Beschlussvorlage (- Begründung)

                                    
                                        11. November 2016
Az.: Et/Ha

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

Bebauungsplan KANADARING
Begründung
A

Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gem. § 2 (1) BauGB

27.07.2015

Offenlegungsbeschluss

27.07.2015

Offenlage gem. § 3 (2) und § 4 (2) BauGB

06.08. – 11.09.2015

Erneuter Offenlegungsbeschluss

02.05.2016

Offenlage gem. § 4 a (3) BauGB

17.05. – 17.06.2016

Satzungsbeschluss gem. § 10 BauGB

05.12.2016

Öffentliche Bekanntmachung

10.12.2016

B

Begründung

1.

ALLGEMEINES

1.1

Geltungsbereich, Lage und Nutzung des Plangebiets
Das Plangebiet befindet sich im Westen der Stadt Lahr. Es wird durch die Schutter im
Norden, die Altmühlgasse sowie Otto-Hahn-Straße im Osten, den Schulen des
Landkreises im Süden und den Bereich der Rundhochhäuser im Westen begrenzt. Die
genaue räumliche Abgrenzung ist dem zeichnerischen Teil des Bebauungsplans zu
entnehmen.

1.2

Anlass und Ziel der Planaufstellung
Der Gemeinderat hat am 20. April 2015 das ca. 6,9 ha große Sanierungsgebiet
Kanadaring förmlich festgelegt. Die damit verbundenen wesentlichen Sanierungsziele
– die Neustrukturierung des öffentlichen Raums sowie der privaten Grün- und
Freiflächen oder die maßvolle Nachverdichtung durch Neubauten – sollen mit der
Aufstellung des Bebauungsplans KANADARING planungsrechtlich gesichert werden.
Weitere Sanierungsziele wurden in den Vorbereitenden Untersuchungen der STEG
vom Februar 2010 wie folgt benannt:
 Verbesserung der Wohnverhältnisse (z.B. Modernisierung, Durchmischung der
Wohnformen),
 Wohnumfeldverbesserung (z.B. differenziertes Freiraumangebot, naturnaher
Umbau der Schutter),
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Bebauungsplan KANADARING
Begründung


Verbesserung der sozialen Infrastruktur (z.B. Schaffung von Betreuungsangeboten
für Kinder unter drei Jahren, Maßnahmen gegen zunehmende Vereinsamung alter
Menschen),
 Maßnahmen für eine sichere Stadt (z.B. Ausbildung und Förderung von
Nachbarschaften, Verkehrsberuhigung und sichere Fußwegverbindungen).
Allen Zielen gemein ist der angestrebte, umfassende Imagewandel des Kanadarings.
Er soll bewirken, dass der Kanadaring sowohl von Bewohnern als auch von Außenstehenden als ein lebendiges Stadtquartier wahrgenommen wird, in dem es sich schön
und komfortabel wohnen und leben lässt. Dazu soll das Wohnquartier stärker mit
seinem Umfeld vernetzt werden.
Der ca. 11 ha große Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst neben dem
förmlich festgelegten Sanierungsgebiet auch Bestandsgebäude und geplante
Stadthäuser entlang der Schutter zwischen Martinskindergarten und Altmühlgasse
sowie die Schutter selbst.
1.3

Beschleunigtes Verfahren
Im Bebauungsplan KANADARING wird die zulässige Grundfläche maßgeblich durch
die Größe der Baufenster definiert. Die Addition der Flächen innerhalb der
ausgewiesenen Baufenster summiert sich auf rund 19.800 m². Damit bleibt die
zulässige Grundfläche unter dem Schwellenwert von 20.000 m² und das beschleunigte
Verfahren gem. § 13 a BauGB kann für den Bebauungsplan KANADARING
angewendet werden. Von dieser rechtlichen Möglichkeit wird Gebrauch gemacht, um
schnellstmöglich die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen zu schaffen.

