Beschlussvorlage (- Begründung)

                                    
                                        Stadt Lahr

19. Februar 2015
AZ: Lö

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan HAGENDORN in Lahr
und dazu erlassene Örtliche Bauvorschriften

A

Verfahrensablauf

Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB
Offenlegungsbeschluss
Offenlage gemäß § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB
Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB
Öffentliche Bekanntmachung (Rechtsverbindlichkeit)

B

Begründung gemäß § 9 (8) BauGB

1

Allgemeines

1.1

Geltungsbereich

15.12.2014
15.12.2014
05.01.2015 bis 06.02.2015
23.03.2015
28.03.2015

Der Geltungsbereich ergibt sich aus den beigefügten Planunterlagen. Er umfasst vollständig
die Grundstücke mit der Flurstück Nummer 1240/1, 1240/2, 1240/8 bis 12, 1230/2, 1231,
1233, 1227, 1228, 1229/1 1230/1 und teilweise die Flurstücke Nummer 1240/3, 1167
(Hochstraße) sowie 1174 (Pulverturmweg). Insgesamt weist der Geltungsbereich eine Größe
von ca. 1,53 ha auf.
1.2

Anlass und Erfordernis der Planaufstellung
Die Aufstellung des Bebauungsplans ist zur Gewährleistung einer geordneten städtebaulichen
Entwicklung in der von Wohnbebauung umgebenen derzeit gewerblich als Gartenbaubetrieb
genutzten Fläche erforderlich. Die erwerbsgärtnerische Nutzung in dieser Innenbereichlage
soll kurzfristig aufgegeben werden.
Für das Plangebiet wurde ein Konzept entwickelt, das eine dem bestehenden baulichen
Charakter, der topografischen Situation und der Innenbereichslage angepasste
Wohnbebauung beinhaltet. Gemäß dem Innenentwicklungsziel, bereits genutzte Flächen im
innerstädtischen Kontext wieder nutzbar zu machen, wird das hierfür vorgesehene
beschleunigte Verfahren nach § 13 a BauGB gewählt.

1.3

Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Stadt Lahr stellt den Bereich zwischen Burgheimer Straße,
Akazienweg, Pulverturmweg und Hochstraße als Wohnbaufläche (W) dar. Somit soll das
Planungsgebiet als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt werden.

1.4

Beschleunigtes Verfahren
Bei diesem Bebauungsplan handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung. Sie
kann im beschleunigten Verfahren nach §13 a BauGB durchgeführt werden. Die zulässige
Grundfläche liegt mit ca. 6.000 Quadratmetern deutlich unter dem gesetzlich vorgegebenen
Prüfwert von 20.000 Quadratmetern.
Nach § 13 a (2) Ziffer 1 BauGB in Verbindung mit § 13 (2) Ziffer 1 BauGB wird auf den
Verfahrensschritt der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden verzichtet
und in Verbindung mit § 13 (3) BauGB wird von Umweltprüfung, Umweltbericht sowie den
Angaben zu den Arten umweltbezogener Informationen abgesehen.
1

1.5

Städtebauliche Einordnung, Lage des Gebiets, Bestandsbeschreibung
Das Plangebiet befindet sich gut 500 m nördlich des Lahrer Stadtzentrums in einem
Wohngebiet. Die genaue Abgrenzung ist dem Nutzungsplan zu entnehmen. Zum größten Teil
besteht das Gebiet aus einem Gelände, das seit über 60 Jahren als Gärtnerei mit
Gewächshäusern, Außenbeeten und Wegen genutzt wird. Das Gelände weist von der
höchsten zur tiefsten Stelle einen Niveauunterschied von ca. 10 m auf.
Des Weiteren befinden sich im Plangebiet vier Wohngebäude. Die sonstigen unbebauten
Grundstücke werden derzeit als Garten genutzt.
Das Stadtzentrum und viele infrastrukturelle Einrichtungen liegen in fußläufiger Entfernung.
Das Plangebiet ist über die Buslinie 104 mit rund 20 werktäglichen Fahrtenpaaren tagsüber
gut an die Innenstadt angebunden.

