Beschlussvorlage (Bebauungsplan ALTENBERG, 1. Änderung - Städtebauliches Konzept - Weiteres Vorgehen)

                                    
                                        Beschlussvorlage
Amt: 61
Fink/Dalm

Datum: 22.06.2017 Az.: -0685 Da

Drucksache Nr.: 175/2017

Beratungsfolge

Termin

Beratung

Kennung

Abstimmung

Technischer Ausschuss

04.07.2017

vorberatend

öffentlich

Gemeinderat

10.07.2017

beschließend

öffentlich

Beteiligungsvermerke
Amt
Handzeichen

Eingangsvermerke
Oberbürgermeister

Erster Bürgermeister

Bürgermeister

Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101

Kämmerei

Rechts- und
Ordnungsamt

----------

Betreff:

Bebauungsplan ALTENBERG, 1. Änderung
- Städtebauliches Konzept
- Weiteres Vorgehen
Beschlussvorschlag:

1. Als städtebauliches Konzept wird die Variante 5 bestimmt. Dies bedeutet eine
Reduktion der Bebauung in der Reihe der Denkmale um ein Geschoss bei 3 von 4
Neubauten bei gleichzeitiger Verbreiterung der außenliegenden Neubauten um
jeweils maximal 3 Meter.
2. Das städtebauliche Konzept bildet damit die Grundlage für die Fertigstellung der
fachlichen Gutachten. Im September 2017 sollen die Vorlagen zum Entwurf des
Bebauungsplanes, zum Gestaltungshandbuch und zum Städtebaulichen Vertrag
in den Gremien der Stadt zur Beschlussfassung vorgelegt werden.
Anlage(n):
- Städtebauliches Konzept 10.11.2015 / TA 24.11.2015
- Städtebauliches Konzept 16.12.2015 / TA 13.01.2016
- Städtebauliches Konzept 24.05.2016 / TA 08.06.2016
- Städtebauliches Konzept 20.06.2016 / TA 06.07.2016
- Städtebauliches Konzept 07.07.2016 / GR 25.07.2016
- Lageplan Variante 1, Städtebauliches Konzept 12.06.2017
- Lageplan Variante 2, Städtebauliches Konzept 12.06.2017
- Lageplan Variante 3, Städtebauliches Konzept 12.06.2017
- Lageplan Variante 4, Städtebauliches Konzept 13.06.2017
- Lageplan Variante 5, Städtebauliches Konzept 20.06.2017
- Schnitte 1-3, Variante 5, 20.06.2017
- Schnitt 4,
Variante 5, 20.06.2017
- Schnitte 5-7, Variante 5, 20.06.2017
- Schnitt 9,
Variante 5, 20.06.2017
- Perspektive Südansicht, 07.07.2016 (zu Anlage 5)
- Perspektive Südansicht, Variante 5, 20.06.2017
BERATUNGSERGEBNIS

Sitzungstag:

Bearbeitungsvermerk

 Einstimmig  lt. Beschlussvorschlag  abweichender Beschluss (s. Anlage)
 mit Stimmenmehrheit

Ja-Stimmen

Nein-Stimmen

Enthalt.

Datum

Handzeichen

Drucksache 175/2017

Seite - 2 -

Drucksache 175/2017

Seite - 3 -

Begründung:
Arbeitspapier zum Sachstand
Nach Abschluss des Bürgerentscheids hat die Stadtverwaltung gemeinsam mit dem Projektträger
die Arbeiten wieder aufgenommen.
Aus dem Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden wurde das Gespräch mit der Polizei
und dem Landesamt für Denkmalpflege gesucht und geführt. Im Folgenden wird der Sachstand
zu den verschiedenen Themenbereichen kurz dargestellt. Der zweite Themenblock stellt dann
die Überlegungen zum städtebaulichen Konzept dar und zeigt einen Lösungsansatz auf, der diskutiert und entschieden werden soll.

1. Sachstand
FAHRPLAN
Ziel ist, im Juli 2017 eine Verständigung über das städtebauliche Konzept in den politischen
Gremien herbeizuführen.
Das städtebauliche Konzept ist die entscheidende Grundlage für die Fachgutachten, die darauf
aufbauen. Derzeit wird ein Lärmgutachten erstellt.
In den Sommerferien kann dann der Entwurf des Bebauungsplanes mit einer Gestaltungssatzung
ausgearbeitet werden. Parallel ist das Gestaltungshandbuch zu entwerfen und der Städtebauliche Vertrag ist zu formulieren und abzustimmen.
Im September 2017 können dann der Offenlagebeschluss und die Beschlüsse zum Vertrag und
zum Gestaltungshandbuch in den politischen Gremien diskutiert und beraten werden.
Im direkten Anschluss möchte die Stadtverwaltung im September 2017 eine weitere Bürgerinformationsveranstaltung zum Projekt durchführen, um das recht komplexe Projekt zu erläutern.
Die Offenlage des Bebauungsplanes kann dann im Oktober und November 2017 durchgeführt
werden.

