zum einen verlässlichere Daten über
die derzeitige Situation als eine reine Bestandserhebung und führt so erfahrungsgemäß zu einer hohen Akzeptanz der erhobenen Daten. Zum anderen ermöglicht die
Befragung der Händler auch, Informationen über die derzeitigen Kaufkraftströme in
die Stadt Lahr zu erhalten. Weiterhin kann auf diese Weise auch die Stimmungslage
in der Händlerschaft erfasst werden. Dabei ergeben sich i.d.R. auch "weiche" Erkenntnisse, die in der weiteren Arbeit von Bedeutung sein können. Letztendlich ist
eine frühe Einbindung der örtlichen Einzelhändler auch als vertrauensbildende
Maßnahme zu verstehen, die spätere Diskussionen bei der Umsetzung der vorgeschlagenen Maßnahmen erleichtert.
Übersicht über die Beteiligung an der Einzelhändlerbefragung
An der Befragung beteiligten sich rd. 60% aller Einzelhändler in Lahr (vgl. Abb. 1).
Sofern die Händler keine Angaben zur Verkaufsfläche machten bzw. diese ihnen

nicht bekannt war, wurden die Verkaufsflächen von Mitarbeitern des Büros Dr.
Acocella selbst ermittelt. Somit wurde sichergestellt, dass alle Einzelhandelsbetriebe in Lahr in der quantitativen Betrachtung enthalten sind.
Abb. 1:

Einzelhändlerbefragung

Anzahl Betriebe:
Verkaufsfläche:
Umsatz:

270
104.150 m²
340,2 Mio. €

40%

Anteil an
Anteil an
Betrieben Verkaufsfläche

60%

Auskunft

Angaben zum
Umsatz

20%

18%

Angaben zur
Verkaufsfläche

55%

42%

keine Auskunft
Quelle: eigene Befragung März 2016

Angaben zum Umsatz 2015 machten rd. 20% der Händler. Im Vergleich zu Befragungen in anderen Städten stellt dieses Ergebnis einen durchschnittlichen Wert dar.
Für die Betriebe ohne Umsatzangabe wurde der Umsatz auf Grundlage vorliegender
Daten zur sortiments- und betreiberbezogenen Leistungsfähigkeit von Einzelhandelsbetrieben rechnerisch ermittelt.
3.1.2 Herkunftserfassung
Neben der Einzelhändlerbefragung (Frage nach der Umsatzherkunft) wurde eine Kundenherkunftserfassung in den Einzelhandelsgeschäften zur Ermittlung des Einzugsgebietes des Einzelhandels der Stadt Lahr durchgeführt.
Die Erfassung erfolgte über Listen, in die sich jeder Kunde eintragen konnte. Die
Listen wurden mit dem Einverständnis des jeweiligen Einzelhändlers im Rahmen der
Einzelhändlerbefragung in den ortsansässigen Geschäften an der Kasse (am "Point of
Sale") ausgelegt.

Die Erfassung erfolgte im April 2016. Insgesamt wurden von elf Betrieben Listen zurückgesandt, in die sich insgesamt rd. 7.700 Kunden eingetragen haben. Die teilnehmenden Betriebe befanden sich sowohl in der Innenstadt (fünf Betriebe) als auch an
integrierten und nicht integrierten Standorten (fünf Betriebe bzw. ein Betrieb).
Anhand der Ergebnisse der Kundenherkunftserfassung kann das Einzugsgebiet des
Lahrer Einzelhandels zumindest tendenziell abgeleitet werden: Zwar sind keine Aussagen über die absolute Herkunftsverteilung möglich, jedoch lässt sich näherungsweise bestimmen, wie sich die Kundschaft nach regionaler Herkunft zusammensetzt.

3.2 EINZELHANDELSSITUATION IN DER STADT LAHR
Insgesamt wurde in Lahr von den 270 ermittelten Betrieben (einschließlich Betriebe
des Lebensmittelhandwerks und Tankstellen) auf einer Verkaufsfläche von rd.
104.150 m² ein Umsatz von rd. 340,2 Mio. € erzielt.
3.2.1 Entwicklung des Einzelhandelsangebotes
Die Entwicklung seit 2008 zeigt eine Stagnation der Verkaufsfläche (vgl. Tab. 2).
Über den Gesamtzeitraum seit der bundesweiten Handels- und Gaststättenzählung
(HGZ) 199340 bis 2016 ist jedoch ein deutlicher Anstieg der Verkaufsfläche festzustellen (vgl. Tab. 1). In beiden Betrachtungszeiträumen ist es zu einem Rückgang
der Betriebszahlen sowie zu einem Anstieg des Umsatzes und der Flächenproduktivität gekommen, wobei der Anstieg der Flächenproduktivität gegenüber 2015 und
2008 sehr gering ausfällt. Die Unterschiede zu 2015 sind möglicherweise auch auf
methodische Unterschiede bei der Erhebung zwischen der GMA und dem Büro Dr.
Acocella zurückzuführen.
Die Entwicklung des Einzelhandelsangebotes in der Stadt Lahr entspricht damit der
Entwicklung in den meisten durch das Büro Dr. Acocella untersuchten Städten. Typisch sind vor allem eine Stagnation der Verkaufsflächenentwicklung und ein Rückgang der Betriebszahlen in den vergangen acht bis zehn Jahren. Dabei sind die

Zu berücksichtigen ist, dass bei der Handels- und Gaststättenzählung (HGZ) 1993 das Lebensmittelhandwerk sowie Tankstellenshops nicht erfasst wurden. Diese sind für den Vergleich auch aus den
Bestandsdaten von 2016 herausgerechnet.

rückläufigen Betriebszahlen vor allem Ausdruck der in den vergangenen Jahren stetig ansteigenden Verkaufsflächen pro Betriebseinheit.
Tab. 1: Vergleich Einzelhandelsangebot Lahr 2016 zu 1993 (HGZ)
20161)
Betriebe

HGZ 1993

Änderung
(1993 zu 2016)

230

244

-6%

102.225

76.400

+34%

Umsatz (Mio. €)

323,6

192,3

+68%

Flächenproduktivität

3.166

2.518

+26%

Verkaufsfläche (m²)

: ohne Lebensmittelhandwerk und Tankstellen

: Werte auf 25 m² gerundet

Quelle: eigene Befragung März 2016; Handels- und Gaststättenzählung 1993; IfH; EHI; www.handelsdaten.de; Statistisches Landesamt Baden-Württemberg; Statistisches Bundesamt; EZB; eigene Berechnungen

Tab. 2: Vergleich Einzelhandelsangebot Lahr 2016 zu 2015, 2008 und 1997
GMA
2016
Betriebe

2015

2008

Änderung
1997

2015 zu
2016

2008 zu
2016

1997 zu
2016

270

299

349

374

-10%

-23%

-28%

104.150

105.150

105.450

104.400

-1%

Umsatz (Mio. €)

340,2

340,3

332

---

+2%

---

Flächenproduktivität

3.267

3.236

3.148

---

+1%

+4%

---

Verkaufsfläche (m²)

: Werte auf 25 m² gerundet

Quelle: eigene Befragung März 2016; GMA; IfH; EHI; www.handelsdaten.de; Statistisches Landesamt
Baden-Württemberg; Statistisches Bundesamt; EZB; eigene Berechnungen

3.2.2 Beurteilung des Einzelhandelsangebotes vor dem Hintergrund der Nachfrage: Bindungsquoten
In Tab. 3 ist das Einzelhandelsangebot in der Stadt Lahr dargestellt. Verkaufsflächen- und umsatzbezogen weist das für die Grund-/ Nahversorgung in besonderem
Maße bedeutsame Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel die höchsten Werte auf.

Tab. 3: Einzelhandelsangebot in der Stadt Lahr
Sortimente

Verkaufsfläche
in m²

Umsatz
in Mio. €

Kaufkraft
in Mio. €

Bindungsquote

20.725

101,7

87,6

116%

Lebensmittelhandwerk

1.250

14,3

12,3

116%

Drogerie/ Parfümerie

3.525

16,6

11,0

151%

Apotheke

625

29,1

29,8

97%

PBS/ Zeitungen, Zeitschriften

800

3,7

3,4

109%

1.925

3,6

4,9

74%

kurzfristiger Bedarf

28.850

168,9

149,0

113%

Bekleidung und Zubehör

15.625

42,2

24,4

173%

Schuhe, Lederwaren

2.300

7,2

6,1

119%

Sport/ Freizeit

4.550

10,3

4,5

228%

Spielwaren

2.400

5,4

5,6

96%

Bücher

1.050

5,1

4,1

126%

GPK, Geschenke, Hausrat

5.375

5,8

3,0

196%

Haus-/ Heimtextilien

1.475

2,1

3,3

65%

32.800

78,3

50,9

154%

350

2,0

3,1

64%

Foto/ Optik

1.000

5,4

3,6

148%

Medien

2.750

20,6

14,8

139%

Elektro/ Leuchten

3.650

11,9

7,3

164%

Teppiche, Bodenbeläge

1.700

2,0

1,5

136%

baumarkt-/gartencenterspezif.

13.400

15,5

17,6

88%

Möbel

17.200

19,4

12,9

151%

2.450

15,9

9,6

166%

42.500

92,7

70,3

132%

104.150

340,0

270,3

126%

Nahrungs-/ Genussmittel

Blumen/ Zoo

mittelfristiger Bedarf
Uhren/ Schmuck

Sonstiges insgesamt
langfristiger Bedarf
Summe

PBS = Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren GPK = Glas/ Porzellan/ Keramik
Verkaufsfläche auf 25 m² gerundet; durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen kommen
Quelle: eigene Befragung März 2016; IfH; EHI; www.handelsdaten.de; Statistisches Landesamt BadenWürttemberg; Statistisches Bundesamt; EZB; eigene Berechnungen

Eine erste Bewertung des Einzelhandelsangebotes kann vor dem Hintergrund der
Nachfrage vorgenommen werden.

Die Relation des in Lahr erzielten Umsatzes zu der in Lahr verfügbaren Kaufkraft41
ergibt lokale Bindungsquoten (z.T. auch Einzelhandelszentralität genannt): Eine
Quote von mehr als 100% bedeutet dabei, dass per Saldo (Zuflüsse nach Lahr, vermindert um die Abflüsse aus Lahr) Kaufkraft zufließt, eine Quote von weniger als
100% entsprechend, dass per Saldo Kaufkraft aus Lahr abfließt.
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer der Stadt Lahr ist mit 94,7 die niedrigste im Ortenaukreis bei Gemeinden mit mehr als 5.000 Einwohnern. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer der Stadt Offenburg liegt z.B. bei 99,6, die
der Gemeinde Friesenheim bei 101,1 und die der Gemeinde Kippenheim bei 102,942.
Die Gesamtbindungsquote in der Stadt Lahr beträgt rd. 126%; per Saldo sind somit
Kaufkraftzuflüsse zu verzeichnen (vgl. Abb. 2).
Abb. 2: Bindungsquoten in der Stadt Lahr nach Sortimenten (2016)
Nahrungs-/ Genussmittel
Lebensmittelhandwerk
Drogerie/ Parfümerie
Apotheke
PBS/ Zeitungen, Zeitschriften
Blumen/ Zoo
Bekleidung und Zubehör
Schuhe, Lederwaren
Sport/ Freizeit
Spielwaren
Bücher
GPK, Geschenke, Hausrat
Haus-/ Heimtextilien
Uhren/ Schmuck
Foto/ Optik
Medien
Elektro/ Leuchten
Teppiche , Bodenbeläge
baumarkt-/ gartencenterspez.
Möbel
Sonstiges

Gesamt: 126%

PBS = Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren

50%

100%

150%

200%

250%

GPK = Glas/ Porzellan/ Keramik

Quelle: eigene Befragung März 2016; IfH; EHI; www.handelsdaten.de; Statistisches Landesamt BadenWürttemberg; Statistisches Bundesamt; EZB; eigene Berechnungen

Die gesamtstädtische Kaufkraft ergibt sich aus der Kaufkraft je Einwohner und der Einwohnerzahl,
wobei es sich bei der Kaufkraft je Einwohner um einen bundesdeutschen Durchschnittswert handelt,
der mit Hilfe entsprechender Kennziffern auf die gebietsspezifische Situation angepasst wird (vgl.
IFH Köln: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2016).

vgl. IFH Köln: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2016

Bezogen auf die jeweiligen Bedarfsbereiche (kurz-, mittel-, und langfristig) ergibt
sich für die Stadt Lahr folgendes Bild:
• Im kurzfristigen Bedarfsbereich (in der Abbildung rot dargestellt) sollte jede
Kommune eine rechnerische Vollversorgung ihrer eigenen Bevölkerung gewährleisten. Das bedeutet, dass im kurzfristigen Bedarfsbereich Bindungsquoten von
100% erreicht werden sollten. In Lahr liegt die Bindungsquote im kurzfristigen
Bedarfsbereich insgesamt bei rd. 114%. Dabei ist in allen Sortimenten per Saldo
ein Kaufkraftzufluss zu verzeichnen mit Ausnahme der Sortimente Apotheke und
Blumen/ Zoo. Der per Saldo deutlichste Zufluss ist für das Sortiment Drogerie/
Parfümerie festzustellen (rd. 151%).
• Im mittelfristigen Bedarfsbereich (in der Abbildung grün dargestellt) beträgt
die Bindungsquote insgesamt rd. 154%; es fließt demnach in deutlichem Umfang
per Saldo Kaufkraft zu. Lediglich die Sortimente Spielwaren sowie Haus- und
Heimtextilien weisen Bindungsquoten von unter 100% und somit per Saldo Kaufkraftabflüsse auf. Die höchste Bindungsquote - auch über alle Bedarfsbereiche
hinweg - verzeichnet das Sortiment Sport/ Freizeit mit rd. 228%.
• Im langfristigen Bedarfsbereich (in der Abbildung gelb dargestellt) liegt die
Bindungsquote bei rd. 132%, sodass auch hier ein deutlicher Kaufraftzufluss per
Saldo vorliegt. Auch in den meisten Sortimenten sind per Saldo Kaufkraftzuflüsse
zu verzeichnen. Ausnahmen stellen das Sortiment Uhren/ Schmuck und die bauund gartenmarktspezifischen Sortimente dar.
Bezogen auf die Mehrheit der Sortimente des mittel- und langfristigen Bedarfsbereiches ist festzustellen, dass Lahr neben der Versorgung der eigenen Bevölkerung
seine mittelzentrale Versorgungsfunktion für das Umland wahrnimmt.
3.2.3 Umsatzherkunft, Kundenherkunft, Einzugsgebiet, Verbleibquote
Zur Vermeidung stadtentwicklungsplanerischer Fehleinschätzungen sowie zur Abschätzung von Risiken für den Einzelhandel sind Informationen über Kaufkraftströme in Lahr wichtig. Zur Ermittlung des Einzugsgebietes konnte im Rahmen dieser
Untersuchung auf die Ergebnisse der Einzelhändlerbefragung und die Kundenherkunftserfassung zurückgegriffen werden.

Umsatzherkunft/ Kundenherkunft
Eine zuverlässige Möglichkeit zur Ermittlung von Kaufkraftströmen stellt die Befragung der Einzelhändler nach der Umsatzherkunft dar. Zwar handelt es sich i.d.R. um
geschätzte Werte, dennoch lässt sich näherungsweise eine Tendenz ermitteln, aus
der sich Bandbreiten für die Umsatzherkunft und damit für den Einzugsbereich ermitteln lassen (vgl. Abb. 3).
Rd. 60% des Umsatzes werden nach Angaben der Händler mit Kunden aus Lahr selbst
erzielt, etwa ein Drittel mit Kunden aus benachbarten, insbesondere nördlich und
westlich gelegenen Städten und Gemeinden. Weiterhin stammen nach den Händlerangaben rd. 7% des Umsatzes aus Frankreich und rd. 2% aus der Schweiz.
Abb. 3: Umsatzherkunft Stadt Lahr (2016)

Quelle: eigene Befragung März 2016; IfH; EHI; www.handelsdaten.de; Statistisches Landesamt BadenWürttemberg; Statistisches Bundesamt; EZB; eigene Berechnungen

Neben der Einzelhändlerbefragung (Frage nach der Umsatzherkunft) liegen zum Einzugsgebiet Daten aus der Kundenherkunftserfassung vor. Angesichts der geringen
Beteiligung von lediglich 11 Geschäften sind diese Ergebnisse jedoch eher ergänzend zu berücksichtigen.
Die Kundenherkunftserfassung zeigt mit rd. 87% einen deutlich höheren Anteil an
Kunden aus Lahr selbst. Dies ist u.a. darauf zurückzuführen, dass ein erheblicher
Anteil der teilnehmende Kunden (85%) in Betrieben mit nahversorgungsrelevanten

Sortimenten erfasst wurde, in denen i.d.R. eine wohnortnahe Versorgung erfolgt.
Sofern nur die teilnehmenden Betriebe mit mittel- oder langfristigem Kernsortiment betrachtet werden (sieben Betriebe), beträgt der Anteil der Kunden aus Lahr
rd. 53% (Vergleichswert der teilnehmenden Betriebe mit kurzfristigem Kernsortiment (vier Betriebe): 93%). Zudem liegt i.d.R. der Kundenanteil der Einwohner über
dem Umsatzanteil, da diese häufiger die Geschäfte vor Ort aufsuchen und pro Einkauf weniger ausgeben als Auswärtige.
Verbleibquote
Aus den Händlerangaben zur Kundenherkunft lässt sich zusätzlich die Verbleibquote
ableiten.
Die Verbleibquote errechnet sich, indem der aus Lahr stammende Umsatz in Relation zur Kaufkraft in Lahr gesetzt wird. Die Verbleibquote gibt damit den Teil
der örtlichen Kaufkraft an, der durch den Einzelhandel in der Stadt Lahr gebunden
werden kann.
In Lahr können rd. 75% der in Lahr vorhandenen Kaufkraft durch den örtlichen Handel - d.h. etwa 205 Mio. von rd. 270 Mio. € Kaufkraft - gebunden werden.
Rd. 25% der örtlichen Kaufkraft fließt in andere Gebiete ab. Dies entspricht in der
Summe einem Abfluss der ortsansässigen Kaufkraft in Höhe von etwa. 65 Mio. €. Im
Vergleich zu anderen Städten weist Lahr damit eine durchschnittliche bis leicht
überdurchschnittliche Verbleibquote auf, die kaum steigerungsfähig ist. Ein Abfluss
von ca. 25% entsteht insbesondere durch (Erlebnis-)Einkäufe am Wochenende in
größeren Städten, im Urlaub oder am Arbeitsort bzw. beim Pendeln.
3.2.4 Weitere Ergebnisse der Einzelhändlerbefragung
Neben Angaben zur Einzelhandelssituation, Umsätzen und Kundenherkunft konnten
im Rahmen der Einzelhändlerbefragung noch weitere Informationen gesammelt werden. Dazu zählen mögliche Änderungsabsichten, Angaben zu Eigentumsverhältnissen,
Umsatzentwicklung und zum Onlinehandel.
Änderungsabsichten
Insgesamt wurde nur von wenigen Einzelhändlern eine Änderungsabsicht artikuliert:
Von 115 antwortenden Händlern beabsichtigen fünf Händler - zumindest eventuell -

eine Erweiterung, zum Teil in Verbindung mit einem Umzug. Je zwei bis drei Einzelhändler beabsichtigen eine Schließung, eine Umstrukturierung oder eine Modernisierung bzw. Renovierung.
Die durch die o.g. Änderungsabsichten resultierenden Verkaufsflächenänderungen
sind gering: Einer Zunahme von rd. 170 m² durch Erweiterungen steht eine Abnahme
von 130 m² durch Geschäftsschließungen gegenüber (jeweils geplante wie auch evtl.
beabsichtigte Änderungen).
Eigentumsverhältnisse
Mögliche Änderungswünsche, die von der kommunalen Politik und der Verwaltung an
den Handel herangetragen werden, werden oft durch die Eigentumsverhältnisse
blockiert. Vor diesem Hintergrund ist es wichtig, neben den Händlern auch die Immobilieneigentümer als Akteure im Blick zu haben, zumal sowohl bezogen nach der
Anzahl der Betriebe als auch gewichtet nach Verkaufsflächen der überwiegende Anteil der auf diese Frage antwortenden Einzelhändler (119 Händler) Mieter sind.
Abb. 4:

Eigentumsverhältnisse nach Betrieben und gewichtet nach Verkaufsflächen (2016)

Betriebe

gewichtet nach Verkaufsfläche

ZVB
Innenstadt

∑ 49 Innenstadt

ZVB

∑ 11.700 m²

sonst.
integriert

∑ 60

sonst.
integriert

∑ 19.700 m²

nicht
integriert

∑ 10 integriert

∑ 4.350 m²

gesamt

∑ 37.750 m²

nicht

gesamt

∑ 119

25%

Miete

50%

75%

100%

Eigentum

25%

Miete

50%

75%

100%

Eigentum

Quelle: eigene Befragung März 2016, eigene Berechnungen

Bezogen auf die Anzahl der Betriebe ist ein deutlich überdurchschnittlicher Anteil
an Mietern für den Bereich der Innenstadt (rd. 78%) zu konstatieren, während ver-

kaufsflächenbezogen der Anteil an Mietern an nicht integrierten Standorten (rd.
80%) am höchsten ist.
Umsatzentwicklung
Die Abb. 5 zeigt die Umsatzentwicklung in den letzten drei Jahren. Nahezu ein Drittel
der 84 auf diese Frage antwortenden Einzelhändler verzeichnete einen Umsatzanstieg, ein weiteres knappes Drittel vermeldete eine Umsatzstagnation. Ein etwas
größerer Anteil - rd. 35% - der Händler gab einen Umsatzrückgang an, wobei dieser
überwiegend bei bis zu -15% lag.
Nach Standorttypen differenziert sind hinsichtlich des Anteils an Betrieben mit Umsatzrückgang keine signifikanten Unterschiede feststellbar. Jedoch gab von den vergleichsweise wenigen auf die Frage Antwortenden - an nicht integrierten Standorten gelegenen Betrieben die Hälfte eine Umsatzstagnation an, während der entsprechende Anteilswert der an sonstigen integrierten Standorten ansässigen Betrieben bei weniger als 30% lag.
Abb. 5:

Umsatzentwicklung in den letzten 3 Jahren nach Standorttypen

ZVB Innenstadt

∑ 36

sonstige integriert

∑ 40

∑8

nicht integriert

∑ 84

gesamt

0%
mehr als +15%

20%
0 bis +15%

40%
unverändert

Quelle eigene Befragung März 2016, eigene Berechnungen

60%
0 bis -15%

80%

100%
mehr als -15%

Onlinehandel
Mehr als 80% der auf diese Frage antwortenden 112 Einzelhändler in Lahr verfügen
über eine eigene Homepage, rd. ein Drittel davon sogar über einen eigenen Onlineshop. Demgegenüber haben rd. 12% der Einzelhändler keine Homepage, wobei knapp
4% eine Homepage - tlw. mit Onlineshop - planen und weitere knapp 3% sonstige
Internetplattformen - z.B. social media - nutzen.
In der Innenstadt verfügen sogar rd. 86% der 49 antwortenden Einzelhändler über
eine Homepage bzw. eine Homepage mit Onlineshop. Je rd. 6% planen eine eigene
Homepage bzw. bereiten diese derzeit vor bzw. nutzen sonstige Internetplattformen
(z.B. social media).
Abb. 6:

Onlinehandel
Homepage und Onlineshop

12%

Homepage/ Onlineshop in Planung od. Vorbereitung
Homepage

29%

sonstiges, z.B. social media
Homepage in Planung/ Vorbereitung
keine Homepage

Gesamtstadt

6%
33%

2%
Innenstadt

51%

53%

Quelle: eigene Befragung März 2016, eigene Berechnungen

3.2.5 Beurteilung der Einzelhandelssituation aus Händlersicht
Die Befragung sollte neben der Erfassung wichtiger Einzelhandelsdaten den Händlern die Gelegenheit geben, ihre persönliche Meinung und Stimmungslage in die
Analyse einzubringen. Diese Aussagen sind von großer Bedeutung für eine umfassende Darstellung der Einzelhandelssituation in Lahr.
Die Einzelhändler wurden daher im Zuge der Befragung gebeten, sich in einer offen
gestellten Frage43 (ohne vorgegebene Antwortmöglichkeit) zu positiven und negati-

"Was finden Sie an der Einzelhandelssituation in Lahr gut bzw. schlecht?"

ven Aspekten im Hinblick auf die Einzelhandelssituation in der Stadt Lahr zu äußern. Die Auskünfte der Einzelhändler wurden zu den in Abb. 7 dargestellten Themenbereichen zusammengefasst. Die Abbildung spiegelt die allgemeine Stimmungslage der Händler zum Befragungszeitpunkt wieder und verschafft gleichzeitig einen
Überblick über aktuelle Themenschwerpunkte bei den Einzelhändlern in Lahr. Insgesamt antworteten rd. 68% der grundsätzlich auskunftsbereiten 161 Händler auf die
offene Frage.
Für die Interpretation der Ergebnisse ist zu berücksichtigen, dass bei derartigen,
offen gestellten Fragen i.d.R. negative Aussagen überwiegen. Dies ist vor allem darauf zurückzuführen, dass positive Sachverhalte häufig als selbstverständlich aufgefasst werden, während negative Aspekte präsenter sind und daher spontaner geäußert werden. Folgerichtig ist den positiven Angaben ein größeres Gewicht beizumessen.
Rd. 35% der Händler, die sich zu dieser Frage äußerten, fiel nichts Positives zur
Einzelhandelssituation in Lahr ein. Demgegenüber steht ein Anteil von rd. 16%, die
keine Defizite sehen.
Abb. 7: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Lahr aus Händlersicht 2016 (Gesamtstadt)
Auswahl/ Angebot
Verkehr/Parken
Kooperation/ Aktionen
positiv
Struktur/ Entwicklung Innenstadt

negativ
sowohl als auch

Atmosphäre/ Aufenthaltsqualität
Sonstiges

nichts Negatives
nichts Positives
0%

10%

Quelle: eigene Befragung März 2016, eigene Berechnungen

15%

20%

25%

30%

35%

40%

Aus der Befragung konnten insgesamt sechs Themenbereiche abgeleitet werden, die
nachfolgend differenziert aufgeführt werden. Bis auf "Auswahl/ Angebot" werden
alle Themenbereiche überwiegend negativ beurteilt. Am stärksten kritisiert wird
das Thema "Verkehr/ Parken".
• In dem am häufigsten thematisierten Bereich "Auswahl/ Angebot" überwiegen
die positiven Äußerungen gegenüber den negativen Aussagen. Insbesondere wurde das allgemein gute Einzelhandelsangebot in Lahr gelobt, weiterhin die Vielfalt
bzw. der Branchenmix. Beklagt wurde hingegen das geringe Angebot bei einzelnen
Sortimenten, z.B. (Kinder-)Bekleidung und Schuhe.
• Wie auch in den meisten anderen Städten und Gemeinden, in denen eine derartige
Befragung durchgeführt wurde, wird das Thema "Verkehr/ Parken" überwiegend
negativ beurteilt. Als negativ wurden insbesondere die allgemeine Parksituation
und die Parkgebühren bzw. die Parkraumbewirtschaftung bezeichnet.
• Beim Thema "Kooperation/ Aktionen" überwiegen die negativen Nennungen.
Hier werden insbesondere die mangelhafte Kooperation der Einzelhändler untereinander, zwischen Stadt und Einzelhändlern und die uneinheitlichen Öffnungszeiten kritisiert. Positiv hervorgehoben wurden die Veranstaltungen und Aktionen
in der Innenstadt.
• Der Punkt "Struktur/ Entwicklung Innenstadt" gehört mit zu dem am stärksten
negativ bewerteten Themen. Kritisiert werden insbesondere die Angebotsstruktur, die Vielzahl an Leerständen und die schwachen Randbereiche.
• Auch das Thema "Atmosphäre/ Aufenthaltsqualität" wird von den Händlern zumeist negativ bewertet, wobei insbesondere die (geringe) Kundenfrequenz genannt wird. Demgegenüber wird positiv hervorgehoben, dass Lahr eine attraktive
Innenstadt aufweist.
• Unter der Rubrik "Sonstiges" sind einige wenige Äußerungen zusammengefasst,
die auf Grund der geringen Anzahl der Nennungen keinen eigenständigen Themenbereich bilden. Hier überwiegen die negativen Äußerungen, wobei u.a. zu hohe
Mieten genannt werden.
Die Aussagen von den Einzelhändlern in der Innenstadt decken sich in etwa mit dem
oben dargestellten Gesamtbild. Auffällig ist, dass ein höherer Anteil der Innenstadthändler die Themenfelder "Verkehr/ Parken", "Kooperation/ Aktionen" und
"Struktur/ Entwicklung Innenstadt" negativ bewertet. Auch liegt der Anteil der

Händler, denen nichts Positives zur Einzelhandelssituation in Lahr einfällt, in der
Innenstadt höher, während der Anteil derjenigen, die keine negativen Aspekte sehen, bei den Innenstadthändlern geringer ausfällt. Insgesamt betrachtet sehen die
Innenstadthändler die Einzelhandelssituation in Lahr kritischer als die Gesamtzahl
der Händler.

ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICH INNENSTADT

Die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche ist durch die Baurechtsnovellen
der vergangenen Jahre stärker in den Fokus der Stadtentwicklungsplanung gerückt
und stellt einen wichtigen formalen Teil des Gutachtens zum Einzelhandelskonzept
für die Stadt Lahr dar44. Die städtebaulich-funktionalen Anforderungen für die Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche ergeben sich aus dem entsprechenden Urteil des BVerwG45.
Welche Bereiche unter diese Kategorie fallen und welche Kriterien diese erfüllen
müssen, wird im Folgenden erläutert.

4.1 METHODISCHES VORGEHEN - ABGRENZUNG ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICHE
UND STÄDTEBAULICH-FUNKTIONALE BESTANDSAUFNAHME
Der Einzelhandel stellt für die Entwicklung der Innenstädte und Stadtteilzentren
nach wie vor die Leitfunktion dar: Zahlreiche Untersuchungen des Büros Dr. Acocella
Stadt- und Regionalentwicklung mit mittlerweile über 40.000 Passanten in verschiedenen Städten unterschiedlicher Größe und regionaler Einbindung ergaben, dass
Einkaufen und Bummeln als häufigstes Motiv für den Besuch einer Innenstadt
bzw. eines Stadtteilzentrums genannt werden. Dies unterstreicht die Bedeutung des
Einzelhandels für eine funktionsfähige Innenstadt bzw. ein funktionsfähiges Stadtteilzentrum.
Eine attraktive Innenstadt bzw. ein attraktives Stadtteilzentrum wird jedoch nicht
allein durch das Einzelhandelsangebot, sondern auch durch die funktionale Mischung
sowie die städtebaulichen und verkehrlichen Bedingungen geprägt und charakterisiert.
Die wichtigste planerische Aufgabe für die Sicherung der Funktionsfähigkeit einer
Innenstadt bzw. eines Stadtteilzentrums mit entsprechender funktionaler Vielfalt
und städtebaulichen Qualitäten stellt dabei die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche dar, mit der verschiedene Aspekte des Bau- und Planungsrechtes zusammenhängen. Die städtebaulich-funktionalen Anforderungen für die Abgrenzung

Vgl. insbesondere §§ 1 (6) Nr. 11, 9 (2a) und (3) BauGB.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 11.10.2007, Az. 4 C 7.07.

zentraler Versorgungsbereiche ergeben sich aus dem entsprechenden Urteil des
BVerwG46 (vgl. Kap. 2.2.1.1).
Kriterien zur Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche
Ein unabdingbares Kriterium, das ein zentraler Versorgungsbereich aufweisen muss,
ist eine städtebaulich integrierte Lage. Das bedeutet, dass dieser städtebaulich
und siedlungsstrukturell eingebunden sein und einen unmittelbaren Bezug bzw. die
Nähe zur Wohnbebauung haben muss, so dass auch für eingeschränkt mobile Bevölkerungsgruppen eine möglichst gute Erreichbarkeit - z.T. eine fußläufige Erreichbarkeit - vorhanden ist. Daneben sollte eine gute verkehrliche Anbindung an das
öffentliche Personennahverkehrsnetz gegeben sein.
Die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches orientiert sich insbesondere
am Bestand der Einzelhandelsbetriebe. Obgleich der Einzelhandel die Leitfunktion
für ein Zentrum wahrnimmt, ist für die Qualifizierung eines Gebietes als zentraler
Versorgungsbereich neben der Wohnfunktion das Angebot weiterer Nutzungen von
erheblicher Bedeutung. Das Vorhandensein von - i.d.R. publikumsorientierten Dienstleistungsbetrieben ist für eine funktionale Vielfalt im Zentrum von erheblicher Bedeutung.
Ein zentraler Versorgungsbereich bedarf einer räumlich-funktionalen Konzentration an Versorgungsangeboten mit einer entsprechenden Dichte und Kompaktheit,
die im Zusammenhang erkennbar ist. Die räumliche Abgrenzung der Ränder derartiger Bereiche erfolgt dort, wo funktionale Brüche infolge anderer baulicher Nutzungen wie zusammenhängender Wohnbebauung oder Büro/ Gewerbe/ Industrie auftreten.
Neben funktionalen Kriterien müssen zur Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche
auch städtebauliche Gegebenheiten berücksichtigt werden. Bei einer Ortsbegehung
wurden daher folgende städtebauliche/ infrastrukturelle Zäsuren berücksichtigt:
• verkehrliche Barrieren (z.B. Straßen, Bahnlinien),
• natürliche Barrieren (z.B. Gewässer, Topographie, Grünzug),
• bauliche Barrieren (z.B. Wohngebäude, Bürokomplexe),
46

Vgl. BVerwG, Urteil 11.10.2007, Az. 4 C 7.07.

• städtebauliche Brüche (z.B. Straßenraumgestaltung, Baustruktur).
Um den Voraussetzungen nach Kompaktheit und Dichte Rechnung zu tragen, sind
überdies städtebauliche Qualitäten aufzunehmen und zu beschreiben. Insbesondere die Gestaltung des öffentlichen Raums übernimmt je nach Qualität eine unterstützende Wirkung für das Aufsuchen eines Zentrums, das Verweilen und letztlich
für eine entsprechende Passantenfrequenz, die für das Funktionieren der Einzelhandelslage eine unverzichtbare Voraussetzung darstellt.
Die Innenstadt von Lahr stellt im Sinne der o.g. Kriterien und vor dem Hintergrund
der planungsrechtlichen Rahmenbedingungen (vgl. Kap. 2.2.1) einen zentralen Versorgungsbereich dar. Weitere zentrale Versorgungsbereiche sind vor dem Hintergrund der Ist-Situation in der Stadt Lahr nicht vorhanden.
Die städtebaulich-funktionale Situation im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt
wird anhand einer Stärken-Schwächen-Analyse im Rahmen einer Fotodokumentation
veranschaulicht (vgl. Kap. 4.4).

4.2 ABGRENZUNG DES ZENTRALEN VERSORGUNGSBEREICHES INNENSTADT
Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt wurde unter Berücksichtigung der zuvor dargestellten Kriterien im Vergleich zur Abgrenzung aus dem
Konzept von 2008 nicht verändert (vgl. Karte 1).
Die Ist-Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches erstreckt sich somit weiterhin in den Grenzen des "Straßen-Rings" Tiergartenstraße, Gärtnerstraße, Turmstraße und Goethestraße.

Karte 1: Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Innenstadt - Analyse

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Begehung März 2016; Kartengrundlage: Stadt Lahr, Esri,
HERE, DeLorme, Intermap, increment P Corp., GEBCO, USGS, FAO, NPS, NRCAN, GeoBase, IGN,
Kadaster NL, Ordnance Survey, Esri Japan, METI, Esri China (Hong Kong), swisstopo, MapmyIndia,
© OpenStreetMap contributors, and the GIS User Community

Karte 2: Haupteinkaufsbereich mit Magnetbetrieben im zentralen Versorgungsbereich

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Begehung März 2016; Kartengrundlage: Stadt Lahr

Wie in Karte 2 zu sehen, sind die Einzelhandelsnutzungen in der Innenstadt von Lahr
insbesondere entlang der Marktstraße, auf dem Schloßplatz und dem Sonnenplatz
sowie entlang eines Teilstücks der Kaiserstraße zu finden. In diesen Bereichen ist
auch die Mehrzahl der vorhandenen Magnetbetriebe angesiedelt.
Karte 3: Nutzungszonen im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Begehung März 2016; Kartengrundlage: Stadt Lahr

Karte 3 verdeutlicht, dass sich der zentrale Versorgungsbereich neben diesem beschriebenen Haupteinkaufsbereich noch in vier weitere "Nutzungszonen" einteilen
lässt:
• Die Einzelhandelsnebenlagen, welche sich um den Haupteinkaufsbereich erstrecken und in denen die Einzelhandelsdichte im Vergleich zum Haupteinkaufsbereich
deutlich geringer ist (z.B. der Marktplatz),
• die Dienstleistungszone, deren Bereiche sich im Norden, Osten und Westen um die
Einzelhandelsnebenlagen herum erstrecken und verstärkt durch Dienstleistungsnutzungen und Gastronomie geprägt sind und nur vereinzelte Einzelhandelsbetriebe aufweisen,
• Bereiche, die stark durch öffentliche Nutzungen geprägt sind, im Süden der Rathausbereich und im Norden das Finanzamt/ Polizei
• sowie Bereiche, die nahezu ausschließlich durch Wohnnutzungen geprägt sind.

Diese differenzierte Nutzungsbetrachtung verdeutlicht bereits die Problematik der
Auffindbarkeit des Haupteinkaufsbereiches der Lahrer Innenstadt (vgl. Kap. 4.4).

4.3 BEURTEILUNG DES EINZELHANDELSANGEBOTS IM ZENTRALEN
VERSORGUNGSBEREICH INNENSTADT
Im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt befinden sich rd. 45% aller Lahrer Einzelhandelsbetriebe mit rd. 25% der gesamtstädtischen Verkaufsfläche. Der Umsatzanteil der innerstädtischen Betriebe beträgt rd. 28% (vgl. Abb. 9, S. 65).
Angebot im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt (vgl. Tab. A - 4 im Anhang)
• 122 Betriebe,
• rd. 25.625 m² Verkaufsfläche,
• rd. 95,3 Mio. € Umsatz.
"Unechte Bindungsquote"
In Kap. 3.2.2 wurde bereits festgestellt, dass die Stadt Lahr mit einer Gesamtbindungsquote von rd. 126% per Saldo Kaufkraftzuflüsse verzeichnet. Die Beurteilung
der gesamtstädtischen und überörtlichen Versorgungsfunktion des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt erfolgt mittels "unechter Bindungsquoten".

Die unechte Bindungsquote errechnet sich, indem der im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt erzielte Umsatz in Relation zur Kaufkraft der gesamten
Stadt Lahr gesetzt wird.
Im kurzfristigen Bedarfsbereich (rote Balken in der Abb. 8) sind die "unechten
Bindungsquoten" wenig aussagekräftig: Hier kommt dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt weder gesamtstädtische noch überörtliche Versorgungsfunktionen
zu, da die Sortimente des kurzfristigen Bedarfsbereiches wohnortnah angeboten
werden sollten. Demnach sollen lediglich die Einwohner in der Innenstadt und deren
Umfeld mit den Angeboten im kurzfristigen Bedarfsbereich versorgt werden (vgl.
Kap. 6).

Abb. 8: "unechte" Bindungsquoten in der Innenstadt von Lahr nach Sortimenten (2016)
Nahrungs-/ Genussmittel
Lebensmittelhandwerk
Drogerie/ Parfümerie
Apotheke
PBS/ Zeitungen, Zeitschriften
Blumen/ Zoo
Bekleidung und Zubehör
Schuhe, Lederwaren
Sport/ Freizeit; Bücher
Spielwaren
GPK, Geschenke, Hausrat
Haus- und Heimtextilien
Uhren/ Schmuck; Foto/ Optik
Medien
Elektro/ Leuchten
Teppiche, Bodenbeläge
baumarkt-/gartencenterspezif.; Möbel
Sonstiges
0%

PBS = Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

GPK = Glas/ Porzellan/ Keramik

Quelle: eigene Befragung März 2016; IfH; EHI; www.handelsdaten.de; Statistisches Landesamt BadenWürttemberg; Statistisches Bundesamt; EZB; eigene Berechnungen

Bedeutsam für die Bewertung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt sind
dagegen die üblicherweise zentrenrelevanten Sortimente des mittel- und langfristigen Bedarfsbereiches.
• Es ist zu sehen, dass die Sortimente Bekleidung und Zubehör sowie Sport/ Freizeit; Bücher eine unechte Bindungsquote von über 100% erreichen. Die Versorgungsfunktion der Innenstadt geht in diesem Bereich über die Gesamtstadt Lahr
hinaus.
• Der Vergleich mit den gesamtstädtischen Bindungsquoten (vgl. Kap. 3.2.2) zeigt,
dass in einigen zentrenrelevanten Sortimenten ein erheblicher Teil der Kaufkraft
außerhalb der Innenstadt gebunden wird. Dies betrifft besonders die Sortimente
Glas/ Porzellan/ Keramik und Medien.

4.4 STÄDTEBAULICH-FUNKTIONALE STÄRKEN-SCHWÄCHEN-ANALYSE
Die Stärken-Schwächen-Analyse bildet eine wesentliche Grundlage für die künftige
räumliche Einzelhandelsentwicklung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt
(vgl. Kap. 9.3.1).

Die Innenstadt von Lahr ist deutlich geprägt durch die Struktur des historischen
Stadtkerns. Der Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz erstreckt sich - wie bereits beschrieben - im Wesentlichen entlang der Marktstraße, auf dem Sonnen- und
Schloßplatz sowie auf Teilen der Kaiserstraße. Diese Bereiche weisen historische
Bausubstanz auf, die durch moderne Elemente unterbrochen ist.
Stärken
Karte 4: Stärken zentraler Versorgungsbereich Innenstadt

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Begehung März 2016, Kartengrundlage: Stadt Lahr

funktional
• Innerhalb der Innenstadt von Lahr ist ein großes Angebot an Sortimenten des mittelfristigen Bedarfsbereiches zu finden. Dazu zählen z.B. die typischen zentrenprägenden Sortimente wie Bekleidung, Schuhe und Bücher.
• Zusätzlich ist ein großes Angebot im Sortiment Drogerie und Parfümerie vorhanden.
• In der Innenstadt findet dreimal wöchentlich ein Wochenmarkt statt, auf dem sich
die Bewohner mit Lebensmitteln versorgen können.
• Entlang der Marktstraße besteht ein sehr dichter Einzelhandelsbesatz.

Foto 1: Fachgeschäft - Marktstraße

Foto 2: Filialist - Marktstraße

Quelle: eigenes Foto, April 2016

• Die Marktstraße zeichnet sich zudem durch einen Mix aus Filialisten (H&M, New
Yorker, Cecil, C&A usw.) und inhabergeführten Fachgeschäften (Wäsche, Bücher,
Bekleidung usw.) aus.
• Insbesondere am Urteilsplatz, aber auch in weiteren Bereichen der Innenstadt
sind Angebote im Bereich Gastronomie und Freizeit (z.B. Kino) vorhanden.
Foto 3: Magnetbetriebe - Schloßplatz

Foto 4: Magnetbetrieb - Kaiserstraße

Quelle: eigenes Foto, April 2016

• Besonders innerhalb des Haupteinkaufsbereiches sind Magnetbetriebe (z.B.
Feldmüller Fank, H&M, Müller, Zinser) vorhanden, welche über eine große Anziehungskraft verfügen und somit erheblich zur Passantenfrequenz beitragen.
• Das Einzelhandelsangebot wird zudem durch publikumsorientierte Dienstleistungsangebote (Banken, Post, Frisör, Kosmetik etc.) ergänzt.
• Innerhalb der Innenstadt ist eine Vielzahl an öffentlichen und verwaltungstechnischen Einrichtungen zu finden.

Foto 5: Geldinstitut - Schillerstraße

Foto 6: Freizeitangebot - Urteilsplatz

Quelle: eigenes Foto, April 2016

städtebaulich
• Der Charakter der Innenstadt von Lahr wird durch den historischen Gebäudebestand und die verschiedenen Plätze entlang der Marktstraße geprägt. Eine Vielzahl der historischen Gebäude ist sehr gut erhalten und gepflegt.
• Innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches sind bauliche Investitionen und
Veränderungen zu erkennen. Der Umbau und die Aufwertung bestehender Strukturen zeigen eine bauliche Entwicklung.
Foto 7: bauliche Veränderungen - Lammstraße

Foto 8: Markante Gebäude - Storchenturm

Quelle: eigenes Foto, April 2016

• Deutlich sind auch Investitionen in den öffentlichen Raum zu erkennen. Dies betrifft insbesondere den Schlossplatz, den Urteilsplatz und den Rathausplatz. Die
Plätze und platzartigen Aufweitungen entlang der Marktstraße stellen wichtige
Trittsteine innerhalb des Einkaufsbereiches dar.

• Vor allem der Sonnenplatz und der Urteilsplatz verfügen über eine hohe städtebauliche Qualität und bieten in Verbindung mit der bestehenden Außengastronomie eine sehr gute Aufenthaltsqualität.
Foto 9: Urteilsplatz

Foto 10:

Schloßplatz

Quelle: eigenes Foto, April 2016

• Investiert wurde auch in innerstädtisches Wohnen. Positive Beispiele sind im Umfeld des Rathauses an der Bismarckstraße und im östlichen Innenstadtbereich zu
finden.
Foto 11:

Wohnen - Bismarckstraße

Quelle: eigenes Foto, April 2016

Foto 12:

Wohnen - Alleestraße

Quelle: eigenes Foto, April 2016

• Innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt konnten vier größere
Potenzialflächen identifiziert werden. Diese sind in Karte 5 dargestellt. Dabei
handelt es sich um den am nördlichen Rand der Abgrenzung gelegenen Behörden-

parkplatz im Umfeld des Finanzamtes, um eine Brachfläche an der Lammstraße, um
die Gebäude, welche den Marktplatz im Süden begrenzen und um das Postgelände.
Karte 5: Potenzialflächen im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Begehung März 2016; Kartengrundlage: Stadt Lahr
Foto 13:

Potenzialfläche - Behördenparkplatz

Quelle: Foto Stadt Lahr 2016

Foto 14:

Potenzialfläche - Lammstraße

Quelle: eigenes Foto, April 2016

Foto 15:

Potenzialfläche - Marktplatz

Quelle: eigenes Foto, April 2016

Foto 16:

Potenzialfläche - Postgelände

Quelle: Foto Stadt Lahr 2016

Verkehr/ Sonstiges
• Auch wenn die Befragung ergeben hat, dass Parkplätze von den Händlern als problematisch betrachtet werden, sind innerhalb der Innenstadt von Lahr in Summe
jedoch eine Vielzahl von öffentlichen Parkplätzen und Tiefgaragen vorhanden.
• Des Weiteren ist die Innenstadt mittels mehrerer Buslinien an den öffentlichen
Personennahverkehr angebunden.
Schwächen
funktional
• Auffällig ist, dass innerhalb der Innenstadt kaum Lebensmittelangebote vorhanden
sind. Großflächige Lebensmittelbetriebe, welche häufig innerhalb von Innenstädten insbesondere bei Mittelzentren als Magneten fungieren, befinden sich in Lahr
außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt. Mit dem Edeka-Center
in der Arena, dem Rewe Supermarkt südlich der Innenstadt sowie jeweils einem
Discounter östlich und westlich (welcher sich zum Zeitpunkt der Begehung gerade
im Umbau befand) sind in allen Himmelsrichtungen größere Lebensmittelbetriebe
(vgl. Karte 6) zu finden. In der Innenstadt sind nur einzelne kleine Betriebe
vorhanden (u.a. Bioladen, Reformhaus, Lebensmittelgeschäft).

Karte 6: Lebensmittelangebot im und außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Begehung März 2016; Kartengrundlage: Stadt Lahr

• Generell ist festzustellen, dass jenseits des Haupteinkaufsbereiches der Innenstadt (Marktstraße, Schloßplatz, Sonnenplatz, Kaiserstraße) ein eher geringer
Einzelhandelsbesatz vorzufinden ist. Hier dominieren Dienstleistungsnutzungen
und vor allem Wohnnutzungen, die den Haupteinkaufsbereich ringartig umschließen (vgl. Karte 3).
Foto 17:

Nebenlage - Schillerstraße

Quelle: eigenes Foto, April 2016

Foto 18:

Nebenlage - Kaiserstraße

Quelle: eigenes Foto, April 2016

• Dieser Wohn- und Dienstleistungsring um die Marktstraße stellt eine wichtige
Ursache für die eingeschränkte Auffindbarkeit dieser dar. Es fehlen zudem Blickbeziehungen und attraktive, erkennbare Eingangsbereiche in die Innenstadt.
• In den Nebenlagen der Innenstadt gibt es relativ viele Leerstände, insbesondere
im östlichen Bereich (vgl. Karte 7). Dieser ist durch kleine, verwinkelte Gassen
und kleinteilige, modernisierungsbedürftige Gebäudestrukturen (z.T. Stufen vor
den Eingängen) geprägt.
Karte 7: Leerstände im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Beghung März 2016; Kartengrundlage: Stadt Lahr

Foto 19:

Leerstand - östliche Innenstadt

Quelle: eigenes Foto, April 2016

Foto 20:

Leerstand - Kaiserstraße

Quelle: eigenes Foto, April 2016

• In den Nebenlagen wird überwiegend gewohnt, so dass die Passantenfrequenz gering ist. Nach Aussagen der Einzelhändler ist die Passantenfrequenz im gesamten
Innenstadtbereich im Vergleich zu Städten ähnlicher Größenordnung relativ gering.
• Einige Einzelhandels-, aber auch Dienstleistungsbetriebe weisen eine schlechte
Warenpräsentation und z.T. auffällige Werbeanlagen auf, welche das Erscheinungsbild der Einkaufsstraßen negativ beeinflussen.
Foto 21:

Warenpräsentation - Marktstraße

Quelle: eigenes Foto, April 2016

Foto 22:

Werbeanlagen - Kirchstraße

Quelle: eigenes Foto, April 2016

• Auch die Außenbereiche der vorhandenen gastronomischen Angebote sind teilweise nicht ansprechend gestaltet und laden die Besucher nicht zu einem längeren
Aufenthalt in der Innenstadt ein.

• Insgesamt beeinflusst die hohe Konkurrenz an Angeboten außerhalb des zentralen
Versorgungsbereiches die Entwicklungsmöglichkeiten innerhalb der Innenstadt
und zieht Frequenz und somit Kaufkraft aus der Innenstadt ab.
Foto 23:

Fassaden - Marktplatz

Quelle: eigenes Foto, April 2016

Foto 24:

Außengastronomie - Marktplatz

Quelle: eigenes Foto, April 2016

städtebaulich
• Der Marktplatz weist städtebauliche und funktionale Defizite auf. Problematisch
sind insbesondere die Tiefgaragenzufahrt, die sanierungsbedürftigen Gebäude
und Leerstände sowie die insgesamt modernisierungsbedürftige Platzgestaltung.
Die angrenzenden Nutzungen besitzen ein eher mittleres bis niedriges Qualitätsniveau. Der Platz wird weder seiner Funktion als Eingangsbereich noch als Aufenthaltsbereich gerecht.
Foto 25:

Roßplatz

Quelle: eigenes Foto, April 2016

Foto 26:

Marktplatz 1

Quelle: eigenes Foto, April 2016

Foto 27:

Marktplatz 2

Quelle: eigenes Foto, April 2016

Foto 28:

Marktplatz 3

Quelle: eigenes Foto, April 2016

• Die Randbereiche und Nebenlagen der Innenstadt sind von verwinkelten Gassen
und Wegen ohne Verbindungsfunktionen geprägt. Es bestehen nur an wenigen
Punkten Sichtbeziehungen zum Haupteinkaufsbereich, sodass Besucher der Innenstadt sich kaum einen Überblick verschaffen können und attraktive Anziehungspunkte gar nicht oder nur schwer gefunden werden können.
• Diese städtebauliche Struktur und die bereits erwähnte Nutzungsstruktur (Wohnund Dienstleistungsring) schränken das Innenstadterlebnis ein und erschweren
die Orientierung und Auffindbarkeit. Darüber hinaus sind die Eingangsbereiche
zur Innenstadt nicht bzw. nur unzureichend gekennzeichnet.
Foto 29:

Wege

Quelle: eigenes Foto, April 2016

Foto 30:

Gassen

Quelle: Foto Stadt Lahr

Foto 31: schlechte Auffindbarkeit des
Haupteinkaufsbereiches 1

Foto 32: schlechte Auffindbarkeit des
Haupteinkaufsbereiches 2

Quelle: eigenes Foto, April 2016

Quelle: Foto Stadt Lahr

Karte 8: Innenstadteingänge

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Beghung März 2016; Kartengrundlage: Stadt Lahr

• Wichtige Magnetbetriebe wie Intersport und Sport Service Lahr liegen abseits
des Haupteinkaufsbereiches.