2

Begründung der Planinhalte

2.1

Städtebauliche Zielsetzung
Für das Areal wurde ein städtebauliches Konzept entwickelt, welches in kompakterer Form
überwiegend das bestehende Muster der durchgrünten Einzelhausbebauung aufnimmt.
Entlang der Burgheimer Straße und im zentralen Platzbereich sind kleinere Mehrfamilienhäuser zulässig. Die vorgesehenen Bauformen sollen unterschiedlichen Generationen
das Wohnen in dieser attraktiven Lage ermöglichen. Die Baukörper des Plangebiets sind
entsprechend der Umgebungsbebauung in zweigeschossiger Bauweise zu errichten.
Die Erschließung erfolgt über die Burgheimer Straße und den Akazienweg. Beide sollen durch
eine neue Wohnstraße miteinander verbunden werden, die als Mischverkehrsfläche
ausgebildet und in der Quartiersmitte zu einem kleinen Platz aufgeweitet werden soll. Der
Anschlussbereich Pulverturmweg/Akazienweg wird um einige Meter nach Westen verlegt, um
einen weiteren Bauplatz zu erhalten.
In dem Gebiet können knapp 20 Häuser mit gut 40 Wohneinheiten neu entstehen. Dadurch
wird Wohnraum für rund 100 Menschen geschaffen. Dieser Wert entspricht der im
Flächennutzungsplan vorgesehenen Dichte von 80 EW/ha Bruttobaufläche. Somit sieht das
städtebauliche Konzept eine kompakte Bebauung vor, die gemäß Optimierungsgebot des
BauGB mit Grund und Boden sparsam und schonend umgeht.

2.2

Art der baulichen Nutzung
Ein Allgemeines Wohngebiet ist für das Plangebiet festgesetzt, damit neben der überwiegend
angestrebten Wohnnutzung auch Praxen oder kleine Büroeinheiten eingerichtet werden
können. Die Ausnahmen nach § 4 (3) Nrn. 4 und 5 BauNVO sind zum Schutz des
Wohncharakters des Plangebietes ausgeschlossen.

2.3

Maß der baulichen Nutzung
Die Festsetzung der Grundflächenzahl mit 0,4 entspricht der Forderung des BauGB nach
einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden und sichert gleichzeitig eine gute
Durchgrünung des Gebietes. Die Geschossflächenzahl wird im Bereich der zweigeschossigen
Gebäude auf 0,8 begrenzt, bei den dreigeschossig vorgesehenen Mehrfamilienhäusern an der
Burgheimer Straße auf 1,0.
Die Anzahl der maximal zulässigen Vollgeschosse orientiert sich an der Umgebung. In
Verbindung damit wird eine gewisse Einheitlichkeit des Erscheinungsbildes durch die am
natürlichen Gelände orientierten maximal zulässigen Traufhöhen erzeugt, so dass die
Gebäudehöhen auf ein umgebungstypisches Maß begrenzt werden.
Die Anzahl der Wohneinheiten ist bei den Einzel-/Doppelhäusern auf maximal 2 beschränkt,
um die Kleinteiligkeit des Wohngebiets zu gewährleisten und die Anzahl der notwendigen
Stellplätze zu begrenzen. Auf den größeren Grundstücken entlang der Burgheimer Straße und
am zentralen Platz sind kleinere Mehrfamilienhäuser mit 8 bzw. 6 Wohneinheiten möglich, um
unterschiedliche Wohnformen im Gebiet zu ermöglichen.
2

2.4

Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche, Stellung der baulichen Anlagen
Es wird die offene Bauweise festgesetzt, meist in Form von Einzel- und/oder Doppelhäusern.
Die Festsetzungen begründen sich in den unter Ziffer 2.1 genannten städtebaulichen und
gestalterischen Zielsetzungen, wobei eine Anlehnung an die hier bestehenden
Wohnhaustypen erfolgt.
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind mittels Baugrenzen im Plan abgegrenzt und so
bemessen, dass die Bebauung trotz angestrebter städtebaulicher Ordnung nach individuellen
Bedürfnissen errichtet werden kann.
Die Stellung der baulichen Anlagen ist dort festgesetzt, wo sie zur Raumbildung und
Abschirmung einen sinnvollen Beitrag leisten kann.