1.4

Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan von 1998 ist der Bereich des Bebauungsplans
Kanadaring als Wohnbaufläche dargestellt.
Die vorliegende Planung entwickelt sich somit aus dem wirksamen Flächennutzungsplan.

2.

PLANINHALTE

2.1

Art und Maß der (baulichen) Nutzung
Das ehemalige Wohnquartier der kanadischen Soldaten wurde nach deren Abzug
weiterhin als solches genutzt, insbesondere eine große Zahl an Aussiedlern aus den
ehemals sowjetischen Republiken fand dort eine neue Heimat. Auch in Zukunft soll das
Wohnen die dominante Nutzung bleiben. Der neue Bebauungsplan setzt deshalb für
die Art der baulichen Nutzung ausschließlich Allgemeines Wohngebiet fest und
entspricht so auch der Darstellung des Flächennutzungsplans.
Das Maß der baulichen Nutzung orientiert sich eng an den bestehenden 3- bzw.
4-geschossigen Zeilengebäuden. Diese werden sowohl hinsichtlich Höhenentwicklung
als auch Grundfläche weitgehend auf ihren Bestand festgeschrieben. So wird bei den
Bestandsgebäuden (WA 2 u. 3) die vorhandene Zahl der Vollgeschosse festgesetzt.
Die im Norden von den Bestandszeilen gelegenen Neubauten entlang der Schutter
(WA 1) können vier Voll- und ein Dachgeschoss erhalten. Ebenso die beiden neuen
Gebäude am künftigen Kreisverkehr (WA1), die damit eine Art Tor zum Wohnquartier
städtebaulich bilden. Und auch die nördliche am Quartiersplatz gelegene, neue
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Bebauungsplan KANADARING
Begründung
Gebäudezeile kann durch diese Festsetzung der Geschosszahl eine ausgeprägte
städtebauliche Raumkante bzw. Platzwand bilden.
Werden Tiefgaragen gebaut, dann ist deren Versiegelung bei der Berechnung der
Grundflächenzahl nicht zu berücksichtigen. Mit dieser Regelung soll der finanzielle
Aufwand zum Bau der Tiefgarage und das damit verbundene Freihalten der Grünfläche
honoriert werden. In allen Neubaubereichen des Bebauungsplans (WA 1, 4 u. 5) wird
die zulässige Geschossflächenzahl um 0,3 auf 1,5 erhöht festgesetzt.
Mit dieser Erhöhung der baulichen Dichte wird ein Beitrag zum Flächensparen und
sinnvollen Nutzung der vorhandenen Infrastruktur geleistet. Da in großen Bereichen
des Wohnquartiers die bestehende Wohnbebauung erhalten wird, ist weiterhin bei
einer Gesamtbetrachtung von einem aufgelockerten Wohngebiet auszugehen.
Um die im Bebauungsplan festgesetzten Baugrenzen ausnutzen zu können, könnte im
Bereich der Quartiersmitte auf benachbarte Grundstücke eine Baulast eingetragen
werden.
Eine Überprüfung der Voraussetzungen für die Überschreitungen bei der GFZ (WA 1, 4
und 5) ergab, dass diese durch Umstände ausgeglichen sind oder durch Maßnahmen
ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist, dass gemäß § 17 (2) S.1 BauNVO
die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden:
-

-

Vor Verkehrslärm geschützte Außenwohnbereiche und Innenhofflächen durch die
Art der Bebauung und höhere Geschossigkeit
Parkierung der Neubauten fast vollständig in Tiefgaragen, dadurch mehr begrünte
Flächen, keine Emissionen durch Parkierungsverkehr, geordnete Lösung der
Stellplatzthematik
Festsetzungen zur Begrünung von nicht bebauten Flächen und Dächern
Geringerer Flächenverbrauch im Außen- durch Verdichtung im Innenbereich

Mit den genannten Neubauten werden im Geltungsbereich ca. 225 neue Wohnungen
entstehen.
2.2