Foto 33: abseitsgelegener Magnetbetrieb Intersport

Foto 34: abseitsgelegener Magnetbetrieb Sport Service Lahr

Quelle: eigenes Foto, April 2016

Quelle: Foto Stadt Lahr

Verkehr/ Sonstiges
• Der Bahnhof von Lahr befindet sich einige Kilometer westlich von der Innenstadt.
Zwischen Bahnhof und Innenstadt besteht eine Busverbindung.
• Die Verkehrsregelung ist in der Haupteinkaufszone nicht einheitlich geregelt. So
stellt der Urteilsplatz z.B. nur einen verkehrsberuhigten Bereich dar und ist damit nicht vollständig für den Verkehr gesperrt.
• Eine Vielzahl an Einbahnstraßen und Baustellen erschweren die Erreichbarkeit
der Innenstadt.
• Obwohl grundsätzlich viele Parkplätze in der Innenstadt vorhanden sind, sind diese nur eingeschränkt auffindbar. Es bestehen Mängel bei der Ausschilderung des
Parkplatzangebotes.

RÄUMLICHE VERTEILUNG DES EINZELHANDELSANGEBOTES

Während sich das Kap. 4 mit dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt beschäftigt, wird in Kap. 5 die räumliche Verteilung des Lahrer Einzelhandelsangebotes
dargestellt. In Kap. 6 wird auf Grund der besonderen Bedeutung der Nahversorgung
für die Bevölkerung die räumliche Verteilung des Lebensmittelangebotes gesondert
betrachtet.
Karte 9 zeigt, dass es neben der Innenstadt drei - quantitativ bedeutsame - Einzelhandelsstandorte in Lahr gibt. Hierbei handelt es sich um das Fachmarktzentrum in
Mietersheim, den Einzelhandelsstandort Offenburger Straße (Real) und das Einkaufszentrum Arena.
Karte 9: Einzelhandelskonzentrationen in Lahr

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Befragung März 2016; Kartengrundlage: Stadt Lahr, Esri,
HERE, DeLorme, Intermap, increment P Corp., GEBCO, USGS, FAO, NPS, NRCAN, GeoBase, IGN,
Kadaster NL, Ordnance Survey, Esri Japan, METI, Esri China (Hong Kong), swisstopo, MapmyIndia,
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Die Lahrer Innenstadt stellt mit rd. 25.625 m² Verkaufsfläche flächenmäßig die
größte Einzelhandelskonzentration dar, dicht gefolgt jedoch vom Fachmarktzentrum
in Mietersheim mit rd. 20.725 m² Verkaufsfläche. Die Summe der Verkaufsflächen
der drei Standorte Fachmarktzentrum, Arena und Offenburger Straße übersteigt mit
rd. 35.625 m² die Verkaufsfläche der Innenstadt deutlich (vgl. auch Kap. 5.2).
Neben der Innenstadt besteht in Lahr kein weiterer zentraler Versorgungsbereich,
wie z.B. ein Stadtteil- oder Nahversorgungszentrum. Lediglich kleinere, quantitativ
unbedeutendere Nahversorgungsbereiche sind in einzelnen Stadtteilen zu verzeichnen (vgl. Kap. 5.1).

5.1 NAHVERSORGUNGSBEREICHE
In Lahr sind vier Nahversorgungsbereiche zu finden, welche auf Grund ihrer Ausstattung und städtebaulichen Struktur gemäß den Kriterien (vgl. Kap. 2.2.1.1 und
Kap. 4.1) nicht als zentrale Versorgungsbereiche bezeichnet werden können, jedoch
zur Versorgung der Stadtteile beitragen. Sie stellen z.T. historisch gewachsene
Zentren dar und verfügen über Nahversorgungs- und Identifikationsfunktion für die
Bewohner des jeweiligen Stadtteils bzw. Umfeldes.

5.1.1 Nahversorgungsbereich Dinglingen Schwarzwaldstraße
Der Nahversorgungsbereich Dinglingen Schwarzwaldstraße befindet sich am Bahnhof der Stadt Lahr. Das Einzelhandelsangebot ist dort vor allem durch einen Lebensmitteldiscounter geprägt. Zudem gibt es einen LM-SB-Markt, eine Bäckerei (am
Bahnhof) und ein Küchenfachgeschäft. Ergänzt wird das Angebot durch Dienstleistungseinrichtungen wie eine Sparkasse, ein Hotel und gastronomische Betriebe.
Der Nahversorgungsbereich liegt in einem typischen 70er-Jahre Wohngebiet (mehrgeschossige Zeilenbauten und Hochhäuser) und erstreckt sich über mehrere ein- bis
zweigeschossige Flachbauten, die z.T. Sanierungsbedarf aufweisen. Der Nutzungsbesatz ist durch Wohngebäude, Parkplatzflächen und den breiten Straßenraum der
Schwarzwaldstraße unterbrochen.
Karte 10: Nahversorgungsbereich Dinglingen Schwarzwaldstraße

5.1.2 Nahversorgungsbereich Sulz
Der Nahversorgungsbereich Sulz befindet sich innerhalb des gleichnamigen Stadtteils im Süden der Stadt Lahr. Das Einzelhandelsangebot besteht überwiegend aus
einem Discounter, Betrieben des Lebensmittelhandwerks und einer Apotheke. Die
Nutzungen befinden sich im Bereich Lahrer Straße/ Steinbruckstraße und im südlich
davon gelegenen Bereich Lahrer Straße/ Waldstraße. Die Versorgungsfunktion der
wenigen verteilt gelegenen Betriebe geht nicht über den unmittelbaren Nahbereich
hinaus, sodass kein zentraler Versorgungsbereich besteht.
Karte 11: Nahversorgungsbereich Sulz

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Befragung März 2016; Kartengrundlage: Stadt Lahr, Esri,
HERE, DeLorme, Intermap, increment P Corp., GEBCO, USGS, FAO, NPS, NRCAN, GeoBase, IGN, Kadaster NL, Ordnance Survey, Esri Japan, METI, Esri China (Hong Kong), swisstopo, MapmyIndia, ©
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5.1.3 Nahversorgungsbereich Kuhbach
Kuhbach grenzt unmittelbar östlich an die Kernstadt von Lahr. Die wenigen Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen erstrecken sich in geringer Dichte entlang
der Kuhbacher Hauptstraße (B415), die durch ein hohes Verkehrsaufkommen gekennzeichnet ist. Die Nahversorgung wird lediglich durch Betriebe des Lebensmittelhandwerks wahrgenommen. Ein klassischer Lebensmittelmarkt ist nicht vorhanden.
Angesichts der geringen Dichte der Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen
und der wenigen Nutzungen insgesamt, besteht kein zentraler Versorgungsbereich.
Karte 12: Nahversorgungsbereich Kuhbach

5.1.4 Nahversorgungsbereich Reichenbach
Der Stadtteil Reichenbach befindet sich im Osten der Stadt Lahr, östlich von
Kuhbach. Die wenigen Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote liegen verteilt an
der verkehrsreichen Reichenbacher Hauptstraße (B 415). Ein Lebensmitteldiscounter
mit wichtiger Nahversorgungsfunktion befindet sich am westlichen Siedlungsrand
des Stadtteils. Darüber hinaus gibt es u.a. Betriebe des Lebensmittelhandwerks. Angesichts der mangelnden räumlichen Konzentration des Angebotes kann kein zentraler Versorgungsbereich identifiziert werden.
Karte 13: Nahversorgungsbereich Reichenbach

5.2 EINZELHANDELSSCHWERPUNKTE IN SONSTIGER INTEGRIERTER UND NICHT
INTEGRIERTER LAGE
5.2.1 Einkaufszentrum Arena
Das an einem sonstigen integrierten Standort angesiedelte Einkaufszentrum Arena
befindet sich in geringer Entfernung zur Lahrer Innenstadt:
• An diesem Standort befanden sich zum Zeitpunkt der Befragung 14 Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 8.825 m².
• Die Verkaufsfläche an diesem Standort beträgt rd. 8% der gesamtstädtischen Verkaufsfläche.
• Der Angebotsschwerpunkt liegt im kurzfristigen Bedarfsbereich, insbesondere
beim Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel. Aber auch ein breites Angebot an zentrenprägenden Sortimenten wie Bekleidung, Schuhe, Bücher, Medien und auch
Schmuck sind dort zu finden.
• Ergänzend sind einige Dienstleistungsangebote an diesem Standort vorhanden.
• Das Einkaufszentrum erstreckt sich über zwei Etagen und stellt einen introvertiert gestalteten Baukörper dar.
• Obwohl es sich um einen Standort in sonstiger integrierter Lage handelt, ist dieser auf Grund der Lage an der wichtigen Verkehrsachse, des großen Parkplatzes,
der Umfeldgestaltung und der unattraktiven fußläufigen Anbindung an die Innenstadt tendenziell autokundenorientiert.
5.2.2 Einzelhandelskonzentration Offenburger Straße
Die westlich der Innenstadt gelegene Einzelhandelskonzentration Offenburger
Straße befindet sich in integrierter Lage, innerhalb von Dinglingen.
• Zum Zeitpunkt der Befragung befanden sich an diesem Standort sieben Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 6.525 m². Dies entspricht rd.
6% der gesamtstädtischen Verkaufsfläche.
• Der Angebotsschwerpunkt liegt mit einem großen Supermarkt und einem Lebensmitteldiscounter, die den Standort prägen, im kurzfristigen Bedarfsbereich.
• Durch einen Bekleidungsfachmarkt und das umfangreiche Rand- und Ergänzungssortiment des o.g. großen Supermarktes sind jedoch auch Sortimente des mittelfristigen Bedarfsbereiches in größerem Umfang vertreten.

• Der Standort befindet sich in unmittelbarer Nähe zur Wohnbebauung und stellt
damit einen integrierten Standort dar, welcher jedoch auf Grund seiner städtebaulichen Gestaltung (u.a. große Parkplätze) tendenziell als autokundenorientiert
zu bezeichnen ist.
5.2.3 Fachmarktzentrum in Mietersheim
Das Fachmarktzentrum befindet sich an einem nicht integrierten Standort innerhalb
des Stadtteils Mietersheim im westlichen Stadtgebiet.
• Innerhalb des Fachmarktzentrums befanden sich zum Zeitpunkt der Befragung 15
Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von insgesamt rd. 20.275 m². Dies
entspricht rd. 21% der Verkaufsfläche der Gesamtstadt Lahr.
• Der Angebotsschwerpunkt dieses Standortes liegt auf Grund eines Baumarktes und
eines Gartenfachmarktes im langfristigen Bedarfsbereich.
• Ein Viertel der Verkaufsfläche entfällt auf Grund eines Supermarktes, zweier Lebensmitteldiscounter, eines Drogeriemarktes und eines Zoofachmarktes auf Sortimente des kurzfristigen Bedarfsbereiches.
• Zudem sind zwei größere Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten des mittel- und langfristigen Bedarfsbereiches - ein Schuhfachmarkt und
ein Elektrofachmarkt - zu verzeichnen.

5.3 RAUMSTRUKTURELLE VERTEILUNG DES EINZELHANDELSANGEBOTES
Im Folgenden werden die bisher dargestellten Ergebnisse zur Einzelhandelssituation differenziert nach dem Standorttyp der Betriebe aufgezeigt. Es wird differenziert nach zentralem Versorgungsbereich Innenstadt (ZVB Innenstadt), sonstigen integrierten Lagen (inkl. Nahversorgungsbereiche, Arena und Offenburger Straße) und
nicht integrierten Lagen (inkl. Fachmarktzentrum) (Begriffsdefinitionen siehe
Glossar).

Abb. 9: Betriebe, Verkaufsflächen- und Umsatzanteile Lahr nach Lage

Gesamtangebot Lahr

∑ 270

∑ 104.150 m²

zentrenrelevante Sortimente

∑ 340,2 Mio.

∑ 66.325 m²

∑ 280,7 Mio.

100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

Betriebe

VKF

ZVB Innenstadt

Umsatz
sonstige integriert

VKF

Umsatz
nicht integriert

(inkl. Arena und Offenburger Straße) (inkl. FMZ Mietersheim)

Quelle: eigene Befragung März 2016; IfH; EHI; www.handelsdaten.de; Statistisches Landesamt BadenWürttemberg; Statistisches Bundesamt; EZB; eigene Berechnungen

Die Darstellung des Einzelhandelsangebotes nach Standorttyp (vgl. Abb. 9) zeigt:
• Gemessen an der Zahl der Betriebe sind diese zu etwa gleichen Teilen im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt (rd. 45%) und an sonstigen integrierten Standorten (rd. 42%) zu finden. Rd. 13% der Betriebe befinden sich an nicht integrierten Standorten.
• In Bezug auf die Verkaufsfläche dominieren die nicht integrierten und die sonstigen integrierten Standorte (rd. 40% bzw. 35%). Innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt sind nur rd. 25% der Verkaufsfläche angesiedelt.
• Auch der Umsatzanteil, der auf den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt entfällt, liegt mit 28% deutlich unter demjenigen der sonstigen integrierten Standorte von rd. 42%, während die nicht integrierten Standorte insgesamt mit rd.
30% einen vergleichbaren Wert aufweisen.
• Bei Betrachtung nur der zentrenrelevanten Sortimente, die i.d.R. eine Innenstadt
prägen und überwiegend dort angesiedelt sein sollten, weisen die sonstigen integrierten Standorte verkaufsflächen- und umsatzbezogen mit rd. 46% bzw. 47%

ebenfalls die höchsten Anteilswerte auf. Die Anteilswerte des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt liegen mit rd. 37% bzw. 34% deutlich darunter.
Bei Betrachtung der Abb. 10 wird Folgendes deutlich:
• Innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt werden kaum Nahrungs-/ Genussmittel und nur in einem relativ geringen Umfang sonstige Sortimente des kurzfristigen Bedarfsbereiches angeboten.
• Nahrungs-/ Genussmittel sind zu einem sehr großen Teil an sonstigen integrierten Standorten ansässig, wobei die größten Betriebe mit entsprechendem Kernsortiment - je ein großer Supermarkt - an den Standorten Einkaufszentrum Arena
(vgl. Kap. 5.2.1) bzw. Offenburger Straße (vgl. Kap. 5.2.2) angesiedelt sind;
• Auf den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt entfällt der überwiegende Anteil der Verkaufsfläche an Sortimenten des mittelfristigen Bedarfs, worunter sich
u.a. innenstadtprägende Sortimente wie Bekleidung, Schuhe und Sport/ Freizeit
befinden. Der relativ große Anteil an Sortimenten des mittelfristigen Bedarfs an
sonstigen integrierten Standorten ist in hohem Maße auf das entsprechende Angebot an den beiden Standorten Einkaufszentrum Arena und Offenburger Straße
zurückzuführen.
• Sortimente des langfristigen Bedarfs werden überwiegend an nicht integrierten
Standorten angeboten. Dabei handelt es sich funktionsadäquat nahezu ausschließlich um nicht zentrenrelevante Sortimente.

Abb. 10: Einzelhandelsstruktur in Lahr nach Lage

35.000
30.000
25.000

in m²

20.000
15.000
10.000
5.000
0
Nahrungs- und
Genussmittel
ZVB Innenstadt

sonst. kurzfr.
Bedarf

mittelfristiger
Bedarf

sonstige integrierte Lage

(inkl. Arena und Offenburger Straße)

langfristiger
Bedarf

nicht integrierte Lage

(inkl. FMZ Mietersheim)

Quelle: eigene Befragung März 2016; eigene Berechnungen

6. BEURTEILUNG DES LEBENSMITTELANGEBOTES HINSICHTLICH DER
RÄUMLICHEN NAHVERSORGUNGSSITUATION
Es wurde bereits festgestellt, dass im für die Nahversorgung besonders bedeutsamen Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel der Einzelhandel der Stadt Lahr bei einer
Bindungsquote von 116% mehr als eine rechnerische Vollversorgung der eigenen Bevölkerung erreicht (vgl. Kap. 3.2.2).
Neben dem quantitativen Aspekt, wie er in den Bindungsquoten zum Ausdruck
kommt, ist für die Beurteilung der Nahversorgung vor allem die Frage der räumlichen Verteilung des Lebensmittelangebotes von Bedeutung.
Im Folgenden wird daher der Frage nachgegangen, welche Bereiche des Siedlungsgebietes der Stadt Lahr sich in fußläufiger Lage zu einem Lebensmittelbetrieb mit
einem hinreichend vielfältigen Lebensmittelangebot befinden bzw. in welcher zeitlichen Distanz ein derartiger Betrieb per Fahrrad zu erreichen ist.
In Karte 14 sind die Lebensmittelbetriebe in der Gesamtstadt Lahr dargestellt. Zum
Zeitpunkt der Befragung im März 2016 befanden sich über das gesamte Stadtgebiet
verteilt 20 Lebensmittelbetriebe mit einer Verkaufsfläche von über 200 m²47. Hierbei handelt es sich um zwei Lebensmittel-SB-Märkte, fünf Supermärkte, zwei große
Supermärkte und elf Lebensmitteldiscounter. Zusätzlich befanden sich in Lahr zum
o.g. Zeitpunkt je ein Bioladen bzw. Reformhaus sowie zwei Lebensmittel-SB-Geschäfte mit einer Verkaufsfläche von jeweils weniger als 200 m². Weiterhin befand
sich im März 2016 ein Discounter in der Friedhofstraße westlich der Innenstadt im
Umbau, zudem wurde nach der Erhebung im Stadtteil Hugsweier ein LebensmittelSB-Geschäft geschlossen.

In der Regel kann erst bei Lebensmittelbetrieben ab einer Verkaufsfläche von 200 m² davon ausgegangen werden, dass das vorhandene Angebot die nahversorgungsspezifischen Bedarfe ausreichend
abdeckt. Es ist jedoch nicht generell auszuschließen, dass auch kleinere Lebensmittelbetriebe eine
wichtige Nahversorgungsfunktion für (zumindest temporär) immobile Menschen besitzen.

Karte 14: (Lebensmittel-) Nahversorgungsangebot in Lahr

Um die Lebensmittelbetriebe mit einer Verkaufsfläche ab 200 m² wurde ein blauer
Kreis mit einem Radius von 500 Metern gezogen, bei Betrieben mit weniger als
200 m² ein orangefarbener Kreis (vgl. Karte 15): Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass die Bevölkerung, die in einer Entfernung von bis zu 500 Metern (Luftlinie) zu einem solchen Einzelhandelsbetrieb wohnt, diesen fußläufig erreichen kann.
Im konkreten Fall beeinflussen jedoch topographische, infrastrukturelle und andere
räumliche Aspekte die tatsächliche Zugänglichkeit.

Karte 15: (Lebensmittel-) Nahversorgungsangebot in Lahr (500m Radius)

Karte 16 macht deutlich, dass sich die Bewohner einzelner Siedlungsbereiche in
Lahr nicht fußläufig nahversorgen können, da diese nicht in einer Entfernung von
bis zu 500 Metern zu mindestens einem Lebensmittelbetrieb gelegen sind. Dabei
handelt es sich im Wesentlichen um folgende Siedlungsbereiche:
• Stadtteil Hugsweier mit rd. 1.450 Einwohnern, da das dortige zum Zeitpunkt der
Erhebung ansässige Lebensmittel-SB-Geschäft zwischenzeitlich geschlossen wurde,
• Stadtteil Kuhbach mit rd. 1.500 Einwohnern sowie der daran angrenzende Teil der
östlichen Kernstadt mit rd. 1.150 Einwohnern,
• außerdem weitere Randbereiche der Kernstadt,
• der östliche Teil des Stadtteils Reichenbach mit rd. 1.550 Einwohnern,
• der südliche und der nördliche Teil des Stadtteils Sulz mit rd. 650 und rd. 1.050
Einwohnern
• sowie Teile des Stadtteils Mietersheim mit rd. 1.000 Einwohnern.

Rund 34%48 der Einwohner von Lahr sind im räumlichen Sinne nicht nahversorgt, da
sich kein Lebensmittelbetrieb im Umkreis von rd. 500 Meter zu ihrem Wohnort
befindet.
Karte 16: (Lebensmittel-) Nahversorgungsangebot in Lahr (nicht nahversorgter
Bevölkerungsanteil)

In Karte 17 und Karte 18 sind die tatsächlichen Distanzen zu Fuß und mit dem Fahrrad dargestellt. Diese orientieren sich an den vorhandenen Fußwegen und Straßen
in Lahr. Daraus ist zu erkennen, dass
• ein Großteil der Bevölkerung in Lahr innerhalb von zehn Minuten zu Fuß oder in
fünf Minuten mit dem Fahrrad einen Lebensmittelbetrieb erreichen kann,
• nahezu alle Bewohner der Stadt Lahr mittels Fahrrad einen Lebensmittelbetrieb in
maximal zehn Minuten Fahrzeit erreichen können. Lediglich die Bewohner des
Stadtteils Hugsweier liegen außerhalb der Zehn-Minuten-Fahrradzone.
48

Inkl. des zum Zeitpunkt der Befragung im Bau befindlichen Discounters an der Friedhofstraße

Karte 17: (Lebensmittel-) Nahversorgungsangebot in Lahr (Distanzen zu Fuß)

Quelle eigene Darstellung auf Grundlage der Befragung März 2016; Kartengrundlage: Stadt Lahr, Esri,
HERE, DeLorme, Intermap, increment P Corp., GEBCO, USGS, FAO, NPS, NRCAN, GeoBase, IGN,
Kadaster NL, Ordnance Survey, Esri Japan, METI, Esri China (Hong Kong), swisstopo, MapmyIndia,
© OpenStreetMap contributors, and the GIS User Community

Karte 18: (Lebensmittel-) Nahversorgungsangebot in Lahr (Distanzen mit dem Fahrrad)

Bewertung:
Grundsätzlich besteht in Lahr eine gute räumliche Nahversorgungssituation. In fast
allen Stadtteilen sind Nahversorgungsangebote vorhanden. Angesichts der Standortanforderungen der Betreiber von Lebensmittelbetrieben - insbesondere hinsichtlich
der Mantelbevölkerung im Standortumfeld und der Mindestverkaufsfläche - und der
Siedlungsstrukturen - vor allem der überwiegend geringen Einwohnerzahlen der
Stadtteile - ist eine flächendeckende Versorgung der Bevölkerung mit Lebensmitteln
problematisch49. Die bestehenden Nahversorgungslücken in der Stadt Lahr stellen
i.d.R. Siedlungsbereiche mit geringer Einwohnerzahl und Einwohnerdichte dar.

Siedlungsbereiche mit weniger als 3.000 Einwohnern sind oftmals auf alternative Nahversorgungsangebote (wie z.B. kleinflächige Lebensmittelbetriebe/ Nachbarschaftsläden, Lieferservice etc.) angewiesen.