2.5

Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen, Zufahrten
Pro Grundstück ist eine Nebenanlage (Gerätehütte o.Ä.) im rückwärtigen Bereich (Garten)
zulässig. Ihre Maximalgröße ist unter Ziffer 4.1 in den planungsrechtlichen Festsetzungen
aufgeführt. Beide Festsetzungen sollen eine weitgehende Freihaltung der Grün- und
Gartenzonen gewährleisten.
Garagen und überdachte Stellplätze (Carports) sind nur innerhalb der bebaubaren
Grundstücksflächen und auf den besonders gekennzeichneten Flächen zulässig. Nicht
überdachte Stellplätze sind jenseits der rückwärtigen Gebäudeflucht unzulässig. Mit diesen
Festsetzungen soll eine Beeinträchtigung des Straßenbildes vermieden bzw. sollen die
Gartenbereiche offen gehalten und vor Störungen geschützt werden.
Die Regelung der Zufahrtsbreiten erfolgt zur Flächeneinsparung und Ortsbildpflege.

2.6

Verkehr
Die Erschließung des Gebiets erfolgt über Anschlüsse an die Burgheimer Straße und den
Akazienweg. Dies gewährleistet eine gute Orientierung und kurze Wege. Die Bedürfnisse von
Fußgängern finden mit der Fußwegeanbindung an die Hochstraße sowie der als Mischverkehrsfläche vorgesehenen Erschließungsstraße besondere Berücksichtigung. Im steileren
Teilstück zur Burgheimer Straße ist ein separater Gehweg vorgesehen, ebenso vier öffentliche
Stellplätze in Längsaufstellung.

2.7

Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen
Die erforderlichen Leitungen für die Ver- und Entsorgung können in den öffentlichen Flächen
verlegt werden. Die eingetragenen Geh-, Fahr- und Leitungsrechte dienen der Sicherstellung
der Leitungsführung und Erreichbarkeit eines geplanten innen liegenden Baugrundstücks.
Hausmülltonnen sind auf den Privatgrundstücken unterzubringen und am Abholtag im
öffentlichen Straßenraum abzustellen.

3

Umweltbelange
Auch wenn bei der Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13 a BauGB keine
förmliche Umweltprüfung durchzuführen ist, werden abwägungserhebliche Umweltbelange
ermittelt, bewertet und bei der Abwägung berücksichtigt. Gemäß §13 a (2) Nr. 4 gelten
Eingriffe in Natur und Landschaft, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu
erwarten sind, als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Dementsprechend
besteht gemäß §1 a (3) Satz 6 BauGB keine Ausgleichspflicht.

3.1

Bestand
Die Gärtnereifläche (ca. 0,9 ha) ist durch Gewächshäuser, befestigte Erschließungswege und
Parkierungsflächen nahezu vollständig überbaut bzw. versiegelt. Natürliche Flora und Fauna
sind dadurch nicht vorhanden, das Landschaftsbild ist stark beeinträchtigt. Die drei zur
Arrondierung hinzugezogenen unbebauten benachbarten Flächen (ca. 0,3 ha) sind extensiv
genutzte Wiesen bzw. ein Hausgarten, jeweils mit einzelnen Laubbäumen bestanden.
3

3.2

Planung
Der Bebauungsplan trägt dem Gebot der Vermeidung bzw.
Beeinträchtigungen vor allem durch folgende Festsetzungen Rechnung:


Minimierung

von

Begrenzung der Versiegelung (reduzierte Erschließung, minimierte Baufenster,
wasserdurchlässige Privatzufahrten, begrünte Flach-, Carport- und Garagendächer)
Festsetzungen zur Begrünung nicht bebauter Flächen
Rückhaltung von Niederschlagswasser in Zisternen
Neupflanzung von Einzelbäumen
Begrenzung der Gebäudehöhen, Gestaltungsvorgaben
Beschränkung von Abgrabungen und Aufschüttungen