Verkehr

2.2.1 Erschließung
Die Erschließung des Kanadarings wird neu organisiert. Durch den Bau eines
Kreisverkehrs mit fünf Ästen am Kreuzungspunkt Schwarzwaldstraße/Otto-HahnStraße/Altmühlgasse wird an dieser Stelle auch die Straße Kanadaring angeschlossen.
Damit kann auf die östliche der bisherigen beiden Quartierszufahrten verzichtet und
diese für die Fuß- und Radwegeverbindung Alt-Dinglingen – Kanadaring – Bürgerpark
verwendet werden. Die Zufahrtsbereiche zu den neuen Wohngebäuden entlang der
Schutter und zu den Zeilengebäuden können sich im Laufe der weiteren
Ausführungsplanung noch geringfügig verschieben.
2.2.2 Ruhender Verkehr
Die neue Organisation der Pkw-Stellplätze ist ein wichtiger Baustein im Hinblick auf
eines der wesentlichen Sanierungsziele, die Neuordnung und -gestaltung des
Freiraums. Die Parkierungsflächen sollen zugunsten von privaten Gärten oder
attraktiven halböffentlichen/nachbarschaftlichen Grün- und Freiraumanlagen aus den
Zwischenräumen der Zeilenbauten herausgenommen werden und dafür entlang der
Quartiersstraße konzentriert angeordnet werden. Die Straße Kanadaring erhält deshalb
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Bebauungsplan KANADARING
Begründung
auf beiden Seiten der Fahrbahn 5 m tiefe Senkrechtparkstände, die überwiegend privat
und den jeweils in der Nähe stehenden Gebäuden zugeordnet sind.
Für die Bestandsgebäude soll deshalb jeweils ein Stellplatz pro Wohnung bereitgestellt
werden. Davon kann gemäß der Landesbauordnung bzw. Verwaltungsvorschrift
Stellplätze bei Seniorenwohnungen befreit werden. Die Verwaltungsvorschrift führt
dazu aus: „Soweit es sich dabei um Wohnanlagen oder Teile von Anlagen handelt, die
nachweislich dauerhaft zur Nutzung durch alte Menschen vorgesehen sind, führt diese
uneingeschränkte Verpflichtung zu einer nicht beabsichtigten Härte, da hier auch die
Möglichkeit des § 37 Abs. 3 S. 2 LBO wenig entlastend wirkt. Diese Fälle sind über
eine Befreiung nach § 56 Abs. 5 LBO zu lösen. Eine Beschränkung der
Baugenehmigung auf die Nutzung als Altenwohnung ist geeignet, eine dauerhafte
Nutzung im beantragten Sinne sicherzustellen bzw. ein Aufleben der Stellplatzverpflichtung im Falle anderer Nutzungen zu verdeutlichen.“
Für die Neubauwohnungen (WA 1,4 u.5) wird ein auf die Wohnungsgrößen bezogener
Stellplatzschlüssel angewendet. So werden für Wohneinheiten bis 50 m² 1 Pkw
Stellplatz und 1 überdachter Fahrradstellplatz gefordert. Für Wohneinheiten ab 51 m²
sind 1,5 Stellplätze und 2 überdachte Fahrradstellplätze bereit zu stellen. Im Bereich
der Quartiersmitte und am Kreisverkehr kann dieser zusätzliche Stellplatzbedarf nur
mit Hilfe von Tiefgaragen gedeckt werden. Diese Tiefgaragen müssen eine
Überdeckung erhalten und gärtnerisch gestaltet werden, sodass auch in diesen
Bereichen das Sanierungsziel der Schaffung attraktiver Freiraumanlagen erreicht wird.