ÜBERPRÜFUNG DES ZIELKATALOGS

Das vorhandene Baurecht ermöglicht auf der Basis der Baunutzungsverordnung die
Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Lahr auf Grund städtebaulicher Zielsetzungen
räumlich zu steuern. Auch wenn der neue § 34 (3) BauGB die Problematik ungewollter
Entwicklungen in Innenbereichen reduziert, können die Kommunen dabei nur reaktiv
handeln. Für eine aktive Steuerung sind Bebauungspläne und die entsprechenden
Festsetzungen unerlässlich.
Voraussetzung für ein Konzept zur räumlichen Lenkung des Einzelhandels ist ein
Zielsystem für die funktionale Entwicklung der Stadt Lahr insgesamt und des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt. Dabei hat die Erfahrung mit der Erarbeitung
zahlreicher Gutachten als Grundlage für Einzelhandelskonzepte für unterschiedliche
Städte und Gemeinden gezeigt, dass die Oberziele für die verschiedenen Kommunen
weitgehend identisch sind.
Dementsprechend wird im Folgenden der Vorschlag für einen Zielkatalog vorgestellt,
welcher der künftigen Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Lahr zugrunde gelegt
werden sollte. Gleichzeitig dienen diese Zielvorschläge als Grundlage für das planungsrechtliche Konzept.
ERHALTUNG/ STÄRKUNG DER MITTELZENTRALEN VERSORGUNGSFUNKTION
Ein wichtiges Ziel liegt in der Erhaltung der durch den Landesentwicklungsplan
Baden-Württemberg zugewiesenen mittelzentralen Versorgungsfunktion der Stadt.
Lahr nimmt seine Funktion als Mittelzentrum im Bereich des Einzelhandels derzeit
wahr. Wie in Kap. 3.2.2 gezeigt wurde, fließt per Saldo Kaufkraft nach Lahr
(Gesamtbindungsquote rd. 126%).
Der Schwerpunkt sollte somit auf dem Erhalt der Versorgungsfunktion der Stadt Lahr
als Mittelzentrum liegen.
STÄRKUNG DER EINZELHANDELSZENTRALITÄT DER INNENSTADT
Die Tradition der europäischen Stadt weist der Innenstadt eine herausgehobene
Funktion zu. Die Konzentration städtebaulicher und infrastruktureller Investitionen
auf die Innenstadt von Lahr zeigt den Stellenwert, den die Stadt dem Ziel der Ent-

wicklung der Innenstadt und damit dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt
bereits in der Vergangenheit beigemessen hat.
Die einzelhandelsbezogene Versorgungsfunktion von Lahr wird nur z.T. vom zentralen Versorgungsbereich Innenstadt wahrgenommen; hier sollte der Innenstadt künftig eine herausragende Bedeutung zukommen.
Die Ansiedlung sonstiger zentrenrelevanter Sortimente sollte zukünftig nur innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt zu dessen Stärkung und Erhaltung erfolgen.
ERHALTUNG/ STÄRKUNG DER EINZELHANDELS-/ FUNKTIONSVIELFALT IN DER INNENSTADT
Neben der Zentralität - einer quantitativen Komponente - soll auch die Vielfalt an
Funktionen, d.h. die im zentralen Versorgungsbereich bestehende Mischung von Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur und Wohnen erhalten und weiter
gestärkt werden. Erfahrungsgemäß tragen insbesondere öffentliche Nutzungen (u.a.
Schulen, Verwaltungen) und medizinische Einrichtungen (u.a. Ärzte, Therapeuten)
erheblich zur Frequenz und Attraktivität einer Innenstadt bei.
Daneben sollte der Einzelhandel weiterhin von verschiedenen Betriebstypen geprägt
sein, welche die eigene Identität des zentralen Versorgungsbereichs formen.
Dazu sollten z.B. Entwicklungsflächen geschaffen und die Standortqualität durch
eine Qualifizierung der öffentlichen Räume erhöht werden.
ERHALTUNG/ STÄRKUNG DER IDENTITÄT DER INNENSTADT
Die unverwechselbare Identität eines zentralen Versorgungsbereiches wird durch
verschiedene Faktoren (Einzelhandels- und Dienstleistungsmix, Architektur etc.) geprägt, die es zu erhalten und zu stärken gilt. Vor allem im Hinblick auf den zunehmenden interkommunalen Wettbewerb ist die Entwicklung bzw. Stärkung eines klaren Profils von wesentlicher Bedeutung. Das äußere Erscheinungsbild (Städtebau
und Architektur) der Innenstadt gewinnt angesichts der stetig zunehmenden Filialisierung im Handel und der damit verbundenen Uniformität der Waren- bzw. Geschäftspräsentation an Gewicht.
Die Lahrer Innenstadt weist ein solches klares Profil auf. Das Zusammenspiel von
historischen und modernen Gebäuden, Plätzen und Strukturen, vielfältigen Einzel-

handelsangeboten sowie Angeboten des Gastronomie- und Kulturbereiches prägen
die Innenstadt. Die Herausforderung wird darin bestehen, dies zu erhalten und
punktuell zu ergänzen.
ERHALTUNG UND STÄRKUNG DER NAHVERSORGUNGSSTRUKTUR
Eine flächendeckende Versorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfes (Nahversorgung), insbesondere im Bereich Nahrungs-/ Genussmittel, dient der Verkürzung der
zurückzulegenden Wege: Es soll eine wohnungsnahe Versorgung ermöglicht werden.
Sowohl für die Bewohner der Lahrer Kernstadt als auch die Bewohner der Stadtteile
sollten vorhandene Nahversorgungsangebote erhalten und gestärkt werden. In
Siedlungsbereichen ohne Nahversorgung sollte eine Verbesserung der bestehenden
Situation angestrebt werden.
SCHAFFUNG VON INVESTITIONSSICHERHEIT (NICHT RENDITESICHERHEIT) INSGESAMT
Jede potenzielle Investition ist in erheblichem Ausmaß von den Rahmenbedingungen
abhängig, die z.T. von der jeweiligen Stadt geschaffen werden können. Dabei werden Investitionen wahrscheinlicher, wenn (politische) Risiken "ungerechtfertigter
Wettbewerbsvorteile" vermieden werden. Damit kann (und soll) jedoch keine Renditesicherheit erreicht werden: Im wettbewerblichen Wirtschaftssystem bleibt jede
Investition mit unternehmerischen Risiken verbunden.
Wenn also mit dem Einzelhandelskonzept ein Schutz des zentralen Versorgungsbereichs assoziiert wird, so nur in dem Sinne, dass dieser vor "unfairem Wettbewerb"
geschützt werden sollen. Ansonsten hat das Planungsrecht wettbewerbsneutral zu
sein.
SICHERUNG VON GEWERBEGEBIETEN FÜR HANDWERK UND PRODUZIERENDES GEWERBE
Ein weiteres wichtiges Ziel ist es, die mit Hilfe des Baurechtes geschaffenen Gewerbegebiete der eigentlichen Zielgruppe, nämlich dem Handwerk und dem Produzierenden Gewerbe, zur Verfügung zu stellen. Die Standortentscheidungen zur Erweiterung bestehender Betriebe bzw. zur Investition der bestehenden Betriebe
hängen häufig auch von den Perspektiven flächenbezogener Entwicklungsoptionen
ab. Für Neuansiedlungen ist es wichtig, möglichst zeitnah und kostengünstig an Flächen zu gelangen, die auch räumliche Entwicklungsoptionen enthalten. Insofern ist

der Bodenpreis ein Faktor, der dazu führen kann, dass physisch vorhandene Flächen
aus Sicht der potenziellen Nutzer faktisch nicht vorhanden sind. Diese können häufig nicht mit den preislichen Angeboten des Einzelhandels für Grund und Boden mithalten.

PROGNOSE DES VERKAUFSFLÄCHENSPIELRAUMS

Die auf dem vorliegenden Gutachten basierende Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes soll die Basis für eine mittel- bis langfristige städtebaulich-funktionale
Entwicklungskonzeption für den Einzelhandel in der Stadt Lahr darstellen: Die zukünftige Entwicklungs- und Funktionsfähigkeit insbesondere des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt und auch der Nahversorgungsbereiche hängt u.a. davon
ab, ob, wie und wo weitere Einzelhandelsflächen angesiedelt werden. Es ist deshalb
notwendig, neben der Beschreibung der Ist-Situation, mögliche quantitative und
räumliche Entwicklungsperspektiven aufzuzeigen. Zur Quantifizierung des Entwicklungsspielraumes wurde daher eine Verkaufsflächenprognose berechnet. Räumliche
Entwicklungsperspektiven werden in Kap. 9.3 beschrieben.

8.1 METHODISCHES VORGEHEN
Wesentliche Bestimmungsgründe der Verkaufsflächenprognose sind die Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung. Für die Ermittlung der branchen-spezifischen Potenziale wurden die allgemeinen branchenbezogenen Trends im Einzelhandel berücksichtigt. Diese basieren u.a. auf den absehbaren Trends der Einzelhandelsentwicklung, der Veränderung der Bevölkerungsstruktur und dem erreichten Ausstattungsgrad der Bevölkerung mit einzelnen Gütern50.
Neben diesen nachfrageseitigen Determinanten sind allgemeine Entwicklungstrends
im Einzelhandel sowie angebotsseitige Veränderungen zu berücksichtigen. Dafür ist
entscheidend, ob und inwieweit die Position der Stadt Lahr im Hinblick auf ihr Einzelhandelsangebot gehalten bzw. gestärkt werden kann. Diese Positionierung der
Stadt Lahr wiederum ist - zumindest teilweise - auch von der künftigen räumlichen
Entwicklung abhängig.
Der Entwicklungsspielraum wurde aus diesen ökonomischen Berechnungen abgeleitet. Die städtebaulich und funktional sinnvolle räumliche Verteilung dieser zusätzlichen Verkaufsflächen hängt einerseits von den Zielen und Grundsätzen der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes (vgl. Kap. 7 und Kap. 9.2) und andererseits
von der Verfügbarkeit von Flächen (vgl. Kap. 9.3) ab. Der abgeleitete quantitative
50

Vgl. z.B. Statistisches Bundesamt: Ausstattungsgrad privater Haushalte mit ausgewählten Gebrauchsgütern.

Entwicklungsspielraum ist einer räumlichen Steuerung zugänglich (während der Bestand kaum zu lenken ist51).
Zur Darstellung der Prozesshaftigkeit der Entwicklungen wurden zwei Prognosehorizonte ausgewählt: Eine kurzfristige Perspektive bis zum Jahr 2020, deren Ergebnisse weitgehend als aktueller Bedarf angesehen werden können, sowie eine mittelbis längerfristige Prognose bis zum Jahr 2025.
Wegen der Unsicherheiten, mit denen Prognosen behaftet sind, wurden eine obere
und eine untere Variante erarbeitet, sodass sich als Prognoseergebnis ein Entwicklungskorridor ergibt, der die Prognoseunsicherheiten reduziert (vgl. Kap. 8.2). Damit haben zu treffende Entscheidungen zugleich eine sicherere Grundlage. Um die
Gefahren nicht prognostizierbarer Einbrüche aufzuzeigen, wurden zudem verschiedene Szenarien zugrunde gelegt (Kap. 8.1.2).
Da Apotheken und Lebensmittelhandwerk hinsichtlich ihrer Umsatz- und Verkaufsflächenentwicklung anderen Gesetzmäßigkeiten folgen, beschränkt sich die Prognose
auf den Einzelhandel i.e.S.52.
8.1.1 Annahmen zur Entwicklung der Nachfrage
Als Hintergrund für die Entwicklung der Nachfrageseite ist die bisherige Einwohnerentwicklung von Bedeutung. Diese war im Zeitraum von 1992 bis 1995 durch deutliche und im Folgezeitraum bis 2010 i.d.R. durch geringere Zuwächse geprägt. Der
Rückgang im Jahr 2011 ist auf den Übergang von der Fortschreibung der Volkszählungsdaten auf die Fortschreibung der Zensusdaten zurückzuführen. Seit 2010 sind
jährliche Zuwächse von 1 bis 2% zu verzeichnen.
Als Grundlage für die künftige Einwohnerentwicklung wurde die Vorausberechnung
des Statistischen Landesamtes (mit Wanderungen und Entwicklungskorridor, Basisjahr 2014) herangezogen. Nach der Hauptvariante ist für die Stadt Lahr bis etwa
zum Jahr 2021 ein signifikanter jährlicher Anstieg der Bevölkerungszahl und an51

Ausnahmen hiervon sind allenfalls durch eine freiwillige bzw. seitens der Verwaltung aktive Umsiedlung bestehender Einzelhandelsbetriebe möglich, wobei für den bisherigen Standort das Baurecht entsprechend geändert werden müsste.

D.h. ohne Lebensmittelhandwerk, Kfz, Brenn-, Kraft- und Schmierstoffe sowie Apotheken.

schließend bis zum Jahr 2030 per Saldo eine annähernde Stagnation zu erwarten.
Die Einwohnerzahl im Jahr 2025 soll demnach gut 48.100 Einwohner betragen. Die
Bevölkerungsvorausberechnung des statistischen Landesamtes beinhaltet zusätzlich
einen oberen und einen unteren Rand. Beim oberen Rand wird bis zum Jahr 2025 von
einem sehr deutlichen Bevölkerungszuwachs auf gut rd. 51.875 Einwohner ausgegangen, beim unteren Rand von einem insgesamt nur leichten Bevölkerungsrückgang auf
einen Wert von rd. 45.275 Einwohnern.
Abb. 11: Einwohnerentwicklung in der Stadt Lahr 1992 bis 2014 (tatsächliche Entwicklung) und
2014 bis 2030 (Prognosewerte)
55.000
54.000
53.000
52.000
51.000
50.000
49.000
Einwohner

48.000
47.000
46.000
45.000
44.000
43.000
42.000
41.000

Einwohnerentwicklung StaLa

40.000
39.000

Bevölkerungsvorausberechnung StaLa

38.000

StaLa Bev.-Vorausberechnung unterer Rand

37.000

StaLa Bev.-Vorausberechnung oberer Rand

36.000
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030

Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg

Abb. 11 verdeutlicht, dass mit zunehmender zeitlicher Entfernung die Unsicherheiten von Prognosen steigen: Beträgt die Schwankungsbreite der Varianten der Prognose des statistischen Landesamtes im Jahr 2020 noch rd. 3.650 Einwohner, so erhöht sich diese bis zum Jahr 2025 bereits auf mehr als 6.600 Einwohner. Vor diesem
Hintergrund werden die obere und untere Variante für die Verkaufsflächenprognose
nicht herangezogen, sondern ein Korridor um die Hauptvariante mit einer
Schwankungsbreite von +/-1,0% für das Jahr 2020 und von +/-2,0% für das Jahr
2025 gebildet.

Um die Prognosegenauigkeit weiter zu verdeutlichen, wurden die Prognosewerte
auf 25 Einwohner gerundet.
Im Ergebnis wird im Jahr 2020 in Lahr von 46.900 bis 47.850 Einwohnern und im
Jahr 2025 von 47.150 bis 49.075 Einwohnern ausgegangen; dies entspricht gegenüber dem Bevölkerungsstand von 2015 einem Bevölkerungszuwachs bis zum Jahr 2025
in der unteren Variante von 5,6% und in der oberen Variante von rd. 9,9%.
Im Hinblick auf die andauernde Staatsschuldenkrise in Europa und die anstehende
Integration von Flüchtlingen und deren jeweilige Auswirkung ist es derzeit äußerst
schwierig, verlässliche Prognosen über die künftige Einzelhandelsentwicklung abzugeben. Zu berücksichtigen ist dabei, dass auch in den vergangenen Jahren der
Einzelhandel von gesamtwirtschaftlichen Zuwächsen nur teilweise profitieren konnte. Daher ist davon auszugehen, dass selbst bei fortdauerndem gesamtwirtschaftlichem Wachstum und einer Steigerung der Konsumausgaben dem Einzelhandel allenfalls leichte Umsatzsteigerungen bevorstehen: Auch bei Zunahme des privaten Verbrauches kann der Anteil einzelhandelsrelevanter Ausgaben weiter zurückgehen. Dabei muss zugleich berücksichtigt werden, dass die einzelnen Branchen von der Entwicklung in der Vergangenheit sehr unterschiedlich betroffen waren: In einigen
Branchen waren auch in den "mageren Jahren" reale Umsatzzuwächse zu verzeichnen.
Für die Kaufkraftentwicklung wurde vor diesem Hintergrund bis 2025 in der unteren
Variante von einer Stagnation und in der oberen Variante von einem maximalen
jährlichen Zuwachs der einzelhandelsrelevanten Ausgaben je Einwohner um 0,5%
ausgegangen. Die Stadt Lahr strebt durch die Ansiedlung von Arbeitsplätzen und
eine entsprechende Wohnbauentwicklung eine Steigerung der Kaufkraft an. Explizit
ist darauf hinzuweisen, dass es sich bei diesen Werten um die Entwicklung des
stationären Einzelhandels handelt; die zunehmende Bedeutung des Onlinehandels ist
damit bereits berücksichtigt.
Da übereinstimmend von allen Instituten eine weitere Abnahme des Anteiles der
Ausgaben im Einzelhandel an den Einkommen prognostiziert wird, sind die getroffenen Annahmen zur Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft gleichbedeutend mit der Unterstellung eines deutlich über diesen Werten liegenden gesamtwirtschaftlichen Wachstums.

Die Annahmen zur Entwicklung der Nachfrageseite und das sich daraus ergebende
einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial in der Stadt Lahr sind in Tab. 4 als Übersicht dargestellt.
Tab. 4: Annahmen zu Nachfrageentwicklung und Kaufkraftpotenzial im Überblick
Kaufkraftentwicklung

untere Variante

obere Variante

Einwohner 2020

46.900

47.850

Einwohner 2025

47.150

49.075

0,0% p.a.

0,5% p.a.

0,0%

5,1%

Kaufkraftzuwachs 2015 - 2025
Kaufkraftzuwachs 2015 - 2025 insgesamt
Kaufkraft/ Einwohner (Lahr) 2015

5.110 €

Kaufkraft/ Einwohner (Lahr) 2020

5.110 €

5.239 €

Kaufkraft/ Einwohner (Lahr) 2025

5.110 €

5.371 €

Kaufkraftpotenzial Lahr 2015
Kaufkraftpotenzial Lahr 2020
Änderung gegenüber 2015
Kaufkraftpotenzial Lahr 2025
Änderung gegenüber 2015

228,2 Mio. €
239,6 Mio. €

250,7 Mio. €

5,0%

9,8%

241 Mio. €

264 Mio. €

15%

Quelle: statistisches Landesamt Baden-Württemberg; IFH Köln (2015); BBE; eigene Berechnungen

Für die Ableitung des Kaufkraftpotenziales nach Sortimenten wurden vorhersehbare
Verschiebungen in der Nachfragestruktur berücksichtigt. Dieses ist tabellarisch im
Anhang dargestellt (vgl. Tab. A - 6).
8.1.2 Annahmen zur Entwicklung der Angebotsseite
Es wird davon ausgegangen, dass Kaufkraftveränderungen zu veränderten Umsätzen
führen und diese Umsatzveränderungen wiederum Auswirkungen auf die Verkaufsflächenentwicklung haben53. Die Entwicklung ergibt sich somit aus dem zukünftigen
einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial bzw. aus den Umsatzerwartungen im
Einzelhandel zu den jeweiligen Prognosezeitpunkten.
Für die Ermittlung der aus dem Kaufkraftpotenzial abzuleitenden Flächenentwicklung wurden zwei Prognoseszenarien - Entwicklungsprognose und Wettbewerbs53

Dies bedeutet, dass die ermittelte Entwicklung aus einer Nachfragebetrachtung abgeleitet wird.
Dass daneben auch angebotsseitig zusätzlicher Flächenzuwachs entstehen kann - z.B. durch Anstrengungen zur Vergrößerung des Einzugsbereiches, wie dies bei der Ansiedlung eines Magnetbetriebes
erreicht werden könnte - sei hier lediglich angemerkt.

prognose - sowie zum Vergleich eine Status-quo-Prognose berechnet; letztgenannte
dient dem Aufzeigen der Abhängigkeit der quantitativen Entwicklung vom Handeln
in der Stadt Lahr.
Die Status-quo-Prognose beschreibt eine Entwicklung anhand demografischer und
wirtschaftlicher Faktoren unter Fortschreibung der derzeit erreichten Bindungsquoten (vgl. Kap. 3.2.2): Die Umsatzentwicklung folgt der Nachfrageentwicklung im gleichen Ausmaß. Dies bedeutet, dass zusätzliche Einwohner Kaufgewohnheiten wie die
derzeitigen Einwohner entwickeln.
Diese Prognosevariante dient ausschließlich der Identifikation desjenigen Teiles
des Entwicklungsspielraumes, der auf die Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung
zurückzuführen ist54.
1. Die Entwicklungsprognose beschreibt eine Entwicklung anhand demografischer
und wirtschaftlicher Faktoren unter Annahme gezielter Maßnahmen zur Einzelhandelsentwicklung, durch die die Versorgungssituation in Lahr in den Sortimentsbereichen gestärkt werden kann, in denen derzeit nur gering erscheinende Bindungsquoten erreicht werden. Dies bedeutet, dass Reaktionen des Angebots auf
"freie Nachfragepotenziale" angenommen werden.
• In den Sortimenten des kurzfristigen Bedarfs sollte jede Gemeinde unabhängig
von ihrer zentralörtlichen Funktion in der Lage sein, die eigenen Einwohner
selbst zu versorgen. Vor diesem Hintergrund wurde für alle Sortimente dieses
Bedarfsbereichs in der unteren und in der oberen Variante eine Zielbindungsquote von 100% angesetzt.
• Für die Sortimente des mittel- und langfristigen Bedarfs wurde vor dem Hintergrund der Bestandsbindungsquoten der beiden Bedarfsbereiche eine Zielbindungsquote in der unteren Variante von 150% und in der oberen Variante von
175% veranschlagt. Ausnahmen wurden auf Grund des erheblichen Einflusses
des Onlinehandels und der unterdurchschnittlichen Bestandsbindungsquoten bei
den Sortimenten Spielwaren und Bücher gemacht:

Dabei ist diese Variante keinesfalls so zu verstehen, dass die entsprechende Entwicklung sozusagen
"automatisch", ohne eigene Anstrengungen in Lahr erreicht würde: Nichtstun ist gleichbedeutend
mit einem relativen Zurückfallen, da andere nicht untätig sein werden. Auch das Halten der derzeitigen Kaufkraftbindung erfordert Anstrengungen.

o Im Sortiment Spielwaren wurde eine Zielbindungsquote von 120% in der unteren und von 130% in der oberen Variante angesetzt.
o Im Sortimente Bücher wurde eine Zielbindungsquote von 140% in der unteren
und von 150% in der oberen Variante veranschlagt.
Weiterhin wurde in den Sortimenten Haus-/ Heimtextilien und Uhren/ Schmuck
auf Grund der geringen Bestandsbindungsquoten eine Zielbindungsquote von
90% in der unteren Variante und von 100% in der oberen Variante festgelegt.
Hinsichtlich der "Zielbindungsquoten" wurde angenommen, dass diese bis zum
Jahr 2025 erreicht werden können. In denjenigen Sortimentsbereichen, in denen
derzeit bereits höhere Bindungsquoten erreicht werden, wurde unterstellt, dass
diese auch zukünftig gehalten werden.
Für die im Jahr 2025 zu erwartende Bindungsquote bedeuten die Änderungen,
dass diese insgesamt von derzeit rd. 130% (ohne Apotheken und Lebensmittelhandwerk) auf dann rd. 136% in der unteren Variante bzw. auf rd. 143% in der
oberen Variante ansteigen wird. Abb. 12 zeigt die aktuell erreichten und die für
das Jahr 2025 angesetzten Bindungsquoten bei einer Entwicklung entsprechend
der Entwicklungsprognose.

Abb. 12: Bindungsquoten in Lahr nach Sortimenten im Ist-Zustand und für 2025 angesetzte
"Zielbindungsquoten" der oberen Variante der Entwicklungsprognose

PBS = Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren

GPK = Glas/ Porzellan/ Keramik

Quelle: eigene Erhebung/ Befragung März 2016; www.handelsdaten.de; IFH Köln (2015); Statistisches
Landesamt Baden-Württemberg; Statistisches Bundesamt; eigene Berechnungen

2. Die Wettbewerbsprognose beschreibt eine Entwicklung entsprechend der Entwicklungsprognose, allerdings unter der Annahme ungünstiger, aber nicht vorhersehbarer Entwicklungen der externen Rahmenbedingungen (politische Ereignisse,
stärkerer Bedeutungszuwachs des Internet als unterstellt, erhöhter Wettbewerb
mit den Nachbargemeinden o.ä.). Dabei wurde in jedem Sortimentsbereich ein
Umsatzeinbruch um 10% - im Vergleich zur Entwicklungsprognose - unterstellt.
Bei sämtlichen voranstehend beschriebenen Prognosevarianten wurde angenommen,
dass die Flächenleistungen lediglich bei positiverer wirtschaftlicher Entwicklung
(obere Variante) in den kommenden Jahren wieder geringfügig ansteigen werden55.
Bei der unteren Variante wurde hingegen kein Anstieg der Flächenleistungen veranschlagt.
Im Hinblick auf die getroffenen Annahmen kann es dabei nicht ausschließliches Ziel
sein, quantitativ Selbstversorgung bzw. eine bestimmte Quote zu erreichen. Vielmehr lautet die Leitfrage nach Ermittlung des Entwicklungsspielraumes, wo vor dem
55

Nach einem allgemeinen Rückgang der Flächenproduktivitäten in den vergangenen Jahren - zumindest in einigen Sortimenten - ist zu erwarten, dass bei positiver wirtschaftlicher Entwicklung - vor
einer Ausweitung der Flächen - zunächst die Produktivitäten steigen werden.

Hintergrund einer langfristigen Erhaltung und Steigerung der Attraktivität der Innenstadt und der weiteren zentralen Versorgungsbereiche sowie der Sicherung und
Entwicklung der Nahversorgung insbesondere zentrenrelevanter Einzelhandel angesiedelt werden sollte (vgl. Kap. 9.2f.).
Einschränkend ist zu bemerken, dass die Bindungsquoten nur gehalten bzw. gesteigert werden können, wenn eine hohe Identifikation mit Lahr und insbesondere mit
dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt, ein attraktives Angebot des Einzelhandels sowie - insbesondere im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt - eine
gute funktionale Mischung (auch hinsichtlich Dienstleistungen und Gastronomie) erreicht bzw. gehalten werden. Dies verdeutlicht die Abhängigkeit des Entwicklungsspielraumes vom Handeln in der Stadt.

8.2 PROGNOSEERGEBNISSE
8.2.1 Entwicklungsspielräume insgesamt
Aus den branchendifferenzierten Kaufkraftprognosen und der sich daraus ergebenden Umsatzentwicklung wurden, unter Berücksichtigung der Entwicklung der Flächenproduktivität, Verkaufsflächenpotenziale für die Stadt Lahr prognostiziert.
Der Entwicklungsspielraum ergibt sich aus der Differenz von Potenzial und vorhandener Fläche und ist eine Netto-Größe56. Infolge
• des bei der Wettbewerbsprognose in zahlreichen Sortimentsbereichen angenommenen Rückgangs der Kaufkraftbindung,
• der zu erwartenden Verschiebungen in der Nachfragestruktur sowie
• der in der oberen Variante angenommenen Steigerung der Flächenleistungen
können sich in einzelnen Sortimenten rechnerisch auch negative Werte ergeben.
Hier wurde unterstellt, dass diese nicht zu tatsächlichen Flächenabgängen, sondern
zu einer geringeren Steigerung bzw. einem Rückgang der Flächenleistung führen
werden.

In der Zwischenzeit, d.h. nach der Erhebung/ Befragung im März 2016, auftretende Abgänge von Flächen, die nicht weiter mit Einzelhandel belegt sind, ergeben einen zusätzlichen (Brutto-)Entwicklungsspielraum.

