Datei: Beschlussvorlage (Bebauungsplan HEILIGENBREITE NORD, 5. Änderung - Abwägung zu den Stellungnahmen aus der 2. Offenlage (Materielle Planreife))

21. Oktober 2019

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Übergeordnete Vorlage

Beschlussvorlage
Amt: 61
Dalm

Datum: 25.09.2019 Az.: - 0685 Da

Drucksache Nr.: 245/2019

Beratungsfolge

Termin

Beratung

Kennung

Abstimmung

Technischer Ausschuss

09.10.2019

vorberatend

öffentlich

Gemeinderat

21.10.2019

beschließend

öffentlich

Beteiligungsvermerke
Amt
Handzeichen

Eingangsvermerke
Oberbürgermeister

Erster Bürgermeister

Bürgermeister

Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101

Kämmerei

Rechts- und
Ordnungsamt

Betreff:

Bebauungsplan HEILIGENBREITE NORD, 5. Änderung
- Abwägung zu den Stellungnahmen aus der 2. Offenlage (Materielle Planreife)

Beschlussvorschlag:

1. Die Abwägung vom 25. September 2019 für den umgrenzten Bereich (Übersichtsplan vom 25. September 2019) zu den während der 2. Offenlage vorgebrachten Stellungnahmen zum 1. Teilbebauungsplan HEILIGENBREITENORD, 5. Änderung wird beschlossen.
2. Ausnahmen von der Veränderungssperre für den Umbau des denkmalgeschützten Gebäudes sowie für die Neubaumaßnahmen können erteilt werden.

Anlage(n):
- Abwägungsspiegel 25.9.2019
- Übersichtsplan 25.9.2019
- Artenschutzrechtliche Vorprüfung 20.11.2013
- Geltungsbereich 4.6.2013
- Gestaltungsplan 4.6.2013
- Nutzungsplan 4.6.2013
- Planungsrechtliche Festsetzungen 4.6.2013
- Örtliche Bauvorschriften 4.6.2013
- Begründung 4.6.2013
- Schallimmissionsprognose 14.3.2013

BERATUNGSERGEBNIS

Sitzungstag:

Bearbeitungsvermerk

 Einstimmig  lt. Beschlussvorschlag  abweichender Beschluss (s. Anlage)
 mit Stimmenmehrheit

Ja-Stimmen

Nein-Stimmen

Enthalt.

Datum

Handzeichen

Drucksache 245/2019

Seite - 2 -

Sachdarstellung:
Zur Umsetzung der Sozialwohnungsquote und weiterer Planungsziele (z.B. Blaues Band der Schutter, etc.) hat der Gemeinderat am 25. Februar 2019 einen neuen Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan HEILIGENBREITE-NORD, 5. Änderung gefasst. Gleichzeitig wurde beschlossen, eine
3. Offenlage durchzuführen, um die veränderten bzw. neuen Planungsziele planungsrechtlich zu sichern. Auch eine Veränderungssperre wurde beschlossen, um die weitere Entwicklung auch lenken
zu können.
Bauanträge zum Neubau von Wohngebäuden und zur Umnutzung des denkmalgeschützten Verwaltungsgebäudes zu Wohnungen wurden bereits mehrfach gestellt, waren aber bisher nicht genehmigungsfähig. In zahlreichen Gesprächen wurde nach Lösungen gesucht, um baldmöglichst ein Bauen
von Wohnungen vor Ort zu ermöglichen. Die Bebauungsplanbearbeitung zur 3. Offenlage steht nach
dem vom Gemeinderat beschlossenen Arbeitsprogramm in Priorität 2 und damit erst in 2021 zur Bearbeitung an.
Im Mai 2019 wurden nun Bauanträge gestellt, die den Anspruch erheben, die Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs der 2. Offenlage einzuhalten. Ziel ist, baldmöglichst Baugenehmigungen zu
erhalten. Immer wieder wurde formuliert, dass ein Hotelbau am Stadteingang nur realisierbar sei,
wenn dieses Projekt umgesetzt werden könne.
Durch die Beschlussfassung im Februar 2019 besteht aber keine Planreife nach § 30 Baugesetzbuch
mehr, da neue Planungsziele formuliert wurden, so dass die Bauanträge abzulehnen wären.
Nach Rechtsberatung durch die Kanzlei Sparwasser & Heilshorn im Rahmen des Städtebaulichen
Vertrages zur Sozialwohnungsquote konnte ein Lösungsweg erarbeitet werden, der nun mit dieser
Vorlage auch rechtlich korrekt genutzt werden können soll.
Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:
a) Die neuen Planungsziele dürfen auf die geplanten Wohnbauvorhaben keine Auswirkungen
haben.
Zur Realisierung der Sozialwohnungsquote wurde ein Städtebaulicher Vertrag mit den Grundstückseigentümern der Neubaugrundstücke und des Kulturdenkmals abgeschlossen, so dass
dieses Planungsziel gesichert ist. Der Gewässerrandstreifen von 10 m berührt die geplanten
Bauvorhaben nicht, ebenso auch der Hochwasserschutz, der zur 2. Offenlage im Jahr 2013
noch nicht fachlich aufgearbeitet war. Der Lärmschutz wurde bereits in der 2. Offenlage berücksichtigt. Damals war noch der Ausbau der Bahn entlang der Bestandsstrecke zugrunde
gelegt worden, so dass die Lärmwerte heute eher geringer anzunehmen sind. Mittlerweile
wurde auch eine Lärmsanierung an der Bestandsstrecke realisiert, d. h. Lärmschutzwände
wurden gebaut. Da das damalige Lärmgutachten aber auch Überschreitungen ermittelt hatte,
verbessert sich die Situation für die Menschen, die dort wohnen werden.
Ergebnis:
Die neuen Planungsziele stehen den geplanten Wohnbauvorhaben nicht entgegen.
b) Die materielle Planreife kann wiederhergestellt werden, wenn die Abwägung der Stellungnahmen aus der 2. Offenlage vom Gemeinderat vorgenommen wird. Daher hat die Verwaltung
diese Vorlage ausgearbeitet, um diesen Sachverhalt zu schaffen, da auch die zahlreichen Gespräche sehr viel Arbeitszeit binden und die Wohnungen in Lahr auch dringend benötigt werden.
Die Auswertung der Stellungnahmen wurde jetzt nur für den Bereich durchgeführt, für den materielle Planreife wieder hergestellt werden soll. Dies sind die Flurstücke 22728, 22728/7,
22732/5, 22732/8 und 22732/9 (s. Übersichtsplan vom 25.09.2019).