2.3

Öffentlicher Raum / öffentliche Grünflächen
Wie oben bereits erwähnt ist die Neustrukturierung des öffentlichen Raums eines der
wesentlichen Sanierungsziele für das Wohngebiet. Zentrale Maßnahmen in diesem
Zusammenhang sind die Schaffung eines Quartierplatzes, die Verknüpfung von AltDinglingen – Kanadaring – Bürgerpark für Fußgänger und Radfahrer sowie die
Stärkung des „blauen Bandes“ entlang der Schutter.
Der neue Quartiersplatz soll das Wohnquartier zur Schwarzwaldstraße hin öffnen. Die
großzügige Verbindung zwischen Bürgerpark und Dinglingen durch den Kanadaring
dient ebenfalls dem Ziel, das Quartier besser in das umgebende Stadtgefüge
einzubinden.
Auch zur Schutter hin soll das Quartier geöffnet werden, indem zusätzliche
Zuwegungen zum künftig 10 m breiten Gewässerrandstreifen geschaffen werden. Das
südliche Ufer soll neben seiner bisherigen Funktion als wichtige Fuß- und
Radwegeverbindung eine verbesserte Aufenthaltsqualität erhalten. Aufgrund des
Hochwasserschutzes und der gewünschten Stadthäuserbebauung können keine
umfangreichen Renaturierungsmaßnahmen vorgenommen werden, jedoch punktuelle
gestalterische Akzente – z.B. am sogenannten Schutterplatz – geschaffen werden.

2.4

Umweltbelange / grünordnerische Festsetzungen
Die Festsetzung zu privaten Grünflächen, Erhalt und Pflanzgebot von Bäumen, der
Freiflächengestaltung etc. dienen dazu, den „grünen“ Charakter des Wohnquartiers zu
erhalten, dem schnellen Abfluss von Regenwasser entgegen zu wirken und zur
Schaffung eines angenehmen Kleinklimas.

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Bebauungsplan KANADARING
Begründung
2.5

Ver- und Entsorgung

2.5.1 Leitungen für die Ver- und Entsorgung
Für die Lage der Hauptver- und -entsorgungsleitungen wird die entsprechende Fläche
mit einem Leitungsrecht belastet. Die damit verbundenen Restriktionen dienen der
sicheren Funktion dieser Leitungen.
Das Plangebiet ist bereits mit Erdgas und Wasser erschlossen. Eine Erneuerung
dieser Leitungen ist auf Grund ihres Alters nicht vorgesehen.
Die Löschwasserversorgung kann aus dem bestehenden Netz sichergestellt werden.
Unter Zugrundelegung der Technischen Regeln des DVGW-Arbeitsblattes W 405 wird
für das Plangebiet eine Löschwassermenge (Grundschutz) von 96 m³/h für 2 Stunden
zur Verfügung gestellt. Der Löschwasserbedarf für den Objektschutz innerhalb privater
Grundstücke wird gemäß DVGW-Arbeitsblattes W 405 von der für den Brandschutz
zuständigen Stelle festgestellt. Die erforderlichen Löschwassermengen für den
Objektschutz werden seitens des Versorgungsträgers nicht aus dem Trinkwasserrohrnetz bereitgestellt.
Auch die geplanten Stadthäuser können gegebenenfalls mit Erdgas und Wasser
versorgt werden. Jedoch müssen die hierfür erforderlichen Leitungen
grundbuchrechtlich gesichert werden, da die Hausanschlüsse wegen der besonderen
Lage nur über fremde Flurstücke geführt werden können. Hausanschlüsse werden
nach den technischen Anschlussbedingungen des Versorgungsträgers, den
Bestimmungen der Niederdruckanschlussverordnung (NDVA), Verordnung über
Allgemeinen Bedingungen für die Versorgung mit Wasser (AVBWasserV) und den
Maßgaben der einschlägigen Regelwerke in der jeweils gültigen Fassung ausgeführt.
In Anlehnung an die DIN 18012 wird für Neubauvorhaben ein Anschlussübergaberaum
benötigt. In diesem ist ausreichend Platz für Zähler des Versorgungsträgers
vorzusehen. Der Hausanschlussraum ist an der zur Straße zugewandten Außenwand
des Gebäudes einzurichten und hat ausreichend belüftbar zu sein. Anschlussleitungen
sind geradlinig und auf kürzestem Weg vom Abzweig der Versorgungsleitung bis in
den Hausanschlussraum zu führen.
2.5.2 Entwässerungssystem
Die Hinweise zum Entwässerungssystem dienen der kontrollierten Abwasserentsorgung sowie dem sinnvollen ökologischen Umgang mit dem anfallenden
Regenwasser.