Der auf diese Weise abgeleitete Entwicklungsspielraum ist insofern wettbewerbsneutral, als davon ausgegangen werden kann, dass der bestehende Einzelhandel bei
einer über den Prognosezeitraum verteilten Realisierung der zusätzlichen Verkaufsflächen keine Einbußen erfahren muss: Er ist vorrangig auf nachfrageseitige Änderungen zurückzuführen.
Sofern bereits ein Angebot vorhanden ist - und dies ist in allen Sortimentsbereichen
in Lahr der Fall - kann dieser Spielraum auch für Geschäftserweiterungen genutzt
werden. Insofern ist der sortimentsspezifische Spielraum nicht auf seine wirtschaftliche Tragfähigkeit hin zu prüfen.
Die Ergebnisse der Entwicklungs- und der Wettbewerbsprognose sind in Abb. 13 zusammengefasst dargestellt.
Abb. 13: Verkaufsflächenentwicklungskorridor 2015 - 2025 Gesamtpotenzial in m²
140.000

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

Zuwachskorridor
2020: 4% - 16% (4.350 - 16.850 m²)

2025: 6% - 30% (6.100 - 30.450 m²)
0
2016

2020

Korridor

Entwicklungsprognose uV

Entwicklungsprognose oV

Wettbewerbsprognose oV

2025
Wettbewerbsprognose uV

Quelle: eigene Berechnung; Legendenerläuterung: uV (untere Variante), oV (obere Variante)

Unter den dargestellten Rahmenbedingungen ergibt bei der Entwicklungsprognose
bis 2020 ein Entwicklungsspielraum von rd. 9.400 m² (untere Variante) bis 16.850 m²
(obere Variante) (vgl. Tab. A - 8 im Anhang). Bis zum Jahr 2025 steigt dieser Verkaufsflächenspielraum auf rd. 14.800 m² (untere Variante) bis 30.450 m² (obere Va-

riante). Dies entspräche im Vergleich zur derzeitigen Verkaufsfläche (ohne Lebensmittelhandwerk und Apotheken) von rd. 102.250 m² einer Steigerung um rd. 14% bis
30%. Das jährliche Verkaufsflächenpotenzial beträgt - über alle Sortimente hinweg
betrachtet - rd. 1.500 m² (untere Variante) bzw. rd. 3.000 m² (obere Variante).
Wird dieses Ergebnis mit der Status-quo-Prognose verglichen (rd. 5.700 m² bis
9.550 m² bis 2020 bzw. rd. 6.350 m² bis 13.600 m² bis 2025; vgl. Tab. A - 7 im Anhang), so zeigt sich, dass der Entwicklungsspielraum etwa zur Hälfte auf eine verbesserte Kaufkraftbindung zurückzuführen ist. Dies ist dadurch zu erklären, dass in
mehreren Sortimenten in den Zielbindungsquoten eine höhere Kaufkraftbindung
veranschlagt wurde.
Sollte der Einzelhandelsumsatz wegen nicht vorhersehbarer Entwicklungen der externen Rahmenbedingungen um 10% einbrechen (Wettbewerbsprognose), so reduziert sich der Verkaufsflächenspielraum gegenüber der Entwicklungsprognose - bezogen wiederum auf das Jahr 2025 - um nahezu rd. 60% (untere Variante) bzw. etwa
45% (obere Variante) auf rd. 6.100 m² bis 17.150 m² (vgl. Tab. A - 9 im Anhang). Gegenüber der aktuellen Gesamtverkaufsfläche (ohne Lebensmittelhandwerk und Apotheken) stellt dies eine Steigerung, um rd. 6% bis 17% dar.
Der Vergleich der Verkaufsflächenspielräume von Entwicklungsprognose und Wettbewerbsprognose verdeutlicht die Abhängigkeit des Einzelhandels in Lahr von Faktoren, die nicht im Einflussbereich der Stadt und ihrer Akteure liegen.
Eine Ausweitung der Flächen über den prognostizierten Entwicklungsspielraum hinaus ist nur dann ohne Verdrängung bestehenden Einzelhandels möglich, wenn durch
zusätzlichen Einzelhandel die Attraktivität des Einzelhandels in Lahr derart erhöht
wird, dass über die hier angenommenen künftigen Bindungsquoten hinaus weitere
Kaufkraft in die Stadt gezogen bzw. die örtliche Kaufkraft noch stärker als in den
Zielbindungsquoten angenommen durch den städtischen Einzelhandel gebunden werden kann.

Zusammengefasst kann festgestellt werden, dass bei einer Entwicklung entsprechend
der Entwicklungsprognose (vorrangiges Prognoseszenario) über alle Sortimente hinweg betrachtet von einem Entwicklungsspielraum von max. rd. 3.000 m² pro Jahr
auszugehen ist.
Sofern eine Entwicklung entsprechend der Wettbewerbsprognose erfolgen sollte, reduziert sich der jährliche Spielraum auf rd. 600 m² bis 1.700 m² - wobei angenommen wurde, dass es bei einem rechnerischen Verkaufsflächenrückgang in einzelnen
Sortimenten nicht zu einem tatsächlichen Rückgang der Verkaufsfläche kommt.
Auch wenn insbesondere in der oberen Variante der Entwicklungsprognose
ein erhebliches Verkaufsflächenpotenzial besteht, ist vor dem Hintergrund
der Ziele zur Einzelhandelsentwicklung (vgl. Kap. 7) bei Neuansiedlungen von
Einzelhandelsbetrieben auf den "richtigen" Standort zu achten.
Das Ergebnis der Prognose ist lediglich ein Orientierungswert für die künftige
Einzelhandelsentwicklung: Die abgeleiteten Werte stellen weder Ziele noch einen
"Deckel" für die künftige Entwicklung des Einzelhandels dar. Dies gilt insbesondere
in Anbetracht des in einigen Sortimentsbereichen unterstellten Rückgangs der Kaufkraftbindung.
Darüber hinaus ist zu beachten, dass der prognostizierte Spielraum im Laufe von
einem Jahrzehnt entsteht und nicht in vollem Umfang zum jetzigen Zeitpunkt realisiert werden kann. Ansonsten entsteht die Gefahr, dass die damit verbundene zusätzliche Konkurrenz - entgegen den für die Prognose getroffenen Annahmen - auch
zu einer Verdrängung bestehenden Einzelhandels führen könnte.
Allerdings bedeutet die Realisierung eines konkreten Projektes häufig - ab einer
bestimmten Größe - auch eine angebotsseitige Änderung: Durch die damit zunehmende Attraktivität des Einzelhandels kann i.d.R. davon ausgegangen werden, dass
auch die Kaufkraftzuflüsse in einen Ort gesteigert werden. Entsprechend kann bei
der Realisierung eines neuen Projektes nicht einfach die neu realisierte Verkaufsfläche vom prognostizierten Entwicklungsspielraum abgezogen werden.

8.2.2 Verkaufsflächenpotenziale nach Zentrenrelevanz: Räumliche Verteilung
des nachfrageseitigen Entwicklungsspielraums
Für die künftige Einzelhandelsentwicklung ist von wesentlicher Bedeutung, an welchen Standorten die räumliche Realisierung des ermittelten Entwicklungsspielraumes erfolgen sollte (vgl. Kap. 9.2f.).
Bei der räumlichen Verteilung des insgesamt ermittelten Entwicklungsspielraumes
sind insbesondere die Zielsetzungen einer Funktionserhaltung und -stärkung des innerstädtischen zentralen Versorgungsbereiches und auch der Nahversorgungsbereiche sowie der Erhaltung und Stärkung der Nahversorgungsstrukturen zu berücksichtigen (vgl. Kap. 7). Entsprechend diesen Zielen sollte an nicht integrierten Standorten auch künftig kein zentrenrelevanter Einzelhandel (vgl. Kap. 9.1.3) zugelassen
werden (vgl. Kap. 9.2).
Um aufzuzeigen, für welche Standortbereiche der prognostizierte Flächenspielraum
genutzt werden kann, ist im Folgenden dargestellt, wie sich der prognostizierte
Entwicklungsspielraum überschlägig auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente
(kurzfristiger Bedarf), die sonstigen zentrenrelevanten Sortimente (mittelfristiger
Bedarf und Teile des langfristigen Bedarfes) sowie auf die nicht zentrenrelevanten
Sortimente verteilt.
Im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente ergibt sich bis 2025 ein
Entwicklungsspielraum von bis zu rd. 4.000 m² (obere Variante der Entwicklungsprognose), wovon rd. 2.400 m² auf den Bereich Nahrungs-/ Genussmittel entfallen. Dies
entspricht der Realisierung von bis zu zwei zusätzlichen Lebensmittelbetrieben
(oder Erweiterungen im Bestand in entsprechender Größenordnung). In der unteren
Variante ist der Entwicklungsspielraum hingegen nur für einen kleineren Lebensmittelbetrieb hinreichend.

Abb. 14: Potenzialkorridore nach Zentrenrelevanz in m²- nahversorgungsrelevante Sortimente
35.000

30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

Zuwachskorridor
2020: 1% - 9% (300 - 2.450 m²)

2025: 2% - 15% (550 - 4.000 m²)
0
2016

2020

Korridor

Entwicklungsprognose uV

Entwicklungsprognose oV

Wettbewerbsprognose oV

2025
Wettbewerbsprognose uV

Quelle: eigene Berechnung; Legendenerläuterung: uV (untere Variante), oV (obere Variante)

Der maximale Entwicklungsspielraum der nahversorgungsrelevanten Sortimente in
der Wettbewerbsprognose bis zum Jahr 2025 beträgt rd. 900 m². Wenn es zu einem
unerwarteten Umsatzeinbruch kommt, bestehen somit nahezu keine Möglichkeiten
zur Verbesserung der Nahversorgungssituation in Lahr.
Im Bereich der sonstigen zentrenrelevanten Sortimente entsteht bis zum Jahr
2025 ein Entwicklungsspielraum von maximal rd. 9.550 m² (obere Variante der Entwicklungsprognose; vgl. Abb. 15). Entsprechende Angebote sollten vorrangig in im
zentralen Versorgungsbereich Innenstadt untergebracht werden (vgl. Kap. 9.2), wobei entsprechende räumliche Entwicklungsmöglichkeiten zu identifizieren sind:
Der maximale Entwicklungsspielraum macht rd. mehr als ein Drittel der derzeitigen
Verkaufsfläche des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt (rd. 25.625 m²) aus.
Die Wettbewerbsprognose ergibt bis 2025 einen Entwicklungsspielraum von rd.
1.600 m² bis 4.850 m²; somit besteht zumindest nach der unteren Variante nur ein
geringes Potenzial zur Stärkung der Innenstadt.

Abb. 15: Potenzialkorridore in m² nach Zentrenrelevanz - sonstige zentrenrelevante Sortimente
50.000
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000

Zuwachskorridor
2020: 3% - 15% (1.200 - 5.450 m²)
2025: 4% - 26% (1.600 - 9.550 m²)

0
2016

2020

Korridor

Entwicklungsprognose uV

Entwicklungsprognose oV

Wettbewerbsprognose oV

2025
Wettbewerbsprognose uV

Quelle: eigene Berechnung; Legendenerläuterung: uV (untere Variante), oV (obere Variante)

Im Bereich der nicht zentrenrelevanten Sortimente (v.a. Möbel/ Bau- und Gartenmarkt) ergibt sich bis zum Jahr 2025 ein Entwicklungsspielraum von bis zu
16.900 m² (obere Variante der Entwicklungsprognose).
Bei diesem Teil des Entwicklungsspielraumes ist die räumliche Komponente von nachgeordneter Bedeutung, allerdings ist bei einer Ansiedlung außerhalb der zentralen
Versorgungsbereiche insbesondere an nicht integrierten Standorten auf die üblicherweise angebotenen zentrenrelevanten Randsortimente zu achten (vgl. Kap. 9.2.2).

Abb. 16: Potenzialkorridore in m² nach Zentrenrelevanz - nicht zentrenrelevante Sortimente
60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

Zuwachskorridor

10.000

2020: 7% - 23% (2.850 - 8.950 m²)
2025: 10% - 44% (3.950 - 16.900 m²)
0
2016

2020

Korridor

Entwicklungsprognose uV

Entwicklungsprognose oV

Wettbewerbsprognose oV

2025
Wettbewerbsprognose uV

Quelle: eigene Berechnung; Legendenerläuterung: uV (untere Variante), oV (obere Variante)

8.2.3 Fazit Prognoseergebnis
Es zeigt sich, dass nur bei einer positiveren Entwicklung der Rahmenbedingungen
(obere Variante) und bei Anstrengungen zum Erhalt bzw. zur Verbesserung der Kaufkraftbindung (Entwicklungsprognose) ein deutliches Potenzial zu Verbesserung der
Nahversorgungssituation vorhanden ist. Bei einer zurückhaltenden Entwicklung
der Rahmenbedingungen und/ oder eines Umsatzrückganges auf Grund externer Faktoren besteht nur ein geringes bzw. nahezu kein Verkaufsflächenpotenzial.
Bei den sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten ist ein deutliches Verkaufsflächenpotenzial zur Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt
auch dann zu verzeichnen, wenn entweder eine positivere Entwicklung der Rahmenbedingungen eintritt oder eine verbesserte Kaufkraftbindung erreicht werden kann.
Die räumliche Unterbringung entsprechender Angebote muss geklärt werden.
Bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten ist bei einer Ansiedlung außerhalb der
Zentren auf die zentrenrelevanten Randsortimente zu achten.

Bei der Realisierung zusätzlicher Verkaufsflächen sollte - wie bereits dargestellt berücksichtigt werden, dass
• die Prognosewerte lediglich Orientierungswerte darstellen,
• Umsatzumverteilungen bei der Realisierung von deutlich mehr Verkaufsfläche zu
erwarten sind,
• Ansiedlungen nahversorgungs- und sonstiger zentrenrelevanter Angebote an städtebaulich "richtigen" Standorten erfolgen sollten und
• eine kurzfristige Realisierung des gesamten bis zum Jahr 2025 ermittelten Entwicklungsspielraumes vermieden werden sollte.

INSTRUMENTELLES KONZEPT ZUR RÄUMLICHEN
EINZELHANDELSSTEUERUNG

In diesem Arbeitsschritt wird ein planerisches Konzept erarbeitet, durch das eine
räumliche Lenkung des Einzelhandels ermöglicht - und damit ein wichtiger Teil der
Zentrenentwicklung langfristig gesichert - werden kann.
Wichtiger Bestandteil dieses Konzeptes ist die Sortimentsliste, die nach der Zentrenrelevanz einzelner Sortimente unterscheidet. Die bisherige Sortimentsliste
wurde auf der Grundlage der Bestandserfassung überprüft, wobei auch allgemeine
Kriterien zur Einstufung von Sortimenten hinzugezogen wurden.
Auf der Grundlage der Ist-Situation sowie vor dem Hintergrund der Ziele (vgl. Kap.
7), des quantitativen Entwicklungspotenzials (vgl. Kap. 8) und der auf den Zielen
basierenden Grundsätze zur räumlichen Einzelhandelsentwicklung (vgl. Kap. 9.2)
werden

räumliche

Entwicklungsmöglichkeiten

für

den

zentralen

Versorgungsbereich Innenstadt abgeleitet (vgl. Kap. 9.3). Diese sollen die
spezifischen Erfordernisse des Einzelhandels berücksichtigen und die dargestellten
Ziele unterstützen.
Neben diesen Entwicklungsmöglichkeiten werden die Möglichkeiten zur Verbesserung der Nahversorgungssituation dargestellt (vgl. Kap. 9.3.6).
Wenn nachgewiesen ist, dass es räumliche Entwicklungsmöglichkeiten für den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt gibt, dann ist eine wesentliche Voraussetzung
für das Verfolgen eines Einzelhandelskonzeptes gegeben.
Abschließend wird ein Verfahrensvorschlag unterbreitet, welcher ein verwaltungstechnisches und politisches Umsetzen des Planungskonzeptes ermöglicht. Auf
Grund der Erfahrungen aus vergleichbaren Untersuchungen werden Formulierungen
für bauplanungsrechtliche Festsetzungen in Bebauungsplänen vorgeschlagen.

9.1 VORSCHLAG FÜR EINE SORTIMENTSLISTE
Als Basis für die räumliche Beschränkung der Genehmigungsfähigkeit von Einzelhandelsvorhaben ist es notwendig, eine Sortimentsliste zu erstellen, welche nach nahversorgungsrelevanten57, sonstigen zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten
Sortimenten unterscheidet58. In Lahr wurde die bereits bestehende Liste überprüft
und aktualisiert.
9.1.1 Kriterien
Auf Grund zahlreicher Erfahrungen hat sich für die Zuordnung der Sortimente der
folgende Kriterienkatalog herausgebildet:
Sonstige zentrenrelevante sind Sortimente, die
• wöchentlich nachgefragt werden;
• eine bestimmte Funktion am Standort erfüllen - z.B. als Frequenzbringer;
• vom Kunden gleich mitgenommen werden können ("Handtaschensortiment");
• einer zentralen Lage bedürfen, weil sie auf Frequenzbringer angewiesen sind;
• Konkurrenz benötigen, um ein entsprechendes Absatzpotenzial zu erreichen;
• für einen attraktiven Branchenmix notwendig sind;
• im zentralen Versorgungsbereich am stärksten vertreten sind.
Nahversorgungsrelevante Sortimente
• sind zentrenrelevante Sortimente, die täglich bzw. häufig und periodisch nachgefragt werden;
• dienen der fußläufigen, wohnungsnahen Grundversorgung; eine Ansiedlung außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches - aber innerhalb von Wohnlagen - kann
daher sinnvoll sein;
• sind immer auch zentrenrelevant, sonstige zentrenrelevante Sortimente sind
hingegen nicht nahversorgungsrelevant.

Nahversorgungsrelevante Sortimente sind dabei immer auch zentrenrelevant.

Vgl. VGH Baden-Württemberg: Urteil vom 30.01.2006, Az. 3 S 1259/05, ferner bereits Birk (1988),
a.a.O., S. 288.

Nicht zentrenrelevant dagegen sind vor allem Sortimente, die
• die zentralen Standorte nicht prägen;
• auf Grund ihrer Größe und Beschaffenheit bzw. wegen der Notwendigkeit eines
Pkw-Transportes überwiegend an gewerblichen Standorten angeboten werden
(z.B. Baustoffe);
• auf Grund ihres hohen Flächenbedarfes nicht für zentrale Lagen geeignet sind
(z.B. Möbel);
• eine geringe Flächenproduktivität aufweisen.
9.1.2 Räumliche Verteilung der Sortimente in der Stadt Lahr
Neben der funktionalen Bedeutung einzelner Sortimente wird auch die momentane
räumliche Verteilung des Angebotes in Lahr zur Einstufung der Sortimente herangezogen. Dabei dürfen, städtebaulich begründet, auch solche Sortimente als zentrenrelevant eingestuft werden, die heute nicht mehr/ noch nicht im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt zu finden sind. Solche Sortimente können an Standorten
außerhalb mit dem Ziel ausgeschlossen werden, eventuelle Neuansiedlungen zwecks
Steigerung oder Erhaltung der Attraktivität dem Zentrum zuzuführen59.
Verteilung zentrenrelevanter Sortimente
In Abb. 17 wird die Verteilung zentrenrelevanter Sortimente nach Standorttypen in
Lahr illustriert. Dabei zeigt sich, dass mit Ausnahme des Sortiments zoologischer
Bedarf alle als zentrenrelevant eingestuften Sortimente überwiegend innerhalb des
zentralen Versorgungsbereiches und der sonstigen integrierten Lagen angeboten
werden und somit der Zuteilung in der bestehenden Sortimentsliste entsprechen.
Das Sortiment zoologischer Bedarf lässt sich in Tiernahrung und Zubehör sowie
Tiermöbel und lebende Tiere untergliedern. Das Sortiment Tiernahrung und Zubehör wird häufig als Randsortiment in Lebensmittelbetrieben angeboten und täglich
bzw. wöchentlich nachgefragt. Aus diesem Grund sollte es auch weiterhin als zentrenrelevant eingestuft werden. Im Gegensatz dazu sollte das Sortiment Tiermöbel
und lebende Tiere als nicht zentrenrelevant eingestuft werden. Gründe hierfür sind
neben der Flächenintensität des Sortiments der häufig benötigte Pkw-Transport.

Vgl. BVerwG: Beschluss vom 10.11.2004, Az. 4 BN 33.04.

Die Sortimente Sportbekleidung, Sportartikel und Sportgroßgeräte werden
i.d.R. nicht getrennt angeboten und sollten deshalb auch künftig als eine
Sortimentsgruppe betrachtet werden. Sportgeschäfte bieten immer stärker auch
Freizeitbekleidung an, so dass ihre Bedeutung für die Zentren zugenommen hat. In
Lahr sind diese Sortimente überwiegend in der Innenstadt angesiedelt und somit
eindeutig innenstadtprägend.
Abb. 17: Verkaufsflächenverteilung zentrenrelevanter Sortimente nach Standorttypen in Lahr
Apotheker-, Sanitätswaren
Bekleidung aller Art
Bild- und Tonträger
(Schnitt-)Blumen
Bücher
Drogerie-/ Kosmetik-/ Parfümeriewaren
Elektrokleingeräte
Fotowaren und -geräte
Haus-/ Heimtextilien inkl. Stoffe
Hausrat, GPK, Geschenkartikel
Kunstgewerbe
Kurzwaren, Handarbeiten, Wolle
Nahrungs-/ Genussmittel
Optik, Hörgeräte
Papier- und Schreibwaren
Reformwaren
Schuhe, Lederwaren
Spielwaren, Bastelartikel
Sportbekleidung, -artikel/ Sportgeräte
Telefone und Zubehör
Uhren, Schmuck
Waffen, Jagdbedarf
Tiernahrung, zoologischer Bedarf
Zeitungen/ Zeitschriften
0%
ZVB Innenstadt

10%

20%

30%

40%

sonstige integriert

50%

60%

70%

80%

90%

100%

nicht integriert

Quelle: eigene Befragung März 2016; Legendenerläuterung: ZVB (zentraler Versorgungsbereich), GPK =
Glas, Porzellan, Keramik

Verteilung nicht zentrenrelevanter Sortimente
Abb. 18 zeigt die Verteilung der nicht zentrenrelevanten Sortimente nach der
bisherigen Sortimentsliste. Dabei ist festzustellen, dass der Großteil der in Lahr
vorhandenen nicht zentrenrelevanten Sortimente funktionsadäquat an nicht integrierten Standorten angesiedelt ist.

Abb. 18: Verkaufsflächenverteilung nicht zentrenrelevanter Sortimente nach Standorttypen in
Lahr
Sanitär-, Badeinrichtungen
Baustoffe, Bauelemente, Fliesen
Beleuchtungskörper, Lampen
Beschläge, Eisenwaren
Bettwaren, Matratzen
Computer
Elektrogroßgeräte (weiße Ware)
Elektroinstallation
Fahrräder und Zubehör
Farben, Lacke
Gartenbedarf
Kfz, Motorräder und Zubehör
Kinderwagen, -sitze
Möbel, Küchen, Büromöbel, Gartenmöbel
Pflanzen und Zubehör
Rollläden und Markisen
Unterhaltungselektronik (braune Ware)
Heimwerkerwerkzeuge und -maschinen
Teppiche/ Bodenbeläge, Tapeten
0%
ZVB Innenstadt

10%

20%

30%

40%

sonstige integriert

50%

60%

70%

80%

90%

100%

nicht integriert

Quelle: eigene Befragung März 2016; Legendenerläuterung: ZVB (zentraler Versorgungsbereich)

Die Sortimente Computer, Elektrogroßgeräte, Fahrräder und Zubehör, Kinderwagen, -sitze sowie Unterhaltungselektronik werden überwiegend an sonstigen
integrierten Standorten oder innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches angeboten. Während Elektrogroßgeräte und Kinderwagen, -sitze klassische nicht zentrenrelevante Sortimente darstellen, kann das Sortiment Fahrräder und Zubehör
hinsichtlich seiner Einstufung unterschiedlich beurteilt werden.
Nach dem oben genannten Kriterienkatalog gehört das Sortiment Fahrräder und Zubehör eher nicht zu den zentrenrelevanten Sortimenten (es wird z.B. nicht wöchentlich nachgefragt oder ist auch kein "Handtaschensortiment"). Dabei ist jedoch zu beachten, dass für Fahrradgeschäfte i.d.R. kleinere Verkaufsflächengrößen ausreichend sind und Fahrräder problemlos im Zentrum angeboten werden können. Außerdem werden oft große Umsatzanteile durch Fahrradzubehör oder Werkstattdienstleistungen erzielt, die ebenfalls einen geringeren Flächenbedarf haben und auch regelmäßiger nachgefragt werden. Fahrradgeschäfte können auch einen wichtigen
Beitrag zur Vielfalt im Zentrum leisten und so zur Stärkung des Zentrums insgesamt

beitragen. Das Sortiment Fahrräder und Zubehör sollte daher entgegen der bisherigen Sortimentsliste zukünftig als zentrenrelevant eingestuft werden.
Die Sortimente Computer und Unterhaltungselektronik können rechnerisch nicht eindeutig als zentren- bzw. nicht zentrenrelevante Sortimente eingestuft werden. Da
es sich bei diesen jedoch um klassische zentrenrelevante Sortimente handelt, sollten
auch sie entgegen der bisherigen Sortimentsliste als zentrenrelevant eingestuft
werden.
9.1.3 Vorschlag für eine Sortimentsliste
Nachfolgend wird der gutachterliche Vorschlag für die Sortimentsliste für die Stadt
Lahr (vgl. Tab. 5) dargestellt. Diese wurde auf Basis der räumlichen Verteilung des
Angebotes in Lahr und der o.g. allgemeinen Merkmale erstellt und ist somit ortsspezifisch. Dieser Vorschlag ist zudem das Diskussionsergebnis der projektbegleitenden Arbeitsgruppe.
Im Gegensatz zur bisherigen Lahrer Sortimentsliste werden die zentrenrelevanten
Sortimente in sonstige zentrenrelevante Sortimente und nahversorgungsrelevante
Sortimente untergliedert. Diese Untergliederung entspricht dem Einzelhandelserlass
und ermöglicht eine differenziertere Steuerung der Einzelhandelsentwicklung. Die
Sortimente Fahrräder und Zubehör, Computer, Elektrokleingeräte und Unterhaltungselektronik werden auf Grund ihrer aktuellen Verteilung und ihrer Bedeutung
für die Innenstadt den zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Die Sortimente
Sportbekleidung/ Sportartikel und Sportgroßgeräte werden zum Sortiment Sportartikel eischließlich Sportgroßgeräte zusammengefasst.