VERKEHR
Zur Frage der Müllabfuhr im neuen Wohnquartier gab es einen Vor-Ort-Termin mit LRA Ortenaukreis, Abfallwirtschaft, Firma MERB, Fachplaner und Fachdienststellen der Stadt am 9.9.2016.
Ergebnis ist, dass die Radien der Fahrbahnränder vergrößert werden unter Einhaltung der privaten Grundstücksgrenzen. Außerdem muss eine vorhandene Absenkung in der Fahrbahn der
Bürklinstraße beseitigt werden, damit das 3-achsige Müllfahrzeug ohne Aufsetzen nach oben fahren kann. In beiden Teilbereichen – Altvater- und Bürklinstraße – werden die Müllbehälter nach
Umsetzung der Planung direkt in den Straßen entleert.
Mit der Polizeidirektion Offenburg und den entsprechenden Fachdienststellen der Stadt wurde
am 17.5.2017 gesprochen. Als Ergebnis versucht die Stadt hier Gelände zu kaufen. Es handelt
sich um 1 Meter Breite in der Altvaterstraße (Bereich nach Einmündung Bottenbrunnenstraße bis
zum Bereich Krankenpflegeschule) zur Erhöhung der Verkehrssicherheit. Die Frage der Tragung
der Kosten für den Erwerb und des Ausbaus ist noch zu klären.

Drucksache 175/2017

Seite - 4 -

Nach Abstimmung und rechtlicher Beratung empfiehlt die Verwaltung, die neu geplanten Straßen
und eine zentrale Fußwegeverbindung als öffentliche Verkehrsfläche im Bebauungsplan festzusetzen.
Ziel beim Stellplatzschlüssel ist ein Verhältnis von 1,5 Stellplätzen pro Wohneinheit. Dieser
Schlüssel wird in Lahr häufig zugrunde gelegt. Zusätzlich sind gegenwärtig ca. 25 bis 30 Besucherparkplätze geplant. Besucherstellplätze werden in den Wohngebieten, die die Stadt selbst
plant, meist nur in sehr begrenztem Umfang realisiert. Die Anzahl in diesem Wohnquartier ist
deutlich überdurchschnittlich.
Derzeit wird geprüft, ob - ähnlich wie im Baugebiet Kanadaring - eine Differenzierung der Anforderung in Bezug zur Wohnungsgröße sinnvoll ist. Weiterhin prüft die Verwaltung, welche Ansatzpunkte es gibt, um alternative Angebote zur privaten Pkw-Nutzung unterbreiten zu können. Ein
anderer Lösungssatz wäre, im Bebauungsplan Flächen festzusetzen, auf denen weitere Parkplätze gebaut werden können, wenn sich nach dem Bezug zeigt, dass die vorhandenen Parkplätze nicht ausreichen. Die Verpflichtung zur Herstellung wäre dann ein Thema für den Städtebaulichen Vertrag.
Verschiedene Tiefbauarbeiten sind zu koordinieren: die Erschließung im Wohnquartier selbst mit
dem Bau des Abwassersammlers zum Baugebiet HOSENMATTEN im unteren Bereich der Altvaterstraße (und Weiterführung über Grundstück des Klinikums) 2019 oder 2020 und der Bau einer
neuen Abwasserleitung in der oberen Altvaterstraße (ab Bottenbrunnenstraße bis zur Krankenpflegeschule) 2020/2021 oder nach Fertigstellung des Wohnquartiers. In der weiteren Projektentwicklung ist noch zu prüfen, welche Reihenfolge die beste ist.
Die Umsetzung von verkehrsverbessernden Maßnahmen im Umfeld – unabhängig vom Bebauungsplan, z.B. Anwohnerparken, Parkraumkonzept für das Quartier am Krankenhaus wird von
der Verwaltung bearbeitet und zu weiteren Beschlussfassungen in den Gremien vorgelegt.
Die Vergabe eines Mobilitätskonzeptes für die Gesamtstadt ist für 2018 vorgesehen, eine Haushaltsbefragung zum Verkehrsverhalten kann bereits 2018 durchgeführt werden.