2.6

Hochwasserschutz
Hochwassergefahrenkategorie (HQextrem)
Die Hochwassergefahrenkarte der Landesanstalt für Umwelt, Messungen und
Naturschutz Baden-Württemberg (veröffentlicht am 31.1.2016) stellt für den
Geltungsbereich die errechnete Flächenausbreitung für Hochwasser der Schutter
(HQ10, HQ50, HQ100, HQextrem) dar.
Das Plangebiet liegt zum größten Teil in einer Überflutungsfläche für ein
Extremhochwasser (hellblaue Fläche). Ein Extremhochwasser tritt im statistischen
Mittel sehr viel seltener als alle 100 Jahre auf und ergibt sich bei Versagen oder
Überströmen der vorhandenen Schutzeinrichtungen an der Schutter. Anders als in
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Begründung
Überschwemmungsgebieten (HQ100), bei denen in der Regel bauliche Restriktionen
zu erwarten sind, gelten für die Ausdehnungsgebiete bei Extremhochwasser
(HQextrem) Vorsorgekriterien. Gemäß § 5 Abs. 2 WHG ist als private Hochwasservorsorge durch eine hochwasserangepasste Bauausführung und spätere Nutzung in
Eigenverantwortung des Bauherren bzw. seines Planers die Vermeidung und
Verminderung von Hochwasserschäden sicherzustellen.
Ob besondere Anforderungen zu erfüllen sind, ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu klären.
2.7

Bodenordnung
Die Grundstücke im Plangebiet sind Eigentum der Städtischen Wohnungsbau GmbH
Lahr oder der Stadt Lahr. Eine förmliche Bodenordnung ist nicht notwendig.

2.8

Kosten
Im Plangebiet liegen ca. 25.201m² öffentliche Flächen (Straßen, Plätze, Wege, Grünflächen), von denen ca. 7.100 m² noch zu erwerben sind. Unter der Annahme des
derzeitigen Bodenrichtwerts von 125 €/m² und 15 % Nebenkosten entstehen für den
Grunderwerb Kosten in Höhe von 1,02 Mio. Euro.
Zur Herstellung aller öffentlichen Flächen wird derzeit geschätzt, dass ca. 5,6 Mio.
Euro brutto erforderlich werden.
Der Summe von 6,62 Mio. Euro an Ausgaben stehen unter der Annahme der
maximalen Förderung Einnahmen von Zuwendungsbeträgen des Bundes und des
Landes in Höhe von 2,53 Mio. Euro gegenüber. Der Anteil der Stadt beläuft sich
demnach auf 4,09 Mio. Euro und setzt sich aus den kommunalen Komplementärmitteln
der Städtebauförderung sowie den nicht förderfähigen Baukostenanteilen zusammen.

2.9

Städtebauliche Daten
Wohnbauflächen:
Fläche mit besonderem Nutzungszweck(Pavillon):
Öffentliche Grünflächen insg.:
- Gewässerrandstreifen
- Wegeverbindung
Private Grünflächen:
Öffentliche Verkehrsflächen:
Öffentliche Verkehrsflächen, besonderer
Zweckbestimmung:
Private Verkehrsflächen:
Wasserfläche:
Versorgungsanlage:
Bebauungsplangebiet

68.714
440
6.964
4.370
2.594
4.348
16.535

m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²

63,1%
0,4%
6,4%

1.690
2.257
7.754
121
108.823

m²
m²
m²
m²
m²

1,6%
2,1%
7,1%
0,1%
100 %

4,0%
15,2%

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin
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