Die Sortimentsliste stellt einen Vorschlag dar und unterliegt dem Abwägungsvorbehalt des Gemeinderates; eine Abweichung vom gutachterlichen Vorschlag ist prinzipiell möglich, jedoch (inhaltlich) zu begründen.

100

Tab. 5: Vorschlag für die "Sortimentsliste Lahr"

zentrenrelevante Sortimente
sonstige zentrenrelevante
Sortimente
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•

Bekleidung (incl. Sportbekleidung)
Bild- und Tonträger, Telefone und Zubehör
Bücher
Computer
Elektrokleingeräte
Fahrräder und Zubehör
Fotowaren und -geräte
Haus-/ Heimtextilien
Hausrat, Glas/ Porzellan/ Keramik,
Geschenkartikel
Kunstgewerbe/ Bilder und -rahmen
Kurzwaren, Handarbeit, Wolle
Musikinstrumente, Musikalien
Optik, Hörgeräte
Schuhe, Lederwaren
Spielwaren, Bastelartikel
Sportartikel einschl. Sportgroßgeräte
Uhren/ Schmuck
Unterhaltungselektronik (braune Ware)
Waffen, Jagdbedarf

nahversorgungsrelevante Sortimente

nicht zentrenrelevante Sortimente
• Baustoffe, Bauelemente, Heimwerkerbedarf
Fliesen
• Beleuchtungskörper, Lampen
• Beschläge, Eisenwaren
• Bettwaren, Matratzen
• Brennstoffe/ Mineralölerzeugnisse
• Büromaschinen
• Elektrogroßgeräte (weiße Ware)
• Elektroinstallation
• Farben und Lacke
• Gartenwerkzeuge, Gartenbaustoffe, Pflegeund Düngemittel, Torf und Erde. Pflanzengefäße, Zäune, Gartenhäuser, Gewächshäuser,
Naturhölzer
• Kamine, (Kachel-) Öfen
• Kfz/ Motorräder
• Kinderwagen, -sitze
• Maschinen und Werkzeuge
• Möbel/ Küchen/ Büromöbel/ Gartenmöbel/ Sanitär-/ Badeeinrichtung
• Pflanzen und Zubehör
• Rollläden und Markisen
• Teppiche/ Bodenbeläge, Tapeten
• Zooartikel- Tiermöbel und lebende Tiere

•
•
•
•
•
•

Apotheker-, Sanitätswaren
(Schnitt-)Blumen
Drogerie-/ Kosmetik/ Parfümeriewaren
Nahrungs-/ Genussmittel
Reformwaren
Zeitungen/ Zeitschriften, Papier- und
Schreibwaren
• Zooartikel - Tiernahrung und Zubehör
Quelle: gutachterlicher Vorschlag

9.1.4 Exkurs Gebrauchtwaren
Grundsätzlich sind Gebrauchtwaren bzw. Second-Hand-Waren ebenso wie Neuwaren
zu behandeln. Eine Bekleidungsboutique oder ein Spielwarengeschäft sind entsprechend der im vorliegenden Gutachten vorgeschlagenen Sortimentsliste Betriebe mit
eindeutig zentrenrelevanten Sortimenten. Gemäß der Steuerungsstrategie sind
diese Sortimente nur im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt anzusiedeln (vgl.
Kap. 9.2). Ein Geschäft mit Gebrauchtmöbeln, die eindeutig nicht zentrenrelevant
sind, kann dagegen auch außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches angesiedelt
werden, d.h. auch an nicht integrierten Standorten. Hier gilt dann ebenfalls die Regelung zu zentrenrelevanten Randsortimenten, d.h. bis zu 10% der Gesamtverkaufs-

101

fläche können mit zentrenrelevanten Sortimenten belegt werden, sofern diese einen
Bezug zum Hauptsortiment haben.

9.2 GRUNDSÄTZE ZUR RÄUMLICHEN EINZELHANDELSENTWICKLUNG
Um die in Kap. 7 aufgeführten Ziele zu erreichen, werden als Strategie zur langfristigen Sicherung der Versorgungsstrukturen für künftige Einzelhandelsansiedlungen
die folgenden Grundsätze zur räumlichen Einzelhandelsentwicklung mit jeweils folgenden Erläuterungen vorgeschlagen.
Zu den baurechtlichen Regelungen, insb. § 11 (3) BauNVO, vgl. auch Kap. 2.2.1.3, sowie zu den landesplanerischen Vorgaben in Bezug auf Darstellung und Festsetzung
von Kern- oder Sondergebieten im Sinne § 11 (3) BauNVO vgl. Kap. 2.2.2.
9.2.1 Umgang mit zentrenrelevantem Einzelhandel
Grundsätze:
Zentrenrelevante Sortimente nur im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt
a. Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt: großflächige Einzelhandelsbetriebe
(> 800 m² Verkaufsfläche) regelmäßig zulässig
b. Nahversorgungszentrum Dinglingen Schwarzwaldstraße (Perspektive):
•

nahversorgungsrelevanter, nicht großflächiger Einzelhandel bei
standortgerechter Dimensionierung regelmäßig zulässig

•

Lebensmittelbetriebe bei standortgerechter Dimensionierung
ausnahmsweise auch großflächig zulässig

c. Ausnahme für sonstige integrierte Lagen (inkl. Nahversorgungsbereiche):
• nahversorgungsrelevanter, nicht großflächiger Einzelhandel bei
standortgerechter Dimensionierung ausnahmsweise zulässig
• Lebensmittelbetriebe bei standortgerechter Dimensionierung ausnahmsweise
auch großflächig zulässig
d. Ausnahme für nicht integrierte Lagen: zentrenrelevante Sortimente als Randsortimente bis max. 10% der Verkaufsfläche ausnahmsweise zulässig (max. 800 m²)
Die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungs- und
sonstigen zentrenrelevanten Hauptsortimenten - d.h. auf einer Verkaufsfläche von

102

mehr als 800 m²60 - sollte lediglich im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt
erfolgen. Damit soll die besondere Versorgungsfunktion des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt erhalten und gestärkt werden. Zudem versorgt beispielsweise
ein Einzelhandelsbetrieb mit einer Verkaufsfläche von 800 m² - und damit einer
Verkaufsfläche an der Schwelle zur Großflächigkeit - und Hauptsortiment Schuhe
oder Spielwaren rechnerisch rd. 20.000 Einwohner, für das Hauptsortiment Sport
ist sogar ein rechnerischer Versorgungswert von rd. 24.000 Einwohnern festzustellen.
Im Nahversorgungszentrum Dinglingen Schwarzwaldstraße (Perspektive), in den
Nahversorgungsbereichen, an sonstigen integrierten Standorten sowie an nicht
integrierten Standorten sollten keine Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem
Hauptsortiment angesiedelt werden61. Ausnahmsweise können - im Sinne einer möglichst flächendeckenden Grund-/ Nahversorgung - in den Nahversorgungsbereichen
und an sonstigen integrierten Standorten Betriebe mit nahversorgungsrelevantem
Hauptsortiment angesiedelt werden, jedoch nur, sofern eine Nahversorgungslücke
besteht (standortgerechte Dimensionierung). Im Nahversorgungszentrum Dinglingen
Schwarzwaldstraße (Perspektive) sind diese nicht nur ausnahmsweise, sondern
regelmäßig bei standortgerechter Dimensionierung zulässig
Weiterhin

können

Nahversorgungszentrum

Dinglingen

Schwarzwaldstraße

(Perspektive), in den Nahversorgungsbereichen und an sonstigen integrierten
Standorten ausnahmsweise auch großflächige Lebensmittelbetriebe angesiedelt
werden, sofern diese standortgerecht dimensioniert sind und der Verbesserung der
räumlichen Nahversorgungssituation dienen62. Dabei ist bei den Stadtteilen außerhalb der Kernstadt auf die jeweilige Einwohnerzahl abzustellen, im Bereich der
60

Entsprechend dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 24.11.05 ist ein Einzelhandelsbetrieb
als großflächig einzuordnen, wenn er eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreitet. Ist dies der
Fall, ist das Vorhaben nur in Kern- und Sondergebieten zulässig. BVerwG, 4 C 10.04, 4 C 14.04, 4 C
3.05 , 4 C 8.05 vom 24.11.05.

Auch wenn außerhalb der Zentren in MI-Gebieten (§ 6 BauNVO) i.d.R. Einzelhandel grundsätzlich
möglich ist, sollte geprüft werden, ob es stadtentwicklungsplanerisch sinnvoll ist - beispielsweise
zur Sicherung/ Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt - in bestimmten MIGebieten zentrenrelevanten Einzelhandel auch unterhalb der Großflächigkeit auszuschließen.

Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass derartige Betriebe mit einem umfassenden
Angebot im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel und ergänzenden nahversorgungsrelevanten Randsortimenten häufig nur noch mit Verkaufsflächen im Bereich der Schwelle zur Großflächigkeit und
darüber realisiert werden.

103

Kernstadt auf die im unmittelbaren Umfeld (500 Meter-Radius) zu verzeichnende
Einwohnerzahl unter Berücksichtigung des Bestands an integrierten Standorten63.
Die Ansiedlung ist im Einzelfall zu prüfen. Eine Gefährdung bestehender Strukturen,
die zur Nahversorgung der Bevölkerung beitragen, ist zu vermeiden (Schutz der
verbrauchernahen Versorgung). Dies betrifft auch die Erweiterung von bestehenden
Lebensmittelbetrieben.
An nicht integrierten Standorten sollen zentrenrelevante Sortimente grundsätzlich
nicht angesiedelt werden. Ausnahmsweise können sie als Randsortimente in Betrieben mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment angeboten werden. Ein vollständiger Ausschluss von zentrenrelevanten Rand- und Ergänzungssortimenten in Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment an sonstigen integrierten und nicht integrierten Standorten erscheint jedoch nicht möglich: Bei einigen Branchen gehört ein derartiges Angebot in gewissem Umfang mittlerweile zum
Betriebskonzept (z.B. Haushaltswaren in Möbelgeschäften).
Es muss jedoch in jedem Fall eine Beziehung zum Hauptsortiment bestehen (beispielsweise keine Lebensmittel im Baumarkt). Darüber hinaus sind die nahversorgungs- und sonstigen zentrenrelevanten Hauptsortimente in der Summe auf 10% der
Verkaufsfläche bei insgesamt maximal 800 m² zu beschränken.
Unabhängig von der Größe der Verkaufsfläche für zentrenrelevante Rand- und Ergänzungssortimente eines Betriebs mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment
sollte sichergestellt werden, dass diese nicht von einem einzigen Sortiment belegt
werden kann. D.h., dass zusätzlich eine maximale Verkaufsflächenobergrenze für jedes zentrenrelevante Rand-/ Ergänzungssortiment zu definieren ist. Gleichzeitig ist
darauf zu achten, dass eine solche Regelung nicht zur Einrichtung eines Shop-inShop-Systems entsprechend eines Einkaufszentrums genutzt wird.

Diesbezüglich sei angemerkt, dass ein Lebensmittelbetrieb mit einer Verkaufsfläche von 800 m²
rechnerisch rd. 2.500 Einwohner versorgt (rechnerisch bedeutet: sofern diese 2.500 Einwohner
Lebensmittel ausschließlich in diesem einen Markt einkaufen).

104

9.2.2 Umgang mit nicht zentrenrelevantem Einzelhandel
Grundsätze:
Nicht zentrenrelevanter Einzelhandel im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt sowie an sonstigen integrierten und nicht integrierten Standorten
(sofern nicht durch Bauleitplanung ausgeschlossen)
Großflächiger nicht zentrenrelevanter Einzelhandel vorrangig an etablierten
nicht integrierten (Einzelhandels-)Standorten
• Sensibler Umgang mit Ansiedlungswünschen: "Leerstandsdomino" vermeiden.

Nicht zentrenrelevanter Einzelhandel kann grundsätzlich im gesamten Stadtgebiet, wo Einzelhandel zulässig ist, angesiedelt werden. Dabei sollte jedoch behutsam mit Flächenbereitstellungen für den Einzelhandel in Gewerbegebieten umgegangen werden, da ansonsten u.U. die Standortqualität bezogen auf andere gewerbliche
Nutzungen sinken könnte bzw. die Bodenpreise für andere Nutzungen zu stark erhöht
werden könnten. Im Übrigen stellt sich die Frage, ob es sich die Stadt Lahr leisten
kann/ will dem Einzelhandel gewerbliche Flächen zur Verfügung zu stellen bzw. den
Einzelhandel in Gewerbegebieten zu fördern. Daher wird empfohlen, auch die Einzelhandelsentwicklung in den Gewerbegebieten planerisch zu steuern. Neuansiedlungen sollten im Hinblick auf die Zielsetzungen und Entwicklungspotenziale für den
jeweiligen Planstandort überprüft werden (vgl. Kap. 9.3.7).

Für nicht zentrenrelevante Sortimente sollte sich die Flächenbereitstellung am ermittelten quantitativen Entwicklungsspielraum orientieren und insgesamt eher zurückhaltend erfolgen.
Auch wenn die Konkurrenz am Standort gefördert werden soll, kann es daher städtebaulich sinnvoll sein, in Zukunft Ansiedlungswünsche - soweit planungsrechtlich
möglich - abzuwehren, wenn ersichtlich ist, dass dadurch keine zusätzliche Zentralitätssteigerung erfolgt, sondern lediglich die Position traditioneller Einzelhandelslagen, insbesondere in der Innenstadt von Lahr, aber auch an bestehenden nicht
integrierten Standorten (z.B. Gewerbegebiete), geschwächt wird.

105

Ausnahme: "Leerstandsdomino"
Bei der Genehmigung von neuen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten
Sortimenten ist zu beachten, dass - auch bei städtebaulicher Verträglichkeit - nur
eine bestimmte Tragfähigkeit für einzelne Angebote besteht. Wird diese überschritten, so ergibt sich die Gefahr eines "Leerstandsdominos": Ein reiner Verdrängungswettbewerb führt zu vermehrten Leerständen in gewerblich genutzten Gebieten. Ein ehemaliger Einzelhandelsstandort mit einer sich daran orientierenden Umgebungsnutzung lässt sich nur langsam zu einem (hochwertigen) Gewerbestandort
für sonstige Gewerbebetriebe umwidmen. Zudem entsteht auf solchen Flächen üblicherweise ein Nachnutzungsdruck durch zentrenrelevante Sortimente, dem zwar planerisch begegnet werden kann, der aber dennoch immer wieder (unnötige) Diskussionen auslöst.

106

9.3 RÄUMLICHE ENTWICKLUNGSOPTIONEN
Während in den vorangegangenen Kapiteln 9.1 und 9.2 die Sortimentsliste und die
Steuerungsstrategie für die künftige Einzelhandelsentwicklung der Stadt Lahr dargestellt wurden, folgt nun eine Konkretisierung in Bezug auf die jeweiligen Standorte in der Stadt. Dabei wird zunächst der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt
im Hinblick auf seine künftige räumliche Einzelhandelsentwicklung bewertet, anschließend die Nahversorgungsbereiche Dinglingen Schwarzwaldstraße, Kuhbach,
Reichenbach und Sulz. Darauffolgend werden Empfehlungen zum Thema Nahversorgung und zum Umgang mit der Einzelhandelsentwicklung in den Gewerbegebieten
dargelegt.
Die Darstellung von räumlich-funktionalen Entwicklungsoptionen ist zentraler Bestandteil von Einzelhandelskonzepten, denn diese müssen den Nachweis erbringen,
dass eine räumliche Steuerung zu Gunsten der städtebaulich bevorzugten Standorte
auch zukünftig möglich ist. Gelingt dies nicht, stellt sich die Frage, ob das Konzept
überhaupt umsetzbar ist. Sollte die Umsetzbarkeit nicht nachgewiesen werden, verliert das Konzept an Gewicht im Sinne des § 1 (6) BauNVO, ist also für die Bauleitplanung nahezu "wertlos".
Die städtebaulich-funktionalen Maßnahmenvorschläge stellen auch gleichzeitig einen planungsrechtlich relevanten Teil des Sicherungs- bzw. Steuerungszwecks dar.
Mit der räumlichen Steuerung des Einzelhandels muss auch der Zweck nachvollziehbar dargestellt werden. Es geht demnach nicht nur um die Erhaltung des Erreichten,
sondern auch um die Sicherung der Entwicklungsfähigkeit im Sinne der vorgeschlagenen Maßnahmen.
Bis zum Jahr 2025 ergibt sich für die Stadt Lahr ein Entwicklungsspielraum von bis
zu rd. 30.450 m² Verkaufsfläche. Dies ist für einen Zeitraum von knapp 10 Jahren
ein relativ begrenzter Entwicklungsspielraum, sodass der im Sinne der Ziele und
Grundsätze "richtigen" räumlichen Einzelhandelsentwicklung eine besondere Bedeutung zukommt.
9.3.1 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (Perspektive)
Wie die Analyse gezeigt hat, konkurriert der Einzelhandelsstandort Innenstadt mit
anderen bedeutenden Einzelhandelsstandorten innerhalb der Stadt Lahr. Im Mittel-

107

punkt der künftigen räumlichen Einzelhandelsentwicklung der Stadt Lahr sollte deshalb in besonderem Maße die Innenstadt stehen. Angesichts der begrenzten quantitativen Entwicklungsspielräume sowie der formulierten Ziele und Grundsätze (vgl.
Kap. 7 und 9.2) sind Betriebe mit sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten künftig
nur noch in der Innenstadt anzusiedeln.
Bisherige Abgrenzung beibehalten!
Die bisherige Abgrenzung der Innenstadt von Lahr entlang der Tiergartenstraße,
Gärtnerstraße, Turmstraße und Goethestraße sollte beibehalten werden, da die bestehende Ausdehnung mit knapp 600 Metern nahezu idealtypisch ist. Diese Ausdehnung entspricht historischen Innenstadtgrundrissen und ist in vielen Städten der
fußläufig erlebbare Einkaufsbereich, d.h. der Bereich mit der höchsten Geschäftsund Passantendichte. Selbst in größeren Städten funktionieren Einkaufsbereiche auf
einer Länge von mehr als 600 Metern nur noch sehr eingeschränkt.
In der Ist-Analyse wurde bereits aufgezeigt, dass die Innenstadt von Lahr in den
Randbereichen von Wohn- und Dienstleistungsnutzungen dominiert wird. Der Haupteinkaufsbereich ist auf den Bereich der Marktstraße zwischen Rathausplatz und Urteilsplatz beschränkt. Darüber hinaus sind mit dem Postgelände und den Flächen um
den Marktplatz räumliche Entwicklungsmöglichkeiten vorhanden.
Das südlich der Tiergartenstraße gelegene BBZ-Areal sollte im Sinne einer lebedigen und kompakten Innenstadt nicht in den zentralen Versorgungsbereich einbezogen werden. Wesentliche Gründe dafür sind:
•

Trennwirkung der verkehrsreichen Tiergartenstraße (Bundesstraße),

•

mangelnde funktionale und städtebauliche Anbindung an den Haupteinkaufsbereich Marktstraße (Wohnnutzungen, Kirche, keine Blickbeziehung),

•

Flächenpotenziale im Innenstadtbereich und

•

Gefahr der Überdehnung des bestehenden Innenstadtbereiches.

108

Karte 19: Räumliche Entwicklungsstrategie - perspektivische Abgrenzung

Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Lahr

Innenentwicklung fortsetzen
Wesentliches Ziel der einzelhandelsbezogenen Innenentwicklung sollte die Ergänzung durch möglichst größere zusammenhängende Verkaufsflächen sein, um weitere
moderne Handelsformate in der Innenstadt zu ermöglichen. Insbesondere in den
Randbereichen der Innenstadt (z.B. Postareal) sollten entsprechende Impulse im
Sinne einer stärkeren Vernetzung der Innenstadt und einer Polbildung gesetzt werden.
Mit dem Postareal und den Flächen am Marktplatz bestehen in der Innenstadt von
Lahr hervorragende Voraussetzungen für eine räumliche Innenentwicklung. Die Flächen sind ausreichend groß, um moderne Betriebsgrößen zu realisieren und damit
die Innenstadt funktional tatsächlich weiterzuentwickeln. Gleichzeitig bieten die
Flächen das Potenzial, die Defizite bezüglich der Eingangsbereiche zur Lahrer Innenstadt zu verbessern und städtebauliche Defizite zu beseitigen.

109

Bedingungen Entwicklung Potenzialfläche Postgelände rd. 6.300 m²
•

Ansiedlung Magnetbetrieb

•

möglichst große zusammenhängende Verkaufsfläche schaffen

•

Anbindung an die Schillerstraße

•

Funktion eines Eingangsbereiches für die Innenstadt/ Stellplatzangebot schaffen

•

anspruchsvolle Architektur/ städtebauliche Einbindung

•

Einbeziehung angrenzender Grundstücke prüfen

Bedingungen Entwicklung Potenzialfläche südlicher Marktplatz rd. 1.650 m²
•

möglichst große zusammenhängende Verkaufsflächen schaffen und/ oder Möglichkeiten für Gastronomie/ Außengastronomie am Marktplatz

•

anspruchsvolle Architektur und Berücksichtigung Marktplatz

•

Abstimmung mit Marktplatzgestaltung und Vernetzung mit Umfeld

Bedingungen Entwicklung Potenzialfläche Lammstraße rd. 1.800 m²
•

möglichst große zusammenhängende Verkaufsflächen schaffen

•

anspruchsvolle Architektur/ Vernetzung mit Umfeld

•

Anbindung zum Marktplatz

Bedingungen Entwicklung Potenzialfläche Behördenparkplatz rd. 1.100 m²
•

als Eingangsbereich zur Innenstadt gestalten

•

eher geeignet für Büro- und Dienstleistungsnutzungen oder als Parkplatzfläche

•

keine Anbindung an bestehende Einzelhandelsnutzungen

•

keine Synergieeffekte mit dem Haupteinkaufsbereich

•

geringe Flächengröße

Entwicklung der Eingangsbereiche
Die schönen Plätze und lebendigen Einkaufsbereiche der Lahrer Innenstadt muss man
als Besucher suchen. Blickbeziehungen zum Einkaufsbereich sind kaum vorhanden.
Die Einkaufsbereiche und Wegebeziehungen zum Haupteinkaufsbereich sind nur eingeschränkt lesbar.
Die Eingangsbereiche zur Innenstadt von Lahr sollten gut erkennbar gestaltet werden, d.h. durch eine Gestaltung im öffentlichen Raum und durch ein entsprechendes

110

Parkleitsystem. In diesem Zusammenhang sind auch die Wegebeziehungen zur Innenstadt und innerhalb der Innenstadt lesbar zu gestalten. Bei der weiteren Entwicklung der Innenstadt sollten Blickbeziehungen und Durchgänge geschaffen werden.
Mit einem gut ausgeschilderten Parkhaus am Postgelände sowie einer lesbar gestalteten Wegebeziehung könnte dieser Bereich als attraktiver Eingangsbereich fungieren.
Karte 20: Eingangsbereiche zum zentralen Versorgungsbereich Innenstadt

Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Lahr

Marktplatz neu denken
Der Marktplatz wird sowohl baulich-gestalterisch als auch funktional seiner Bedeutung und Lage innerhalb der Innenstadt nicht gerecht. Ziel sollte es sein, den Marktplatz als wichtigen Eingangs- und Aufenthaltsbereich der Innenstadt zu modernisieren und zu gestalten. Gerade auf Grund seiner Lage westlich der Marktstraße ist der
Marktplatz als wichtiger Trittstein für ein abwechslungsreiches und spannendes
Innenstadtgefüge von Bedeutung.

111

Funktionale Aufwertung Marktplatz
•

Erweiterung des Einzelhandelsangebotes am Marktplatz (Nutzung der Potenzialflächen

•

Schaffung von attraktiven Einzelhandelsflächen

•

Potenzialfläche südlich zur Ansiedlung eines Magnetbetriebes geeignet (Ladenlokale mit mittlerer Verkaufsflächengröße schaffen)

•

Potenzialfläche an der Lammstraße "zweite Reihe" zur Ansiedlung eines Magnetbetriebes mit Anbindung an den Marktplatz nutzen

•

Ausrichtung der östlich gelegenen Einzelhandelsbetriebe hin zum Marktplatz

•

bestehende Betriebe an der östlichen Grenze stärker zum Marktplatz hin öffnen
(derzeit eher als Hintereingänge genutzt)

•

Stärkung/ Ausbau des gastronomischen Angebotes (besonders Außengastronomie)

•

Verbindung zur Marktstraße (kleine Passage)

Bauliche Aufwertung
•

Neugestaltung/ Aufwertung der Fassaden

•

Abbruch und Neubau von Gebäuden am südlichen und westlichen Rand des Platzes

•

Schaffung von größeren Verkaufsflächen

•

Öffnung/ Erweiterung des Zugangs/ der Zufahrt zur Metzgerstraße als attraktiven Eingang in die Innenstadt

Gestalterische Aufwertung
•

Aufwertung des Platzes

•

Spielplatz überdenken

•

moderne Gestaltungselemente

•

Neugestaltung Pavillon (Zugang Tiefgarage)

•

gestalterische Öffnung zur übrigen Innenstadt

•

Anbindung an die Lammstraße (Potenzialfläche)

112

Karte 21: Maßnahmen Marktplatz

Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Lahr

Umnutzung von Leerständen in den Randbereichen
Die Analyse hat eine Häufung von leerstehenden kleinflächigen Ladenlokalen im östlichen Innenstadtbereich gezeigt. Die Leerstände wirken sich teilweise negativ auf
das Umfeld auf, da sie z.T. verdreckt sind und verklebte Scheiben aufweisen.
Eine Wiederbelegung der kleinflächigen modernisierungsbedürftigen Ladenlokale in
dem durch Wohnen geprägten Umfeld erscheint schwierig. Zumindest in dem durch
Wohnnutzungen dominierten Bereich sollte eher eine Umnutzung bzw. ein Umbau der
Ladenlokale zu Wohnungen angestrebt werden.