UMWELT
In Sachen Artenschutz sind mehrere Schlingnattern umgesetzt worden. Dies wird fachlich begleitet. Auch nach Abschluss der Maßnahme wird die Maßnahme noch weiter begleitet und der Erfolg überprüft. Dieses sogenannte Monitoring ist Auflage in der Genehmigung.
Der Waldabstand und das FFH-Gebiet werden respektiert.
Als Hochbaustandard möchte der Projektträger KfW 55 realisieren mit dem Ziel, Erdwärme einzusetzen, Luftwärmepumpen sollen nicht zum Einsatz kommen.

KITA
Eine 3-gruppige Einrichtung soll neu gebaut werden, eine Verständigung zwischen Stadt und
Träger wurde erreicht.
Die Deutsche Bauwert AG stellt das Grundstück für 1 symbolischen Euro zur Verfügung.
Bauherr wird der Verein Deutsches Reichswaisenhaus für 2 Gruppen sein. Gegenwärtig werden
noch Gespräche geführt, ob die Bauherrschaft für 3 Gruppen übernommen wird.

Drucksache 175/2017

Seite - 5 -

Der Verein braucht fachliche Betreuung (möglichst routinierten Kita-Architekten), Eine Kostenreduzierung kann möglicherweise durch Ausschreibung für einen Generalunternehmer erreicht
werden. Bei der Ausschreibung würde die Deutsche Bauwert AG unterstützen.
Nach Fertigstellung der Kita wird diese an die Bürgerstiftung Lahr übertragen.
Die „Kleinen Strolche“ e.V. mieten die Immobilie langfristig. Die Stadt trägt die Kaltmiete zu 100
% als Zuschuss. Sollte sich wider Erwarten der Verein auflösen, würde die Stadt die Trägerschaft
übernehmen.

GELTUNGSBEREICH
Die Ausdehnung des Geltungsbereiches auf das Grundstück des Landkreises im Bereich der
Krankenpflegeschule - heute festgesetzt als Jugendherberge – wird gerade geprüft. Eine weitere
Baumöglichkeit im Sinne von flächensparender Entwicklung wäre hier möglich. Die Verwaltung
führt hierzu noch Gespräche.
Im bisherigen Geltungsbereich befinden sich im westlichen Bereich – erschlossen über die Bürklinstraße – private Grundstücke. Dies ist rechtlich auch notwendig, da Bebauungspläne eine
städtebauliche Ordnung gewährleisten müssen. Die Kostentragung für Erweiterung der Fachgutachten (Grün, Artenschutz, Lärm, Verkehr) ist noch zu klären.

VERFAHREN
Es ist vorgesehen, das Bebauungsplanverfahren auf das beschleunigte Verfahren umzustellen.
Dadurch ist nur eine Berichtigung des Flächennutzungsplans notwendig und keine parallele Änderung. Eine Flächennutzungsplanänderung würde eine zeitliche Verzögerung bedeuten. Das
Aussetzen der Bearbeitung durch den Bürgerentscheid könnte so teilweise kompensiert werden.
In der Konsequenz muss keine Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung erstellt werden, aber die vorgestellten grünplanerischen Elemente sollen im Bebauungsplan festgesetzt werden.
Eine rechtliche Beratung und Prüfung erfolgt durch Herrn Prof. Dr. Sparwasser, Freiburg

GESTALTUNG
Ein Bebauungsplan mit Gestaltungssatzung soll für dieses Wohnquartier in Hanglage aufgestellt
werden.
Ein Gestaltungshandbuch kann für die Vermarktung der Wohnungen verwendet werden, aber
auch zur Übersetzung der Festsetzungen des Bebauungsplanes für die Bauherren eingesetzt
werden.
Der Vorteil einer Gestaltungssatzung ist, dass sie Teil der Offenlage und damit Gegenstand der
Bürgerbeteiligung ist. Der Städtebauliche Vertrag wird nicht öffentlich ausgelegt, Externe haben
somit keine Möglichkeit der Einsichtnahme. Die Bürgerschaft hat hier dem Gemeinderat zu vertrauen.

Drucksache 175/2017

Seite - 6 -

STÄDTEBAULICHER VERTRAG
Der Städtebauliche Vertrag wird einen Erschließungsvertrag beinhalten. Dieser regelt die Herstellung der Erschließungsanlagen und die Tragung der Kosten.
Eine Kostentragungspflicht für die Grünflächenbepflanzungen und Maßnahmen für die Entwicklung von Natur und Landschaft wird ebenso aufgenommen.
Weitere Regelungsinhalte werden die Gestaltung der Hochbauten und der zeitliche Ablauf der
Realisierung sein. Entscheidend ist, dass eine Realisierung durch Bauträger erfolgt. Es soll kein
übliches Baugebiet werden, in dem jeder Eigentümer individuell entscheidet, wann er baut. Ziel
ist, dadurch auch die Belastungen der Anwohner zu begrenzen. In diesem Zusammenhang wird
die Verpflichtung zur Ausarbeitung eines Baustellenkonzeptes gefordert.
Das Baustellenkonzept selbst wird aber veröffentlicht werden, da es gemeinsam entwickelt werden soll.