Drucksache 245/2019

Seite - 3 -

Ergebnis:
Bei positiver Beschlussfassung wird somit die Baugenehmigungsbehörde in die Lage versetzt,
Baugenehmigungen zu erteilen.
Zu einem späteren Zeitpunkt kann dann die notwendige 3. Offenlage durchgeführt werden. Gegenstand dieser Offenlage wird dann der Gewässerrandstreifen sein und die vorgesehene Vergrößerung
der Tiefgarage, die auf Grund der deutlichen Nachverdichtung des gegenwärtigen Grundstückseigentümers diese Baumaßnahme erforderlich macht.
Die Tiefgarage, wie sie langfristig geplant ist, kann somit im Jahr 2019 noch nicht Bestandteil einer
Baugenehmigung werden.
Da die Veränderungssperre weiterhin gilt, ist eine Ausnahme für die Umbau- und Neubaumaßnahmen durch den Gemeinderat zu beschließen.
Auswertung der 2. Offenlage für den o.g. Bereich:
Die Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zur
Bebauungsplanänderung erfolgte vom 5. August 2013 bis einschließlich 13. September 2013.
Während dieser Zeit gingen aus der Bevölkerung keine Stellungnahmen ein.
Von den 33 angeschriebenen externen Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gaben
8 Anregungen oder Hinweise ab, die größtenteils Planungs- oder Ausführungsdetails betreffen. Diese
sind gemeinsam mit den Stellungnahmen der Verwaltung sowie den jeweiligen Beschlussvorschlägen im beiliegenden Abwägungsspiegel tabellarisch aufgeführt. Aus den Stellungnahmen ergeben
sich keine Änderungen der planungsrechtlichen Festsetzungen. Lediglich redaktionelle Ergänzungen
in der Begründung des Bebauungsplanes werden zum Satzungsbeschluss aufgenommen.
Die Sachstände zu den Altlasten werden ebenfalls im Hinweisteil in den planungsrechtlichen Festsetzungen zum Satzungsbeschluss aufgenommen. Im Baugenehmigungsverfahren wurde und wird das
Landratsamt Ortenaukreis, Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz, direkt eingebunden, so dass
notwendige Maßnahmen und Auflagen zielgerichtet durchgeführt werden können.
Aufgrund der Stellungnahme des Landesnaturschutzverbandes Baden-Württemberg e.V. wurde eine
artenschutzrechtliche Vorprüfung im November 2013 vom Büro Faktorgrün, Freiburg, durchgeführt.
Die Vorprüfung mit den Vermeidungsmaßnahmen - Begehung einer ökologischen Fachkraft zur
Feststellung, ob Fledermausquartiere sich im Dachstuhl des denkmalgeschützten Gebäudes befinden und/oder zur Feststellung, ob sich in der Fortpflanzungszeit März bis September Quartiere für
Vögel im Gebiet befinden, hat stattgefunden. Außerdem ist der Einsatz künstlicher Nisthilfen für höhlen- und halbhöhlenbrütende Vogelarten als CEF-Maßnahmen (vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen) erforderlich. Die gutachterliche artenschutzrechtliche Prüfung ist der Abteilung Bauordnung zugesandt worden, damit im Rahmen von Bauantragsverfahren die Vorgaben Berücksichtigung finden.
Die Verwaltung schlägt vor, die Bewertung zu den Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange
zur Wiederherstellung der Planreife gemäß § 33 Baugesetzbuch (BauGB) sowie die Ausnahme von
der Veränderungssperre für die Bauanträge (Umbau- und Neubaumaßnahmen) zu beschließen.

Tilman Petters
Hinweis:

Sabine Fink

Drucksache 245/2019
Seite - 4 Die Mitglieder des Gremiums werden gebeten, die Frage der Befangenheit zu den einzelnen Tagesordnungspunkten selbst zu prüfen und dem Vorsitzenden das Ergebnis mitzuteilen. Ein befangenes Mitglied hat sich in der öffentlichen Sitzung in den Zuhörerbereich zu begeben und in der nichtöffentlichen Sitzung den Beratungsraum zu verlassen. Einzelheiten sind dem § 18 Abs. 1 – 5 Gemeindeordnung zu entnehmen.