113

Karte 22: Umnutzung von Leerständen in den Randbereichen

Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Lahr

9.3.2 Nahversorgungszentrum Dinglingen Schwarzwaldstraße (Perspektive)
Angesichts des Einwohnerpotenzials im Umfeld (hohe Einwohnerdichte durch mehrgeschossigen Wohnungsbau), der deutlichen Entfernung zur Innenstadt, der Bahnhofsnähe und der baulichen Strukturen ist die Entwicklung des Nahversorgungsbereiches Dinglingen Schwarzwaldstraße zu einem Nahversorgungszentrum im Sinne
eines zentralen Versorgungsbereiches grundsätzlich möglich. Im Hinblick auf die
Identifikation der Anwohner mit ihrem Wohnumfeld und die Sicherung der Nahversorgung sollte aus Gutachtersicht eine solche Entwicklung sogar angestrebt werden.
Zudem könnte der Eingangsbereich Bahnhof von der städtebaulichen und funktionalen Aufwertung des aktuellen Nahversorgungsbereiches profitieren.
Bedingungen für eine Entwicklung zum zentralen Versorgungsbereich
•

städtebauliche und funktionale Aufwertung

•

Modernisierung/ Umbau/ Erweiterung bestehender Betriebe

•

Wiederbelegung der Leerstände

•

weitere Nahversorgungsangebote zur Entwicklung NVZ

•

Aufwertung Umfeld/ Gestaltung öffentlicher Raum/ Lesbarkeit Zentrum verbessern

114

Karte 23: Nahversorgungszentrum Dinglingen Schwarzwaldstraße (Perspektive)

Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Lahr

9.3.3 Nahversorgungsbereich Kuhbach
Der zwischen der Kernstadt und dem Stadtteil Reichenbach gelegene Stadtteil
Kuhbach weist nur eine geringe Versorgungsfunktion auf. Angesichts der nahe gelegenen Lebensmittelmärkte in der westlich angrenzenden Kernstadt und des Lebensmittelmarktes im östlich gelegenen Reichenbach besteht kein ausreichendes Potenzial für die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes in Kuhbach. Die Bewohner sind
auf die Lebensmittelmärkte im Umfeld angewiesen, die zumindest mit dem Fahrrad
innerhalb von fünf bis zehn Minuten erreichbar sind (vgl. Karte 18, S. 73). Die im
Stadtteil vorhandenen Betriebe des Lebensmittelhandwerks sind wichtig für die
Nahversorgung und dienen zudem als Treff- und Kommunikationsorte.
Empfehlungen
•

Erhaltung und Stärkung der Betriebe des Lebensmittelhandwerks

•

Verbesserung der Querungsmöglichkeiten der Kuhbacher Hauptstraße

•

attraktive Radwegeverbindungen zu den umliegenden Lebensmittelmärkten

115

9.3.4 Nahversorgungsbereich Reichenbach
Im Stadtteil Reichenbach besteht mit dem Lebensmittelmarkt am westlichen Ortsrand
eine vollständige Nahversorgung für die Stadtteilbewohner. Ein zentraler Versorgungsbereich ist dennoch nicht vorhanden, da die wenigen Nutzungen entlang der
Reichenbacher Hauptstraße verteilt sind. Ziel sollte es sein, das bestehende Angebot zu erhalten.
Empfehlungen
•

Erhaltung und Stärkung der bestehenden Einzelhandelsbetriebe und Sicherung
der Nahversorgungsfunktion

•

Verbesserung der Querungsmöglichkeiten der Reichenbacher Hauptstraße

•

Schaffung attraktiver Fußwegeverbindungen zum bestehenden Lebensmittelmarkt
(u.a. Beleuchtung, Querungsmöglichkeiten, Gehwegbreiten)

9.3.5 Nahversorgungsbereich Sulz
Der südlich der Kernstadt gelegene Stadtteil Sulz verfügt mit einem Lebensmittelmarkt und weiteren Nahversorgungsangeboten über eine gute Nahversorgungssituation. Da die Versorgungsfunktion jedoch nicht über den unmittelbaren Nahbereich
hinaus geht und die Angebote räumlich verteilt im Stadtteil gelegen sind, liegt kein
zentraler Versorgungsbereich vor.
Ziel der künftigen Entwicklung des Stadtteils sollte die Erhaltung und ggf. Stärkung
der Nahversorgungsfunktion sein.
Empfehlungen
•

Erhaltung und Stärkung der bestehenden Einzelhandelsbetriebe und Sicherung
der Nahversorgungsfunktion

•

Verbesserung der Querungsmöglichkeiten der Lahrer Straße

•

Schaffung attraktiver Fuß- und Radwegeverbindungen innerhalb des Stadtteils

9.3.6

Vorschläge zur Nahversorgung

Die Stadt Lahr weist insgesamt eine gute räumliche Nahversorgungssituation auf.
Eine flächendeckende Nahversorgung ist angesichts der Betriebsgrößen im Lebens-

116

mitteleinzelhandel - insbesondere in weniger dicht besiedelten Stadtbereichen nicht möglich.
Die vorhandenen Nahversorgungslücken weisen relativ geringe Einwohnerzahlen auf
(vgl. Karte 16, S.71), die angesichts der Betriebsgrößen im Lebensmitteleinzelhandel
für die Ansiedlung eines modernen Lebensmittelmarktes zu gering sind. Darüber
hinaus bestehen angesichts der bereits bestehenden umfangreichen Angebote im
Lebensmittelbereich nur sehr geringe quantitative Entwicklungsspielräume (vgl.
Kap. 8). Aus Gutachtersicht sollte deshalb die Erhaltung der bestehenden Nahversorgungsangebote im Mittelpunkt der künftigen Entwicklungsstrategie der Stadt Lahr
stehen.
Empfehlungen für die künftige Entwicklung der Nahversorgung
•

bestehende Nahversorgungsangebote stärken/ erhalten

•

auf Grund der niedrigen Einwohnerzahlen in den Stadtteilen alternative Möglichkeiten zur Verbesserung der Nahversorgung prüfen (z.B. kleinflächige
Lebensmittelbetriebe, Direktvermarkter/ Hofläden, Liefer-/ Bringservice, Verkaufswägen, Bäcker/ Metzger mit Lebensmittelangebot)

•

keine flächendeckende Nahversorgung möglich auf Grund des eingeschränkten
Entwicklungsspielraums und der Verteilung im Bestand (Doppelstandorte)

•

aktuell keine Neuansiedlungen, die zu einer Verbesserung der räumlichen Nahversorgungssituation führen, möglich

Empfehlungen zur Nahversorgungslücke Kuhbach
Wie bereits in Kap. 9.3.3 dargestellt, sind die Entwicklungsmöglichkeiten für einen
Lebensmittelmarkt im Stadtteil Kuhbach insbesondere auf Grund der umfangreichen
Angebote im Umfeld eingeschränkt:
•

Die Nahversorgungslücke mit rd. 2.650 Einwohnern bietet kein ausreichendes
Einwohnerpotenzial für einen modernen Nahversorgungsbetrieb.

•

Lebensmittelmärkte sind sowohl in der in angrenzender Kernstadt als auch im
benachbarten Stadtteil Reichenbach vorhanden.

•

Die Lebensmittelmärkte im Umfeld sind mit dem Fahrrad in fünf bis 10 Minuten
erreichbar (vgl. Karte 18, S. 73).

117

Karte 24: Nahversorgungslücke Kuhbach

Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Lahr

Empfehlungen zur Nahversorgungslücke Hugsweier
Der Stadtteil Hugsweier liegt einige Kilometer nördlich des Stadtteils Dinglingen
und weist nach Schließung des kleinen Lebensmittelgeschäftes lediglich noch einen
Hofladen für die Nahversorgung der Wohnbevölkerung auf:
•

Mit rd. 1.450 Einwohnern besteht kein ausreichendes Einwohnerpotenzial für einen modernen Nahversorgungsbetrieb.

•

Lebensmittelbetriebe im Umfeld sind angesichts der Lage des Stadtteils weder zu
Fuß noch mit dem Fahrrad gut zu erreichen.

•

Aus Gutachtersicht sollten für die Versorgung der weniger mobilen Bevölkerung
alternative Nahversorgungsmöglichkeiten genutzt werden, u.a. Lieferservice,
Fahrgemeinschaften.

•

Der bestehende Dorfladen sollte nach Möglichkeit sein Angebot ausbauen.

•

Die Initiative DORV, die sich für ein Ortszentrum und die Nahversorgung in
Hugsweier einsetzt, sollte weiterhin unterstützt werden.

118

Karte 25: Nahversorgungslücke Hugsweier

Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Lahr

Empfehlungen zur Nahversorgungslücke Nordstadt
Am nördlichen Siedlungsrand der Kernstadt befindet sich ein Wohngebiet mit ca.
1.050 Einwohnern, die mehr als 500 Meter vom nächsten Lebensmittelbetrieb entfernt wohnen. Angesichts der Siedlungsrandlage, der geringen Einwohnerdichte und
der Hanglage des Wohngebietes ist eine Schließung dieser Nahversorgungslücke
kaum möglich und erscheint auch angesichts der vielfältigen Angebote im weiteren
Umfeld nicht sinnvoll:
•

Vielzahl an Nahversorgungsbetrieben im weiteren Umfeld (Innenstadt, Oststadt
etc.) vorhanden

•

mit dem Fahrrad und größtenteils auch zu Fuß sind in fünf bis 10 Minuten
Lebensmittelbetriebe im Umfeld erreichbar (vgl. Karte 17 und Karte 18 S. 73)

Auch die Entwicklung des nordöstlich angrenzenden Baugebietes Hosenmatten mit
etwa 1.000 zusätzlichen Einwohnern in den nächsten fünf Jahren ändert daran
nichts.

119

Der Kiosk im Krankenhaus stellt aus Gutachtersicht keine Nahversorgungsalternative
dar. Jedoch wäre eine Bäckerei und/ oder ein Kiosk am zukünftigen zentralen Platz
im Neubaugebiet Hosenmatten im Sinne einer verbesserten Nahversorgung sinnvoll.
Karte 26: Nahversorgungslücke Nordstadt

Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Lahr

9.3.7

Gewerbegebiete

Neben den bereits bestehenden Gewerbegebieten sollten für den nicht zentrenrelevanten Einzelhandel keine weiteren Standorte ermöglicht werden. Bei der Neuansiedlung von Betrieben an bestehenden gewerblichen Einzelhandelsstandorten sollte
eine Begrenzung der branchenüblichen zentrenrelevanten Randsortimente erfolgen
(vgl. Kap. 9.2.1) und auf eine möglichst effiziente Nutzung der verfügbaren Fläche
geachtet werden.
Bei den bestehenden zentrenrelevanten Einzelhandelsbetrieben sollten sich Erweiterungen möglichst nur im Rahmen des Bestandsschutzes bewegen (üblicherweise bis
max. 10% der bestehenden Verkaufsfläche).

120

An denjenigen Standorten, an denen bisher keine Einzelhandelsnutzungen vorhanden
sind, sollte Baurecht dahingehend geschaffen werden, dass dort auch zukünftig kein
Einzelhandel zulässig ist.

9.4 EMPFEHLUNGEN ZUR UMSETZUNG - ORGANISATORISCHES
Die in den vorangegangenen Kapiteln aufgezeigten Maßnahmen zur Einzelhandelsentwicklung dienen als Rahmen für eine positive Entwicklung der Stadt Lahr und
insbesondere der Innenstadt. Dieses Steuerungskonzept allein ist jedoch nicht ausreichend für eine erfolgreiche Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Lahr. Die
inhaltliche Umsetzung kann nur in Zusammenarbeit mit den örtlichen Akteuren wie
z.B. Einzelhändlern, Gastronomen, Dienstleistern und Immobilieneigentümern erfolgen. Voraussetzung hierfür ist der Austausch der verschiedenen Akteure untereinander. In anderen Städten haben sich beispielsweise regelmäßige Treffen zwischen
Stadtverwaltung, Immobilieneigentümern, Händlern und sonstigen örtlichen Akteuren bewährt. Die Treffen sollten einerseits zum Informationsaustausch dienen und
andererseits zur Bündelung von Ideen und Maßnahmen, die dann möglichst zeitnah
gemeinsam umgesetzt werden können.

9.5 VORGEHENSWEISE ZUR UMSETZUNG
Die Stadt Lahr hat seit 1997 umfangreiche Erfahrungen mit der Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes gesammelt. Bei dem vorliegenden Gutachten handelt es sich um
die zweite Fortschreibung und damit vor allem um eine Überprüfung der bisherigen
Strategie vor dem Hintergrund der aktuellen rechtlichen Rahmenbedingungen und
der Einzelhandelsentwicklung.
Als Grundlagen für die Überprüfung des Konzeptes zur räumlichen Lenkung des Einzelhandels dienen die dargestellten Arbeitsschritte:
• zur Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches (vgl. Kap. 4),
• zur Entwicklung der Sortimentszuordnung (vgl. Kap. 9.1),
• zur Steuerungsstrategie (vgl. Kap. 9.2)
• zu den räumlichen Entwicklungsoptionen (vgl. Kap. 9.3) und
• zur Verkaufsflächenprognose (vgl. Kap. 8.2)

121

Im Folgenden sind die Vorgehensweise für Verwaltung/ Politik für die Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes und die sich daran anschließenden Arbeitsschritte
dargestellt.
9.5.1 Öffentliche Information
Damit das aktualisierte Einzelhandelskonzept seine planungsrechtliche Wirkung voll
entfalten kann - dies betrifft die Bauleitplanung insgesamt und speziell die Anwendung des § 9 (2a) BauGB, bei der ein städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne
des § 1 (6) Nr. 11 BauGB zu berücksichtigen ist - ist u.E. eine öffentliche Information in Anlehnung an § 3 BauGB erforderlich.
Dafür sollte eine Auslegung des vorliegenden Gutachtens selbst erfolgen (z.B. Homepage der Stadt, Papierexemplar im Rathaus). Zu empfehlen ist auch eine öffentliche
Informationsveranstaltung bei der die wesentlichen Inhalte des Gutachtens vorgestellt werden. Die eingehenden Anregungen sollten dann einer Würdigung unterzogen und im Hinblick auf die daraus abgeleiteten Konsequenzen gewertet werden.
Das aktualisierte Einzelhandelskonzept kann dann vom Gemeinderat beschlossen
werden, wobei die Anregungen aus der Öffentlichkeitsbeteiligung in die Abwägung
eingehen.
Unabhängig von dieser Frage ergibt sich für die Umsetzung die im Weiteren dargestellte Vorgehensweise.
9.5.2 Festlegen einer Sortimentsliste
Die bestehende Sortimentsliste wurde im Rahmen der Fortschreibung überprüft und
teilweise angepasst. Wenngleich die Stadt Lahr über Erfahrungen aus der vorangegangenen Fortschreibung verfügt, so wird dennoch im Folgenden das Vorgehen zur
Festlegung der aktuellen Sortimentsliste erläutert.
Die in Kap. 9.1.3 beschriebene örtliche Sortimentsliste, die im Unterschied zu 2008
eine Unterscheidung der Sortimente in zentren-/ nahversorgungs- bzw. nicht zentrenrelevant vornimmt, stellt zunächst einen Vorschlag dar, der der Öffentlichkeitsbeteiligung zugänglich gemacht werden sollte.

122

Der Gemeinderat sollte letztlich diese - nach Abwägung der ggf. durch Anregungen
aus der Öffentlichkeitsbeteiligung geänderte - Liste beschließen, damit für jeden
Betroffenen (z.B. zukünftige Investoren, vorhandene Betriebe) die Verbindlichkeit
und damit die Bedeutung als investitionssicherndes Instrument deutlich wird. Mit
einem aktuellen Beschluss wird deren zentraler Stellenwert bestätigt.
Mit diesen Einstufungen - und insbesondere mit der politischen Verabschiedung einer solchen Sortimentsliste - signalisiert die Stadt Lahr, welcher Einzelhandel aus
städtebaulichen Gründen in Zukunft im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt angesiedelt werden soll. Das aktualisierte Konzept muss auch planungsrechtlich in
Form von Bebauungsplänen umgesetzt werden.
Diese aktualisierte Sortimentsliste muss Teil der Bebauungspläne mit Aussagen zur
Steuerung von Einzelhandel sein, wenn in diesen Aussagen zur Begrenzung von Einzelhandel hinsichtlich seiner Zentrenrelevanz enthalten sind.
9.5.3 Festlegen von Gebieten mit Zulässigkeit von Einzelhandel
In Verbindung mit der o.g. Sortimentsliste ist deutlich zu machen, an welchen
Standorten der Stadt welche Art von Einzelhandel zulässig sein wird. Dafür wurde
im vorliegenden Gutachten die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches
überprüft.64
Darüber hinaus bietet sich an, Festsetzungstypen für die jeweiligen Bereiche zu
entwickeln (vgl. Vorschläge für gewerblich geprägte Standorte unten).
Sofern die unseres Erachtens erforderliche Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt
wird, sind die Abgrenzung sowie evtl. vorgesehene Komplettausschlüsse von Einzelhandel in bestimmten Gebieten und die Festsetzungstypen zunächst im Entwurf zu
erstellen.
Auch die Abgrenzungen, die Entscheidung über einen vollständigen/ teilweisen Ausschluss von Einzelhandel in bestimmten Bereichen und die Typen sind letztlich vom
Gemeinderat zu beschließen.

BVerwG: Urteil vom 11.10.2007, Az. 4 C 7.07.

123

Auf diese Weise können An- und Umsiedlungsanträge sehr schnell bewertet werden:
Grundsätzlich zulässige Betriebe können entsprechend schnell weiterbearbeitet
werden, sodass dieses Vorgehen auch zur Verfahrensbeschleunigung bzw. zur Erhöhung der Effizienz im Verwaltungshandeln dient.
Die Grundsätze zur räumlichen Lenkung des Einzelhandels (vgl. Kap. 9.2) beziehen
sich im Wesentlichen auf den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt und auf die
Gewerbegebiete bzw. auf entsprechend zu definierende unbeplante Innenbereiche
gemäß § 34 BauGB. Eine konkrete bauplanungsrechtliche Definition der zukünftigen
einzelhandelsbezogenen Nutzungen ist nur durch eine Einzelbeurteilung des jeweiligen Standortes möglich. Im Grundsatz lassen sich jedoch folgende Festsetzungstypen für gewerblich geprägte Standorte (§ 34 BauGB bzw. § 8 oder 9 BauNVO) unterscheiden, wobei die Festsetzung von Sonderbauflächen grundsätzlich eine Einzelfallbetrachtung erforderlich macht:
1. Festsetzungstyp Einzelhandel ist gemäß § 1 (5) BauNVO nicht zulässig.
2. Festsetzungstyp Einzelhandel ist gemäß § 1 (5) BauNVO nicht zulässig.
Ausnahmsweise ist gemäß § 1 (9) BauNVO der Handel mit Kraftfahrzeugen, Kraftfahrzeugzubehör (Lkw, Pkw, Motorräder) sowie Mineralölen, Brennstoffen zulässig. (Typische Vertreter der ausnahmsweise zulässigen Handelsbetriebe stellen
neben Autohäusern, der Reifenhandel sowie Betriebe mit Autoteilen und -zubehör dar.)
3. Festsetzungstyp Gemäß § 1 (5) und (9) BauNVO ist ausschließlich nicht
zentrenrelevanter, nicht großflächiger Einzelhandel zulässig. Ausnahmsweise
sind branchentypische zentrenrelevante Randsortimente65 bis maximal 10% der
Verkaufsfläche und maximal 800 m² Verkaufsfläche insgesamt zulässig.
Ein Beispiel für einen derartigen Einzelhandelsbetrieb wäre ein Anbieter von
Bodenbelägen und Tapeten mit einer Verkaufsfläche von weniger als 800 m², der
als Ergänzungs- bzw. Randsortiment Haus-/ Heimtextilien oder Gardinen anbietet.
4. Festsetzungstyp Festsetzungstypen 1 bis 3 zusätzlich: Ausnahmsweise ist für
Betriebe des Handwerks der Verkauf von selbst hergestellten oder eingekauften
Waren auf einer untergeordneten Fläche bis zu xxx m² zulässig (Handwerkerpri-

Nicht zentrenrelevante Randsortimente sind städtebaulich ohne Belang.

124

vileg)66. Dies gilt jedoch nicht für das Lebensmittelhandwerk (z.B. Bäcker, Metzger, Konditor).
5. Festsetzungstyp Festsetzungen entsprechend dem § 1 (10) BauNVO - "Fremdkörperfestsetzung": Dies könnte beispielsweise in einem Gewerbegebiet angewendet
werden, in dem künftig Einzelhandel ausgeschlossen werden soll. Ein bereits vorhandener Einzelhandelsbetrieb (z.B. Lebensmitteldiscounter) kann dann über die
Fremdkörperfestsetzung in seiner Existenz gesichert werden.
Insbesondere bei der Überplanung von Baugebieten im Bestand sind sonstige rechtliche Aspekte (Fristen, Genehmigungsansprüche, Baurechte etc.) zu beachten. Bevor
entsprechende Planungsabsichten formuliert werden können, sind diese und andere
relevante Aspekte im Rahmen einer Baurechtsanalyse zu prüfen.
Üblicherweise werden lediglich gewerblich geprägte Baugebiete im Hinblick auf
eine städtebaulich begründete räumliche Steuerung des Einzelhandels überprüft und
ggf. überplant. Außer Acht gelassen werden häufig die Mischgebiete (§ 6 BauNVO),
die unter Umständen im Hinblick auf eine zentrenorientierte Einzelhandelssteuerung ebenso eine bedeutende Rolle spielen können. Für Mischgebiete sollte überprüft werden, ob auch in diesen zentrenrelevanter Einzelhandel ausgeschlossen
werden sollte. Auch dies ist mit dem vorhandenen Planungsinstrumentarium möglich.
Für Kleinsiedlungsgebiete (§ 2 BauNVO), allgemeine sowie besondere Wohngebiete
(§ 4 bzw. 4a BauNVO) und Dorfgebiete (§ 5 BauNVO) gilt dies ebenfalls.
Mit dem Beschluss des Gemeinderates wird das aktualisierte Einzelhandelskonzept
zu einem städtebaulichen Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 (6) Nr. 11 BauGB,
das bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen ist. Damit besteht
auch die Möglichkeit der Anwendung von § 9 (2a) BauGB für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34 BauGB).

Da nur Anlagentypen festgesetzt werden dürfen oder die m²-Begrenzung städtebaulich begründet
werden muss, ist hierzu u.E. eine gesonderte Prüfung notwendig.

125

9.5.4 Bauleitplanerische Umsetzung von Zielvorstellungen
Nachfolgend ist das grundsätzliche Vorgehen für die bauleitplanerische Umsetzung
der Zielvorstellungen des Einzelhandelskonzeptes dargestellt, wenngleich die Stadt
Lahr hier bereits seit 1997 über entsprechende Erfahrungen verfügt.
Damit nicht "versehentlich" Entwicklungen möglich sind, die den Zielsetzungen entgegenstehen, ist zu prüfen, welche Bereiche in der Stadt Lahr durch die bisherigen
bauplanungsrechtlichen Festsetzungen (überplante Bereiche, §§ 30/ 31 BauGB) oder
auch das Fehlen solcher (unbeplante Innenbereiche, § 34 BauGB) im Sinne der Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes gefährdet sind. Die entsprechenden Regelungen sind sodann entsprechend anzupassen. Bei bestehenden Bebauungsplänen reicht
u.U. eine Umstellung auf die aktuelle BauNVO bzw. ein vereinfachtes Bebauungsplanverfahren nach § 13 BauGB aus. Bei einer reinen Umstellung auf die aktuelle BauNVO
ist allerdings zu beachten, dass damit dennoch jeglicher Einzelhandel bis zur Großflächigkeit allgemein zulässig ist, sofern keine anderen Regelungen bestehen. Bei
§ 34-Gebieten ist die Aufstellung eines Bebauungsplans oder die Anwendung des § 9
(2a) BauGB zu überprüfen, da nur so beispielsweise durch § 34 (3) BauGB nicht steuerbare Betriebe entsprechend den Zielsetzungen behandelt werden können.
Für den Fall eines akuten Handlungsbedarfs stehen nach einem Aufstellungs-/ Änderungsbeschluss die im Baurecht vorgesehenen Sicherungsinstrumente "Zurückstellung von Baugesuchen" (§ 15 BauGB) bzw. "Veränderungssperren" (§ 14 BauGB) zur
Verfügung. Insbesondere bei Veränderungssperren muss deutlich gemacht werden,
dass alle Veränderungen, die den planerischen Zielen nicht zuwiderlaufen, auch
weiterhin zulässig sind. Es sind nur die Veränderungen unzulässig, die dem Zweck
der Veränderungssperre widersprechen.
Die Begründung in den Bebauungsplänen, in denen auf den Einzelhandel bezogene
Regelungen vorgenommen werden, muss auf das Einzelhandelskonzept und insbesondere die damit verfolgten Ziele sowie die verfolgte räumliche Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches Bezug nehmen.

126

9.6 ZUSAMMENFASSENDE EMPFEHLUNG
Durch das Einzelhandelskonzept setzt die Stadt Lahr planerisch und politisch den
Rahmen für eine positive Einzelhandelsentwicklung. Im vorliegenden Gutachten
wurde herausgearbeitet, dass die Schwerpunkte der künftigen räumlichen Einzelhandelsentwicklung der Stadt Lahr insbesondere auf der Stärkung der Innenstadt
und der Sicherung der Nahversorgung liegen sollten. Wesentliche Voraussetzung
dafür ist eine konsequent auf die Innenstadt ausgerichtete Ansiedlungspolitik, dazu
gehört auch ein "Aushalten" von Leerständen an Standorten außerhalb des zentralen
Versorgungsbereiches Innenstadt.
Mit der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche, den Grundsätzen zur räumlichen Einzelhandelsentwicklung sowie der Sortimentsliste kann in der Stadt Lahr
flächendeckend jede Anfrage zur Ansiedlung von (großflächigem) Einzelhandel bewertet werden: Es ist feststellbar, an welchen Standorten zentrenrelevanter Einzelhandel in Zukunft zulässig und an welchen Standorten er unzulässig sein wird.
Wenngleich für eine erfolgreiche Innenstadtentwicklung das engagierte Zusammenwirken aller Akteure (u.a. Verwaltung, Händler, Immobilieneigentümer, Gastronomen) wichtig ist, so stellt das Einzelhandelskonzept das Kernelement für die Attraktivierung der Innenstadt dar. Ohne ein solches Konzept, an das sich zunächst vor
allem die Politik halten muss, sind sonstige Maßnahmen zur Stärkung der Innenstadt nicht bzw. nur eingeschränkt zielführend; das Fehlen eines solchen Konzeptes
führt dazu, dass öffentliche und private Investitionen ad absurdum geführt werden.