Auf der Grundlage des Bebauungsplanes mit seinen Festsetzungen zur Vermeidung und
Minimierung der Beeinträchtigungen wurde eine schutzgutbezogene Betrachtung der
Umweltbelange vorgenommen.
Schutzgut
Tiere, Pflanzen
und ihre
Lebensräume

erheblich

nicht
erheblich
X

Boden

X

Wasser

X

Luft

X

Klima

X

Landschaftsbild /
Erholung

X

FFH/VogelschutzGebiete

X

Bemerkungen
Verbesserung der Situation gegenüber der
überwiegenden
bisherigen
intensiven
erwerbsgärtnerischen
Nutzung
mit
weitgehender Überbauung (siehe Luftbild)
durch neue zusammenhängende Gartenflächen, Baumpflanzungen und Gründächer.
Siehe oben, durch Begrenzung der GRZ auf
0,4 deutlich erhöhter Anteil an Flächen mit
natürlichen
Bodenfunktionen.
Geringerer
Eintrag von Düngemitteln und Pestiziden.
Geringerer Eintrag von Düngemitteln und
Pestiziden. Durch Lösslehm und Hanglage
keine gezielte Regenwasserversickerung
möglich, jedoch Rückhaltung durch Gründächer und bewirtschaftete Zisternen, hoher
Anteil nichtversiegelter Flächen.
Keine direkten Auswirkungen auf den
Ausstoß von Luftschadstoffen. Geringere
Freisetzung von Pestiziden.
Durch deutlich erhöhtes Grünvolumen und
Entfall der Gewächshäuser (siehe o.g.
Luftbild) Verbesserung des Kleinklimas.
Positive Effekte für das Stadtbild durch
eingepasste kleinteilige Strukturen, Gebiet
spielt für die Naherholung keine Rolle.
Keine Schutzgebiete in der unmittelbaren
Nachbarschaft vorhanden.

Als Ergebnis ist festzustellen, dass die genannten Schutzgüter nicht in erheblicher oder
unzumutbarer Weise beeinträchtigt werden. Für nahezu alle Schutzgüter wird die Situation
gegenüber dem heutigen Zustand nach Realisierung der Planung sogar verbessert.
3.3

Altlasten
Das Gelände wird seit über 60 Jahren als Gärtnerei genutzt. Im Zuge der vorgesehenen
Umnutzung zum Wohngebiet führte 2007 und im Oktober 2014 das Fachbüro SacostaCAU
(Gengenbach) Bodenuntersuchungen durch, um die Frage nach etwaigen Altlasten zu
klären.
Im Bereich eines wohl im zweiten Weltkrieg zerstörten Hauses an der Burgheimer Straße
(Flurstück Nummer 1230/2) wurde auf einer Fläche von rund 100 m² eine Auffüllung des
ehemaligen Kellers festgestellt. Hier wurden mehrere Baggerschürfe angelegt und deren
Bodenproben chemisch untersucht. Sie enthielten einen hohen Anteil an Ziegel- und
Betonbruch. Laut Analyse waren im Feststoff deutlich erhöhte Konzentrationen an Kupfer
4

und Zink sowie eine erhöhte Konzentration an Blei vorhanden. Das Eluat wies keine
Auffälligkeiten auf. Gemäß einer ebenfalls vorgenommenen Gefährdungsabschätzung ist
eine Schadstoffverfrachtung in das (hier sehr tief liegende) Grundwasser nicht anzunehmen.
In Abstimmung mit dem Landratsamt Ortenaukreis als zuständige Fachbehörde und der
Stadt Lahr wurde die Auffüllung unter fachlicher Begleitung vollständig entfernt und entsorgt.
4

Örtliche Bauvorschriften

4.1

Gestaltung der Gebäude
Die Festsetzungen zu Dachform, -neigung, -eindeckung und -aufbauten orientieren sich am
Ortsbild in der Umgebung und lassen dennoch genügend Spielraum für individuelle Lösungen.
Bei Doppelhäusern wird aus Gründen des Ortsbilds auf eine harmonisch abgestimmte
Gestaltung der einzelnen Baukörper Wert gelegt.
Die Begrünung von Flach-, Carport- und Garagendächern wird festgesetzt, um die Folgen der
Versiegelung zu minimieren und das Grünvolumen zu erhöhen.

4.2

Gestaltung von Freiflächen
Nicht bebaute Flächen sind aus gestalterischen und ökologischen Gründen zu begrünen.
Die Festsetzungen zu Abgrabungen und Aufschüttungen werden getroffen, um einen
gleichmäßigen, dem Ortsbild angepassten Geländeverlauf zu gewährleisten.
Ebenso wie die Gestaltung der Müllstandorte, wird die maximal zulässige Höhe der
Einfriedungen im Vorgartenbereich im Hinblick auf das Orts- und Straßenbild festgesetzt. Der
öffentliche Raum soll primär durch die Bebauung gegliedert und optisch begrenzt werden.