2. Städtebauliches Konzept - Dichte
Rückblick zum städtebaulichen Konzept
Kurzbeschreibung der Konzepte:
Städtebauliches Konzept vom 10.11.2015, TA am 25.11.2015
5 Bebauungsreihen, kein Waldabstand, insgesamt 200 WE: 175 WE in Neubauten und 25 WE in
Denkmalen im gesamten Gebiet, überwiegend Mehrfamilienhäuser, kein Kindergarten
Keine Angabe zu Wohnflächen
Städtebauliches Konzept vom 16.12.2015, TA am 13.1.2016
4 Bebauungsreihen, Waldabstand wird eingehalten, insgesamt 199 WE:
am Altvater 105 WE Neubau und 27 WE in Denkmalen, 10 MFH und 2 Denkmale, Kindergarten
im Neubau
in der Bürklinstraße 67 WE Neubau inkl. Nachbargrundstücke, 6 Mehrfamilienhäuser und
9 Einzel-, Doppelhäuser
(BGF inkl. Nachbarbebauung 25.944 qm) und Wohnfläche inkl. Nachbarbebauung 20.323 qm
(mit Kita), 20.043 qm (ohne Kita)
Städtebauliches Konzept vom 24.5.2016, TA am 8.6.2016
4 Bebauungsreihen, Waldabstand wird eingehalten, insgesamt 148 WE:
am Altvater 94 WE Neubau und 27 WE in Denkmalen, 8 MFH und 2 Denkmale, Kindergarten als
eigenständiger Neubau
in der Bürklinstraße 14 EH und 6 DHH, 27 WE Neubau inkl. Nachbargrundstücke,
Wohnfläche inkl. Nachbarbebauung 16.883 qm (mit Kita), 16.604 qm (ohne Kita)
Städtebauliches Konzept vom 20.6.2016, TA am 6.7.2016
4 Bebauungsreihen, Waldabstand wird eingehalten, insgesamt 154 WE:
am Altvater 100 WE Neubau und 27 WE in Denkmalen, 8 MFH und 2 Denkmale, Kindergarten
als eigenständiger Neubau
in der Bürklinstraße 14 EH und 6 DHH, 27 WE Neubau inkl. Nachbargrundstücke
Wohnfläche inkl. Nachbarbebauung 17.173 qm (mit Kita), 16.893 qm (ohne Kita)
Städtebauliches Konzept vom 7.7.2016/20.7.2016 GR am 25.7.2016
4 Bebauungsreihen, Waldabstand wird eingehalten, insgesamt 150 WE:

Drucksache 175/2017

Seite - 7 -

am Altvater 96 WE Neubau und 27 WE in Denkmalen, 8 MFH und 2 Denkmale, Kindergarten als
eigenständiger Neubau
in der Bürklinstraße 14 EH und 6 DHH, 27 WE Neubau inkl. Nachbargrundstücke
Wohnfläche inkl. Nachbarbebauung 16.549 qm (mit Kita), 16.269 qm (ohne Kita)

DENKMALSCHUTZ
Beim Gespräch am 11.5.2017 mit dem Landesamt für Denkmalpflege wurde der Wunsch formuliert, die 4. Baureihe in der Höhe zu reduzieren, damit die Denkmale nicht überragt werden.
Die schriftlich benannte Empfehlung, das Bauvolumen in der Reihe der Denkmale zu reduzieren,
wurde nicht mehr benannt, aber dies hat gerade die Bürgerschaft sehr bewegt.
Eine weitere Forderung war, dass die Denkmale von bestehendem Grün freigestellt und die Neubauten von Grün „umspielt“ werden