Die Wirkungen eines umgesetzten Einzelhandelskonzeptes sind teilweise erst nach
Jahren zu erkennen: Die Schaffung von Vertrauen, dass sich die Stadt Lahr an ein
Einzelhandelskonzept halten wird, erfordert aber kontinuierliche Verlässlichkeit
unabhängig von zeitnahen Erfolgsmeldungen.
Aus diesem Grund ist es wichtig, dass sich der Gemeinderat konsequent an
dieses Konzept hält, wenn er es beschließt. Dies schließt auch ein Überprüfungserfordernis der Wirkungen des Konzeptes nach erfahrungsgemäß rd. 5 Jahren ein.

127

GLOSSAR
Die Bindungsquote bezeichnet das Verhältnis zwischen Umsatz und Kaufkraftpotenzial in einem Gebiet (auch Zentralität genannt). Sie zeigt an, ob per Saldo Kaufkraft
zufließt (Quote größer als 100%) oder abströmt (Quote kleiner als 100%). (siehe
auch Kaufkraftverbleib). Als "unechte Bindungsquote" wird die Relation des Umsatzes in einem Gebiet (hier im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt) zur Kaufkraft
in einem anderen Gebiet bezeichnet.
Einzelhandel im engeren Sinne ist der Einzelhandel in Ladengeschäften ohne Apotheken, den Handel mit Kfz, Brenn-, Kraft- und Schmierstoffen und ohne Bäckereien
und Metzgereien (Lebensmittelhandwerk).
Darüber hinaus wurden allerdings auch Lebensmittelhandwerk, Apotheken und Tankstellenshops, soweit diese überwiegend Sortimente wie der Einzelhandel im engeren Sinne - vor allem Nahrungs-/ Genussmittel - führen, in die vorliegende Untersuchung einbezogen: Diese Angebotsformen wandeln sich zunehmend zu Handelsbetrieben.
Fachdiscounter sind Einzelhandelsbetriebe, die ein an der Bedarfsmenge je Haushalt orientiertes schmales und flaches Sortiment, insbesondere von Waren des täglichen Bedarfs in Selbstbedienung und ohne Service (Kundendienst) oft zu den niedrigsten für diese Waren im Einzelhandel geforderten Preisen anbieten.
Fachgeschäfte sind Einzelhandelsbetriebe, die ein branchenspezifisches oder bedarfsgruppenorientiertes Sortiment in großer Auswahl und in unterschiedlichen
Qualitäten und Preislagen mit ergänzenden Dienstleistungen (z.B. Kundendienst) anbieten.
Fachmärkte sind Einzelhandelsbetriebe, die ein breites und oft auch tiefes Sortiment aus einem Warenbereich, z.B. Bekleidungs-, Schuhfachmarkt, einem Bedarfsbereich, z.B. Sport-, Baufachmarkt oder einem Zielgruppenbereich, z.B. Möbel- und
Haushaltswarenfachmarkt für design-orientierte Kunden, in übersichtlicher Warenpräsentation bei tendenziell niedrigem bis mittlerem Preisniveau anbieten. Der
Standort ist in der Regel autokundenorientiert, entweder isoliert oder in gewachsenen und geplanten Zentren. Bei einigen Sortimenten, z.B. Drogeriemarkt, werden

128

überwiegend zentrale Lagen in der Innenstadt gewählt. Die Verkaufsverfahren sind
Selbstbedienung und Vorwahl, meist mit der Möglichkeit einer fachlichen und sortimentsspezifischen Beratung auf Wunsch der Kundinnen und Kunden.
Eine integrierte Lage im Sinne dieser Untersuchung liegt vor, wenn ein Standort
städtebaulich eingebunden ist. Wichtig für die Einstufung als integriert ist die umgebende Wohnbebauung. Die Bezeichnung stellt einen Oberbegriff für Innenstadt/
zentrale Versorgungsbereiche und sonstige integrierte Lagen dar.
Als nicht integrierte Lagen sind entsprechend sämtliche Standorte zu bezeichnen,
die nicht in Zusammenhang mit Wohnbebauung stehen (z.B. Einzelhandelsbetriebe in
Gewerbegebieten oder sonstige autokundenorientierte Standorte ohne Zusammenhang mit Wohnbebauung). Aber auch Gewerbegebiete, die mit Wohnbebauung durchsetzt sind, sind diesen Standorten zuzurechnen.
Einzelhandel in sonstigen integrierten Lagen ist überall dort vorhanden, wo die
Dichte/ Konzentration nicht ausreicht, den entsprechenden Bereich als sonstigen
zentralen Versorgungsbereich (vgl. unten) einzustufen. Es handelt sich also um
funktional und städtebaulich integrierte Einzelstandorte außerhalb der Innenstadt/
des zentralen Versorgungsbereiches.
Als Innenstadt/ Ortszentrum ist das Gebiet einer Gemeinde zu verstehen, in dem
sich die bedeutsamen Funktionen konzentrieren. Da für die städtebauliche Begründung für eine begrenzte Zulässigkeit von Einzelhandel der zentrale Versorgungsbereich entscheidend ist, liegt der Schwerpunkt bei der Abgrenzung auf der Konzentration des Einzelhandels. Daneben ist die Konzentration von Angeboten im Dienstleistungsbereich (z.B. Lebensmittelhandwerk, Reisebüros, Reinigungen etc.) von Bedeutung. Neben der Bestandsdichte als wesentlichem Kriterium sind infrastrukturelle und funktionale Zäsuren sowie städtebauliche Merkmale zur Abgrenzung der
Innenstadt / des Ortszentrums heranzuziehen. Die Abgrenzung ist damit unabhängig
von statistischen oder historischen Bezeichnungen in einer Gemeinde.
Die Kaufkraft beschreibt die (nominale) Geldsumme, die einem privaten Haushalt in
einem bestimmten Zeitraum zum Verbrauch zur Verfügung steht. Die Kaufkraft wird
auf Basis der Lohn- und Einkommenssteuerstatistiken ermittelt. (s.a. Nachfrage)

129

Kaufkraftkennziffern stellen Indexzahlen dar, mit deren Hilfe regionale Teilmärkte
hinsichtlich ihrer Kaufkraft bewertet werden. Sie ergeben sich aus dem Quotienten
der Kaufkraft einer Region und dem entsprechenden gesamtdeutschen Wert. Die BBE
Köln prognostiziert auf der Grundlage von Lohn- und Einkommenssteuerstatistiken
die (einzelhandelsrelevante) Kaufkraft der Einwohner nach regionalen Gliederungen.
Die Kaufkraftkennziffer je Einwohner zeigt, welche Gebietseinheit bei der ProKopf-Kaufkraft über oder unter dem Bundesdurchschnitt (= 100) liegt.
Der Kaufkraftverbleib bezeichnet den Teil der Kaufkraft in einem Gebiet, der in
diesem ausgegeben wird. Der Kaufkraftabfluss kennzeichnet den Teil der Kaufkraft
in einem Gebiet, der außerhalb dieses Gebietes ausgegeben wird. Der Kaufkraftzufluss entspricht der Summe aller Kaufkraftanteile, die aus anderen Gebieten dem
betrachteten Gebiet zufließen.
Die Verbleibquote ergibt sich dadurch, dass der Verbleib in Relation zur Kaufkraft
in dem Gebiet gesetzt wird, in dem sie verbleibt.
Der Umsatz in einem Gebiet (U) ergibt sich aus der Kaufkraft in diesem Gebiet (KK),
vermindert um Abflüsse in andere Regionen (A), vermehrt um Zuflüsse von außerhalb
(Z): U = KK - A + Z.
Die am Ort verbleibende Kaufkraft (V) ist die Differenz zwischen vorhandener Kaufkraft und Kaufkraftabflüssen in andere Gebiete: V = KK - A.
Entsprechend ergibt sich der Umsatz auch als Summe aus am Ort verbleibender Kaufkraft und Kaufkraftzuflüssen von außerhalb: U = V + Z.
Die einzelhandelsrelevante Nachfrage entspricht dem Teil der Verbrauchsausgaben der privaten Haushalte, der im Einzelhandel ausgegeben wird, d.h. die Nachfrage nach Dienstleistungen wird nicht berücksichtigt. (s.a. Kaufkraft)
Supermärkte sind Einzelhandelsbetriebe, die auf einer Verkaufsfläche von mindestens 400 m² Lebensmittel einschließlich Frischwaren (z.B. Obst, Gemüse, Südfrüchte,
Fleisch) und ergänzend Waren des täglichen Bedarfs anderer Branchen vorwiegend in
Selbstbedienung anbieten. Nach der amtlichen Statistik hat der Supermarkt höchstens
eine Verkaufsfläche von 1.000 m², nach internationalen Panelinstituten von 800 m²
und nach der Abgrenzung des Europäischen Handelsinstituts von 1.500 m².
Verbleibquote (s. Kaufkraftverbleib)

130

Zentraler Versorgungsbereich (s. Innenstadt / Ortszentrum).
Der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches z.B. im Sinne der §§ 9 (2a) und 34
BauGB kann mehr als der Begriff des (einzelhandelsbezogenen) zentralen Bereiches
umfassen: Wenn nämlich zentrale Einrichtungen außerhalb des zentralen Bereiches,
aber angrenzend an diesen zu finden sind.
In keinem Fall aber kann ein zentraler Versorgungsbereich weniger als den unter
Einzelhandelsaspekten abgegrenzten zentralen Bereich umfassen.
Umgekehrt muss nicht jeder zentrale Bereich einen zentralen Versorgungsbereich
darstellen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die über den Nahbereich hinausreichende Versorgungsfunktion nicht (umfassend) erfüllt ist.
Auch bei der Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen kommt dem Einzelhandel (als einer zentralen Einrichtung) herausgehobene Bedeutung zu - aber allein die
Tatsache einer Konzentration von Einzelhandel reicht nicht aus, einen zentralen
Versorgungsbereich zu begründen67.

Vgl. hierzu BVerwG: Urteil vom 11.10.2007, Az. 4 C 7.07.

131

ANHANG
Tab. A - 1: Betriebe nach Größenklassen in der Stadt Lahr: Anzahl und Verkaufsfläche
VKF in m²

Anzahl

Anteil

VKF in m²

Anteil

bis 50 m²

24%

2.075

51 bis 100 m²

32%

5.800

101 bis 200 m²

18%

6.250

201 bis 400 m²

2.650

401 bis 800 m²

11%

16.500

16%

801 bis 2.000 m²

28.900

28%

41.975

40%

270

100%

104.150

100%

> 2.000 m²
Gesamt
1)

: Werte auf 25 m² gerundet
durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen kommen
Quelle: eigene Befragung/ Erhebung März 2016; eigene Berechnungen

Tab. A - 2: Betriebe nach Größenklassen im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Lahr:
Anzahl und Verkaufsfläche
VKF in m²

Anzahl

Anteil

VKF in m²

Anteil

bis 50 m²

21%

875

51 bis 100 m²

38%

3.000

12%

101 bis 200 m²

27%

4.400

17%

201 bis 400 m²

975

401 bis 800 m²

2.200

> 801 m²

14.200

55%

Gesamt

122

100%

25.625

100%

: Werte auf 25 m² gerundet
durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen kommen
aus Datenschutzgründen können die Betriebe mit 801 bis 2.000 m² nicht differenziert ausgewiesen
werden
Quelle: eigene Befragung/ Erhebung März 2016; eigene Berechnungen

132

Tab. A - 3:

Einzelhandelssituation in der Stadt Lahr
Kaufkraft
in Mio. €

20.725

101,9

87,6

116%

Lebensmittelhandwerk

1.250

14,3

12,3

116%

Drogerie/ Parfümerie

3.525

16,6

11,0

151%

Apotheke

625

29,1

29,8

97%

PBS/ Zeitungen, Zeitschriften

800

3,7

3,4

109%

1.925

3,6

4,9

74%

kurzfristiger Bedarf

28.850

169,2

149,0

114%

Bekleidung und Zubehör

15.625

42,2

24,4

173%

Schuhe, Lederwaren

2.300

7,2

6,1

119%

Sport/ Freizeit

4.550

10,3

4,5

228%

Spielwaren

2.400

5,4

5,6

96%

Bücher

1.050

5,1

4,1

126%

GPK, Geschenke, Hausrat

5.375

5,8

3,0

196%

Haus-/ Heimtextilien

1.475

2,1

3,3

65%

32.800

78,3

50,9

154%

350

2,0

3,1

64%

Foto/ Optik

1.000

5,4

3,6

148%

Medien

2.750

20,6

14,8

139%

Elektro/ Leuchten

3.650

11,9

7,3

164%

Teppiche, Bodenbeläge

1.700

2,0

1,5

136%

baumarkt-/gartencenterspezif.

13.400

15,5

17,6

88%

Möbel

17.200

19,4

12,9

151%

2.450

15,9

9,6

166%

42.500

92,7

70,3

132%

104.150

340,2

270,3

126%

Nahrungs-/ Genussmittel

Blumen/ Zoo

mittelfristiger Bedarf
Uhren/ Schmuck

Sonstiges insgesamt
langfristiger Bedarf
Summe

Verkaufsfläche
in m²

Bindungsquote

Umsatz
in Mio. €

Sortimente

PBS = Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren GPK = Glas/ Porzellan/ Keramik
Verkaufsfläche auf 25 m² gerundet; durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen kommen
Quelle: eigene Befragung/ Erhebung März 2016; ; IfH; EHI; www.handelsdaten.de; Statistisches Landesamt Baden-Württemberg; Statistisches Bundesamt; EZB; eigene Berechnungen

133

Tab. A - 4:

Einzelhandelssituation im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt: VKF (in m²),
Umsatz und Kaufkraft (Gesamtstadt) (je in Mio. €) sowie "unechte Bindungsquoten"

Sortimente

Verkaufsfläche
in m²

Umsatz
in Mio. €

Kaufkraft
in Mio. €

"unechte" Bindungsquote

Nahrungs-/ Genussmittel

875

4,5

87,6

Lebensmittelhandwerk

200

2,3

12,3

19%

Drogerie/ Parfümerie

1.500

8,1

11,0

74%

Apotheke

225

14,1

29,8

47%

PBS/ Zeitungen, Zeitschriften

325

1,3

3,4

37%

Blumen/ Zoo

100

0,2

4,9

kurzfristiger Bedarf

3.225

30,5

149,0

20%

Bekleidung und Zubehör

12.000

33,4

24,4

137%

Schuhe, Lederwaren

1.350

4,7

6,1

77%

Sport/ Freizeit; Bücher

3.475

8,9

8,6

103%

700

2,2

5,6

39%

1.550

2,0

3,0

69%

750

1,0

3,3

32%

19.825

52,3

50,9

103%

1.025

6,3

6,8

94%

Medien

500

4,1

14,8

28%

Elektro/ Leuchten

125

0,4

7,3

0,0

1,5

baumarkt-/ gartencenterspezif.
Sortimente; Möbel

750

0,7

30,4

Sonstiges insgesamt

175

0,9

9,6

10%

2.600

12,5

70,3

18%

25.625

95,3

270,3

35%

Spielwaren
GPK, Geschenke, Hausrat
Haus-/ Heimtextilien
mittelfristiger Bedarf
Uhren/ Schmuck; Foto/ Optik

Teppiche, Bodenbeläge

langfristiger Bedarf
Gesamt

PBS = Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren GPK = Glas/ Porzellan/ Keramik
Verkaufsfläche auf 25 m² gerundet; durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen kommen
aus Datenschutzgründen wurden Sortimente zu Sortimentsgruppen zusammengefasst
Quelle: eigene Befragung/ Erhebung März 2016; ; IfH; EHI; www.handelsdaten.de; Statistisches Landesamt Baden-Württemberg; Statistisches Bundesamt; EZB; eigene Berechnungen

134

Tab. A - 5: Einzelhandelsangebot in der Stadt Lahr nach Lage:
Verkaufsfläche auf 25 m² gerundet
Sortimente

ZVB
Innenstadt

sonstige
integriert

nicht
integriert

Gesamt

Nahrungs-/ Genussmittel

875

15.325

4.525

20.725

Lebensmittelhandwerk

200

950

100

1.250

Drogerie/ Parfümerie

1.500

1.300

700

3.525

Apotheke

225

425

625

PBS/ Zeitungen, Zeitschriften

325

400

100

800

Blumen/ Zoo

100

725

1.100

1.925

kurzfristiger Bedarf

3.225

19.125

6.525

28.850

Bekleidung und Zubehör

12.000

3.100

525

15.625

Schuhe, Lederwaren

1.350

***

2.300

Sport/ Freizeit; Bücher

3.475

***

5.600

700

1.525

200

2.400

1.550

1.875

1.950

5.375

750

***

1.475

19.825

9.425

3.550

32.800

1.025

***

1.350

Medien

500

***

2.750

Elektro/ Leuchten

125

1.325

2.175

3.650

350

1.375

1.700

baumarkt-/ gartencenterspezif.
Sortimente; Möbel

775

4.225

25.600

30.600

Sonstiges

175

1.025

1.250

2.450

2.600

8.325

31.550

42.500

25.625

36.875

41.650

104.150

Spielwaren
GPK, Geschenke, Hausrat
Haus-/ Heimtextilien
mittelfristiger Bedarf
Uhren/ Schmuck; Foto/ Optik

Teppiche, Bodenbeläge

langfristiger Bedarf
Summe
PBS = Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren

GPK = Glas/ Porzellan/ Keramik

aus Datenschutzgründen wurden Sortimente zu Sortimentsgruppen zusammengefasst
*** aus Datenschutzgründen nicht ausweisbar
durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen kommen
Quelle: eigene Befragung/ Erhebung März 2016; eigene Berechnungen

135

Tab. A - 6: Kaufkraftpotenzial nach Sortimenten 2020 und 2025 in Mio. €
Jahr
Sortiment

2020
untere Var.
obere Var.

2025
untere Var.
obere Var.

Nahrungs-/ Genussmittel

91,2

95,4

100

Drogerie/ Parfümerie

11,7

12,2

PBS/ Zeitungen, Zeitschriften

3,6

3,8

Blumen/ Zoo

5,1

5,3

111,6

116,7

112

123

25,9

27,0

Schuhe/ Lederwaren

6,3

6,6

Sport/ Freizeit

4,9

5,1

Spielwaren

6,0

6,3

Bücher

4,3

4,5

GPK/ Geschenke/ Hausrat

3,0

3,2

Haus-/ Heimtextilien

3,4

3,5

53,8

56,3

Uhren/ Schmuck

3,3

3,5

Foto/ Optik und Zubehör

3,9

4,0

15,4

16,1

Elektro/ Leuchten

7,6

8,0

Teppiche/ Bodenbeläge

1,5

1,6

bau-/ gartenmarktspez. Sort.

18,5

19,3

Möbel

14,0

14,7

Sonstiges

10,1

10,5

langfristiger Bedarf

74,3

77,7

239,6

250,7

241

264

kurzfristiger Bedarf
Bekleidung und Zubehör

mittelfristiger Bedarf

Medien

Summe
PBS = Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren

GPK = Glas Porzellan/ Keramik

durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen kommen
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg; IFH Köln (2016); BBE; eigene Berechnungen

136

Tab. A - 7: Verkaufsflächenentwicklungsspielraum bis 2025 bei Status-quo-Prognose
- Angaben in m², auf 25 m² gerundet
Jahr
Sortiment

2020
untere Var.
obere Var.

2025
untere Var.
obere Var.

Nahrungs-/ Genussmittel

850

1.600

950

2.400

Drogerie/ Parfümerie

200

350

250

500

100

150

100

200

1.200

2.150

1.350

3.200

Bekleidung und Zubehör

950

1.550

1.050

2.150

Schuhe/ Lederwaren

100

200

100

250

Sport/ Freizeit

300

500

350

700

Spielwaren

150

250

200

350

100

150

350

200

550

100

150

1.750

3.050

2.000

4.300

100

150

Medien

100

200

100

300

Elektro/ Leuchten

200

300

200

450

100

200

650

1.150

750

1.700

1.600

2.250

1.700

2.950

100

200

150

300

langfristiger Bedarf

2.750

4.350

3.000

6.100

Summe

5.700

9.550

6.350

13.600

PBS/ Zeitungen, Zeitschriften
Blumen/ Zoo
kurzfristiger Bedarf

Bücher
GPK/ Geschenke/ Hausrat
Haus-/ Heimtextilien
mittelfristiger Bedarf
Uhren/ Schmuck
Foto/ Optik und Zubehör

Teppiche/ Bodenbeläge
bau-/ gartenmarktspez. Sort.
Möbel
Sonstiges

PBS = Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren

GPK = Glas Porzellan/ Keramik

---: rechnerisch negativer Entwicklungsspielraum
Quelle: eigene Berechnungen

137

Tab. A - 8: Verkaufsflächenentwicklungsspielraum bis 2025 bei Entwicklungsprognose
- Angaben in m², auf 25 m² gerundet
Jahr
Sortiment

2020
untere Var.
obere Var.

2025
untere Var.
obere Var.

Nahrungs-/ Genussmittel

850

1.600

950

2.400

Drogerie/ Parfümerie

200

350

250

500

100

400

450

800

1.000

1.500

2.450

2.050

4.000

Bekleidung und Zubehör

950

1.600

1.050

2.350

Schuhe/ Lederwaren

350

700

750

1.500

Sport/ Freizeit

300

500

350

700

Spielwaren

450

700

800

1.300

Bücher

100

200

350

GPK/ Geschenke/ Hausrat

150

350

200

550

Haus-/ Heimtextilien

300

500

650

1.050

2.600

4.550

4.000

7.800

100

150

200

300

200

100

350

Medien

200

550

350

1.100

Elektro/ Leuchten

200

450

200

750

Teppiche/ Bodenbeläge

150

350

250

700

bau-/ gartenmarktspez. Sort.

2.900

4.200

5.800

8.800

Möbel

1.600

3.650

1.700

6.200

100

300

150

450

langfristiger Bedarf

5.300

9.850

8.750

18.650

Summe

9.400

16.850

14.800

30.450

PBS/ Zeitungen, Zeitschriften
Blumen/ Zoo
kurzfristiger Bedarf

mittelfristiger Bedarf
Uhren/ Schmuck
Foto/ Optik und Zubehör

Sonstiges

PBS = Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren, GPK = Glas Porzellan/ Keramik
---: rechnerisch negativer Entwicklungsspielraum
Quelle: eigene Berechnungen

138

Tab. A - 9: Verkaufsflächenentwicklungsspielraum bis 2025 bei Wettbewerbsprognose
- Angaben in m², auf 25 m² gerundet
Jahr
Sortiment

2020
untere Var.
obere Var.

2025
untere Var.
obere Var.

Nahrungs-/ Genussmittel

---

600

---

100

Drogerie/ Parfümerie

150

---

100

---

Blumen/ Zoo

250

350

550

700

kurzfristiger Bedarf

300

1.150

550

900

Bekleidung und Zubehör

200

850

---

550

Schuhe/ Lederwaren

250

550

450

1.100

Sport/ Freizeit

100

250

---

150

Spielwaren

300

500

950

Bücher

150

200

GPK/ Geschenke/ Hausrat

---

100

---

200

400

450

800

1.100

2.800

1.450

3.750

100

200

150

---

200

400

700

250

---

300

250

500

2.050

3.250

3.900

6.600

750

2.650

---

3.850

150

---

150

langfristiger Bedarf

2.950

7.200

4.100

12.500

Summe

4.350

11.150

6.100

17.150

PBS/ Zeitungen, Zeitschriften

Haus-/ Heimtextilien
mittelfristiger Bedarf
Uhren/ Schmuck
Foto/ Optik und Zubehör
Medien
Elektro/ Leuchten
Teppiche/ Bodenbeläge
bau-/ gartenmarktspez. Sort.
Möbel
Sonstiges

PBS = Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren, GPK = Glas Porzellan/ Keramik
---: rechnerisch negativer Bedarf
Quelle: eigene Berechnungen

139

Tab. A - 10: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Lahr aus Händlersicht - Einzelhandelsangebot/ -auswahl
Kategorie

positiv

negativ

allgemein

Vielfalt/ Branchenmix

Fachgeschäfte

Filialisierung

Angebot (in bestimmten Sortimentsbereichen)

sonstiges

Summe

Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung März 2016

Tab. A - 11: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Lahr aus Händlersicht Struktur im Zentrum/ Innenstadtentwicklung
Kategorie

positiv

negativ

Summe

Stärkung der Innenstadt

eigener Standort

Angebotsstruktur

Einbeziehung der Randlagen

Leerstände

sonstiges

Summe

Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung März 2016

Tab. A - 12: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Lahr aus Händlersicht Verkehr/ Parken
Kategorie

positiv

negativ

Summe

Anzahl Kurzzeitparkplätze

Parksituation allgemein

Anzahl

Verkehrssituation

kostenpflichtige Parkplätze

sonstiges

Summe

Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung März 2016

140

Tab. A - 13: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Lahr aus Händlersicht Atmosphäre/ Aufenthaltsqualität/ Sauberkeit
Kategorie

positiv

negativ

Summe

attraktive Innenstadt

Aufenthaltsqualität

Baustellen

Kundenfrequenz

sonstiges

Summe
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung März 2016

Tab. A - 14: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Lahr aus Händlersicht Kooperation der Einzelhändler untereinander und mit der Stadt
Kategorie

positiv

negativ

Summe

Aktionen der Werbegemeinschaft

Zusammenarbeit
Überschneidung verkaufsoffener Sonntage (mit
Städten in Umgebung)
unterschiedliche Öffnungszeiten

Stammkunden

sonstiges

Summe
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung März 2016

Tab. A - 15: Beurteilung der Einzelhandelssituation in Lahr aus Händlersicht Sonstiges
Kategorie

positiv

negativ

Summe

Miethöhe

Angebot im Gewerbegebiet

Summe

Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung März 2016

141