4.3

Werbeanlagen, Antennen
Die Einschränkung von Werbeanlagen erfolgt aus gestalterischen Gründen.
Die Beschränkung von Parabolantennen auf die Gebäuderückseite hat die Intention, im
öffentlichen Straßenraum ein harmonisches Gesamtbild zu erhalten.

4.4

Anlagen zum Sammeln, Verwenden und Versickern von Niederschlagswasser
Anfallendes unbelastetes Oberflächenwasser der Dachflächen soll aus ökologischen und
wasserwirtschaftlichen Gesichtspunkten in bewirtschaftete Zisternen geleitet und somit zeitlich
verzögert und nur teilweise der Kanalisation zugeführt werden.

4.5

Zum gewählten Entwässerungssystem
Die Entwässerung des Baugebiets wird im Mischsystem erfolgen. Das Abwasser wird je nach
Lage der Grundstücke den Sammlern in der Burgheimer Straße und in untergeordnetem
Maße in der Hochstraße zugeführt.
Die Versickerung von Oberflächenwasser wurde gutachterlich überprüft, scheidet aber
aufgrund der ungünstigen Bodenverhältnisse (Lösslehm) in Verbindung mit dem teilweise
stark hängigen Gelände aus. Daher setzt sich das Entwässerungssystem aus den beiden
Komponenten Verringerung/Begrenzung der Versiegelung und dezentrale Rückhaltung von
Regenwasser zusammen.
Durch die festgesetzte Grundflächenzahl von 0,4 in Verbindung mit ergänzenden Regelungen
zur Oberflächengestaltung und Dachbegrünung wird die versiegelte Fläche auf den neu
entwickelten Wohngrundstücken auf rund 0,5 ha begrenzt. Für jedes Grundstück wird im
Rahmen der Entwässerungsplanung individuell das Volumen zur Regenwasserspeicherung in
bewirtschafteten Zisternen definiert. Die privaten Regenspeicher mit gedrosseltem Abfluss
vermindern die Abflussspitzen und ermöglichen die private Regenwassernutzung auf den
Grundstücken.
5

Die Regenspeicher sollen mindestens ein Gesamtvolumen von 4 m³ besitzen und davon 2,5
m³ als Pufferspeicher mit gedrosseltem Abfluss zur Rückhaltung aufweisen. Der gedrosselte
Abfluss sollte auf einen Wert von 0,5 l/s eingestellt werden. Für 18 neue Wohnhäuser ergibt
das einen Gesamtabfluss von 9 l/s in das Kanalnetz.
Das Oberflächenwasser der öffentlichen Straßen (ca. 0,15 ha neu) wird ungedrosselt dem
Kanalnetz zugeführt. Dies entspricht in etwa der bisher befestigten Fläche für Parkplätze und
Wege innerhalb der Gärtnerei.
5

Kosten
Für die Stadt Lahr entstehen im Saldo mit den am Pulverturmweg veräußerbaren Flächen
keine Kosten durch den Bebauungsplan. Die Kosten der Gutachten und Fachplanungen, der
öffentlichen Bekanntmachungen, der Neuordnung der Grundstücke sowie der Herstellung der
Erschließung einschließlich der notwendigen technischen Infrastruktur werden gemäß
Städtebaulichem Vertrag durch den Erschließungsträger getragen.

6

Städtebauliche Daten
Allgemeines Wohngebiet
Öffentliche Verkehrsflächen
Bebauungsplangebiet

ca. 1,30 ha
ca. 0,22 ha
ca. 1,53 ha

Im Bebauungsplangebiet sind bereits vier Wohngebäude vorhanden. Die folgenden Daten
beziehen sich auf die neu zu errichtenden Gebäude laut Gestaltungsplan.

Einzelhäuser
max. 2 WE
Doppelhaushälften
max. 2 WE
Mehrfamilienhäuser
Summen

Anzahl der
Gebäude
13
2
3
18

Wohneinheiten
(x 1,5)
20 WE
(x 1,5)
3 WE
20 WE
43 WE

Anzahl der Bewohner: ca. 100

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

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