Weiteres Vorgehen beim städtebaulichen Entwurf
Es wurden weitere Variationen des städtebaulichen Konzeptes ausgearbeitet, um insbesondere
dem Wunsch nach stärkerer Berücksichtigung der Denkmale entgegenzukommen.
Ziel dabei ist, die entfallende Wohnfläche an anderer Stelle zu ersetzen. In der Konsequenz also
Erhalt des räumlichen Bauvolumens bei anderer räumlicher Verteilung:
Variationen zum städtebaulichen Konzept
Variante 1:
Reduzierung der Gebäude in der Reihe der Denkmale um ein Geschoss (4 Gebäude),
dafür Bau von Eigentumswohnungen in 2. Baureihe der Bürklinstraße in gleicher Höhe wie Einfamilienhäuser (2 Geschosse + DG) – 3 kleine Mehrfamilienhäuser.
Wohnfläche inkl. Nachbarbebauung 15.844 qm (ohne Kita)
Variante 2:
Reduzierung der Gebäude in der Reihe der Denkmale um ein Geschoss (4 Gebäude),
dafür Bau eines 5. Gebäudes in der obersten Reihe (östliche Seite).
Wohnfläche inkl. Nachbarbebauung 16.158 qm (ohne Kita)
Variante 3:
Reduzierung der beiden Gebäude zwischen den Denkmalen um ein Geschoss (2 Gebäude),
dafür Verbreiterung der beiden außenstehenden Gebäude in der 3. Baureihe (östlich des
Reichswaisenhauses und westlich des Thaeder-Hauses).
Wohnfläche inkl. Nachbarbebauung 16.293 qm (ohne Kita)
Variante 4:
Reduzierung der Bebauung in der 3. Reihe am Altvater zwischen den Denkmalen um ein Geschoss, dafür Verbreiterung der beiden außenstehenden Gebäude um 5 m (östlich des Reichswaisenhauses und westlich des Thaeder-Hauses). An Stelle eines Doppelhauses in der Bürklinstraße sind vier Reihenhäuser geplant.
Wohnfläche inkl. Nachbarbebauung 16.394 qm (ohne Kita)

Drucksache 175/2017

Seite - 8 -

Variante 5:
Reduzierung der beiden Gebäude zwischen den Denkmalen und des westlichen Gebäudes um
ein Geschoss auf III + D. Das östliche Gebäude bleibt IV-geschossig + D. Die beiden außenstehenden Gebäude in der 3. Baureihe werden um maximal 3 Meter verbreitert.
Wohnfläche inkl. Nachbarbebauung 15.872 qm (ohne Kita).
Die Lagepläne zu diesen 5 Varianten einschließlich der Schnitte sind der Vorlage beigefügt.
In einer weiteren Abstimmung mit dem Landesamt für Denkmalpflege am 16. Juni 2017 wurden
die Varianten besprochen:


Die jetzt dargestellte Höhenentwicklung der Bebauung in der 4. Reihe wird begrüßt. Die Neubebauung überragt nicht die Denkmale.



Eine Reduzierung der Neubebauung zwischen den Denkmalen um ein Geschoss wird als deutliche Verbesserung der Situation bewertet.



Eine Wohnflächenvergrößerung in der Bürklinstraße ist aus denkmalpflegerischer Sicht unkritisch, da diese Bebauung die gleiche Höhenentwicklung wie die Bebauung mit den Einfamilienhäusern hat. Auch die Ergänzung von 4 Reihenhäusern ist verträglich.



Bei Durchsicht aller Schnitte wird auch eine Reduktion der Neubebauung um ein Geschoss östlich und westlich der Denkmale dringend empfohlen. Eine Verbreiterung der seitlichen Bebauung
wird kritisch gesehen.



Die neue organische Architektursprache wird als deutlich besser und ansprechender empfunden.
Empfehlung der Verwaltung:
In der nichtöffentlichen Vorberatung des Technischen Ausschusses am 20.6.2017 zeichnete sich
ein politischer Wille ab, die Variante 5 auszuwählen:
Die Reduzierung um ein Vollgeschoss bei 3 Neubauten in der Reihe der Denkmale wird begrüßt.
Die Verbreiterung der beiden außenliegenden Neubauten in der Reihe der Denkmale um maximal 3 m gegenüber dem Aufstellungsbeschluss vom 25.7.2016 wird zur Kompensation mitgetragen.
Aber aus stadtplanerischer und denkmalpflegerischer Sicht empfahl die Verwaltung auch beim
östlichen Neubau in der Reihe der Denkmale auf ein Vollgeschoss zu verzichten.

Tilman Petters

Sabine Fink

Hinweis:
Die Mitglieder des Gremiums werden gebeten, die Frage der Befangenheit selbst zu prüfen und dem Vorsitzenden das Ergebnis mitzuteilen. Ein
befangenes Mitglied hat in der öffentlichen Sitzung den Verhandlungstisch, in der nichtöffentlichen Sitzung den Beratungsraum zu verlassen.
Einzelheiten sind dem § 18 Abs. 1 – 5 Gemeindeordnung zu entnehmen.